年度社会租赁住房市场整体情况
　　从2022年全市社会租赁住房市场的挂牌情况看，整体呈现出非常明显的翘尾行情。年初，住房租赁市场行情整体表现较为平稳，1月份挂牌量仍能达到约3.2万套，2、3月份的租赁挂牌量较1月明显回落，月度挂牌总量水平回落至约2.2至2.4万套之间。在租赁市场即将迎来传统旺季之际，上海遭遇突如其来的疫情封控，4~5月份整个住房租赁市场陷入停摆状态。6月份解封后，租赁挂牌总量开始回升，市场升温力度明显，三季度挂牌量呈现逐月回升，9月总量达到上半年的最高位、为约4,22万套。积压的换租、毕业季租赁需求开始释放，在很大程度上刺激了租赁挂牌的释放，且这一热度延续至年底四季度。四季度，全市租赁挂牌量持续处在明显高位，季度内各月挂牌总量在3.8至4.6万套之间，12月租赁挂牌总量达到年内的最高位

研究报告全文：2022年上海居住租赁市场分析1年度社会租赁住房市场整体情况从2022年全市社会租赁住房市场的挂牌情况看整体呈现出非常明显的翘尾行情年初住房租赁市场行情整体表现较为平稳1月份挂牌量仍能达到约32万套23月份的租赁挂牌量较1月明显回落月度挂牌总量水平回落至约22至24万套之间在租赁市场即将迎来传统旺季之际上海遭遇突如其来的疫情封控45月份整个住房租赁市场陷入停摆状态6月份解封后租赁挂牌总量开始回升市场升温力度明显三季度挂牌量呈现逐月回升9月总量达到上半年的最高位为约422万套积压的换租毕业季租赁需求开始释放在很大程度上刺激了租赁挂牌的释放且这一热度延续至年底四季度四季度全市租赁挂牌量持续处在明显高位季度内各月挂牌总量在38至46万套之间12月租赁挂牌总量达到年内的最高位012022年全市社会租赁住房挂牌量价月度走势从社会租赁住房的成交情况来看整体走势情况与租赁挂牌基本相适应全年租赁成交主要集中在下半年一季度租赁成交主要集中在3月份受到春节长假的影响12月租赁成交总体处在偏低位运行3月租赁成交迅速回升总量为7193套随着疫情封控的不断推进45月全市居住租赁市场被按下暂停键之后在城市逐渐恢复正常生产生活秩序的情况下居住租赁需求也大幅释放68月租赁成交逐月递增主要是叠加了租约到期换租需求改善型换租需求以及高校毕业季的租赁需求其中8月份租赁成交总量为12614套为年内月度的最高点2022年全市租赁住房成交量价月度走势02从年度社会租赁住房的热门板块的情况来看上榜板块的挂牌体量水平整体都要高于2021年且基本都是位于市区的板块光新三林板块取代了2021年上榜的周康和嘉定主城区板块挂牌量前三的板块依旧是陆家嘴滨江金桥以及花木板块挂牌量同比2021年要增加约17至38浦东世博板块的挂牌量排名提升较快从2021年的第八跃升至2022年的第四挂牌总量同比增加约40挂牌均价同比上涨约488板块内涵盖的租赁房源类型较为丰富且轨交出行便利度高租赁活跃度有所提升2022年度租赁住房挂牌总量前十板块挂牌套数租金均价排名板块套元月1陆家嘴滨江板块1455981072金桥板块993172483花木板块9467161114浦东世博板块794265585徐家汇板块7891133116虹桥板块7654121157古美罗阳板块745379508大宁板块675583709光新板块6587614910三林板块61337343从租赁成交的板块排行来看排名前十的板块与2021年上榜的板块基本一致成交量排名前三的板块与今年挂牌量前三的板块完全一致上榜板块的成交体量水平与2021年相比基本相当而租赁成交均价则大多呈现出不同程度的上涨以蝉联成交量之首的陆家嘴滨江板块为例租金均价同比上涨了约636花木是榜单上租金上涨最快的板块同比涨幅超过25板块内多为中高端房源小区在2022年的租赁市场上改善型租赁需求活跃度整体有所提升在一定程度上也带动了地区的租赁行情板块的租赁成交量同比也上涨了约12排名上升了一个位置032022年度租赁住房成交总量前十板块成交套数租金均价排名板块套元月1陆家嘴滨江板块3797105312金桥板块285766593花木板块2504150254浦东世博板块236263885古美罗阳板块214474496周康板块195366687虹桥板块1941107498徐家汇板块1861118899光新板块1811701910三林板块166485542年度住宅租赁细分市场从租赁住房细分市场的情况看2022年租赁挂牌的房源中1990年以前的高房龄房源比重环比2021年要扩大约4个百分点19911995年的房源比重环比增加1个百分点20012010年的房源比重环比则要整体减少3个百分点可见2022年全市居住租赁市场低端房源的供应有所增加近两年全市社会租赁房源挂牌房龄段对比04再看租赁成交的情况整体变动情况与挂牌基本一致1990年以前的高房龄房源比重环比增加4个百分点20052015年的次新房源成交比重则呈全线缩小的态势近两年全市社会租赁房源成交房龄段对比从租赁住房的套均面积分布情况来看2022年50以下的小户型房源挂牌占比较2021年扩大约4个百分点5070的户型挂牌占比环比仍然持平可见今年全市居住租赁市场中低端市场的份额进一步扩大这一点与房龄段结构的表现相一致近两年全市社会租赁住房挂牌面积段对比从租赁成交的面积段情况来看整体变动情况与挂牌相一致50以下的小户型比重环比扩大约3个百分点70以下的户型的成交总占比超过了5005近两年全市社会租赁住房成交面积段对比从租金段的挂牌分布情况来看套均租金在4000元月以下的房源比重较2021年要缩小约3个百分点与之相对套均租金在50007000元月的房源环比则要扩大4个百分点在一定程度上表明了租金水平的上涨近两年全市社会租赁住房挂牌租金段分布对比从租金段的成交分布情况看尽管套均租金在7000元月以下的房源成交总占比与2021年相比基本持平为63不过其中套均租金在4000元月以下的低端房源占比环比减少了4个百分点此外套均租金在70009000元月的中端房源成交占比环比扩大了2个百分点表明当年改善型租赁需求也有所抬头经历了疫情封控不少人开始对租住环境有了更高的要求06近两年全市社会租赁住房成交租金段分布对比3全市租赁住房市场租金情况1热门租赁地区关注从轨交房租金排行的情况看低端中端市场租金排名靠前的站点基本都处在传统市中心且绝大多数位于衡复地区随着城市更新步伐的不断加快市中心老城区的居住环境也正不断得到改善凭借绝佳的地段优势这些地区内的老式小区租赁需求始终处于旺盛态势相较之下高端超高端市场上榜的轨交站点分布则相对分散主要受到地区内居住小区的品质区位表现等综合方面的影响2022年12月各档次轨交房平均租金TOP5低端中端高端超高端衡山路站9955常熟路站19619常熟路站28300陕西南路站50000上海图书馆站9577陕西南路站18903大世界站25900锦绣路站39600新闸路站9502上海图书馆站18163衡山路站25000交通大学站39292南京西路站9477衡山路站17600东昌路站24916鲁班路站37500陆家浜路站9360殷高东路站16650水城路站24749南京西路站36525单位元月从学区房的租金情况来看租金排名靠前的学区重合度非常高上榜的学区基本都位于徐汇黄浦长宁和浦东新区072022年12月各档次学区房平均租金TOP5低端中端高端超高端徐汇区第一中心小长宁区天山第黄浦区卢湾二徐汇区建襄小学8740229502680039450学一小学中心小学徐汇区第一中心小长宁区天山第一小长宁区实验小洋泾菊园实验8653169952604739271学学学学校黄浦区卢湾二中心上海市实验学长宁区江苏路徐汇区向阳小学8310163002600035029小学校东校第五小学长宁区江苏路第五长宁区江苏路徐汇区东二小黄浦区曹光彪小学8300162032387427900小学第五小学学长宁区建青实浦明师范学校华师大附属小学8230洋泾菊园实验学校160682351023936验学校附属小学单位元月2公寓租金指数情况从2022年底各环线的公寓租金指数来看不同房型的租金指数较上一年有明显的变动一房指数方面中外环的指数仍居首位而此前与内环内指数基本持平的内中环此番指数快速上涨且明显高于内环内相较之下内中环租赁房源供应更为充足租金绝对值偏低租赁活跃度相对更高在很大程度上支撑了租金的上涨二房指数方面中外环取代了内中环成为指数最高的环线今年改善型租赁需求释放有所扩大这在一定程度上助推了高性价比房源的租金中外环线的二房租金水平相对偏低基础配套较好能很好地迎合普通刚改租赁需求三房指数方面郊环外依旧处于各环线之首且同比涨幅接近8在改善型租赁需求释放的情况下郊环外的大户型房源能满足支出预算有限的家庭型租赁需求2022年12月各环线公寓租金指数一览地区一房指数二房指数三房指数郊环外12281212813367外郊环13361314212909中外环136751333812913内中环134431328513111内环内132331314413039基期为2018年7月的定基指数08从不同户型公寓租金指数的区域排行情况来看一房二房公寓租金指数靠前的绝大多数都是传统市区其中虹口区均居于首位作为市中心的租金洼地虹口区凭借优越的地理位置区域内各类生活配套较为齐全且涵盖居住小区类型丰富获得市场青睐尤其是在内环中环沿线其他区域租金高企的情况下其租赁房源的性价比更是凸显因此也获得了一定的租金上涨支撑此外宝山是唯一上榜的非市中心区域随着区域基建的不断完善轨交网络覆盖度不断提高区域宜居指数也相应提升也成为了不少预算有限租客的选择从三房公寓租金指数排行的情况看涵盖的区域类型则明显更趋多元化不仅有传统市中心更有外围远郊区域尤其是奉贤区其排名较2021年进一步提升奉贤新城作为五大新城之一区域价值的认可度也在近一年内得到提升2022年12月各房型公寓租金指数区域排行区域一房指数区域二房指数区域三房指数虹口区14336虹口区145虹口区1582宝山区14153黄浦区14108黄浦区14256长宁区14151宝山区13652奉贤区14229卢湾区14127卢湾区13542崇明区14093黄浦区14035普陀区13453宝山区13905基期为2018年7月的定基指数总结2022年全市遭遇了疫情封控接近三个月期间居住租赁市场的交易几乎处于停摆状态因此即便在租赁挂牌供应总体较2021年仍有约18的增加的前提下全年租赁成交总量同比仍然减少了约20不过从年内月度的成交走势变动情况看下半年租赁行情有了明显起色在积压的换租需求毕业季的租赁需求改善型的租赁需求的叠加效应下租赁成交量持续在高位徘徊即便是在传统淡季的四季度在租赁挂牌价格的松动下以价换量成为主流使得年末租赁成09交水平仍维持在一定的高位在前期经历了疫情封控以及目前已经步入常态化防控的背景下人们对于租住空间的体验要求会比以往更高部分群租合租的群体开始追求整租的房源这在很大程度上会催生出更多的租赁需求更多楼市资讯研究报告可以免责声明扫描下方二维码阅读本报告刊载的一切资料及数据虽力求精确但仅作参考之用本刊分析内容并不反映个别情况对于特定项目读者应自行寻求专业意见城市测量师行保留一切版权未经许可不得转载城市测量师行2023年更多价格更多功能可扫描下主办单位城市测量师行上海城市房地产估价有限公司方二维码查询使用编辑部地址上海市北京西路1号新金桥广场1115-18F邮编200003网址wwwsureacom电子邮箱sureasureacom电话862163589988010