通过针对四家上市公司进入港股通前景的分析，我们认为结合目前信息看，2023年第二次检讨，即在2023年9月公布的名单中，滨江服务、万物云和越秀服务，进入港股通的可能性较大。2024年，贝壳或有望被纳入港股通名单。
　　▍恒生综合指数成分股将迎来检讨，港股通名单将随之变化。房地产服务行业有多家重要公司尚未进入港股通名单，未来何时可以进入港股通，和这些公司的股票投资前景也密切相关。我们认为，在房地产服务领域，涉及进港股通问题的相关个股主要是，贝壳、万物云、滨江服务和越秀服务。
　　▍约束上述企业进通的，要么是换手率，要么是流通市值。恒生综指和港股通纳入标准是多样化的，本文无意全面展开讨论。我们认为，限制上述企业进通的，要么是换手率，要么是流通市值，即月平均换手率无法达到0.05%（主要指贝壳），和过去12个月的平均流通市值无法达到选股范围的12个月平均流通市值之和的94%(主要指万物云、滨江服务和越秀服务)。
　　▍贝壳作为双重主要上市公司，具备纳入港股通资格，且港股交易活跃度已经逐渐提升。由于贝壳在港股上市并没有发行新股，故而上市初期股票换手率很低。2023年贝壳港股的日均交易量（截止2023年2月10日）已经较之2022年在港股上市以来的日均水平提升了71%。贝壳是中国最重要的劳动者赋能平台之一，在低频复杂服务领域具备特殊护城河，我们相信，虽然贝壳预计无法在今年3月进入港股通，但中期而言随着交易逐月日趋活跃，有望在2024年纳入港股通名单。
　　▍万物云具备在2023年纳入港股通的可能性，当前流通市值偏小，如果实现全流通，则换手率可能尚有待提升。万物云当前基于流通市值的换手率当然已经达标，但由于总体流通市值略偏小，我们预计2023年上半年公司纳入港股通的可能性虽然存在，但相对较低。如果公司实现了全流通，其流通市值当然符合要求，但交易换手率仍有待提升。万物云是当前中国规模最大，多空间服务能力最为全面，投后整合经验最为丰富的物业管理公司，我们相信其基本面能够支撑市场交易日趋活跃。
　　▍滨江服务和越秀服务换手率均达到进通要求，但市值可能略低于要求。滨江服务2022年月度平均流通市值达到58亿港元，在即将到来的2022年全年检讨，有小概率可以纳入港股通。越秀服务的2022年月度平均流通市值低于滨江服务，被纳入的概率更低。2023年中期的检讨，两者是否能纳入港股通，则取决于未来其相对于主要进通竞争对象的相对市值表现。在8家有望接近进通的公司中，滨江服务和越秀服务在2022年的月均流通市值中分别排名第二和第三位。如果我们按照2022年7月到2023年1月的月均流通市值来看，则滨江服务和越秀服务分别排名第三位和第五位。当然，各家公司平均市值相距很近，且我们很难测算可能构成竞争的进通企业名单。仅根据目前信息看，滨江服务在下一次检讨时，其被纳入港股通的机会大。从基本面角度来看，滨江服务和越秀服务的关联方市场占有率均在提升。滨江服务的物业管理费定价在行业中明显领先，高物业费定价（除别墅外）的物业管理项目盈利能力普遍较高，基本面向好支持企业市值逐步提升。
　　▍风险因素：由于我们的测算仅基于静态的换手率和流通市值，故而无法详尽研讨影响公司进通的每一项影响因素。进入港股通固然对公司股票交易流动性改善有较大帮助，但决定公司价值的仍然主要是公司基本面因素。

研究报告全文：房地产服务行业港股通机会前瞻房地产服务行业跟踪点评2023213中信证券研究部核心观点通过针对四家上市公司进入港股通前景的分析我们认为结合目前信息看2023年第二次检讨即在2023年9月公布的名单中滨江服务万物云和越秀服务进入港股通的可能性较大2024年贝壳或有望被纳入港股通名单恒生综合指数成分股将迎来检讨港股通名单将随之变化房地产服务行业有多家重要公司尚未进入港股通名单未来何时可以进入港股通和这些公司的股票投资前景也密切相关我们认为在房地产服务领域涉及进港股通问题的相关陈聪基础设施和现代服个股主要是贝壳万物云滨江服务和越秀服务务产业首席分析师约束上述企业进通的要么是换手率要么是流通市值恒生综指和港股通纳入S1010510120047标准是多样化的本文无意全面展开讨论我们认为限制上述企业进通的要么是换手率要么是流通市值即月平均换手率无法达到005主要指贝壳和过去12个月的平均流通市值无法达到选股范围的12个月平均流通市值之和的94主要指万物云滨江服务和越秀服务贝壳作为双重主要上市公司具备纳入港股通资格且港股交易活跃度已经逐渐提升由于贝壳在港股上市并没有发行新股故而上市初期股票换手率很低2023年贝壳港股的日均交易量截止2023年2月10日已经较之2022年在港股上张全国房地产和物业服务市以来的日均水平提升了71贝壳是中国最重要的劳动者赋能平台之一在行业联席首席分析低频复杂服务领域具备特殊护城河我们相信虽然贝壳预计无法在今年3月进师入港股通但中期而言随着交易逐月日趋活跃有望在2024年纳入港股通名单S1010517050001万物云具备在2023年纳入港股通的可能性当前流通市值偏小如果实现全流通则换手率可能尚有待提升万物云当前基于流通市值的换手率当然已经达标但由于总体流通市值略偏小我们预计2023年上半年公司纳入港股通的可能性虽然存在但相对较低如果公司实现了全流通其流通市值当然符合要求但交易换手率仍有待提升万物云是当前中国规模最大多空间服务能力最为全面投后整合经验最为丰富的物业管理公司我们相信其基本面能够支撑市场交易日趋活跃滨江服务和越秀服务换手率均达到进通要求但市值可能略低于要求滨江服务2022年月度平均流通市值达到58亿港元在即将到来的2022年全年检讨有小概率可以纳入港股通越秀服务的2022年月度平均流通市值低于滨江服务被纳入的概率更低2023年中期的检讨两者是否能纳入港股通则取决于未来其相对于主要进通竞争对象的相对市值表现在8家有望接近进通的公司中房地产和物业服务行业滨江服务和越秀服务在2022年的月均流通市值中分别排名第二和第三位如果评级强于大市维持我们按照2022年7月到2023年1月的月均流通市值来看则滨江服务和越秀服务分别排名第三位和第五位当然各家公司平均市值相距很近且我们很难测算可能构成竞争的进通企业名单仅根据目前信息看滨江服务在下一次检讨时其被纳入港股通的机会大从基本面角度来看滨江服务和越秀服务的关联方市场占有率均在提升滨江服务的物业管理费定价在行业中明显领先高物业费定价除别墅外的物业管理项目盈利能力普遍较高基本面向好支持企业市值逐步提升风险因素由于我们的测算仅基于静态的换手率和流通市值故而无法详尽研讨影响公司进通的每一项影响因素进入港股通固然对公司股票交易流动性改善有较大帮助但决定公司价值的仍然主要是公司基本面因素证券研究报告请务必阅读正文之后第7页起的免责条款和声明房地产服务行业跟踪点评2023213重点公司盈利预测估值及投资评级股价EPS元PE公司名称评级交易21A22E23E24E21A22E23E24E币种华润万象买入4170076100135172476358266209生活绿城服务买入536026029035044177161130104招商积余买入1622048061079103335268204158万物云买入4455156178259370246216149104保利物业买入5030153203271367284214160118中海物业买入992030042059081286237168122滨江服务买入258011615421029819116812387贝壳买入5025061051200246710855217176资料来源Wind中信证券研究部预测注股价为2023年2月10日收盘价中海物业EPS为港币万物云为核心净利润和核心EPS请务必阅读正文之后的免责条款和声明2房地产服务行业跟踪点评2023213图12022年1月至12月8家企业月度平均流通市值亿元图22022年7月至2023年1月8家企业月度平均流通市值亿元626078066760584705854754353960503564894785054529527521520516405250930504820584610440资料来源Wind中信证券研究部注平均流通市值为每个月月底资料来源Wind中信证券研究部注平均流通市值为每个月月底流通市值的平均值流通市值的平均值图32022年1月以来越秀服务换手率图42022年1月以来滨江服务换手率越秀服务滨江服务030030025025020020015015010010005005000000202201202202202203202204202205202206202207202208202209202210202211202212202301202201202202202203202204202205202206202207202208202209202210202211202212202301资料来源Wind中信证券研究部注换手率月度成交量中位数资料来源Wind中信证券研究部注换手率月度成交量中位数月度流通股份平均数月度流通股份平均数图52022年1月以来贝壳换手率图62022年1月以来万物云换手率贝壳-W万物云003120002100080002060001040001020000000202207202301202210202206202208202209202210202211202212202209202211202212202301请务必阅读正文之后的免责条款和声明3房地产服务行业跟踪点评2023213资料来源Wind中信证券研究部注换手率月度成交量中位数资料来源Wind中信证券研究部注换手率月度成交量中位数月度流通股份平均数月度流通股份平均数请务必阅读正文之后的免责条款和声明4房地产服务行业跟踪点评2023213相关研究房地产行业跟踪点评夜一程昼一程星月轮转2023-02-11房地产行业跟踪报告把握窗口期迎接开门红2023-01-29租赁住宅行业深度研究报告被忽视的供给革新高成长的产业机遇2023-01-29房地产行业2022年度宏观数据点评政策托底行业有望企稳反转2023-01-17物业行业2022年年报前瞻挑战机遇并存结构变化之始2023-01-16房地产行业重大事项点评化解现金流困扰期待销售复苏2023-01-16房地产行业重大事项点评四项行动标本兼治齐心协同力促复苏2023-01-11房地产行业专题报告政策风口掘金销售二次分化新模式下聚焦存量资产运营2023-01-06房地产行业重大事项点评大力支持首置需求合理支持改善需求2023-01-06房地产行业专题报告地产行业研究的四个常见误区2023-01-05房地产行业专题研究历史视角的地产再融资2023-01-04房地产行业2022年销售数据点评迎接二次分化2023-01-02物业服务行业跟踪点评两大政策发力方向值得关注2022-12-26房地产行业专题研究房地产政策如何出实招2022-12-20房地产行业重大事项点评新要求新举措新方向2022-12-18房地产行业2022年11月宏观数据点评已是悬崖百丈冰只把春来报2022-12-15房地产行业跟踪报告REITs市场扩容对房企的三大影响2022-12-15基础设施和现代服务产业2023年投资策略从政策底到市场底2022-12-08物业管理行业跟踪报告时代机遇重塑初心2022-12-07房地产行业跟踪报告政策协同合力企业结束缩表2022-12-07房地产行业基金重仓分析专题2022年三季度房地产行业基金重仓分析专题2022-12-07房地产行业重大事项点评REITs市场红利持续投融管退终成正果2022-12-05房地产行业跟踪点评透视土地市场迎接扩表机遇2022-12-01C-REITs2023年投资策略复盘和展望股性与债性PPT2022-11-30物业服务行业跟踪点评地产信用新周期物业管理受益几何2022-11-30房地产行业重大事项点评股权再融资快速推进信用新周期拉开序幕2022-11-30房地产行业重大事项点评A股平台崛起竣工交付发力2022-11-29房地产开发行业2023年投资策略政策破解恶性循环时间消化不良资产2022-11-25房地产开发行业2023年投资策略政策破解恶性循环时间消化不良资产2022-11-23房地产和物业服务行业2022年10月宏观数据点评尤需警惕缩表密切留意房价2022-11-17物业管理行业跟踪报告时代机遇重塑初心2022-11-16房地产和物业服务行业重大事项点评左右协同上下合力2022-11-15房地产和物业服务行业跟踪报告双管齐下和复苏起点2022-11-13房地产行业跟踪点评逆周期微操稳需求市场化托举稳信用2022-11-09房地产行业2022年三季报总评结构性缩表2022-11-04请务必阅读正文之后的免责条款和声明5房地产服务行业跟踪点评2023213空间运营服务行业2023年投资策略拓宽品牌护城河提效作业基本盘2022-11-02物流仓储行业专题报告结构性变革引领产业投资新机遇2022-10-27房地产行业2022年9月宏观数据点评销售复苏投资下行政策发力跨境承压2022-10-24房地产行业2022年9月企业销售数据点评市场走向复苏分化预计加剧2022-10-15房地产经纪行业系列专题之四佣金率怎么变2022-10-14房地产经纪行业系列专题之五存量时代虽迟但到2022-10-14房地产行业周报长假地产基本面跟踪2022101-1072022-10-09房地产行业重大事项点评促流通提信心组合拳稳定地产市场2022-10-01房地产行业重大事项点评活用利率政策工具有效刺激区域需求2022-09-30房地产和物业服务行业专题报告开竣工调整的结构和路径2022-09-30宏观经济和房地产产业链深度研究保交付循序渐进稳信心多方努力2022-09-29房地产行业周报地产周度数据跟踪2022921-9272022-09-28地产周度数据跟踪2022914-920地产周度数据跟踪2022914-9202022-09-22房地产行业专题研究住房供应生力军REITs市场优等生2022-09-19房地产行业2022年8月宏观数据点评弱复苏平稳有序保交付成果初显2022-09-17房地产行业跟踪报告金九银十不如关注供给侧机遇2022-09-15地产周度数据跟踪202297-913地产周度数据跟踪202297-9132022-09-14地产周度数据跟踪2022831-96地产周度数据跟踪2022831-962022-09-08房地产行业2022年中报总评销售复苏投资向下2022-09-04物业服务行业2022年中报总评竞争格局剧变央企全面崛起2022-09-02商管行业深度研究报告重奢商管以稀为贵资源与能力的壁垒2022-08-24房地产行业专题研究地产政策的三支箭2022-08-20房地产行业专题研究房地产行业的研究方法论2022-08-16房地产行业2022年7月宏观数据点评老问题新因素新对策2022-08-15房地产和物业服务行业专题研究开发企业资金动态安全分析框架2022-08-15请务必阅读正文之后的免责条款和声明6分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无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