本报告导读：
　　近期二手房市场有所回暖，有2022年6月的乐观情绪，同时，天量储蓄和存量房贷提前偿还也如火如荼，巨大的基本面分歧之下，又有着对需求回暖极强的一致预期。
　　摘要：
　　近期一二线城市二手房市场有所回暖，无论是挂牌量、带看量还是成交量均有较大起色，可以类比2022年6月份市场行情，而彼时，部分房企也在渲染乐观情绪，当前也亦然。由于网签数据有一定滞后，单看走访和媒体报道的二手房市场来看，高能级城市均有一定程度回暖。2022年10月开始政策放松不断、12月疫情影响的滞后需求、叠加春节较早的扰动，二手房市场出现的回暖，基本可以类比2022年6月份，彼时，也是经历了3月政策不断、4月开始疫情影响之后，6月份的数据复苏，同时，包括万科在内的部分房企也在渲染楼市改善的判断。然而，在7月份的停工停贷事件之后，楼市再次下行，并没有出现持续的改善。
　　1月社融和信贷增速，仍然低于M2增速，且M2增速高达12.6%，自2022年以来的倒挂的现象并没有改变，信用断层依然存在，在居民端也体现为储蓄力度高位、提前还贷。历史上的第三次存款和贷款增速倒挂，至今仍然没有摆脱困境，且存款增速仍然在加快，并没有明显的减速迹象，这种背景下，由贷款所主导的资产价格最终会通过通胀的形式来实现。在货币选择信用扩张的途径上，历史上均来自于房地产，并体现为房价的上行。但我们认为，当前存款的加速和提前还贷，并非同一件事情的两面，存款增加是因为对消费的意愿不足，而提前还贷增加，是因为存量贷款利率过高，若大幅度降低LPR5Y，则提前还贷的现象会自然消退。
　　当前基本面存在巨大的分歧，楼市上体现为二手房回暖、新房继续下探，信用端体现为居民不断增加储蓄、但提前还款仍在高峰；然而对未来房地产市场的判断则过于一致，表现为将在2023年下半年出现复苏，只在幅度上有所分歧，也即当前进入到预期的验证期。上一次基本面的分歧也出现在2022年6月，市场一致预期的由二手房带动新房、一二线城市带动三四线，在实际结果上并没有兑现，反而出现了基本面的巨大分歧，即二手房回暖的同时、停贷的现象增加。当前，我们认为是类似情况的再次出现，每当预期过于一致时，则需要一次基本面的一致来验证，目前基本面的分歧已经很大，预计将在接下来的一个月，逐步去验证。
　　因为一致预期是向好的，因此验证也应该是希望得到向好的结果，在这个过程中，反转型公司、成长性公司表现会更好。行业集中度提升的逻辑，演绎时点往往在市场缺乏爆发点的时候，用宏观语言描述，则更加类似于类滞胀环境中，全年来看，由于M2增速较高，通胀压力并不低，因此，预计会先演绎经济复苏、再进入经济过热的逻辑中，整体呈现出先追求反转和高增长、后追求抗通胀的逻辑。我们推荐龙头企业中反转的招商蛇口和成长性的公司，受益中交地产、建发股份，同时推荐龙湖集团、万科A、保利发展、金地集团等。
　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。
　　

研究报告全文：股票研究TableindustryInfo房地产TableMainInfoTableTitle评级TableInvest20230212上次评级增持巨大的分歧一致的预期TablesubIndustry细分行业评级行对当前房地产板块的讨论业谢皓宇分析师白淑媛分析师郝亚雯分析师更010-83939826021-38675923010-83939776xiehaoyugtjascombaishuyuangtjascomhaoyawengtjascom新证书编号S0880518010002S0880518010004S0880518010005本报告导读近期二手房市场有所回暖有2022年6月的乐观情绪同时天量储蓄和存量房贷相关报告TableDocReport提前偿还也如火如荼巨大的基本面分歧之下又有着对需求回暖极强的一致预期房地产剑指需求继续演绎摘要20230201TableSummary近期一二线城市二手房市场有所回暖无论是挂牌量带看量还是成交房地产正视供需两弱迎接新逻辑反转量均有较大起色可以类比2022年6月份市场行情而彼时部分房20230129企也在渲染乐观情绪当前也亦然由于网签数据有一定滞后单看走房地产园区分布式光伏的最佳载体访和媒体报道的二手房市场来看高能级城市均有一定程度回暖202220230120年10月开始政策放松不断12月疫情影响的滞后需求叠加春节较早房地产证伪的延后的扰动二手房市场出现的回暖基本可以类比2022年6月份彼时20230117也是经历了3月政策不断4月开始疫情影响之后6月份的数据复苏房地产不足的收缩20230115同时包括万科在内的部分房企也在渲染楼市改善的判断然而在7证月份的停工停贷事件之后楼市再次下行并没有出现持续的改善1月社融和信贷增速仍然低于M2增速且M2增速高达126自2022券年以来的倒挂的现象并没有改变信用断层依然存在在居民端也体现研为储蓄力度高位提前还贷历史上的第三次存款和贷款增速倒挂至究今仍然没有摆脱困境且存款增速仍然在加快并没有明显的减速迹象报这种背景下由贷款所主导的资产价格最终会通过通胀的形式来实现在货币选择信用扩张的途径上历史上均来自于房地产并体现为房价告的上行但我们认为当前存款的加速和提前还贷并非同一件事情的两面存款增加是因为对消费的意愿不足而提前还贷增加是因为存量贷款利率过高若大幅度降低LPR5Y则提前还贷的现象会自然消退当前基本面存在巨大的分歧楼市上体现为二手房回暖新房继续下探信用端体现为居民不断增加储蓄但提前还款仍在高峰然而对未来房地产市场的判断则过于一致表现为将在2023年下半年出现复苏只在幅度上有所分歧也即当前进入到预期的验证期上一次基本面的分歧也出现在2022年6月市场一致预期的由二手房带动新房一二线城市带动三四线在实际结果上并没有兑现反而出现了基本面的巨大分歧即二手房回暖的同时停贷的现象增加当前我们认为是类似情况的再次出现每当预期过于一致时则需要一次基本面的一致来验证目前基本面的分歧已经很大预计将在接下来的一个月逐步去验证因为一致预期是向好的因此验证也应该是希望得到向好的结果在这个过程中反转型公司成长性公司表现会更好行业集中度提升的逻辑演绎时点往往在市场缺乏爆发点的时候用宏观语言描述则更加类似于类滞胀环境中全年来看由于M2增速较高通胀压力并不低因此预计会先演绎经济复苏再进入经济过热的逻辑中整体呈现出先追求反转和高增长后追求抗通胀的逻辑我们推荐龙头企业中反转的招商蛇口和成长性的公司受益中交地产建发股份同时推荐龙湖集团万科A保利发展金地集团等风险提示政府重新放开前融再走土地金融模式市场需求加速下行请务必阅读正文之后的免责条款部分行业更新表1重点公司盈利预测212最新总市值总股本年初投资证券简称21EPS22EEPS21PE22EPE股价元亿元亿股涨幅评级000002SZ万科A176719422791781964116-3增持600048SH保利发展1578229223697118891204增持001979SZ招商蛇口148113114011310611467717增持600383SH金地集团9742321424644045-5增持002244SZ滨江集团106910111101003333121增持000402SZ金融街5280550609688158301增持601512SH中新集团8411021188271126155增持000656SZ金科股份1990670713028106534增持1109HK华润置地315645450270632251712增持0688HK中国海外发展174336738347451907109-2增持0960HK龙湖集团219239341456531390634增持2007HK碧桂园23111611820206382760增持3900HK绿城中国960179197544924325-3增持0817HK中国金茂14703704540331961331增持0884HK旭辉控股集团092087093111095104-4增持1918HK融创中国3960831054838216540增持数据来源注港股以人民币计价WIND国泰君安证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3行业更新本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发放概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为国泰君安证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的1140421投资建议本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明评级说明1投资建议的比较标准增持相对沪深300指数涨幅15以上投资评级分为股票评级和行业评级以报告发布后的12个月内的市场表现为谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于515之间比较标准报告发布日后的12个月内的股票投资评级公司股价或行业指数的涨跌幅相对同中性相对沪深300指数涨幅介于-55期的沪深300指数涨跌幅为基准减持相对沪深300指数下跌5以上2投资建议的评级标准增持明显强于沪深300指数报告发布日后的12个月内的公司股价或行业指数的涨跌幅相对同期的沪深行业投资评级中性基本与沪深300指数持平300指数的涨跌幅减持明显弱于沪深300指数国泰君安证券研究所上海深圳北京地址上海市静安区新闸路669号博华广深圳市福田区益田路6003号荣超商北京市西城区金融大街甲9号金融场20层务中心B栋街中心南楼18层邮编200041518026100032电话0213867666607552397688801083939888E-mailgtjaresearchgtjascom请务必阅读正文之后的免责条款部分3of3