投资要点
　　广州市拟推进城市更新300平方公里，推进旧改项目297个
　　2023年2月6日，广州市自然资源部发布《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》（公开征求意见稿），根据规划全市拟至2035年推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目297个，累计推进城市更新约300平方公里。对比新旧城市更新政策，我们认为此次政策时间跨度更长、涉及规模更大、更新资源和改造方式更丰富，其中TOD相关项目数量约占全部旧改项目的50%。此外，我们认为本次规划是自2021年8月政策禁止大拆大建以来，地区重启旧改的标志性事件，有助于激发地方市场活力，助力地方市场企稳修复。
　　越秀地产、保利发展、万科A均具有在广州市开发旧改项目的经验
　　根据广州市公共资源交易中心公示数据，2019-2022年间广州市共有61个旧改项目中标，总投约3248亿元。参与旧改的主体以非上市房企为主，非上市房企中标项目数量及总投分别占比59%和61%。我们重点关注的房企中，越秀地产、保利发展、万科A均具有在广州市开展旧改项目的经验。根据我们统计，2019-2022年越秀地产和保利发展中标旧改项目总投金额分别为488亿元和30亿元。
　　深耕广州+TOD和旧改开发能力+资金优势，越秀地产具备参与旧改的先发优势
　　股东背景上，越秀地产依托双国资背景，“轨道交通+物业”战略顺利推进。销售端，区域深耕优势明显，2022年越秀地产在广州市全口径销售额为658亿元，排名广州市第1位（根据克而瑞销售榜单）。投资端，越秀地产重视多元化增储，TOD开发经验丰富，此外越秀地产具备旧改能力，2019年获得番禺区里仁洞村和南沙东流村两个旧改项目。资金端，截止2022H1公司三道红线保持绿档，平均借贷成本仅为4.11%，公司融资渠道通畅，债务结构健康，具备较强的资金优势。
　　投资建议
　　我们认为，此次广州城市更新政策对区域发展有以下影响：①从市场角度看，城市更新有利于城市面貌更新，增加就业机会、吸引人才，长期利好地方房地产市场活跃度；②广州市中心城区近年来可供开发住宅土地供应量不足，城市更新可以适度解决中心城区供需关系失衡的问题；③本次城市更新规划中TOD相关旧改面积占比50%，对应利好资金实力强+具备TOD及旧改能力+广州市城市深耕的房企，例如越秀地产、保利发展、万科A等。其中越秀越秀地产长期深耕广州，区域深耕优势明显，且公司具有较丰富的TOD开发经验，值得重点关注
　　风险提示：政策落地速度不及预期。
　　

研究报告全文：证券研究报告行业专题房地产房地产报告日期2023年02月14日重启旧改打开城市新空间地区房企迎机遇广州市旧改专题报告行业评级看好维持投资要点分析师杨凡执业证书号S1230521120001yangfan02stockecomcn广州市拟推进城市更新300平方公里推进旧改项目297个相关报告2023年2月6日广州市自然资源部发布广州市城市更新专项规划2021-20351多地再提保交楼新房市场年公开征求意见稿根据规划全市拟至2035年推进旧村庄旧城镇全面改造热度提升20230213与混合改造项目297个累计推进城市更新约300平方公里对比新旧城市更新2多地下调房贷利率节后首政策我们认为此次政策时间跨度更长涉及规模更大更新资源和改造方式更丰周市场热度提升20230206富其中TOD相关项目数量约占全部旧改项目的50此外我们认为本次规划3化解优质头部房企风险二是自2021年8月政策禁止大拆大建以来地区重启旧改的标志性事件有助于激手房成交增长延续20230115发地方市场活力助力地方市场企稳修复越秀地产保利发展万科A均具有在广州市开发旧改项目的经验根据广州市公共资源交易中心公示数据2019-2022年间广州市共有61个旧改项目中标总投约3248亿元参与旧改的主体以非上市房企为主非上市房企中标项目数量及总投分别占比59和61我们重点关注的房企中越秀地产保利发展万科A均具有在广州市开展旧改项目的经验根据我们统计2019-2022年越秀地产和保利发展中标旧改项目总投金额分别为488亿元和30亿元深耕广州TOD和旧改开发能力资金优势越秀地产具备参与旧改的先发优势股东背景上越秀地产依托双国资背景轨道交通物业战略顺利推进销售端区域深耕优势明显2022年越秀地产在广州市全口径销售额为658亿元排名广州市第1位根据克而瑞销售榜单投资端越秀地产重视多元化增储TOD开发经验丰富此外越秀地产具备旧改能力2019年获得番禺区里仁洞村和南沙东流村两个旧改项目资金端截止2022H1公司三道红线保持绿档平均借贷成本仅为411公司融资渠道通畅债务结构健康具备较强的资金优势投资建议我们认为此次广州城市更新政策对区域发展有以下影响从市场角度看城市更新有利于城市面貌更新增加就业机会吸引人才长期利好地方房地产市场活跃度广州市中心城区近年来可供开发住宅土地供应量不足城市更新可以适度解决中心城区供需关系失衡的问题本次城市更新规划中TOD相关旧改面积占比50对应利好资金实力强具备TOD及旧改能力广州市城市深耕的房企例如越秀地产保利发展万科A等其中越秀越秀地产长期深耕广州区域深耕优势明显且公司具有较丰富的TOD开发经验值得重点关注风险提示政策落地速度不及预期httpwwwstockecomcn115请务必阅读正文之后的免责条款部分行业专题正文目录1广州市发布城市更新规划拟推进旧改项目297个411存量情况土地增量空间矛盾日益凸显三旧改造用地占比大412规划范围聚焦广州活力创新走廊TOD为主要发展导向413推进计划更新规模稳步提升年均推进20平方公里614本次规划特点时间长规模大多措并举突出高质量城市更新715政策组合2023年以来广州市多次调整城市更新政策重启旧改72多家房企布局广州城市更新821非上市房企项目数量和改造金额较多822旧改主体头部效应显著923重点关注标的中越秀地产保利发展万科A均具有在广州市开展旧改项目的经验103越秀地产深耕广州具备参与本次城市更新先发优势1131股权架构双国资背景加持股东实力强劲1132销售情况销售稳增长广州业绩亮眼11321销售额超千亿品牌认可度高11322大湾区业绩占据半壁江山大本营广州独占鳌头1233拿地情况坚持聚焦大湾区以广州为中心的发展策略1234拿地模式多元化拓展渠道具备TOD开发及旧改能力1235财务情况债务结构健康合理具备资金优势134投资建议145风险提示14httpwwwstockecomcn215请务必阅读正文之后的免责条款部分行业专题图表目录图1广州市现状建设用地三旧改造地块占比4图2三旧改造地块中各项用地占比4图3广州市城市更新分区实施策略图5图4广州市旧改项目分布区域占比6图5广州市重点功能片区改造模式占比6图6广州市旧改政策沿革情况7图72019-2022年旧改项目不同公司获取数量比例9图82019-2022年旧改项目支出金额9图9公司股权结构图11图102018-2022年公司全口径销售金额及面积11图112018-2022年公司全口径销售均价及增速11图12公司总土储面积各区域分布比例12图132022H1公司总土储面积城市分布比例12图14公司61增储模式13图152022H1年公司不同拿地方式面积占比13图162018-2022H1公司全口径销售金额及面积13图172018-2022H1公司全口径销售均价及增速13表1广州市旧改重点推进计划6表2广州市2023年重点项目计划总结8表32019-2022年广州市旧改非上市房企总投金额前十名9表42019-2022年广州市旧改上市房企总投金额前十名10表5部分重点关注企业广州市旧改项目获取情况10表6部分重点关注企业已入市旧改项目情况10httpwwwstockecomcn315请务必阅读正文之后的免责条款部分行业专题1广州市发布城市更新规划拟推进旧改项目297个2023年2月6日广州市规划和自然资源局发布广州市城市更新专项规划2021-2035年征求意见稿公开征求社会公众意见以下简称本次规划本次规划面向广州市现状低效粗放利用的存量土地以三旧用地为基础纳入村镇工业集聚区专业批发市场物流园区以及其他老旧小区旧楼宇等城市更新资源拟通过微改造混合改造全面改造多种更新方式至2035年广州市推进城市更新面积约300平方公里推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目297个11存量情况土地增量空间矛盾日益凸显三旧改造用地占比大广州土地增量空间矛盾日益凸显土地利用模式从增量为主逐步转向增量与存量并举本次规划指出伴随广州过去十年城镇化迅速推进城市后续增量发展空间预留有限预测未来15年广州年均增长建设用地不超20平方公里低于过去10年水平增量空间供需矛盾日益凸显2013-2021年广州市土地供应结构中存量用地占比逐年上升近三年来存量用地供应占比过半广州土地利用模式正从增量为主逐步转向增量与存量并举阶段广州市现状存量用地中三旧改造用地占比大旧村庄旧厂房为主要实施对象截至2022年9月广州市纳入广东省三旧改造地块标图建库总库用地面积共计606平方公里占全市现状建设用地的32其中旧厂房208平方公里占比约34旧城镇73平方公里占比约12旧村庄325平方公里占比约54三旧改造用地能否有效利用成为影响城市能否高质量发展的重要因素图1广州市现状建设用地三旧改造地块占比图2三旧改造地块中各项用地占比3234546812三旧改造地块占比其他现状建设用地占比旧厂房占比旧城镇占比旧村庄占比资料来源广州市城市更新专项规划2021-2035年浙商证券研究所资料来源广州市城市更新专项规划2021-2035年浙商证券研究所12规划范围聚焦广州活力创新走廊TOD为主要发展导向多层次多角度推进城市更新计划引导国土空间结构优化本次规划从多方面对城市更新计划进行阐述经过我们梳理和总结主要内容包括城市空间城市结构和城市内功能区三个维度1城市空间维度中心城区及周边地区为城市更新重点区域根据本次规划广州拟至2035年推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目297个其中旧村庄改造项目281httpwwwstockecomcn415请务必阅读正文之后的免责条款部分行业专题个旧城混合改造项目16个中心城区核心区拟推进项目54个占比约18中心城区及周边城区拟推进项目213个占比约72广州市中心城区经过多年开发新增土地供应量不足其中越秀区近三年无涉宅用地供应中心城区城市更新项目的推进可以适度解决区域内供需关系失衡的问题2城市结构维度实施差异化更新战略首提五大更新圈本次规划首次提及将建立南建新城北筑核极东立门户西联广佛中兴老城五大更新圈概念其中南沙新区北部增长极区域东立综合门户区域广佛融合试验区中心城区可更新存量用地面积分别约为397平方公里785平方公里641平方公里582平方公里2335平方公里分别占比84166135123493广州市打造五大城市更新圈意在支撑国土空间多中心多层级多节点的网络型城市结构整体提升城市竞争力图3广州市城市更新分区实施策略图资料来源广州市城市更新专项规划2021-2035年浙商证券研究所3城市内功能区维度聚焦广州活力创新走廊将TOD列为主要发展导向本次规划重视重点功能片区城市更新计划2035年前拟推进199个涉及市区两级重点功能片区的项目占比本次规划全部项目比例约为67重点功能片区主要围绕综合枢纽TOD和道httpwwwstockecomcn515请务必阅读正文之后的免责条款部分行业专题路周边三类旧改项目综合枢纽周边约2公里范围内的旧改项目包括白云国际机场广州南站广州站等综合枢纽扩容升级占全部旧改项目比例约12TOD轨道站点周边800米范围内旧改项目148个占全部旧改项目比例约50道路周边旧改项目强化道路实施建设与城市更新协同占全部旧改项目比例约5整体来看TOD轨道交通旧改的比例占总旧改面积约一半是本次城市更新旧改着重发力点图4广州市旧改项目分布区域占比图5广州市重点功能片区改造模式占比10818187274中心城区核心区项目占比TOD发展为导向项目占比中心城区及周边城区项目占比综合枢纽周边项目占比外围地区项目占比道路周边项目占比资料来源广州市城市更新专项规划2021-2035年浙商证券研究所资料来源广州市城市更新专项规划2021-2035年浙商证券研究所13推进计划更新规模稳步提升年均推进20平方公里分解城市更新规模分步有序推进规划中提出2021-2035年全市旧村庄旧城镇全面改造与混合改造更新项目分步推进时序安排经过我们总结和梳理在更新规模旧改项目数量村镇工业改造等三方面规划中明确了分步推进的具体安排更新规模上至2025年累计推进城市更新约100平方公里至2030年累计推进城市更新约200平方公里至2035年推进城市更新约300平方公里旧改项目数量上至2035年拟推进旧村庄旧城镇全面和混合改造项目297个广州市十区2021-2025年拟推进项目96个2026-2030年拟推进项目65个2031-2035年拟推进项目66个黄浦区结合实际情况2021-2035年分步有序拟推进项目70个村镇工业改造上至2025年全市推进村镇工业集聚区更新改造约15平方公里至2030年全市推进村镇工业集聚区更新改造约30平方公里至2035年全市推进村镇工业集聚区更新改造约50平方公里表1广州市旧改重点推进计划年份累计推进城市更新面积混合改造项目数量累计村镇工业改造面积2025年100平方公里96个2021-2025年15平方公里2030年200平方公里65个2026-2030年30平方公里2035年300平方公里66个2031-2035年黄浦区70个2021-2035年50平方公里资料来源广州市城市更新专项规划2021-2035年浙商证券研究所httpwwwstockecomcn615请务必阅读正文之后的免责条款部分行业专题14本次规划特点时间长规模大多措并举突出高质量城市更新城市更新政策体系逐渐迭代优化2009年出台关于加快推进三旧改造工作的意见创新了三旧用地的认定改造资金筹措补偿安置等路径释放土地存量激发市场活力2016年施行的广州市城市更新办法及配套文件从规划用地资金管理等方面搭建了城市更新系统政策框架通过全面改造微改造方式城市更新开始成为落实城市空间发展战略推动空间环境改善与价值提升的重要手段2017年以来出台的工业用地提质的系列政策逐步推动产业结构转型升级城市发展模式转变2019年以来围绕老城市新活力发展要求逐步完善面向旧村庄旧城镇旧厂房村镇工业集聚区专业批发市场物流园区等高质量城市更新政策体系内涵更丰富重点更突出2021年8月住建部发布关于在更新行动中防止大拆大建问题的通知指出为贯彻落实党的十九届五中全会作出的重要决策部署防止各地重走城市粗放开发建设老路强调不搞大拆大建要由过去大规模的增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重的方向上政策发布后传统的业务更新模式面临转变开发商盈利受限广州市新项目审批放缓本次城市更新政策相比以往时间跨度更长涉及规模更大更新资源更丰富改造方式更多样政策时间跨度长实施周期为2021年2035年共15年更新规模广约300平方公里东南西北及中心区域均有涉及锚定支撑广州大都市圈辐射的重要极核推进项目数量多旧村庄旧城镇改造项目297个更新资源丰富以三旧用地为基础纳入村镇工业集聚区专业批发市场物流园区以及其他老旧小区旧楼宇等改造方式多样除全面改造微改造外还加入了混合改造这一方式图6广州市旧改政策沿革情况资料来源广州市城市更新专项规划2021-2035年浙商证券研究所15政策组合2023年以来广州市多次调整城市更新政策重启旧改除本次城市更新规划外2023年以来广州市多次调整城市更新相关政策包括放松旧改条件推动续建项目明确投资目标等降低城市更新合作企业要求门槛2023年1月19日广州市住建局发布广州市旧村改造合作企业引入及退出指引指引中提出结合住建部推动城市更新由开发模式向经营模式转变要求降低了对合作企业开发能力总资产的要求将产业导入中对于企业的行业地位和数量要求由准入条件转为择优条件不再分圈层设置企业的行业地位和数量要求httpwwwstockecomcn715请务必阅读正文之后的免责条款部分行业专题广东市住建局表态2023年推进127个城中村项目续建项目占比362023年1月28日广州市召开高质量发展大会广州市住建局表示2023年广州市计划推进127个城中村改造项目含46个续建项目12个新开工项目69个前期项目重点推进17个城市更新项目力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标广东市发改委发布2023年重点项目计划其中2023年计划推进城市更新项目45个2023年2月10日广州市发改委发布关于印发广州市2023年重点项目计划的通知通知中提到2023年广州市重点建设正式项目共647个年度计划投资3588亿元重点建设预备项目共153个年度投资计划197亿元正式项目及预备项目合计800个总年度投资计划3785亿元其中提到2023年计划推进城市更新项目45个2023年计划投资金额566亿元表2广州市2023年重点项目计划总结序号项目类型项目数量个2023年计划投资亿元1基础设施27918882产业建设36010903生态环保10424社会民生1061995城市更新45566合计8003785资料来源广州市2023年重点建设项目计划广州市2023年重点建设预备项目计划浙商证券研究所多角度推进城市更新重启旧改我们认为广州市多部门于2023年分别发布与城市更新相关的一系列政策为快速推动旧改项目注入了新的活力对解决历史遗留问题提供了政策依据广州市召开高质量发展大会中明确2023年推进46个续建项目我们认为此次会议是在2021年8月国家禁止大拆大建以来对旧改项目进行重启的标志2多家房企布局广州城市更新21非上市房企项目数量和改造金额较多非上市房企参与旧改项目更加积极据不完全统计2019-2022年间广州共有61个旧改项目中标总投入金额约3248亿元其中项目数量方面59由非上市房企中标41由上市房企中标项目金额方面非上市和上市房企总投金额分别占比61和392022年受到行业发展态势以及疫情等因素的影响广州仅有4个旧村改造项目成功挂牌招商涉及改造面积约22164万平方米总投金额约2369亿元httpwwwstockecomcn815请务必阅读正文之后的免责条款部分行业专题图72019-2022年旧改项目不同公司获取数量比例图82019-2022年旧改项目支出金额1500411000556759500441597232153230210222019年2020年2021年2022年上市公司获取旧改项目数量占比非上市公司旧改占地金额亿元非上市公司获取旧改项目数量占比上市公司旧改摘地金额亿元资料来源广州公共资源交易中心浙商证券研究所资料来源广州公共资源交易中心浙商证券研究所22旧改主体头部效应显著近4年越秀地产和保利发展具备旧改项目中标经验2019-2022年间获取旧改项目的上市房企中前十名房企旧改项目总投金额占到上市房企旧改总投金额的9428其中越秀地产旧改总投金额位居首位总计达48811亿元占上市房企旧改总投金额的3819超过第二名时代控股27483亿元参与旧改的非上市房企中前十名的旧改总投金额占非上市房企旧改总投金额的8216其中上海升龙投资旧改总投金额总计达517亿元占非上市房企旧改总投金额的2624超过第二名30799亿元表32019-2022年广州市旧改非上市房企总投金额前十名旧改主体项目总投金额亿元上海升龙投资51700深圳勤诚达20901大华集团19700广州江裕13800番禺海怡11423珠江投资11100敏捷地产10000广州俊利8215广东星河湾7889广州盛轩投资7163资料来源广州公共资源交易中心浙商证券研究所httpwwwstockecomcn915请务必阅读正文之后的免责条款部分行业专题表42019-2022年广州市旧改上市房企总投金额前十名旧改主体项目总投金额亿元越秀地产00123HK48811时代控股01233HK21328合景泰富01813HK13965中国恒大03333HK9911新世界中国00017HK7468景业名邦02231HK4630中国奥园03883HK4570天誉置业00059HK3900保利发展600048SH3000合生创展00754HK2900资料来源广州公共资源交易中心浙商证券研究所23重点关注标的中越秀地产保利发展万科A均具有在广州市开展旧改项目的经验我们重点关注的房企标的中越秀地产保利发展万科A均具有在广州市开展旧改项目的经验根据公开信息及公司年报截至2023年2月保利发展已中标9个旧改项目截至2021年末已中标的旧改项目中4个项目已入市销售保利发展旧改项目储备丰富团队专业实力强越秀地产已签约2个旧改项目目前2个项目均未入市销售万科A中标4个旧改项目根据公司年报已有2个旧改项目入市销售TOD模式占主导越秀地产受益程度高本次城市更新TOD项目数量占比大TOD模式为城市更新核心工具结合公司土地储备及旧改项目获取能力以及股东资源背景来看我们认为本次城市更新政策的推进越秀地产凭借和广州地铁的深度合作未来受益程度可能较高表5部分重点关注企业广州市旧改项目获取情况企业旧改项目数量个项目计容建面万平保利发展9个808万平越秀地产2个374万平万科A4个233万平资料来源公司年报梅云汐咨询浙商证券研究所表6部分重点关注企业已入市旧改项目情况占地面积计容建筑面积21年末储备待开发开发商项目名称位置权益万平万平面积万平广州保利天汇天河区700191107545广州保利罗兰国际黄埔区60017171700保利发展广州保利中新知识城黄埔区25012937821广州亭角村旧村项目南沙区510121489258广州金域悦府白云区4564017924万科A广州城市之光黄埔区916137690253资料来源公司公告浙商证券研究所httpwwwstockecomcn1015请务必阅读正文之后的免责条款部分行业专题3越秀地产深耕广州具备参与本次城市更新先发优势31股权架构双国资背景加持股东实力强劲广州国资委间接控股广州地铁作为战略股东持股1919由广州市国资委控股的越秀集团是越秀地产第一大股东其通过旗下全资子公司广州越秀企业集团股份有限公司持有越秀地产3978的股份公司第二大股东为2019年战略引入的广州地铁集团有限公司公司成功实现广州国资委广州地铁集团双国资背景轨道交通物业的战略得以顺利推进图9公司股权结构图资料来源公司官网公司财报浙商证券研究所数据截至2021年6月30日32销售情况销售稳增长广州业绩亮眼321销售额超千亿品牌认可度高销售额稳步增长年全年公司全口径销售金额进一步增长根据公司月度经营数2022据公告公司销售额达到人民币12500亿元同比上升86克而瑞2022年中国房地产企业销售榜单显示公司全口径销售额排名跃升至第16位较2021年提升21位品牌受认可均价实现不断上涨公司近三年的销售均价呈逐年上升的趋势2022年全口径销售均价为30200元平方米同比上升约95图102018-2022年公司全口径销售金额及面积图112018-2022年公司全口径销售均价及增速1500503500025413125022240328300002026110002473025000133152029524820200009210871018615000500105-09100000-1050000302000-10208672065925246275700-52018201920202021202220182019202020212022全口径销售金额亿元左轴全口径销售面积万平方米左轴全口径销售均价元平左轴YOY右轴销售金额YOY右轴资料来源公司公告浙商证券研究所资料来源公司公告克而瑞浙商证券研究所注销售数据2018-2021年来源为公司年报2022年来源为月度经营数据注销售数据2018-2021年来源为公司年报2022年来源为月度经营数据公公告告httpwwwstockecomcn1115请务必阅读正文之后的免责条款部分行业专题322大湾区业绩占据半壁江山大本营广州独占鳌头深耕湾区战略成效显著大本营广州业绩亮眼按地区划分2021年公司位于大湾区的销售额再创新高当期实现签约销售额约7137亿元同比上升121约占公司总销售额的62其中广州作为公司大本营实现合同销售额约606亿元同比上升86约占公司销售额的526根据克而瑞数据公司以全口径销售额65835亿元位列2022年度广州市场首位公司区域深耕优势明显33拿地情况坚持聚焦大湾区以广州为中心的发展策略土储聚焦大湾区深耕广州截至2022H1公司总土地储备约2860万平方米按地区划分大湾区总土储面积占比约529其中广州占比452图12公司总土储面积各区域分布比例图132022H1公司总土储面积城市分布比例1210044413121311980191916171912136019161545240548555548525320020182019202020212022H1大湾区华东地区华中地区北方地区西南及其他地区广州其他城市资料来源公司公告浙商证券研究所资料来源公司公告浙商证券研究所34拿地模式多元化拓展渠道具备TOD开发及旧改能力实行61多元增储模式规模提升的同时也严守项目利润空间公司目前已形成61特色化多元化增储模式即除了通过公开招拍挂拿地以外还凭借自身资源优势和综合运营能力通过TOD城市运营城市更新国企合作产业勾地以及收并购这6种非公开途径进行土地补充非公开市场拿地占比过半展现强大的综合运营实力2022H1公司从非公开市场获取的土地储备面积占比为546实现公开非公开市场拿地比例平衡其中TOD拿地产业勾地国企合作分别占新增土储的23244和270公司具备旧改能力2019年公司获得广州番禺区里仁洞村和广州南沙东流村两个村的旧改主体资格里仁洞村拟改造面积约为172万平方米改造后总建筑面积将达到约349万平方米东流村拟改造面积约为6万平方米改造后总建筑面积将达到约25万平方米httpwwwstockecomcn1215请务必阅读正文之后的免责条款部分行业专题图14公司61增储模式图152022H1年公司不同拿地方式面积占比2700公开市场途径TOD4540产业勾地440国企合作2320资料来源公司公告浙商证券研究所资料来源公司公告浙商证券研究所35财务情况债务结构健康合理具备资金优势三道红线持续绿档2020年公司剔除预收款后的资产负债率净负债率与现金短债比分别为692475和225倍是仅有的20家三档皆绿的房企之一2022H1公司三项指标分别调整为694597和145倍仍保持绿档水平现金短债比合理区间调整反映出公司在维持稳健经营的同时充分有效利用账面资金2022H1公司的现金及监控户存款总额约为人民币3905亿元较2021H1下降24流动性资金充足有利于后续增储工作的开展优质股东信用背书融资成本实现连降2021H1公司抓住资本市场有利窗口于境外成功发行65亿美元5年期和15亿美元10年期美元债券票面利率分别为28和38融资成本创公司境外发债的历史新低2022H1公司平均借贷成本利率411始终维持5以下保持在行业低位水平的同时自2019年以来依然实现连降图162020-2022H1公司三道红线指标图172018-2022H1公司平均借贷利率202020212022H1250500493482200480462150460225100440136145426506926916944204114754715970资产负债率净负债率现金短债比40020182019202020212022H1剔除预收款资料来源公司公告浙商证券研究所资料来源公司公告浙商证券研究所httpwwwstockecomcn1315请务必阅读正文之后的免责条款部分行业专题4投资建议综上所述我们认为本次广州市城市更新政策执行力度大实施周期长尤其对TOD和旧改项目支持力度大本次规划中三旧改造用地范围占全市现状建设用地32政策的实施对广州市房地产供需两端均具有重大影响我们认为此次广州城市更新政策对区域发展有以下影响从市场角度看城市更新有利于城市面貌更新增加就业机会吸引人才长期利好地方房地产市场活跃度广州市中心城区近年来可供开发住宅土地供应量不足其中越秀区近三年无涉宅用地供应可以适度解决中心城区供需关系失衡的问题从房企角度看旧改项目从开始推进至入市销售一般需要5-8年的时间因此旧改项目普遍具有投入资金体量大及资金占用时间长的特点结合本次城市更新规划中TOD相关旧改项目体量大我们认为本次城市更新政策的实施利好资金实力强具备TOD及旧改能力广州市城市深耕的房企我们重点关注的上市公司标的中越秀地产保利发展万科A均具有在广州市开发旧改项目的经验我们认为越秀地产具备参与本次城市更新的先发优势越秀地产具备TOD和旧改项目开发能力尤其TOD项目壁垒高越秀地产拿地模式占优势越秀地产资金实力雄厚依托双国资背景财务稳健融资渠道通畅具备资金优势越秀地产策略聚焦大湾区且长期深耕广州区域深耕优势明显在当地有深厚的客户基础和较高的品牌认可度去化能力较强此外越秀地产具有较丰富的TOD开发经验本次规划TOD规划面积占比较高我们认为这为具备TOD获取和开发能力的房企打开新的机遇5风险提示政策落地速度不及预期httpwwwstockecomcn1415请务必阅读正文之后的免责条款部分行业专题股票投资评级说明以报告日后的6个月内证券相对于沪深300指数的涨跌幅为标准定义如下1买入相对于沪深300指数表现20以上2增持相对于沪深300指数表现10203中性相对于沪深300指数表现1010之间波动4减持相对于沪深300指数表现10以下行业的投资评级以报告日后的6个月内行业指数相对于沪深300指数的涨跌幅为标准定义如下1看好行业指数相对于沪深300指数表现10以上2中性行业指数相对于沪深300指数表现1010以上3看淡行业指数相对于沪深300指数表现10以下我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者不应仅仅依靠投资评级来推断结论法律声明及风险提示本报告由浙商证券股份有限公司已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格经营许可证编号为Z39833000制作本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料但浙商证券股份有限公司及其关联机构以下统称本公司对这些信息的真实性准确性及完整性不作任何保证也不保证所包含的信息和建议不发生任何变更本公司没有将变更的信息和建议向报告所有接收者进行更新的义务本报告仅供本公司的客户作参考之用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅反映报告作者的出具日的观点和判断在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本公司的交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理公司自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告版权均归本公司所有未经本公司事先书面授权任何机构或个人不得以任何形式复制发布传播本报告的全部或部分内容经授权刊载转发本报告或者摘要的应当注明本报告发布人和发布日期并提示使用本报告的风险未经授权或未按要求刊载转发本报告的应当承担相应的法律责任本公司将保留向其追究法律责任的权利浙商证券研究所上海总部地址杨高南路729号陆家嘴世纪金融广场1号楼25层北京地址北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦E座4层深圳地址广东省深圳市福田区广电金融中心33层上海总部邮政编码200127上海总部电话862180108518上海总部传真862180106010浙商证券研究所httpswwwstockecomcnhttpwwwstockecomcn1515请务必阅读正文之后的免责条款部分