经过两年多的探索，中国已经建立了较为完善C-REITs监管体系。C-REITs的发行过程中，国家发改委主管基础设施项目的筛选和储备，证监会主管公募基金的注册和备案，而交易所负责的事项较多，包括审核基金份额上市申请和资产支持证券挂牌申请、为基金份额发售提供平台以及基金存续期监管。监管法律法规方面，目前形成了以《证券投资基金法》和《证券法》为法律基础，《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》（958号文）和《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》（54号公告）为核心指引，交易所业务办法和业务指引为操作标准的法律法规体系。
　　基础设施项目须先通过发改委的合规性审核。发改委在958号文中要求，允许9类行业的基础设施发行REITs，且基础设施项目须权属清晰且现金流分派率大于4%。在实际发行过程中，应由基金公司同证券公司或者资产管理公司组成的发行联合体负责申报发行，因此发改委和证监会就发行联合体的资信和实力提出了较高要求。目前，有17家发行联合体参与过发行，“华夏基金+中信证券”和“中金基金+中金公司”两家联合体参与过多种不同行业类型的基础设施REITs发行，发行经验丰富。发改委审核通过后即进入证监会和交易所审批阶段。
　　证监会和交易所的审批同时进行，并且采用的是先审核再执行的流程。此阶段自基金管理人向证监会和交易所提交申请材料开始。正常情况下，此阶段时长不超过90个工作日，期间很可能要求基金管理人就交易所关注的问题进行解答。若基金份额上市申请通过且证监会对基金注册无异议的，C-REITs须在6个月内完成募集。募集环节须满足以下条件基金方能募集成功：原始权益人须至少持有20%的基金份额；募集资金须大于2亿元；投资者数量超过1000人；网下发售份额大于公开发售份额的70%。基金募集成功后应收购资产支持证券全部份额的购买，实现对基础设施的完全控制。之后，基金完成限售份额锁定和指定做市商且经交易所出具基金份额上市无异议函后，C-REITs基金份额即可上市交易。根据已经上市的项目来看，募集到上市平均28个工作日即可完成。存续期间C-REITs每年必须进行收益分配且必须控制债务水平。C-REITs每年必须分派至少一次，且每次分派须大于可分配金额的90%。在运营过程中，基金的总资产不得大于净资产的140%，也即资产负债率不高于28.57%。
　　投资建议。C-REITs作为一种稳健的投资产品，投资收益主要来源于分红收益和资本利得。
　　风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验为基础设施运营管理带来的管理风险；如基础设施基金政策发生变化，可能存在因此导致基础设施项目运营收入降低的风险。

研究报告全文：TablePage行业专题研究房地产2023年2月3日证券研究报告房地产行业TableTitleC-REITs系列报告之一C-REITs发行与制度说明书分析师Tabl郭镇分析师乐加栋eAuthorSAC执证号S0260514080003SAC执证号S0260513090001SFCCEnoBNN906021-38003639021-38003642guozgfcomcnlejiadonggfcomcn请注意乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动TableSummary核心观点经过两年多的探索中国已经建立了较为完善C-REITs监管体系C-REITs的发行过程中国家发改委主管基础设施项目的筛选和储备证监会主管公募基金的注册和备案而交易所负责的事项较多包括审核基金份额上市申请和资产支持证券挂牌申请为基金份额发售提供平台以及基金存续期监管监管法律法规方面目前形成了以证券投资基金法和证券法为法律基础国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点工作的通知958号文和公开募集基础设施证券投资基金指引试行54号公告为核心指引交易所业务办法和业务指引为操作标准的法律法规体系基础设施项目须先通过发改委的合规性审核发改委在958号文中要求允许9类行业的基础设施发行REITs且基础设施项目须权属清晰且现金流分派率大于4在实际发行过程中应由基金公司同证券公司或者资产管理公司组成的发行联合体负责申报发行因此发改委和证监会就发行联合体的资信和实力提出了较高要求目前有17家发行联合体参与过发行华夏基金中信证券和中金基金中金公司两家联合体参与过多种不同行业类型的基础设施REITs发行发行经验丰富发改委审核通过后即进入证监会和交易所审批阶段证监会和交易所的审批同时进行并且采用的是先审核再执行的流程此阶段自基金管理人向证监会和交易所提交申请材料开始正常情况下此阶段时长不超过90个工作日期间很可能要求基金管理人就交易所关注的问题进行解答若基金份额上市申请通过且证监会对基金注册无异议的C-REITs须在6个月内完成募集募集环节须满足以下条件基金方能募集成功原始权益人须至少持有20的基金份额募集资金须大于2亿元投资者数量超过1000人网下发售份额大于公开发售份额的70基金募集成功后应收购资产支持证券全部份额的购买实现对基础设施的完全控制之后基金完成限售份额锁定和指定做市商且经交易所出具基金份额上市无异议函后C-REITs基金份额即可上市交易根据已经上市的项目来看募集到上市平均28个工作日即可完成存续期间C-REITs每年必须进行收益分配且必须控制债务水平C-REITs每年必须分派至少一次且每次分派须大于可分配金额的90在运营过程中基金的总资产不得大于净资产的140也即资产负债率不高于2857投资建议C-REITs作为一种稳健的投资产品投资收益主要来源于分红收益和资本利得风险提示基金价格存在波动风险基金管理人限于知识经验为基础设施运营管理带来的管理风险如基础设施基金政策发生变化可能存在因此导致基础设施项目运营收入降低的风险相关研究TableReport房地产及物管行业23年3-4周周报春节假期成交下行政策环境持续改善2023-01-29房地产行业22年12月公司月报房企销投分化加剧融资成本边际回升2023-01-25房地产行业22年12月行业月报行业低景气着力稳预期2023-01-20识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明166TablePageText行业专题研究房地产重点公司估值和财务分析表最新最近合理价值EPS元PExEVEBITDAxROE股票简称股票代码货币评级收盘价报告日期元股2022E2023E2022E2023E2022E2023E2022E2023E万科A000002SZ人民币18182023120买入2380204209858454659185保利发展600048SH人民币1565202316买入2355153180102871281448691招商蛇口001979SZ人民币14242023111买入19190541002621431331003560新城控股601155SH人民币204520221118买入291635432658634848122101金地集团600383SH人民币97320221028买入1592178189555290105113107建发股份600153SH人民币13132023116买入181221425961514036113120华发股份600325SH人民币9672023120买入134812115080658425110120滨江集团002244SZ人民币104920221027买入140212413885763227157148新湖中宝600208SH人民币269202255买入35403003391812963225861中国国贸600007SH人民币168420211031买入24821141291481315551113113金融街000402SZ人民币5302022414买入103905605794932632664342首开股份600376SH人民币5472023113买入7220130514071072892161140万科企业02202HK港币158420221030买入2223204209666546579185中国海外发展00688HK港币20752023129买入2655281315635647418284中国海外宏洋00081HK港币38320221214买入52112412526265764130114越秀地产00123HK港币11242023120买入1515118131827338337375万物云港币买入02602HK48702022101268531712242461887652122143保利物业06049HK港币55452022831买入66831962492431917150143162招商积余001914SZ人民币16742022125买入26010580772862171841486781绿城管理控股09979HK港币6602023131买入8220370481541198765203241数据来源Wind广发证券发展研究中心备注1以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的2A股标的合理价值货币单位为人民币港股标的万科企业中国海外发展万物云保利物业绿城管理控股合理价值货币单位为港币3A股及港股标的EPS货币单位均为人民币4表中估值指标按照最新收盘价计算识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明266TablePageText行业专题研究房地产目录索引一综述6一C-REITS的监管体系6二C-REITS的核心法律法规8三C-REITS的注册发行流程11二审核要求发改委证监会和交易所审核12一发改委负责基础设施项目审核入库与推荐12二证监会和交易所基金注册基金份额上市和资产支持证券挂牌26三执行流程C-REITS的募集和上市43一C-REITS基金募集和份额上市流程43二基础设施基金募集阶段46三基础设施基金上市阶段56四基础设施基金存续期60四风险提示63识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明366TablePageText行业专题研究房地产图表索引图1C-REITs组织结构图6图2C-REITs监管机构体系7图3C-REITs监管规则体系7图4C-REITs注册发行流程11图5整合多个跨地区项目发行C-REITs12图6国家发改委基础设施项目库13图7C-REITs重点支持行业17图8已经发行上市的C-REITs行业分布17图9C-REITs重点支持区位19图10已上市C-REITs行业及地区分布20图11PPP含特许经营类项目发行C-REITs须具备的条件24图12C-REITs首次发行时基础设施项目评估价值24图13交易所审核流程27图14交易所审核周期与基金管理人回复周期单位个工作日27图15C-REITs概念界定28图16尽职调查报告需要披露的内容32图17C-REITs基金份额上市须满足的条件36图18C-REITs申请上市应提交的文件38图19C-REITs基金募集和份额上市流程44图20C-REITs募集和发售周期单位个工作日45图21C-REITs募集发售流程46图22C-REITs的投资者类型49图23C-REITs战略投资者持有份额的限售期及公开发售份额安排49图24C-REITs发售时战略投资者及网下投资者构成及比例50图25C-REITs战略投资者构成及比例51图26提前结束公众投资者认购的C-REITs54图27回拨机制55图28导致C-REITs募集失败的情形55图29C-REITs募集募集完成至上市发售的流程57图30C-REITs基金首次募集的用途58图31C-REITs负债水平及对外借款限制58图3224只C-REITs发售时具有不同限售期安排的基金份额占比59图33C-REITs市场上的做市商59图34C-REITs可供分配金额调整过程62图35C-REITs可供分配金额调整过程63识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明466TablePageText行业专题研究房地产表1C-REITs的核心法律规则梳理8表2目前拟发行REITs的企业汇总13表3C-REITs试点项目的行业范围15表4目前已经上市的C-REITs基础设施项目基本信息18表5基金管理人和资产支持专项计划的联合体20表6各REITs招募说明书预测的净现金流分派率22表7发改委审核关注的重点25表8证监会对参与C-REITs发行运作机构的要求29表9C-REITs管理机构汇总表30表10C-REITs基金管理人设置的职能部门31表11证监会对评估机构及评估报告的要求32表12特许经营权REITs税前现金流33表13C-REITs基础设施评估参数34表14基础设施资产支持证券挂牌要求37表15向证监会提出申请需提交的材料37表16交易所要求的申请材料39表17交易所重点关注的问题39表18基金管理人就基础设施基本情况合规性问题的回复40表19基金管理人就资产价值评估参数设置的合理性问题的回复41表20基金管理人就基金管理机构的费用水平问题的回复42表21基金管理费及托管费水平42表22目前已经上市的C-REITs募集发行信息44表23发售申请文件应当披露的信息47表24前十名战略投资者持有基金份额情况51表25前十名战略投资者持有REITs明细52表26询价公告的主要内容53表27基金上市交易公告书要点归纳60表28C-REITs分配情况统计61识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明566TablePageText行业专题研究房地产一综述C-REITs的本质是将基础设施项目进行证券化并上市发行其结构采用的是公募基金资产支持专项计划的结构在发行过程中分别受到三个部门的监管国家发展和改革委员会主管基础设施项目的筛选和推荐证监会主管基金的审核注册验资及备案交易所主要负责审核基金份额上市资产支持证券挂牌以及对存续期的C-REITs进行管理此外中国证券登记结算有限责任公司基金业协会和证券业协会作为辅助机构对C-REITs的发行上市也需要做出规范中国证券登记结算有限责任公司负责公募基金的登记和结算基金业协会对C-REITs的尽职调查工作和基金运营操作进行了规范证券业协会则是细化了对网下投资者的管理规定图1C-REITs组织结构图战略投资者网下投资者公众投资者战略配售配售份额询价认基金份额认购基金份额管理托管基金托管人基金管理人基础设施证券投资基金持有100管理托管专项计划管理人资产支持专项计划专项计划托管人持有发行持有发行持有发行项目公司1项目公司2项目公司3运营外部管理机构持有持有持有不动产物业1不动产物业2不动产物业3资料来源上海证券交易所深圳证券交易所广发证券发展研究中心一C-REITs的监管体系对C-REITs的监管体系分为监管机构体系和监管规则体系其中监管机构体系是在C-REITs的发行上市过程中参与监管的机构主要包括发改委证监会交易所行业协会以及中证登等监管规则体系是指C-REITs在发行上市过程中需要遵守的部门规章规范性文件以及业务规则监管机构体系相对固定监管规则体系可能因政策调整更新而产生变化具体情况详见下图识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明666TablePageText行业专题研究房地产图2C-REITs监管机构体系资料来源发改委证监会交易所广发证券发展研究中心图3C-REITs监管规则体系关于推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点相关工作的通知证监发202040号关于做好基础设施领域不动产投资信托基金公开募集基础设施证券投资基金指引试行REITs试点项目申报工作的通知证监会公告202054号发改办投资2020586号沪深交易所中证登基金业协会关于做好基础设施领关于建立全国基础交易所公开募集基础设施证券投资基金公募REITs域不动产投资信托基设施领域不动产投REITs业务办法登记结算业公募金新购入项目申报推资信托基金试点项REITs务实施细则尽调工作指荐有关工作的通知目库的通知引审核发售扩募保租关注业务业务房指指引指引指引引公募REITs运营操作指关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金发售存续引REITs试点工作的通知业务业务发改投资2021958号指南指南自通知发布之日起有关工作参照本通知执行资料来源发改委证监会交易所广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明766TablePageText行业专题研究房地产二C-REITs的核心法律法规目前C-REITs的发行上市受到法律层面部门层面和交易所执行层面的相关法律法规和部门规章的约束法律方面C-REITs的发行工作需要在中华人民共和国证券投资基金法和中华人民共和国证券法两部法律的框架下进行部门规章和规范性文件层面基础设施项目需要满足国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点工作的通知中的相关要求基金的注册份额发售以及存续期管理需要遵循公开募集基础设施证券投资基金指引试行的相关规定交易所执行层面交易所公开募集基础设施证券投资基金REITs业务办法试行明确了C-REITs发行的申请条件发售上市程序以及存续期管理的相关要求1-4号交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引则是对交易所公开募集基础设施证券投资基金REITs业务办法试行细节上的补充表1C-REITs的核心法律规则梳理序号发布日期法规名称文号法规核心要点一法律对基金管理人基金托管人基金的运作方式和组织基金的公开募集公开募集基金的基金份额的交易申购与赎回公开募集基中华人民共和国证券投资基金法中华人民共和国120150424金的投资与信息披露公开募集基金的基金合同的变更终止与基2015年修正主席令第23号金财产清算公开募集基金的基金份额持有人权利行使非公开募集基金基金服务机构基金行业协会等内容进行规范对证券发行证券交易上市公司的收购信息披露投资者保护中华人民共和国证券法中华人民共和国220191228证券交易场所证券公司证券登记结算机构证券服务机构证2019年修订主席令第37号券业协会证券监督管理机构等内容进行规范二部门规章和规范性文件一中国证监会国家发改委中国证监会国家发展改革委关于证监发202040主要对推进基础设施REITs试点的意义原则工作安排REITs320200424推进基础设施领域不动产投资倍托基号试点项目要求等进行规范金REITs试点相关工作的通知二国家发改委国家发展改革委办公厅关于做好基发改办投资主要对基础设施REITs试点项目的地区和行业范围基本条件申420200731础设施领域不动产投资信托基金2020586号请材料要求申报程序项目合规性审查等进行规范REITs试点项目申报工作的通知国家发展改革委办公厅关于建立全发改办投资就基础设施REITs试点项目的储备管理入库项目条件入库梳理520210113国基础设施领域不动产投资信托基金202135号和报送工作政策支持和协调服务等进行规范REITs试点项目库的通知国家发展改革委关于进一步做好基就深化认识加强支持引导加强项目管理和协调服务严把项目础设施领域不动产投资信托基金质量促进基础设施REITs长期健康发展加强部门协作和政策落REITs试点工作的通知发改投资实等方面进行规范620210629958号文附件基础设施领域不动2021958号就基础设施REITs试点项目的区域和行业范围项目基本条件申产投资信托基金REITs试点项目申报材料要求项目申报程序项目审查内容中介机构要求其他报要求工作要求等方面进行进-步的规范识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明866TablePageText行业专题研究房地产国家发展改革委办公庁关于加快推发改办投资为进一步加快推进基础设施REITs试点有关工作推动盘活存量资720211229进基础设施领域不动产投资信托基金20211048号产形成投资良性循环就基础设施REITs提出有关工作要求REITs有关工作的通知三中国证监会中国证券监督管对基金的募集基金份额的巾购赎回和交易基金的投资和收益公开募集证券投资基金运作管理办820140707理委员会令第分配基金转换运作方式合并及变更注册基金份额持有人大会法104号监督管理和法律责任等内容进行规范中国证券监督管对基金信息披露一般规定基金募集信息披露基金运作信息披露公开募集证券投资基金信息披露管920200320理委员会令第基金临时信息披露信息披露事务管理监督管理和法律责任等内理办法2020年修正166号容进行规范中国证券监督管公开募集基础设施证券投资基金指主要对产品定义参与主体资质与职责产品注册基金份额发售1020200806理委员会公告引试行投资运作项目管理信息披露监督管理等进行规范202054号四中国银保监会中国银保监会办公厅关于保险资金银保监办发明确了保险资金可以购买公募REITs扩大了险资可投资范围进一1120211110投资公开募集基础设施证券投资基金2021120号步丰富保险资产配置结构和基础设施REITs投资者结构有关事项的通知五财政部国家税务总局明确了基础设施REITs不同阶段的税收政策底层基础设施资产适财政部税务总局关于基础设施领财政部税务总用特殊性税务处理基础设施REITs设立阶段原始权益人转让项目1220220126域不动产投资信托基金REITs试点局公告2022年公司股权或自持REITs份额取得收益可递延缴纳企业得税基础设税收政策的公告第3号施REITs运营分配等按原税收法规定执行三业务规则和业务指南一上海证券交易所上海证券交易所公开募集基础设施上证发20219就公募REITs的申请条件与确认程序发传上市与交易存续期证券投资基金REITs业务办法试号附件1管理自律监管等进行了规范行上海证券交易所公开募集基础设施上证发202110就公募REITs的参与机构基础设施项目评估与现金流交易结1320210129证券投资基金REITs规则适用指引号构运作管理安排等进行了规范第1号一一审核关注事项试行上海证券交易所公开募集基础设施上证发202111就公募REITs发售过程中的询价与定价战略配碍网下及公众投证券投资基金REITs规则适用指引号资者认购基金份额确认扩募发售等进行规范第2号一一发售业务试行上海证券交易所公开募集基础设施上证函20218951420210430证券投资基金REITs业务指南第1就发售上市投资者适当性管理模板及附件等内容进行规范号号一一发售上市业务办理上海证券交易所公开募集基础设施上证函1520210617证券投资基金REITs业务指南第2就交易业务安排日常运作业务模板及附件等内容进行规范20211033号号一存续业务二深圳证券交易所深圳证券交易所公开募集基础设施深证上2021144就公募REITs的申请条件与确认程序发售上市与交易存续期1620210129证券投资基金业务办法试行号附件1管理自律监管等进行了规范识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明966TablePageText行业专题研究房地产深圳证券交易所公开募集基础设施深证上2021144就公募REITs的参与机构基础设施项目评估与现金流交易结证券投资基金业务指引第1号一审核号附件2构运作管理安排等进行了规范关注事项试行深圳证券交易所公开募集基础设施深证上2021144就公募REITs发售过程中的询价与定价战略配售网下及公众投证券投资基金业务指引第2号一发售号附件3资者认购基金份额确认扩募发售等进行了规范业务试行深圳证券交易所公开募集基础设施深证上2021455就发售上市投资者适当性管理联系方式及附件等内容进行规1720210430证券投资基金业务指南第1号一一发号范售上市业务办理深圳证券交易所公幵募集基础设施就系统简介系统要求准备工作系统登录初步询价网下-认深证上20214571820210430证券投资基金业务指南第2号一一网购配侣结果查询账户资料报备用户中心特别提醒及技术支号下发行电子平台用户手册持服务等内容进行规范深圳证券交易所公开募集基础设施深证上2021600就竞价交易机制大宗交易机制询价交易机制限售份额回购交1920210618证券投资基金业务指南第3号一一交号易管理债券质押式回购其他回购交易等内容进行规范易业务深圳证券交易所公开募集基础设施深证上2021692就信息披露解除限售锁定收益分配停复牌更名一致行动2020210715证券投资基金业务指南第4号一一存号人信息填报及权益变动信息披露模板及附件等内容进行规范续期业务办理三证券业协会公开募集基础设施证券投资基金网中证协发就基础设施基金网下投资者注册行为规范相关方核查责任白2120210129下投资者管理细则202115号律管理等进行规范四基金业协会公开募集基础设施证券投资基金尽主要包括了对基础设施项目的尽职调查对业务参与人的尽职调查2220210208-职调查工作指引试行及起草说明尽职调查的分工和要求以及附则五部分内容以信息披露为中心制定以反映基础设施项目实质和投资者保护为公开募集基础设施证券投资基金运核心的运营操作要求围绕基金托管人履责基金财务报表编制相2320210208-营操作指引试行及起草说明关要求可供分配金额计算基金相关信息披露要求等进行相应规定五中国证券登记结算有限责任公司以下简称中证登中国证券登记结算有限责任公司公中国结算发字2420210205开募集基础设施证券投资基金登记结就公募REITs登记结算业务的相关事宜进行规范202115号算业务实施细则试行中国证券登记结算有限责任公司上中国结算发字就在上海证券交易所发行REITs的业务参与账户管理认购交2520210205海证券交易所公开募集基础设施证券202120号易要约收购及回购交易权益分派等进行了规范投资基金登记结算业务指引试行中国证券登记结算有限责任公司深中国结算发字就在深圳证券交易所发行REITs的业务参与账户管理认购交2620210205圳证券交易所公开募集基础设施证券202121号易要约收购及回购交易权益分派等进行了规范投资基金登记结算业务指引试行资料来源发改委证监会交易所证券业协会基金业协会中证登广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1066TablePageText行业专题研究房地产三C-REITs的注册发行流程C-REITs的注册发行流程如下图所示图4C-REITs注册发行流程审核阶段基金管理人专项计划管理人提交基础设施审核材料提交基金注册申请提交基金份额上市申请提交项目资料推荐项目至证监会推荐项目未入库项目不得推荐省级发改委国家发改委证监会交易所基础设施项目审核基础设施项目入库基金注册申请审核基金份额上市审核申请确认是否满足挂牌条件通过挂牌小并出具挂牌准予基金注册出具基金份额上市无异议函组工作会议无异议函基金和专项计划的设立签订战略协议进行战略投资者基金管理人网下投资者产品发行设立并完成备案提交申请参与向交易所申请发售通过参与提出资产支持战略配售网下询价证券挂牌申请提出挂牌申请完成缴款确定发售价格参与公众认购参与网下认购公众投资者公开发售及战略投资者缴款审核审核挂牌申请文件回拨并确定投资者获得配售的基金份额通过备案验资证监会基金备案并将资金划入托管专户会计师事务所基金结构搭建和上市购买100的资产支持证券基金合同生效基金成立资产支持证券直接或间接完全持有核准上市指定做市商与限售份额锁定项目公司发布上市公告出具上市通知书交易所基金份额上市资料来源发改委证监会交易所广发证券发展研究中心C-REITs的注册发行流程主要分为三部分分别是基础设施项目审核和推荐阶段公募基金和资产支持证券设立阶段以及基金结构搭建和上市阶段基础设施项目审核阶段各地申报的项目在通过项目所在省发改委的审核后会被纳入全国基础设施项目储备库然后国家发改委从储备库中挑选项目推荐至证监会进入发行审核程序发行审批通过成立资产支持专项计划及封闭式基金后基金进入募集阶段募集成功且以募集资金回购资产后C-REITs组织架构基本成型待交易所对基金份识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1166TablePageText行业专题研究房地产额上市的审核通过后C-REITs基金份额即可上市交易二审核要求发改委证监会和交易所审核一发改委负责基础设施项目审核入库与推荐1项目申报流程及项目库建设发起人原始权益人向项目所在地省级发展改革委报送试点项目申请材料通过所在地省级发展改革委的项目将推荐至国家发改委作为储备项目只有储备项目才有资格进入基金发行阶段若发起人原始权益人拟整合跨地区的多个项目一次性发行REITs产品的其申报流程如下图5整合多个跨地区项目发行C-REITs原始权益人报送A省项报送完整的项报送B省项目相关材料目申请材料目相关材料A省发改委注册地省级发改委B省发改委对注册地项目和对本地区项目把关对本地区项目把关REITs总体方案把关A省项目注册地省项目B省项目跨省整合项目对于项目收益是否满足试点基本条件需以打包后项目整体收益进行判断资料来源关于做好基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点项目申报工作的通知广发证券发展研究中心对符合相关条件拟推荐开展试点的项目省级发展改革委需向国家发改委出具无异议专项意见同时一并报送试点项目申请材料根据最新国家发展改革委办公厅关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点项目库的通知识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1266TablePageText行业专题研究房地产下简称35号文的要求要求发改委建立全国性的基础设施REITs项目库通过省级发展改革审核的项目即可纳入全国基础设施项目库以便之后的C-REITs发行工作顺利进行35号文将储备项目库分为三类如下图所示图6国家发改委基础设施项目库意向项目储备项目存续项目属于基础设施项目基本符合基项目发起人原始权益人已正础设施REITs发行条件原始权式启动发行REITs产品准备工项目已成功发行REITs产品设益人具有发行REITs产品的明确作入库项目应符合中国证监立的基础设施基金进入存续期管意向如所在地区行业等暂不会国家发展改革委关于推进基理属于基础设施REITs试点范围础设施REITs试点工作有关要求可单独备注说明和规定资料来源国家发展改革委办公厅关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金试点项目库的通知广发证券发展研究中心国家发展改革委对基础设施项目库中的储备项目进行综合评估后确定拟向中国证监会推荐的项目名单名单上推荐的项目即可进入基金发行环节并由证监会和交易所接手项目监管根据各地发改委网站的公开信息来看部分地区的基础设施项目储备库仍处于建设阶段因此我们通过公开信息对有意向发行REITs的原始权益人及其基础设施进行了整理目前已有34家发起人进入招募REITs发行联合体的流程其中还是以产业园区高速公路和能源水利项目居多且相较于已经上市的24只REITs来说能源水利等类型的项目占比明显提高可以预期在未来一段时间内C-REITs市场将进一步扩容表2目前拟发行REITs的企业汇总原始权益人基础设施项目名称项目所在地类型项目估值中标结果废标原因系参与投标的供应商不绍兴市原水集团有限公司汤浦水库公募REITs浙江省绍兴市特许经营权-足三家江阴科技新城投资管理有江阴高新区公募江苏省江阴市不动产拟发行规模10亿元-限公司REITs贵州遵义高速公路建设投绥遵高速REITs贵州省遵义市特许经营权项目总投资19亿元国金基金管理有限公司资有限公司长沙经济技术开发集长沙经济技术开发集团有上海国泰君安证券资产管理有限公团有限公司基础设施湖南省长沙市不动产-限公司司REITs项目识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1366TablePageText行业专题研究房地产青岛西海岸公用事业集团青岛西海岸公用事业山东省青岛市特许经营权资产总额4243亿元中标人为东吴证券股份有限公司水务有限公司供水公募REITs项目青岛公共住房建设投资有青岛房投保租房基础山东省青岛市不动产--限公司设施公募REITs南京公路发展集团有限南京绕越高速公路东江苏省南京市特许经营权总投资4573亿元-公司南段公募REITs项目苏州市高速公路管理有限苏嘉杭高速基础设施江苏省苏州市特许经营权总投资约43亿元-公司公募REITs沧州港务集团沧州黄骅港REITs项河北省沧州市不动产拟发售约40亿元推荐中标人富国基金标段1资产规模30亿清洁能源资产基础设元以内融资规模20亿施公募REITs项目第一中标候选人为中信建投和中信中国大唐集团有限公司-特许经营权元以内标段2资产规水电项目资产权益并建投基金模20亿元以内融资规表型类REITs项目模10亿元以内泰州医药高新股份有限公中试标准厂房基础设江苏省泰州市不动产总投资1472亿元-司施REITs广州国际生物岛标准广州高新区投资集团广东省广州市不动产--厂房园区公募REITs潍坊水务投资集团有限公潍坊水务基础设施公山东省潍坊市特许经营权--司募REITs项目唐山市城市发展集团有限项目资金来源为自筹资中标候选人第1名为中化商务有限基础设施REITs--公司金6717万元公司银川市供水基础设施银川市发布银川市市政管领域不动产投资信托宁夏省银川市特许经营权--理局基金REITs德阳发展控股集团有限公自来水供水污水处中标候选人为中邮证券有限责任公四川省德阳市特许经营权-司理项目司和中国农业银行临港科技城D03-01中标人为国泰资管发行承做费率临港集团地块保障性租赁住房上海市不动产-为058且不超过600万元基金公募REITs存续期管理费率不超过018年天津泰达人才安居有限公中标人为建信基金和建信资本组成租赁住房公募REITs天津市不动产-司的联合体厦门高新技术创业中心有厦门火炬高新区产业项目发行规模不超过第一中标候选人为中金公司金圆限公司厦门火炬高新区福建省厦门市不动产园基础设施REITs15亿元统一证券中金基金招商服务中心有限公司国家电投集团江苏电力有滨海海上风力发电厂江苏省盐城市第一中标候选人为中信建投证券特许经营权-限公司公募REITs项目滨海县第二中标候选人位中金公司华电国际电力股份有限公天然气热电联产项目浙江省特许经营权--司华能临港天津燃气热电燃气热电基础设施公第一中标候选人为招商证券股份有天津市特许经营权-有限公司募REIT限公司识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1466TablePageText行业专题研究房地产新能源基础设施公募国家能源集团-特许经营权发行规模约为20亿-REIT山东铁路投资控股集团有黄河长清大桥公募山东省特许经营权--限公司REITs项目成都高新投资集团有限公预计申报规模不超过产业园公募REIT四川省成都市不动产-司15亿元人民币发行规模约人民币14珠海交通集团有限公司高速公路REITs广州省珠海市特许经营权-亿元资产初步估值预计30-上海城投控股保租房REITs项目上海市不动产-33亿元山西国耀新能源集团生物质发电REITs山西省特许经营权--湖南省高速公路集团高速公路REITs湖南省特许经营权--唐山市城市发展集团污水处理厂REITs河北省唐山市特许经营权--发行预算399万元存续期管理费北京昌平保障房公司保租房REITs项目北京市不动产-不超过025年数据来源Wind广发证券发展研究中心2基础设施项目基本要求1行业及地区要求发改委出台的国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点项目申报工作的通知下文简称586号文件和最新的国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点工作的通知下简称958号文都对于基础设施项目的行业及地区范围进行了约束目前试点项目的行业范围非常宽泛且相较于586号文件最新的958号文件对试点项目的行业范围进行了进一步的扩充加入了保障性租赁住房能源基础设施自然文化遗产和国家AAAAA级旅游景区等2022年12月8日证监会副主席李超甚至表示要研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域表3C-REITs试点项目的行业范围文件具体要求1仓储物流项目2收费公路铁路机场港口项目3城镇污水垃圾处理及资源化利用固废危废医废处理大宗固体废弃物综合利用项目586号文4城镇供水供电供气供热项目5数据中心人工智能智能计算中心项目65G通信铁塔物联网工业互联网宽带网络有线电视网络项目7智能交通智慧能源智慧城市项目识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1566TablePageText行业专题研究房地产8鼓励国家战略性新兴产业集群高科技产业园特色产业园等开展试点项目应满足以下条件1位于国家发展改革委确定的战略性新兴产业集群或中国开发区审核公告目录2018年版确定的开发区范围内2业态为研发创新设计及中试平台工业厂房创业孵化器和产业加速器产业发展服务平台等园区基础设施3项目用地性质为非商业非住宅用地1交通基础设施包括收费公路铁路机场港口项目2能源基础设施包括风电光伏发电水力发电天然气发电生物质发电核电等清洁能源项目特高压输电项目增量配电网微电网充电基础设施项目分布式冷热电项目3市政基础设施包括城镇供水供电供气供热项目以及停车场项目4生态环保基础设施包括城镇污水垃圾处理及资源化利用环境基础设施固废危废医废处理环境基础设施大宗固体废弃物综合利用基础设施项目5仓储物流基础设施应为面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库包括通用仓库以及冷库等专业仓库6园区基础设施位于自由贸易试验区国家级新区国家与省级开发区战略性新兴产业集群的研发平台工业厂房创业958号文孵化器产业加速器产业发展服务平台等园区基础设施其中国家级与省级开发区以中国开发区审核公告目录2018年版发布名单为准战略性新兴产业集群以国家发展改革委公布名单为准7新型基础设施包括数据中心类人工智能项目5G通信铁塔物联网工业互联网宽带网络有线电视网络项目智能交通智慧能源智慧城市项目8保障性租赁住房包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目9探索在其他基础设施领域开展试点1具有供水发电等功能的水利设施自然文化遗产国家级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施其中自然文化遗产以世界遗产名录为准2AAAAA证监会副主席李超2022年12月8日证监会副主席李超表示要研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域资料来源关于进一步做好REIT试点工作的通知广发证券发展研究中心注斜体红色下划线部分的行业范围为958号文新增试点范围识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1666TablePageText行业专题研究房地产图7C-REITs重点支持行业交通基础设施能源基础设施市政基础设施风电光伏发电水力天然收费公路铁路机场港口项气生物质核电等清洁能源项城镇供水供电供气供热项目目特高压输电项目增量配电目以及停车场项目网分布式冷热电项目生态环保基础设施仓储物流基础设施园区基础设施城镇污水垃圾处理及资源化利用自贸区国家新区国家级与省应为面向社会提供物品储存服务环境基础设施固废危废医废处级开发区新兴产业集群研发平并收取费用的仓库包括通用仓理环境基础设施大宗固体废弃台工业厂房孵化器产业加库以及冷库等专业仓库物综合利用基础设施项目速器产业发展服务平台等新型基础设施保障性租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