核心观点：新房价格上涨城市增多，多城贷款年限延长
　　1月份新房销售价格环比上涨城市的城市增至36个，自2021年9月以来首次超过下跌个数，同时一线城市价格同比上涨，在政策供求端政策频出和疫情管控放松影响下，1月楼市初显边际回暖迹象。中央政策层面仍以防风险、稳发展、保交楼为主，地方层面惠州限售放松，南宁、杭州、成都等地房贷年龄期限延长。目前整体房贷利率水平处于相对低位，限购限贷和公积金政策持续宽松，对于释放刚性和改善型住房需求具有直接作用。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。
　　政策端：一线城市销售价格同比上涨，惠州放松限售
　　中央层面：统计局1月份新房和二手房价格环比上涨城市分别为36个和13个，环比分别增加21个和6个，一线城市商品住宅销售价格同比上涨。中央经济工作会议提出要防范房地产业引发系统性风险，确保房地产市场平稳发展。央行提出拓展“第二支箭”支持范围，推动金融机构增加民营企业信贷投放，积极做好保交楼金融服务，加大住房租赁金融支持，推动房地产业向新发展模式过渡。
　　地方层面：深圳监管部门已经约谈部分银行要求加强经营贷转贷申请审查。惠州商品房限售年限从3年调整为1年。南宁、杭州部分银行房贷年龄期限延长。山东潍坊鼓励开展商品房现房销售试点和预售资金分期付款试点。
　　市场端：新房成交同比下降，苏州完成一批次土拍
　　销售端：2023年第7周，全国64城商品住宅成交面积345万平米，同比下降24%，环比增加3%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达1983万平米，累计同比下降25%。全国23城二手房成交面积为176万平米，同比增速82%，前值112%；年初至今累计成交面积822万平米，同比增速25%，前值16%。
　　投资端：2023年第7周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1340万平方米，成交土地规划建筑面积2482万平方米，同比增加36%，成交溢价率为4.2%。苏州开启2023年首批集中供地竞拍结束，6宗地块成交额83.9亿元，其中1宗触顶摇号、1宗溢价、4宗底价，中建三局连落两子，华润置地在31家单位中摇中园区湖西CBD地块，招商蛇口和建发房产分别竞得一宗地块。
　　融资端：国内信用债发行同比减少
　　2023年第7周，信用债发行68.2亿元，同比减少47%，环比增加15%，平均加权利率3.23%，环比基本持平；海外债发行0.5亿美元。
　　风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。
　　

研究报告全文：房地产行业研房地产新房价格上涨城市增多多城贷款年限延长究2023年02月19日行业周报投资评级看好维持齐东分析师qidongkyseccn证书编号S0790522010002行业走势图核心观点新房价格上涨城市增多多城贷款年限延长房地产沪深3001月份新房销售价格环比上涨城市的城市增至36个自2021年9月以来首次超24过下跌个数同时一线城市价格同比上涨在政策供求端政策频出和疫情管控放行12松影响下月楼市初显边际回暖迹象中央政策层面仍以防风险稳发展保业01周-12交楼为主地方层面惠州限售放松南宁杭州成都等地房贷年龄期限延长报-24目前整体房贷利率水平处于相对低位限购限贷和公积金政策持续宽松对于释-36放刚性和改善型住房需求具有直接作用我们认为当前对于地产政策底已经相对2022-022022-062022-10明确销售基本面仍在触底在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提数据来源聚源升行业估值将陆续修复板块仍具备较好的投资机会维持行业看好评级政策端一线城市销售价格同比上涨惠州放松限售相关研究报告中央层面统计局1月份新房和二手房价格环比上涨城市分别为36个和13个多地开展现房销售试点民企拿地环比分别增加21个和6个一线城市商品住宅销售价格同比上涨中央经济工边际改善行业周报-2023212作会议提出要防范房地产业引发系统性风险确保房地产市场平稳发展央行提宽松政策持续演化春节期间二手出拓展第二支箭支持范围推动金融机构增加民营企业信贷投放积极做好房市场率先回暖行业深度报告保交楼金融服务加大住房租赁金融支持推动房地产业向新发展模式过渡开-202326地方层面深圳监管部门已经约谈部分银行要求加强经营贷转贷申请审查惠州源证二手房累计成交增速回正多地首商品房限售年限从3年调整为1年南宁杭州部分银行房贷年龄期限延长山券套房贷利率下调行业周报东潍坊鼓励开展商品房现房销售试点和预售资金分期付款试点证-202325市场端新房成交同比下降苏州完成一批次土拍券研销售端2023年第7周全国64城商品住宅成交面积345万平米同比下降24究环比增加3从累计数值看年初至今64城成交面积达1983万平米累计同报比下降25全国23城二手房成交面积为176万平米同比增速82前值112告年初至今累计成交面积822万平米同比增速25前值16投资端2023年第7周全国100大中城市推出土地规划建筑面积1340万平方米成交土地规划建筑面积2482万平方米同比增加36成交溢价率为42苏州开启2023年首批集中供地竞拍结束6宗地块成交额839亿元其中1宗触顶摇号1宗溢价4宗底价中建三局连落两子华润置地在31家单位中摇中园区湖西CBD地块招商蛇口和建发房产分别竞得一宗地块融资端国内信用债发行同比减少2023年第7周信用债发行682亿元同比减少47环比增加15平均加权利率323环比基本持平海外债发行05亿美元风险提示1行业销售恢复不及预期融资改善不及预期房企资金风险进一步加大调控政策超预期变化行业波动加剧2请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明113行业周报目录1一线城市销售价格同比上涨惠州放松限购32销售端新房成交同比下降二手房成交同比增长42164大中城市新房成交增速同比下降42223城二手房成交同比持续增长63投资端土地成交同比增长苏州完成一批次土拍74融资端国内信用债同比减少85一周行情回顾96投资建议维持行业看好评级117风险提示11图表目录图164大中城市单周新房成交面积同比下降4图264大中城市单周新房成交面积环比增长5图32023年第7周64大中城市成交面积同比下降环比增长5图42023年第7周64大中城市中一线城市成交面积同比环比下降5图52023年第7周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比增长5图62023年第7周64大中城市中三四线城市成交面同比下降环比增长5图72022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差6图823城二手房成交单周同比增长6图9二线城市二手房市场单周成交情况相对更好7图10100大中城市土地成交面积同比增长7图11100大中城市土地成交总价同比增长8图12100大中城市土地成交溢价率环比上升8图13国内信用债发行规模同比增加9图14海外债发行同比减少9图15信用债累计发行规模同比增长9图16本周房地产指数下跌316板块表现弱于大市10表1一线城市销售价格同比上涨惠州放松限购3表2本周房地产行业个股中我爱我家世荣兆业鲁商发展涨幅靠前10表3本周房地产行业个股中ST松江深振业A新城控股跌幅靠前10请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明213行业周报1一线城市销售价格同比上涨惠州放松限购中央层面1统计局1月份新房和二手房价格环比上涨城市分别为36个和13个环比分别增加21个和6个一线城市商品住宅销售价格同比上涨二三线城市同比下降其中上海和合肥新房价格领涨全国北京二手房价涨幅第一2中央经济工作会议提出要防范房地产业引发系统性风险房地产对经济增长就业财税收入居民财富金融稳定都具有重大影响要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系做好风险应对各项工作确保房地产市场平稳发展各地区和有关部门要扛起责任要因城施策着力改善预期扩大有效需求支持刚性和改善性住房需求支持落实生育政策和人才政策解决好新市民青年人等住房问题鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性结构性变化抓紧研究中长期治本之策消除多年来高负债高杠杆高周转发展模式弊端推动房地产业向新发展模式平稳过渡3央行召开2023年金融市场工作会议拓展第二支箭支持范围推动金融机构增加民营企业信贷投放积极做好保交楼金融服务加大住房租赁金融支持推动房地产业向新发展模式过渡地方层面1深圳因近期低成本经营贷置换房贷操作增多监管已经约谈部分银行要求加强合规审查部分银行表示接到要求暂停审批存量房贷用户的经营贷转贷申请2惠州商品住房取得不动产权证后限售年限从3年调整为1年3南宁多家银行确认房贷年龄期限可延至80岁4山东潍坊鼓励开展商品房现房销售试点和预售资金分期付款试点5吉林市职工购买新建商品住房首次申请住房公积金贷款的首付款比例不低于20住房公积金最高贷款额提至70万元存量房房龄延长至30年表1一线城市销售价格同比上涨惠州放松限购时间政策福建央行福州中心支行联合福建银保监局提出要稳妥实施房地产信贷政策支持居民住房消费各银行机构2023213要合理安排个人住房贷款额度优化个人住房贷款业务流程在省内合格城市积极落实新发放首套住房个人住房贷款利率动态调整政策鼓励银行机构合理下调个人住房贷款利率降低居民购房融资成本2023213南宁多家银行确认房贷年龄期限可延至80岁广州坚持房住不炒支持刚性和改善性住房需求优化统筹全年土地储备出让全年筹集保障性租赁2023214住房不少于75万套推进老旧小区改造不少于100个力争完成2000亿元城市更新固定资产投资鼓励担保机构加大对符合条件企业的融资增信支持力度山东潍坊鼓励开展商品房现房销售试点和预售资金分期付款试点引导企业精准研判避免盲目拿地同2023214质项目竞争等粗放发展推动房地产业向新发展模式平稳过渡2023214杭州已有2家城商行延长贷款年龄至75周岁上述银行的贷款经理核实了这一情况2023214温州将探索设立建筑业专项转贷基金支持符合条件建筑企业发债中央经济工作会议提出要防范房地产业引发系统性风险房地产对经济增长就业财税收入居民财富金融稳定都具有重大影响要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系做好风险应对各项工作确保房地产市场平稳发展各地区和有关部门要扛起责任要因城施策着力改善预期扩大有效需求支持刚性2023215和改善性住房需求支持落实生育政策和人才政策解决好新市民青年人等住房问题鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性结构性变化抓紧研究中长期治本之策消除多年来高负债高杠杆高周转发展模式弊端推动房地产业向新发展模式平稳过渡请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明313行业周报时间政策央行召开2023年金融市场工作会议拓展第二支箭支持范围推动金融机构增加民营企业信贷投放2023215积极做好保交楼金融服务加大住房租赁金融支持推动房地产业向新发展模式过渡深圳因近期低成本经营贷置换房贷操作增多监管已经约谈部分银行要求加强合规审查部分银行表示2023215接到要求暂停审批存量房贷用户的经营贷转贷申请吉林市职工购买新建商品住房首次申请住房公积金贷款的首付款比例不低于20住房公积金最高贷2023215款额提至70万元存量房房龄延长至30年2023215河南周口购买新建商品房面积在144平米以下可获纳税额50补贴2023215辽宁鞍山首套住房首付最低可执行20房交会期间购新房可获得契税60补贴及家电消费券统计局1月份新房和二手房价格环比上涨城市分别为36个和13个环比分别增加21个和6个一线城市商2023216品住宅销售价格同比上涨二三线城市同比下降上海和合肥新房价格领涨全国北京二手房价涨幅第一财政部部长刘昆坚持系统观念高度警惕产业金融等领域风险向财政转移集聚支持做好房地产风险2023216金融风险等防范处置2023216惠州商品住房取得不动产权证后限售年限从3年调整为1年2023216柳州公共租赁住房租金标准实行动态调整符合条件家庭可减免租金经济日报提出当前要严防消费贷款违规流入楼市股市等政策禁止领域接下来监管部门要加大排查力度2023217各银行要定期自查借款人要合规用贷资料来源Wind各地政府官网开源证券研究所2销售端新房成交同比下降二手房成交同比增长2164大中城市新房成交增速同比下降根据房管局数据2023年第7周全国64城商品住宅成交面积345万平米同比下降24环比增加3从累计数值看年初至今64城成交面积达1983万平米累计同比下降25图164大中城市单周新房成交面积同比下降1000100900808006070040600205000400-20300-40200-60100-800-1002021W12021W42021W72022W32022W62022W92023W22023W52021W222021W462022W182021W102021W132021W162021W192021W252021W282021W312021W342021W372021W402021W432021W492021W522022W122022W152022W212022W242022W272022W302022W332022W362022W392022W422022W452022W482022W5164城商品住宅成交面积万方同比数据来源Wind开源证券研究所W代表周下同请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明413行业周报图264大中城市单周新房成交面积环比增长1000100900808006070040600205000400-20300-40200-60100-800-1002021W12021W42021W72022W32022W62022W92023W22023W52021W222021W402021W102021W132021W162021W192021W252021W282021W312021W342021W372021W432021W462021W492021W522022W122022W152022W182022W212022W242022W272022W302022W332022W362022W392022W422022W452022W482022W5164城商品住宅成交面积万方环比数据来源Wind开源证券研究所图32023年第7周64大中城市成交面积同比下降环比图42023年第7周64大中城市中一线城市成交面积同增长比环比下降400500300350400802502003003002506015020010020010040501500010020-5050-100-1000-2000-1502023W42023W52023W62023W72023W42023W52023W62023W764城成交面积万方同比64城一线城市万方同比数据来源Wind开源证券研究所数据来源Wind开源证券研究所图52023年第7周64大中城市中二线城市成交面积同图62023年第7周64大中城市中三四线城市成交面同比下降环比增长比下降环比增长20070012035060030010025015050040080200150300100601002005010040050020-50-100-1000-2000-1502023W42023W52023W62023W72023W42023W52023W62023W764城二线城市万方同比64城三四线城市万方同比数据来源Wind开源证券研究所数据来源Wind开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明513行业周报根据房管局数据2023年第7周全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-25各线城市走势基本一致一二三四线单周成交同比增速分别为-30-2-45年初至今累计增速-18-17-40图72022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差200150100500-502021W12021W42021W72022W32022W62022W92023W22023W52021W462022W212021W102021W132021W162021W192021W222021W252021W282021W312021W342021W372021W402021W432021W492021W522022W122022W152022W182022W242022W272022W302022W332022W362022W392022W422022W452022W482022W51-100成交面积累计同比一线二线三四线数据来源Wind开源证券研究所2223城二手房成交同比持续增长2023年第7周全国23城二手房成交面积为176万平米同比增速82前值112年初至今累计成交面积822万平米同比增速25前值16图823城二手房成交单周同比增长300100802506040200201500-20100-40-6050-800-1002022W92021W12021W42021W72022W32022W62023W22023W52021W102021W132021W162021W192021W222021W252021W282021W312021W342021W372021W402021W432021W462021W492021W522022W122022W152022W182022W212022W242022W272022W302022W332022W362022W392022W422022W452022W482022W5123城二手房成交面积万方同比数据来源Wind开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明613行业周报图9二线城市二手房市场单周成交情况相对更好100806040200-20-40-60-80-1002021W72021W12021W42022W32022W62022W92023W22023W52022W332021W102021W132021W162021W192021W222021W252021W282021W312021W342021W372021W402021W432021W462021W492021W522022W122022W152022W182022W212022W242022W272022W302022W362022W392022W422022W452022W482022W51一线同比二线同比三四线同比数据来源Wind开源证券研究所3投资端土地成交同比增长苏州完成一批次土拍2023年第7周全国100大中城市推出土地规划建筑面积1340万平方米成交土地规划建筑面积2482万平方米同比增加36成交溢价率为42一线城市成交土地规划建筑面积135万平方米同比增加366二线城市成交土地规划建筑面积872万平方米同比增加79三线城市成交土地规划建筑面积1474万平方米同比增加13苏州开启2023年首批集中供地竞拍结束6宗地块成交额839亿元其中1宗触顶摇号1宗溢价4宗底价中建三局连落两子华润置地在31家单位中摇中园区湖西CBD地块招商蛇口和建发房产分别竞得一宗地块首批地块中另外5宗将于2月23日开拍图10100大中城市土地成交面积同比增长1200020010000150800010050600004000-502000-1000-1502020W32020W82021W12021W62022W42022W92023W22023W72020W382022W192019W352019W402019W452019W502020W132020W182020W232020W282020W332020W432020W482021W112021W162021W212021W262021W312021W362021W412021W462021W512022W142022W242022W292022W342022W392022W442022W49成交地块规划建面万方同比数据来源Wind开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明713行业周报图11100大中城市土地成交总价同比增长35003003000250020020001001500100005000-1002020W32020W82021W12021W62022W42022W92023W22023W72019W452019W502019W352019W402020W132020W182020W232020W282020W332020W382020W432020W482021W112021W162021W212021W262021W312021W362021W412021W462021W512022W142022W192022W242022W292022W342022W392022W442022W49成交土地总价亿元同比数据来源Wind开源证券研究所图12100大中城市土地成交溢价率环比上升353025201510502019W22019W72020W52021W32021W82022W12022W62023W42022W412018W342018W392018W442018W492019W122019W172019W222019W272019W322019W372019W422019W472019W522020W102020W152020W202020W252020W302020W352020W402020W452020W502021W132021W182021W232021W282021W332021W382021W432021W482022W112022W162022W212022W262022W312022W362022W462022W51平均溢价率数据来源Wind开源证券研究所4融资端国内信用债同比减少2023年第7周信用债发行682亿元同比减少47环比增加15平均加权利率323环比基本持平海外债发行05亿美元请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明813行业周报图13国内信用债发行规模同比增加图14海外债发行同比减少400800601635070050143006001225050040102004003081503002061002004501001020000002020W12021W42022W72020W12021W42022W72020W122019W312019W422020W232020W342020W452021W152021W262021W372021W482022W182022W292022W402022W512019W312022W182019W422020W122020W232020W342020W452021W152021W262021W372021W482022W292022W402022W51国内信用债发行规模亿元利率海外债发行规模亿美元利率数据来源Wind开源证券研究所数据来源Wind开源证券研究所图15信用债累计发行规模同比增长200150100500-502020W12020W62021W42021W92022W22022W72023W52021W342019W332019W382019W432019W482020W112020W162020W212020W262020W312020W362020W412020W462020W512021W142021W192021W242021W292021W392021W442021W492022W122022W172022W222022W272022W322022W372022W422022W472022W52-100信用债发行规模累计同比海外债发行规模累计同比数据来源Wind开源证券研究所5一周行情回顾板块表现方面本周2023年2月13-17日下同房地产指数下跌316沪深300指数下跌175相对收益为-141板块表现弱于大市在28个板块排名中排第26位个股表现方面房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为我爱我家世荣兆业鲁商发展中洲控股同济科技涨跌幅排名后5位的个股分别为ST松江深振业A新城控股滨江集团西藏城投请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明913行业周报图16本周房地产指数下跌316板块表现弱于大市002001000001002003004005食轻钢建纺采医传化机休家通建国汽计交公银非商有农综房电电品工铁筑织掘药媒工械闲用信筑防车算通用行银业色林合地子气饮制材服生设服电装军机运事金贸金牧产设料造料装物备务器饰工输业融易属渔备数据来源Wind开源证券研究所表2本周房地产行业个股中我爱我家世荣兆业鲁商发展涨幅靠前相对沪深300相对房地产开发排名代码名称涨跌幅指数1000560SZ我爱我家73791210532002016SZ世荣兆业5657398803600223SH鲁商发展5557298704000042SZ中洲控股4566317725600846SH同济科技2424175586000048SZ京基智农2073815227600463SH空港股份1643394808000909SZ数源科技0912664079600325SH华发股份04922436510000718SZ苏宁环球000175316资料来源Wind开源证券研究所表3本周房地产行业个股中ST松江深振业A新城控股跌幅靠前相对沪深相对房地产开发排名代码名称涨跌幅300指数1600225SHST松江-1279-1104-9632000006SZ深振业A-853-678-5383601155SH新城控股-828-653-5124002244SZ滨江集团-692-517-3775600773SH西藏城投-678-503-3626000863SZ三湘印象-661-486-3467000540SZ中天金融-647-473-3328600393SHST粤泰-632-457-3179600246SH万通发展-626-451-31010000620SZ新华联-617-442-302资料来源Wind开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明1013行业周报6投资建议维持行业看好评级1月份新房销售价格环比上涨城市的城市增至36个自2021年9月以来首次超过下跌个数同时一线城市价格同比上涨在政策供求端政策频出和疫情管控放松影响下1月楼市初显边际回暖迹象中央政策层面仍以防风险稳发展保交楼为主地方层面惠州限售放松南宁杭州成都等地房贷年龄期限延长目前整体房贷利率水平处于相对低位限购限贷和公积金政策持续宽松对于释放刚性和改善型住房需求具有直接作用我们认为当前对于地产政策底已经相对明确销售基本面仍在触底在疫情政策全面调整的背景下市场信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