2022年6月底以来，部分城市出现期房项目业主集体“断供”现象，主因在于预售制下，部分开发企业发生资金流动性问题导致期房停工或烂尾。在对期房交付担忧的情绪下，消费者对购买现房项目的倾向性加大，2022年全国商品住宅销售面积同比下降26.8%，其中期房销售面积同比下降29.6%，而现房销售面积仅微降2.3%，现房销售面积占商品住宅销售的比重自2018年明显回落后出现回升，2022年占比回升至13.9%（2010-2017年期间，住宅现房销售面积占比普遍在22%-23%左右，2020-2021年占比仅为10%）。
　　今年1月，全国住房和城乡建设工作会议指出“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”预计今年试点工作将较快推进，近期已有多地发文要试点现房销售，这也使“预售制是否应该退出”再次成为各界热议话题。
　　回顾过去，自我国预售制推行以来，商品房项目不能顺利交付的问题时有发生，虽然各地对开发企业预售资金等方面进行了监管约束，但仍有部分购房者的权益没有完全得到保障。相比于预售制，现房销售更符合大众对商品房销售的期望。近年来，部分省市陆续进行商品房现房销售试点工作，积累相关经验，如海南省于2020年已要求全面实行现房销售，今年以来，已有山东、河南、安徽、四川四省提出支持有条件的城市开展商品房现售试点。那么现阶段是否会全面取消预售制度？住房销售制度未来将如何发展？本文通过梳理预售制现存的问题、对比国内外预售资金监管政策，对预售转向现房销售的影响及未来发展路径进行探讨分析。

研究报告全文：中指研究院中国房地产指数系统近期四省发文探索现房销售预售制会退出吗2022年6月底以来部分城市出现期房项目业主集体断供现象主因在于预售制下部分开发企业发生资金流动性问题导致期房停工或烂尾在对期房交付担忧的情绪下消费者对购买现房项目的倾向性加大2022年全国商品住宅销售面积同比下降268其中期房销售面积同比下降296而现房销售面积仅微降23现房销售面积占商品住宅销售的比重自2018年明显回落后出现回升2022年占比回升至1392010-2017年期间住宅现房销售面积占比普遍在22-23左右2020-2021年占比仅为10今年1月全国住房和城乡建设工作会议指出有条件的可以进行现房销售继续实行预售的必须把资金监管责任落到位防止资金抽逃不能出现新的交楼风险预计今年试点工作将较快推进近期已有多地发文要试点现房销售这也使预售制是否应该退出再次成为各界热议话题回顾过去自我国预售制推行以来商品房项目不能顺利交付的问题时有发生虽然各地对开发企业预售资金等方面进行了监管约束但仍有部分购房者的权益没有完全得到保障相比于预售制现房销售更符合大众对商品房销售的期望近年来部分省市陆续进行商品房现房销售试点工作积累相关经验如海南省于2020年已要求全面实行现房销售今年以来已有山东河南安徽四川四省提出支持有条件的城市开展商品房现售试点那么现阶段是否会全面取消预售制度住房销售制度未来将如何发展本文通过梳理预售制现存的问题对比国内外预售资金监管政策对预售转向现房销售的影响及未来发展路径进行探讨分析一我国预售制度发展历程及现状上个世纪随着经济快速发展和社会不断进步居民对商品房的需求迅速提升而我国商品房供应量严重不足造成供需不平衡的现象为了提高商品房供应量缓解企业资金压力内地借鉴中国香港的楼花销售制度开始推出商品房预售制上世纪50年代香港住宅普遍整栋出售成交量极低企业资金回笼慢霍英东首创卖楼花模式提出楼房在建成之前进行销售同时将每层住宅按单元进行单独销售该模式有利于增加住房供给的同时亦降低了商品房购买门槛推动房地产行业的快速发展1956年香港政府出台了预售楼花同意书以法律形式确认了商品房预售制度90年代在我国城镇化进程初期商品房供给出现短缺现象借鉴香港的楼花模式我国逐渐开始预售制度试点1983年深圳率先开始商品房预售试点1986年上海跟进1994年7月颁布的城市房地产管理法正式在法律层面确认了商品房预售制度对商品房的预售条件监管作出了原则性规定要求商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设同年11月住建部发布了城市商品房预售管理办法分别于2001年与2004年进行过修订对房屋预售行为的定义预售条件需要提供的证件相应程序等进行明确要求表商品房预售制度出台历程时间主要事件1956年香港政府出台了预售楼花同意书正式以法律的形式对楼花预售进行管理1994年国务院颁布中华人民共和国房地产管理法用法律的形式确定了预售制度的条件要求1994年出台城市商品房预售管理办法住房预售制度在内地开始实施1998年国务院城市房地产开发经营管理条例再次强调商品房预售制相关要求2001年修订城市商品房预售管理办法细化惩罚措施2004年修订城市商品房预售管理办法完善预售申请流程资料来源中指研究院综合整理1商品房预售条件根据城市商品房预售管理办法2004年修正版商品房进行预售需要满足以下基本条件1已交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书2持有建设工程规划许可证和施工许可证3按提供预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上并已经确定施工进度和施工交付日期4应当向城市县房地产管理部门办理预售登记取得商品房预售许可证在此基础上不同城市对商品房预售条件设置了细则要求如施工进度达到封顶或主体结构的一定比例在满足预售条件后开发企业即可进行项目开盘并开启商品房预售工作各城市中一二线城市预售条件普遍较高上海广州深圳厦门等城市取得预售许可证时普遍要求低楼层项目完成结构工程并封顶表部分城市预售许可证形象进度要求城市城市取得预售许可证形象进度要求类别套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋申请预售许可时施工进度应达到以下条件地上规划层数7层含以下的施工进度应达到主体结构封顶8层含以上的施工进度应达到地上规划层数12以上且不低于7层商品住房项目含共有产权住北京房可按栋申请办理预售许可最低规模不得小于栋地下可售仓储车位等可单独申请办理预售许可采用装配式建筑的商品房开发项目办理预售许可时暂不作建设形象进度要求一线七层以下含七层的商品房项目应当完成基础工程并施工至主体结构封顶八层以上城市上海含八层的商品房项目应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上不得少于七层七层以下含本数的商品房项目已完成结构工程并封顶七层以上不含本数的商广州品房预售项目已完成三分之二结构工程七层以下含本数的商品房项目已完成结构工程并封顶七层以上不含本数的商深圳品房预售项目已完成三分之二结构工程南京总层高1-7层需达到12层8-32层需达到13层33层及以上需达到14层7层以下含7层的已完成主体建筑封顶工程8层以上含8层的已完成主体厦门结构工程的二分之一以上且不得少于7层二线石家庄传统建筑预售许可形象进度需主体封顶城市商品房地上建筑为十层以下的已完成建筑主体结构的施工十一层以上的已完成建筑杭州主体结构施工二分之一以上且不低于十层一百米以上的超高层已完成建筑主体结构施工的三分之一以上且不低于五十米城市城市取得预售许可证形象进度要求类别邯郸单栋楼预售形象进度达到正负零即可申请办理预售许可证临海四层以下封顶四层以上到四层楼面有地下室的到0三四低层建筑完成结构封顶主体结构10层含以下的完成3层封顶主体结构10层以线城南通上的形象进度达到主体结构的30不抵扣地下室层数市七层及以下的主体施工形象进度需达到地面正负零七层以上至十一层的须修至地面1层宜宾十二层以上的须修至地面2层资料来源各城市住建局中指研究院综合整理2商品房预售资金监管在购买期房过程中购房者的购房款由定金首付款与按揭贷款等部分构成项目开盘前部分购房者会被要求缴纳定金或冻资用以锁定房源或获取折扣开盘确定购买意愿后双方即进行签署合同交纳首付款办理按揭贷款等程序购房者一般在银行审批放款后的次月或按照合同要求进行还款待至项目完工交付后办理产权证在预售制度下购房者需要先缴纳购房首付并进行按揭还款项目竣工后才可以收房在此过程中对预售资金进行监管至关重要期房成功销售后预售资金将受到政府与银行监管后续按照规定陆续放款一般而言预售资金应全部直接存入专用监管账户进行监管开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款各地在对预售资金进行全额监管的基础上将资金划分为一般监管资金和重点监管资金一般监管资金指超过重点监管资金额度以外的监管资金开发企业可按各城市规定提取同时应当优先用于监管项目的建设或开发贷的偿还重点监管资金一般用于确保项目工程建设进度的正常推进由于城市商品房预售管理办法明确商品房预售款监管的具体办法由房地产管理部门制定因此各地区监管方式监管额度发放节点等有所不同重点监管资金额度的确定方法一般包括按每平米固定成本核算按计划工程造价预算上浮比例按预售款比例等资金拨付节点则根据各地政策达到相应条件时按一定比例进行资金发放另外部分地方政府允许房企可以用银行等金融机构开具的保函来替换等额的预售监管资金并要求替换后监管账户内的余额满足规定要求开发企业需自行联系愿意出具保函的金融机构并得到监管银行的认同同时出具保函的金融机构由于承担相应风险需要开发企业拥有较好的信用资质及财务状况或向开具保函的银行提供一定的抵押物图商品房预售资金监管方式商品房预售预售款基本预售条件定金首付按揭1已交付全部土地使用按面积核算工程造价进行权出让金取得土地使用监管权证书预售资金监管监管模式按工程造价预算上浮比例2持有建设工程规划许进行监管可证和施工许可证按预售款比例进行监管等一般资金监管重点资金监管3按提供预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的一般监管资金指超过用于确保项目工程建达到正负零25以上并已经确定施工重点监管资金额度以设进度的正常推进地上层数要求发放节点进度和施工交付日期外的监管资金房企监管额度发放节点主体封顶主体结构验收4应当向城市县房地可按各城市规定提取等各地区自主确定竣工验收竣工验收备案产管理部门办理预售登记应当优先用于监管项部分地区明确可以通不动产首次登记等取得商品房预售许可证目的建设或开发贷的过保函来替换对应额偿还度资料来源中指研究院综合整理表部分城市重点资金监管方式监管模式城市监管额度发放节点项目用款计划按照地下结构完成主体结构完成竣工验收备案初始登记完成四个环节设置资金使用节点完成初始登记前专用账户内的资金不得低于重点监管额度的5项目拟预售楼栋中最高楼栋为7层以上北京单方不低于3500元含7层10层以下建筑的可增加建设层数达二分之一节点拟预售楼栋中最高按面积核算工程造价进楼栋为10层以上含10层建筑的可增行监管加建设层数达三分之一建设层数达三分之二节点地上总层数二分之一留存70主体结构验18层单方3000元收留存35单体竣工验收备案留存18取18层单方3300元济南得水电气热配套设施验收备案证明档精装修上浮单方800案移交证明完成公共维修资金缴存和房屋元征求意见稿所有权首次登记取消监管征求意见稿房地产开发企业申请使用商品房预售资金应逐季编制用款计划并按计划分次向监管杭州工程预算造价13倍银行提出申请用款计划应当按建设工程形象进度完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点制定毛坯正负零留存70主体12留存60主体封顶留存40完成外立面门窗安装按工程造价预算上浮比工程预算造价13倍脚手架拆除25竣工验收备案5首次登例进行监管30不可预见费用记解除监管征求意见稿合肥全装修单方提高1000精装正负零留存75主体12留存65元征求意见稿主体封顶留存45完成外立面门窗安装脚手架拆除35竣工验收备案5首次登记解除监管征求意见稿主体14留存75主体12留存50封厦门工程预算造价12倍顶留存25外立面施工完成留存15竣工留存5规划层数达到34时住宅留存55非住2016年7月17日前取宅留存35主体结构封顶住宅留存45非地预售资金总额25按预售款比例进行监管成都住宅留存25完成内外装修装饰留存152016年7月17日后取竣工验收备案留存5交付80且无重大矛地预售资金总额15盾留存2首次登记取消监管资料来源各城市住建局中指研究院综合整理3预售制度现存的问题从房地产行业发展的角度来看预售制度下企业资金得以快速回笼资金周转时间大幅缩短项目投资节奏加快促进商品房供应量增加不可否认的是预售制度促进了我国房地产行业的快速发展在过去20多年中预售制解决了房屋短缺的相关问题同时相比于现房期房以较低价格销售也降低了购房者的置业门槛从历史数据看过去20年期房销售一直是市场主流且伴随着房企高周转高杠杆模式的发展期房销售占比呈现上升趋势现房销售占比在2020年降至仅有102早在2006-2008年全国商品住宅现房销售比例曾达到30以上2009年降至271此后房企周转速度加快2010-2016年现房销售比例稳定在22-23左右2017年现房销售面积出现回落导致占比下降2018年现房占比已降至15720202021年占比仅为102和1042022年在期房交付风险上升后现房销售占比出现提高全年商品住宅现房销售16亿平米同比微降23而同期住宅期房销售面积大幅下降296现房销售占比回升至139图2006年以来商品住宅期房及现房销售情况数据来源国家统计局中指数据CREIS从各地现房销售情况来看海南省现房销售制度施行后新出让土地均需现房销售2022年现房销售比例接近40黑龙江天津吉林等地区由于购房者置业情绪较低项目去化慢不少期房项目拖成现房销售2022年现房销售面积占比分别达到393426青海四川河北等省份2022年现房销售比例均不足10表2022年各省商品住宅现房销售情况2022年商品住宅销现房销售面积2022年商品住宅销现房销售面积地区地区售面积万平方米占比售面积万平方米占比海南省531394山东省9822135黑龙江省840388重庆市2969133天津市896344福建省4359133吉林省905263安徽省6448129西藏自治区54236广西壮族自治区3323126北京市742226宁夏回族自治区651124辽宁省1983208江西省56631152022年商品住宅销现房销售面积2022年商品住宅销现房销售面积地区地区售面积万平方米占比售面积万平方米占比上海市1562199浙江省5467113江苏省10165191山西省215299广东省8569175陕西省295494云南省2470172贵州省339191内蒙古自治区1289167湖南省608586湖北省5710153河北省431878河南省10310151四川省806162新疆维吾尔自治区1378150青海省17844甘肃省1388148注现房销售面积占比商品住宅现房销售面积现房期房销售面积数据来源国家统计局中指数据CREIS预售制在推动房地产行业快速发展的同时也显露出诸多弊端例如开发企业违规挪用预售款导致项目出现烂尾等由于购房款的提前支付项目存在的风险也转嫁给了购房者此外预售商品房交付标准与宣传口径不一等问题也会侵害购房者合法权益我国对于现房销售的尝试由来已久央行早在2005年发布的2004年中国房地产金融报告中就提出过考虑取消房屋预售制度2010年广西省南宁市成为全国取消房地产商品房预售制度的试点城市政策未能落地此后南京苏州等城市推出要求现房销售的地块2020年3月海南出台关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知指出新出让土地建设的商品住房实行现房销售制山东也在山东住建事业发展十四五规划中明确提出从严掌控新建商品房预售许可条件逐步提高预售条件鼓励有条件的地方或项目推行现房销售2021年以来北京福州绍兴等地再次推出现房销售地块试点2023年全国住房和城乡建设工作会提出有条件的可以进行现房销售河南省住房和城乡建设工作会议明确以郑州开封为试点积极探索预售制度改革和现房销售我国对于现房销售尝试从未止步未来在推进房地产行业稳定发展的过程中现房销售试点范围有望继续扩大预售制度的改革仍在持续推进表部分省市现房销售相关政策梳理省市政策主要内容2010年1月广西住房和城乡建设工作会议召开自治区住建厅党组书记宋继东在所作的工作报告南宁中提出将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点城市2012年8月山东省在保障性安居工程和房地产调控会议上提出山东将选择有条件的开发项目山东开展商品住房现房销售试点2017年5月广东印发实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务要求加强商品房预售资金监广东管强化商品房交易合同网签备案鼓励推行现房销售制度2020年3月海南出台关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知规定新出让海南土地建设的商品住房实行现房销售制度2021年6月山东在山东住建事业发展十四五规划中明确提出从严掌控新建商品房预售山东许可条件逐步提高预售条件鼓励有条件的地方或项目推行现房销售2021年12月合肥市十四五住房发展规划中明确要完善商品住房预售管理制度适时开展商品住宅现房销售试点合肥2022年8月召开全市房地产问题治理专题会议强调必须强化商品房预售资金监管守住不发生系统性风险底线积极开展成品房销售试点2022年4月郑州发布关于做好商品房预售有关工作的通知鼓励有条件有实力的开发企业现郑州房销售省市政策主要内容2022年8月甘肃发布甘肃省人民政府办公厅关于印发甘肃省推进新建商品房交房即交证改甘肃革实施方案的通知鼓励各地结合实际将经济适用房等政策性住房纳入交房即交证改革范围鼓励有条件的县市区新建商品房实行现房销售2023年1月山东省住房和城乡建设工作会议提出逐步提高预售门槛鼓励有条件的地方先行先山东试开展现房销售试点2023年2月河南省住房和城乡建设工作会议在郑州召开会议明确今年将进一步规范商品房预河南售资金监管逐步提高预售门槛以郑州开封为试点积极探索预售制度改革和现房销售2023年2月安徽省住房和城乡建设工作会议提出加强新市民住房保障优化住房供应结构提安徽升住宅工程品质因地制宜开展现房销售试点推动房地产业向新发展模式转变2023年2月聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施提出支持有条件的城市四川开展商品房现售试点积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡资料来源中指研究院综合整理表部分城市现房销售地块成交情况城市时间现房销售地块成交情况上海2014年成交现房销售地块1宗深圳2016年成交现房销售地块1宗南京2016-2018年成交现房销售地块67宗现房销售起始价等于土地限价的902017年成交现房销售地块20宗杭州2017年2021年二批次推出10宗现房销售地块全部流拍重庆2017-2018年成交现房销售地块25宗成交涉现房销售地块5宗现房销售占一定比例17年7月成交1宗竞现房销西安2017-2021年售面积达到上限2021年上半年成交2宗中山2018年成交现房销售地块8宗成交现房销售地块15宗2019年7月成交2宗2021年3月22日鼓励现房销售成都2019-2021年新政后2021年6月9月合计出让了13宗现房销售的地块宁波2021年成交现房销售地块4宗2021年开始试点现房销售但竞拍至现房销售阶段的地块数量较少成交涉现房销北京2021-2023年2月售地块14宗现房销售占一定比例全部现房销售仅1宗资料来源中指研究院综合整理二对比发达国家商品房预售制我国预售制仍有优化空间目前国际上多个发达国家同样存在预售制度允许商品住宅在竣工前销售针对其风险性各个国家均有相关政策保障购房者权益但由于产业布局和房地产发展轨迹不同各地预售制度存在较大差异通过对比国际经验可以看到国内预售制度仍有优化空间从国际经验来看针对期房销售各国期房交付前的首付及部分购房资金一般由律师或第三方机构进行监管待项目交付后支付给开发企业房地产开发企业的资金主要来源于银行的建筑贷款而非住户购房款同时开发进度一般会向买方律师或监督机构定期报备使购房者充分掌握期房的建筑情况资金拨付信息等保障期房及时交付相比其他国家预售制我国在首付保障工程监管等方面仍有待继续优化同时在购房者付款节奏和按揭还款时间等方面仍有改进空间1美国开发企业交付前无法获得预售房款若未交付购房者可仲裁取回预付款美国房地产市场对于房屋预售行为没有法律限定无需办理特殊许可证各州对于房屋预售的规定有所不同共同点是预售资金拨付机制较为严格需交付后银行等金融机构才将首付和按揭贷款资金拨付给开发企业一般来说开发企业建筑资金大部分来源于建筑贷款建筑贷款额度一般在预估建筑价值的65-80开发企业需要与贷款方共同商议工程时间计划表建筑贷款将按照建筑节点进行放款银行等贷方将对开发企业的建筑节点情况进行监督保证房屋正常销售交付开发商可以正常偿还贷款购房者与开发企业确定预订意向后一般要支付定金并签订预售合约明确购房款的支付时间方式等定金比例通常在房价的5左右并在一定期限内可无条件返还大多数房屋交易在竣工后办理贷款手续部分地区购房者前期需要支付相应首付款通常为房价的10-20该款项按照施工节点进行房款分期支付该部分房款将被存于开发企业的代理律师事务所负责管理的托管账户上直至商品房正式交付开发企业才能获得相应款项如果楼盘烂尾未能交付购房者可通过申请仲裁取回不承担任何责任与损失按揭贷款一般可以在房屋交付后进行还款如果开发企业与贷方有合作关系则可以提前敲定贷款利率防止加息带来的利息上涨2日本金融机构发挥监督作用实行期房定金保全措施日本通过法律对商品住宅的预售行为作出一定限制充分发挥金融机构的监督作用对开发企业期房交付风险进行防控法律法规方面日本1952年6月颁布第176号法令宅地建筑物交易法规范土地和房屋交易有关事项对交易细则各方责任等做出要求该法律经过不断修订使用至今宅地建筑物交易法原则上不允许建设工程完成前进行房屋销售但完成期房定金保全措施后允许预售定金不超过5也不超1000万日元可不采用措施要求开发企业在签订预售房的交易合同时需要向银行等金融机构申请购房者所付定金的担保或保险金融机构向购房者出具担保书或者保险的保证书协助监督开发企业施工情况如开发企业出现违约金融机构将对购房者进行赔付进行预售交易时开发企业有义务向消费者说明房屋交付使用时的详细情况法律规定购房者支付的定金比例不得高于房价的20余款待至商品住宅竣工交付时才向开发企业支付通常签订预售购房合同后购房者即可与金融机构申请按揭贷款但按揭放款与还款通常在交付后开始进行开发企业一般在交付后获得售房款项该制度对购房者的权益进行保障避免了房地产开发企业未能正常履行合同而对购房者造成财产损失3英国资金通过双方律师进行转移开发企业与担保商合作提供首付担保英国一般通过双方律师确定交易细则律师协助购房者监督相关流程及协议维护购房者相关权益项目前期开发企业一般通过建筑融资获取项目总成本70-90的资金金融机构根据与开发商商议的工程时间节点进行资金拨付对于预售项目购房者确定购房意向并签订预售合同后通常需要支付预定金根据房屋类型位置开发企业及中介公司的不同预定金金额也有所区别一般在房屋总价的2-5在签订合同的三周内购房者需根据协议支付首付款一般首付比例在10-25预定金也将转入首付款内同时大多数开发企业都与担保商合作提供首付担保服务首付将被存放在单独的账户中由英国抵押贷款协会认可的独立担保商以信托方式持有并担保担保商负责在楼盘出现问题时完成开发或偿还相应首付通常担保赔偿有10万英镑或10房款孰低的上限超出此范围的首付将难以被赔偿后续款项将以分期形式缴纳每笔金额大概为房价的5-10交付前付款比例一般为20-45预售房款一般通过律师进行转移同时律师会对项目进度进行监督保障购房者资金安全在交付前英国规定房屋需要经过房产公证公司的检验验收才能交付其余55-80房款在确认交付后将支付给开发企业按揭贷款方面针对贷款具体细则不同的金融机构略有不同大多数购房者可在交付前6个月进行按揭贷款申请提交相应材料以及房产评估报告金融机构在审核完成后向开发企业律师账户拨发贷款资金4德国根据建筑施工进度分期付款德国在经纪人和房地产开发商条例中制定了付款计划的相应标准可在政府确定的付款计划标准中挑选相应节点将整个付款计划划分为最多7期完成相应的项目节点方可收取相应比例款项保障购房者资金安全化解可能出现的交付风险如果开发商要求买方支付的款项高于法律规定的预付款则根据联邦法院的相关裁决原定付款计划将失效所有房款均可在验收后进行支付表德国商品住宅付款计划相应标准支付款项比例项目节点时间40完成外壳施工包括木工工作后8完成屋顶表面和排水沟施工后3在加热系统的基本安装之后3卫生设施粗装后3电气系统粗装后10窗户包括玻璃窗安装后6室内抹灰完成后3地面工作完成后4卫生区域瓷砖工作完成后12准备入住时逐步防止所有权转让3外立面工作完成后5全部完成后注支付款项比例为逐级累计制资料来源中指研究院综合整理首付方面德国没有要求最低首付比例根据项目及开发企业的不同一般首付比例在0-30之间在交易流程方面确定购买意向后双方一般签订预定协议保证不会在约定时间内将财产提供给任何方在开发企业从银行所贷的建设融资还没有完全批准建筑许可证也未全部发放的情况下为了确保后续交易能够顺利进行购房者可先与开发企业签订初步合同并进行公证防止开发企业将商品房销售给其他人在签订正式购买合同前购房者即可向银行申请按揭贷款签订合同后开发商将根据工程进度向购房者发送账单购房者则转交账单给贷款银行向开发企业支付相应款项在工程完工后一般仍有10的购房款由律师专项保管3年至5年作为房屋质量纠纷的保证金民法典规定购房者可以要求双方银行对开发商信誉及工程进度提供担保进一步降低开发商违约的可能性表部分国家预售制度对比美国日本英国德国定金比例5左右2-51左右低于20首付比例10-2010-250-30余款支付节点交房后支付交房后支付交房后支付按工程进度支付定金超过5或超1000万日元需完开发商违约定金返还申请仲裁取回全部返还-----成期房定金保全措施后可返还代理律师事务所托第三方资金监管机预售资金监管双方律师监管-----管账户构州政府批准买方期房定金保全措相关保险质量纠首付担保强制验保障购房者权益方式律师建筑贷款审施定金担保或保纷保证金银行担房批严格险保资料来源中指研究院综合整理三预售制转向现房销售制度的影响分析相比预售制现房销售要求开发企业在项目竣工备案后进行销售能够一定程度保护消费者的权益不受侵害也能对高周转与高杠杆可能引发的行业风险进行一定约束与此同时从预售转向现房销售对开发企业购房者政府金融机构行业等各方均将带来诸多影响图全面实施现房销售的影响有利影响不利影响减少虚假宣传质量瑕疵延期开发商周转速度减缓短期供应交付烂尾等风险或受到影响开发商资金效率降低成本提缩短购房者入住时间高或导致商品住宅价格提升购房门槛抬高减少维权事件降低维权成本金融机构所承担风险或增加防范化解行业风险资料来源中指研究院综合整理对开发企业影响周转速度减缓资金效率降低对于房地产开发企业而言期房销售在满足商品房形象进度以及其他条件即可获取预售许可证而现房销售则需要等待竣工备案后方可销售项目开盘销售时间从拿地后的数月提至数年开发企业经营现金流相当一部分依靠开盘后回流的预售房款现房销售后回款周期大幅延长意味着开发企业无法实现资金快速回笼同时开发贷还款也需等待现房销售现房销售模式需要企业承担更大的风险若项目建成后销售不及预期前期投入资金回收及偿还贷款将面临巨大压力这也将倒逼企业更加尊重市场供求规律审慎拿地科学决策同时数倍于期房销售的回款周期意味着房地产企业无法将资金再快速投入新的项目相同时间内开发的项目数量将明显减少企业规模增速将明显下降图一般住宅项目现房销售与期房销售时间对比资料来源中指研究院综合整理另外现房销售利于保障楼盘项目品质对项目工程质量提出了更高的要求有效避免虚假宣传质量瑕疵延期交付烂尾等风险现房销售更加考验企业的产品力高产品力强品牌力的企业未来发展机遇或将更大对购房者影响产品质量所见即所得但商品住宅价格或有所抬升现房所见即所得更符合购房者置业意愿但从市场来看由于贷款时间及销售周期的延后现房项目整体占用企业自有资金时间拉长成本提高这就使得市场上现房销售楼盘的价格一般高于同类型期房销售的项目同时短期供应能力下降也会对市场供求关系产生影响进而带来价格的波动对政府影响现房销售下卖地收入或承压现房销售将促使房企审慎拿地因此部分城市的土地热度将下降土地成交规模也将缩量这将直接影响地方政府财政收入为了提高企业拿地积极性地方政府需合理降低土地价格从积极的方面来看现房销售下购房者的权益保障性提升新建住宅市场相关投诉维权频次有望降低金融机构影响现房销售使项目开发贷期限延长后续部分销售风险将由金融机构承担在现房销售完全取代期房销售后银行所需承担的风险也相应提升在期房销售的项目中销售回款逐步覆盖开发贷及自有投入资金使得开发商实现现金流回正但若项目烂尾购房者不但无法收房还需要继续向银行偿还贷款而现房销售模式中销售回款节点大幅延后建设阶段的开发贷使用期限延长若项目建成后滞销企业偿还金融机构贷款的不确定性将明显提升图现房销售与期房销售住宅项目主要资金来源对比资料来源中指研究院综合整理对行业影响行业发展降速转向高质量发展现房销售模式下房地产开发企业的高周转模式难以为继现房销售有助于降低开发企业的资金杠杆同时现房销售模式短期内减少了市场新房供给量一定程度上也会导致行业发展降速另外现房销售将促使企业回归产品进一步加速行业优胜劣汰促进行业更高质量发展四未来商品房销售制度路径分析一目前仍不具备全面实行现房销售条件短期内全面实行现房销售将对市场供应能力造成影响并对开发商资金实力以及地产金融支持模式提出更高的要求目前并非全方位推行现房销售制度的合适时机一是全面现房销售将对新房供应地方财政带来影响当前市场供需环境并未得到明显改善部分城市的商品房库存并不充足在此背景下一旦全面实行现房销售在目前库存去化完成后房地产市场将面临一定时间的供给断档期造成供需结构的失衡对于政府而言现房销售或导致开发企业拿地意愿更加低迷导致土地成交冷淡从而影响政府财政收入加剧地方政府财政压力二是现房销售对开发企业资金提出高要求当前开发企业资金压力仍较大经营性现金流相当一部分来源于商品房销售回款短期内全面取消预售制将使开发企业资金压力进一步加重加速企业风险暴露三是现房销售需要银行等金融机构转变资金支持模式预售制度下开发企业使用开发贷等融资时间较短预售开盘后即可逐步偿还贷款银行资金回流速度相对较快转向现房销售后企业开发贷使用时间延长金融机构如何更好地给予企业资金支持的同时降低自身资金风险或是未来研究方向二未来新房销售模式发展路径预售制度与现售制度并非是完全对立的关系在向现房销售制度转变的过程中预售制仍将发挥重要作用过渡阶段二者之间的相互配合或将对市场产生一定促进效果1开展现房销售试点逐渐转向全面现房销售对部分项目进行现房销售试点并逐步加大试点范围是目前向现房销售转变过程中较为合适的路径之一现房销售逐步推广前市场基础条件需要得到满足一是市场处于供求基本平衡或供过于求的状态市场库存充足在现售范围扩大的过程中不会造成市场供需失衡二是逐步推动开发商适应现房销售模式稳定供给端预期给予市场充足的消化期现房销售制度下相应的供给端政策金融端政策需要同步跟进在项目试点阶段适当通过降低地价降低商业配建比例等措施同时简化审批流程对流程实行便捷化审批减少企业拿地到开工所需时间缩短项目开发周期降低开发企业资金压力提高开发商对现售地块的获取积极性金融端研究合理解决资金缺口方案有效满足开发企业建设期的合理融资需求2在向现房销售制度发展过程中不断优化预售政策和监管目前预售制度仍然是我国较为广泛使用的房地产销售制度在保持目前制度的前提下不断优化相关政策和监管亦是未来发展可选路径之一2022年以来各地政府已出台预售相关政策近200条从优化预售条件预售资金监管及相关预售流程等方面进行调整推动商品房预售制度更加完善预售制度带来的直接问题之一在于交付风险对其进行预防及化解将是完善预售制度的重要方向如加强工程进度和资金安全的把控对购房者付款节奏及按揭还款时间进行优化对房地产开发企业实行信用分级制度对存在交付风险虚假宣传质量问题等的企业提高其预售门槛加强资金监管维护购房者的合法权益整体来看当前预售制仍是我国商品房销售的绝对主流模式短期内全面实行现房销售对商品房市场供应能力开发商资金实力等均有较高的要求需要循序渐进的推进从实际情况来看较为稳妥的方式是各地因城施策结合当地市场供求关系库存条件等开展试点并不断总结试点经验完善相关政策及制度安排在此过程中政府也需要不断完善预售制度包括优化预售资金监管加强工程进度管控调整居民付款节奏等促进行业更高质量发展