近期核心观点：
　　2023伊始，销售、土地市场表现平淡，主要受春节假期及供给端发力不足影响。但高层对房地产的支持态度愈发明确，行业迎来政策面、舆论面持续友好的阶段，后续需求端政策跟进力度无须担忧，静待居民和房企信心重筑。
　　我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐保利发展、招商积余。
　　市场表现回顾：
　　板块方面，2023.1.30-2023.2.5期间，房地产指数（中信）下跌0.92%，沪深300指数下跌0.95%，房地产板块跑赢沪深300指数0.03个百分点，位居所有行业第22位。近一个月，房地产指数（中信）下跌2.81%，沪深300指数上涨6.39%，房地产板块跑输沪深300指数9.20个百分点。近半年来，房地产指数（中信）上涨8.5%，沪深300指数上涨1.84%，房地产板块跑赢沪深300指数6.66个百分点。
　　个股方面，2023.1.30-2023.2.5期间，97只个股上涨，37只个股下跌，4只个股持平，占比分别为70%、27%、3%。涨跌幅居前5位的个股为：ST运盛、ST紫学、万泽股份、苏州高新、ST慧球，居后5位的个股为：新城控股、海航基础、泛海控股、首开股份、世纪星源。
　　行业数据跟踪：
　　从日频数据跟踪来看，销售尚待回暖。2023年截至2月3日，30城商品房成交面积946万㎡，同比-35%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-35%、-47%、-29%、-26%；一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-26%、-37%、-41%。
　　行业政策要闻：
　　①北京提出“一区一策”措施，郊区或现边际放松。②佛山停止个人住房的对外查询业务，变相“认贷不认房”。③安徽淮北、四川资阳、河南洛阳等城市出台促进房地产市场平稳健康发展的若干措施。④福建福州长乐区、江西南昌、浙江温州、云南德宏、河南洛阳、湖北襄阳襄州区等城市或区域推出人才购房优惠、购房补贴及契税补贴等购房激励措施。⑤湖南长沙、江苏盐城、广东惠州等城市调整房贷首付比例、房贷利率、公积金贷款等政策。
　　风险提示：
　　1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击

研究报告全文：证券研究报告2023年02月06日房地产行业周观点超配销售磨底静待信心重筑北京一区一策释放积极信号核心观点行业研究行业周报近期核心观点房地产2023伊始销售土地市场表现平淡主要受春节假期及供给端发力不足影超配维持评级响但高层对房地产的支持态度愈发明确行业迎来政策面舆论面持续友证券分析师任鹤证券分析师王粤雷好的阶段后续需求端政策跟进力度无须担忧静待居民和房企信心重筑010-880053150755-81981019renheguosencomcnwangyueleiguosencomcn我们看好三条主线久经考验的优质房企接近上岸的困境反转型S0980520040006S0980520030001标的受地产拖累的物业板块核心推荐保利发展招商积余证券分析师王静021-60893314市场表现回顾wangjing20guosencomcnS0980522100002板块方面2023130-202325期间房地产指数中信下跌092沪市场走势深300指数下跌095房地产板块跑赢沪深300指数003个百分点位居所有行业第22位近一个月房地产指数中信下跌281沪深300指数上涨639房地产板块跑输沪深300指数920个百分点近半年来房地产指数中信上涨85沪深300指数上涨184房地产板块跑赢沪深300指数666个百分点个股方面2023130-202325期间97只个股上涨37只个股下跌4只个股持平占比分别为70273涨跌幅居前5位的个股为ST运盛ST紫学万泽股份苏州高新ST慧球居后5位的个股为新城控股海航基础泛海控股首开股份世纪星源资料来源Wind国信证券经济研究所整理行业数据跟踪相关研究报告从日频数据跟踪来看销售尚待回暖2023年截至2月3日30城商品房2023年1月房地产数据点评-市场表现平淡静待信心重筑2023-02-03成交面积946万同比-35其中长三角华南华中西南华北东北京市政府工作报告重点任务清单地产部分点评-一区一策释放积极信号北京郊区或现边际放松2023-02-03北区域的商品房成交面积累计同比分别为-35-47-29-26一线城房地产行业2023年2月投资策略-销售底部确认但复苏缓慢市二线城市三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-26-37-41政策跟进力度无需担忧2023-01-31近期高层对房地产行业的表态点评-支持态度愈发明确需求行业政策要闻端政策仍是关键2023-01-21数据背后的地产基建图景一-地产全年表现羸弱但单月修北京提出一区一策措施郊区或现边际放松佛山停止个人住房的复基建投资持续提速2023-01-17对外查询业务变相认贷不认房安徽淮北四川资阳河南洛阳等城市出台促进房地产市场平稳健康发展的若干措施福建福州长乐区江西南昌浙江温州云南德宏河南洛阳湖北襄阳襄州区等城市或区域推出人才购房优惠购房补贴及契税补贴等购房激励措施湖南长沙江苏盐城广东惠州等城市调整房贷首付比例房贷利率公积金贷款等政策风险提示1后续政策落地效果不及预期2疫情等因素致行业基本面超预期下行3房企信用风险事件超预期冲击请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告内容目录近期核心观点4市场表现回顾4行业数据跟踪5行业政策要闻7请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容2证券研究报告图表目录图1近半年房地产板块与沪深300走势比较4图2近1个月房地产板块与沪深300走势比较4图3A股各行业过去一期涨跌排名2023130-2023254图4涨跌幅前五个股5图5板块上涨下跌及持平家数5图630城商品房单日成交面积万20235图730城商品房累计成交面积同比20235图8历年30城商品房单日成交面积万6图9历年30城商品房累计成交面积万6图1030城商品房单日成交区域结构20236图1130城分区域商品房累计成交面积同比20236图1230城商品房单日成交能级结构20236图1330城分能级商品房累计成交面积同比20236表1近期行业政策一览2023130-2023257请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容3证券研究报告近期核心观点2023伊始销售土地市场表现平淡主要受春节假期及供给端发力不足影响但高层对房地产的支持态度愈发明确行业迎来政策面舆论面持续友好的阶段后续需求端政策跟进力度无须担忧静待居民和房企信心重筑我们看好三条主线久经考验的优质房企接近上岸的困境反转型标的受地产拖累的物业板块核心推荐保利发展招商积余市场表现回顾板块方面2023130-202325期间房地产指数中信下跌092沪深300指数下跌095房地产板块跑赢沪深300指数003个百分点位居所有行业第22位近一个月房地产指数中信下跌281沪深300指数上涨639房地产板块跑输沪深300指数920个百分点近半年来房地产指数中信上涨85沪深300指数上涨184房地产板块跑赢沪深300指数666个百分点图1近半年房地产板块与沪深300走势比较图2近1个月房地产板块与沪深300走势比较资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理图3A股各行业过去一期涨跌排名2023130-202325资料来源Wind国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容4证券研究报告个股方面2023130-202325期间97只个股上涨37只个股下跌4只个股持平占比分别为70273涨跌幅居前5位的个股为ST运盛ST紫学万泽股份苏州高新ST慧球居后5位的个股为新城控股海航基础泛海控股首开股份世纪星源图4涨跌幅前五个股图5板块上涨下跌及持平家数资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理行业数据跟踪从日频数据跟踪来看销售尚待回暖2023年截至2月3日30城商品房成交面积946万同比-35其中长三角华南华中西南华北东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-35-47-29-26一线城市二线城市三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-26-37-41图630城商品房单日成交面积万2023图730城商品房累计成交面积同比2023资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容5证券研究报告图8历年30城商品房单日成交面积万图9历年30城商品房累计成交面积万资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理图1030城商品房单日成交区域结构2023图1130城分区域商品房累计成交面积同比2023资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理图1230城商品房单日成交能级结构2023图1330城分能级商品房累计成交面积同比2023资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容6证券研究报告行业政策要闻2023130-202325期间行业政策要闻主要包括以下内容北京提出一区一策措施郊区或现边际放松佛山停止个人住房的对外查询业务变相认贷不认房安徽淮北四川资阳河南洛阳等城市出台促进房地产市场平稳健康发展的若干措施福建福州长乐区江西南昌浙江温州云南德宏河南洛阳湖北襄阳襄州区等城市或区域推出人才购房优惠购房补贴及契税补贴等购房激励措施湖南长沙江苏盐城广东惠州等城市调整房贷首付比例房贷利率公积金贷款等政策表1近期行业政策一览2023130-202325序号日期涉及地区政策新闻主要内容部门11月28日福建福州关于印发福州新区龙头福州新区长乐直管区269平方公里范围内的人才房源符合条件的企福州新区管理委员企业人才购房保障政策实业人才可以按照市场评估价7折购房此外申请人以市场评估价会施细则试行的通知购买相应人才房新区财政按每套实际成交价20发放补贴实际购买面积不得超过最高保障面积且兑现前须付清全部购房款含现金全款支付或银行按揭放款后21月29日江西南昌南昌红谷滩区出台新政1本次红谷滩区开展迎新春惠民生红动暖春购房节活动为红谷滩区人民政府活动期购房可享受最高4期一个月自2023年1月19日起至2023年2月18日止活动期间万元补贴购买新建商品房且完成合同备案的购房人可享受200元平方米的购房补贴最高不超过4万元活动期间购房且在具备交房条件后6个月内缴清契税的购房人按购房总价的1给予契税补贴最高不超过4万元2在对房企促销奖励方面政府对活动期间住宅销售套数超过20套以上及非住宅销售面积超过2000平方米以上的房地产开发企业根据网签备案数据进行评定排名并按排名情况给予奖励住宅及非住宅销售套数排名奖励最高50万元31月29日安徽淮北关于促进房地产市场平1在加大住房公积金支持力度方面新政提出提高住房公积金贷款淮北市住建局稳健康发展的若干措施额度自2023年2月1日起职工家庭双方正常缴存住房公积金的住房公积金贷款最高额度提高到60万元2同时新政指出降低住房公积金二手房贷款首付款比例自2023年2月1日起首次公积金贷款购买二手房的最低首付款比例统一调整为30二次公积金贷款购买二手房的最低首付款比例统一调整为40加大二孩三孩家庭住房公积金支持力度3此外新政还提及调整二次住房公积金贷款与首次贷款的时间间隔自2023年2月1日起首次住房公积金贷款结清后次月即可申请二次公积金贷款41月29日浙江温州上半年继续实行个人首次据温州住建官微为更好满足购房者的合理住房需求继续实行温州市住建委购房补贴给予购房款个人首次购买市区含鹿城区龙湾区瓯海区洞头区海经区06消费补助经开区新建普通商品住房存量住房以网上签订浙江省商品房存量房买卖合同时间为准在取得房屋不动产证后给予购房款06的消费补助实施时间为2023年1月1日至2023年6月30日新建普通商品住房普通存量住房认定标准为建筑面积144及以下住房新建普通商品住房中不包括人才房安置性商品房等政策性购房51月30日四川资阳促进房地产市场平稳健1措施提出全面实行货币化补偿和改签安置资阳市住建委康发展若干措施2探索建立房票安置制度进一步强化货币化安置政策探索建立房票制度丰富货币补偿安置方式3给予车位购置补贴对购买新建地下车位的认定以住建部门网签时间为准在不动产登记分户产权办理后给予购买人每个车位2000元的财政补贴每户最多享受两个车位补贴政策东福小区东临小区2个开发项目不纳入补贴范围拓宽地下车位处置渠道已全部竣工验收备案且交付使用的项目从最后一个楼栋竣工验收备案日期计算超过2年未销售的车位库采取媒体公告短信告知小区内公示等方式公告1个月后仍未在小区业主范围内销售的车位库可对小区以外的单位和个人销售4鼓励团购优惠购房针对党政机关企事业单位职工社区居民团购商品房的开展营销活动加强工会房协开发企业联动根据职工住房刚性需求和改善性需求情况组织职工团购商品住房与开发企业协调达成的优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围同时还鼓励房地产开发企业对同时购买商品房和地下车位的购房户给予价格优惠5鼓励特殊人群优惠购房鼓励房地产开发企业在新市民在资阳稳定就业的外来务工人员二孩三孩家庭引进人才及特殊人群购买新建商品住房时在备案价格基础上给予特别优惠优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容7证券研究报告61月30日湖南长沙关于明确2023年个贷1通知明确2022年长沙市住房公积金个贷率为7908明长沙市住房公积金倍数的通知确个贷率介于75和80之间长沙市缴存职工含省直分中心可贷管理中心额度按照借款人夫妻双方住房公积金账户余额之和的16倍计算通知自2023年2月1日起施行2此前据2022年初长沙住房公积金管理委员会发布的关于明确2022年个贷倍数的通知长沙市2021年底长沙市住房公积金个贷率为8089介于80和85之间2022年个贷倍数为1571月31日湖南长沙湖南14个市州个人住房1目前全省13个非限购市州的首付比下限均降至首套20二套湖南省人民政府贷款首付比例均有下调30一个限购市长沙市的首付比政策下限首套30二套降至402在房贷利率方面人民银行长沙中心支行同样因地制宜下调个人住房贷款利率政策下限2022年5月以来人民银行长沙中心支行根据政策要求先后3批次对符合条件城市的新发放首套住房贷款利率下限进行调整2022年12月全省新发放首套住房贷款加权平均利率422较年初下降139个基点81月31日江苏盐城拟调整住房公积金贷款最11月31日据江苏省盐城市住房公积金管理中心官网显示根据盐盐城市住房公积金高限额至100万元城市人民政府关于贯彻落实省政府推动经济运行率先整体好转若干管理中心政策措施的实施意见拟于近期提请市住房公积金管理委员会审议调整盐城市住房公积金使用政策具体政策调整的主要内容包括调高住房公积金贷款最高限额家庭成员均符合贷款条件的在城区亭湖区盐都区盐南高新区盐城经济技术开发区购建自住住房的贷款最高限额由60万元调整至100万元其余各地购建自住住房的贷款最高限额由60万元调整至80万元住房公积金贷款年限由最长不超过20年延长至30年2对于生育二孩三孩及以上的家庭在盐城市购建自住住房的家庭成员均符合贷款条件的贷款最高额度在现行标准基础上分别提高10万元20万元生育二孩三孩及以上的家庭符合租房提取条件的每月提取住房公积金支付房租限额在现行标准基础上分别上浮204091月31日云南德宏房交会期间购新房给予契德宏州第七届房地产展示交易会将于2月5日至14日在芒市广场德宏州人民政府税补贴50单套住宅最举行房交会期间政府提出了一系列优惠政策包括高补贴2万1购买新建商品住房不含车位车库储藏室完成商品房网签备案及取得契税完税凭证的购房人给予所缴纳契税额50的一次性购房补贴单套住宅补贴限额不超过2万元2住宅专项维修资金首次缴存标准下调至配备电梯的住宅非住宅按110元平方米未配备电梯的住宅非住宅按80元平方米3住房公积金支持购买首套商品住房方面住房公积金缴存职工购买首套房的首付款20后可以享受五年以下含五年年利率26五年以上年利率31的优惠政策支持异地职工购房贷款德宏州辖区以外正常缴存住房公积金的职工在德宏州行政区域内购买新建商品住房一手房可申请异地住房公积金贷款不向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款101月31日广东惠州关于实施三孩家庭住房1通知表示符合三孩含以上家庭条件的缴存职工在惠州惠州市住房公积金公积金优惠政策的通知无自有住房且租赁住房的可按照实际房租支出提取住房公积金通管理中心知自发布之日起实施有效期一年2本次优惠政策的适用范围包括惠州市内连续缴存住房公积金满3个月的缴存职工三孩家庭政策优惠对象为生育含合法收养三个及上个以上子女为现有实际子女数的家庭111月31日北京市2023年市政府工作报第232条提到坚持房子是用来住的不是用来炒的定位加快健全北京市人民政府告重点任务清单多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度健全工作机制完善一区一策调控措施支持一老一小中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求筹建保障性租赁住房8万套竣工各类保障性住房9万套保持住宅用地稳定供应保障房地产市场平稳发展122月1日广东佛山关于停止个人住房查询1通知称个人住房查询结果异议复查失效身份证临时身份证佛山市住建局有关事项的通知和未成年个人住房查询港澳台同胞及外籍人士个人住房信息查询业务同时停止市民查询房产登记资料可向不动产登记部门申请2业内人士指出个人查册主要是看购房者在佛山的房产套数并以此来评估房贷情况停止查册后购房按揭贷款则以个人征信上的贷款记录来评判即认贷不认房也就是说假设购房者个人征信上没有房贷记录再买一套即可按首套房来准备首付132月1日河南洛阳扩大住房补贴范围青年1此次扩大住房补贴范围将申请租房补贴的人员范围扩大至全日制洛阳市人民政府人才最高获10万元购房本科技师申请购房补贴的扩大至驻洛部队省属在洛机关事业补贴单位以及城市区以外全日制专科含以上毕业生全日制技工院校预备技师技师班毕业生2青年人才购房补贴按照博士硕士本科专科分为10万5万3万2万元购房补贴分3年核发每年发放403030租房补贴按不同人才标准分为每月500元800元1200元1500元2000元3000元4000元七档每季度发放1次最高补贴3年3此外住房补贴将由原来发放至个人账户改为发放至通过审核的人才任职单位账户用人单位履行个人所得税代扣代缴后发放给本人请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容8证券研究报告142月2日河南洛阳洛阳市支持房地产市场1在强化金融支持确保市场稳定方面措施提及实行新发放首套住洛阳市人民政府健康发展若干措施房个人住房贷款利率动态调整长效机制推动房贷利率进一步下降个人首套房首付比例按照20执行并鼓励银行逐步降低二套房首付比例2在落实金融支持政策上鼓励银行为房地产企业建筑类企业存量贷款办理无还本续贷对房地产企业开发贷款信托贷款个人住房按揭贷款等存量融资在保证债权安全的前提下鼓励金融机构通过存量贷款展期调整还款安排等方式予以支持3在科学施策调控激发市场活力方面措施提到2023年1月1日至2023年12月31日购买洛阳市区单套建筑面积在144平方米以下新建普通商品住宅交纳契税和房屋专项维修资金后按商品住房合同价款的05进行补贴最高不超过1万元4在加强服务保障减轻企业负担方面措施提出2023年12月31日前房地产用地及产业用地竞买保证金按20确定允许分期缴纳土地出让价款在首期缴纳比例不低于出让价款50的前提下三个月内不计利息剩余价款可在一年内缴清5积极推行存量房带押过户确保交易资金安全的前提下不结清房产抵押贷款实现已抵押房屋的带押过户激发房地产市场活力152月3日湖北襄阳出台提振楼市举措1据襄阳房协官微消息湖北襄阳襄州区出台提振楼市举措包括阶襄州区人民政府段性购房补贴交易契税补贴以及对农民在城市购房补贴2在政策出台至2023年10月31日期间首次购买商品房基于每套2万元补贴属改善型的给予15万元补贴二三孩家庭购房给予分别每套2万元3万元补贴3新购商品房在2023年12月31日前缴清契税的对购买业主给予50契税财政补贴建筑面积90平方米不含以下的最高不超过1万元建筑面积90平方米含以上的最高不超过2万元契税实行先征后补4此外在城区购买新建商品住房的农民在享受阶段性购房补贴和交易契税财政补贴的基础上再一次性给予2万元的补贴5同时襄州区将引导房地产开发企业积极开展惠民利民促销活动凡在2023年10月31日前购买新建商品住宅的房地产开发企业在现有销售价格上再给予购房者适当的价格优惠资料来源各地政府官网国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容9证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解通过合理判断并得出结论力求独立客观公正结论不受任何第三方的授意或影响作者在过去现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬特此声明国信证券投资评级类别级别说明买入股价表现优于市场指数20以上股票增持股价表现优于市场指数10-20之间投资评级中性股价表现介于市场指数10之间卖出股价表现弱于市场指数10以上超配行业指数表现优于市场指数10以上行业中性行业指数表现介于市场指数10之间投资评级低配行业指数表现弱于市场指数10以上重要声明本报告由国信证券股份有限公司已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格制作报告版权归国信证券股份有限公司以下简称我公司所有本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式使用复制或传播任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准本报告基于已公开的资料或信息撰写但我公司不保证该资料及信息的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断在不同时期我公司可能撰写并发布与本报告所载资料建议及推测不一致的报告我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态我公司可能随时补充更新和修订有关信息及资料投资者应当自行关注相关更新和修订内容我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策本报告仅供参考之用不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请在任何情况下本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任证券投资咨询业务的说明本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格证券投资咨询是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动接受投资人或者客户委托提供证券投资咨询服务举办有关证券投资咨询的讲座报告会分析会等在报刊上发表证券投资咨询的文章评论报告以及通过电台电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务通过电话传真电脑网络等电信设备系统提供证券投资咨询服务中国证监会认定的其他形式发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式指证券公司证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值市场走势或者相关影响因素进行分析形成证券估值投资评级等投资分析意见制作证券研究报告并向客户发布的行为证券研究报告国信证券经济研究所深圳深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层邮编518046总机0755-82130833上海上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12层邮编200135北京北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层邮编100032