核心观点
　　新房：1月新房成交同比降幅扩大。1月38城新房成交面积1055.5万平，环比-34.6%，同比-41.7%，同比降幅扩大8.7pct。一、二、三线城市环比增速-20.2%、-43.7%、-31.2%，同比增速-31.4%、-44.5%、-21.9%，一、二线城市降幅分别扩大1.5、20.1pct，三线城市同比增速下降32.1pct。市场表现平淡，一方面，恰逢春节传统假期，返乡潮和旅游热导致；另一方面，房企推盘节奏放缓，多数城市春节无加推，同时营销折扣力度较小。仅小部分三四线迎来一波返乡置业行情。
　　二手房：1月二手房成交同比降幅扩大，但降幅仍明显小于新房；一线城市降幅收窄。1月14城二手房成交面积419.9万平，环比-17.0%，同比-12.1%，同比降幅扩大3.9pct。一、二、三线城市环比增速-13.5%、-14.5%、-26.0%，同比增速-27.3%、-3.4%、28.7%，其中一线城市同比降幅收窄6.0pct，二线城市同比降幅扩大5.8pct，三线城市同比增速下滑25.9pct。随着疫情放开后购房者看房量开始回升，市场流动性也有所恢复，二手房市场率先由局部城市开始回暖。贝壳研究院的数据显示，春节过后（01.28-02.05）贝壳50城二手房日均成交量较1月春节前（01.01-01.20）日均成交水平提高30%以上，日均带看客户量和新增挂牌房源量均较1月春节前日均水平提高1倍以上。
　　库存与去化：1月库存环比下降2%；去化周期仍持续提升。截至1月底，我们跟踪的14城新房住宅库存面积为1.03亿平，环比-1.9%，同比-0.2%；去化周期14.7个月，环比+1.2%，同比+29.0%。一、二、三线城市库存同比增速11.7%、-9.8%、-16.3%；去化周期分别为11.6、12.9和14.8个月，同比增速37.4%、25.8%和7.6%。具体来看，上海、杭州、苏州去化周期在12个月内。
　　开盘去化率：31城平均开盘去化率40%，较上月下降9pct。一方面多数城市春节无新项目加推；另一方面房企春节营销力度偏弱。仅小部分三四线“返乡置业”尚有成效。各城市分化格局延续。涨幅超2成城市诸如宁波、福州、佛山、漳州等主要因房企推盘积极性不高，仅个别网红盘有信心加推，结构性拉升平均去化率水平。而上海、合肥等虽环比微增，但据克而瑞调研，市场热度有稳中下探趋势。
　　土地市场：集中土拍“断档”，住宅类用地成交量同比降幅超五成，土拍热度延续低位。1月百城住宅类用地成交建面2906.6万平，环比-88.6%，同比-51.9%；楼面均价1962元/平，环比-29.6%，同比-0.7%；平均溢价率3.88%，同比提升0.17pct。
　　房企：1）1月百强房企销售同比降幅仍超三成；房企表现分化加剧，部分优质房企销售同比增速回正。百强房企1月全口径销售额同比-31.7%（前值：-31.8%）；权益口径销售额同比-32.0%（前值-31.3%）。TOP20房企中半数房企单月销售额增速为正，增长较快的为越秀（60%）、建发（29%）、华发（19%）、滨江（17%）、卓越（9%）、华润（7%）、招蛇（5%）、保利（4%）、龙湖（1%）。美的、卓越、金隅首次进入TOP20榜单。2）1月百强房企拿地量同比降幅明显收窄；拿地强度保持低位。百强房企1月单月拿地金额同比37.1%（前值-61.6%）；拿地强度13%，同环比均下降1pct。具体来看，1月拿地以城投+规模较小的本土民企为主导，TOP20拿地房企中龙头房企中仅有绿城、华润、建发，拿地金额分别为42、30、10亿元，拿地强度分别为40%、19%、9%，这主要与1月无集中土拍，头部房企投资尚未启动，仍旧是城投进行托底。3）融资：1月海外债重启，3-4月将迎来年内到期小高峰。1月房地产行业国内债券、海外债、信托、ABS发行规模合计509亿元，同比-33%，环比-27%，平均发行利率4.32%，同比增长0.41pct，环比增长0.23pct。受春节假期影响同环比均下降，但相较22年平均40%的降幅已经明显收窄，在经历了一年的调整及年末融资支持政策刺激之后，行业融资进入了相对稳定的阶段。1月也时隔5个月再度开始发行海外债。主流房企中华润、苏高新、中国铁建、首开、大悦城发行国内外债券规模较大，均超20亿元；万达、金茂、越秀合计发行海外债67亿元。23年国内外债券到期规模9455亿元，2、3、4月分别到期557、1004、1064亿元。
　　投资建议
　　政策利好叠加需求修复二季度或见转机，短期内我们看好供需两端政策共振带来的地产板块修复行情。目前市场的关注点逐渐转移到基本面数据的兑现，我们认为行业深度调整或将进入收尾期，预计全国需求端最早或在3、4月出现明显修复的可能，但销售仍有可能波动，其持续性的回暖仍要等待整体经济修复后。预计未来两个月政策节奏加快，在观察落地效果的同时，重点关注基本面恢复更快、受融资政策边际利好更多、投资强度高、布局区域优的房企。具体标的，我们建议关注两条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、保利发展、建发国际集团、越秀地产、华发股份、滨江集团；2）边际受益于政策利好的优质民企、及混合所有制房企：新城控股、美的置业、金地集团、万科A、绿地控股、龙湖集团。
　　风险提示：房地产调

研究报告全文：房地产行业证券研究报告行业月报2023年2月12日房地产行业2023年1月月报强于大市新房平淡二手略好房企销售表现分化加剧核心观点新房1月新房成交同比降幅扩大1月38城新房成交面积10555万平环比-346同比-417同比降幅扩大87pct一二三线城市环比增速-202-437-312同比增速-314-445-219一二线城市降幅分别扩大15201pct三线城市同比增速下降321pct市场表现平淡一方面恰逢春节传统假期返乡潮和旅游热导致另一方面房企推盘节奏放缓多数城市春节无加推同时营销折扣力度较小仅小部分三四线迎来一波返乡置业行情二手房1月二手房成交同比降幅扩大但降幅仍明显小于新房一线城市降幅收窄1月14城二手房成交面积4199万平环比-170同比-121同比降幅扩大39pct一二三线城市环比增速-135-145-260同比增速-273-34287其中一线城市同比降幅收窄60pct二线城市同比降幅扩大58pct三线城市同比增速下滑259pct随着疫情放开后购房者看房量开始回升市场流动性也有所恢复二手房市场率先由局部城市开始回暖贝壳研究院的数据显示春节过后0128-0205贝壳50城二手房日均成相关研究报告交量较1月春节前0101-0120日均成交水平提高30以上日均带看客户量和新增挂Q4居民购房意愿再度走弱房价看涨预期牌房源量均较1月春节前日均水平提高1倍以上处于历史最低点房企贷款需求略有改善央库存与去化1月库存环比下降2去化周期仍持续提升截至1月底我们跟踪的14行2022年四季度问卷调查点评20221228城新房住宅库存面积为103亿平环比-19同比-02去化周期147个月环比12房地产行业2023年度策略弩箭已离同比290一二三线城市库存同比增速117-98-163去化周期分别为116弦能否冰解的破20221218129和148个月同比增速374258和76具体来看上海杭州苏州去化周房地产2022年11月统计局数据点评核心期在12个月内开盘去化率城平均开盘去化率较上月下降一方面多数城市春节无新项指标再度探底房企到位资金持续承压31409pct目加推另一方面房企春节营销力度偏弱仅小部分三四线返乡置业尚有成效各城市20221216分化格局延续涨幅超2成城市诸如宁波福州佛山漳州等主要因房企推盘积极性不房地产2022年10月统计局数据点评销售高仅个别网红盘有信心加推结构性拉升平均去化率水平而上海合肥等虽环比微增与投资持续低迷房企非房款到位资金降幅收但据克而瑞调研市场热度有稳中下探趋势窄20221115土地市场集中土拍断档住宅类用地成交量同比降幅超五成土拍热度延续低位1月银保监允许保函置换预售资金规定的点评百城住宅类用地成交建面29066万平环比-886同比-519楼面均价1962元平允许保函置换预售监管资金优质房企流动性环比-296同比-07平均溢价率388同比提升017pct压力或将进一步缓解20221115房企11月百强房企销售同比降幅仍超三成房企表现分化加剧部分优质房企销售同房地产行业2022年10月月报需求端仍然比增速回正百强房企1月全口径销售额同比-317前值-318权益口径销售额同低迷民企资金支持力度加大20221114比-320前值-313TOP20房企中半数房企单月销售额增速为正增长较快的为越秀房地产行业2022年三季报综述行业业60建发29华发19滨江17卓越9华润7招蛇绩利润率现金流持续承压房企分化加5保利4龙湖1美的卓越金隅首次进入TOP20榜单21月百强房企拿地量同比降幅明显收窄拿地强度保持低位百强房企1月单月拿地金额同比-剧头部与区域深耕型房企优势显著371前值-616拿地强度13同环比均下降1pct具体来看1月拿地以城投规20221104模较小的本土民企为主导TOP20拿地房企中龙头房企中仅有绿城华润建发拿地金中国真实住房需求还有多少2022版额分别为423010亿元拿地强度分别为40199这主要与1月无集中土拍20220803头部房企投资尚未启动仍旧是城投进行托底3融资1月海外债重启3-4月将迎来年凡益之道与时偕行关于短期博弈与内到期小高峰1月房地产行业国内债券海外债信托ABS发行规模合计509亿元同长期格局的思考20220615比-33环比-27平均发行利率432同比增长041pct环比增长023pct受春节假期影响同环比均下降但相较22年平均40的降幅已经明显收窄在经历了一年的调整及2022年五问房地产行业20211206年末融资支持政策刺激之后行业融资进入了相对稳定的阶段1月也时隔5个月再度开始发行海外债主流房企中华润苏高新中国铁建首开大悦城发行国内外债券规模较中银国际证券股份有限公司大均超20亿元万达金茂越秀合计发行海外债67亿元23年国内外债券到期规模具备证券投资咨询业务资格9455亿元234月分别到期55710041064亿元投资建议房地产行业政策利好叠加需求修复二季度或见转机短期内我们看好供需两端政策共振带来的地产板证券分析师夏亦丰证券分析师块修复行情目前市场的关注点逐渐转移到基本面夏亦丰数据的兑现我们认为行业深度调整或862120328348862120328348将进入收尾期预计全国需求端最早或在34月出现明显修复的可能但销售仍有可能波yifengxiabocichinacomyifengxiabocichinacom动其持续性的回暖仍要等待整体经济修复后预计未来两个月政策节奏加快在观察落证券投资咨询业务证书编号S1300521070005证券投资咨询业务证书编号地效果的同时重点关注基本面恢复更快受融资政策边际利好更多投资强度高布局00521070005区域优的房企具体标的我们建议关注两条主线1主流的央国企和区域深耕型房企稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度行业见底复苏后带来行情招商蛇口保利发证券分析师许佳璐证券分析师许佳璐展建发国际集团越秀地产华发股份滨江集团2边际受益于政策利好的优质民企862120328710862120328710及混合所有制房企新城控股美的置业金地集团万科A绿地控股龙湖集团jialuxubocichinacomjialuxu风险提示bocichinacom房地产调控升级销售超预期下行融资收紧证券投资咨询业务证书编号S1300521110002证券投资咨询业务证书编号00521110002目录1首月新房成交平淡二手房表现好于新房5111月新房成交新房成交同比降幅扩大一线城市同比降幅扩大幅度最小5121月二手房成交同比降幅扩大一线城市同比降幅收窄613库存环降2但去化周期显著提升1月重点城市开盘去化率4072土地市场集中土拍断档住宅类用地成交量同比降幅超五成土拍热度延续低位103房企百强房企销售降幅仍超三成多数房企拿地投资尚未启动1331销售1月百强房企销售同比降幅仍超三成部分优质房企同比增速回正13322022年行业集中度低于过去两年水平百强房企市占率降至不到四成1433拿地多数头部房企拿地投资尚未启动1月以城投和本土民企为主1534房企融资与债务到期1月海外债重启3-4月将迎来年内到期小高峰164政策中央全方位发声支持房地产二线城市需求端放松力度明显加大1951月地产板块跑输大盘春节后出现波动上涨行情206投资建议217风险提示222023年2月12日房地产行业2023年1月月报2图表目录图表11月38个城市新房成交面积为10555万平环比下降346同比下降4175图表21月17个大中城市新房成交面积7842万平环比下降369同比下降3905图表31月一二三线新房成交面积同比增速分别为-314-445和-2195图表41月其余21个城市新房成交面积2712万平环比下降272同比下降4835图表51月全部城市新房成交环比均下降6图表612月14个城市二手房成交面积为4199万平环比下降170同比下降1216图表712月11个大中城市二手房成交面积3772万平环比下降156同比下降836图表81月一二三线二手房成交面积同比增速分别为-273-34和2877图表9其余3个城市二手房成交面积427万平环比下降278同比下降3597图表101月重点城市中2成城市环比上升除北京深圳杭州苏州厦门同比下降外其余城市同比上升7图表11截至1月末14个城市新房库存面积103亿平环比下降19同比下降027图表12截至1月末9个大中城市新房库存面积71909万平较12月底下降30同比下降177图表13截至1月末一二三线城市新房库存面积环比增速分别为-40-28和008图表14截至1月末其余5个城市新房库存面积31394万平环比上升08同比上升378图表15截至1月末14个城市整体新房库存去化周期147个月环比上升12同比上升2908图表16截至1月末一二三线城市新房库存去化周期环比增速分别为1100和-128图表17截至1月底超3成城市去化周期有所减少8图表181月31个重点城市平均开盘去化率409图表191月百城成交土地建面159亿平环比下降763同比下降23210图表201月一二三线城市成交土地规划建面同比增速分别为200-214-14510图表211月百城住宅类用地成交建面29066万平环比下降886同比下降51910图表221月二三线城市住宅类用地成交规划建面同比增速分别为-757-422102023年2月12日房地产行业2023年1月月报3图表231月百城成交土地平均楼面价为709元平环比下降506同比下降21111图表241月百城成交土地平均溢价率为335较上月下降了078个百分点较去年同期下降了016个百分点11图表251月一二三线城市成交土地楼面价同比增速分别为-95-513-24311图表261月一二三线城市成交土地平均溢价率分别为00019138411图表271月百城住宅类用地成交平均楼面价为1962元平环比下降296同比下降0711图表281月百城住宅类用地成交平均溢价率为388较去年同期上升了017个百分点11图表291月二三线城市住宅类用地成交楼面价同比增速分别为202-9612图表301月二三线城市住宅类用地平均土地溢价率分别为20836512图表31百强房企1月单月权益口径销售额2791亿元同比下降32前值-31313图表321月CR5CR10CR20CR50单月权益口径销售额增速分别为-248-218-209-29813图表331月CR5CR10CR20CR50销售额单月权益口径销售额同比增速均下滑13图表341月TOP20房企中半数房企单月销售额增速为正14图表352022年行业集中度明显下滑14图表36百强房企1月单月全口径拿地金额530亿元同比下降371前值-61615图表371月各梯队拿地强度基本相同CR5CR10CR20CR50拿地强度分别为1111121315图表381月TOP20拿地房企中龙头房企中仅有绿城华润建发拿地金额分别为41529898亿元拿地强度分别为3961869115图表392023年1月房地产行业国内债券海外债信托ABS发行规模合计509亿元同比下降3316图表402023年1月房地产行业国内债券海外债信托ABS平均发行利率432同比增长041pct16图表411月主流房企中华润苏高新中国铁建首开大悦城发行国内外债券规模较大均超过20亿元万达金茂越秀发行海外债16图表422023年国内债券海外债到期规模为9455亿元17图表432023年2月以下主流房企面临债务到期压力首开57亿元禹洲34亿元保利置业34亿元奥园32亿元龙光31亿元远洋30亿元18图表44房地产行业1月绝对收益为3720图表45房地产行业1月相对收益为-3720图表46截至1月31日房地产板块PE为1353X20图表47报告中提及上市公司估值表212023年2月12日房地产行业2023年1月月报41首月新房成交平淡二手房表现好于新房111月新房成交新房成交同比降幅扩大一线城市同比降幅扩大幅度最小1月新房成交同比降幅扩大整体市场仍然低迷我们跟踪的38个城市1月成交面积为10555万平环比下降346同比下降417较2022年12月同比降幅扩大87个百分点传统淡季叠加春节假期成交略显平淡其中17个大中城市1新房成交面积为7842万平环比下降369同比下降390一二三线城市新房成交面积环比增速分别为-202-437和-312同比增速分别为-314-445和-219其余21个城市新房成交面积为2712万平环比下降272同比下降483分城市能级来看1月一线城市同比增速下滑幅度最小三线城市同比增速下滑幅度最大一线城市高位回落12月单月成交2301万平环比下降202同比下降314降幅扩大了15个百分点上海新房成交面积同环比出现24123的下降主要系2022年同期集中备案基数较高额影响北京新房成交面积同环比分别下降254251深圳热度转降新房成交面积同环比分别下降593400广州尚属筑底阶段市场暂无明显起色新房成交面积同环比分别下降397432二线城市新房成交面积环比下降437同比下降445同比降幅扩大201个百分点前期热点城市成都杭州南京武汉青岛苏州福州同环比均下降仅厦门同比上升三线城市新房成交面积环比下降312同比下降219同比增速较12月下降了321个百分点市场表现平淡一方面恰逢春节传统假期返乡潮和旅游热导致另一方面房企推盘节奏放缓多数城市春节无加推同时营销折扣力度较小仅小部分三四线迎来一波返乡置业行情图表11月38个城市新房成交面积为10555万平环图表21月17个大中城市新房成交面积7842万平环比下降346同比下降417比下降369同比下降390资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券图表31月一二三线新房成交面积同比增速分别为-图表41月其余21个城市新房成交面积2712万平环314-445和-219比下降272同比下降483资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券117城为北京上海广州深圳杭州南京武汉成都青岛苏州福州厦门无锡惠州扬州韶关南宁4个一线城市为北京上海广州深圳8个二线城市为杭州南京武汉成都青岛苏州福州厦门5个三线城市为无锡惠州扬州韶关南宁2023年2月12日房地产行业2023年1月月报5图表51月全部城市新房成交环比均下降2023年1月全国重点城市新房成交面积单位万平能级城市成交面积环比同比能级城市成交面积环比同比北京47-25-25无锡18-18-44上海129-2-24惠州8-43-3一线广州38-43-40扬州12-62-34三线深圳16-40-59韶关4-57-44合计230-20-31南宁51-12-3杭州95-7-34合计93-31-22南京43-23-61总计784-37-39武汉94-60-41成都114-30-45二线青岛49-62-44苏州34-52-58福州15-38-37厦门17-578合计461-44-44资料来源万得中银证券121月二手房成交同比降幅扩大一线城市同比降幅收窄1月二手房成交同比降幅扩大一线城市同比降幅收窄6个百分点整体来看1月14个重点城市二手房成交量为4199万平环比下降170同比下降121同比增速较2022年12月下降了39个百分点其中11大中城市二手房成交面积3772万平环比下降156同比下降83一二三线城市二手房成交面积环比增速分别为-135-145和-260同比增速分别为-273-34和287其中一线城市同比降幅收窄60个百分点二线城市同比降幅扩大58个百分点三线城市同比增速下滑259个百分点其余3个城市二手房成交面积为427万平环比下降278同比下降359具体到城市来看除前期高热的北京深圳杭州苏州厦门同环比均明显下降外其他城市均出现不同程度的同比上升随着疫情放开后购房者看房量开始回升市场流动性也有所恢复二手房市场率先由局部城市开始回暖贝壳研究院的数据也显示春节过后0128-0205贝壳50城二手房日均成交量较1月春节前0101-0120日均成交水平提高30以上日均带看客户量和新增挂牌房源量均较1月春节前日均水平提高1倍以上其中绍兴无锡芜湖宁波合肥等长三角区域城市近期恢复势头较快节后日均成交量较1月节前日均水平的增速在50以上带看客户量和新增挂牌量超过1月节前日均水平的15倍图表612月14个城市二手房成交面积为4199万平图表712月11个大中城市二手房成交面积3772万平环比下降170同比下降121环比下降156同比下降83资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券2023年2月12日房地产行业2023年1月月报6图表81月一二三线二手房成交面积同比增速分别图表9其余3个城市二手房成交面积427万平环比下为-273-34和287降278同比下降359资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券图表101月重点城市中2成城市环比上升除北京深圳杭州苏州厦门同比下降外其余城市同比上升资料来源万得中银证券13库存环降2但去化周期显著提升1月重点城市开盘去化率401月整体新房市场库存情况略有好转库存环比下降2去化周期仍持续提升截至1月底我们跟踪的14个城市新房住宅库存面积为103亿平环比下降19同比下降02去化周期为147个月环比上升12同比上升290一二三线城市库存环比增速分别为-40-28和00同比增速分别为117-98和-163一二三线城市去化周期分别为116129和148个月环比增速分别为1100和-12同比增速分别为374258和76具体来看超过6成城市库存环比小幅下降不到3成城市去化周期有所减少北京上海广州杭州南京苏州福州莆田宝鸡等城市库存面积环比下降上海杭州苏州去化周期在12个月以内图表11截至1月末14个城市新房库存面积103亿图表12截至1月末9个大中城市新房库存面积71909平环比下降19同比下降02万平较12月底下降30同比下降17资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券2023年2月12日房地产行业2023年1月月报7图表13截至1月末一二三线城市新房库存面积图表14截至1月末其余5个城市新房库存面积31394环比增速分别为-40-28和00万平环比上升08同比上升37资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券图表15截至1月末14个城市整体新房库存去化周期图表16截至1月末一二三线城市新房库存去化周147个月环比上升12同比上升290期环比增速分别为1100和-12资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券图表17截至1月底超3成城市去化周期有所减少2023年1月全国重点城市新房库存面积及去化周期单位万平月城市库存面积环比同比去化周期环比同比北京12265-16181123上海5666-101040-615广州12027-59216379深圳404505114511130杭州8135-6-785-731南京9097-13179558苏州7225-3-221102-12福州5175-1-13313366南宁82760-16148-18温州13589311190-319宁波446808133840莆田1573-1-17294442宝鸡4761-2-547823130资料来源万得中银证券2023年2月12日房地产行业2023年1月月报8以项目开盘去化率来看据克而瑞调研数据31个重点城市平均开盘去化率40较2022年12月下降9个百分点一方面多数城市春节无新项目加推另一方面房企春节营销力度偏弱仅小部分三四线返乡置业尚有成效各城市分化格局延续涨幅超2成城市诸如宁波福州佛山漳州等主要因房企推盘积极性不高仅个别网红盘有信心加推结构性拉升平均去化率水平而上海合肥等虽环比微增但据克而瑞调研市场热度有稳中下探趋势图表181月31个重点城市平均开盘去化率402023年1月重点城市开盘平均去化率98100818180716760545148464139403129292822222120191420900苏州佛山漳州上海杭州宁波北京合肥福州东莞深训武汉西安济南天津长沙南京青岛重庆常州嘉兴郑州广州2023年1月去化率2022年12月去化率资料来源克而瑞中银证券2023年2月12日房地产行业2023年1月月报92土地市场集中土拍断档住宅类用地成交量同比降幅超五成土拍热度延续低位从成交量来看1月百城住宅类用地成交量同比降幅超五成1月百城成交土地规划总建筑面积为159亿平环比下降763同比下降232同比增速较12月下降了373个百分点一二三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为-616-698和-749同比增速分别为200-214-145单看住宅用地百城住宅类成交土地建面29066万平环比下降886同比下降519同比增速较12月下滑539个百分点二三线城市住宅类土地成交建面环比增速分别为-947和-875同比增速分别为-757-422于一线四城无一集中土拍本月一线城市无涉宅用地成交二线城市的成交规模也因重点城市集中土拍断档而较上月明显下降图表191月百城成交土地建面159亿平环比下降图表201月一二三线城市成交土地规划建面同比增763同比下降232速分别为200-214-145资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券图表211月百城住宅类用地成交建面29066万平环图表221月二三线城市住宅类用地成交规划建面同比比下降886同比下降519增速分别为-757-422资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券从市场热度来看土拍热度维持低位从全类型土地来看1月百城成交土地平均楼面价709元平环比下降506同比下降211平均土地溢价率为335较上月下降了078个百分点较2022年同期下降了016个百分点一二三线城市成交土地楼面均价分别为2005622775元平环比增速分别为-512-745-509同比增速分别为-95-513-243平均溢价率分别为000191384一线城市较上月下降了091个百分点二三线城市分别上升了052和070个百分点从住宅类用地来看百城住宅类用地成交平均楼面价为1962元平环比下降296同比下降07本月百城住宅类用地平均溢价率为388较去年同期上升了017个百分点二三线城市住宅类用地平均楼面价为48402133元平同比增速分别为202-96环比增速分别为-64-276平均土地溢价率分别为208365环比分别下降了103068个百分点较去年同期分别上升了1007个百分点2023年2月12日房地产行业2023年1月月报10图表231月百城成交土地平均楼面价为709元平环图表241月百城成交土地平均溢价率为335较上月比下降506同比下降211下降了078个百分点较去年同期下降了016个百分点资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券图表251月一二三线城市成交土地楼面价同比增速图表261月一二三线城市成交土地平均溢价率分别分别为-95-513-243为000191384资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券图表271月百城住宅类用地成交平均楼面价为1962元图表281月百城住宅类用地成交平均溢价率为388平环比下降296同比下降07较去年同期上升了017个百分点资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券2023年2月12日房地产行业2023年1月月报11图表291月二三线城市住宅类用地成交楼面价同比增图表301月二三线城市住宅类用地平均土地溢价率分速分别为202-96别为208365资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券2023年2月12日房地产行业2023年1月月报123房企百强房企销售降幅仍超三成多数房企拿地投资尚未启动31销售1月百强房企销售同比降幅仍超三成部分优质房企同比增速回正百强房企2023年1月全口径销售额同比降幅与2022年12月基本持平百强房企1月单月实现全口径销售额3994亿同比-317前值-318权益口径2791亿元同比-320前值-313各梯队单月销售额同比增速均下滑CR5CR10CR20CR50单月全口径销售额增速分别为-248-218-209-298CR5增速较上月下降275个百分点CR10CR20CR50降幅较上月分别扩大了1446529个百分点房企表现分化加剧部分优质房企销售同比增速回正1月TOP20房企中半数房企单月销售额增速为正单月销售额增长较快的为越秀地产602建发国际286华发股份193滨江集团165卓越地产85华润置地68招商蛇口46保利发展42龙湖集团09美的置业卓越地产金隅集团首次进入TOP20榜单图表31百强房企1月单月权益口径销售额2791亿元图表321月CR5CR10CR20CR50单月权益口径同比下降32前值-313销售额增速分别为-248-218-209-298亿元权益金额及增速单月权益金额增速1400020015012000150100100001005080005006000-5004000-1002000-500-100202001201801201804201807201810201901201904201907201910202004202007202010202101202104202107202110202201202204202207202210202301CR5同比增速CR10同比增速201705201909201701201709201801201805201809201901201905202001202005202009202101202105202109202201202205202209202301CR20同比增速CR50同比增速CR100CR100同比增速资料来源克而瑞中银证券资料来源克而瑞中银证券图表331月CR5CR10CR20CR50销售额单月权益口径销售额同比增速均下滑单月全口径销售亿元单月全口径销售增速房企梯队2022年1月2022年12月2023年1月2022年1月2022年12月2023年1月CR5154623011162-41327-248CR10223335601746-412-74-218CR20319451612528-413-144-209CR50487968013425-403-269-298CR100584974493994-407-318-317单月权益口径销售亿元单月权益口径销售增速房企梯队2022年1月2022年12月2023年1月2022年1月2022年12月2023年1月CR510811642838-45830-224CR10156526311260-452-66-195CR20221936421775-443-160-200CR50342948092388-421-273-303CR100410652752791-423-313-320资料来源克而瑞中银证券2023年2月12日房地产行业2023年1月月报13图表341月TOP20房企中半数房企单月销售额增速为正2023年1月2022年12月2023年1月2022年12月2023年1月2022年12月销售排名公司同比同比同比同比同比同比全口径金额全口径金额权益金额权益金额全口径面积全口径面积1保利发展2954257241921051380366177063494542万科地产278-170435-60181-170282-60175-137290673碧桂园270-454280-60211-421222-102334-432347-024华润置地16068496951201673757563-199231-3265招商蛇口15946431-2298772601680212226206中海地产125-195368-91117-194344-9159-259181-1187华发股份122193178-7574-29121-1003543272008滨江集团1211652044026112294-14626218412019龙湖集团10909201-49565-70100-63970109124-46510建发房产108286255100803741724651192109-3211绿城中国105-992721236710916727537-14189-15912绿地控股103-142221-6193-142199-6175-257190-11213中国金茂10000175-2046900121-20449-162115-17214金地集团92-385204-15857-385127-15742-411102-9315越秀地产88602229-1377426229-052946270-12316融创中国71-74581-83140-74247-83651-73561-83017美的置业65-13360-38141-18138-40452-26348-49618新城控股57-36866-68841-32645-689675571-60819卓越集团5185107-24032-577122164636-22720金隅集团51-9-87538-7-9076---CR51162-248230127838-224164230842-3381442-93CR101746-2183560-741260-1952631-661153-3112161-200CR202528-2095161-1441775-2003642-1601554-3182893-310CR503425-2986801-2692388-3034809-2732055-3643814-393CR1003994-3177449-3182791-3205275-3132401-3644129-418资料来源克而瑞中银证券322022年行业集中度低于过去两年水平百强房企市占率降至不到四成相较于过去两年2022年的行业集中度明显下滑百强房企权益销售金额口径的市占率由过去两年同期的超过五成下降至不到四成我们认为主要是因为从2020年下半年开始三道红线房贷集中管理相继推出且主要针对大中型房企叠加销售景气度明显下行行业利润率走低通过高杠杆高周转实现快增长的旧模式在当前市场环境下已经难以为继规模增长已经不是房企最主要的诉求大中型房企更加追求现金流安全和稳健经营短期内拿地和新开工意愿都有所下滑导致CR100的销售集中度有所下滑此外风险房企的销售降幅相对较大其短期内销售急促下滑影响了整体百强房企销售我们认为行业竞争格局将优化过去从销售规模来看民企的占比较高但我们预计未来的行业格局会变为民企从过去70的市占率下降至1020部分民企会退出房地产开发行业剩下的民企可能会改做代建或寻求与央国企合作图表352022年行业集中度明显下滑权益口径销售金额集中度2020年2021年2022年CR5141116107CR10213184159CR20301268228CR50447406317CR100544488383资料来源克而瑞中银证券备注由于行业集中度数据依据国家统计局发布的全国商品房销售数据进行计算1月统计局数据未公布因此目前讨论2022年的集中度情况2023年2月12日房地产行业2023年1月月报1433拿地多数头部房企拿地投资尚未启动1月以城投和本土民企为主1月百强房企拿地量同比降幅明显收窄拿地强度同环比基本持平保持低位百强房企1月单月全口径拿地金额530亿元同比下降371前值-616百强房企拿地强度拿地金额销售金额从12月的14小幅减少至13但与2022年1月相比下降了1个百分点1月各梯队拿地强度基本相同CR5CR10CR20CR50拿地强度分别为111112131月土地供应相对较少房企拿地强度普遍较低具体来看1月拿地以城投规模较小的本土民企为主导TOP20拿地房企中龙头房企中仅有绿城中国华润置地建发国际拿地金额分别为41529898亿元拿地强度分别为39618691这主要与1月无集中土拍头部房企投资尚未启动仍旧是城投进行托底图表36百强房企1月单月全口径拿地金额530亿元图表371月各梯队拿地强度基本相同CR5CR10同比下降371前值-616CR20CR50拿地强度分别为11111213各梯队拿地金额同比增速各梯队拿地强度拿地金额销售金额0050202208202209202210202211202212202301-20040-40030222118-6002015141311111213-80010-10000CR5同比增速CR10同比增速CR20同比增速CR5CR10CR20CR50CR100CR50同比增速CR100同比增速202208202209202210202211202212202301资料来源克而瑞中银证券资料来源克而瑞中银证券图表381月TOP20拿地房企中龙头房企中仅有绿城华润建发拿地金额分别为41529898亿元拿地强度分别为396186912023年1月TOP20房企拿地金额与拿地强度4545404035353030252520201515101055001月拿地金额亿元拿地强度资料来源克而瑞中银证券2023年2月12日房地产行业2023年1月月报1534房企融资与债务到期1月海外债重启3-4月将迎来年内到期小高峰房企融资有所恢复海外债开始重启释放了积极信号2023年1月房地产行业国内债券海外债信托ABS发行规模合计509亿元同比下降33环比下降27平均发行利率432同比增长041个百分点环比增长023个百分点其中国内债券海外债券信托ABS发行规模分别为2976716128亿元同比分别下降1218256平均发行利率分别为387679754369同比分别提升048217001054个百分点受春节假期影响同环比均下降但相较22年平均40的降幅已经明显收窄在经历了一年的调整及年末融资支持政策刺激之后行业融资进入了相对稳定的阶段1月也时隔5个月再度开始发行海外债主流房企中华润苏高新中国铁建首开大悦城1月发行国内外债券规模较大均超过20亿元平均发行利率分别2229455440万达金茂越秀发行海外债268205200亿元平均发行利率分别为1104040图表392023年1月房地产行业国内债券海外债信图表402023年1月房地产行业国内债券海外债信托ABS发行规模合计509亿元同比下降33托ABS平均发行利率432同比增长041pct国内债券海外债信托ABS单月发行规模国内债券海外债信托ABS单月发行平均利率2500306560420203516605771055120001854539055514504500-11-101500504621173-2011421096432-27-2645427423-30960-32-304134031000861881870-33-33393771743-40386385382376708-4270065640367532590-47570348-50464-50-52-52-51465509-50-57500-6035-63-60-71-70-7030月月月月月月月月月月月月月月月月月月月0-80月16789234567891月月月月月月101112101112月月月月月月月月月月月月月月86789123456791年年年年年年年年年年年年年年111012101112年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年2022202120212021202120222022202220222022202220222022202320222021202120212021202220222022202220222022202220222023202120212021202220222022202120212021202220222022发行规模亿元同比增速平均发行利率资料来源中指院中银证券资料来源中指院中银证券图表411月主流房企中华润苏高新中国铁建首开大悦城发行国内外债券规模较大均超过20亿元万达金茂越秀发行海外债典型企业融资企业名称国内债亿元海外债亿元合计亿元平均利率华润35035022达268268110苏高新25025029国铁建22022045首开21021054金茂20520540悦20020040越秀20020040保利置业15015038金融街15015038骏15015041首创13913954招商蛇口13013022雅居乐12012047资料来源中指院中银证券2023年2月12日房地产行业2023年1月月报16房企当前仍然面临较大的资金压力2023年3-4月或仍将面临偿债小高峰2023年国内债券海外债到期规模为9455亿元234月分别到期55710041064亿元具体来看2023年2月以下主流房企面临债务到期压力首开57亿元禹洲34亿元保利置业34亿元奥园32亿元龙光31亿元远洋30亿元3月以下主流房企面临债务到期压力正荣68亿元世茂47亿元绿城39亿元蓝光38亿元时代中国36亿元金茂30亿元中国铁建30亿元金地30亿元4月以下主流房企面临债务到期压力融创94亿元万科66亿元恒大58亿元首开52亿元中海51亿元华润43亿元招蛇43亿元保利35亿元碧桂园34亿元阳光城34亿元图表422023年国内债券海外债到期规模为9455亿元国内债券海外债到期规模120010002063198005085498331212160019724341415610740079871168055761159548947920039931436324702023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月国内债券亿元海外债亿元资料来源中指院中银证券2023年2月12日房地产行业2023年1月月报17图表432023年2月以下主流房企面临债务到期压力首开57亿元禹洲34亿元保利置业34亿元奥园32亿元龙光31亿元远洋30亿元总债券余海外债人民币亿元信用债亿元企业名称额亿2023年到期2023年及以后2023年到期2023年及以后债券余额债券余额元2月年内202420252026及以后2月年内202420252026及以后恒大13543201843171283327613224432碧桂园1004127161794146352532251799华润9286813520312385143374725中海8818547382394087419821194万科84420983488240379332658514首开6963636571862924520481保利6310911137222170龙湖6161931939214214544423金茂60917242442855552190280远洋5914749170266312626533226融创572135167775383894816153招商蛇口53401372184148417世茂5322683419830211859287212佳兆业509141521843438421010金融街48001512471993旭辉44812729411729447592225154金地4323301901782750绿城418777715991161169340富力4118825834637141356龙光40345826618522913431158禹洲388349687121205341449首创379787895167526212合景泰富378471601474295759184华发股份35903014965415233雅居乐33188149237375894建发32026262739117111294中国铁建31340496687133274049阳光城30617841018112315329113时代中国299543437541807832215120正荣2959956246023947956新城288454752712459132993信达地产281012134361182保利置业2623468343413666556127苏高新2610767745153奥园23832464515471538585北京城建224035678834224宝龙21940523614833559131432华夏幸福20645522412081586陆家嘴204041244132绿地188281611716029029融信184491226418122103中交1560285375156金科154222251001617132花样年14774291034343当代置业1432726276299美的置业13401515825134建业1337541863599越秀12127941210大悦城10502353242滨江10401964374104新湖中宝971917138428151中南建设8921719352761荣盛89143750251439资料来源中指院中银证券2023年2月12日房地产行业2023年1月月报184政策中央全方位发声支持房地产二线城市需求端放松力度明显加大1月中央全方位发声支持房地产主要涉及四大金融支持政策方向需求端信贷支持保交楼改善优质房企资产负债表住房租赁金融支持11月5日央行等发布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限此次政策给予了房价疲软的城市自主下调房贷利率的权限充分体现了中央对首套购房刚需购房的支持早在2022年9月29日央行等就发布了相关房贷新政允许6-8月新房价格同环比三连降的城市阶段性调整房贷利率下限根据我们统计70个大中城市中符合条件的城市有23个包含8个二线城市15个三四线城市但929政策对市场预期的调节作用房价止跌和销售的拉动效果均不明显此次0105房贷新政是929政策的延续和升级不同点在于一方面动态调节机制规定了入围城市名单季度性调整更多压力城市能享受到政策红利同时设立了房价三连涨即恢复全国统一利率下限的退出机制另一方面929政策仅有3个月试行期而0105新政暂未设定截止时限根据国家统计局全国70城房价指数数据此次新政下近3个月房价持续下降的城市共有38个其中二线城市13个大连福州哈尔滨兰州南宁厦门沈阳石家庄太原天津武汉长春郑州三四线城市25个蚌埠北海常德丹东桂林惠州吉林济宁金华锦州九江洛阳牡丹江平顶山秦皇岛韶关唐山温州无锡襄阳徐州扬州宜昌岳阳湛江2央行货币政策委员会四季度例会指出扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购改善优质头部房企资产负债状况因城施策支持刚性和改善性住房需求做好新市民青年人等住房金融服务维护住房消费者合法权益确保房地产市场平稳发展31月10日央行银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会指出要有效防范化解优质头部房企风险实施改善优质房企资产负债表计划聚焦系统重要性优质房企引导优质房企资产负债表回归安全区间实施改善优质房企资产负债表计划聚焦专注主业合规经营资质良好具有一定系统重要性的优质房企这表明专注主业经营稳健财务良好有较大行业影响力的头部房企将会得到政策进一步支持41月17日全国住房和城乡建设工作会议在北京举行会议针对今年房地产行业的政策方向给出了明确思路政策将主要围绕增信心防风险促转型展开一方面供需两端政策有望进一步改善需求端强调精准施策企业端侧重防范化解风险另一方面提出加快完善住房保障体系加快解决住房困难问题保租房覆盖面积有望扩大地方层面二线城市需求端政策放松力度明显加大涉及成都武汉重庆南京杭州等多个强二线城市1限购政策持续优化1月济南长沙杭州临平区成都等地放松限购政策主要涵盖放松限购区域范围对本地户籍和非本地户籍放宽购房条件对相关人才提供购房支持等政策例如成都放松限购父母投靠成年子女入户的可以作为单独家庭在户籍对应的限购区域购买一套住房进入2月武汉限购政策放松明确了居民家庭可以增加一套购房资格同时下调土地市场保证金允许保函代替竞买保证金2各地限贷政策持续放松首套住房贷款利率动态调整机制逐步落地1月重庆郑州荥阳东莞佛山等城市限贷政策逐步宽松主要涵盖降低首套二套房贷款首付比例降低个人住房贷款利率下限优化非普通住房贷款政策等相关措施例如重庆放宽商贷住房套数认定涉及区县主城贷款单独记录存量房用于长租房核减一套套数四川籍居民同城化待遇等3公积金政策持续优化1月长春济南潍坊等城市优化公积金政策主要涵盖提高公积金贷款最高额度支持异地公积金贷款支持租房提取公积金等相关举措进入2月南京发文支持提取住房公积金支付购房首付款减轻居民首付资金周转压力威海则是调整了首套房公积金贷款首付比例由此前的30下调至204多城对购房者发放补贴漳州等多地对购房者发放补贴主要包括按套或面积一次性补贴一次性或分期拨付契税补贴发放消费券补贴人才购房补贴购房价款的一定比例补贴等2月以来哈尔滨宁波等多地发放购房消费券其中宁波500万元以上房产最高可减18万元2023年2月12日房地产行业2023年1月月报1951月地产板块跑输大盘春节后出现波动上涨行情2023年1月地产板块绝对收益37跑输沪深30037个百分点地产板块表现不及大盘主要系疫情管控放开及众多利好政策叠加下市场仍没有出现实质性回暖截至2023年1月末地产板块PE为1353X较2022年12月末提升了048X估值仍处于2018年4月以来的相对高位春节后房地产板块跑赢大盘房地产板块春节后以来涨跌幅为-02跑赢沪深30010个百分点2月7日-2月9日连续三日上涨涨幅23跑赢沪深30012个百分点截至2023年2月9日地产板块PE1340X地产股节后上涨或有三方面的因素1近期频繁发布的楼市提振政策或是春节后地产股波动上涨的主要动力尤其是核心城市政策出台频次明显加大2近期房企融资有所恢复海外债开始重启释放了积极信号3近期的市场流动性有所提升整体购房需求的提振值得关注图表44房地产行业1月绝对收益为37图表45房地产行业1月相对收益为-3730202515201510105500-5-5-10-10-15-20-152021-11-302020-08-312020-09-302020-10-312020-11-302020-12-312021-01-312021-02-282021-03-312021-04-302021-05-312021-06-302021-07-312021-08-312021-09-302021-10-312021-12-312022-01-312022-02-282022-03-312022-04-302022-05-312022-06-302022-07-312022-08-312022-09-302022-10-312022-11-302022-12-312023-01-312020-08-312020-09-302020-10-312020-11-302020-12-312021-01-312021-02-282021-03-312021-04-302021-05-312021-06-302021-07-312021-08-312021-09-302021-10-312021-11-302021-12-312022-01-312022-02-282022-03-312022-04-302022-05-312022-06-302022-07-312022-08-312022-09-302022-10-312022-11-302022-12-312023-01-31房地产行业单月绝对收益房地产行业单月相对收益资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券图表46截至1月31日房地产板块PE为1353X504540353025房地产板块1月31日1353X201510502010-122012-062020-122022-092008-092008-122009-032009-062009-092009-122010-032010-062010-092011-032011-062011-092011-122012-032012-092012-122013-032013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-122008-06资料来源万得中银证券2023年2月12日房地产行业2023年1月月报20