城市宏观：合肥位于安徽省中部，江淮之间、长江三角洲西翼，下辖4个市辖区、4个县、1个县级市，总面积11445平方千米，2021年末常住人口946.5万人，较2020年末增加9.5万人，人口规模位居安徽省首位，人口呈现净流入状态。交通区域便利，已实现高铁从合肥出发，1小时到南京，2小时到上海、杭州。2021年全年，合肥市GDP达11412.8亿元，同比增速13.6%。人均可支配收入保持高速增长。2021年合肥市城镇居民可支配收入为53208元，农村居民可支配收入26856元，同比增长10.2%和10.6%。
　　房地产市场：22年新房成交量下跌三成，2023年春节新房成交同比回暖。22年合肥新房网签3.76万套，同比21年的5.39万套下跌约30.1%。2023年春节期间成交375套，较22年春节同期成交的40套有了大幅提升。
　　新房、二手房价格稳步攀升。2022年合肥市（含市区及周边县市）新房、二手房均价整体呈稳步攀升趋势，2023年1月合肥新房、二手房房价分别为15731、16353元/平。其中，合肥市区（不含四县一市）2022年12月的最新商品住宅成交均价为20419元/平，较2021年同期上涨了10.7%，主要源于区域成交结构和楼市调控政策松绑。
　　合肥购房客主要为本地改善性购房群体及外地购房者。外来购房者以安徽省内为主，主要来源于合肥周边地市，如六安、安庆。外来人口购房普遍集中在滨湖新区。
　　目前，合肥市主流开发商主要以大型国央企和深耕型民营企业为主。央企代表有华润、中海、招商、保利等，地方国企代表有合肥城建、合肥城投、皖投置业、高速地产；民营企业主要有龙湖、安徽置地、伟星、万科等。2022年，合肥市房地产企业销售排名前三的房企分别为保利（159.3亿元）、龙湖（146.9亿元）、招蛇（121.9亿元），市占率分别为16.1%、14.8%、12.3%。
　　土地市场：22年成交量升价跌，土拍热度有所下降。2022年合肥市住宅用地成交建面1086.5万平，同比增加129.7%。在成交的涉宅地块中，有30宗地达最高限价，进入竞品质阶段，这些地块主要集中在滨湖、包河、蜀山等区域。2022年住宅用地成交楼面均价5739元/平，同比下降29.9%；土地溢价率为6.38%，同比下降8个百分点。
　　政策：2022年合肥出台一系列楼市利好政策。1）5月，瑶海、新站、新桥取消限购。2）公积金贷款金额提高，个人最高贷款由45万元提高到55万元，夫妻双方由55万元提高到65万元。3）首套房房贷利率下调。目前合肥首套、二套房房贷利率分别为4.1%、4.9%。公积金利率下调至3.1%。
　　项目调研：我们选择合肥市经开区热门楼盘招商中海置地璟园与合肥市中心城区包河区中铁臻庭为调研对象。1）招商中海置地璟园：位于经开区，由招商、中海和安徽置地联合打造，销售均价23979元/平。项目共计900套房源，首开600套，开盘当日全部售罄，首开去化率近100%。2022年12月底加推约300套，目前剩余200套左右，第二批去化率约33%，各户型均有部分房源。璟园项目23年1月销量经开区第一，春节期间仍维持较高热度。2）中铁臻庭：位于包河区核心老城区附近，周边教育，商业，医疗配套完善度很高，适合住惯老城区的刚改住户。销售均价23000元/平，开盘当日销售火爆，开盘去化率达72%，当前总体去化率75%。项目余量有限，总体热度不高。开发商为中铁四局集团房地产开发有限公司，物业公司为安徽中铁佳家物业服务有限公司。
　　

研究报告全文：房地产证券研究报告行业点评2023年2月12日春节返乡楼市调研系列四强于大市安徽合肥年整体房价稳步攀升2223年春节新房成交同比回暖核心观点城市宏观合肥位于安徽省中部江淮之间长江三角洲西翼下辖4个市辖区4个县1个县级市总面积11445平方千米2021年末常住人口9465万人较2020年末增加95万人人口规模位居安徽省首位人口呈现净流入状态交通区域便利已实现高铁从合肥出发1小时到南京2小时到上海杭州2021年全年合肥市GDP达114128亿元同比增速136人均可支配收入保持高速增长2021年合肥市城镇居民可支配收入为53208元农村居民可支配收入26856元同比增长102和106房地产市场年新房成交量下跌三成年春节新房成交同比回暖年22202322合肥新房网签376万套同比21年的539万套下跌约3012023年春节期间相关研究报告成交套较年春节同期成交的套有了大幅提升浙江平湖22年8月限购放松后外地购房客增3752240多疫情管控政策放松后到访量提升春节返新房二手房价格稳步攀升2022年合肥市含市区及周边县市新房二手乡楼市调研系列一20230204房均价整体呈稳步攀升趋势2023年1月合肥新房二手房房价分别为15731重庆年政策明显放松但成交量仍创五年2216353元平其中合肥市区不含四县一市2022年12月的最新商品住宅成来新低房价也自5月开始持续下跌春节返乡楼市调研系列二20230207交均价为20419元平较2021年同期上涨了107主要源于区域成交结构和陕西西安22年下半年政策明显放松年底政楼市调控政策松绑策放松力度加大但效果仍不及预期春节返合肥购房客主要为本地改善性购房群体及外地购房者外来购房者以安徽省内乡楼市调研系列三20230210为主主要来源于合肥周边地市如六安安庆外来人口购房普遍集中在滨湖新区目前合肥市主流开发商主要以大型国央企和深耕型民营企业为主央企代表有华润中海招商保利等地方国企代表有合肥城建合肥城投皖投置业高速地产民营企业主要有龙湖安徽置地伟星万科等2022年合中银国际证券股份有限公司肥市房地产企业销售排名前三的房企分别为保利1593亿元龙湖1469亿具备证券投资咨询业务资格元招蛇1219亿元市占率分别为161148123房地产行业土地市场22年成交量升价跌土拍热度有所下降2022年合肥市住宅用地成交证券分析师夏亦丰建面10865万平同比增加1297在成交的涉宅地块中有30宗地达最高限862120328348价进入竞品质阶段这些地块主要集中在滨湖包河蜀山等区域2022年住yifengxiabocichinacom宅用地成交楼面均价5739元平同比下降299土地溢价率为638同比下证券投资咨询业务证书编号S1300521070005降8个百分点政策2022年合肥出台一系列楼市利好政策15月瑶海新站新桥取消证券分析师许佳璐限购2公积金贷款金额提高个人最高贷款由45万元提高到55万元夫妻862120328710双方由55万元提高到65万元3首套房房贷利率下调目前合肥首套二套jialuxubocichinacom房房贷利率分别为4149公积金利率下调至31证券投资咨询业务证书编号S1300521110002项目调研我们选择合肥市经开区热门楼盘招商中海置地璟园与合肥市中心城区包河区中铁臻庭为调研对象1招商中海置地璟园位于经开区由招商中海和安徽置地联合打造销售均价23979元平项目共计900套房源首开600套开盘当日全部售罄首开去化率近1002022年12月底加推约300套目前剩余200套左右第二批去化率约33各户型均有部分房源璟园项目23年1月销量经开区第一春节期间仍维持较高热度2中铁臻庭位于包河区核心老城区附近周边教育商业医疗配套完善度很高适合住惯老城区的刚改住户销售均价23000元平开盘当日销售火爆开盘去化率达72当前总体去化率75项目余量有限总体热度不高开发商为中铁四局集团房地产开发有限公司物业公司为安徽中铁佳家物业服务有限公司目录1城市宏观中部省会中国长三角城市群副中心城市经济发展较快42房地产市场新房成交量下跌三成商品住宅均价涨1076212022年新房成交量下跌三成2023年春节期间成交较2022年春节同期回暖62222年新房二手房房价均稳步攀升22年末商品住宅均价较21年末涨107823土地市场成交规模大幅提高土拍热度有所下降1024政策2022年合肥出台一系列楼市利好政策包括部分取消限购1325购房客主要为本地刚改新合肥人1326开发商格局大型国央企与深耕型民企为主133调研项目1531招商中海置地璟园合肥目前少见大盘周边配套齐全1532中铁臻庭位于包河区核心城区适和刚改群体172023年2月12日春节返乡楼市调研系列四2图表目录图表1合肥市下辖4个区4县1市全市总面积11445平方千米4图表2合肥为长三角城市群副中心城市1小时到南京2小时到上海杭州4图表32021年合肥市GDP达114128亿元同比增长1365图表4合肥市产业结构占比5图表52017-2021年合肥市城乡居民可支配收入保持高速增长5图表62022年12月短期内受疫情管控放开影响看房购房人数减少合肥市商品住宅成交面积环比下跌152同比下跌1816图表72023年春节小长假期间合肥市成交TOP10楼盘6图表82022年年末合肥二手房销售套数有所回升2023年1月环比下降767图表92022年全年合肥商品住宅库存稳步释放7图表10截止2022年11月合肥市区各区中瑶海区商品住宅库存量最多为745万平8图表112023年1月合肥含市区及周边县市新房均价15731元平8图表12合肥含市区及周边县市二手房均价稳步上升2023年1月达16353元平8图表132022年全年合肥市区不含四县一市商品住宅成交均价稳步攀升9图表142023年1月新房房价排名前三的区为高新区政务区滨湖新区9图表152023年1月二手房房价排名前三的区域为滨湖新区蜀山区包河区10图表162022年合肥市住宅用地成交主要集中在3月6月和9月10图表172022年合肥市住宅用地成交面积10865万平方米11图表182022年合肥市住宅用地成交总价同比上升6111图表192022年合肥市区涉宅用地成交主要集中在包河区12图表20合肥市区存量住宅用地总面积各区占比12图表21合肥市区未销售房屋土地面积各区占比12图表22截止2022年底合肥市存量住宅用地主要集中在包河区12图表23合肥市最新五限政策13图表24合肥市销售额TOP3房企分别为保利发展龙湖集团和招商蛇口14图表252022年保利发展龙湖集团和招商蛇口市场份额分别为161148和12314图表26招商中海置地璟园周边设施齐全近天鹅湖商圈16图表27璟园鸟瞰图16图表28璟园效果图17图表29中铁臻庭鸟瞰图18图表30项目位于包河主城区中心地带周围设施便利192023年2月12日春节返乡楼市调研系列四31城市宏观中部省会中国长三角城市群副中心城市经济发展较快合肥是长三角城市群副中心城市区位交通优势较好合肥是安徽省省会城市位于安徽省中部江淮之间长江三角洲西翼截至2022年合肥下辖4个市辖区蜀山区瑶海区庐阳区包河区4个县长丰县肥东县肥西县庐江县1个县级市巢湖市此外合肥市设立以下经济管理区并赋予县级管理权限合肥高新技术产业开发区国家级合肥经济技术开发区国家级合肥新站高新技术产业开发区省级全市行政辖区总面积为11445平方千米其中巢湖水面面积750平方千米目前已实现高铁从合肥出发1小时到南京2小时到上海杭州3小时到武汉郑州4小时到北京福州合肥也是合肥都市圈中心城市国务院批复确定的中国长三角城市群副中心城市国家重要的科研教育基地现代制造业基地和综合交通枢纽皖江城市带核心城市G60科创走廊中心城市一带一路和长江经济带战略双节点城市综合性国家科学中心世界科技城市联盟会员城市国家科技创新型试点城市图表1合肥市下辖4个区4县1市全市总面积11445平方千米资料来源百度百科中银证券图表2合肥为长三角城市群副中心城市1小时到南京2小时到上海杭州资料来源百度百科中银证券2023年2月12日春节返乡楼市调研系列四4合肥经济发展较快被誉为全球经济增长最快的20强城市和全国发展最快的省会城市之一加工制造业和高新技术产业加速布局过去几年合肥市GDP均保持较高速增长2021年全年合肥市GDP达114128亿元同比增速136其中第一产业增加值35105亿元增长51第二产业增加值417121亿元增长106第三产业增加值689054亿元增长86合肥在全国知名的企业和产品包括江淮汽车合力叉车美菱电器荣事达电器等汽车家电装备制造等民族品牌大湖名城创新高地近年来合肥在高新产业布局上步伐加快以中科大为依托合肥拥有强大的科研能力截至2021年合肥市拥有建成在建拟建大科学装置12个中国科学技术大学等高等院校66所中央驻肥科研机构8家国家高新技术企业4578户国家级企业技术中心国家级工业设计中心均居省会城市第一集聚各类人才220多万人已建成全超导托卡马克稳态强磁场同步辐射等3个国家大科学装置合肥目前在节能环保产业新一代信息技术技术生物制造高端装备制造新能源新能源汽车等六大产业方面均有重要布局图表32021年合肥市GDP达114128亿元同比增长图表4合肥市产业结构占比136资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券合肥市人口规模位居安徽省首位人口呈现净流入状态2021年底合肥市户籍人口为7927万人常住人口9465万人较2020年末增加95万人与第六次人口普查时的7457万人相比新增191万人占安徽省常住人口的比重由2020年的134上升至2021年的154常住人口城镇化率8404从年龄结构看014岁人口为1582万人占16711559岁人口为6456万人占682160岁及以上人口为1427万人占1508其中65岁及以上人口为1177万人占1244人口老龄化呈上升趋势人均可支配收入保持高速增长2021年合肥市城镇居民可支配收入为53208元农村居民可支配收入26856元同比增长102和1062022年合肥成功入选2022中国最具幸福感城市省会及计划单列市图表52017-2021年合肥市城乡居民可支配收入保持高速增长资料来源合肥市统计局中银证券2023年2月12日春节返乡楼市调研系列四52房地产市场新房成交量下跌三成商品住宅均价涨107212022年新房成交量下跌三成2023年春节期间成交较2022年春节同期回暖2022年全年合肥新房成交量下跌三成全年共网签376万套商品住宅成交量同比2021年的539万套下跌约301全年商品房供应面积为6087万平成交面积为5265万平根据中指数据2022年12月合肥市商品住宅不含保障性住房成交面积为3818万平环比下降15同比下降18从面积段来看2022年合肥90-110平米的面积段的成交套数最多达16078套占比为38较2021年增长32个百分点从总价段来看合肥120-200万元总价段成交套数最多达14764套占比为349较上年增长09个百分点此外据第一房产研究院AI楼市大数据显示在2023年春节小长假期间2023121-2023127合肥九区共成交住宅375套与2022年春节同期的40套相比有了显著提升图表62022年12月短期内受疫情管控放开影响看房购房人数减少合肥市商品住宅成交面积环比下跌152同比下跌181资料来源中指云中银证券图表72023年春节小长假期间合肥市成交TOP10楼盘资料来源第一房研究院中银证券据中指数据显示2022年全年合肥市二手房销售38万套二手房销售套数自2022年8月以来环比持续回落2022年11月起有所回升年末出现翘尾但总体成交量并不乐观2023年1月二手房销售环比下降76随着疫情封控的解除二手房销售并没有迅速回暖反而出现了一定的下降主要原因在于封控解除使得大部分人都受到影响加之一定的恢复期看房买房的人数大幅减少整体市场较为低迷2023年2月12日春节返乡楼市调研系列四6图表82022年年末合肥二手房销售套数有所回升2023年1月环比下降76资料来源中指院中银证券2022年合肥市区住宅库存总体稳步释放商品住宅库存面积由2022年1月的462万平下降到年底是266万平全年共释放196万平库存2023年1月由于年底推盘增多库存有所上升截止2023年1月底合肥市商品住宅库存面积32256万平去化周期为77个月分区域看截止2022年11月合肥市区各区中瑶海区庐阳区蜀山区库存积压较多去库存压力较大其中瑶海区商品住宅库存最多为745万平政务区库存最少仅为05万平图表92022年全年合肥商品住宅库存稳步释放资料来源中指院中银证券2023年2月12日春节返乡楼市调研系列四7图表10截止2022年11月合肥市区各区中瑶海区商品住宅库存量最多为745万平资料来源中指院中银证券2222年新房二手房房价均稳步攀升22年末商品住宅均价较21年末涨1072022年全年合肥市含市区及周边县市新房二手房房价稳步攀升根据安居客数据新房房价方面2022年2-4月合肥全市含市区及周边县市新房房价呈向上攀升趋势5-9月经历了一轮小幅波动后2022年10月-2023年1月回归稳步上升态势2023年1月新房均价达15731元平2023年1月合肥市新房房价最高的三个区分别为高新区政务区滨湖新区达到25200元平24768元平23450元平二手房房价方面2022年2月-2023年1月二手房房价同样呈上升趋势2023年1月合肥全市含市区及周边县市二手房均价为16353元平其中二手房房价最高的三个区域为滨湖新区蜀山区包河区其二手房房价分别达到25000元平21943元平21913元平根据我们的调研滨湖新区拥有合肥市师范附小46中滨湖寿春等学校的学区优势二手房房价因此较高图表112023年1月合肥含市区及周边县市新房均图表12合肥含市区及周边县市二手房均价稳步上价15731元平升2023年1月达16353元平资料来源安居客中银证券资料来源安居客中银证券2022年合肥市区不含四县一市商品住宅成交均价整体呈现稳步攀升的势头2022年12月的最新商品住宅成交均价为20419元平较2021年同期上涨了107可能与以下原因有关1从成交结构看由于2021年合肥新站区成交量大而新站区总体房价属于偏低水平从而拉低总体均价而2022年房价水平较高的包河区成交量增加新站区成交量减少因此房价总体呈上升趋势2从政策看2022年楼市调控政策逐渐松绑合肥市发布瑶海新站新桥取消限购房贷利率下调等一系列利好消息市场信心增强市场预期向好2023年2月12日春节返乡楼市调研系列四8图表132022年全年合肥市区不含四县一市商品住宅成交均价稳步攀升资料来源中指研究院中银证券图表142023年1月新房房价排名前三的区为高新区政务区滨湖新区资料来源安居客中银证券2023年2月12日春节返乡楼市调研系列四9图表152023年1月二手房房价排名前三的区域为滨湖新区蜀山区包河区资料来源安居客中银证券23土地市场成交规模大幅提高土拍热度有所下降2022年全年合肥市土地成交量升价跌土拍热度明显下降2022年全年合肥市共有84宗住宅用地成交相较于2021年的36宗有显著增加2022年合肥市住宅用地成交主要集中在3月6月和9月分别成交11宗32宗和16宗从住宅用地成交规划建筑面积看2022年为108645万平方米较2021年的47309万平方米增加12965住宅用地供应数量同样有显著增加2022年合肥市供应住宅用地建筑规划面积158756万平方米较2021年的61745万平方米增加约26倍土地成交金额方面2022年合肥市住宅用地成交总金额为62349亿元较2021年的38729亿元同比上升610达到近年来的新高住宅用地成交楼面均价为5739元平较2021年下降299土拍热度上看2022年合肥市土拍热度较上年有所下滑2022年合肥市住宅用地成交土地溢价率为638较2021年的1444同比下降5582图表162022年合肥市住宅用地成交主要集中在3月6月和9月资料来源合肥房产网中银证券2023年2月12日春节返乡楼市调研系列四10图表172022年合肥市住宅用地成交面积10865万平方米资料来源万得中银证券图表182022年合肥市住宅用地成交总价同比上升61资料来源万得中银证券在成交的涉宅地块中有30宗地达最高限价进入竞品质阶段这些地块主要集中在滨湖包河蜀山等区域从涉宅用地成交区域看包河区成功出让涉宅用地18宗成交涉宅用地占地面积约7353万平成交金额约16461亿元成交宗数面积金额均位居首位占总成交面积的246据合肥市自然资源和规划局截至2022年12月底合肥市区291个项目存量住宅用地总面积为150768公顷相比9月底增长约48其中未动工土地面积53109公顷已动工未竣工土地面积97658公顷未销售房屋的土地面积18008公顷从区域分布来看包河区存量住宅用地面积居首新站区未销售房屋土地面积占比超五成包河区92个项目存量住宅用地总面积4211公顷占比279其中未动工土地面积16678公顷已动工未竣工土地面积25432公顷未销售房屋的土地面积2098公顷新站区未销售土地面积9963公顷占比5532023年2月12日春节返乡楼市调研系列四11图表192022年合肥市区涉宅用地成交主要集中在包河区资料来源合肥房产网中银证券图表20合肥市区存量住宅用地总面积各区占比图表21合肥市区未销售房屋土地面积各区占比资料来源合肥市自然资源规划局中银证券资料来源合肥市自然资源规划局中银证券图表22截止2022年底合肥市存量住宅用地主要集中在包河区合肥市区存量住宅用地信息汇总表单位公顷区域项目总数存量住宅用地总面积未动工土地面积已动工未竣工土地面积未销售房屋的土地面积12345高新区117204106761381357经开区3219352102299123198新站区3624059217148339963瑶海区261186557256141179庐阳区361428254748808273蜀山区45218694086177831664包河区92421116678254322098其他区域131003663394031276合计291150768531099765818008资料来源合肥市自然资源和规划局中银证券说明表内项目数量关系234452023年2月12日春节返乡楼市调研系列四1224政策2022年合肥出台一系列楼市利好政策包括部分取消限购2022年合肥出台一系列楼市利好政策第一2022年5月瑶海新站新桥取消限购第二公积金贷款金额提高个人最高贷款由45万元提高到55万元夫妻双方由55万元提高到65万元第三首套房房贷利率下调根据我们的草根调研目前合肥首套房商业贷款利率最低为41二套房商业贷款利率普遍执行49第四公积金利率下调至312022年10月1日起下调首套个人住房公积金贷款利率015个百分点5年以下含5年和5年以上利率分别为26和31第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变调整后的合肥最新五限政策如下1限购政策方面外地户籍限购1套本地户籍限购2套限购区域包含包河区庐阳区蜀山区经开区政务区高新区滨湖区2限售政策方面公证摇号所购新房自取得不动产权证满3年后方可转让其他的二手房不需要公证摇号的新房不限售3限贷政策方面首套房最低首付3成房贷利率41有一次贷款记录已结清最低4成未结清最低5成二套房首付五成4限价方面个别地块要求现房销售不限价外其他地块均要求毛坯销售取消装配式奖励有的地块限制毛坯备案价不少区域的毛坯限价有一定幅度提升其中涨幅最大的为滨湖区金融板块毛坯价提升至276万平与前期装修备案价基本持平5限签政策方面合肥市目前无限签政策据合肥市人民政府为吸引人才落户合肥市针对不同人群推出了购房优惠政策高层次人才等同于合肥市户籍A类人才一事一议BCD类人才首套可享受3025和20的购房补贴在合肥重点产业链入库企业专精特新企业新型研发机构工作的高层次人才经合肥市高层次人才分类认定申报管理系统认定紧缺性人才等同于合肥市户籍首套可享受20的购房补贴相关领域的急需紧缺人才及团队经市急需紧缺人才引进委员会认定高级技师技师高级工在合肥重点产业链入库企业专精特精企业工作的高级技师技师高级工在合肥购房首套住房不受落户限制可购买一套针对高校毕业在合肥重点产业链入库企业专精特精企业新型研发机构稳定就业的35周岁以下博士硕士普通高校本科毕业生博士等同于合肥市户籍首套可享受10的购房补贴研究生和本科生在合肥购房首套住房不受落户限制也就是可买一套图表23合肥市最新五限政策合肥市五限政策限购外地户籍限购1套本地户籍限购2套限购区域包含包河区庐阳区蜀山区经开区政务区高新区滨湖区限售公证摇号所购新房限售3年其他的二手房不需要公证摇号的新房不限售首套房最低首付3成房贷利率41有一次贷款记录已结清最低4成未结清最低5成二手房首付五成银行放款要求限贷征信正常个别地块要求现房销售不限价外其他地块均要求毛坯销售取消装配式奖励有的地块限制毛坯备案价不少区域的毛限价坯限价有一定幅度提升其中涨幅最大的为滨湖区金融板块毛坯价提升至276万平与前期装修备案价基本持平限签无资料来源合肥市住房保障和房产管理局合肥市人民政府中银证券25购房客主要为本地刚改新合肥人根据我们的调研目前合肥购房客主要为本地改善性购房群体及外地购房者外来购房者以安徽省内为主主要来源于合肥周边地市如六安安庆外来人口购房普遍集中在滨湖新区26开发商格局大型国央企与深耕型民企为主目前合肥市主流开发商主要以大型国央企和深耕型民营企业为主央企代表有华润中海招商保利等地方国企代表有合肥城建合肥城投皖投置业高速地产民营企业主要有龙湖安徽置地伟星万科等2022年合肥市房地产企业销售排名前三的房地产企业分别为保利发展1593亿元821万平龙湖集团1469亿元741万平招商蛇口1219亿元625万平从市场份额看市场份额占据前五的房企分别是保利发展龙湖集团招商蛇口伟星置业和高速地产市场份额分别为161148123117和1062023年2月12日春节返乡楼市调研系列四13图表24合肥市销售额TOP3房企分别为保利发展龙湖集团和招商蛇口资料来源中指研究院中银证券图表252022年保利发展龙湖集团和招商蛇口市场份额分别为161148和123资料来源中指研究院中银证券2023年2月12日春节返乡楼市调研系列四143调研项目31招商中海置地璟园合肥目前少见大盘周边配套齐全璟园项目招商蛇口中海地产安徽置地三家联合开发该项目位于经开区芙蓉路与天都路交口三公里左右双地铁加持天鹅湖翡翠湖南艳湖三湖环绕打造50万方综合体项目项目总建筑面积约50万方地上总建筑面积约38万方小区共有44栋住宅40栋可售住宅4栋租赁用房可售住宅总户数2124户项目共五个地块项目代建一座幼儿园以及一个用地面积约5000平公园绿地并自带6万平商业璟园一共17栋楼包含高层小高层1723层和低密度多层789层户型面积跨度较大高层小高层108125144平低密度多层128144182平共计约900多套房源2022年11月22日首开第一批推出共计约600套房源首开几乎售罄开盘去化率近1002022年12月23日项目第二批加推约300套目前剩余约200套第二批去化率33各户型均有部分房源2023年春节期间璟园看房购房热度仍维持较高水平1月去化73套经开区销量排名第一开盘信息2022年11月22日项目首开G3G5-G8Y2Y3Y5-Y9幢共12栋共计约600套房源刚需180套人才120套在合肥市场属于罕见大盘其中高层小高层108125144平户型低密度多层128144182平户型据璟园置业顾问目前房源为项目一期后续将推出二期销售均价23979元平精装高层均价约21736元平精装小高层均价约22817元精装洋房均价约26543元平与经开区明珠广场周边的均价3-4万平的二手房相比有明显的价格优势开盘时间2022年11月22日竣工时间2025年6月30日项目地址合肥经济开发区总占地面积176073m2总建面积504437m2容积率2绿化率40开发商合肥启盛房地产开发有限公司开发商品牌招商蛇口物业公司安徽置地套数884户型3室户型4室户型整体去化率77左右装修状况带装修首付比例30周边交通交通便利在建地铁7号线天都路站直线距离约800米联通高新经开和滨湖亦可换乘地铁135号线已通车的3号线距离3km直达庐阳三孝口步行街距离项目600米为合肥绕城高速出入口作为五横三纵公路网的重要一环可通达全省周边业态周边有项目代建幼儿园小学初中高中齐全周边商圈商业配套方面15公里万象城商圈天鹅湖万达银泰中心新地中心800米到正大广场商圈璟园自带6万方商业500米到明珠广场罍村安徽首家山姆会员店周边医院就医方便驱车10分钟可达政务经开两大综合型三甲医院---省立医院南区和安医二附院2023年2月12日春节返乡楼市调研系列四15图表26招商中海置地璟园周边设施齐全近天鹅湖商圈资料来源璟园置业顾问中银证券图表27璟园鸟瞰图资料来源璟园置业顾问中银证券2023年2月12日春节返乡楼市调研系列四16图表28璟园效果图资料来源璟园置业顾问中银证券32中铁臻庭位于包河区核心城区适和刚改群体中铁臻庭项目位于合肥市徽州大道西侧原仪表厂小区该小区被合肥市列入2020年城中村和危旧房改造计划以安置房用地划拨经营性用地出让净地供应的方式供应项目用地地块于2021年通过招拍挂方式获取占地面积29万平方米项目总建筑面积94万平方米容积率24建筑密度为19绿地率40规划建设7栋住宅1栋党群中心4栋配套其中安置住宅502套可售住宅196套可售楼栋为123其中116层218层317层公摊约15项目周边多学校教育商业医疗配套完善度很高交通四通八达位于老城区项目由商品房和回迁房共同组建而成比较适宜住惯老城区的改善客户群体主要户型为3居建面113平和4居建面143平开盘说明2022年10月底首开项目一共7栋楼首开123在市场总体预冷情况下项目首开销售火爆开盘去化率达72整体去化率当前整体去化约为75剩余约14房源余量较少且楼层较低因此总体热度有限销售均价23000元m2项目目前在售123开盘时间2022年10月30日竣工时间2024年12月31日项目地址合肥包河区合工大南区徽州大道与青弋江路交口总占地面积28884m2总建面积94642m2容积率24绿化率40开发商中铁四局集团房地产开发有限公司物业公司安徽中铁佳家物业服务有限公司物业费204元m2月套数701户型在售户型为三居113平四居143平停车位711装修状况精装2023年2月12日春节返乡楼市调研系列四17周边商业华润苏果-漫乐城商圈周边学校直线3km范围内有81个幼儿园28个小学如安徽医科大学附属小学合肥市第六十七中学小学部合肥市曙光小学合肥市南园学校合肥市卫岗小学南区等27个中学如合肥工业大学附属中学中国科学技术大学附属中学高中部安徽大学附属学校合肥市第二中学合肥市第四十八中学教育集团芜湖路校区等周边医院安徽省立医院安医大一附院周边交通交通便利距离300米左右有地铁6号线卫岗站黄金路网无缝对接望江路主轴太湖路宁国路徽州大道主轴南北一号高架地块信息2021年11月29日中铁以单价929万元亩总价136亿元竞得包河区BH202108号地块楼面价580622元平米溢价率1498竞装配率60图表29中铁臻庭鸟瞰图资料来源安居客中银证券2023年2月12日春节返乡楼市调研系列四18图表30项目位于包河主城区中心地带周围设施便利资料来源安居客中银证券2023年2月12日春节返乡楼市调研系列四19披露声明本报告准确表述了证券分析师的个人观点该证券分析师声明本人未在公司内外部机构兼任有损本人独立性与客观性的其他职务没有担任本报告评论的上市公司的董事监事或高级管理人员也不拥有与该上市公司有关的任何财务权益本报告评论的上市公司或其它第三方都没有或没有承诺向本人提供与本报告有关的任何补偿或其它利益中银国际证券股份有限公司同时声明将通过公司网站披露本公司授权公众媒体及其他机构刊载或者转发证券研究报告有关情况如有投资者于未经授权的公众媒体看到或从其他机构获得本研究报告的请慎重使用所获得的研究报告以防止被误导中银国际证券股份有限公司不对其报告理解和使用承担任何责任评级体系说明以报告发布日后公司股价行业指数涨跌幅相对同期相关市场指数的涨跌幅的表现为基准公司投资评级买入预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数20以上增持预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数10-20中性预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数变动幅度在-10-10之间减持预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数跌幅在10以上未有评级因无法获取必要的资料或者其他原因未能给出明确的投资评级行业投资评级强于大市预计该行业指数在未来6-12个月内表现强于基准指数中性预计该行业指数在未来6-12个月内表现基本与基准指数持平弱于大市预计该行业指数在未来6-12个月内表现弱于基准指数未有评级因无法获取必要的资料或者其他原因未能给出明确的投资评级沪深市场基准指数为沪深300指数新三板市场基准指数为三板成指或三板做市指数香港市场基准指数为恒生指数或恒生中国企业指数美股市场基准指数为纳斯达克综合指数或标普500指数2023年2月12日春节返乡楼市调研系列四20