平安观点：
　　指导价出台后楼市冰封，二手成交连续两年腰斩。2021年2月8日深圳二手房指导价政策出台，二手房首付比例变相提高，买卖双方缺乏真实成交数据作为参考，加重买方观望情绪，楼市进入调整期。根据中指院数据，2022年全年深圳二手住宅月均成交量仅为2021年的53.3%、2020年的22.8%，2022年12月二手住宅平均成交价较2021年2月高点回调约25.8%。2022年二手房冰点情绪传导至新房市场，新盘再无“万人摇号”现象，全年全市仅5个日光盘，且认筹比例均不及1比3。同时具备现房优势的二手住宅降价成交挤压一手楼盘价格倒挂空间，新房库存及去化周期累积上升，部分区域库存达历史高峰。
　　新盘折扣普遍，节后来访上升。走访的3个项目开盘折扣几个至十余个点不等，非核心区项目普遍转介，市场佣金3个点左右，以价换量仍是市场主流。项目区位、品质、价格（是否与周边二手倒挂）为当前购房者的重要考量因素，核心区楼盘低定价户型相对容易去化。尽管节后楼盘到访量有所改善，走访楼盘较开盘收回1-2个点折扣不等，但深圳楼市成交底部徘徊已久，客户信心恢复、到访转化成交仍需时间。此外目前二手房冰封、成交周期拉长亦制约置换等改善性需求释放。
　　投机需求淡出，回归“房住不炒”。当前客户买房主要以自住需求为主，且更加注重资金安全。非核心区刚需盘客户多为首次置业，首付比例3成居多。仅核心区改善盘存在少数买入低定价户型的资产配置需求，且客户全款比例较高，首付比例多在6成以上，楼市逐渐回归“房住不炒”。
　　投资建议：深圳楼市调整历经2年之久，投机需求已淡出市场，但买方观望情绪依然浓厚，更加注重资金安全，二手流通冰封亦制约客户改善置业，以价换量仍是市场主流。整体来看，地产板块仍处于“强预期”与“弱现实”阶段，但节后深圳来访上升、开发商收回部分折扣、二手房带看量的提升均反映市场预期正逐步好转，我们认为随着后续政策持续发力，叠加经济大环境逐步复苏，房价及收入预期的修复，二季度销售有望逐步企稳。短期建议逢低布局积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企，如保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、金地集团。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。
　　风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）房地产行业短期波动超出预期风险。
　　

研究报告全文：行房地产业2023年02月07日报城市草根调研系列报告之十三深圳篇告乍暖还寒回归理性强于大市维持平安观点指导价出台后楼市冰封二手成交连续两年腰斩2021年2月8日深圳二行行情走势图手房指导价政策出台二手房首付比例变相提高买卖双方缺乏真实成业交数据作为参考加重买方观望情绪楼市进入调整期根据中指院数动据2022年全年深圳二手住宅月均成交量仅为2021年的5332020年态的2282022年12月二手住宅平均成交价较2021年2月高点回调约2582022年二手房冰点情绪传导至新房市场新盘再无万人摇跟号现象全年全市仅5个日光盘且认筹比例均不及1比3同时具备现踪房优势的二手住宅降价成交挤压一手楼盘价格倒挂空间新房库存及去化周期累积上升部分区域库存达历史高峰报相关研究报告告平安证券行业动态跟踪报告房地产来访上升新盘折扣普遍节后来访上升走访的3个项目开盘折扣几个至十余个点尚未走出观望强于大市20230206不等非核心区项目普遍转介市场佣金3个点左右以价换量仍是市场主流项目区位品质价格是否与周边二手倒挂为当前购房者的证券分析师重要考量因素核心区楼盘低定价户型相对容易去化尽管节后楼盘到杨侃投资咨询资格编号访量有所改善走访楼盘较开盘收回1-2个点折扣不等但深圳楼市成交S1060514080002底部徘徊已久客户信心恢复到访转化成交仍需时间此外目前二手BQV514YANGKAN034pingancomcn房冰封成交周期拉长亦制约置换等改善性需求释放王懂扬投资咨询资格编号S1060522070003投机需求淡出回归房住不炒当前客户买房主要以自住需求为主WANGDONGYANG339pingancomcn且更加注重资金安全非核心区刚需盘客户多为首次置业首付比例3成居多仅核心区改善盘存在少数买入低定价户型的资产配置需求且客户全款比例较高首付比例多在6成以上楼市逐渐回归房住不炒投资建议深圳楼市调整历经2年之久投机需求已淡出市场但买方观望情绪依然浓厚更加注重资金安全二手流通冰封亦制约客户改善置证业以价换量仍是市场主流整体来看地产板块仍处于强预期与弱券现实阶段但节后深圳来访上升开发商收回部分折扣二手房带看量的提升均反映市场预期正逐步好转我们认为随着后续政策持续发力研叠加经济大环境逐步复苏房价及收入预期的修复二季度销售有望逐究步企稳短期建议逢低布局积极拿地改善资产质量融资及销售占优的报强信用房企如保利发展招商蛇口中国海外发展滨江集团金地集团同时建议关注物业管理企业及产业链机会如碧桂园服务新城告悦服务保利物业招商积余东方雨虹科顺股份伟星新材坚朗五金等风险提示1政策改善及时性低于预期风险2个别房企流动性问题发酵连锁反应超出预期风险3房地产行业短期波动超出预期风险请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容房地产行业动态跟踪报告正文目录一前言4二回顾指导价出台后楼市冰封二手成交连续两年腰斩4三楼盘折扣普遍节后来访上升631核心区低价位好去化折扣非核心区转介普遍632近期到访改善部分折扣收回833自住需求为主导客户更加注重现金流安全8四投资建议9五风险提示9请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容房地产行业动态跟踪报告图表目录图表12020-2022年深圳二手商品住宅成交情况4图表22020-2022年深圳二手商品住宅成交价4图表32020-2022年深圳新建商品住宅成交情况5图表42020-2022年深圳新建商品住宅可售套数5图表52020-2022年深圳新建商品住宅出清周期5图表6中洲湾迎海项目区位优越6图表7中洲湾迎海项目周边二手房指导价6图表8龙华华侨城四海华亭项目区位7图表9龙华卓越和奕府沙盘现场8图表10深圳二手房源成交周期9请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容房地产城市草根调研系列报告之十三深圳篇一前言近日我们对深圳市场进行了实地调研走访了中洲湾迎海华侨城四海华亭卓越和奕府等项目从一线观测楼市基本面及市场情绪变化二回顾指导价出台后楼市冰封二手成交连续两年腰斩指导价政策叠加疫情冲击二手房成交量价齐跌2021年2月8日深圳二手房指导价政策出台银行参照指导价发放二手房贷款叠加彼时多数核心区域二手房成交价高于指导价即二手房首付比例变相提高由于买卖双方缺乏真实成交数据作为参考加重买方观望情绪二手房价格横盘成交量大幅下滑楼市进入调整期根据中指院数据2020-2022年深圳二手住宅月均成交量连续2年腰斩2022年全年月均成交量仅为1808套仅为2021年3392套的5332020年7939套的228截至2022年12月二手住宅平均成交价为57345元平米较2021年2月高点77285元平米回调约258图表12020-2022年深圳二手商品住宅成交情况资料来源中指平安证券研究所图表22020-2022年深圳二手商品住宅成交价资料来源中指平安证券研究所2022年二手房冰点情绪已传导至新房市场尽管近年深圳加大住宅用地及新房供应但2022年新房市场再无万人摇号的火热现象根据乐有家数据2022年全市仅5个日光盘且认筹比例均不及1比3远不及2020年36个日光盘2021年29个日光盘同时具备现房优势的二手住宅降价成交挤压一手楼盘价格倒挂空间2022年新建商品住宅月均成交仅为2762套较2021年2020年分别同比下滑321233新房库存及去化周期累积上升部分区域库存达历史高峰根据中指院数据2022年末深圳新建商品住宅可售套数达35508套请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容房地产城市草根调研系列报告之十三深圳篇库存较2021年末增长33出清周期累计上涨至124个月较2021年末延长56个月据龙华楼盘现场销售反馈2023年仍有多个住宅项目等待入市区域新房供应将达历史高峰图表32020-2022年深圳新建商品住宅成交情况资料来源中指平安证券研究所图表42020-2022年深圳新建商品住宅可售套数资料来源中指平安证券研究所图表52020-2022年深圳新建商品住宅出清周期资料来源中指平安证券研究所请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容房地产城市草根调研系列报告之十三深圳篇三楼盘折扣普遍节后来访上升31核心区低价位好去化折扣非核心区转介普遍草根调研方面我们调研了福田区中洲湾迎海龙华区华侨城四海华亭龙华区卓越和奕府等项目3个项目折扣几个至十余个点不等其中中洲湾项目开盘92折卓越项目开盘95折华侨城项目开盘86折核心区的中洲湾项目尚未转介龙华区项目普遍转介市场佣金3个点左右项目区位品质价格是否与周边二手倒挂仍为当前购房者的重要考量因素中洲湾迎海项目位于福田上下沙片区紧邻车公庙香蜜湖福田CBD等核心区域同时兼具海景资源2023年1月30日推盘415套其中126平米3房户型328套260平米4房87套开盘当天小户型去化5成约160余套大户型仅去化10余套调研持销阶段楼盘日均去化10余套项目定价区间较大小户型备案价72-10万平米不等大户型935-1436万平米折后126平米单价位于66-92万之间260平米单价位于95-13万之间小户型低楼层定价较低单价与周边二手房形成倒挂当前低均价低楼层小户型已接近售罄图表6中洲湾迎海项目区位优越图表7中洲湾迎海项目周边二手房指导价资料来源现场拍摄平安证券研究所资料来源乐有家平安证券研究所龙华华侨城四海华亭项目于2022年11月推盘推出产品总计1044套产品87-95-105-112-120平米三房与四房尽管推盘量较大但开盘86折折后单价54-61万平米亦颇具价格吸引力当天去化约4成截至2023年2月2日调研总计去化5-6成请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容房地产城市草根调研系列报告之十三深圳篇图表8龙华华侨城四海华亭项目区位资料来源平安证券研究所龙华区卓越和奕府项目1期于2022年5月首次推盘于2023年1月再次加推2期293套其中1期开盘94折二期开盘95折截至2023年2月2日调研1期总计去化约7成2期总计去化约5成请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容房地产城市草根调研系列报告之十三深圳篇图表9龙华卓越和奕府沙盘现场资料来源平安证券研究所32近期到访改善部分折扣收回据现场销售反馈节后楼盘到访量有所改善客户到访询问项目情况更加耐心3个楼盘较开盘收回1-2个点折扣不等其中龙华卓越和奕府项目春节假期去化10余套根据贝壳研究院数据显示深圳春节期间带看量较去年同期增涨86但深圳楼市成交底部徘徊已久客户信心恢复到访转化成交仍需时间33自住需求为主导客户更加注重现金流安全据现场销售反馈当前客户买房需求主要以自住为主龙华区华侨城四海华亭龙华区卓越和奕府项目客户多为首次置业首付比例3成居多核心区改善盘如中洲湾迎海存在少数买入低定价户型的资产配置需求且客户全款比例较高首付比例多在6成以上此外目前二手房冰封成交周期拉长亦制约了置换等改善性需求释放请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容房地产城市草根调研系列报告之十三深圳篇图表10深圳二手房源成交周期资料来源贝壳平安证券研究所四投资建议深圳楼市调整历经2年之久投机需求已淡出市场但买方观望情绪依然浓厚更加注重资金安全二手流通冰封亦制约客户改善置业以价换量仍是市场主流整体来看地产板块仍处于强预期与弱现实阶段但节后深圳来访上升开发商收回部分折扣二手房带看量的提升均反映市场预期正逐步好转我们认为随着后续政策持续发力叠加经济大环境逐步复苏房价及收入预期的修复二季度销售有望逐步企稳短期建议逢低布局积极拿地改善资产质量融资及销售占优的强信用房企如保利发展招商蛇口中国海外发展滨江集团金地集团同时建议关注物业管理企业及产业链机会如碧桂园服务新城悦服务保利物业招商积余东方雨虹科顺股份伟星新材坚朗五金等五风险提示1政策改善及时性低于预期风险政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度扩大调整时间拉长对行业发展产生负面影响2个别房企流动性问题发酵连锁反应超出预期风险当前行业发展压力房企资金风险仍存若政策发力效果不及预期资金压力较高企业仍可能出现债务违约展期情形3房地产行业短期波动超出预期风险若地市持续遇冷多数房企新增土储规模不足将对后续货量供应产生负面影响进而影响行业销售投资开工竣工等请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容平安证券研究所投资评级股票投资评级强烈推荐预计6个月内股价表现强于市场表现20以上推荐预计6个月内股价表现强于市场表现10至20之间中性预计6个月内股价表现相对市场表现在10之间回避预计6个月内股价表现弱于市场表现10以上行业投资评级强于大市预计6个月内行业指数表现强于市场表现5以上中性预计6个月内行业指数表现相对市场表现在5之间弱于大市预计6个月内行业指数表现弱于市场表现5以上公司声明及风险提示负责撰写此报告的分析师一人或多人就本研究报告确认本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本公司研究报告仅提供给上述特定客户并不面向公众发布未经书面授权刊载或者转发的本公司将采取维权措施追究其侵权责任证券市场是一个风险无时不在的市场您在进行证券交易时存在赢利的可能也存在亏损的风险请您务必对此有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎免责条款此报告旨为发给平安证券股份有限公司以下简称平安证券的特定客户及其他专业人士未经平安证券事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