城市宏观：重庆区位优渥，经济持恢复增长态势，战略地位和影响力颇高。重庆位于中国西南部，市辖26个区、8个县、4个自治县，总面积8.24万平方千米，2021年常住人口总量达3212万人，比2011年增加268万人，年均增加26万人,年均增速0.9%，快于同期全国水平0.4个百分点。2022年，重庆GDP突破2.9万亿元，同比增长2.6%，总体实力持续提升，在全国百强城市中仍名列前茅，规模以上工业、建筑业为主的第二产业增长较快，依然是推动重庆经济稳定发展的主要引擎。2021年全市常住人口城镇化率突破70%，领先全国平均水平5.6pct，位居全国第8位，中西部地区首位。
　　房地产市场：2022年成交量同比下跌四成。2022年重庆商品房销售面积4439万平，同比下降28.4%；其中，住宅销售面积2939万平方米，同比下降40.0%。房地产开发投资3468亿元，同比下降20.4%；其中，住宅投资2609亿元，同比下降20.7%。新开工面积2224万平，同比下降54.4%；其中，住宅新开工1541万平，下降52.3%。竣工面积2796万平，同比下降33.4%；其中，住宅竣工面积1920万平，同比下降29.5%。总体来说，下半年成交弱于上半年，成交峰值出现在2月份。在楼市低迷期，新增预售证、真正投入市场的房源数更是肉眼可见的在下滑。
　　从房价来看，2022年5月开始新房、二手房房价都出现了明显的下跌，至12月分别跌至11732元/平和13681元/平。复盘近十年的重庆房价走势，2017年成为重庆房价破万的重要分水岭，而2022年楼市行情急剧下跌，房价也掉头下降。从2022年全年来看，新房、二手房房价均价分别为11785、13976元/平，同比分别下滑6%和上涨3%，短期趋稳，但一二手剪刀差增大态势明显，出现房价倒挂的原因是由于：1）开发商暴雷，新房出现停工不能按时交付，购房者对新房信心下降转而购买更具有安全性的二手房。2）过去几年的新房成交规模较大，市场存在大量次新房，需求增加，推高二手房成交均价。3）较多购房者倾向购买核心区域二手房，更加重视落成的便利交通路网和完善的商业体系，其次是改善型二手房拥有更加优质的教育资源。
　　购房客：近几年购房客以本地人居多，占比约9成及以上，以自住需求为主，投资需求较弱，新房成交面积段主要集中在90平以下，二手房成交的面积段主要集中在120平以下。
　　开发商格局：目前市场以外地房企为主，本地房企以金科、龙湖等为代表。2022年重庆销售前三的房企为金科、融创、龙湖，销售额均超过100亿元。TOP10销售集中度扩大4pct至37%，在市场调整期，购房者更追逐头部企业的品牌信誉度。TOP11-30企业市占率20%，梯队内市场份额竞争激烈，企业间卡位竞争强。
　　土地市场：呈现“挤牙膏式”供应，土地成交同比量价齐跌，土拍热度明显不足。2022年全年成交土地数量888宗，同比下降27.7%；成交土地规划建面5885万平，同比下降26.7%；成交总价841亿元，同比下降52.5%；楼面价1219元/平，同比下降16.1%；溢价率3.1%，同比下降62.8%。土地成交受楼市下行、疫情反复等多方因素影响，政府放慢推地节奏，土地市场缩量明显，楼面均价明显下调。企业拿地热情逐渐降低，拿地企业以央国企为主，拿地板块聚焦企业深耕型，“新板块”拿地谨慎。
　　政策：2022年重庆从商业贷款的支持群体、房产套数认定放宽了限贷，两次主动调整公积金贷款政策。目前，重庆已有政策主要为限贷与限售政策。1）限贷：首套、二套房首付比例分别为30%、40%；首套、二套房贷利率分别为4.1%、4.9%。2）限售2年。
　　项目调研：我们调研了重庆市中心城区热度前列的万科·城市花园和招商1872。1）万科·城市花园：项目由万科打造，销售均价16000元/平，共开919套房源，总去化率约为60.9%，物业公司为万科物业。项目主推建面约101-131平米花园洋房、建面约88-99平米小高层，建面约140平米大城院墅。春节期间到访量和购房热度有明显提升，购房者以改善居住环境和周边上班方便为目的选购此楼盘，并且以购买花园洋房和小高层为主，开发商推出备案价打折和契税减免等优惠活动。项目优势在于：区域上处于价值高地，配套上出行方便、商业齐全，产品上品牌口碑强、低容积率。2）招商·1872：由招商蛇口打造多元业态约40万方综合体大城。销售均价16500元/平，共开250套房源，总去化率约为64.4%，物业公司为招商积余。项目首开推出共4个户型，建面为89平米、100平米、128平米和141平米。招商集团深耕重庆十余年得到重庆人民认可，该楼盘周边配套成熟以及地处中心片区，近期购房者仍然以本地为主占比超九成，主要由于自住刚需购置此楼盘，对比春节前到访量和购房热度持续上升。优势在于聚合三轨道、五大商圈、彩云湖公园、四大医疗等城市级成熟配套已落地。
　　

研究报告全文：房地产行业证券研究报告行业点评2023年2月8日春节返乡楼市调研系列二强于大市重庆22年政策明显放松但成交量仍创五年来新低房价也自5月开始持续下跌核心观点城市宏观重庆区位优渥经济持恢复增长态势战略地位和影响力颇高重庆位于中国西南部市辖26个区8个县4个自治县总面积824万平方千米2021年常住人口总量达3212万人比2011年增加268万人年均增加26万人年均增速09快于同期全国水平04个百分点2022年重庆GDP突破29万亿元同比增长26总体实力持续提升在全国百强城市中仍名列前茅规模以上工业建筑业为主的第二产业增长较快依然是推动重庆经济稳定发展的主要引擎2021年全市常住人口城镇化率突破70领先全国平均水平56pct位居全国第8位中西部地区首位相关研究报告房地产市场2022年成交量同比下跌四成2022年重庆商品房销售面积4439万平同比下降284其中住宅销售面积2939万平方米同比下降400房地产开发房地产2022年12月统计局数据点评全年销售投资投资3468亿元同比下降204其中住宅投资2609亿元同比下降207新降幅创历史新低预期2023年呈现前低后高走势开工面积万平同比下降其中住宅新开工万平下降2023011722245441541523竣工面积2796万平同比下降334其中住宅竣工面积1920万平同比下降Q4居民购房意愿再度走弱房价看涨预期处于历史总体来说下半年成交弱于上半年成交峰值出现在月份在楼市低迷期最低点房企贷款需求略有改善央行2022年四季度2952问卷调查点评20221228新增预售证真正投入市场的房源数更是肉眼可见的在下滑房地产行业2023年度策略弩箭已离弦能否冰从房价来看2022年5月开始新房二手房房价都出现了明显的下跌至12月分别解的破20221218跌至11732元平和13681元平复盘近十年的重庆房价走势2017年成为重庆房价房地产2022年11月统计局数据点评核心指标再度破万的重要分水岭而2022年楼市行情急剧下跌房价也掉头下降从2022年全年探底房企到位资金持续承压20221216来看新房二手房房价均价分别为1178513976元平同比分别下滑6和上涨房地产2022年10月统计局数据点评销售与投资持3短期趋稳但一二手剪刀差增大态势明显出现房价倒挂的原因是由于1开发续低迷房企非房款到位资金降幅收窄20221115商暴雷新房出现停工不能按时交付购房者对新房信心下降转而购买更具有安全性银保监允许保函置换预售资金规定的点评允许保的二手房2过去几年的新房成交规模较大市场存在大量次新房需求增加推高函置换预售监管资金优质房企流动性压力或将进一步二手房成交均价3较多购房者倾向购买核心区域二手房更加重视落成的便利交通缓解20221115路网和完善的商业体系其次是改善型二手房拥有更加优质的教育资源房地产行业2022年10月月报需求端仍然低迷民企资金支持力度加大20221114购房客近几年购房客以本地人居多占比约9成及以上以自住需求为主投资需房地产行业2022年三季报综述行业业绩利润率求较弱新房成交面积段主要集中在90平以下二手房成交的面积段主要集中在120现金流持续承压房企分化加剧头部与区域深耕型房平以下企优势显著2022114开发商格局目前市场以外地房企为主本地房企以金科龙湖等为代表2022年重中国真实住房需求还有多少2022版202283庆销售前三的房企为金科融创龙湖销售额均超过100亿元TOP10销售集中度凡益之道与时偕行关于短期博弈与长期格局扩大4pct至37在市场调整期购房者更追逐头部企业的品牌信誉度TOP11-30企的思考2022615业市占率20梯队内市场份额竞争激烈企业间卡位竞争强2022年五问房地产行业2021126土地市场呈现挤牙膏式供应土地成交同比量价齐跌土拍热度明显不足2022年全年成交土地数量888宗同比下降277成交土地规划建面5885万平同比下降267成交总价841亿元同比下降525楼面价1219元平同比下降161溢价率31同比下降628土地成交受楼市下行疫情反复等多方因素影响政中银国际证券股份有限公司府放慢推地节奏土地市场缩量明显楼面均价明显下调企业拿地热情逐渐降低具备证券投资咨询业务资格拿地企业以央国企为主拿地板块聚焦企业深耕型新板块拿地谨慎房地产行业政策2022年重庆从商业贷款的支持群体房产套数认定放宽了限贷两次主动调整公积金贷款政策目前重庆已有政策主要为限贷与限售政策1限贷首套二套证券分析师夏亦丰房首付比例分别为3040首套二套房贷利率分别为41492限售2862120328348年yifengxiabocichinacom项目调研我们调研了重庆市中心城区热度前列的万科城市花园和招商18721万证券投资咨询业务证书编号S1300521070005科城市花园项目由万科打造销售均价16000元平共开919套房源总去化率约为609物业公司为万科物业项目主推建面约101-131平米花园洋房建面约证券分析师许佳璐88-99平米小高层建面约140平米大城院墅春节期间到访量和购房热度有明显提862120328710升购房者以改善居住环境和周边上班方便为目的选购此楼盘并且以购买花园洋房jialuxubocichinacom和小高层为主开发商推出备案价打折和契税减免等优惠活动项目优势在于区域证券投资咨询业务证书编号S1300521110002上处于价值高地配套上出行方便商业齐全产品上品牌口碑强低容积率2招商1872由招商蛇口打造多元业态约40万方综合体大城销售均价16500元平共开250套房源总去化率约为644物业公司为招商积余项目首开推出共4个户型建面为89平米100平米128平米和141平米招商集团深耕重庆十余年得到重庆人民认可该楼盘周边配套成熟以及地处中心片区近期购房者仍然以本地为主占比超九成主要由于自住刚需购置此楼盘对比春节前到访量和购房热度持续上升优势在于聚合三轨道五大商圈彩云湖公园四大医疗等城市级成熟配套已落地目录1城市宏观发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部战略地位和影响力颇高52房地产市场22年市场创新低房价持续下跌8212022年的重庆新房二手房成交在低谷中启幕在低谷中落幕822新房房价同比由正转负环比保持振荡状态二手房房价同环比降幅明显9232022年土拍规模创新低央国企平台兜底成常态1124政策楼市调控步入宽松周期房地产支柱产业地位再现1325购房客以自住小户型为主本地购房客居多1425开发商格局以外地房企为主TOP10房企集中度提升153项目调研1631万科城市花园重庆新房热度榜首去化率达6091632招商18721872系列首入西南片区去化率达644192023年2月8日春节返乡楼市调研系列二2图表目录图表1重庆市为省级行政区直辖市国家中心城市超大城市市辖26个区8个县4个自治县5图表22022年重庆市GDP达到29129亿元同比增长44总体实力持续提升在全国百强城市中仍名列前茅5图表32022年分产业看第一产业实现增加值2012亿元第二产业实现增加值11693亿元第三产业实现增加值15423亿元6图表42021年重庆常住人口中居住在城镇的人口为2259万人全市常住人口城镇化率达到7037图表5房地产开发投资3468亿元同比下降204其中住宅投资2609亿元8图表6房屋施工面积22699万平方米同比下降156其中住宅施工面积15033万平方米8图表7房屋新开工面积2224万平方米同比下降544其中住宅新开工面积1541万平方米8图表8房屋竣工面积2796万平方米同比下降334其中住宅竣工面积1920万平方米8图表9商品房销售面积4439万平方米同比下降284其中住宅销售面积2939万平方米9图表10商品房销售面积下半年成交弱于上半年成交峰值出现在2月份9图表112022年主城区商品房成交均价为13220元平方米复盘近十年的重庆房价走势2017年成为重庆房价破万的重要分水岭9图表122022年新房价格高开低走在14月达到峰值至三四季度呈现阶梯下降趋势10图表132022年二手房价格12月保持稳定后期略微上涨6月起持续下跌直至年末10图表14重庆市中心城区供应面积成交面积成交套数成交均价情况10图表15重庆市2022年第三批土拍详细信息11图表162022年涉宅用地成交建面约467万方同比下行超六成11图表172022年中心城区涉宅地拿地体量央企国企占比466民企占比238地方平台占比29611图表1856911月供应土地数量突破100宗其中11月达全年最高点221宗61112月成交土地数量突破100宗其中12月达全年最高点172宗12图表192022年土地成交数量为888宗同比下降27712图表202022年土地成交规划建筑面积为5885万平方米同比下降26712图表212022年土地成交总价为84114亿元同比下降52513图表222022年土地成交楼面价为1219元平方米同比下降16113图表232022年土地成交溢价率为31同比下降62813图表242022年重庆有关房地产方面的政策142023年2月8日春节返乡楼市调研系列二3图表25重庆限贷限售政策14图表262022年大重庆范围内房企业绩集中度呈现稳中有涨TOP10集中度涨幅最显著15图表27万科城市花园位于中央公园公园东路周边将形成4横4纵3轨的立体交通网络16图表28项目规划有3期其中还包括中学规划用地和5万方商业用地17图表29万科地产跟随重庆发展全域布局核心圈18图表30项目周边配套正在加速落地中19图表31招商1872聚合三轨道五大商圈彩云湖公园四大医疗等城市级配套19图表32项目沙盘20图表33项目一期鸟瞰图212023年2月8日春节返乡楼市调研系列二41城市宏观发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部战略地位和影响力颇高重庆是成渝城市群发展的两核城市之一战略地位颇高位于中国西南部地处较为发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部地处东邻湖北湖南南靠贵州西接四川北连陕西重庆是中华人民共和国省级行政区直辖市国家中心城市超大城市市辖26个区8个县4个自治县总面积824万平方千米全市的战略地位和影响力颇高图表1重庆市为省级行政区直辖市国家中心城市超大城市市辖26个区8个县4个自治县资料来源百度百科中银证券经济持续保持增长态势2022年重庆GDP突破29万亿元达到29129亿元同比增长44总体实力持续提升在全国百强城市中仍名列前茅从人均水平来看2022年人均GDP达到90663元同比增长25图表22022年重庆市GDP达到29129亿元同比增长44总体实力持续提升在全国百强城市中仍名列前茅资料来源国家统计局中银证券2023年2月8日春节返乡楼市调研系列二52022年分产业看规模以上工业建筑业为主的第二产业增长较快依然是推动重庆经济稳定发展的主要引擎第一产业实现增加值2012亿元增长40对经济增长贡献率为111拉动经济增长03个百分点第二产业实现增加值11693亿元增长33对经济增长贡献率为497拉动经济增长13个百分点第三产业实现增加值15423亿元增长19对经济增长贡献率为392拉动经济增长10个百分点与上年相比第一二产业比重分别提高01个百分点第三产业比重下降02个百分点三次产业结构比例调整为66402532产业结构持续优化其中规模以上工业建筑业为主的第二产业增长较快占全市经济比重较去年同期平稳提升对全市经济增长的贡献率为479依然是推动重庆经济稳定发展的主要引擎投资消费外贸服务业财政金融等为主的第三产业稳定运行对经济增长的贡献率为438推动全市经济稳中有进稳中向好图表32022年分产业看第一产业实现增加值2012亿元第二产业实现增加值11693亿元第三产业实现增加值15423亿元资料来源国家统计局中银证券人口总量平稳增长人口结构优化调整增速快于全国平均水平城镇化进程迈上新台阶2021年重庆常住人口总量达到3212万人比2011年增加268万人增长91年均增加26万人年均增速09快于同期全国水平04个百分点虽然受人口老龄化的影响全市总扶抚养比有所上升但当前全市劳动力资源仍然较丰富人口红利仍然存在并助力全市经济发展重庆常住人口中居住在城镇的人口为2259万人比2011年增加640万人增长396年均增加64万人居住在乡村的人口为953万人减少372万人年均减少37万人2021年全市常住人口城镇化率突破70达到703比2011年提高153个百分点领先全国平均水平56个百分点位居全国第8位中西部地区首位城镇人口的稳步增长促使人口城乡分布格局进一步优化调整城镇化水平稳步提高城镇化进程迈上新台阶2023年2月8日春节返乡楼市调研系列二6图表42021年重庆常住人口中居住在城镇的人口为2259万人全市常住人口城镇化率达到703资料来源国家统计局中银证券2023年2月8日春节返乡楼市调研系列二72房地产市场22年市场创新低房价持续下跌212022年的重庆新房二手房成交在低谷中启幕在低谷中落幕从万得数据来看2022年房地产开发投资房屋施工面积商品房销售面积同比均明显下降2022年重庆完成房地产开发投资3468亿元同比下降204其中住宅投资2609亿元同比下降207住宅投资占房地产开发投资的比重为752房地产开发企业房屋施工面积22699万平方米同比下降156其中住宅施工面积15033万平方米同比下降151房屋新开工面积2224万平方米同比下降544其中住宅新开工面积1541万平方米下降523房屋竣工面积2796万平方米同比下降334其中住宅竣工面积1920万平方米同比下降295重庆市商品房销售面积4439万平方米同比下降284其中住宅销售面积2939万平方米同比下降400从月度数据来看商品住宅销售下半年与全国整体情况相似重庆销售依旧平平年末翘尾行情未至具体来看9月成交尚且保持在与此前相当的水平不过11月因疫情管控原因成交创下年内最低12月成交虽然环比上升明显但是仍未达到9月份的水平总的来说2022年重庆下半年成交弱于上半年成交峰值出现在2月份尽管为了稳定楼市2022年从中央到重庆都频繁释放积极信号从支持需求端到支持企业端政策力度不断加大在楼市低迷期新增预售证真正投入市场的房源数更是肉眼可见的在下滑我们认为一方面是市场处于下行阶段购房者观望情绪加重开发商正在等待好时机另一方面开发商也试图以推盘节奏降速在可控范围内降低备案价图表5房地产开发投资3468亿元同比下降204图表6房屋施工面积22699万平方米同比下降其中住宅投资2609亿元156其中住宅施工面积15033万平方米资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券图表7房屋新开工面积2224万平方米同比下降图表8房屋竣工面积2796万平方米同比下降334544其中住宅新开工面积1541万平方米其中住宅竣工面积1920万平方米资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券2023年2月8日春节返乡楼市调研系列二8图表9商品房销售面积4439万平方米同比下降图表10商品房销售面积下半年成交弱于上半年成交峰284其中住宅销售面积2939万平方米值出现在2月份2022年重庆商品房和商品住宅销售面积计值2022年重庆商品住宅销售面积月度450006002004000550015035001030001540010025002030050200025200015003010003510050500400100045202202202204202206202208202210202212重庆商品房销售面积计值重庆商品房销售面积住宅计值重庆商品房销售面积计同比重庆商品房销售面积住宅计同比重庆商品房销售面积月环比同比资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券春节期间多个项目迎来了看房小高峰在春节长假期间重庆市部分房企瞄准返乡置业政策利好等叠加而来的机会采用售房部接待线上直播预约陪看等方式正常营业根据我们的草根调研了解龙湖万科招商蛇口保利华侨城等房企的多个项目在春节7天长假中均迎来了看房购房小高峰仅招商渝天府项目就实现销售金额约2500万元2023年1月13日58同城安居客发布2023春节置业意向调查显示有超八成意向购房者打算利用春节期间看房和购房重庆多个房企及项目相关负责人表示今年春节期间市场回暖迹象较为明显22新房房价同比由正转负环比保持振荡状态二手房房价同环比降幅明显房价上涨乏力2022年主城区商品房成交均价为13220元平方米商品住宅成交均价为14659元平方米均比去年小幅下滑复盘近十年的重庆房价走势2017年成为重庆房价破万的重要分水岭2017年之前重庆房价从2013年的8002元平方米涨到9681元平方米直到2018年重庆房价达到11445元平方米自此之后每年以4-6的涨幅缓慢增长2022年楼市行情下跌房价也掉头下降图表112022年主城区商品房成交均价为13220元平方米复盘近十年的重庆房价走势2017年成为重庆房价破万的重要分水岭1600020132022年重庆主城区商品房成交均价140001200010000800060004000200002013201420152016201720182019202020212022成交均价元平方米资料来源克而瑞中银证券新房房价同比由正转负环比保持振荡状态从月度数据来看在2022年初新房房价处于全年高位2-4月下跌后缓慢回升5月起进入全年阶梯下跌趋势12月跌至全年最低点为11732元平方米环比下跌016同比下跌059新房均价持续走低原因在于重庆楼市热度持续下降加上重庆的产业较为传统无法提供高薪岗位房价拉升动力较弱2023年2月8日春节返乡楼市调研系列二9二手房房价同环比降幅明显2022年1-2月二手房房价保持稳定3月份略微上涨至14072元平方米接下来的4-12月价格持续下跌至年末的13681元平方米环比下降053同比下降229原因在于待售二手房库存持续增加购房者具有议价主动权不过二手房全年最低均价仍高于新房年内最低均价突出二手房价格韧性在2022年全年均价方面新房住宅均价11785元平方米二手房住宅均价13936元平方米同比分别下滑6和上涨3短期趋稳但房价剪刀差增大态势明显出现房价倒挂的原因是由于12022年出现多家房地产商暴雷情况新房出现停工不能按时交付购房者对新房信心下降转而购买更具有安全性的二手房2过去几年的新房成交规模较大市场存在大量次新房需求转移推高二手房成交均价3较多购房者倾向购买核心区域二手房更加重视落成的便利交通路网和完善的商业体系其次是改善型二手房拥有更加优质的教育资源这都使得购房者趋向于优质核心的二手房源图表122022年新房价格高开低走在14月达到峰图表132022年二手房价格12月保持稳定后期略微值至三四季度呈现阶梯下降趋势上涨6月起持续下跌直至年末资料来源锐理数据中银证券资料来源锐理数据中银证券具体到区域和板块上过去一年房价最高的依然是寸土寸金的渝中区尽管全年渝中区成交商品住宅仅952套但成交均价达到25768元平方米以来福士国浩18T为代表的高端住宅直接拉升了渝中区的成交均价在中心城区商品住宅成交均价排名第二的是江北区2022年达到17970元平方米2022年位于江北区观音桥核心地段的香港置地启元和观宸一经推出便成为市场的香饽饽作为城市中心资产两项目不仅提高了江北区的人居品质也直接拉升了江北区的房价2022年房价最低的区域为巴南区仅11301元平方米虽然巴南区成交量不差全年商品住宅共成交6771套但以刚需和刚改主导缺乏溢价较高的项目图表14重庆市中心城区供应面积成交面积成交套数成交均价情况区域供应面积平方米成交面积平方米成交套数套成交均价元平方米渝中区8428615390395225768大渡口区495020532095517512318北碚区461365631579543412821渝北区195732616915111420615345巴南区370519717798677111301九龙坡区595491514404507013873江北区473870420214342817970沙坪坝区600437727517672615183南岸区526983406737322716079总计556529857957575098915629资料来源锐理数据中银证券2023年2月8日春节返乡楼市调研系列二10232022年土拍规模创新低央国企平台兜底成常态过去一年纯新盘也呈现挤牙膏式供应集中土拍模式下重庆土地供应量萎缩严重2022年12月重庆中心城区完成了第三批集中供地出让市场成交依旧平淡第三批集中供地共成交10宗涉宅用地成交建面94万方成交金额64亿元在本土平台公司深度参与的情况下没有溢价也没有出现流拍地块编号地块位置竞得公司成交价万元楼面价元平方米22050号地块沙坪坝区双碑组团E标准分区德阳城投公司27461543022051号地块高新区西永组团F分区弘美置业12001473422052号地块高新区西永组团Z分区弘美置业36012533422053号地块两江新区唐家沱组团H分区寸滩邮轮母港公司241472666122054号地块两江新区鱼嘴组团O分区两江置业7000450022055号地块南岸区弹子石组团I分区国瑞阳光地产7692700122056号地块南岸区南坪组团B分区中建三局89283780022057号地块北碚区北碚组团A标准分区中铁建置业19693470022058号地块重庆经开区广阳岛生态域130094826022059号地块重庆经开区广阳岛生态域670587000图表15重庆市2022年第三批土拍详细信息资料来源锐理数据中银证券全年土地成交缩水明显市场热度趋于冷清从总量上看2022年成交同比下行超过六成三个批次供地共出让35宗涉宅用地建面约467万方与此相比2021年共成交105宗建面约1187万方从成交热度上看企业拿地热情逐渐降低拿地企业以央国平为主拿地板块聚焦企业深耕型新板块拿地谨慎其中2022年中心城区涉宅地拿地体量央企国企占比466同比上升259民企占比238同比下降405地方平台占比296同比上升287央国企和地方平台参与度有所回升民企参与度越来越低2022年重庆供地计划完成率不足三成成交规模也低于2022年的新房成交规模图表162022年涉宅用地成交建面约467万方同比下图表172022年中心城区涉宅地拿地体量央企国企占比行超六成466民企占比238地方平台占比296资料来源锐理数据中银证券资料来源锐理数据中银证券土地供应与成交数量在年末出现峰值从供应土地数量与成交土地数量来看56911月供应土地数量突破100宗其中11月达全年最高点221宗61112月成交土地数量突破100宗其中12月达全年最高点172宗土地数量在年中和年末出现较大幅度上涨可以看出是受政策面利好影响2023年2月8日春节返乡楼市调研系列二11图表1856911月供应土地数量突破100宗其中11月达全年最高点221宗61112月成交土地数量突破100宗其中12月达全年最高点172宗资料来源万得中银证券土地成交同比量价齐跌土拍热度明显不足从年成交量来看2022年全年土地成交数量888宗同比下降277土地成交规划建筑面积为5885万平方米同比下降267可以看出土地市场受楼市下行疫情反复等多方因素影响政府放慢推地节奏土地市场缩量明显从年成交价来看2022年土地成交总价84114亿元同比下降525土地成交楼面价为1219元平方米同比下降161溢价率为31同比下降628为了推动市场健康发展减小企业开发成本促进土地成交2022年重庆商品房用地推出楼面均价明显下调叠加全年土地以底价成交为主因此成交楼面均价同比下跌近两成图表192022年土地成交数量为888宗同比下降图表202022年土地成交规划建筑面积为5885万平方277米同比下降267200250年重庆土地成交规划建筑面积2022年重庆土地成交数量1600202220020014001501501501200100100100050100800500600050504005020010001000150成交土地数量宗环比同比成交土地规划建筑面积万平方米环比同比资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券2023年2月8日春节返乡楼市调研系列二12图表212022年土地成交总价为84114亿元同比下降图表222022年土地成交楼面价为1219元平方米同比525下降161300000014002022年重庆土地成交总价35002022年重庆土地成交楼面价600120025000003000500100040025002000000800300600200015000002004001500100100000020010000050000050020010004000200成交总价万元环比同比楼面价元平方米环比同比资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券图表232022年土地成交溢价率为31同比下降628资料来源万得中银证券24政策楼市调控步入宽松周期房地产支柱产业地位再现由保需求向保主体转变积极推动市场稳定发展加速双城建设重庆楼市调控与全国趋同主要以需求端为主降利率降首付鼓励市场需求为主加快城市更新推进成渝地区双城经济圈建设回顾2022年全年政策方面做出以下重要调整15月加大金融信贷政策支持力度首套房贷款利率最低降至425降低客群还款压力放宽企业融资力度满足购房者合理需求26月重庆推出精准化调控策略渝15条支持刚需和改善购房需求减缓企业压力政策信号强维度广提升市场活力39月重庆公积金贷款再放宽降低首付比第二套降为30提高贷款额度个人最高50万夫妻最高100万认定标准只限中心城区支持范围扩大412月加大金融支持力度激活市场需求减轻企业负担优化行业服务管理2023年2月8日春节返乡楼市调研系列二13图表242022年重庆有关房地产方面的政策月份政策文件新闻标题上调房产税起征点至25820元平方米1月规范二手交易秩序利于引导房地产市场稳健发展强化重点领域金融风险防范严禁资金违规投向房地产领域重庆信贷端持续放松最低可首付2成2月重庆市政府发布关于加快发展保障性住房租赁住房的实施意见加快保障性租赁住房建设住建部发布重庆市城市更新技术导划推动城市更新高质量开展3月重庆银保监局印发金融支持新市民安居乐业实施细则4月重庆市人民政府办公厅印发重庆市城镇住房发展十四五规划2021-2025年首套房商业性个人住房贷款利率下调20个基点5月央行再次下调贷款市场报价利率5年期以上LPR调整为445首套住房商业性个人住房贷款利率下限可至425市政府办公厅发布重庆市促进房地产产业良性循环和健康发展若干措施释放购房需求减缓房6月企压力优化市场环境监督发布十四五基础设施建设规划发布提出了十四五期间的重点建设任务7月重庆市城市更新提升十四五行动计划集中力量推进城市功能与品质再提升再升级8月四川广安全域入规成为目前全国唯一全域纳入跨省城都市圈的地级市发布关于调整住房公积金个人住房贷款有关政策的通知针对住房公积金个人住房贷款的新购住9月房套数认定首付款比例贷款额度支持范围四方面做出调整发布关于调整首套个人住房公积金贷款利率的通知五年以下含五年个人住房公积金贷款利10月率26五年以上个人住房公积金贷款利率31金融16条重庆落地实施多家银行可申请房贷延期稳定企业信贷投放促进市场建卡健康发展11月多部门联合出台关于进一步侧近房地产市场平稳健康发展的通知加大金融支持力度激活市场有12月效需求减轻企业负担优化行业服务管理资料来源重庆市住房和城乡建设委员会中银证券根据我们对房地产中介的调研重庆已有政策主要为限贷与限售政策1限贷首套房首付比例为30二套房首付比例为40三套房全款付清贷款年限最高为30年在公积金贷款方面职工家庭购买第二套住房申请住房公积金个人住房贷款的最低首付比例由40降低到30在利率方面居民家庭购买普通自住房的首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点目前首套房贷款利率41二套房利率492限售凡在主城区范围内新购买的新建商品住房和二手住房须取得不动产权证满2年后才能上市交易图表25重庆限贷限售政策政策内容首套房首付比例为30二套房首付比例为40三套房全款付清贷款年限最高为30年在公积金贷款方面职工家庭购买第二套住房申请住房公积金个人住房贷款的最低首付比例由40到30限贷在利率方面居民家庭购买普通自住房的首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点限售凡在主城区范围内新购买的新建商品住房和二手住房须取得不动产权证满2年后才能上市交易资料来源重庆市住房和城乡建设委员会中银证券2022年重庆先后从商业贷款的支持群体房产套数认定放宽了限贷两次主动调整公积金贷款政策促进市场成交的决心比较明显展望2023年我们认为在中央经济工作会议的积极定调下一方面全国层面的需求端放宽政策可期另一方面重庆是否会继续调整政策也值得期待25购房客以自住小户型为主本地购房客居多根据我们对重庆当地房地产中介到家了房产的调研得知由于受到疫情防控影响重庆近几年购房客以本地人居多占比约9成及以上以自住需求为主投资需求较弱新房成交面段主要集中在90平以下原因在于契税税率以90平米为界进行划分缴纳二手房成交的面积段主要集中在120平以下原因在于购房客存在改善需求2023年2月8日春节返乡楼市调研系列二1425开发商格局以外地房企为主TOP10房企集中度提升目前市场以外地房企为主本地房企以金科龙湖等为代表抢占市场份额根据锐理数据显示2022年大重庆范围内房企销售集中度呈现稳中有涨TOP10集中度涨幅最显著市占扩大4个百分点至37在市场调整期购房者更追逐头部企业的品牌信誉度使销售呈现强者更强的马太效应TOP11-30企业市占率20梯队内市场份额竞争激烈企业间卡位竞争强从TOP30房企类型来看仍以民企为主TOP10结构稳固TOP11-30民企比重进一步扩大优质民企仍在积极发力本土企业金科龙湖海成依靠产品力和口碑积持续抢占市场份额昕晖中梁依托前期布局优势项目销售向好企业竞争格局中央国企与民企发展策略稍有不同区别于民企多侧重大重庆的全面布局央国企多聚焦中心城区的深耕锁定核心单边发力如招商蛇口保利华润置地等企业在大重庆范围内持续在中心城区内落地项目以行业口碑和过硬的产品实力抢占市场份额兑现业绩图表262022年大重庆范围内房企业绩集中度呈现稳中有涨TOP10集中度涨幅最显著资料来源锐理数据中银证券2023年2月8日春节返乡楼市调研系列二153项目调研31万科城市花园重庆新房热度榜首去化率达609项目目前为重庆新房热度榜首位于重庆渝北两江新区中央公园公园东路由知名房企万科集团操刀以城市级邻里中心首期呈现打造形成了一个总占地约493亩建筑体量为约50万方的大社区容积率仅约144主要以洋房小洋楼大城院墅为主该楼盘重磅感合力明显区域上中央公园北价值高地品牌上城市花园系是其内部灯塔级项目资源上配套齐全公园交通都不错产品上无论是低容积率还是纯粹性都做得可圈可点图表27万科城市花园位于中央公园公园东路周边将形成4横4纵3轨的立体交通网络资料来源草根调研中银证券2023年2月8日春节返乡楼市调研系列二16图表28项目规划有3期其中还包括中学规划用地和5万方商业用地资料来源草根调研中银证券根据我们的草根调研项目依托重庆向北30时代理念的中央公园进行打造项目热度居高不下由于1地理优势中央公园向北连接水土至龙兴向南接驳观音桥解放碑向西连通悦来向东连接机场中央公园片区内目前的主要发展区域以悦港大道为轴线的低密宜居生态居住区一线房企持续进驻主要规划洋房别墅加之北区7大万亩城市公园加持中央公园北区的人居价值日益凸显2低密优势重庆万科城市花园的平均容积率为144对比中央公园12个项目的容积率最高约27最低14在14区间的容积率只有2家其中一家就是万科城市花园3生态优势中央公园约占地2300亩中央公园北在建和规划的公园多达7个总面积接近1万亩包括已投用及在建中的鹿山公园观音公园中原山公园以及规划中的花石沟公园双桥溪公园后河公园万家山公园向阳公园等4交通优势未来项目周边将形成4横4纵3轨的立体交通网络横向有悦港北路悦港大道及椿萱大道可直达到国际博览中心新牌坊也处于这条直线上纵向有桃源大道春华大道及公园东路连接机场路与汽博圈金港购物中心还有三条轻轨运营在建及规划中的10号线9号线14号线出行简单方便从实地调研了解到对比去年春节期间的销售情况今年春节期间到访量和购房热度有明显提升购房者以改善居住环境和周边上班方便为目的选购此楼盘开发商推出备案价打折和契税减免等优惠活动目前项目主推建面约101-131平米花园洋房建面约88-99平米小高层总价约119万起190万止建面约140平米大城院墅总价约210万起约260万止截至目前2023年1月31日共开出房源919套总去化率为609其中小高层318套占比346去化率约7205洋房493套占比536去化率约708别墅108套占比118去化率约620销售均价16000元平开盘时间2020年6月20日竣工时间2024年3月30日项目位置两江新区中央公园公园东路总占地面积3288万方总建筑面积475万方容积率1442023年2月8日春节返乡楼市调研系列二17开发商重庆悦畔置业有限公司物业公司成都万科物业服务有限公司物业费小高层26元平米月洋房物业费3元平米月别墅物业费42元平米月楼层状况小高层9-14层洋房7-8层别墅5层周边商业缤纷商业配套繁华触手可及约38km即达两江国际商务中心包括约30万方时尚轻奢购物中心重庆大悦城预计年底开业约60万方情景式购物中心龙湖中央公园天街约50万方轻奢商业天地吾悦广场等吃喝玩乐购及办公一站式解决1公里范围内规划有约60万方的商业用地步行即可抵达周边医疗两所三甲医院优质医疗服务渝北区人民医院三甲已投入使用渝北中医院在建中三甲周边教育全龄段教育孩子成长无忧区域汇聚渝北区巴蜀小学空港新城人和街小学两江小学重庆市第八中学渝北中学数据谷中学等名校周边规划4所中小学用地自建公立幼儿园图表29万科地产跟随重庆发展全域布局核心圈资料来源草根调研中银证券2023年2月8日春节返乡楼市调研系列二18图表30项目周边配套正在加速落地中资料来源草根调研中银证券32招商18721872系列首入西南片区去化率达644该项目聚合三轨道五大商圈彩云湖公园四大医疗等城市级配套居九龙核心打造多元业态约40万方综合体大城项目分四期开发其中一二三期规划为住宅街区商业其中住宅约30万方街区商业约3万方四期为商业商务约26万方目前该楼盘仅推出一期图表31招商1872聚合三轨道五大商圈彩云湖公园四大医疗等城市级配套资料来源草根调研中银证券2023年2月8日春节返乡楼市调研系列二19图表32项目沙盘资料来源草根调研中银证券项目通过运用3D建模技术将社区中细节在内的所有元素完整呈现出来让购房者更了解自己选购的房源全屋精装高配拥有空间艺术智慧收纳智能安防人性居住健康保障6大臻装体系三房配置中央空调四房奢配中央空调地暖新风等三大系统从实地调研了解到招商集团深耕重庆十余年得到重庆人民认可该楼盘周边配套成熟以及地处中心片区近期购房者仍然以本地为主占比超九层主要由于自住刚需购置此楼盘对比春节前到访量和购房热度持续上升首开推出1号楼3号楼共4个户型1号楼为3梯6户建面为89平米和100平米套内71平米和79平米总价区间为148-186万3号楼为2梯4户建面128平米和141平米套内100平米和111平米总价区间为216-280万截至目前2023年1月31日共开出250套房源其中1号楼150套去化率为约6933号楼100套去化率为约570总去化率约644可以看出目前的购房客偏向购买小户型为主满足居住需求的同时价格控制在可接受范围内销售均价16500元平开盘时间2020年12月10日竣工时间2025年6月30日一期项目位置重庆市九龙坡区石桥铺5号线巴山站总占地面积1155万方总建筑面积3575万方容积率30开发商重庆招商置远房地产开发有限公司物业公司招商局积余产业运营服务股份有限公司物业费32元平方米月楼层状况26层2023年2月8日春节返乡楼市调研系列二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