1月销售表现平淡，市场热度不振。2023年1月，30城新房销售面积870.57万平，同比增速为-40.02%，环比增速为-39.54%，成交套数77023套，同比增速为-39.27%，环比增速为-37.96%，本月成交面积和套数回落，同比环比齐跌。1月传统淡季叠加春节假期，返乡潮和旅游热致使购房需求不振，房企推盘节奏放缓、营销积极性不高，整体市场表现较为平淡，成交规模创近三年同月度最低水平。一线城市呈现较强韧性，与去年春节月成效规模基本持平；核心热门二线城市需求在宽松政策、促销手段和疫情管控接触等多重刺激下市场表现基本平稳，成交规模与同期基本持平；弱二线城市内部出现市场出现分化，郑州、青岛等城市成交暂未止跌，重庆、天津等部分城市则出现回暖迹象。
　　2022年度房地产行业业绩承压。截止至2023年2月3日，房地产板块共有69家A股上市房企披露2022年度业绩预告，多数房企表现不及预期，共有40家房企预计出现归母净利润亏损，其中6家房企亏损百亿以上；共有50家房企归母净利润同比下降，其中19家房企同比降幅超100%；69家上市房企净利润亏损突破千亿规模，约为1139-1569亿元，其中4家房企为首亏。根据业绩预告，上市房企业绩下降的主要原因有：1）基本面下行趋势下，计提跌价准备；2）受前期限价和高地价的影响，项目利润率持续下滑，影响结算毛利率下行；3）销售费用和费用利息成本上升；4）疫情和主动减租影响，持有物业出租收益减少等。
　　供给侧政策继续发力，多措并举支持行业平稳发展。1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。1月10日，央行、银保监会联合开会提出，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，围绕四个方面，重点推进21项工作任务。我们认为促进房地产与金融的正常循环是之后政策发力重点方向：“资产激活”重在“保交楼”和“稳销售”；“负债接续”在增量和存量两方面优化优质房企现金流；“权益补充”对应“第三支箭”，发展公司制房地产投资信托基金为新亮点；“预期提升”体现在购房者的预期及房企的预期两方面。
　　投资建议：随着供给侧政策不断发力，保主体进程加速，目前市场的关注点逐渐转移到需求端政策。短期内看好供需两端政策共振带来的板块修复行情，中长期的机会来自于拿地利润率和市占率的提升。2023年行业供给侧出清还未结束，格局在曲折的修复路径中不断重塑，政策并不是无差别托底，房企分化逻辑加强，未来优质的资源将不断向头部房企聚集。我们建议关注两条主线：1）强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企：保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、滨江集团（002244 ）、建发股份（600153）、华发股份（600325）；2）母公司稳定经营的优质物管公司：招商积余（001914）、万物云（2602）。
　　风险提示：基本面数据恢复不及预期、房价超预期下行等风险。

研究报告全文：行业动态报告房地产2023年2月6日tablemain公司深度报告模板行业基本面仍在筑底集中供地规则优化房地产行业1月行业动态报告推荐维持评级核心观点1月销售表现平淡市场热度不振2023年1月30城新房销售面分析师积87057万平同比增速为-4002环比增速为-3954成交套王秋蘅数77023套同比增速为-3927环比增速为-3796本月成交861080927618面积和套数回落同比环比齐跌1月传统淡季叠加春节假期返wangqiuhengyjchinastockcomcn乡潮和旅游热致使购房需求不振房企推盘节奏放缓营销积极性分析师登记编码S0130520050006不高整体市场表现较为平淡成交规模创近三年同月度最低水平特别鸣谢实习生李慕尧一线城市呈现较强韧性与去年春节月成效规模基本持平核心热门二线城市需求在宽松政策促销手段和疫情管控接触等多重刺激下市场表现基本平稳成交规模与同期基本持平弱二线城市内部出现市场出现分化郑州青岛等城市成交暂未止跌重庆天津等部分城相对沪深300表现图市则出现回暖迹象沪深300房地产2022年度房地产行业业绩承压截止至2023年2月3日房地产板1000500块共有69家A股上市房企披露2022年度业绩预告多数房企表现不000及预期共有40家房企预计出现归母净利润亏损其中6家房企亏损-500-1000百亿以上共有50家房企归母净利润同比下降其中19家房企同比-1500降幅超10069家上市房企净利润亏损突破千亿规模约为1139-1569-2000-2500亿元其中4家房企为首亏根据业绩预告上市房企业绩下降的主-3000要原因有1基本面下行趋势下计提跌价准备2受前期限价和-3500高地价的影响项目利润率持续下滑影响结算毛利率下行3销售2022-01-042022-01-192022-02-032022-02-182022-03-052022-03-202022-04-042022-04-192022-05-042022-05-192022-06-032022-06-182022-07-032022-07-182022-08-022022-08-172022-09-012022-09-162022-10-012022-10-162022-10-312022-11-152022-11-302022-12-152022-12-302023-01-142023-01-29费用和费用利息成本上升4疫情和主动减租影响持有物业出租收资料来源Wind中国银河证券研究院益减少等供给侧政策继续发力多措并举支持行业平稳发展1月5日央相关研究行银保监会发布通知决定建立首套住房贷款利率政策动态调整银河地产12月行业动态报告销售改善翘尾机制1月10日央行银保监会联合开会提出要有效防范化解回升稳地产多措并举优质头部房企风险实施改善优质房企资产负债表计划围绕四个银河地产11月行业动态报告土地市场小方面重点推进21项工作任务我们认为促进房地产与金融的正常步快跑政策多重利好房企融资支持力度升循环是之后政策发力重点方向资产激活重在保交楼和稳级销售负债接续在增量和存量两方面优化优质房企现金流权益补充对应第三支箭发展公司制房地产投资信托基金为新银河地产10月行业动态报告银十缺席业绩分化二十大强调加快住房制度建设亮点预期提升体现在购房者的预期及房企的预期两方面投资建议随着供给侧政策不断发力保主体进程加速目前市场的银河地产9月行业动态报告金九弱修复政策组合拳释放积极信号关注点逐渐转移到需求端政策短期内看好供需两端政策共振带来的板块修复行情中长期的机会来自于拿地利润率和市占率的提升2023银河地产8月行业动态报告销售处于弱复苏年行业供给侧出清还未结束格局在曲折的修复路径中不断重塑政状态板块中期业绩承压策并不是无差别托底房企分化逻辑加强未来优质的资源将不断向银河地产7月行业动态报告销售艰难复苏头部房企聚集我们建议关注两条主线1强信用厚土储优布局热点城市土地市场热度回升的全国性布局房企和确定性强的区域性房企保利发展600048金地集团600383招商蛇口001979万科A000002滨江集团银河地产6月行业动态报告销售在分化中复002244建发股份600153华发股份6003252母公司稳苏路径或较以往更加曲折定经营的优质物管公司招商积余001914万物云2602风险提示基本面数据恢复不及预期房价超预期下行等风险wwwchinastockcomcn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明行业动态报告房地产行业目录一行业基本面情况跟踪1一销售跟踪1月传统淡季叠加春节假期市场整体表现平淡11营销推盘力度减弱销售规模近三年同月最低12去化周期延长仍在高位徘徊2二土地跟踪集中供地走向灵活土地成交低位徘徊21集中供地规则不断优化22市场分化延续核心城市韧性较强33民企拿地持续收缩国企储备不断扩充4二房地产板块财报分析4一利润表业绩表现不佳归母净利润持续缩减财务费率明显升高5二资产负债表预收账款覆盖率仍大于1行业持续分化6三现金流量表销售回款未见改善投资活动现金流出扩大8四2022年度业绩预告行业业绩承压9三供给侧政策持续发力多措并举保平稳发展11一多部门全方位措施支持房地产行业风险防范11二因城施策持续深化各地调控节奏趋缓16四房地产行业在资本市场中的表现情况18一LPR本月维持不变18二房地产行业PE波动中修复PB仍处于历史低位191房地产板块PEPB估值比较192房地产板块与各行业PEPB估值比较193物业管理版块市场表现204物管个股表现20五投资建议21六风险提示21插图目录22表格目录23请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明行业动态报告房地产行业一行业基本面情况跟踪一销售跟踪1月传统淡季叠加春节假期市场整体表现平淡1营销推盘力度减弱销售规模近三年同月最低1月销售表现平淡市场热度不振2023年1月30城新房销售面积87057万平同比增速为-4002环比增速为-3954成交套数77023套同比增速为-3927环比增速为-3796本月成交面积和套数回落同比环比齐跌2022年下半年以来30城销售面积累计同比降幅持续收窄由6月份的-3531收窄至12月份的-2850本月同比降幅拉大至40021月传统淡季叠加春节假期返乡潮和旅游热致使购房需求不振房企推盘节奏放缓营销积极性不高整体市场表现较为平淡成交规模创近三年同月度最低水平分一二三线城市来看一二三线成交面积分别为23009万平米46518万平米17530万平米同比增速分别为-3140-4393-3876环比增速分别为-2020-4378-4591一线城市呈现较强韧性与去年春节月成效规模基本持平北京市场积极性较高受疫情缓和政策频发和房企加快推盘的多重刺激带动一线城市楼市热度回升核心热门二线城市需求在宽松政策促销手段和疫情管控接触等多重刺激下市场表现基本平稳成交规模与同期基本持平而弱二线城市内部出现市场差异郑州青岛等城市成交暂未止跌整体市场仍弱于2022年重庆天津等部分城市则出现回暖迹象客户信心稳步修复图130大中城市新房成交面积情况万平方米图230大中城市新房成交套数情况套30大中城市月成交面积30大中城市商品房成交套数当月值35003000003000250000250020000020001500001500100000100050050000002019-042019-092020-022020-072020-122021-052021-102022-032022-082023-012019-042019-092020-022020-072020-122021-052021-102022-032022-082023-01资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院图330大中城市月成交面积同比及环比图4重点一二三线城市成交面积环比30040030大中城市成交面积同比30大中城市成交面积环比一线城市成交面积环比二线城市成交面积环比350三线城市成交面积环比250300200250150200100150100505000-50-50-100-1002019-052021-012021-052021-112022-032019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-032021-072021-092022-012022-052022-072022-092022-112023-012019-03资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明1行业动态报告房地产行业2去化周期延长仍在高位徘徊截至2023年1月31日十大城市的去化周期为1461月较上月035去化周期环比245同比4129去化周期继续拉长同比出现明显增长楼市库存消化压力较大本月去化周期拉长主要受春节购房需求薄弱和房企春节营销力度低等因素影响分线来看一线城市去化周期维持稳定水平二线城市库存去化继续拉长从去化程度来看一线城市相比二线城市去化相对较快存销比分别为12781611分别较上月009056图5十大城市可售面积及存销比图6一线4城可售面积及存销比十大城市可售面积万平方米一线4城可售面积万平方米十大城市商品房存销比面积当月值十大城市商品房存销比面积一线城市当月值1000025400020900035001880002016300070001460001525001250002000104000101500830006100020005410005002000017-0717-1018-0118-0418-0718-1019-0119-0419-0719-1020-0120-0420-0720-1021-0121-0421-0721-1022-0122-0422-0722-1023-0117-0717-1018-0118-0418-0718-1019-0119-0419-0719-1020-0120-0420-0720-1021-0121-0421-0721-1022-0122-0422-0722-1023-01资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院图7二线6城可售面积及存销比二线6城可售面积万平方米十大城市商品房存销比面积二线城市当月值70002560002050001540003000102000510000017-0717-1018-0118-0418-0718-1019-0119-0419-0719-1020-0120-0420-0720-1021-0121-0421-0721-1022-0122-0422-0722-1023-01资料来源wind中国银河证券研究院二土地跟踪集中供地走向灵活土地成交低位徘徊1集中供地规则不断优化随着土地市场下行2022年部分城市集中供地更加灵活供地批次增加到四轮五轮多批次2022年年初青岛济南重庆和武汉等城市明确提出2022年集中供地将分为四批次进行并公布了各批次土地供应的大致时间节点6月北京也提出上半年完成第二批商品住宅用地集中供应下半年再完成两批供地2022全年22个集中供地重点城市中无锡南京苏州等17个城市完成第四批次集中供地17城共计推出210宗地其中成交199宗地底价成交168宗地底价成交率达8442较三轮土拍有所增加触限成交22宗地触限成交率1055较三轮2550pct但不及同年一轮二轮四轮供地参与率已超80除此之请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明2行业动态报告房地产行业外无锡苏州南京全年集中供地增加至五轮武汉则增加至六轮四城共计推出住宅用地71宗地其中61宗已成交底线成交率75值得注意的是地方国资在年末供地中的托底作用仍未动摇南京第四批次供地亦全部由地方国资揽下成都武汉苏州第四批次集中供地中70以上的地价款都是由当地国资平台所贡献图8第四批土拍22城溢价成交率图9第四批土拍22城成交与流拍情况成交宗数溢价成交宗数成交宗数终止挂牌宗数流拍宗数454540403535303025252020151510105500无锡苏州南京深圳北京杭州武汉上海福州成都广州天津青岛合肥济南厦门长沙无锡苏州南京深圳北京杭州武汉上海福州成都广州天津青岛合肥济南厦门长沙资料来源中指研究院中国银河证券研究院资料来源中指研究院中国银河证券研究院图10第四批土地供应量万方图11第五批土地供应量万方第四批供应体量万方第五批供应体量万方1401009012080100706080506040403020201000无锡苏州南京深圳北京杭州武汉上海福州成都广州天津青岛合肥济南厦门长沙无锡苏州南京武汉资料来源中指研究院中国银河证券研究院资料来源中指研究院中国银河证券研究院2市场分化延续核心城市韧性较强2022年全年集中供地已全面收官土地市场热度整体热度不高参与集中供地的22城成交的地块中九成以上的都采用了限地价的方式折算成溢价率普遍要求在15以下部分地块溢价要求在10以内直接导致房企拿地溢价率的走低在整体低溢价率的格局下城市热度和价格分化成为本年度土地市场特点之一具体来看房企回归一二线城市拿地成为主流而2022年诸多房企所聚焦城市范围进一步收窄北京上海深圳杭州厦门等核心城市成为房企拿地重点关注地区土拍市场保持稳定各批次企业参与积极性相对较高供地完成率和溢价率领先其他城市南京青岛二批次开始加大推地量苏州无锡南京发布四批次土地公告这部分城市供地计划完成率均在六成以上而武汉沈阳重庆郑州长春政府推地信心不足其中沈阳长春未发布2022年三批次土地公告全年供地计划完成率均在四成以下长春重庆不足三成2023年1月正值岁末年初重点城市土地市场集中供应接近停摆仅宁波一城参与集中土拍全国土地市场成交规模降至历史低位成交地块的溢价率均在10以下整体市场请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明3行业动态报告房地产行业热度依旧处于低位拿地仍以城投托底为主要支撑手段参与主体走向单一化部分中心区域地块城投托底比例也超过半数预计2023年土地市场热度仍将低位波动市场热度仍将持续分化核心城市核心区域的优质板块仍将是房企拿地的重点关注对象图12第四批土拍成交金额及均价图13第五批土拍成交金额及均价第四批成交建筑面积万方成交金额亿元第五批成交建筑面积万方成交金额亿元300平均楼面价元平方米45000250平均楼面价元平方米1800040000160002502003500014000200300001200015025000100001502000080001001001500060004000100005050200050000000无锡苏州南京武汉无锡苏州南京深圳北京杭州武汉上海福州成都广州天津青岛合肥济南厦门长沙资料来源中指研究院中国银河证券研究院资料来源中指研究院中国银河证券研究院3民企拿地持续收缩国企储备不断扩充2022年以来民企拿地意愿进一步减弱央国企地方国资成为拿地主力在第一轮集中土拍中中央性地方性国企拿地活跃拿地份额明显提升国企拿地权益面积占总面积比重及权益金额占总金额比重分别为70277050分别较2021第一批集中供地1216pct1158pct二轮集中土拍中国企拿地权益面积占比及权益金额占比分别为81198245分别较2022第一批集中供地1092pct1195pct三批次占比仍在八成以上但值得注意的是首批次二批次央国企拿地金额占比均在四成以上二批次甚至近五成而三批次央国企拿地占比却降至三成央国企拿地渐显乏力地方国资拿地比重提升至53如福州无锡2022年以来地方国资拿地金额占比均在五成以上三批次在九成左右根据目前开展的集中供地来看房企拿地呈现出国增民减的整体特征对市场竞争强的经营性国央企迎来了更好的发展契机对于业绩优良的民营企业持续稳健经营也能在市场筑底阶段找到属于自己的发展机会市场将迎来格局调整预计市场出清格局优化后销售和拿地会企稳图142022年各轮次国企民企拿地权益面积图152022年各轮次国企民企拿地权益金额国企民企国企民企500016004500140040001200350030001000250080020006001500400100050020000一轮二轮三轮四轮一轮二轮三轮四轮资料来源中指研究院中国银河证券研究院资料来源中指研究院中国银河证券研究院二房地产板块财报分析请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明4行业动态报告房地产行业一利润表业绩表现不佳归母净利润持续缩减财务费率明显升高2022前三季度A股房地产板块总营业入分别为1676008亿元同比-1292较上年同期增速下降3624pct2022前三季度实现归母净利润22657亿元增速为-7229较上年同期增速下降4091pctA股房地产板块营收较去年同期大幅下跌业绩表现不佳归母净利润持续缩减且第三季度营收与业绩下跌趋势并未有效扭转2022前三季度房地产销售费用率管理费用率财务费用率分别为277和350384同比-006pct-022pct087pct整体三费率为1025同比增加083pct管理费用率较去年同期下降A股房企对成本管控和内部组织优化管理效果显现财务费用率明显升高与部分企业货款回笼不及时资金流动性不足需要借入资金行业下行企业融资难度增加融资成本走高相关2022前三季度销售毛利率和净利率分别为1847和304较上年同期分别下降214pct和313pct全面延续2018年以来的下行趋势毛利率和净利率均下滑主要在于1前几年土地市场景气度较高房企整体拿地价格攀升在18年左右房企高价拿地加杠杆的后果开始体现高价地结转的影响仍在持续传导低利润项目结算仍较为集中2基于各类负面因素影响叠加房企承受较大去化压力营销端口普遍采取打折促销的方式加速去化3重点一二线城市的限价监管依旧严格较高的地价房价比进一步压缩项目的利润空间毛利率下降已成为行业主要趋势4房企对行业市场预期下行在财务报表中计提了数额较大的资产减值准备5市场下行所带来投资物业存货等账面价值缩水也都在冲击着企业的盈利能力短期来看市场仍处于筑底盘整阶段盈利仍将继续承压长期来看随着各地宽松政策在中央的背书下逐渐推行企稳回升的预期预计助推房企盈利修复图16房地产行业营业总收入及同比增速图17房地产行业归母净利润及同比增速营业总收入亿元同比归属母公司股东的净利润亿元同比3500035250050300003040200025302500020150020200001510150001000100100005-1050050000-20050-30资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明5行业动态报告房地产行业图18房地产行业销售毛利率及销售净利率图19房企销售费用率管理费用率及财务费用率销售毛利率销售净利率销售费用率管理费用率财务费用率454184234037914074093753763853843374403713723242348350353213312233533533833235316296130228302745300297296290297302680272527828327730273278252261257283252312482073252172282392061200213184720201476132615115912441224151046112095793610121010617055256304000资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院二资产负债表预收账款覆盖率仍大于1行业持续分化2022年前三季度A股房企预收账款为3543286亿元同比减少6962022前三季度预收账款合计覆盖2021年全年营收的117倍房企财务安全性及未来潜在业绩增长仍有保障2021行业预收账款增速保持上涨2016-2020年增速持续下跌结束同比增速出现抬头趋势2022年受房企风险暴露行业预期下行市场销售不利去化效果不良疫情反复冲击的影响预收账款规模扩张较去年同期有所收缩在外部不稳定性不确定性因素增多及国内疫情反复背景下房地产仍承受较大压力伴随9月中央政策集中出台预计市场活跃度逐步提升带动房企预收账款缓慢回升2022前三季度行业资产负债率为7899较同期-009pct三道红线方面我们跟踪了44个地产开发公司的情况22H1踩中三道红线的共有6家同比减少1家踩中两道红线有12家同比增加1家踩中一道红线有10家同比减少5家稳居绿档共16家同比增加5家绿档房企数量大幅增加释放出行业整体趋势改善的积极信号红档房企多以出现债务展期或违约资金压力较大在三条红线的融资监管下房企积极降低杠杆水平预计后续季度行业杠杆率还将迎来更大幅度的下降图20房地产行业净负债率图21房地产行业资产负债率净负债率资产负债率16082136138798179631401297924791479307908125128125126125807871789912011311012078765676999310076745774917673248073747161607240702068066资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明6行业动态报告房地产行业图22房地产行业预收账款及同比增速预收账款包括合同负债同比400005035000403000030250002000020150001010000050000-10资料来源wind中国银河证券研究院表1A股部分房企三道红线情况剔除预收款剔除预收款货币资金净负债率是项后的资产现金短债比证券代码证券简称净负债率项后的资产踩线数短期债务否踩线负债率是否是否踩线负债率踩线住宅开发000002SZ万科A442968651770000000069SZ华侨城A709867552190000000517SZ荣安地产220966483490000001979SZ招商蛇口470063121940000002244SZ滨江集团607867621500000600048SH保利发展730267701910000600162SH香江控股312464321140000600325SH华发股份790266281490000600383SH金地集团548666461390000600657SH信达地产943168011010000601155SH新城控股438568371120000000031SZ大悦城937771141300101000615SZ奥园美谷549752740660011000656SZ金科股份755369090360011000718SZ苏宁环球164337030420011000926SZ福星股份401160550670011600077SH宋都股份-101476692540101000961SZ中南建设880380330510112002146SZ荣盛发展846675570410112002314SZ南山控股1108671771151102600376SH首开股份1388371602191102600466SH蓝光发展-69978106350080112600606SH绿地控股883481250440112请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明7行业动态报告房地产行业601588SH北辰实业1081570451241102000667SZ美好置业1104982140201113000671SZ阳光城2102285740191113000732SZST泰禾7763093390031113000736SZ中交地产2125382120341113600185SH格力地产1767271610251113600340SH华夏幸福11758295110181113商业地产000402SZ金融街1512569830771012000608SZ阳光股份131532650830011600007SH中国国贸-12722894218150000600823SH世茂股份590561910220011园区600463SH空港股份528650050110011600515SH海南机场5143600315640000600604SH市北高新1104159450141012600639SH浦东金桥179651411650000600648SH外高桥945769650870011600663SH陆家嘴1528168570191012600736SH苏州高新1409970883071102600895SH张江高科1046761770391012601512SH中新集团279242571650000600848SH上海临港653760611630000资料来源Wind中国银河证券研究院三现金流量表销售回款未见改善投资活动现金流出扩大2022年前三季度A股房企期内内销售商品提供劳务收到的现金为1688692亿元同比-3143现金流净额为-236795亿元表现为现金净流出流入额同比下降611分类来看经营活动现金流量净额为94667亿元同比-46872022年第三季度受疫情反复房企风险暴露购房需求收缩影响传统销售旺季优势并未凸显销售疲软导致回款大幅减少投资活动现金流量流出为97297亿元同比-4889筹资活动现金流净流出234164亿元同比下降243筹资活动现金流出扩大趋势得到及时遏制随着中央对房地产行业金融的支持优质企业占据更大市场份额市场信心逐渐回复筹资资金或可见好转请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明8行业动态报告房地产行业图23房企现金流量及同比增速图24房企销售商品提供劳务收到的现金及增速经营活动产生的现金流量净额亿元销售商品提供劳务收到的现金亿元同比投资活动产生的现金流量净额亿元4000060筹资活动产生的现金流量净额亿元50同比3500040600043000030400002500020200020000100-4150000-2000-8-1010000-4000-20-125000-6000-30-8000-160-40资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院四2022年度业绩预告行业业绩承压截止至2023年2月3日中信房地产板块共有69家A股上市房企披露2022年度业绩预告多数房企表现不及预期共有40家房企预计出现归母净利润亏损其中6家房企亏损百亿以上共有50家房企归母净利润同比下降其中19家房企同比降幅超10069家上市房企净利润亏损突破千亿规模约为1139-1569亿元其中4家房企为首亏根据业绩预告上市房企业绩下降的主要原因有1基本面下行趋势下计提跌价准备2受前期限价和高地价的影响项目利润率持续下滑影响结算毛利率下行3销售费用和费用利息成本上升4疫情和主动减租影响持有物业出租收益减少等我们认为上一年度业绩主要反映此前企业的经营状况行业政策环境和房企融资环境的改善是行情主要催化剂中期维度的集中度提升和盈利企稳回升的预期下头部房企将享有更高估值溢价表2A股部分房企业绩预告情况净利润同比增长净利润同比增长证券代码证券简称披露日期净利润上限净利润下限预告类型上限下限000007SZ全新好2023-01-19010007-7523-8349预减000014SZ沙河股份2023-01-192602306340554935预增000031SZ大悦城2023-01-30-2780-2980-268581-287184首亏000042SZ中洲控股2023-01-31077051-6283-7522预减000046SZ泛海控股2023-01-31-7000-1000037801115续亏000056SZ皇庭国际2023-01-31-1500-2250-2961-9441续亏000069SZ华侨城A2023-01-31-8000-11000-31058-38954首亏000540SZ中天金融2023-01-20-12500-13900-9482-11664续亏000558SZ莱茵体育2023-01-19-030-04468155329续亏000560SZ我爱我家2023-01-31-240-330-24461-29884首亏请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明9行业动态报告房地产行业000573SZ粤宏远A2023-01-14048032-6587-7724预减000608SZ阳光股份2023-01-31-280-420-53566-75349首亏000609SZ中迪投资2023-01-31-270-4302813-1446续亏000620SZ新华联2023-01-31-2365-241539253797续亏000631SZ顺发恒业2023-01-3018314392005000预增000656SZ金科股份2023-01-31-9500-19000-36385-62769首亏000667SZ美好置业2023-01-31-1100-160058844014续亏000671SZ阳光城2023-01-31-8000-11000-1508-5824续亏000732SZST泰禾2023-01-31-3906-5285267-3168续亏000736SZ中交地产2023-01-31035035-8536-8536预减000809SZST新城2023-01-18-023-02583768234续亏000838SZ财信发展2023-01-31-180-36075665133续亏000863SZ三湘印象2023-01-20031031-7268-7268预减000886SZ海南高速2023-01-312612204080532824预增000918SZ嘉凯城2023-01-31-970-97023562356续亏000961SZ中南建设2023-01-31-7500-9000-12180-16610续亏000965SZ天保基建2023-01-31030020-3941-5960预减001979SZ招商蛇口2023-01-0746003800-5565-6336预减002016SZ世荣兆业2023-01-31188128-7343-8198预减002133SZ广宇集团2023-01-30125085-6169-7395预减002146SZ荣盛发展2023-01-31-19000-25000-28342-40450续亏002188SZ中天服务2023-01-31065050-5650-6654预减002208SZ合肥城建2023-01-31450300-4868-6579预减002285SZ世联行2023-01-20-260-38076976634续亏002305SZ南国置业2023-01-20-700-100037231034续亏002377SZ国创高新2023-01-20-480-68057223940续亏200056SZ皇庭B2023-01-31-1500-2250-2961-9441续亏300947SZ德必集团2023-01-20035026-6643-7506预减600067SH冠城大通2023-01-310750501076810512扭亏600077SH宋都股份2023-01-31-1000-1500-15381-28071续亏600094SH大名城2023-01-311701421412613447扭亏600159SH大龙地产2023-01-31-168-168-26585-26585首亏600185SH格力地产2023-01-31-2386-2863-84424-99309首亏600223SH鲁商发展2023-01-31054018-8500-9500预减600239SHST云城2023-01-31-690-830-3609-6371续亏600246SH万通发展2023-02-01-280-416-25150-32508首亏600266SH城建发展2023-01-14-791-1092-22336-27023首亏600322SH天房发展2023-01-31-293-44084117613续亏600340SH华夏幸福2023-01-31160011001041010282扭亏600376SH首开股份2023-01-31-1000-1500-24445-31667首亏600393SH粤泰股份2023-01-31-1165-1165-4121-4121续亏请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明10行业动态报告房地产行业600463SH空港股份2023-01-31-023-034871-3495续亏600466SH蓝光发展2023-01-31-21937-21937-5857-5857续亏600565SH迪马股份2023-01-14-2950-2950-4365-4365续亏600606SH绿地控股2023-01-3120002000-6800-6800预减600622SH光大嘉宝2023-01-31075050-7947-8631预减600658SH电子城2023-01-07680470205360138852预增600663SH陆家嘴2023-01-311306958-6971-7778预减600675SH中华企业2023-01-31024016-9700-9800预减600684SH珠江股份2023-01-31-1760-1760-276667-276667首亏600692SH亚通股份2023-01-31005004-8904-9079预减600716SH凤凰股份2023-01-31-355-426-110580-130696首亏600743SH华远地产2023-01-31-3500-3900-42281-48256续亏600748SH上实发展2023-01-31151101-7156-8104预减600823SH世茂股份2023-01-31-3840-5760-49958-69937首亏601155SH新城控股2023-01-313779630-7000-9500预减601588SH北辰实业2023-01-31-1484-1674-83239-92589首亏900932SH陆家B股2023-01-311306958-6971-7778预减900940SH大名城B2023-01-311701421412613447扭亏资料来源Wind中国银河证券研究院三供给侧政策持续发力多措并举保平稳发展一多部门全方位措施支持房地产行业风险防范防范化解优质头部房企风险支持系统重要性的优质房企1月10日央行银保监会联合开会提出要有效防范化解优质头部房企风险实施改善优质房企资产负债表计划1月13日新华社报道称有关部门起草了改善优质房企资产负债表计划行动方案围绕资产激活负债接续权益补充预期提升四个方面重点推进21项工作任务引导优质房企资产负债表回归安全区间推动行业向新发展模式平稳过渡行动方案明确合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期同时完善针对30家试点房企的三线四档规则在保持规则整体框架不变的基础上完善部分参数设置在金融政策不断完善的过程中房企资金的灵活性也将大幅提高房企预期的提升有助于土地市场的企稳期待供需两侧政策对市场预期与信心进行扭转保交楼与稳销售具有连贯性购房者信心的恢复将在极大程度上促进销售的复苏风险的收敛是销售复苏的基础后续的企稳节奏还需要需求侧政策的进一步支持首套住房贷款利率政策动态调整机制逐步落实1月5日央行银保监会发布通知决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限地方政府按照因城施策原则可自主决定自下一个季度起阶段性维持下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限符合条件的城市下调或取消利率下限将直接大幅降低购房者的财务成本从而拉动刚需购房者的需求推动部分城市的房地产市场走向复苏首套住房贷款利率政策动态调整机制的落实体现了因城施策的精准性新政对于阶段性放宽利率下限的城市条件限请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明11行业动态报告房地产行业制较为严格符合条件的城市数量有限主要集中在三四线城市和弱二线城市动态机制的建立有助于拉动该部分城市市场情绪的升温动态机制兼顾稳定性和灵活性为各地充分运用政策工具箱稳定市场预期提振消费需求促进房地产市场平稳健康发展提供了政策基础全国住房和城乡建设工作会议明确增信心防风险促转型的政策思路1月17日全国住房和城乡建设工作会议在北京以视频形式召开会议总结回顾2022年住房和城乡建设工作与新时代10年住房和城乡建设事业发展成就分析新征程上面临的形势与任务部署2023年重点工作会议强调要在稳中开好局在进上下功夫推动住房和城乡建设事业高质量发展迈出新步伐重点抓好增信心防风险促转型为主线促进房地产市场平稳健康发展发展保障性租赁住房为重点加快解决新市民青年人等群体住房困难问题以实施城市更新行动为抓手着力打造宜居韧性智慧城市以深化城市管理改革为动力提高城市科学化精细化智能化管理水平以提升现代生活条件为目标建设宜居宜业的美丽村镇以建筑业工业化数字化绿色化为方向不断提升建筑品质以协同推进降碳减污扩绿为路径切实推动城乡建设绿色低碳发展激发住房和城乡建设事业高质量发展动力活力等方面工作表32022年以来主要政策表态时间会议内容毫不动摇坚持房子是用来住的不是用来炒的定位不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段继全国住房和城乡建设工2022120续稳妥实施房地产长效机制持续整治规范房地产市场秩序大力增加保障性租赁住房供给完善城作会议镇住房保障体系指导各地合理确定本地区住房保障制度安排加快发展长租房市场坚持房子是用来住的不是用来炒的定位持续完善稳地价稳房价稳预期房地产长效机制2022124银保监会工作会议因城施策促进房地产业良性循环和健康发展推动住房和城乡建设高坚持稳字当头稳中求进继续稳妥实施房地产长效机制保障住房的刚需同时满足合理的改善性2022224质量发展发布会需求促进房地产业良性循环和健康发展努力稳地价稳房价稳预期继续保障好群众住房需求坚持房子是用来住的不是用来炒的定位探索新的发展模式坚持租购202235两会并举加快发展长租房市场推进保障性住房建设支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求稳地价稳房价稳预期因城施策促进房地产业良性循环和健康发展银保监会央行发布关于其中关于房地产方面强调优化住房金融服务满足新市民安居需求助力增加保障性住房供给支202236加强新市民金融服务工持住房租赁市场健康发展满足新市民合理购房信贷需求提升新市民住房公积金服务水平优化新作的通知市民安居金融服务财政部有关负责人就房房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行一些城市开展了调查摸底和初步研究但综合考2022312地产税改革试点问题答虑各方面的情况今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件记者问国务院金融稳定发展委关于房地产企业要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案提出向新发展模式转型的配2022313员会召开专题会议套措施要有效管控重点风险守住不发生系统性风险底线要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位支2022429中共中央政治局会议持各地从当地实际出发完善房地产政策支持刚性和改善性住房需求优化商品房预售资金监管促进房地产市场平稳健康发展央行要执行好房地产金融审慎管理制度及时优化房地产信贷政策保持房地产融资平稳有序支中国人民银行银保监202254持刚性和改善性住房需求银保监会加强新市民金融服务落实差别化住房信贷政策证监会积会证监会极支持房企债券融资研究拓展基础设施REITs试点范围请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明12行业动态报告房地产行业央行银保监会发布关于对于贷款购买普通自住房的居民家庭首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限2022515调整差别化住房信贷政贷款市场报价利率减20个基点二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行策有关问题的通知国务院发布关于印发扎对失去收入来源的人群金融机构对其存续的个人住房等贷款灵活采取合理延后还款时间延长贷2022531实稳住经济一揽子政策款期限延期还本等方式调整还款计划继续推动实际贷款利率稳中有降实施住房公积金阶段性支措施的通知持政策依据国土空间规划和上一年度进城落户人口数量合理安排各类城镇年度新增建设用地规模回应停贷事件关注到个别房企楼盘出现延期交付情况这件事的关键在于保交楼对此银保监会2022714银保监会高度重视支持商品市场更好满足购房者合理需求银行业保险业运行发展银保监会将保持房地产金融政策的连续性稳定性加强与相关部门的沟通配合保持房地产融资平2022721情况新闻发布会稳有序支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求要稳定房地产市场坚持房子是用来住的不是用来炒的定位因城施策用足用好政策工具箱支持2022728中央政治局会议刚性和改善性住房需求压实地方政府责任保交楼稳民生支持多省地方政府和监管部门处置化解个别企业个别机构风险事件牵头设立金融稳定保障基金维护房地产市场融资平稳有序引导个人住房按揭贷款利率下行支持刚性和改善性住房需求大型人民银行召开2022年下202281平台企业在金融领域无序扩张得到有效遏制整改工作取得显著成效因城施策实施好差别化住房信半年工作会议贷政策保持房地产信贷债券等融资渠道稳定加快探索房地产新发展模式督促平台企业全面完成整改实施规范透明可预期的常态化监管发挥好平台经济创造就业和促进消费的作用积极支持更加有力地推进保交楼稳民生工作银保监会积极指导银行在配合地方政府压实各方责任的有序安排下积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究做好具备条件的信贷投放千方百计推动保交楼稳民生同时指导银行稳妥实施房地产金融审慎管理制度坚持风险可控中国银保监会举行新闻2022812下一步银保监会将继续坚持房子是用来住的不是用来炒的定位进一步落实好房地产金融审慎管通气会理制度有效满足房地产企业合理融资需求大力支持租赁住房建设支持项目并购重组以新市民和城镇年轻人为重点更好满足刚性和改善性住房需求加强与各方工作协同配合积极推进保交楼稳民生工作依法依规做好相关金融服务促进房地产业良性循环和健康发展住房和城乡建设部财政稳妥实施房地产长效机制抓紧完善相关制度和政策工具箱探索新的发展模式持续整顿规范房地2022819部人民银行等产市场秩序营造守法诚信风清气正的市场环境因城施策促进房地产业良性循环和健康发展央行召开部分金融机构2022822货币信贷形势分析座谈保持贷款总量增长的稳定性增加对实体经济贷款投放要保障房地产合理融资需求会坚持房住不炒定位支持首套和改善性住房需求合理满足房地产和建筑业贷款需求加大银保监会发布中共中国保障性租赁住房信贷支持力度明确保障性租赁住房项目贷款不纳入房地产贷款集中度管理指导银保监会委员会关于十202299有序开展并购贷款支持优质房企兼并收购困难房企优质项目指导资产管理公司参与受困房企风险九届中央第八轮巡视整化解促进房地产市场平稳健康发展坚持不懈防范化解金融风险有序推进高风险金融机构处置改进展情况的通报支持地方做好保交楼工作促进房地产市场平稳健康发展中国人民银行货币政策因城施策用足用好政策工具箱支持刚性和改善性住房需求推动保交楼专项借款加快落地使用2022923委员会2022年第三季并视需要适当加大力度引导商业银行提供配套融资支持维护住房消费者合法权益促进房地产市度总第98次例会场平稳健康发展人民银行银保监会发布对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比同比均连续下降的城市在2022年底前阶2022929关于阶段性调整差别段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行化住房信贷政策的通知规定执行按照因城施策原则符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明13行业动态报告房地产行业控要求自主决定阶段性维持下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限人民银行银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施财政部和税务总局发布关于支持居民换购住2022年10月1日至2023年12月31日对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新2022930房有关个人所得税政策购买住房的纳税人对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠的公告自2022年10月1日起下调首套个人住房公积金贷款利率015个百分点5年以下含5年和52022930中央人民银行年以上利率分别调整为26和31财政部关于加强三公严禁通过举债储备土地不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入不得巧立名目虚增财政收入20221014经费管理严控一般性支弥补财政收入缺口出的通知中国共产党第二十次全20221016坚持房子是用来住的不是用来炒的定位加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度国代表大会对于涉房地产企业允许以下存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资条件为自身及控股子公司涉房的最近一年一期房地产业务收入利润占企业当期相应指标的比例不超过20221020证监会10参股子公司涉房的最近一年一期房地产业务产生的投资收益占企业当期利润的比例不超过10国务院办公厅第十次全给予地方更多自主权因城施策运用好政策工具箱中的40多项工具灵活运用阶段性信贷政策支持国深化放管服改革电20221026刚性和改善性住房需求有关部门和各地区要认真做好保交楼防烂尾稳预期相关工作用好保交视电话会议重点任务分楼专项借款压实项目实施主体责任防范发生风险保持房地产市场平稳健康发展工方案第二支箭由人民银行再贷款提供资金支持委托专业机构按照市场化法治化原则通过担保增中国银行间市场交易商2022118信创设信用风险缓释凭证直接购买债券等方式支持民营企业发债融资预计可支持约2500亿协会第二支箭扩容元民营企业债券融资后续可视情况进一步扩容银保监会住建部央行监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后房地产企业可向商业银行申请出具保函联合发布关于商业银行20221114置换监管额度内资金商业银行可按市场化法治化原则在充分评估房地产企业信用风险财务状出具保函置换预售监管况声誉风险等的基础上进行自主决策与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务资金有关工作的通知满足房地产项目合理融资要求支持各地因城施策实施差别化住房信贷政策支持开发贷信托贷合中国人民银行中国银理展期支持优质房地产企业发行债券融资保持信托等资管产品融资稳定鼓励信托等资管产品支行保险监督管理委员会持房地产合理融资需求积极做好保交楼金融服务发性政策性银行提供保交楼专项借款20221123关于做好当前金融支持做好房地产项目并购金融支持已进入司法重整的项目探索市场化支持方式鼓励消费者依法自主房地产市场平稳健康发协商延期还本付息并保护个人征信权益延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排阶段性优化展工作的通知房地产项目并购融资政策优化住房租赁信贷服务拓宽住房租赁市场多元化融资渠道恢复涉房上市公司并购重组及配套融资允许上市房企非公开方式再融资允许其他涉房上市公司再融资要求再融资募集资金投向主业调整完善房地产企业境外市场上市政策推动保障性租赁住房20221128证监会第三支箭落地REITs常态化发行努力打造REITs市场的保租房板块鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流产业园区等资产发行基础设施REITs或作为已上市基础设施REITs的扩募资产开展不动产私募投资基金试点允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金2022126中共中央政治局会议明年要坚持稳字当头稳中求进继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策加强各类政策协调配请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明14行业动态报告房地产行业合优化疫情防控措施形成共促高质量发展的合力要有效防范化解重大经济金融风险守住不发生系统性风险的底线坚持房子是用来住的不是用来炒的定位加强房地产市场预期引导探索新的发展模式加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制扩大内需战略规划纲20221214支持居民合理自住需求遏制投资投机性需求稳地价稳房价稳预期完善住房保障基础性制度要2022-2035年和支持政策以人口净流入的大城市为重点扩大保障性租赁住房供给因地制宜发展共有产权住房完善长租房政策逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利多渠道增加城乡居民收入支持住房改善新能源汽车养老服务等消费有效防范化解重大经济金融风险要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况同时要坚决依法20221216中央经济工作会议打击违法犯罪行为要因城施策支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡落实稳经济一揽子政策措施抓好填平补齐确保全面落地落实支持刚性和改善性住房需求保交20221220国务院常务会议楼和房企融资等16条金融政策坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡要有效防范化解优质头部房企风险实施改善优质房企资产负债表计划聚焦专注主业合规经营资质良好具有一定系统重要性的优质房企开展资产激活负债接续权益补充预期提升四项行动综合施主要银行信贷工作座谈策改善优质房企经营性和融资性现金流引导优质房企资产负债表回归安全区间要配合有关部门和2023110会地方政府扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作运用好保交楼专项借款保交楼贷款支持计划等政策工具积极提供配套融资支持维护住房消费者合法权益要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施用好民营企业债券融资支持工具保持房企信贷债券等融资渠道稳定满足行业合理融资需求保持房地产融资平稳有序坚持房住不炒的定位因城施策实施好差别化住房信贷政策用好保国务院新闻发布会介绍交楼专项借款保交楼贷款支持计划等政策工具维护好住房消费者合法权益实施好改善优质房企20231132022年金融统计数据资产负债表计划有效防范化解优质头部房企风险完善住房租赁金融支持政策推动房地产行业向新发展模式平稳过渡研究推出结构性工具包括保交楼贷款支持计划住房租赁贷款支持计划等要牢牢坚持房子是用来住的不是用来炒的定位增强政策的精准性协调性以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求提升市场信心努力保持供需基本平衡结构基本合理价格基本稳定同经全国住房和城乡建设工济社会发展相协调同住宅产业发展相协调严控投机炒房推进保交楼保民生保稳定工作化解企2023117作会议业资金链断裂风险努力提升品质建设好房子整治房地产市场秩序让人民群众放心购房放心租房以发展保障性租赁住房为重点加快解决新市民青年人等群体住房困难问题以发展保障性租赁住房为重点加快解决新市民青年人等群体住房困难问题资料来源政府网站中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明15行业动态报告房地产行业图252013-2022年地产板块相对收益商品房销售额同比以及两会对地产行业的表述房地产板块相对收益商品房销售额同比60004000支持商品房市场坚决抑制投机以全体人民住有遏制热点城市房健全地方税体系更好解决群众住坚持房子是用来稳地价稳房价更好满足购房者投资性需求健所居为目标坚价过快上涨坚稳妥推进房地产房问题稳步推住的不是用来稳预期解决好的合理住房需求全房地产市场稳持分类指导分持住房的居住属税立法进房地产税立法炒的定位因城大城市住房突出3000定健康发展长效步实施分级负性健全购租并施策促进房地问题尽最大努因城施策促进房4000机制责加大保障性举的住房制度产市场平稳健康力帮助新市民地产业良性循环安居工程建设力完善住房保障体发展青年人等缓解住度系完善支持居房困难民住房合理消费2000的税收信贷政2000策满足住房刚性需求和改善性1000需求以及因城施策去库存000000坚持分类指导因地施策支持居民自住和改善-1000-2000性住房需求-2000-4000-3000-6000-40002013201420152016201720182019202020212022资料来源wind中国银河证券研究院二因城施策持续深化各地调控节奏趋缓1月各地继续深化因城施策房地产调控政策主要涉及优化限购政策降低首付比例调整房贷利率下限提高公积金额度发放购房补贴优化预售资金监管等方面受春节假期影响各地房地产调控宽松节奏放缓其中三四线城市政策出台频次明显下降与去年三四线城市维稳宽松政策应出尽出有关部分二线城市政策调控持续优化济南长沙杭州临平区等地放松限购政策主要涉及放松限购区域范围对本地户籍和非本地户籍放宽购房条件对相关人才提供购房支持等政策本月限购限贷延续宽松节奏主要涵盖降低首套二套房贷款首付比例优化套数认定标准等相关措施首套住房贷款利率动态调整机制逐步落地2023年1月已有约20城将首套房贷款利率降低至4以下公积金政策不断优化主要涵盖降低公积金贷款首付比例提高公积金贷款最高额度支持租房提取公积金等相关举措随着各地降成本措施落实进程加快一二线核心城市需求有望先一步恢复带动房地产市场出现小阳春其他城市的楼市复苏仍需要经过时间考验表4公积金调整的城市政策日期城市内容租住保障性租赁住房的可依据实际房租提取住房公积金职工新申请以下7类住房公积金提取事项时可按月提取1购买北京市行政区域内住房申请提取住房公积金2使用北京住房公积金管理中心贷款购1月1日北京市买住房申请提取住房公积金3购买北京市行政区域外住房申请提取住房公积金4使用商业银行贷款及使用异地公积金贷款购买北京市行政区域外住房申请提取住房公积金5租房申请提取住房公积金6大修翻建自建北京市行政区域内自住住房申请提取住房公积金7因婚姻关系提取住房公积金1月1日常州市商转公贷款可选择以贷还贷或先还后贷其中一种住房公积金提取方式公积金最高贷款额度由70万元上调为80万元二手房首付20支持一人购房全家帮支持异地公积金按1月5日乌鲁木齐市月对冲请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明16行业动态报告房地产行业多孩家庭购首套房公积金可贷额度提高至55万元无自有住房且租赁住房的多子女家庭提取住房公积金1月5日防城港市提高标准200元无房或仅一套住房购房的可以申请公积金贷款公积金借款人年龄与贷款期限之和可延长至法定退休年龄1月5日连云港市后5年最长不超过30年最高贷款额度调整为单人45万元双人80万元其他区域最高贷款额度调整为单人40万元双人67万元1月6日大连市多子女家庭购买首套自住住房公积金最高可贷100万元首套房贷款建筑面积90平方米含以下的首付最低2090平方米以上首付最低30二套首付最低301月9日丹东市贷款条件取消再次申请公积金贷款申请时间与前次贷款结清时间需间隔12个月以上政策要求在亳州市购买新建商品住房且首次申请住房公积金贷款的贷款最高额度可按家庭当期最高贷款额度限额上1月10日亳州市浮十万元确定二孩家庭申请住房公积金贷款购买首套自住房的一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷60万元两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷90万元生育三孩的缴存职工家庭申请住房公积金贷款购买首套1月11日济南市自住住房的一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷60万元两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷100万元公积金贷款最高额度上调住房公积金贷款保底额度统一调整为不低于30万元支持自建房住房公积金贷款1月11日绍兴市支持公积金贷款带押过户首次或第二次申请住房公积金贷款的首付比例分别为20和30最高贷款额度单方50万元夫妻100万1月11日台州市元三孩家庭上浮20首次住房公积金贷款结清符合条件即可再次申请1月16日乌兰浩特市公积金执行认房不认贷受疫情影响职工可缓缴公积金及贷款新购房屋住房公积金可提可贷灵活就业人员可参加住房公积金制度1月19日资阳市公积金购房可5年内每年申请提取1次公积金最高贷款额度提高60万元双人50万元单人公积金购买二手房首付30二次40公积金贷1月19日淮北市款间隔缩减至次月推行公积金贷款带押过户1月19日监利市公积金可提可贷支持一人购房全家帮资料来源政府网站中指研究院中国银河证券研究院表5房贷利率调整的城市政策日期城市内容1月17日太原市首套房贷利率暂时调整至381月17日丽水市执行首套38二套49的利率1月18日九江市首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR-30BP1月19日湛江市阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限1月20日中山市首套房贷利率将按照LPR-30bp执行部分银行-40bp1月20日韶关市阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限1月20日惠州市阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限1月20日肇庆市阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限1月21日江门市阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限1月29日郑州市调整为首套房38单利适用地区为郑州市1月30日珠海市部分银行个人住房贷款首套房房贷利率下调至371月31日开始执行资料来源政府网站中指研究院中国银河证券研究院表6限购限贷调整的城市政策请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明17行业动态报告房地产行业日期城市内容1月4日荥阳市暂停执行住房限购政策1月6日东莞市不再区分普通住房和非普通住房商贷首套首付20二套已结清或未结清30两套在供暂停发放贷款1月6日佛山市名下有且只有一笔房贷未结清购买非普通住宅144以上首付最低3成取消144豪宅界定首套房贷已结清目前名下无房者二套房首付三成起非限购区增城从化有房当无房1月9日广州市准入符合二孩及以上家庭购房政策认定条件的可在原有家庭限购2套的基础上增加1套购房指标长沙户籍家庭购1月13日长沙市买限购区域第三套商品住房不受缴交社保或个税房屋网签或办理不动产证时间等限制对限购区域内已有3套及以上住房的出售1套后可于半年内在限购区域再购买1套住房继续优化非本市户1月18日济南市籍居民购房政策非本市户籍家庭在我市限购区域内购房不用再提供个人所得税或社会保险证明1月19日济源市认贷不认房1套住房已结清贷款再次贷款执行首套房贷款政策1月19日淮北市对拟出售家庭唯一住房的房地产企业可延长认购期最长1年对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭再次申请贷款执行首套房贷政策鼓励金融机构对房地产企业金融支1月19日监利市持1月30日杭州市临平区乔司街道南苑街道加入限购政策放松的行列资料来源政府网站中指研究院中国银河证券研究院四房地产行业在资本市场中的表现情况一LPR本月维持不变1月LPR报价出炉1年期LPR为3655年期以上LPR为43连续六月持平一年期LPR为3655年期以上LPR为43均与上期相同2022年至今LPR三次下调2022年1月1年期LPR与5年期以上LPR分别下调10BP5BP5月5年期以上LPR下调15BP创2019年8月LPR改革以来的最大降幅8月1年期和5年期的LPR迎来双降其中1年期LPR为365较上一期下降5bps5年期以上LPR为43较上一期下降15bp三次下调贷款利率且5年期LPR降幅超过1年起LPR主要目的是降低居民购房成本激发市场活力图26每月lpr变化情况图27近几年首套房贷利率全国首套平均房贷利率贷款市场报价利率LPR1年期贷款市场报价利率LPR5年期6004905004704504004303004102003901003703500002020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122017-112020-052017-072017-092018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072017-05资料来源全国银行间同业拆借中心中国银河证券研究院资料来源融360中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明18