2022年上海新增商品住宅市场
　　2022年全年，全市新房市场新增供应量达1,151.66万平方米、同比2021年大幅增加42.08%；成交量为1,017.74万平方米、同比小幅减少3.47%；成交均价为64,060元/㎡、同比上涨15.5%。
　　尽管遭遇了疫情的冲击影响，但上海的新房市场依旧表现出较强的韧性，新增供应量创出自2016年以来的新高，在供应的大力提振下，成交量虽较2021年略有收窄，但超千万方的体量仍然达到了近六年来的第二高位。受到供应结构以及购房者心态的影响，全年中高端改善型购房需求涨势较强，这也导致全市新房年度成交均价明显走高，首次突破6万大关，且同比涨幅也为2018年以来的最高值。
　　

研究报告全文：2022年上海新增商品住宅市场2022年上海新增商品图近六年全市商品住宅供求价走势住宅市场2022年全年全市新房市场新增供应量达115166万平方米同比2021年大幅增加4208成交量为101774万平方米同比小幅减少347成交均价为64060元同比上涨155尽管遭遇了疫情的冲击影响但上海的新房市场依旧表现出较强的韧性新增供应量创出自012016年以来的新高在供应的大力提振下成交量虽较2021年略有收窄但超千万方的体量仍然达到了近六年来的第二高位受到供应结构以及购房者心态的影响全年中高端改善型购房需求涨势较强这也导致全市新房年度成交均价明显走高首次突破6万大关且同比涨幅也为2018年以来的最高值下半年供应集中释放形成图2021-2022年各季度商品住宅供求价走势翘尾成交略显后劲不足从全年整体走势来看年初市场行情实现高开一季度供应成交量分别达到27273万和26514万平方米成交量为2021年三季度以来最高受到疫情封控的影响45两个月市场整体基本陷入停摆状态导致二季度供求双双迅速下探依靠6月份的恢复期季度供求量仅略超过百万方下半年随着社会生产生活秩序的逐渐恢复新房市场的活跃度也明显提升供应呈爆发式增长第三第四季度新增供应量分别达到35275万和41902万平方米在供应的提振下三季度成交量接近380万平方米是上半年积压的购房需求在短期内大量释放的结果下半年以来在稳经济的大背景下中央层面对于房地产政策的态度开始有所转向主要涉及保交楼金融纾困房贷利率松绑等方面对于提振市场信心起到了非常关键的作用尤其是央行全年三次下调LPR进一步传导至房贷利率降低降低了购房者的置业门槛不过需要注意的是在四季度新增供应量进一步释放的情况下成交量已增长乏力在经济下行的背景下市场难以挖掘更多潜在的购房需求02在新增供应大幅放量的情图近六年商品住宅供需比走势况下2022年全市新房市场中止了延续两年供不应求的态势全年整体供需比重回1以上达到1131当前新房市场冷热不均的现象尤为明显在缺少轨交网络覆盖各类生活配套条件不足的远郊地区新房需求不足仅能吸引本地刚需及刚改客户尚难从全市层面吸引购房者导致不少新盘去化表现不佳这些新盘在一定程度上拉高了整体的供需比水平而传统市区规划利好不断释放的五大新城的新盘仍面临供不应求的状况市区新房供求明显放量中高端市场表现活跃表2022年各环线供求情况2022年市区新房市场交投活跃新增供应方面内中环供应总量同比涨幅居首明显高于全市平均水平且占比较2021年扩大28个百分点中外环供应量涨幅次之占比同比扩大16个百分点成交量方面内环内内中环与全市整体走势相背离不减反增同比涨幅均超过30总占比较2021年扩大约48个百分点与之相对郊环外成交量萎缩明显同比降幅较全市平均水平要多约1373个百分点成交占比同比减少约44个百分点也正是由于市区新房成交的发力促使全年成交均价水平明显提升03结合各环线成交占比变化图近六年全市各环线商品住宅成交占比情况来看内环内成交占比达到近六年来的最高位足见2022年高端改善型需求释放力度之大内中环中外环的成交总占比相较前两年维持平稳整体来看今年外环以内的成交总占比为28处在近几年的中等水平随着五大新城的新房市场被激活郊环外的成交占比达到2019年以来最大值具体来看今年临港新城表现颇为亮眼郊环外年度成交量前十的项目中有达八个项目均来自临港新城市区项目成交有所抬头年度热门板块不再郊区独大与2021年相比2022年度成交热门板块的类型相对更多元不再是外围远郊板块占据榜单全部席位四川北路四平路板块以及东外滩板块双双上榜四川北路四平路板块全年新增供应量同比涨幅与全市平均水平相当而成交量同比则大幅增加了863与全市整体走势相背离板块的年度主力成交项目为瑞安瑞虹新城个案成交总量达1567万平方米占板块成交总量约达46而该项目也在年度成交量前十楼盘榜单上位列第七该项目作为虹口区老牌标杆豪宅项目品质口碑均较好在新房价格管控的情况下项目年度成交均价仅为116216元性价比可谓颇高因而获得市场图2022年全市商品住宅成交面积前十板块成交面积成交均价成交金额套均价青睐年内两次推出供应均全部排名板块万平方米元平方米亿元万元套1临港新城板块11008331983654433588去化东外滩板块新增供应成2徐泾板块48306245530163668213松江新城板块46545103823753544174颛桥板块4288693262972484756交量双双出现激增同比增幅分5南桥板块42584001017038442096曹路板块4010669492685073179别达到45191和1324847四川北路四平路板块3376118105398741667678东外滩板块3145109558344581425659嘉定新城板块3096454991408850099板块全年有多个项目有成交记10高桥高行板块265170198186077720604录其中成交量最多的为仁恒海图2022年全市商品住宅成交面积前十楼盘成交面积成交均价套均价排名项目名称板块上源个案成交总量达1725万万平方米元平方米万元套1颛桥宝华紫薇花园颛桥板块221368906745982融创未来金融城曹路板块18266742173515平方米占板块总量高达约3中建玖海云天临港新城板块177333915362414虹桥璀璨公馆徐泾板块172659880584315仁恒海上源东外滩板块1725116235181584556万科四季都会西城板块16154967750685四川北路四平7瑞安瑞虹新城1567116216186227路板块除了市区板块活跃度有所8金地丰盛道松江新城板块152853986589099龙光天曜临港新城板块1329336513374810华发四季半岛颛桥板块12346394669662提升外郊区五大新城辐射的板块更是在榜单上表现亮眼成交量前五的板块中有四个均来自新城临港新城板块更是以绝对优势占据首位板块内有两个项目处在全市成交量前十其中中建玖海云天更是排名第三改善型刚需大幅释放中大户型占比提升显著从房型来看2022年中大户型的占比较2021年进一步提升三房四房的成交占比分别达到63和12同比分别扩大5个和3个百分点并达到近六年来的新高与之相对两房及以下的小户型占比同比则要减少约5个百分点总价段结构也呈现出与房型相应的变化500万元及以上的房源占比同比2021年全线上扬其中500-700万的成交占比同比增加36个百分点700-1000万的占比同比增加56个百分点1000万以上的占比同比增加64个百分点图近六年商品住宅房型段份额走势05图近六年商品住宅总价段份额走势2022年中高端改善型需求的放量是支撑全年成交的重要因素当前市区一二手房价格倒挂的情况仍难以扭转尤其是豪宅的新房价格十分具有竞争力后疫情时代人们对于居住空间的要求有明显提升尤其体现在面积功能布局方面这都在很大程度上激发了改善型客群的入市新增供应大幅释放推升存量水平去化周期再超5个月2022年底全市住宅存量为53167套同比2021年年底增加约153去化周期约为532个月达到了近两年来的最高位从全年整体走势来看存量的高企出现在四季度在季度内呈现出逐月递增的态势与新房市场图近两年住宅存量与去化周期走势新增供应量的释放节奏相匹配年末市场需求并未随供应同步进一步释放经历了前期积压需求集中爆发过后短期内市场需求在一定程度上被透支难以消化处于明显高位的供应06总结与展望尽管2022年上海经历了接近三个月的疫情封控新房市场停摆整整2个月但全市新房市场的行情表现仍可圈可点新增供应量创出新高的同时成交量也依旧处在近几年的较高位水平作为热点一线城市上海的新房市场表现出了较强的韧性尤其是在全国房地产市场环境明显趋冷的背景下上海全年能达到这样的供求水平实属不易从供应端来看五大新城的活跃表现为今年的新房市场助力不少全年供应量前十的项目中有多个均出自新城地区临港新城的表现更是亮眼供求总量双双问鼎板块之首从需求端来看全年中高端改善型需求的释放是支撑新房市场的重要力量一二手房价格的持续性倒挂购房者的心态变化都是促使这一波改善型需求入市的推手在全国楼市调控氛围愈发宽松的背景下今年上海方面虽然并未跟进相关的松绑政策但是也出台了一系列人才引进政策这其中不乏定向的购房宽松政策当然需要指出的是政策意图旨在吸引人才和留住人才毕竟人才是上海经济发展的重要后盾而从长远来看这部分储备客源势必会在后期转化为楼市的实际购买力07更多楼市资讯研究报告可以免责声明扫描下方二维码阅读本报告刊载的一切资料及数据虽力求精确但仅作参考之用本刊分析内容并不反映个别情况对于特定项目读者应自行寻求专业意见城市测量师行保留一切版权未经许可不得转载城市测量师行2023年更多价格更多功能可扫描下主办单位城市测量师行上海城市房地产估价有限公司方二维码查询使用编辑部地址上海市北京西路1号新金桥广场1115-18F邮编200003网址wwwsureacom电子邮箱sureasureacom电话86216358998808