研究报告全文：2023年2月21日行业研究第三支箭再延续不动产私募基金落地对不动产私募投资基金试点政策的点评要点房地产地产开发事件2月20日为进一步发挥私募基金多元化资产配置专业投资运作优势增持维持满足不动产领域合理融资需求证监会启动不动产私募投资基金试点中基协发布不动产私募投资基金试点备案指引试行下文简称指引作者点评多渠道盘活房地产市场存量资产促进行业良性循环和健康发展分析师何缅南执业证书编号S0930518060006122年11月28日证监会官网发布证监会新闻发言人就资本市场支持房地021-52523801产市场平稳健康发展答记者问文中提及决定在房地产企业股权融资方面调整hemiannanebscncom优化5项措施即第三支箭恢复涉房上市公司并购重组及配套融资恢复上市房企和涉房上市公司再融资调整完善房地产企业境外市场上市政联系人周卓君021-52523855策进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用积极发挥私募股权投资基金zhouzjebscncom作用详见房地产股权融资优化调整多箭齐发支持房地产市场平稳健康发展关于证监会第三支箭政策的点评行业与沪深300指数对比图2当前第三支箭已在第一支箭新增授信第二支箭增信债权工具上进一步放宽融资通道为房企购买存量项目偿还债务项目交付等方面有力补充资金其中再融资方面受益房企范围较广上市房企定增方案正加速落地自22年11月28日至22年末已有31家上市房企公告股权融资事项已披露的募资总额超360亿元公募REITs方面22年12月8日证监会副主席李超提出研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域预期该渠道的推出将有效助力房企盘活基础设施资产提高资产周转率进一步增强公司的滚动投资能力提升长期经营表现3此次政策是此前第三支箭的落地与延续我们认为随着我国房地产市场发展进入新阶段构建存量资产和新增投资的良性循环成为大势所趋多渠道盘活存量资产对合理扩大有效投资以及降低行业债务风险等具有重要意义具体来看证监会指导中基协新设不动产私募投资基金类别同时中基协指引则进一步明确不动产投资范围管理人试点要求等包括不动产私募投资基金投资者应当为首轮实缴出资不低于1000万元的投资者大幅提高投资门槛我们预期不动产私募投资基金试点的启动一方面利于多渠道盘活不动产存量资产更好发挥其在保交楼相关项目建设不良资产项目处置企业转型发展等方面的积资料来源Wind极作用另一方面也为后续房地产类公募REITs提供标的形成完整的业务链条投资建议2023开年监管部门密集发声释放积极信号明确房地产金融化泡相关研报沫化势头得到实质性扭转房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发20230221多地优化调整二手限售市场情绪逐展全局供给侧来看多部委相继表态通过信贷债券股权多种方式综合协步转暖对近期房地产政策的综合点评同三箭连珠执行层面的可操作性大幅提升有力提振了房地产行业信心20230212需求侧按揭增量有限供给侧海外债迎曙光光大证券房地产行业流动性及公募需求侧来看5年期LPR连续下调地方政府因城施策引导合理住房需求REITs跟踪报告2023年1月包括优化认房认贷标准下调首付比例及按揭利率等政策利好频发供给20230203集中供地优化完善更好促进土地市侧信用风险出清促需求实质性升温疫情管控优化房地产供需回暖可期资场平稳运行对集中供地优化政策的点评本市场关注度提升明显投资建议关注三条主线1看好核心城市土储充裕202301162023开年监管密集发声全年地产平稳回暖可期对近期房地产政策的综合点信用优势显著品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升建议关注保评利发展招商蛇口中国金茂中国海外发展等2看好先发布局多元赛道20230201开年销售弱势结构分化明显房注重运营升维第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企建议关注万科A地产行业百强销售月报2023年1月万科企业龙湖集团等3关注存量资产资源丰富质地优异管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率建议关注华润置地上海临港等风险分析房地产行业宽松政策推进不及预期风险房地产市场需求不及预期风险房地产企业项目竣工不及预期风险房地产企业多元化业务经营不佳风险等敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级A股主板基准为沪深300指数中小盘基准为中小板指创业板基准为创业板指新三板基准为新三板指数港股基准指数为恒生基准指数说明指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司创建于1996年系由中国光大集团总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险在做出投资决策前建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发仅向特定客户传送本报告的版权仅归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式任何目的进行翻版复制转载刊登发表篡改或引用如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失本公司保留追究一切法律责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记光大证券股份有限公司版权所有保留一切权利光大证券研究所上海北京深圳静安区南京西路1266号西城区武定侯街2号福田区深南大道6011号恒隆广场1期办公楼48层泰康国际大厦7层NEO绿景纪元大厦A座17楼光大证券股份有限公司关联机构香港英国中国光大证券国际有限公司EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼64CannonStreetLondonUnitedKingdomEC4N6AE敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告