核心观点：多地开展现房销售试点，民企拿地边际改善
　　2月房地产因城施策宽松演化持续，山东多城降低首套首付比例，限购放松及首套房贷利率降低政策继续推进。同时继河南、安徽、山东等地提出开展现房销售试点后政策后，经济日报发声称现房销售或将成为大势所趋，现有住房预售制度或将面临改革，将对房企资金铺排造成较大影响。在杭州和郑州集中土拍下，新城控股和建业地产分别斩获一宗地块，预示着在融资回暖的预期下，民营房企拿地边际改善，我们预计后续优质民企投资拿地也将陆续修复。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。
　　政策端：人民币贷款同比多增，多地降低首套首付比例
　　中央层面：央行公布1月份人民币贷款增加4.9万亿元，同比多增9227亿元，其中住户贷款增加2572亿元。经济日报提出实行多年的商品房预售制度面临较大改革空间，现房销售或将成为大势所趋，可以找准时机，因城施策，逐步推广。
　　地方层面：山东威海、临沂、东营：首套首付由30%降低为20%，提高公积金贷款额度。河南将以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。武汉官宣限购区家庭可新增一个购房资格，无锡首套房贷利率最低降至3.8%。
　　市场端：商品住宅成交同比增长，三城完成集中土拍
　　销售端：2023年第6周，全国64城商品住宅成交面积315万平米，同比增加7%，环比增加9%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达1617万平米，累计同比下降26%。全国23城二手房成交面积为146万平米，同比增速111%，前值3756%；年初至今累计成交面积645万平米，同比增速15%，前值2%。
　　投资端：2023年第6周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1312万平方米，成交土地规划建筑面积2168万平方米，成交溢价率为2.3%。北京2022年第五批出让6宗地块，3宗价格触顶，成交总金额约132亿元，越秀地产以总价59.11亿元在竞得两宗地块。杭州2022年五批次5宗地块，3宗触顶摇号，成交总金额89.57亿元，新城控股摇号竞得临平区地块。郑州2023年一批次土拍11宗住宅用地出让，主城地块中有1宗流拍，1宗本土房企建业地产底价摘得，其余8宗均由城投底价成交，成交总金额52亿元。
　　融资端：国内信用债发行同比增加
　　2023年第6周，信用债发行34.5亿元，环比减少30%，平均加权利率3.12%，环比减少123BPs；海外债无新增发行。
　　风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。

研究报告全文：房地产行业研房地产多地开展现房销售试点民企拿地边际改善究2023年02月12日行业周报投资评级看好维持齐东分析师qidongkyseccn证书编号S0790522010002行业走势图核心观点多地开展现房销售试点民企拿地边际改善房地产沪深3002月房地产因城施策宽松演化持续山东多城降低首套首付比例限购放松及首24套房贷利率降低政策继续推进同时继河南安徽山东等地提出开展现房销售行12试点后政策后经济日报发声称现房销售或将成为大势所趋现有住房预售制度业0周-12或将面临改革将对房企资金铺排造成较大影响在杭州和郑州集中土拍下新报-24城控股和建业地产分别斩获一宗地块预示着在融资回暖的预期下民营房企拿-36地边际改善我们预计后续优质民企投资拿地也将陆续修复我们认为当前对于2022-022022-062022-10地产政策底已经相对明确销售基本面仍在触底在疫情政策全面调整的背景下数据来源聚源市场信心有望持续提升行业估值将陆续修复板块仍具备较好的投资机会维持行业看好评级相关研究报告政策端人民币贷款同比多增多地降低首套首付比例宽松政策持续演化春节期间二手中央层面央行公布1月份人民币贷款增加49万亿元同比多增9227亿元房市场率先回暖行业深度报告其中住户贷款增加2572亿元经济日报提出实行多年的商品房预售制度面临较-202326大改革空间现房销售或将成为大势所趋可以找准时机因城施策逐步推广二手房累计成交增速回正多地首地方层面山东威海临沂东营首套首付由30降低为20提高公积金套房贷利率下调行业周报开贷款额度河南将以郑州开封为试点积极探索预售制度改革和现房销售武源-202325证汉官宣限购区家庭可新增一个购房资格无锡首套房贷利率最低降至38春节销售不及预期多地首套房贷券市场端商品住宅成交同比增长三城完成集中土拍利率开启动态调整行业周报证销售端2023年第6周全国64城商品住宅成交面积315万平米同比增加7券-2023129环比增加从累计数值看年初至今城成交面积达万平米累计同研9641617究比下降26全国23城二手房成交面积为146万平米同比增速111前值报3756年初至今累计成交面积645万平米同比增速15前值2告投资端2023年第6周全国100大中城市推出土地规划建筑面积1312万平方米成交土地规划建筑面积2168万平方米成交溢价率为23北京2022年第五批出让6宗地块3宗价格触顶成交总金额约132亿元越秀地产以总价5911亿元在竞得两宗地块杭州2022年五批次5宗地块3宗触顶摇号成交总金额8957亿元新城控股摇号竞得临平区地块郑州2023年一批次土拍11宗住宅用地出让主城地块中有1宗流拍1宗本土房企建业地产底价摘得其余8宗均由城投底价成交成交总金额52亿元融资端国内信用债发行同比增加2023年第6周信用债发行345亿元环比减少30平均加权利率312环比减少123BPs海外债无新增发行风险提示1行业销售恢复不及预期融资改善不及预期房企资金风险进一步加大调控政策超预期变化行业波动加剧2请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明113行业周报目录1人民币贷款同比多增多地降低首套首付比例32销售端低基数下住宅成交量同比增长42164大中城市新房成交增速同环比增长42223城二手房成交同比增长63投资端土地成交同比增长三城完成集中土拍74融资端国内信用债同比增加85一周行情回顾96投资建议维持行业看好评级117风险提示11图表目录图164大中城市单周新房成交面积同比增长4图264大中城市单周新房成交面积环比增长5图32023年第6周64大中城市成交面积同比环比增长5图42023年第6周64大中城市中一线城市成交面积同比环比增长5图52023年第6周64大中城市中二线城市成交面积同比环比增长5图62023年第6周64大中城市中三四线城市成交面同比环比下降5图72022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差6图823城二手房成交单周同比增长6图9二线城市二手房市场单周成交情况相对更好7图10100大中城市土地成交面积同比增长7图11100大中城市土地成交总价同比增长8图12100大中城市土地成交溢价率环比下降8图13国内信用债发行规模同比增加9图14海外债无新增发行9图15信用债累计发行规模同比增长9图16本周房地产指数上涨113板块表现强于大市10表1人民币贷款同比多增多地降低首套首付比例3表2本周房地产行业个股中世荣兆业华发股份深振业A涨幅靠前10表3本周房地产行业个股中广汇物流特发服务泰禾集团跌幅靠前10请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明213行业周报1人民币贷款同比多增多地降低首套首付比例中央层面1央行1月份人民币贷款增加49万亿元同比多增9227亿元分部门看住户贷款增加2572亿元其中短期贷款增加341亿元中长期贷款增加2231亿元1月份人民币存款增加687万亿元同比多增305万亿元其中住户存款增加62万亿元2经济日报实行多年的商品房预售制度面临较大改革空间现房销售或将成为大势所趋现房销售可以找准时机因城施策逐步推广3自然资源部召开党组会议表示要统筹优化十四五时期土地计划指标分配适当增加2023年指标支持十四五规划重大工程尽快落地地方层面1广州住建局支持项目拿地即开工着力推进中心城区旧改精细化补齐城市基础设施短板2武汉官宣限购区购房的家庭可新增一个购房资格非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数3河南将进一步规范商品房预售资金监管逐步提高预售门槛以郑州开封为试点积极探索预售制度改革和现房销售4无锡多家银行表示首套房贷利率由41降至38二套仍为495太原购买首套住房申请住房公积金个人贷款的首付比例为不低于购房总价的206山东威海临沂东营首套首付由30降低为20提高公积金贷款额度表1人民币贷款同比多增多地降低首套首付比例时间政策自然资源部召开党组会议表示要统筹优化十四五时期土地计划指标分配适当增加2023年指标202326支持十四五规划重大工程尽快落地武汉官宣限购区购房的家庭可新增一个购房资格非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套202326数房企可增加申请预售许可次数下调土地竞买保证金新出让土地可按照不低于起始价的10确定竞买保证金允许银行出具保函代替竞买保证金山东威海首套首付由30降低为20有未成年子女的二孩及以上家庭购买自住住房的最高贷款额度提高20232610万元支持首付款提取公积金山东临沂首套首付由30降低为20最高贷款额度二孩家庭提高10万元三孩及以上家庭提高20万元202326商转公最高贷款额度为50万元山东东营首套首付比例由30降低为20二套首付款比例由40降低为30二套房公积金贷款最高可贷20232660万元住建部翟波要大力增加保障性租赁住房供给进一步规范发展公租房支持人口净流入的大城市结合实际202327发展共有产权住房河南将进一步规范商品房预售资金监管逐步提高预售门槛以郑州开封为试点积极探索预售制度改202327革和现房销售四川支持符合条件的地方动态调整首套房贷款利率下限鼓励有条件的地区对引进人才生育多孩家庭202327进城务工人员等购买商品房给予补贴优化预售资金监管适当灵活调整监管资金拨付节点哈尔滨购买首二套新房本地户籍多孩家庭非本地户籍家庭农业户籍退役军人及教师等可分别享1-3202327万元补贴提高二手房公积金贷款房龄年限至30年提高公积金最高可贷额度单职工家庭提高至60万元原50万元双职工家庭提高至80万元原70万元202327赣州将章贡区赣州经开区蓉江新区享受契税补贴的时限由2022年12月31日延续至2023年6月30日杭州2022年五批次集中土拍结束5宗地中3宗触顶摇号1宗溢价1宗底价收金8957亿元总成交202327出让面积262万总规划建面596万新城控股摇号竞得临平区地块郑州2023年第一轮集土拍11宗住宅用地出让主城地块中1宗流拍1宗本土房企建业底价摘得其余8202327宗均由城投底价成交成交总建面177万总揽金52亿元请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明313行业周报时间政策经济日报实行多年的商品房预售制度面临较大改革空间现房销售或将成为大势所趋现房销售可以找准202328时机因城施策逐步推广202328无锡多家银行表示首套房贷利率由41降至38二套仍为49广东辖内37家银行机构与超90家广东优质房企签订战略合作协议合计授信152万亿元开展保函置换202328预售监管资金业务206亿元太原购买首套住房申请住房公积金个人贷款的首付比例为不低于购房总价的20购买第二套改善型住202328房申请住房公积金个人贷款的首付比例为不低于购房总价的40北京2022年第五批集中供地收官本批次出让6宗地块3宗价格触顶3宗底价成交总建面约5318万202328平米成交总金额约132亿元本次土拍吸引了18家房企报名参与越秀地产以总价5911亿元在竞得石景山苹果园昌平信息园两宗热门地块202329广州广州住建局支持项目拿地即开工着力推进中心城区旧改精细化补齐城市基础设施短板天津发布十四五扩大内需战略实施方案提出要加强房地产市场预期引导探索新的发展模式精准202329支持刚性和改善性住房需求根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策等央行1月份人民币贷款增加49万亿元同比多增9227亿元分部门看住户贷款增加2572亿元其中2023210短期贷款增加341亿元中长期贷款增加2231亿元1月份人民币存款增加687万亿元同比多增305万亿元其中住户存款增加62万亿元资料来源Wind各地政府官网开源证券研究所2销售端低基数下住宅成交量同比增长2164大中城市新房成交增速同环比增长根据房管局数据2023年第6周全国64城商品住宅成交面积315万平米同比增加7环比增加9从累计数值看年初至今64城成交面积达1617万平米累计同比下降26图164大中城市单周新房成交面积同比增长1000100900808006070040600205000400-20300-40200-60100-800-1002021W12021W42021W72022W32022W62022W92023W22023W52021W102021W132021W162021W192021W222021W252021W282021W312021W342021W372021W402021W432021W462021W492021W522022W122022W152022W182022W212022W242022W272022W302022W332022W362022W392022W422022W452022W482022W5164城商品住宅成交面积万方同比数据来源Wind开源证券研究所W代表周下同请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明413行业周报图264大中城市单周新房成交面积环比增长1000100900808006070040600205000400-20300-40200-60100-800-1002021W12021W42021W72022W32022W62022W92023W22023W52021W432022W392021W102021W132021W162021W192021W222021W252021W282021W312021W342021W372021W402021W462021W492021W522022W122022W152022W182022W212022W242022W272022W302022W332022W362022W422022W452022W482022W5164城商品住宅成交面积万方环比数据来源Wind开源证券研究所图32023年第6周64大中城市成交面积同比环比增长图42023年第6周64大中城市中一线城市成交面积同比环比增长350500300300400802502002503006015020020010015010040500100020-5050-100-1000-2000-1502023W32023W42023W52023W62023W32023W42023W52023W664城成交面积万方同比64城一线城市万方同比数据来源Wind开源证券研究所数据来源Wind开源证券研究所图52023年第6周64大中城市中二线城市成交面积同图62023年第6周64大中城市中三四线城市成交面同比环比增长比环比下降20070010035060030080250150500400200601503001001002004050100500020-50-100-1000-2000-1502023W32023W42023W52023W62023W32023W42023W52023W664城二线城市万方同比64城三四线城市万方同比数据来源Wind开源证券研究所数据来源Wind开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明513行业周报根据房管局数据2023年第6周全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-26一二线城市回暖进程优于三四线城市一二三四线单周成交同比增速分别为5338-39年初至今累计增速-15-21-40图72022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差200150100500-502021W12021W42021W72022W32022W62022W92023W22023W52021W462022W212021W102021W132021W162021W192021W222021W252021W282021W312021W342021W372021W402021W432021W492021W522022W122022W152022W182022W242022W272022W302022W332022W362022W392022W422022W452022W482022W51-100成交面积累计同比一线二线三四线数据来源Wind开源证券研究所2223城二手房成交同比增长2023年第6周全国23城二手房成交面积为146万平米同比增速111前值3756年初至今累计成交面积645万平米同比增速15前值2图823城二手房成交单周同比增长300100802506040200201500-20100-40-6050-800-1002021W12021W42021W72022W32022W62022W92023W22023W52022W362022W392021W102021W132021W162021W192021W222021W252021W282021W312021W342021W372021W402021W432021W462021W492021W522022W122022W152022W182022W212022W242022W272022W302022W332022W422022W452022W482022W5123城二手房成交面积万方同比数据来源Wind开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明613行业周报图9二线城市二手房市场单周成交情况相对更好100806040200-20-40-60-80-1002021W12021W42021W72022W32022W62022W92023W22023W52021W102021W132021W162021W192021W222021W252021W282021W312021W342021W372021W402021W432021W462021W492021W522022W122022W152022W182022W212022W242022W272022W302022W332022W362022W392022W422022W452022W482022W51一线同比二线同比三四线同比数据来源Wind开源证券研究所3投资端土地成交同比增长三城完成集中土拍2023年第6周全国100大中城市推出土地规划建筑面积1312万平方米成交土地规划建筑面积2168万平方米同比增加14392成交溢价率为23一线城市成交土地规划建筑面积142万平方米二线城市成交土地规划建筑面积503万平方米三线城市成交土地规划建筑面积1523万平方米北京2022年第五批出让6宗地块3宗价格触顶总建面约5318万平米成交总金额约132亿元越秀地产以总价5911亿元在竞得石景山苹果园昌平信息园两宗热门地块杭州2022年五批次5宗地块3宗触顶摇号1宗溢价1宗底价揽金8957亿元新城控股摇号竞得临平区地块郑州2023年一批次土拍11宗住宅用地出让主城地块中1宗流拍1宗本土房企建业底价摘得其余8宗均由城投底价成交总揽金52亿元图10100大中城市土地成交面积同比增长120004001000030080002006000100400002000-1000-2002020W32020W82021W12021W62022W42022W92023W22020W432021W262019W352019W402019W452019W502020W132020W182020W232020W282020W332020W382020W482021W112021W162021W212021W312021W362021W412021W462021W512022W142022W192022W242022W292022W342022W392022W442022W49成交地块规划建面万方同比数据来源Wind开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明713行业周报图11100大中城市土地成交总价同比增长35003003000250020020001001500100005000-1002022W92020W32020W82021W12021W62022W42023W22019W352020W482019W402019W452019W502020W132020W182020W232020W282020W332020W382020W432021W112021W162021W212021W262021W312021W362021W412021W462021W512022W142022W192022W242022W292022W342022W392022W442022W49成交土地总价亿元同比数据来源Wind开源证券研究所图12100大中城市土地成交溢价率环比下降353025201510502019W62020W22020W82021W42022W62023W22021W222022W362018W342018W402018W462018W522019W122019W182019W242019W302019W362019W422019W482020W142020W202020W262020W322020W382020W442020W502021W102021W162021W282021W342021W402021W462021W522022W122022W182022W242022W302022W422022W48平均溢价率数据来源Wind开源证券研究所4融资端国内信用债同比增加2023年第6周信用债发行345亿元环比减少30平均加权利率312环比减少123BPs海外债无新增发行请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明813行业周报图13国内信用债发行规模同比增加图14海外债无新增发行400800601635070050143006001225050040102004003081503002061002004501001020000002020W12021W42022W72020W12021W42022W72019W312019W422020W122020W232020W342020W452021W152021W262021W372021W482022W182022W292022W402022W512019W312019W422020W122020W232020W342020W452021W152021W262021W372021W482022W182022W292022W402022W51国内信用债发行规模亿元利率海外债发行规模亿美元利率数据来源Wind开源证券研究所数据来源Wind开源证券研究所图15信用债累计发行规模同比增长200150100500-502020W12020W62021W42021W92022W22022W72023W52021W292022W222019W332019W382019W432019W482020W112020W162020W212020W262020W312020W362020W412020W462020W512021W142021W192021W242021W342021W392021W442021W492022W122022W172022W272022W322022W372022W422022W472022W52-100信用债发行规模累计同比海外债发行规模累计同比数据来源Wind开源证券研究所5一周行情回顾板块表现方面本周2023年2月6-10日下同房地产指数上涨113沪深300指数下跌085相对收益为199板块表现强于大市在28个板块排名中排第8位个股表现方面房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为世荣兆业华发股份深振业A招商蛇口城建发展涨跌幅排名后5位的个股分别为广汇物流特发服务泰禾集团泛海控股香江控股请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明913行业周报图16本周房地产指数上涨113板块表现强于大市003002001000001002003004通传公轻机综休房建交电计纺化采食钢家国银医农建汽商电非有信媒用工械合闲地筑通子算织工掘品铁用防行药林筑车业气银色事制设服产装运机服饮电军生牧材贸设金金业造备务饰输装料器工物渔料易备融属数据来源Wind开源证券研究所表2本周房地产行业个股中世荣兆业华发股份深振业A涨幅靠前相对沪深300相对房地产开发排名代码名称涨跌幅指数1002016SZ世荣兆业96110468482600325SH华发股份8659517523000006SZ深振业A7137986004001979SZ招商蛇口6167025035600266SH城建发展5766614636600748SH上实发展5376224237002244SZ滨江集团5326174198000631SZ顺发恒业5226074099600503SH华丽家族49658238310600225SHST松江483568369资料来源Wind开源证券研究所表3本周房地产行业个股中广汇物流特发服务泰禾集团跌幅靠前相对沪深相对房地产开发排名代码名称涨跌幅300指数1600603SH广汇物流-414-329-5282300917SZ特发服务-376-290-4893000732SZ泰禾集团-315-230-4284000046SZ泛海控股-313-227-4265600162SH香江控股-302-216-4156002305SZ南国置业-278-192-3917000056SZ皇庭国际-261-176-3748000838SZ财信发展-249-163-3629000014SZ沙河股份-205-120-31910600658SH电子城-191-106-304资料来源Wind开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明1013行业周报6投资建议维持行业看好评级2月房地产因城施策宽松演化持续山东多城降低首套首付比例限购放松及首套房贷利率降低政策继续推进同时继河南安徽山东等地提出开展现房销售试点后政策后经济日报发声称现房销售或将成为大势所趋现有住房预售制度或将面临改革在杭州和郑州集中土拍下新城控股和建业地产分别斩获一宗地块预示着在融资改善的预期下民营房企拿地边际改善我们预计后续优质民企投资拿地也将陆续修复我们认为当前对于地产政策底已经相对明确销售基本面仍在触底在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升行业估值将陆续修复板块仍具备较好的投资机会维持行业看好评级7风险提示1行业销售恢复不及预期融资改善不及预期房企资金风险进一步加大2调控政策超预期变化行业波动加剧请务必参阅正文后面的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