投资要点：
　　春节过后，市场回暖程度如何？我们分线拆析房地产市场恢复力度，探讨需求现状及后市支撑因素。
　　一线城市总体韧性强，开年有回暖迹象
　　新房市场，春节后北京楼市率先升温，主要和推盘节奏有关。2023年春节后一周，北、上、广、深商品房成交面积同比增速分别为33.0%、-28.8%、-46.0%和-43.4%，四城中，北京销售水平超过去年同期。
　　二手房市场，开年回暖趋势延续，尤其是广、深二手房市场反弹明显。2023年1月，北、上、广、深四地二手房住宅销售套数环比增速分别-3.3%、-37.5%、63.8%和-32.2%，广州二手房市场回暖明显。节后一周，北、上、广、深二手房成交量同比增速分别为-7%、-7%、43%和44%，带看量同比增速分别为-39%、-29%、-16%和18%，除广州延续回暖趋势外，深圳也开始反弹。
　　价格止跌企稳。1月贝壳50城二手房价格指数环比上涨0.2%，自2021年8月连续17个月环比下跌以来首次止跌。北京、上海、广州、深圳价格指数环比增幅分别为1.5%、0.1%、1.5%、-0.1%。
　　需求端：前期没有明显政策松动，需求端受限购、限贷掣肘
　　2022年以来，一线城市并未出台实质性放松政策，对当前楼市影响有限。去年下半年以来，全国供需两端政策持续发力，因城施策力度不断加大，支持刚性和改善性住房需求。2023年1月，全国住房和城乡建设工作会议为今年房地产政策定调，“增信心、防风险、促转型”成为工作重点。但是一线城市以局部微调放松为主，政策未出现大尺度优化。
　　房贷利率影响购房需求。据中指院2022年12月置业意愿调查显示，限贷放松和下调房贷利率是促进购房需求入市的两大政策。2023年1月初，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整长效机制。2023年1月20日，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.30%，北京首套房贷利率4.85%、二套5.35%，上海首套4.65%、二套5.35%，深圳首套4.6%、二套4.9%。广州首套在4.1%左右，二套在4.9%左右。不管是LPR报价，还是加点，未来利率降低空间较大。
　　供给端：一线城市供给缺口大，需要新盘快速入市，以维持供需平衡下的房价稳定
　　一线城市去年全年土地供求规模大幅下降。受市场下行背景影响，2022年一线城市四轮集中供地共268宗，同比下降36.2%，但总体流拍率仅为7%，相较于2021年的22%降幅明显。四次集中供地流拍率分别为2%、10%、8%和8%，出让金额分别为1857.2、1828.5、2139.7和550.5亿元。集中供地成交总宗数为250宗，较2021年的326宗下降了76宗，出让金额达到6375.9亿元，同比降幅3.3%。
　　展望后市：一线城市政策优化空间大，运用得当会有效提振市场
　　需求端，限购和限贷是影响一线城市购房需求的主要因素，但大幅调整几率小。首套房认定标准、普宅非普宅的界定标准，存在调整空间，对销售会有提振作用。
　　一线城市限购政策以局部微调为主，政策调整幅度较小。如北京于2022年11月，宣布通州区台湖、马驹桥地区商品住房执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定，解除“双限购”。上海、广州、深圳的限购政策未见明显调整。
　　首套房认定执行“认房又认贷”，且二套房首付比例较高，对合理的换房改善需求容易形成误伤。高能级城市二套首付比例普遍偏高。如北京普宅60%，非普宅80%；上海普宅50%，非普宅70%。深圳普宅70%，非普宅80%。以上海为例，超过140平米的住宅都是非普通住宅。在面积低于140平米的情况下，以住宅所处的位置和房价来区分，内环内以房价450万为分界，内环和外环间以310万为分界，外环外以230万为分界。如果是换房置业的改善需求，一般总价很难满足普宅要求，多数要支付70%的首付比例。以浦东北蔡的一套正常三居为例，总价一般800-1100万，首付需560-770万，换房压力大。
　　贷款利率下降仍有空间，放款提速推动需求释放。此轮房贷利率下调后，北京首套LPR+55BP、二套LPR+105BP，上海首套LPR+35BP、二套LPR+105BP，广州首套LPR+0BP、二套LPR+60BP起，深圳首套LPR+30BP、二套LPR+60BP起，利率下调仍有空间。
　　供给端，土拍规则逐步优化，增加对房企吸引力的同时，提高居民购房安全感。同时，积极盘活存量项目。具体来看，一是增加供应批次。北京将集中供地批次调整为5次，上海、广州、深圳调整为4次。二是提高现房销售比重。北京2022年第三批次供地共推出18宗地块，其中13宗地、超过70%的项目设置了竞现房销售面积环节。三是提升供给地块质量。如上海2022年第二批次供地中，核心城区出让占比高达15%。四是建立拟出让地块清单公布制度。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期限制，有助于促进供地工作的更好开展。五是积极盘活存量项目。在去年新供地块大幅减少的背景下，加快已供未开发地块的开发销售，积极盘活存量未售项目，是维持房价稳定的关键。
　　风险提示
　　1）房地产市场超预期下行风险。当前复苏持续性有待观察，可能是节后季节性复苏。

研究报告全文：2023年02月15日深度研究房地产研究研究所TableTitle证券分析师夏磊S0350521090004开年看地产系列xialghzqcomcn一线城市房地产市场有没有开门红最近一年走势投资要点沪深30000057春节过后市场回暖程度如何我们分线拆析房地产市场恢复力度-00498探讨需求现状及后市支撑因素-01053-01608一线城市总体韧性强开年有回暖迹象-02163-0271822122222322422522622722822922102212231新房市场春节后北京楼市率先升温主要和推盘节奏有关2023年春节后一周北上广深商品房成交面积同比增速分别为330-288-460和-434四城中北京销售水平超过去年同期相关报告二手房市场开年回暖趋势延续尤其是广深二手房市场反弹明2023年房地产市场展望政策篇夏磊显2023年1月北上广深四地二手房住宅销售套数环比增2023-01-09速分别-33-375638和-322广州二手房市场回暖明显2023年房地产市场展望需求篇夏磊节后一周北上广深二手房成交量同比增速分别为-7-72022-12-2343和44带看量同比增速分别为-39-29-16和182023年房地产市场展望供给篇夏磊除广州延续回暖趋势外深圳也开始反弹2022-12-21曙光乍现2023年中国宏观经济政策展望价格止跌企稳1月贝壳50城二手房价格指数环比上涨02自夏磊2022-12-102021年8月连续17个月环比下跌以来首次止跌北京上海广房地产这十年六普七普数据对比夏磊州深圳价格指数环比增幅分别为150115-012022-09-22政策性银行发力促基建夏磊需求端前期没有明显政策松动需求端受限购限贷掣肘2022-07-27从新生儿数量看入学压力夏磊2022年以来一线城市并未出台实质性放松政策对当前楼市影响2022-07-22有限去年下半年以来全国供需两端政策持续发力因城施策力平台经济如何发挥稳就业作用夏磊度不断加大支持刚性和改善性住房需求2023年1月全国住房2022-07-06和城乡建设工作会议为今年房地产政策定调增信心防风险促下半年房地产政策展望夏磊转型成为工作重点但是一线城市以局部微调放松为主政策未2022-06-23出现大尺度优化再论房地产的八大行业价值夏磊2022-05-29房贷利率影响购房需求据中指院2022年12月置业意愿调查显示基建哪些领域会超预期增长夏磊限贷放松和下调房贷利率是促进购房需求入市的两大政策2023年2022-05-261月初央行银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整长效机稳增长的四大基建发力点夏磊制2023年1月20日贷款市场报价利率LPR为1年期LPR2022-05-06为3655年期以上LPR为430北京首套房贷利率485国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分证券研究报告稳增长的专项债进度如何夏磊二套535上海首套465二套535深圳首套46二套2022-03-2249广州首套在41左右二套在49左右不管是LPR报价从政策松到市场稳要多久夏磊还是加点未来利率降低空间较大2022-03-13服务新市民能否成为经济增长点夏磊供给端一线城市供给缺口大需要新盘快速入市以维持供需平2022-03-07衡下的房价稳定开年看地产三四线城市房地产市场韧性如何夏磊2022-02-14一线城市去年全年土地供求规模大幅下降受市场下行背景影响开年看地产一线城市房地产市场韧性如何夏2022年一线城市四轮集中供地共268宗同比下降362但总体磊2022-02-12流拍率仅为7相较于2021年的22降幅明显四次集中供地流开年看地产二线城市房地产市场韧性如何夏拍率分别为2108和8出让金额分别为1857218285磊2022-02-0821397和5505亿元集中供地成交总宗数为250宗较2021年投资篇稳增长靠什么进度如何夏磊的326宗下降了76宗出让金额达到63759亿元同比降幅332022-01-17稳增长的两新一重2021-12-31展望后市一线城市政策优化空间大运用得当会有效提振市场预售资金如何才能良性循环夏磊2021-12-20需求端限购和限贷是影响一线城市购房需求的主要因素但大幅释放消费潜力的四大路径夏磊调整几率小首套房认定标准普宅非普宅的界定标准存在调整2021-12-17空间对销售会有提振作用中央经济工作会议的六大政策内涵夏磊2021-12-11一线城市限购政策以局部微调为主政策调整幅度较小如北京于发展保障性租赁住房对投资有多大拉动夏2022年11月宣布通州区台湖马驹桥地区商品住房执行北京经磊2021-12-08济技术开发区商品住房政策有关规定解除双限购上海广州开发的落寞物业的崛起房地产行业年度策深圳的限购政策未见明显调整略报告夏磊2021-11-30房地产市场下行地方政府怎么办夏磊首套房认定执行认房又认贷且二套房首付比例较高对合理的2021-11-09换房改善需求容易形成误伤高能级城市二套首付比例普遍偏高房地产税有什么征收效果国际版本研究如北京普宅60非普宅80上海普宅50非普宅70深夏磊2021-11-01圳普宅70非普宅80以上海为例超过140平米的住宅都是房地产税征收会有什么影响首批房产税非普通住宅在面积低于140平米的情况下以住宅所处的位置和试点效果回顾夏磊2021-10-24房价来区分内环内以房价450万为分界内环和外环间以310万房地产税要推出了吗夏磊2021-10-17为分界外环外以230万为分界如果是换房置业的改善需求一实现共同富裕的房地产路径夏磊般总价很难满足普宅要求多数要支付70的首付比例以浦东北2021-10-10蔡的一套正常三居为例总价一般800-1100万首付需560-770万房企债务周期形成及演化夏磊换房压力大2021-09-23贷款利率下降仍有空间放款提速推动需求释放此轮房贷利率下调后北京首套LPR55BP二套LPR105BP上海首套LPR35BP二套LPR105BP广州首套LPR0BP二套LPR60BP起深圳首套LPR30BP二套LPR60BP起利率下调仍有空间供给端土拍规则逐步优化增加对房企吸引力的同时提高居民购房安全感同时积极盘活存量项目具体来看一是增加供应批次北京将集中供地批次调整为5次上海广州深圳调整为4次二是提高现房销售比重北京2022年第三批次供地共推出18请务必阅读正文后免责条款部分2证券研究报告宗地块其中13宗地超过70的项目设置了竞现房销售面积环节三是提升供给地块质量如上海2022年第二批次供地中核心城区出让占比高达15四是建立拟出让地块清单公布制度每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月给市场主体充足的时间预期限制有助于促进供地工作的更好开展五是积极盘活存量项目在去年新供地块大幅减少的背景下加快已供未开发地块的开发销售积极盘活存量未售项目是维持房价稳定的关键风险提示1房地产市场超预期下行风险当前复苏持续性有待观察可能是节后季节性复苏2对政策解读偏差房地产周期不同分线城市基本面差异导致政策解读判断时存在局限性3调研样本有限不足以反映市场主体各城市分区域有分化现象报告仅反映了可观测样本情况4疫情扰动复苏判断基于当前疫情过峰如果后续疫情反复市场存在超预期下行风险请务必阅读正文后免责条款部分3证券研究报告内容目录1一线城市总体韧性强有回暖迹象62需求端前期没有明显政策松动需求端受限购限贷掣肘93供给端一线城市供给缺口大需要新盘快速入市以维持供需平衡下的房价稳定104展望后市一线城市政策优化空间大运用得当会有效提振市场125风险提示13请务必阅读正文后免责条款部分4证券研究报告图表目录图12018-2022年一线城市商品住宅销售面积及同比6图22022年北上广深商品住宅销售面积及同比6图32022年一线城市分季度商品住宅销售面积及同比7图42022年10月-2023年1月一线城市二手房住宅销售套数环比7图52023年春节后一周北上广深商品房销售面积及同比8图62022年1月-2023年1月各月一线城市销售均价及环比8图72022年1月-2023年1月北上广深各月销售均价万元平9图82022年北上广深集中供地流拍率11图92022年北上广深集中供地成交宗数12图102022年北上广深集中供地出让总额12表12022年一线城市地产政策具体措施9表22022年一线城市集中供地情况11表32022年重点城市商业贷款首付比例13表42022年一线城市房贷利率加点情况13请务必阅读正文后免责条款部分5证券研究报告春节过后市场回暖程度如何我们分线拆析房地产市场恢复力度探讨需求现状及后市支撑因素1一线城市总体韧性强有回暖迹象2022年在全国市场下行背景下一线城市商品住宅销售面积同比降幅在一二三线城市中最小整体韧性强总计达333153万平方米同比下降274横向对比来看北京上海广州深圳商品住宅销售面积分别为77641424178843427万平方米同比增速分别为-251-209-378-295北京上海楼市韧性好于广州深圳分季度来看全年总体呈下行趋势四季度销售面积分别为78546774102488440万平方米同比增速分别为-346-415-66和-256三季度有回暖但四季度受疫情因素影响又有所下滑图12018-2022年一线城市商品住宅销售面积及同比一线城市商品住宅销售面积万平方米同比右50003045002040003500103000250002000-1015001000-205000-302018年2019年2020年2021年2022年资料来源中指院国海证券研究所图22022年北上广深商品住宅销售面积及同比16002022年商品住宅销售面积万平方米01400-51200-101000-15800-20600-25400-30200-350-40北京上海广州深圳资料来源中指院国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分6证券研究报告图32022年一线城市分季度商品住宅销售面积及同比1200一线城市商品住宅销售面积万平方米同比右0-51000-10800-15-20600-25400-30-35200-400-45一季度二季度三季度四季度资料来源中指院国海证券研究所2022年11月以来随着房地产供需两端政策支持力度不断加大一线城市二手房市场明显回暖11月北上广深四地二手房住宅销售套数环比增速分别111-0911和251相较于10月的-217-109-191和02有较大提高2023年1月北上广深四地二手房住宅销售套数环比增速分别-33-375638和-322广州二手房市场回暖明显图42022年10月-2023年1月一线城市二手房住宅销售套数环比800北京上海广州深圳60040020000-200-400-6002022-102022-112022-122023-01资料来源中指院国海证券研究所春节后北京楼市率先升温2023年春节后一周北上广深商品房成交面积分别为122212106和41万平方米同比增速分别为330-288-460和-434四城中北京销售水平超过去年同期请务必阅读正文后免责条款部分7证券研究报告图52023年春节后一周北上广深商品房销售面积及同比250000商品住宅销售面积平方米同比右403020000020101500000-10100000-2050000-30-400-50北京上海广州深圳资料来源Wind国海证券研究所价格止跌企稳1月贝壳50城二手房价格指数环比上涨02自2021年8月连续17个月环比下跌以来首次止跌北京上海广州深圳价格指数环比增幅分别为150115-01从平均价格来看2023年一线城市开年价格回升1月一线城市销售均价为53万元平环增37四城中开年广州平均价格领涨1月环比涨幅133图62022年1月-2023年1月各月一线城市销售均价及环比60一线城市销售均价万元平环比2555205045154010353052502015-510-100500-152022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012022-01资料来源中指院国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分8证券研究报告图72022年1月-2023年1月北上广深各月销售均价万元平北京上海广州深圳9085807570656055504540353025202022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-01资料来源中指院国海证券研究所2需求端前期没有明显政策松动需求端受限购限贷掣肘2022年以来一线城市并未出台实质性放松政策对当前楼市影响有限2022年下半年以来全国供需两端政策持续发力因城施策力度不断加大支持刚性和改善性住房需求2023年1月全国住房和城乡建设工作会议为今年房地产政策定调增信心防风险促转型成为工作重点但是一线城市以局部微调放松为主政策未出现大尺度优化2022年全国房地产政策不断优化改善但一线城市在政策层面并未出现实质性放松仅局部定向微调保持了政策的延续性和稳定性北京优化政策包括全龄友好社区试点接力贷经开区管理的台马地区取消双限存量房交易连环单业务并行办理允许商品房按栋预售等整体来看北京政策力度有限更多的是向市场传递积极信号提振市场信心上海特殊片区定向微调人才落户加速政策松动幅度轻微广州以整体以稳为主调控以微调为主实质性限购限贷政策并未放松深圳调控政策同样以局部微调放松为主主要通过父母子女等可共同申请公积金鼓励二手房带押过户等边际政策放松为主实质性的放松政策并未出台表12022年一线城市地产政策具体措施城市具体措施1老年家庭购房首付最低35对中心城区老年家庭60周岁及以上购买试点项目并把户口迁至试点项目所在地的给予一定的支持政策包括老年家庭名下无住房且无在途贷款北京的购买试点项目普通住房执行首付比例35非普通住房执行首付比例40以及相应的贷款优惠利率购买试点项目140平方米以下住房的按首套房首付比例35二套房首付比例60请务必阅读正文后免责条款部分9证券研究报告执行其子女可作为共同借款人申请贷款2北京通州区台湖马驹桥地区不再执行通州楼市升级版限购政策划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖马驹桥地区约78平方公里商品住房包括新建商品住房和二手住房执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定1上海临港优化人才购房政策重点支持单位人才工作时限缩短为3至6个月2022年重点支持单位中工作的人才须在新片区工作满一年以上可缩短为3个月或6个月按照公布的人才住房政策重点支持单位名单3个月的共计195家6个上海月的人才住房政策重点支持单位共计29家2临港优化人才购房政策在临港新片区工作的非上海户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上在临港限购1套住房所购住房满7年后可转让外地户籍购房社保允许断缴3个月非本市户籍的居民家庭购广州房需提供购房之日前5年在本市连续缴纳社保或者个税证明中允许除起始月外累计不超过3个月的断缴或补缴记录1修订住房公积金贷款管理规定父母配偶子女可共同申请在本市缴存住房公积金的职工作为申请人按照本规定申请公积金贷款申请人的配偶父母子女可以作为共同申请人申请人的配偶父母子女是购房人的应当作为共同申请人深圳2推广二手房带押过户政策二手房带押过户模式指存在抵押的房产在不提前还清贷款的情况下办理过户重新抵押并发放新的贷款实现用购房款还旧贷款使用买方的购房资金来偿还卖方的银行贷款资料来源澎湃新闻北京日报观点网证券时报国海证券研究所房贷利率影响购房需求据中指院2022年12月置业意愿调查显示限贷放松和下调房贷利率是促进购房需求入市的两大政策2023年1月初央行银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整长效机制2023年1月20日贷款市场报价利率LPR为1年期LPR为3655年期以上LPR为430北京首套房贷利率485二套535上海首套465二套535深圳首套46二套49广州首套在41左右二套在49左右不管是LPR报价还是加点未来利率降低空间较大3供给端一线城市供给缺口大需要新盘快速入市以维持供需平衡下的房价稳定一线城市全年土地供求规模大幅下降但拿地情况良好受市场下行背景影响2022年一线城市四轮集中供地共268宗同比下降362但总体流拍率仅为7相较于2021年的22降幅明显四次集中供地流拍率分别为2108和8出让金额分别为185721828521397和5505亿元集中供地成交总宗数为250宗较2021年的326宗下降了76宗但出让金额达到63759亿元同比降幅仅为33请务必阅读正文后免责条款部分10证券研究报告表22022年一线城市集中供地情况土地出让金轮次城市推出地块宗成交地块宗流拍率亿元北京181764802上海383808423第一轮广州181763414深圳8801933合计8280218572北京1714184996上海343407800第二轮广州1411212096深圳1614133393合计81731018285北京181805003上海3535010538第三轮广州2015254792深圳76141064合计8074821397北京66013520上海66012680第四轮广州651719120深圳76149730合计252385505资料来源中指院国海证券研究所上海土地市场热度最高2022年全年集中供地北上广深流拍率分别为7017和11分别出让551134834宗地块总出让金额分别为161528031221和736亿元上海土拍出让地块最多流拍率最低金额最高图82022年北上广深集中供地流拍率252022年集中供地流拍率20151050北京上海广州深圳资料来源中指院国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分11证券研究报告图92022年北上广深集中供地成交宗数2022年集中供地成交宗数宗1501209060300北京上海广州深圳资料来源中指院国海证券研究所图102022年北上广深集中供地出让总额30002022年集中供地出让总额亿元25002000150010005000北京上海广州深圳资料来源中指院国海证券研究所4展望后市一线城市政策优化空间大运用得当会有效提振市场需求端限购和限贷是影响一线城市购房需求的主要因素首套房认定标准普宅非普宅的界定标准存在调整空间对销售会有提振作用一线城市限购政策以局部微调为主政策调整幅度较小如北京于2022年11月宣布通州区台湖马驹桥地区商品住房执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定解除双限购上海广州深圳的限购政策未见明显调整首套房认定执行认房又认贷且二套房首付比例较高对合理的换房改善需求容易形成误伤高能级城市二套首付比例普遍偏高如北京普宅60非普请务必阅读正文后免责条款部分12证券研究报告宅80上海普宅50非普宅70深圳普宅70非普宅80以上海为例超过140平米的住宅都是非普通住宅在面积低于140平米的情况下以住宅所处的位置和房价来区分内环内以房价450万为分界内环和外环间以310万为分界外环外以230万为分界如果是换房置业的改善需求一般总价很难满足普宅要求多数要支付70的首付比例以浦东北蔡的一套正常三居为例总价一般800-1100万首付需560-770万换房压力大表32022年重点城市商业贷款首付比例城市首套二套普通不低于35北京认房又认贷普通不低于60非普不低于80非普不低于40上海不低于35认房又认贷普通不低于50非普不低于70无房有贷商品房不低于40公寓不低于70有广州不低于30房无贷首套已结清商品房不低于50首套未结清商品房不低于70有房公寓不低于70无房有贷普通不低于50非普不低于60有房深圳不低于30普通不低于70非普不低于80资料来源各地政府官网各地住建局官网国海证券研究所贷款利率下降仍有空间放款提速推动需求释放此轮房贷利率下调后北京首套LPR55BP二套LPR105BP上海首套LPR35BP二套LPR105BP广州首套LPR0BP二套LPR60BP起深圳首套LPR30BP二套LPR60BP起利率下调仍有空间表42022年一线城市房贷利率加点情况城市首套房二套房北京LPR55bpLPR105bp上海LPR35bpLPR105bp广州LPR0bpLPR60bp深圳LPR30bpLPR60bp资料来源经纪人调研国海证券研究所供给端土拍规则逐步优化增加对房企吸引力的同时提高居民购房安全感同时积极盘活存量项目具体来看一是增加供应批次北京将集中供地批次调整为5次上海广州深圳调整为4次二是提高现房销售比重北京2022年第三批次供地共推出18宗地块其中13宗地超过70的项目设置了竞现房销售面积环节三是提升供给地块质量如上海2022年第二批次供地中核心城区出让占比高达15四是建立拟出让地块清单公布制度每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月给市场主体充足的时间预期限制有助于促进供地工作的更好开展五是积极盘活存量项目在去年新供地块大幅减少的背景下加快已供未开发地块的开发销售积极盘活存量未售项目是维持房价稳定的关键5风险提示请务必阅读正文后免责条款部分13证券研究报告1房地产市场超预期下行风险当前复苏持续性有待观察可能是节后季节性复苏2对政策解读偏差房地产周期不同分线城市基本面差异导致政策解读判断时存在局限性3调研样本有限不足以反映市场主体各城市分区域有分化现象报告仅反映了可观测样本情况4疫情扰动复苏判断基于当前疫情过峰如果后续疫情反复市场存在超预期下行风险请务必阅读正文后免责条款部分14国海证券股份有限公司政策研究小组介绍夏磊国海证券首席经济学家首席政策地产分析师分析师承诺夏磊本报告中的分析师均具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观的出具本报告本报告清晰准确的反映了分析师本人的研究观点分析师本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收取到任何形式的补偿国海证券投资评级标准行业投资评级推荐行业基本面向好行业指数领先沪深300指数中性行业基本面稳定行业指数跟随沪深300指数回避行业基本面向淡行业指数落后沪深300指数股票投资评级买入相对沪深300指数涨幅20以上增持相对沪深300指数涨幅介于1020之间中性相对沪深300指数涨幅介于-1010之间卖出相对沪深300指数跌幅10以上免责声明本报告的风险等级定级为R3仅供符合国海证券股份有限公司简称本公司投资者适当性管理要求的的客户简称客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户客户及或投资者应当认识到有关本报告的短信提示电话推荐等只是研究观点的简要沟通需以本公司的完整报告为准本公司接受客户的后续问询本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格本报告中的信息均来源于公开资料及合法获得的相关内部外部报告资料本公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证不保证其中的信息已做最新变更也不保证相关的建议不会发生任何变更本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告报告中的内容和意见仅供参考在任何情况下本报告中所表达的意见并不构成对所述证券买卖的出价和征价本公司及其本公司员工对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责本公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等服务本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务风险提示市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向本公司或其他专业人士咨询并谨慎决策在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议投资者务必注意其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分国海证券股份有限公司获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求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