截至2023年2月17日，我们跟踪的42个新房样本城市累积网签21.6万套，同比下降20.9%，14个二手房样本城市累积网签8.8万套，同比增长27.0%，新房及二手房表现均较2022年全年分别下降30.4%和9.9%显著改善。
　　 2023年1月，我们跟踪的18个样本房企销售额2,385亿元，同比下降19.0%。样本房企销售均价为16,753元/平米，同比增长13.5%，企业聚焦高线城市拿地策略，开始在销售数据中体现出来。
　　不同企业销售表现差异放大。信用良好、2022年拿地强度比较高的企业，2023年1月已实现销售同比增长，涨幅居前的企业包括越秀地产、建发房产、华发股份、滨江集团等。
　　风险提示
　　I.部分企业2022年之后业绩持续大幅低于市场一致预期的风险；
　　II.低线区域市场复苏不及预期的风险。
　　

研究报告全文：房地产行业跟踪报告销售可复苏政策可持续陈聪张全国中信证券研究部房地产和物业服务组2023年2月20日请务必阅读末页的免责条款和声明1销售在复苏复苏在扩散211网签数据开始向上截至2023年2月17日我们跟踪的42个新房样本城市累积网签216万套同比下降20914个二手房样本城市累积网签88万套同比增长270新房及二手房表现均较2022年全年分别下降304和99显著改善42个样本城市新房网签套数及同比14个样本城市二手房网签套数及同比YoY202320212022YoY202320222021350000501200002004030000010000030150250000208000010100200000060000150000-105040000100000-200-302000050000-400-500-50123456789101112123456789101112资料来源Wind中信证券研究部注2月数据截至17日同比数据按相同日期处理资料来源Wind中信证券研究部注2月数据截至17日同比数据按相同日期处理312货值充足的公司1月销售表现良好2023年1月我们跟踪的18个样本房企销售额2385亿元同比下降190样本房企销售均价为16753元平米同比增长135企业聚焦高线城市拿地策略开始在销售数据中体现出来不同企业销售表现差异放大信用良好2022年拿地强度比较高的企业2023年1月已实现销售同比增长涨幅居前的企业包括越秀地产建发房产华发股份滨江集团等样本开发企业2022年全年及2023年1月销售情况万平米亿元2022年2023年1月2022年2023年1月2022年2023年1月2022年2023年1月公司金额金额面积面积金额同比金额同比面积同比面积同比碧桂园46432705771336-39-45-36-43万科A42022782610175-33-22-31-17融创中国169271128054-72-75-69-75保利发展45732952570177-154-23-5中海地产2955125136951-20-15-28-38绿城中国3003135136153-14-8-13-25世茂集团8654553829-68-40-65-37华润置地3013160139063-55-16-41招商蛇口292615975380-165-2713龙湖集团2033109126770-301-2611新城控股116557118667-50-28-50-16金地集团22189299542-23-39-28-24旭辉集团12375084735-50-41-42-36中国金茂155010078049-340-41-16越秀地产12609042830979353滨江集团153912132227-917-927建发房产170010879851-129-219华发股份120212240135-119-1444合计417782385246651424-306-190-362-286资料来源亿翰智库各公司公告中信证券研究部413二手市场先行指标表现强劲量升价稳我们跟踪的贝壳93城二手房交易量在春节提前的大幅影响下1月全月同比增长121环比12月仅下降56根据贝壳研究院今年春节后一周128-205日均成交量较1月春节前提高了30以上日均带看客户量和新增挂牌房源量均较1月春节前日均水平提高1倍以上我们跟踪的贝壳76城二手房房价中位数还在下降但是指数拐点已经出现49个城市房价环比上升根据贝壳研究院数据1月50城二手房景气指数达到25环比提升6同时超过2022年全年最高值1月50城二手房价格指数环比上涨02自21年8月连续17个月环比下跌以来首次止跌38城止跌贝壳平台93个城市的二手交易量套贝壳平台76个城市的二手房价元平米及指数4500中位数指数400011500114112350011000110300010810500250010610420001000010215009500100981000900096500940850092190119031905190719091911200120032005200720092011210121032105210721092111220122032205220722092211230120122108210121022103210421052106210721092110211121122201220222032204220522062207220822092210221122122301资料来源贝壳APP中信证券研究部注统计数据截至2月2日资料来源贝壳APP中信证券研究部注统计数据截至2月2日514销售复苏的原因就是政策的累积效应我们认为单独看任何一项政策或许都谈不上足以推动市场反转但各项政策叠加在一起即考虑利率下行超过100个BP叠加城市放开限购再叠加二手房交易流程明显优化等政策则政策合力的作用可能就显现出来累积作用的另一层意思则是最终推动市场走出谷底的政策未必是某一个力度最强的政策反而有可能是一个边际力度并不大的政策在许多政策叠加之后最后起到作用的政策实际上是基于前期政策基础之上的按揭利率超过LPR基准利率幅度和商品房销售额及房价走势商品房销售额当季同比按揭利率超过LPR基准利率幅度70个大中城市新建商品住宅价格指数同比65004500250050015003500201232012620103201062010920113201162011920129201332013620139201432014620149201532015620159201632016620169201732017620179201832018620189201932019620199202032020620209202132021620219202232022620229201112201012201212201312201412201512201612201712201812201912202012202112资料来源Wind中信证券研究部615按揭利率动态调节机制起效各地按揭利率开始下调2022年以来按揭利率明显下降据央行数据截至2022首套利率低于41的城市年12月全国住房按揭贷款平均利率为426首套利率城市兰州九江2022年10月个人住房公积金贷款利率自2015年7月以来400首次下调5年以上及以下利率均下降15个BP至31和395济宁昆明大连大理阜阳26390中山天津沈阳武汉肇庆贵阳郑州太原唐山厦门福州长春惠州丽水泉州石家庄吉林380截至2023年1月31日贝壳研究院监测的103个城市中四平首套利率低于41的城市共30个370南宁珠海株洲常德资料来源贝壳研究院各城市政府官网中信证券研究部个人住房贷款和人民币贷款加权平均利率及按揭贷款利率加点BP贝壳研究院统计重点城市首套及二套平均房贷利率加点右轴平均放款周期右首套二套金融机构人民币贷款加权平均利率个人住房贷款100金融机构人民币贷款加权平均利率65808007060506070055500406005030-50205004510400-100400211119011903190519071909191120012003200520072009201121012103210521072109220122032205220722092211230110-1221-1208-1209-0609-1210-0611-0611-1212-0612-1213-0613-1214-0614-1215-0615-1216-0616-1217-0617-1218-0618-1219-0619-1220-0620-1221-0622-0622-12资料来源中国人民银行中信证券研究部资料来源贝壳研究院中信证券研究部注贝壳研究院统计的重要城市按揭贷款平均利率通常低于中7国人民银行公布的按揭贷款平均利率2信用复苏晚于销售复苏投资拿地整体疲软821土地市场低位徘徊企业预期高度一致截至目前我们统计22城在2022年3批次及其后批次合计成交的住宅及商用地块规模约7761亿元成交地块溢价率26仍为2021年以来各批次的绝对低位唯核心城市土地市场略有回暖京杭两地三批后成交地块的溢价率水平显著提升这显示开发企业只看好核心一线城市的预期高度一致虽然这一预期未必正确2021年至今22城各批次已成交土地总金额及溢价率水平亿元2021年至今22城各批次已成交土地总金额拿地企业类型结构成交价亿元溢价率本地国企外埠国企本地民企外埠民企12000175100100001508080001251006060007540400050202000250-00资料来源中指数据中信证券研究部注22年3批次及以后指2022年第三批次及后续批次合计资料来源中指数据中信证券研究部注22年3批次及以后指2022年第三批次及后续批次合计2021年至今北京各批次已成交土地溢价率水平2021年至今杭州各批次已成交土地溢价率水平3026121025108862056644151178410565521500资料来源中指数据中信证券研究部资料来源中指数据中信证券研究部922不拿地的原因是什么战略判断or现金流因素企业拿地持续分化部分企业尽可能补充土地储备另一些企业的拿地面积则显著少于销售面积减少拿地的负面效应已经在2023年初显露无疑即货值不足导致销售不足我们认为部分企业严控拿地并非战略判断失当而是现金流状况使然一方面企业融资渠道和成本尚未恢复另一方面企业表内负担尚待清理包括低质量资产和合作问题样本房企2023年1月销售金额亿元和销售面积万平米汇总样本房企2023年1月销售增速和2022年全年拿地销售比之间的关系2023年1月2021年4季度至销售销售2022年底拿地销售2023年1月销售增速2022年全年拿地销售比企业YoYMoMYoYMoM金额面积比100保利发展2954-48177-5-4835万科A286-20-28167-21-422180碧桂园220-390306-3493华润置地1605-6863-41-773960招商蛇口1584-6364-9-7350中海发展132-11-6571-14-644040华发股份12219-323544-522820滨江集团12117-412727-3737龙湖集团1092-417011-58300建发股份10829-575119-5342金地集团92-38-5555-1-533-20越秀地产8976-602421-6348新城控股58-27-1271-11-40-40旭辉集团50-41-2235-36-2715-60中南建设32-30-5829-25-500积极拿地企业合计15793-52749-9-5836不积极拿地企业合计452-37-28496-28-144合计2031-10-481245-18-4727资料来源各公司公告亿瀚数据中信证券研究部注保利发展华润置地华发股份滨江集团龙湖集团建发股份旭辉集团销售金额及面积数据来源亿瀚数据其他公司数据来源公司公告碧桂园数据为权益口10径其他公司为全口径中海发展含中海宏洋积极拿地企业包括保利发展万科A华润置地招商蛇口中海发展华发股份滨江集团龙湖集团建发股份越秀地产其余公司分类为不积极拿地企业23信用渐进修复但很难回到2020年诚然销售的复苏将进一步推动信用的企稳但这种企稳又是渐进的许多企业不仅融资成本难以恢复到2020年时水平甚至长期限信用负债的取得都格外困难2018年之后出现一些行业异象即面粉贵过面包调控不断加码但企业投资积极房价不上涨但地价持续上升我们认为和大量企业融资资金成本过低资金期限超长有很大关系大量待配置的资金尤其是长期限的境外美元债使得企业不断拉低拿地标准也使得整个企业存货质量持续下降调控压力持续居高不下从很长的历史来看2020年前后很长的信用白名单也是难以再现的房地产行业很可能重回个别全国性大公司大量本地化小公司的局面土地市场哪怕复苏也绝不会重现2020年的情景20碧地01中债估价收益率变化21金地MTN005中债估价收益率变化3006025050200401503010020501000资料来源Wind中信证券研究部注统计截至2023年2月18日资料来源Wind中信证券研究部注统计截至2023年2月18日1124政策的目标是全产业链条的回暖包括开发投资和土地市场复苏政策的目标不仅仅是保交付保信用保销售更是充分发挥房地产行业的积极作用房地产政策的目标是多元的销售复苏早于信用复苏的事实决定了房地产政策会在2023年年内持续保持产业友好的态势充分认识房地产行业重要性中央财办有关同志解读中央经济工作会议经济增长地方财力家庭资产金融稳定房地产占GDP比重为7土地出让收入和房地产相房地产占城镇居民家庭资房地产贷款及以房地产为左右加上建筑业则占关税收占地方政府综合财产的60押品的贷款占全部贷款余14力接近一半额的39资料来源新华社2022年12月18日中信证券研究部绘制12252023年全年房地产产业链运行展望决定投资的不仅仅是经营性现金流入更是融资性现金流入信用复苏整体晚于销售复苏决定了房地产开发投资虽然降幅收窄但仍可能在2023年出现负增长2022年以来新增土地储备集中于核心城市的事实即同等地价对应待开发面积明显减少决定了新开工面积仍可能在2023年下降保交付的努力和企业销售的回暖有助于明显推动房屋竣工面积止跌虽然信贷投放较为积极消费者热情可能不断上升但二手房较之新房在2023年可能更受欢迎压低了新房销售可能增速房地产行业开发投资及销售预测时间房地产投资新开工面积施工面积竣工面积商品房销售额商品房销售面积2014105-1079259-63-76201510-14013-69144652016698132613482252017707030-441377720189517252-781221320199985872665-01202070-1237-498726202144-1145211248192022-100-394-72-150-267-2432023E-45-150-39004810资料来源国家统计局中信证券研究部预测133新的房地产市场竞争格局14312022年已经是竞争格局明显变化的一年2018-2022年房企销售排名20的企业名单排名201820192020202120221碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园2万科地产万科地产中国恒大万科地产保利发展3中国恒大中国恒大万科地产融创中国万科地产4融创中国融创中国融创中国保利发展绿城中国5保利发展保利发展保利发展中国恒大中海地产6绿地集团绿地集团中海地产中海地产招商蛇口7中海地产中海地产绿地集团绿城中国华润置地8新城控股新城控股世茂集团招商蛇口金地集团9华润置地世茂房地产华润置地华润置地龙湖集团10龙湖集团华润置地绿城中国绿地集团建发房产11世茂房地产龙湖集团招商蛇口龙湖集团融创中国12招商蛇口招商蛇口龙湖集团金地集团中国金茂13华夏幸福阳光城新城控股世茂集团滨江集团14阳光城金地集团金地集团旭辉集团绿地集团15旭辉集团旭辉集团中国金茂中国金茂越秀地产16金地集团绿城中国旭辉集团新城控股旭辉集团17绿城中国中南置地金科集团中南置地华发股份18中南置地金科集团中南置地金科集团新城控股19中梁控股中国金茂阳光城阳光城远洋地产20正荣集团正荣集团中梁控股中梁控股世茂房地产资料来源亿翰智库中信证券研究部1532新货值不仅意味着销售也意味着盈利能力企业真实销售利润率的变化在2023年开始十分明显因为可售货值的拿地时间窗口不同土地质量不同预计销售利润率的变化最早可以在2024年显示出来我们认为如果房价不明显上涨各家公司的利润率差异将会比较大决定利润率差异的是2021年四季度到2023年上半年的拿地力度部分企业毛利率部分企业归母净利率万科A保利发展招商蛇口金地集团万科A保利发展招商蛇口金地集团华侨城A陆家嘴滨江集团华侨城A陆家嘴滨江集团90500804507040035060300502504020030150201001050000资料来源Wind各企业公告中信证券研究部注样本企业为截至2023年1月5日证监会房地产行业市资料来源Wind各企业公告中信证券研究部注样本企业为截至2023年1月5日证监会房地产行业16值排名前十且有历史数据的房企2022年为上半年数据市值排名前十且有历史数据的房企2022年为上半年数据32部分龙头优势显著但市场整体集中度下降崛起的中型公司所新增市场份额不及缩表的大中型企业失去的市场份额换言之预计市场集中度将继续趋势下降本质原因是2015年之后过于活跃的信用债市场催生了伪规模经济产生一批伪头部公司大型公司的长期资金优势被夸大区域管控和产品标准化能力并无明显飞跃预计剩下的大公司销售额提升空间有限但拿地盈利能力会明显恢复土地市场讲彻底告别过度内卷高度内卷并非周期产物是信用债尤其境外信用债发展产物权益比会显著提升过度合作潜藏资金安排风险也是过度内卷产物未来将消失发展可持续性显著上升我们认为确实将会出现更多的区域型甚至项目型的小公司占据一定市场份额房地产开发行业可投资标的整体变少我们的历史报告不一样的周期地产开发集中度趋于下降过去几年市场集中度变化测算20211130CR10CR30CR507060504030201002013201420152016201720182019202020212022资料来源国家统计局中指数据中信证券研究部注企业销售采用全口径数据资料来源中信证券研究部1733看好地产蓝筹投资价值我们相信2023年是景气复苏的一年其主要特征是销售复苏从高线到低线传导速度慢企业投资信心伴随销售恢复的进程慢这可能意味着政策支持持续性强企业分化更为明显我们看好地产股的投资价值建议继续关注2021年四季度以来拿地较多符合REITs收益率要求的存量资产较多运营管理能力较强看待股权再融资态度较为积极的企业推荐万科企业华发股份滨江集团越秀地产华润置地等公司重点公司盈利预测估值及投资评级股价EPS元PE公司名称评级交易币种21A22E23E24E21A22E23E24E万科A买入170919421022625488817667华润置地买入357037341445349383746863龙湖集团买入245035437942548060565044绿城中国买入107622828030935941333026越秀地产买入113013414116520273695948华发股份买入102215112115521068856649滨江集团买入995097117140169102857159中国国贸买入1673102109121138165153138121金融街买入51805505806306894908276陆家嘴买入99210708108209493123121106华侨城A买入5220460250620671132098478贝壳-W买入4955061051200247699842213173资料来源Wind中信证券研究部预测注股价为2023年2月17日收盘价184风险提示I部分企业2022年之后业绩持续大幅低于市场一致预期的风险II低线区域市场复苏不及预期的风险19感谢您的信任与支持THANKYOU陈聪首席基础设施和现代服务产业分析师张全国房地产和物业服务联席首席分析师执业证书编号S1010510120047执业证书编号S101051705000120