研究报告全文：房地产-京沪楼市调研复苏初现持续性待观察2023-02-20行业近况我们近期调研了北京市上海市的房地产市场情况和典型楼盘评论存量房市场均有回暖迹象上海市复苏时点或晚于北京市据专家调研和一线销售人员反馈北京市去年二手房成交量为近10年均值水平高基数下同比仍下降2022年全年成交价格微涨整体平稳但区域延续分化1月剔除春节错位因素后成交量同比有所增加上海市去年二手房成交量为近十年低点年末成交价格较前期高点有较明显下滑主因新房供应增多特别是位于轨道周边和核心区位的有效供应增幅较大且价格倒挂较明显引发打新热1月成交量仍在低位运行近期带看量提升较明显但仍低于正常水平价格前瞻指标来看北上1月中金同质性二手住宅挂牌价格指数同环比均有所上升新房市场方面上海市延续较好去化表现北京市于去年末初现复苏上海市去年新房市场表现相对坚挺除受疫情影响较明显的月份外其余月份成交量较活跃月均成交面积在110万方以上我们统计全年新房成交面积同比仅下跌4受益于位置优越周边价格倒挂明显我们调研的上海市新盘位于虹桥东外滩顾村和浦江等板块均在开盘后一个月内去化完毕据案场人员反馈京沪两地典型新盘去年年底至今客户到访量转化率转化周期等指标均有较为明显的改善我们认为新房市场回温较快除受购房者预期改善影响外亦有疫情过峰后购房需求延后集中释放的原因后市持续性有待继续观察人口结构差异造成京沪需求结构差异品质逐渐成为购房者的共同追求上海市因落户政策更宽松和平均楼龄更小交易结构以刚需为主且二手房刚需化特征更加明显我们调研显示去年90平以下和总价300万以下二手房成交占比为约70和60新盘亦是90-110平户型去化最快平均楼龄偏高和居民购买力较强使北京市以置换需求为主而落户政策趋严使刚需走弱人口下滑压制学区房成交表现改善需求增强则是两地共同特征尤其是经历疫情后购房者对住房品质包括物业配套等要求更高我们调研显示上海市去年50平以下楼龄偏老的二手房成交占比下降明显土地市场韧性强今年竞争程度或将提升2022年上海市北京市土地成交金额位列集中供地城市第一第三位溢价率分别为36在全国土地市场整体降温背景下表现稳健于2月7-8日进行的北京补充轮次土拍亦延续较高热度整体溢价率786宗宅地中3宗触达限价其中两宗触达摇号考虑到两城2023年首批拟供应宅地的质量维持在较高水平上海市19宗地块中涉及徐汇静安普陀等中心城区板块北京市23宗地块中4宗位于朝阳区2宗位于海淀区叠加销售景气度有望回升我们认为后续土地市场竞争程度或将提升风险调控政策与预期不符信用事件超预期恶化疫情影响超预期