事件：
　　2月20日，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》。不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房)、商业经营用房、基础设施项目等。
　　点评：
　　单独分类不动产私募投资基金并发布指引，增加房地产行业的融资渠道。不动产私募投资基金属于私募投资基金的范畴，之前可投资于房地产开发，包括住宅、商业、写字楼等，但并未单独进行分类并发布试点备案指引，表明本次对于不动产私募投资基金的重视。2017年2月，《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（“4号文”）出台，对于投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案，主要包括委托贷款、名股实债等债权融资方式。而本次备案指引中指出，不动产私募投资基金为私募股权投资基金，应当以支持房地产市场平稳健康发展，促进不动产市场盘活存量、防范风险、转型发展为基本原则。投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。我们认为，本次不动产私募投资基金试点备案，明确投资范围包括存量住宅和商写，将有力拓宽房企融资渠道，显示对于房企资金端积极支持的态度。
　　投资范围覆盖存量商品住宅、并限于已领证未售部分，有助于商品房去库存。本次不动产私募投资基金的投资范围中放在首位的是存量商品住宅，而根据指引存量商品住宅有严格的要求，主要是指已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证，已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目，包括普通住宅、公寓等。根据上述要求意味着存量商品住宅主要针对的是五证齐全、以及已经实现销售或主体建设工程已开工，前者要求表明不动产私募投资基金并不鼓励参与前端拿地，后者要求表明主要针对已领证未售的商品住宅，而往往这部分项目可能去化较为困难。因而，我们认为，如果后续不动产私募基金介入后，短期可以实现这部分已领证未售的商品住宅的去库存，而长期考虑到不动产私募投资基金向公募REITs政策推进，长期或可将其转化为租赁性住房进行长期经营，优化我国住房多层次供应体系。
　　投资范围覆盖商场、写字楼、酒店，促进资产盘活、为公募REITs扩围打下基础。本次不动产私募投资基金的投资范围覆盖的商业经营用房是指开发建设或者运营目的供商业活动使用的不动产项目，包括写字楼、商场、酒店等。2022年11月28日，证监会放开涉房企业股权融资，其中第五条包括：积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。本次投资范围覆盖存量商品住宅和商业（商场、写字楼、酒店），将为公募REITs底层资产扩围打下基础，并对商业资产盘活方面有实际操作层面的意义。我们认为，这将有利于拥有商业物业的房企实现价值重估及资产盘活，改善房企的资产负债表，并优化商业地产的运营模式。
　　投资分析意见：不动产私募投资基金试点，助力融资、去库存、REITs扩围，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产行业在格局优化下优质房企成长空间打开，将同时受益于政策放松和格局优化双重利好，充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。本次不动产私募投资基金试点，一方面将增加房地产行业融资渠道、并有助于行业去库存，推动行业健康稳定发展，另一方面投资范围扩大至商业地产，也为公募REITs扩围打下基础，有利于商业地产房企实现价值重估及资产盘活。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利发展、滨江集团、华发股份、招商蛇口、建发股份、中国建筑、金地集团、新城控股、万科A，建议关注：栖霞建设、陆家嘴；H股：华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团、碧桂园，建议关注：越秀地产、绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：中海物业、保利物业、华润万象、新大正、碧桂园服务、旭辉永升服务，建议关注：招商积余、万物云。
　　风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。

研究报告全文：行业及产房地产业2023年02月21日不动产私募投资基金试点助力融资行业研去库存REITs扩围究行看好不动产私募投资基金试点点评业点评相关研究事件市场成交持续回暖地方政策继续加码2月20日中国证券投资基金业协会发布不动产私募投资基金试点备案指引试行-地产及物管行业周报证不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房包括存量商品住宅保障性住房市场券20230211-202302172023化租赁住房商业经营用房基础设施项目等研年2月19日究二手房成交回暖需求政策继续加码-点评报地产及物管行业周报单独分类不动产私募投资基金并发布指引增加房地产行业的融资渠道不动产私募投资告202324-20232102023年2基金属于私募投资基金的范畴之前可投资于房地产开发包括住宅商业写字楼等月12日但并未单独进行分类并发布试点备案指引表明本次对于不动产私募投资基金的重视2017年2月证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号私募资产管理计划投资房地产开发企业项目4号文出台对于投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的暂不予备案主要包括委托贷款名股实债等债权融证券分析师资方式而本次备案指引中指出不动产私募投资基金为私募股权投资基金应当以支持袁豪A0230520120001房地产市场平稳健康发展促进不动产市场盘活存量防范风险转型发展为基本原则yuanhaoswsresearchcom曹曼A0230520120003投资范围包括特定居住用房包括存量商品住宅保障性住房市场化租赁住房商业caomanswsresearchcom经营用房基础设施项目等我们认为本次不动产私募投资基金试点备案明确投资范围包括存量住宅和商写将有力拓宽房企融资渠道显示对于房企资金端积极支持的态度联系人曹曼投资范围覆盖存量商品住宅并限于已领证未售部分有助于商品房去库存本次不动产862123297818私募投资基金的投资范围中放在首位的是存量商品住宅而根据指引存量商品住宅有严格caomanswsresearchcom的要求主要是指已取得国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证预售许可证已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目包括普通住宅公寓等根据上述要求意味着存量商品住宅主要针对的是五证齐全以及已经实现销售或主体建设工程已开工前者要求表明不动产私募投资基金并不鼓励参与前端拿地后者要求表明主要针对已领证未售的商品住宅而往往这部分项目可能去化较为困难因而我们认为如果后续不动产私募基金介入后短期可以实现这部分已领证未售的商品住宅的去库存而长期考虑到不动产私募投资基金向公募REITs政策推进长期或可将其转化为租赁性住房进行长期经营优化我国住房多层次供应体系投资范围覆盖商场写字楼酒店促进资产盘活为公募REITs扩围打下基础本次不动产私募投资基金的投资范围覆盖的商业经营用房是指开发建设或者运营目的供商业活动使用的不动产项目包括写字楼商场酒店等2022年11月28日证监会放开涉房企业股权融资其中第五条包括积极发挥私募股权投资基金作用开展不动产私募投资基金试点促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式本次投资范围覆盖存量商品住宅和商业商场写字楼酒店将为公募REITs底层资产扩围打下基础并对商业资产盘活方面有实际操作层面的意义我们认为这将有利于拥有商业物业的房企实现价值重估及资产盘活改善房企的资产负债表并优化商业地产的运营模式投资分析意见不动产私募投资基金试点助力融资去库存REITs扩围维持看好评级我们认为我国房地产行业在格局优化下优质房企成长空间打开将同时受益于政策放松和格局优化双重利好充分享受估值驱动成长驱动双重红利本次不动产私募投资基金试点一方面将增加房地产行业融资渠道并有助于行业去库存推动行业健康稳定发展另一方面投资范围扩大至商业地产也为公募REITs扩围打下基础有利于商业地产房企实现价值重估及资产盘活我们维持房地产板块看好评级推荐A股保利发展滨江集团华发股份招商蛇口建发股份中国建筑金地集团新城控股万科A建议关注栖霞建设陆家嘴H股华润置地建发国际中海外发展龙湖集团碧桂园建议关注越秀地产绿城中国并维持物业管理板块看好评级推荐中海物业保利物业华润万象新大正碧桂园服务旭辉永升服务建议关注招商积余万物云风险提示调控政策再收紧销售和融资资金再趋紧受限占比再提升请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明行业点评表1不动产私募投资基金备案规则时间文件名称主要内容私募股权投资基金管理人开展不动产投资业务应当以支持房地产市场平稳健康发展促进不动产市场盘活存量防范风险转型发展为基本原则不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房包括存量商品住宅保障性住房市场化租赁住房商业经营用房基础设施项目等不动产私募投资基金20232201存量商品住宅是指已取得国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施试点备案指引试行工许可证预售许可证已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目包括普通住宅公寓等2商业经营用房是指开发建设或者运营目的供商业活动使用的不动产项目包括写字楼商场酒店等证券期货经营机构设立私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的暂不予备案包括但不限于以下方式1委托贷款2嵌套投资信托计划及其他金融产品证券期货经营机构私3受让信托受益权及其他资产收受益权募资产管理计划备案管4以名股实债的方式受让房地产开发企业股权2017213理规范第4号私募5其他债权投资方式资产管理计划投资房地目前包括北京上海广州深圳厦门合肥南京苏州无锡杭州天津福州武汉郑州产开发企业项目济南成都等16个城市将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围根据深交所关于试行房地产行业划分标准操作指引的通知房地产划分为普通住宅地产保障性住宅地产商业地产工业地产和其他房地产项目中同时包含多种类型住房的计划募集资金不得用于项目中普通住宅地产建设资料来源中基协申万宏源研究表2主流AH上市房企估值表公司代码公司简称收盘价EPS市盈率市净率PB归母净利润亿元归母净利润增速2月20日2021A2022E2023E2021A2022E2023E2021A2021A2022E2023E2021A2022E2023E000002SZ万科A175619420020191888808225223212334-4573005600048SH保利发展1526229153183671008310273918302188-54-332195600383SH金地集团98720819820047504907941895902-95-4908001979SZ招商蛇口1498131054091114277165141037419701-153-596672601155SH新城控股19355580981993519897071260221448-174-8251027002244SZ滨江集团1029097122140106847414303379436301252151600325SH华发股份102913412115177856812319256319101-198244600153SH建发股份128621322125560585009610665766354901520960HK龙湖集团21804053984195455521123852502262919349511109HK华润置地32304544755237168621032403385372787451010688HK中国海外发展178636737037949484705401640574149-8510231908HK建发国际集团225825428935089786534317463560417461208平均值2702252577299751216214516036-89236资料来源Wind申万宏源研究注估值按照申万宏源地产组盈利预测预期计算单位为人民币取20230220收盘价请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共3页简单金融成就梦想行业点评信息披露证券分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿与公司有关的信息披露本公司隶属于申万宏源证券有限公司本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务客户可通过complianceswsresearchcom索取有关披露资料或登录wwwswsresearchcom信息披露栏目查询从业人员资质情况静默期安排及其他有关的信息披露机构销售团队联系人华东A组陈陶021-33388362chentao1swhysccom华东B组谢文霓18930809211xiewenniswhysccom华北组李丹010-66500631lidan4swhysccom华南组李昇0755-82990609Lisheng5swhysccom股票投资评级说明证券的投资评级以报告日后的6个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下买入Buy相对强于市场表现20以上增持Outperform相对强于市场表现520中性Neutral相对市场表现在55之间波动减持Underperform相对弱于市场表现5以下行业的投资评级以报告日后的6个月内行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下看好Overweight行业超越整体市场表现中性Neutral行业与整体市场表现基本持平看淡Underweight行业弱于整体市场表现我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论申银万国使用自己的行业分类体系如果您对我们的行业分类有兴趣可以向我们的销售员索取本报告采用的基准指数沪深300指数法律声明本报告仅供上海申银万国证券研究所有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户客户应当认识到有关本报告的短信提示电话推荐等只是研究观点的简要沟通需以本公司httpwwwswsresearchcom网站刊载的完整报告为准本公司并接受客户的后续问询本报告首页列示的联系人除非另有说明仅作为本公司就本报告与客户的联络人承担联络工作不从事任何证券投资咨询服务业务本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为作出投资决策的惟一因素客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本公司特别提示本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任市场有风险投资需谨慎若本报告的接收人非本公司的客户应在基于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