核心观点
　　凯德集团代表了新加坡房地产企业发展的先进模式，已形成“地产开发+投资管理”的双翼驱动商业模式，对于中国房企新发展模式有高度借鉴意义。作为不动产投资管理平台的凯德投资（CLI），由基金管理（私募基金与上市基金打通地产资管链条）、旅宿管理（80%以上的旅宿单位为轻资产运营）、资本管理（年度资本循环目标为30亿新币）驱动发展。凯德中国信托（CLCT）与凯德人民币私募基金则聚焦中国市场发展，其运营和资本管理能力优秀卓越。
　　凯德集团已形成“地产开发+投资管理”的双翼驱动商业模式。凯德集团是亚洲知名的大型多元化房地产集团，总部设在新加坡，由新加坡国资公司淡马锡控股，业务聚焦房地产投资管理和地产开发，投资组合遍及全球40多个国家的260多个城市。历经多年实践探索，2021年凯德集团进行业务重组，形成两个实体，即凯德投资（CLI，上市的房地产投资管理业务）和凯德地产（CLD，由淡马锡控股的凯腾控股私有化的开发业务），实现“一个凯德”的有机发展。
　　凯德投资由基金管理、旅宿管理、资本管理驱动发展。凯德投资主要开展费用收入相关业务（FRB）和房地产投资业务（REIB），其中费用收入相关业务由基金管理、旅宿管理、物业管理三项构成，房地产投资业务依靠优秀的资本管理实现增长。1）基金管理：截至2022年三季度末，凯德投资的资产管理规模（AUM）约为1300亿新币，房地产基金管理规模（FUM）约860亿新币（目标于2024年达到1000亿新币）；旗下有6支REITs和商业信托，以及遍及亚太、欧洲和美国的约30支私募基金。私募基金与上市基金协同，打通地产资管链条。2022年前三季度实现基金管理收入3.4亿新币，同比增长16.1%。2）旅宿管理：截至2022年三季度末，凯德旗下运营和在建的旅宿物业单位超过15.5万个单位（目标于2023年年底超过16万个），其中超过80%的单位为轻资产运营。2022年前三季度凯德投资实现旅宿管理收入1.9亿新币，同比增长48.4%。3）资本管理：2022年前三季度凯德投资剥离资产共24亿新币，其中86%由凯德投资表内剥离至上市基金与私募基金，通过资本循环形成新的基金管理规模。凯德投资为自身设定每年30亿新币的资本循环目标，以推动投资组合的优化。
　　凯德在中国通过丰富的投资工具覆盖多元化资产。截至2022年三季度末，凯德投资在中国的资产管理规模为460亿新元，聚焦5大核心城市群布局200多个物业。上市基金凯德中国信托（CLCT）投资于11个零售物业、5个产业园区、4个物流园区；2022年凯德在中国成功募集了三支境内人民币私募基金，完成了对三个优质商办及产业园区资产的收购。
　　风险提示：经济下行风险、行业竞争风险、地缘政治风险等。
　　

研究报告全文：证券研究报告行业深度新加坡凯德集团开发投管有机联动资产管理房地产能力卓著房地产新发展模式展望系列二核心观点凯德集团代表了新加坡房地产企业发展的先进模式已形成地产开发投资管理的双翼驱动商业模式对于中国房企维持强于大市新发展模式有高度借鉴意义作为不动产投资管理平台的凯德竺劲投资CLI由基金管理私募基金与上市基金打通地产资管链条旅宿管理80以上的旅宿单位为轻资产运营资本zhujinbjcsccomcn管理年度资本循环目标为30亿新币驱动发展凯德中国SAC编号s1440519120002信托CLCT与凯德人民币私募基金则聚焦中国市场发展其SFC编号BPU491运营和资本管理能力优秀卓越发布日期2023年02月22日市场表现凯德集团已形成地产开发投资管理的双翼驱动商业模式凯德集团是亚洲知名的大型多元化房地产集团总部设在新加坡由新加坡国16资公司淡马锡控股业务聚焦房地产投资管理和地产开发投资组合遍6及全球40多个国家的260多个城市历经多年实践探索2021年凯德-4-14集团进行业务重组形成两个实体即凯德投资CLI上市的房地产投-24资管理业务和凯德地产CLD由淡马锡控股的凯腾控股私有化的开发业务实现一个凯德的有机发展202227202237202247202257202267202277202287202297202317202210720221172022127凯德投资由基金管理旅宿管理资本管理驱动发展凯德投资主要开房地产上证指数展费用收入相关业务FRB和房地产投资业务REIB其中费用收入相关业务由基金管理旅宿管理物业管理三项构成房地产投资业务相关研究报告依靠优秀的资本管理实现增长1基金管理截至2022年三季度末凯德投资的资产管理规模AUM约为1300亿新币房地产基金管理规模FUM约860亿新币目标于2024年达到1000亿新币旗下有6支REITs和商业信托以及遍及亚太欧洲和美国的约30支私募基金私募基金与上市基金协同打通地产资管链条2022年前三季度实现基金管理收入34亿新币同比增长1612旅宿管理截至2022年三季度末凯德旗下运营和在建的旅宿物业单位超过155万个单位目标于2023年年底超过16万个其中超过80的单位为轻资产运营2022年前三季度凯德投资实现旅宿管理收入19亿新币同比增长4843资本管理2022年前三季度凯德投资剥离资产共24亿新币其中86由凯德投资表内剥离至上市基金与私募基金通过资本循环形成新的基金管理规模凯德投资为自身设定每年30亿新币的资本循环目标以推动投资组合的优化凯德在中国通过丰富的投资工具覆盖多元化资产截至年三季度2022末凯德投资在中国的资产管理规模为460亿新元聚焦5大核心城市群布局200多个物业上市基金凯德中国信托CLCT投资于11个零售物业5个产业园区4个物流园区2022年凯德在中国成功募集了三支境内人民币私募基金完成了对三个优质商办及产业园区资产的收购风险提示经济下行风险行业竞争风险地缘政治风险等本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明房地产行业深度报告目录一凯德集团双翼驱动的亚洲知名大型多元化房地产集团1二凯德投资由基金管理旅宿管理资本循环驱动发展421多元化资产全球布局两大业务推动成长422费用收入相关业务基金管理双轮驱动旅宿管理加速增长9221基金管理业务双基金协同打通地产资管链条9222旅宿管理业务全球领先的旅宿持有者和运营商1423房地产投资业务保持强劲的资本循环16三凯德在中国丰富的投资工具覆盖多元化资产18风险分析22图表目录图表1凯德集团发展历程2图表2凯德集团股权结构截至2020年年末2图表3凯德集团营业收入2图表4凯德集团归母净利润3图表5凯德集团房地产资产管理规模REAUM3图表一个凯德的生态模式63图表7凯德地产代表性开发物业4图表8凯德投资资产管理规模5图表9凯德投资基金管理规模5图表10凯德投资在全球各市场的资产管理类型布局截至2022Q35图表11凯德投资管理资产的地区分布2022Q36图表12凯德投资管理资产的类型分布2022Q36图表13凯德投资的两大业务6图表14凯德投资营业收入7图表15凯德投资的营收构成7图表16凯德投资归母净利润7图表17凯德投资经营性归母净利润7图表18凯德投资的净负债率8图表19凯德投资的利息覆盖倍数8图表20凯德投资的隐含利率8图表21凯德投资的固定利息债务占比8图表22凯德投资的费用收入相关业务的营收9图表23凯德投资的费用收入相关业务的营收结构9图表24凯德投资的私募基金与上市基金形成协同9图表25凯德旗下REITs的发展历程10请参阅最后一页的重要声明房地产行业深度报告图表26凯德旗下的6支REITs分为资产类型聚焦与国家地区聚焦10图表27凯德旗下6支REITs的相关数据11图表282022年凯德旗下5支S-REITs与新加坡REITs指数的相对价格表现11图表29凯德旗下私募基金的类别划分12图表30私募基金按资金来源划分的客群占比2022Q312图表31私募基金按地区划分的客群占比2022Q312图表32凯德投资上市基金管理规模13图表33凯德投资私募基金管理规模13图表34凯德投资基金管理规模的地区分布2022Q313图表35凯德投资基金管理规模的资产类型分布2022Q313图表36凯德投资基金管理收入拆分13图表37凯德投资基金管理收入基金管理规模年化指标13图表38凯德投资旅宿业务的竞争优势14图表39凯德投资旗下旅宿单位数量15图表40凯德投资的旅宿单位地区分布2022Q315图表41凯德投资的旅宿单位平均收益15图表42凯德投资的旅宿管理收入15图表43凯德投资表内资产的拆分16图表44凯德投资的房地产投资业务收入16图表45凯德投资表内资产的区域结构2022Q316图表46凯德投资表内资产的类型结构2022Q316图表47凯德投资的资产剥离价值17图表48凯德投资资产剥离价值的具体构成17图表49凯德投资的资产投资价值17图表50凯德投资资产投资价值的具体构成17图表51凯德投资在中国的业务布局2022Q318图表52凯德投资重点布局中国5大核心城市群18图表53凯德投资在中国的物业出租率18图表54凯德中国信托的物业组合2022年年底19图表55凯德中国信托的资产估值20图表56凯德中国信托的总收入20图表57凯德中国信托的NPI20图表58凯德中国信托的DPU20图表59凯德投资人民币基金收购的腾飞科技楼21图表60凯德投资人民币基金收购的尚浦中心21请参阅最后一页的重要声明房地产行业深度报告习总书记在当前经济工作的几个重大问题中针对房地产行业指出要消除多年来高负债高杠杆高周转发展模式弊端推动房地产业向新发展模式平稳过渡凯德集团作为总部在新加坡根植亚洲的知名大型多元化房地产集团拥有地产开发投资管理双翼驱动的独特业务模式某种意义上代表了新加坡房企的发展模式终局我们针对凯德集团进行研究并形成了本篇报告作为我们房地产新发展模式展望的第二篇报告以期为中国房企新发展模式提供借鉴与参考一凯德集团双翼驱动的亚洲知名大型多元化房地产集团凯德集团凯德是亚洲知名的大型多元化房地产集团总部设在新加坡凯德的业务聚焦房地产投资管理和地产开发投资组合遍及全球40多个国家的260多个城市其房地产业务覆盖住宅办公楼购物中心旅宿产业园区工业和物流地产数据中心等多业态旗下拥有来福士雅诗阁等多品牌21世纪以来凯德加速在全球范围内尤其是亚洲市场的业务布局目前已形成两个业务实体即凯德投资上市房地产投资管理业务和凯德地产私有化的开发业务集团化发展起步1994-2001年1994年凯德集团前身在中国的首个项目上海百腾大厦建成标志着凯德集团正式进入中国市场1996年上海来福士广场动工1998年上海盛捷服务公寓开业凯德在中国的业务布局展开2000年新加坡百腾置地新加坡发展置地合并组建凯德集团同年雅诗阁与盛捷合并成立雅诗阁集团凯德全资子公司2001年凯德置地中国控股集团在上海成立亚洲多点布局成果丰硕2002-2010年2002年亚洲第一支REIT除日本外CapitaMallTrustCMT成功在新交所上市同年雅诗阁收购馨乐庭成为美国以外最大的国际服务公寓业主运营商2003年凯德商用正式进入中国零售市场2004年凯德集团在中国的首家来福士广场上海来福士广场开业2006年雅诗阁推出全球首个泛亚服务式住宅REITAscottResidenceTrustART同年CapitaRetailChinaTrust成功上市成为新加坡首单中国市场REIT同年凯德集团进入印度市场2007年雅诗阁中国基金成立成为首支致力于投资中国服务式住宅的私募股权基金2008年凯德集团设立中国首支综合发展私募股权基金来福士广场中国基金RafflesCityChinaFund2009年宁波来福士广场开业同年凯德开发的新加坡最大的购物中心之一IONOrchard开业2010年马来西亚最大的购物中心REITCapitaMallsMalaysiaTrust上市亚洲最大多元房地产集团逐步成型2011年至今2012年凯德集团成为道琼斯世界可持续发展指数亚洲部分认可的全球可持续发展领导者同年成都来福士广场开业2013年凯德集团着手进行广州市荔湾区大坦沙岛城市更新项目2016年深圳来福士广场封顶雅诗阁推出其最负盛名的豪华服务式住宅TheCrestCollection2017年深圳来福士广场长宁来福士广场杭州来福士广场开业同年东京雅诗阁丸之内服务公寓开业2018年上海LuOne凯德晶萃广场开业同年凯德收购上海最高的双子塔用以开发北外滩来福士2019年凯德集团与星桥腾飞合并成为亚洲最大的多元房地产集团雅诗阁公寓信托和腾飞酒店信托合并成为亚太地区最大的酒店信托新加坡在中国最大的单体开发项目重庆来福士开业凯德开发的新加坡Funan购物中心星耀樟宜开业2020年CapitaLandMallTrust与CapitaLandCommercialTrust合并成为CapitaLandIntegratedCommercialTrustCICT2021年凯德集团业务重组形成两个实体即凯德投资上市的房地产投资管理业务和凯德地产由淡马锡控股的凯腾控股私有化的开发业务2021年9月20日凯德投资亮相新交所请参阅最后一页的重要声明1房地产行业深度报告图表1凯德集团发展历程资料来源凯德集团官网中信建投新加坡国资控股规模成长持续根据凯德集团在新交所退市前的数据截至2020年年底其518的股权由新加坡淡马锡旗下的控股子公司凯腾控股CLARealEstateHoldingsPteLtd持有股权结构稳定实控人新加坡财政部实力雄厚近10年来凯德集团的营收及业绩保持增长势头营收由2010年的338亿新币增长至2020年的653新币归母净利润由2010年的143亿新币增长至2019年的214亿元新币随后2020年因疫情录得157亿新币的亏损主要因产生大额的公允价值变动损失2021年上半年实现归母净利润92亿新币同比大幅增长8545集团的房地产资产管理规模持续扩大截至2020年年底达1325亿新币图表2凯德集团股权结构截至2020年年末图表3凯德集团营业收入CLARealEstateHoldingsPteLtd花旗DBSDBSN汇丰其他股东营业收入亿新币yoy70406030158503720401074305180209110-101230-20资料来源凯德集团年报中信建投资料来源凯德集团年报中信建投请参阅最后一页的重要声明2房地产行业深度报告图表4凯德集团归母净利润图表5凯德集团房地产资产管理规模REAUM归母净利润亿新币yoy房地产资产管理规模REAUM亿新币25100014002080012001560010100054008000200-56000-10400-200-15-20-40020002014201520162017201820192020资料来源凯德集团年报中信建投资料来源凯德集团年报中信建投一个凯德生态双翼驱动发展2021年凯德集团进行业务重组集团旗下的房地产开发业务由凯腾控股进行私有化即凯德地产CLD凯德集团从新交所退市同时将集团旗下的投资管理平台与旅宿业务整合为凯德投资CLI保留一个凯德生态模式凯德地产与凯德投资双翼协同驱动集团发展一方面凯德投资对凯德地产的创收物业拥有优先购买权为凯德地产提供物业管理基金管理等服务帮助开发业务打通退出通道其次凯德地产也是凯德投资首选的开发合作伙伴凯德投资对旗下管理物业进行更新升级时凯德地产可以为其提供开发服务再者凯德投资与凯德地产共享品牌共享人才共享能力能够实现优势互补共同驱动集团发展图表6一个凯德的生态模式资料来源凯德集团官网中信建投凯德地产聚焦新加坡中国越南市场建设能力横跨众多资产类型根据凯德官网介绍截至2022年三季度末凯德地产的投资组合价值共213亿新币其重点聚焦的国家地区包括新加坡中国越南等开发能力横跨综合开发零售物业办公物业旅宿住宅商业园区工业物业物流数据中心等多业态在数个核心市场拥有较高知名度的开发作品请参阅最后一页的重要声明3房地产行业深度报告图表7凯德地产开发及合作开发的代表性物业国家凯德地产代表性开发物业新加坡星耀樟宜综合开发万宝轩住宅凯源中心商业综合体中国重庆来福士综合开发苏州中心综合开发中新广州知识城综合开发越南VistaVerde住宅FelizenVista住宅D1MENSION住宅资料来源凯德集团官网中信建投二凯德投资由基金管理旅宿管理资本管理驱动发展21多元化资产全球布局两大业务推动成长凯德投资是立足亚洲领先的全球房地产投资管理公司2021年凯德集团业务重组后集团旗下的投资管理平台与旅宿业务整合为凯德投资2021年9月凯德投资于新交所成功上市新加坡财政部实控的淡马锡持有公司超过一半的股份截至2022年9月30日凯德投资的资产管理规模约为1300亿新币其中约91的在管资产位于亚洲房地产基金管理规模约860亿新币其中约91投资于亚洲资产凯德投资旗下拥有6支上市房地产投资信托基金REITs和商业信托以及遍及亚太欧洲和美国的约30支私募基金凯德投资目标于2024年达到1000亿新币的基金管理规模请参阅最后一页的重要声明4房地产行业深度报告图表8凯德投资资产管理规模图表9凯德投资基金管理规模资产管理规模亿新元基金管理规模亿新元1350120013001000125080012006001150400200110001050202020212022Q3202020212022Q32024目标资料来源凯德投资公告中信建投资料来源凯德投资公告中信建投重点布局亚洲市场资产类型丰富凯德投资旗下的多元化房地产资产类别涵盖办公楼购物中心旅宿产业园区工业及物流地产和数据中心新加坡中国印度是其3个核心市场澳大利亚日本韩国是其3个重点市场同时凯德投资也在欧洲和美国有所布局其中凯德投资在新加坡和中国实现了上述全部种类的资产类型覆盖图表10凯德投资在全球各市场的资产管理类型布局截至2022Q3资料来源凯德投资官网中信建投截至2022年9月30日从地区分布上来看凯德投资管理的资产中有32位于新加坡35位于中国3位于印度21位于亚洲其他地区9位于亚洲以外的市场从资产管理类型上来看凯德投资管理的资产中有15为零售物业20为新经济物业包括工业园区物流数据中心等19为综合性物业11为办公楼35为旅宿物业请参阅最后一页的重要声明5房地产行业深度报告图表11凯德投资管理资产的地区分布2022Q3图表12凯德投资管理资产的类型分布2022Q3新加坡中国印度亚洲其他地区除亚洲以外的地区零售物业新经济物业包括工业园区物流数据中心等综合性物业办公楼旅宿物业915323521203111935资料来源凯德投资公告中信建投资料来源凯德投资公告中信建投两大业务推动成长作为房地产投资管理平台凯德投资的业务可分为两大类费用收入相关业务FRB和房地产投资业务REIB其中费用收入相关业务包括1基金管理业务即对于凯德投资旗下的上市基金私募基金提供投资管理服务2旅宿管理业务即为凯德投资自身持有的第三方持有的旅宿资产提供管理服务3物业管理业务即为多种类别的物业提供管理服务而房地产投资业务包括1通过凯德投资在上市基金中所持有的份额受益2通过凯德投资在私募基金中所持有的份额受益3通过物业投资受益图表13凯德投资的两大业务资料来源凯德投资招股说明书中信建投请参阅最后一页的重要声明6房地产行业深度报告营收稳定增长费用收入相关业务表现亮眼凯德投资的营收处于稳定上升通道2021年实现营收229亿新币同比增长1562022年上半年实现营收135亿新币同比增长290营收构成来看费用收入相关业务的占比维持在30-40之间房地产投资业务的占比维持在60-70之间受疫情影响2020年凯德投资资产发生较大减值归母净亏损56亿新币2021年归母净利润扭亏为盈至135亿新币2022年上半年因资产处置损益的下降凯德投资实现归母净利润43亿新币同比下降38受益于费用收入相关业务中的基金管理旅宿管理业务表现强劲凯德投资的经营性归母净利润实现较高增速2021年为50亿新币同比增长1222022年上半年为35亿新币同比增长311图表14凯德投资营业收入图表15凯德投资的营收构成营业收入亿新币yoy费用收入相关业务FRB房地产投资业务REIB2535100903020802570606367152060501510401030520403753310000202020212022H1202020212022H1资料来源凯德投资公告中信建投资料来源凯德投资公告中信建投图表16凯德投资归母净利润图表17凯德投资经营性归母净利润归母净利润亿新币经营性归母净利润亿新币yoy15635530102545203150210-515-1000202020212022H1202020212022H1资料来源凯德投资公告中信建投资料来源凯德投资公告中信建投请参阅最后一页的重要声明7房地产行业深度报告财务高度自律融资成本极具优势相比于重组前凯德集团整体60-70的净负债率水平净负债与所有者权益的比例2020年为63凯德投资得以利用投资管理平台的优势通过旗下基金的股权融资保持自身较低的负债水平截至2022年9月30日的净负债率为49经营活动对债务偿还的保障程度高2022年三季度末的利息覆盖倍数达42x图表18凯德投资的净负债率图表19凯德投资的利息覆盖倍数净负债率净负债所有者权益利息覆盖倍数70760650540430320210100202020212023Q3202020212023Q3资料来源凯德投资公告中信建投资料来源凯德投资公告中信建投得益于财务的高度自律和经营的持续稳健凯德投资保持极具优势的融资成本截至2022年9月30日的隐含利率仅为29债务中的固定利息债务占比达62财务的安全边际较高截至2022年9月30日凯德投资的可利用资金共72亿新币包括凯德集团的现金与未提取贷款额度为未来新业务机会的发掘提供保障图表20凯德投资的隐含利率图表21凯德投资的固定利息债务占比隐含利率固定利息债务占比3072296228275226422524322322221221202202020212023Q3202020212023Q3资料来源凯德投资公告中信建投资料来源凯德投资公告中信建投请参阅最后一页的重要声明8房地产行业深度报告22费用收入相关业务基金管理双轮驱动旅宿管理加速增长凯德投资的费用收入相关业务保持稳定增长势头基金管理与旅宿管理表现较强2021年凯德投资的费用收入相关业务包括基金管理旅宿管理物业管理等实现收入91亿新币同比增长152022年前三季度实现收入76亿新币同比增长16从营收的结构上来看基金管理和旅宿管理的占比呈上升趋势物业管理的占比呈下降趋势2021年基金管理旅宿管理物业管理的营收占比分别为4521342022年前三季度的占比分别为452530图表22凯德投资的费用收入相关业务的营收图表23凯德投资的费用收入相关业务的营收结构费用收入相关业务的总体收入亿新币yoy基金管理旅宿管理物业管理9516100909016343080421670856015212580501915407515302039454570151065150202020212022前三季度202020212022前三季度资料来源凯德投资公告中信建投资料来源凯德投资公告中信建投221基金管理业务双基金协同打通地产资管链条私募基金与上市基金协同打通地产资管链条凯德投资通过旗下的约30支私募基金以及6支上市基金打通地产资管链条具体来看首先由凯德投资旗下的私募基金对标的物业进行收购并进行改造培育待培育成熟后注入上市基金实现公开市场退出私募基金介入项目的时间较早在承担培育成熟前风险的同时获得相对丰厚的资产增值收益上市基金通常对标的资产拥有优先购买权在提供退出通道的同时享受培育成熟资产带来的稳定现金流回报图表24凯德投资的私募基金与上市基金形成协同资料来源赢商网中信建投请参阅最后一页的重要声明9房地产行业深度报告上市基金方面凯德拥有超过20年的REITs管理经验旗下拥有6支REITs产品自2002年发行新加坡首单上市REITs以来凯德集团已进行8次REITs的IPO和2次兼并交易类型包含商业REITs工业REITs酒店REITs等覆盖市场主要包括新加坡中国印度马来西亚美英欧澳等发达国家和地区图表25凯德旗下REITs的发展历程资料来源凯德投资推介材料中信建投2022年凯德旗下的REITs统一命名6支REITs分为两类分别聚焦发达市场和新兴市场聚焦发达市场的3支REITs主要按照资产类别进行划分1凯德综合商业信托CICT投资于新加坡的购物中心和办公楼2凯德腾飞房产信托CLAR专注于投资新加坡澳大利亚美国英国欧洲的科技及物流物业3凯德雅诗阁信托CLAS投资于全球的营收型房地产资产服务公寓租赁房产学生公寓等聚焦新兴市场的3支REITs主要按照资产所在的国家地区进行划分1凯德中国信托CLCT投资于位于中国内地香港和澳门的创收房地产相关资产零售办公和工业用途2凯德印度信托CLINT投资于印度主要用于商业空间的创收房地产3凯德马来西亚信托投资于马来西亚的创收型资产零售商务办公和工业用途图表26凯德旗下的6支REITs分为资产类型聚焦与国家地区聚焦资料来源凯德投资推介材料中信建投请参阅最后一页的重要声明10房地产行业深度报告凯德旗下REITs是新加坡REITs的重要组成部分2022年价格表现优于新加坡REITs整体水平截至2022年9月30日凯德旗下6支REITs的基金管理规模共约590亿新币凯德在新交所上市的5支REITs的总市值约306亿新币占新加坡REITs总市值的比例超过25凯德马来西亚信托的市值约12亿令吉凯德作为上述6支REITs的发起人持股市值约70亿新币从2022年的走势来看凯德旗下的5支新加坡REITs中除凯德印度信托外的其他4支REITs的价格表现均优于新加坡REITs指数的表现图表27凯德旗下6支REITs的相关数据资料来源凯德投资推介材料中信建投图表282022年凯德旗下5支S-REITs与新加坡REITs指数的相对价格表现凯德综合商业信托凯德腾飞房产信托凯德雅诗阁信托凯德中国信托凯德印度信托新加坡REITs指数1200115011001050100095090085080075070022年1月22年2月22年3月22年4月22年5月22年6月22年7月22年8月22年9月22年10月22年11月22年12月资料来源Bloomberg中信建投注各标的的相对价格以2022年首个交易日的收盘价为基点基数为1000请参阅最后一页的重要声明11房地产行业深度报告凯德旗下的私募基金数量和投资类型众多凯德旗下的私募基金主要分为房地产私募股权基金另类资产私募股权基金旅宿基金三类分别对应不同的投资资产类型截至2022年9月30日凯德共拥有约30个私募投资工具私募基金管理规模约270亿新币从私募基金的客群来看保险资金为凯德最大的私募基金客群占比为47来自亚太地区的资金占比为68图表29凯德旗下私募基金的类别划分资料来源凯德投资推介材料中信建投图表30私募基金按资金来源划分的客群占比2022Q3图表31私募基金按地区划分的客群占比2022Q3保险养老基金主权财富基金公司银行其他亚太欧洲北美中东2731151547186824资料来源凯德投资公告中信建投资料来源凯德投资公告中信建投凯德投资的基金管理规模稳中有升凯德投资的上市基金管理规模由2020年底的520亿新币增长至2021年底的580亿新币2022年三季度末进一步增至590亿新币私募基金管理规模维持稳定2022年三季度末为270亿新币从基金管理规模的地区分布来看新加坡中国是两个占比最大的区域占比分别为4231从资产类型的分布来看零售物业新经济物业包括工业园区物流数据中心等综合性物业办公楼旅宿物业的占比分别为1928261710分布较为均衡管理规模创造收入的效率提升稳中有升的基金管理规模为凯德投资带来基金管理收入的增长2022年前三季度实现基金管理收入共34亿新币同比增长161其中具备重复性的基金管理收入剔除事件性收入的占比为737以基金管理收入占基金管理规模的年化比率衡量凯德投资基金管理规模创造收入的效率处于上升通道2020年该比率为0402021年提升至0502022年前三季度进一步提升至053请参阅最后一页的重要声明12房地产行业深度报告图表32凯德投资上市基金管理规模图表33凯德投资私募基金管理规模上市基金管理规模亿新币私募基金管理规模亿新币600590285580280580280275560270270540520265520260260500255480250202020212022Q3202020212022Q3资料来源凯德投资公告中信建投资料来源凯德投资公告中信建投图表凯德投资基金管理规模的地区分布图表凯德投资基金管理规模的资产类型分布342022Q3352022Q3新加坡中国印度亚洲其他地区除亚洲以外的地区零售物业新经济物业包括工业园区物流数据中心等综合性物业办公楼旅宿物业910191317425282631资料来源凯德投资公告中信建投资料来源凯德投资公告中信建投图表36凯德投资基金管理收入拆分图表37凯德投资基金管理收入基金管理规模年化指标上市基金管理重复性收入亿新币上市基金管理事件性收入亿新币基金管理收入基金管理规模年化指标私募基金管理重复性收入亿新币私募基金管理事件性收入亿新币06005345050400230500403509104030002056017082052250650620300192003503302015243102031751880100500000202020212021前三季度2022前三季度202020212022前三季度资料来源凯德投资公告中信建投资料来源凯德投资公告中信建投请参阅最后一页的重要声明13房地产行业深度报告222旅宿管理业务全球领先的旅宿持有者和运营商凯德旗下拥有多个知名旅宿品牌旅宿网络遍及全球凯德旗下拥有雅诗阁ASCOTT馨乐庭citadines盛捷somerset奥克伍德Oakwood等多个全球知名旅宿品牌截至2022年9月30日凯德旗下的旅宿物业组合包含超过900个物业分布于40余个国家的200余座城市旅宿物业组合中共包含超过155万个单位包含在建单位类型涵盖服务式公寓酒店租赁住房学生公寓等155万个单位中超过80的单位为凯德通过管理和特许经营合同的轻资产方式纳入自身物业组合除了为旅宿物业提供管理服务外凯德投资还通过上市基金凯德雅诗阁信托以及2支私募基金雅诗阁服务公寓全球基金学生公寓开发投资基金获取基金管理收入基金同时也通过为资金提供退出通道帮助凯德不断扩大自身的旅宿物业组合图表38凯德投资旅宿业务的竞争优势资料来源凯德投资推介材料中信建投旅宿单位数量稳步增长旅宿单位收入受益于全球旅行恢复而提升凯德投资运营和在建的旅宿物业单位总数量由2021年的超过133万个增长至2022年三季度末的超过155万个其中位于中国的单位数量占比282凯德投资目标于2023年年底实现旅宿物业组合超过16万个单位2022年前三季度因全球多地管控措施的放松旅行得到快速恢复凯德投资旗下旅宿单位的平均收益为90新币较2021年前三季度64新币的水平提升406受益于单位平均收益的提升2022年前三季度凯德投资的旅宿管理收入为19亿新币同比大幅增长484请参阅最后一页的重要声明14房地产行业深度报告图表39凯德投资旗下旅宿单位数量图表40凯德投资的旅宿单位地区分布2022Q3旅宿单位数量万个包含运营与在建单位新加坡东南亚和澳大拉西亚除新加坡中国亚洲其他地区欧洲中东和非洲美国182816425014531264108482642822020212022Q32023目标资料来源凯德投资公告中信建投资料来源凯德投资公告中信建投图表41凯德投资的旅宿单位平均收益图表42凯德投资的旅宿管理收入旅宿单位平均收益新币旅宿管理收入亿新币100209018801670146012501040083006200410020002021前三季度2022前三季度2021前三季度2022前三季度资料来源凯德投资公告中信建投资料来源凯德投资公告中信建投请参阅最后一页的重要声明15房地产行业深度报告23房地产投资业务保持强劲的资本循环凯德投资的房地产投资业务收入较快增长凭借较强的资本循环能力凯德投资在保持表内资产规模相对稳定的同时实现房地产投资业务收入的较快增长截至2022年三季度末凯德投资的表内资产共364亿新币其中342亿新币的资产用于房地产投资业务22亿新币的资产用于费用收入相关业务2021年凯德投资实现房地产投资业务收入151亿新币同比增长1462022年前三季度实现房地产投资业务收入157亿新币同比大幅增长478图表43凯德投资表内资产的拆分图表44凯德投资的房地产投资业务收入与费用收入相关业务有关的资产亿新币房地产投资业务收入亿新币yoy与房地产投资业务有关的资产亿新币1606040015519225035015030014540250140302001353573421501302010012510501200115020212022Q3202020212022前三季度资料来源凯德投资公告中信建投资料来源凯德投资公告中信建投凯德投资的表内资产集中于新加坡和中国资产类型多元化水平高截至2022年三季度末凯德投资的表内资产中有31位于新加坡32位于中国各类型资产保持相对均衡的占比其中零售占比27新经济包括工业园区物流数据中心等占比17办公楼占比15旅宿占比34图表45凯德投资表内资产的区域结构2022Q3图表46凯德投资表内资产的类型结构2022Q3新加坡中国印度亚洲的其他市场亚洲外市场零售新经济包括工业园区物流数据中心等办公楼旅宿其他物业类型717273134171733215资料来源凯德投资公告中信建投资料来源凯德投资公告中信建投请参阅最后一页的重要声明16房地产行业深度报告凯德投资保持强劲的资本循环能力凯德投资每年通过一定量的资产剥离新增资产投资对自身表内旗下上市和私募基金内的物业组合进行更新并为自身设定每年30亿新币的剥离价值目标2021年凯德投资的资产剥离价值为136亿新币2022年前三季度为24亿新币凯德投资对资产的剥离分为四类1凯德投资表内资产向凯德的上市基金进行剥离2凯德投资表内资产向凯德的私募基金进行剥离3凯德投资表内资产的优化即向外部进行出售4凯德投资旗下上市公司与私募基金的资产优化其中的1和2可以帮助凯德投资将表内资产转化为基金管理规模进行体内的资本循环2021年的剥离价值中有5由表内剥离至上市基金有77由表内剥离至私募基金2022年前三季度的剥离价值中有51由表内剥离至上市基金有35由表内剥离至私募基金图表47凯德投资的资产剥离价值图表48凯德投资资产剥离价值的具体构成资产剥离价值亿新币内环为2021年的占比情况160外环为2022年前三季度的占比情况136140凯德投资表内剥离至上市基金凯德投资表内剥离至私募基金120凯德投资表内资产优化上市基金与私募基金的资产优化1001480145604514024352077020212022前三季度资料来源凯德投资公告中信建投资料来源凯德投资公告中信建投2021年凯德投资的新增资产投资额共68亿新币其中68为上市基金投资18为私募基金投资14为凯德投资表内的房地产投资2022年前三季度的新增资产投资额共42亿新币其中45为上市基金投资39为私募基金投资16为凯德投资表内的房地产投资图表49凯德投资的新增资产投资额图表50凯德投资新增资产投资额的具体构成新增资产投资额亿新币内环为2021年的占比情况80外环为2022年前三季度的占比情况6870上市基金投资私募基金投资凯德投资表内的房地产投资60504216144030184520681039020212022前三季度资料来源凯德投资公告中信建投资料来源凯德投资公告中信建投请参阅最后一页的重要声明17