核心观点：
　　本周政策情况：集中供地政策优化完善，多地首套房贷利率下限放松。本周据上证报，自然资源部表示确有印发《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，其中对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”，但并非取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策。地方层面，本周湖南首付下调，杭州临平限购放松，郑州、福州、厦门、无锡等地密集按揭放松。
　　本周基本面情况：节后成交仍偏冷，房企推盘意愿持续低位。根据房管局及克而瑞数据，本周39城新房成交面积环比前周下降36.6%，同比下降13.9%，23年1月39城新房成交面积同比下降38.5%；本周12城二手房单周成交环比前周下降13.6%，同比上升83.2%，23年1月12城二手房同比下降31.8%。分城市来看，样本城市中只有宁波环比前周实现小幅正增长，各城市仍在春节假期后的返工复工阶段，对商品房成交有一定影响。推盘方面，11城单周推盘面积环比前周下降71.6%，23年1月推盘面积同比下降42.4%。
　　本周土地情况：土地成交春节期间大幅下滑，溢价率维持低位。由于春节假期影响，23年第5周商住土地成交面积环比下降89.5%，出让金环比下降83.3%，溢价率为2.1%。23年前五周（截至23年1月29日），累计商住土地成交面积同比下降16.3%，出让金同比上升2.4%。
　　开发板块观点：单周成交仍处低位，企业表现分化加剧。春节后一周新房、二手房日均成交较22年日均分别下降39%、16%，较19年日均则有53%、37%，成交仍处于相对低位，尚未恢复至春节前成交水平。从企业表现来看，即便有春节假期影响，1月央国企销售同比仅有4%的下降，但百强房企销售则有超过30%的下降，单月规模创16年有数据以来的历史新低，23年将是行业政策环境持续改善及基本面缓慢复苏的一年，也将是房地产企业经历供给侧改革后分化加剧的一年，具备信用、货值优势的优质房企将表现出更强的弹性和优势。当前地产板块及龙头房企估值仍处于低点，推荐关注板块及优质房企的投资机会。
　　本周物业观点：大盘大幅下滑，板块有所回调。A股开盘第一周，恒生指数大幅下跌4.5%，物业板块平均下滑3.9%，其中央国企龙头下跌6.3%，民企龙头下跌11.4%，物业板块整体动态PE10.2x，处于19年以来3%分位。
　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。
　　

研究报告全文：TablePage跟踪分析房地产证券研究报告291671TableTitleTableGrade房地产及物管行业23年第5周周报行业评级买入前次评级买入单周成交仍处低位企业表现分化加剧报告日期2023-02-05TableSummary相对市场表现TablePicQuote核心观点本周政策情况集中供地政策优化完善多地首套房贷利率下限放松13本周据上证报自然资源部表示确有印发关于进一步规范住宅用地供6-2应信息公开工作的通知其中对住宅用地出让公告不再要求全年不022204220622082210221222超过3次但并非取消集中供地制度而是优化完善集中供地政策-9地方层面本周湖南首付下调杭州临平限购放松郑州福州厦门-17无锡等地密集按揭放松-24本周基本面情况节后成交仍偏冷房企推盘意愿持续低位根据房管房地产沪深300局及克而瑞数据本周城新房成交面积环比前周下降同比39366下降13923年1月39城新房成交面积同比下降385本周12分析师TableAuthor郭镇城二手房单周成交环比前周下降136同比上升83223年1月SAC执证号S026051408000312城二手房同比下降318分城市来看样本城市中只有宁波环比SFCCENoBNN906前周实现小幅正增长各城市仍在春节假期后的返工复工阶段对商品021-38003639房成交有一定影响推盘方面11城单周推盘面积环比前周下降guozgfcomcn71623年1月推盘面积同比下降424分析师乐加栋本周土地情况土地成交春节期间大幅下滑溢价率维持低位由于春SAC执证号S0260513090001节假期影响23年第5周商住土地成交面积环比下降895出让金021-38003642环比下降833溢价率为2123年前五周截至23年1月29lejiadonggfcomcn日累计商住土地成交面积同比下降163出让金同比上升24分析师邢莘开发板块观点单周成交仍处低位企业表现分化加剧春节后一周新SAC执证号S0260520070009房二手房日均成交较22年日均分别下降3916较19年日均021-38003638则有5337成交仍处于相对低位尚未恢复至春节前成交水平xingshengfcomcn从企业表现来看即便有春节假期影响1月央国企销售同比仅有4分析师谢淼的下降但百强房企销售则有超过30的下降单月规模创16年有数SAC执证号S0260522070007据以来的历史新低23年将是行业政策环境持续改善及基本面缓慢复021-38003637苏的一年也将是房地产企业经历供给侧改革后分化加剧的一年具备xiemiaogfcomcn信用货值优势的优质房企将表现出更强的弹性和优势当前地产板块分析师欧阳喆及龙头房企估值仍处于低点推荐关注板块及优质房企的投资机会SAC执证号S0260522070002本周物业观点大盘大幅下滑板块有所回调A股开盘第一周恒生021-38003641指数大幅下跌45物业板块平均下滑39其中央国企龙头下跌ouyangzhegfcomcn63民企龙头下跌114物业板块整体动态PE102x处于19年请注意乐加栋邢莘谢淼欧阳喆并非香港证券及期货事以来3分位务监察委员会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动风险提示基本面不及预期包括行业政策面改善力度不及预期融资收紧供给侧改革出清影响情绪对于市场情绪产生扰动识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明130TablePageText跟踪分析房地产重点公司估值和财务分析表最新最近合理价值EPS元PExEVEBITDAxROE股票简称股票代码货币评级收盘价报告日期元股2022E2023E2022E2023E2022E2023E2022E2023E万科A000002SZ人民币17972023120买入2380204209848354659185保利发展600048SH人民币1533202316买入2355153180100851281448691招商蛇口001979SZ人民币13952023111买入19190541002571401331003560新城控股601155SH人民币201820221118买入291635432657624848122101金地集团600383SH人民币95020221028买入1592178189545090105113107建发股份600153SH人民币12902023116买入181221425960504036113120华发股份600325SH人民币9362023120买入134812115077628425110120滨江集团002244SZ人民币101520221027买入140212413882743227157148新湖中宝600208SH人民币267202255买入35403003390812963225861中国国贸600007SH人民币166020211031买入24821141291461295551113113金融街000402SZ人民币5232022414买入103905605793912632664342首开股份600376SH人民币5362023113买入7220130513981052892161140万科企业02202HK港币156820221030买入2223204209666546579185中国海外发展00688HK港币20302023129买入2655281315625547418284中国海外宏洋00081HK港币37220221214买入52112412526265664130114集团越秀地产00123HK港币10842023120买入1515118131797138337375万物云02602HK港币471520221012买入68531712242391837652122143保利物业06049HK港币53702022831买入66831962492361857150143162招商积余001914SZ人民币16522022125买入26010580772832141841486781绿城管理控股09979HK港币6502023131买入8220370481531178765203241数据来源Wind广发证券发展研究中心备注1以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的2A股标的合理价值货币单位为人民币港股标的万科企业中国海外发展中国海外宏洋集团越秀地产万物云保利物业招商积余绿城管理控股合理价值货币单位为港币3A股及港股标的EPS货币单位均为人民币4表中估值指标按照最新收盘价计算识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明230TablePageText跟踪分析房地产目录索引一地产行业政策及基本面跟踪情况6一主要政策回顾6二重点城市成交情况10三重点城市推盘及库存跟踪15四全国土地市场供给成交情况18二重点公司跟踪情况20三地产开发板块投资观点23四物业管理板块投资观点23五风险提示28识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明330TablePageText跟踪分析房地产图表索引图139城2020年至今周成交面积万方走势10图239城新房周均及单周成交面积万方10图339城分线城市新房周成交环比增速10图439城新房月度成交同环比11图539城分线城市新房月度成交同比11图639城新房成交整体年同比11图739城新房成交分线城市年同比11图8全国分区域商品房二手房单周成交同环比20230127-2023020213图912城二手房周均及单周成交面积万方14图1012城分线城市二手房周成交环比增速14图1112城二手房成交月度同环比14图1212城分线城市二手房成交月同比14图13二手房成交整体年同比14图1412城市分线二手房成交年同比14图1511城市商品房周度推盘16图1611城市商品房月度推盘16图1711城市商品房推盘年同比趋势16图1811城市商品房月度批售比16图1911城市商品房库存与去化周期16图2011城市及分线城市商品房去化周期周16图2111城市商品房周度库存及去化周期17图2211城市住宅周度库存及去化周期17图23全国300大中城市商住土地供应成交及供销比数据万方18图24全国300大中城市商住土地供应年度累计同比19图25全国300大中城市商住土地成交年度累计同比19图26全国300大中城市商住土地出让金年同比19图27全国300大中城市土地出让金分线城市年同比19图28全国300大中城市商住土地楼面价和溢价率19图29全国300大中城市分线城市商住土地溢价率19图30A股重点地产公司股价周变动幅度23图31H股重点地产公司股价周变动幅度23表1各地利率下限下调情况截至23年2月3日7表2本周主要中央政策20230128-202302038表3本周主要地方政策20230128-202302038表439城市商品房成交面积汇总20230127-2023020211识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明430TablePageText跟踪分析房地产表512城二手房成交面积汇总20230127-2023020215表6重点城市商品房库存及去化周期变化情况20230127-2023020217表7重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况20230127-2023020217表8开发类房企上周重点公司公告20230128-2023020320表9截止23年2月3日涉房企业股权融资计划一览21表10物业公司股价涨跌幅排名截至2023020323表11上市物业企业股价表现及估值截至2023020324表12陆港股通持仓量及占比截至2023020326表13近半年来上市物业企业股价表现及解禁情况截至2023020326表14交表物业公司基本情况27表15本周上市物业公司主要事件20230129-2023020327表16广发地产小组股票推荐及建议关注名单27识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明530TablePageText跟踪分析房地产一地产行业政策及基本面跟踪情况一主要政策回顾中央政策方面本周自然资源部优化完善集中供地政策2月3日据上证报自然资源部确有印发关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知其中对住宅用地出让公告不再要求全年不超过3次但并非取消集中供地制度而是优化完善集中供地政策地方政策方面本周放松政策以四限改善和公积金放松为主1月31日湖南宣布13个非限购市州首二套首付比下限降至2030限购市长沙市首二套首付比下限降至3040原3045同日据杭州网杭州临平区乔司南苑街道放松限购已落户家庭或在本市工作且有一个月社保个税的非本市户籍家庭即可购房原落户未满5年非本市户籍需连续缴纳社保满2年4年才可在限购范围内购首套新房本市户籍家庭在上述镇街购二套房取消落户满五年限制公积金放松方面1月29日淮北单双方最高公积金贷款额上调至5060万元原4050万元多孩家庭首次可贷额上浮20推行公积金贷款带押过户首二次公积金贷款购二手房首付比统一调整至3040原需按房屋使用年限分档调整首次住房公积金贷款结清次月即可二次贷款原需半年间隔1月30日长沙公积金可贷款额度提高为公积金账户余额的16倍原15倍同日济宁单双职工家庭公积金贷款最高额度提高至5080万元原4060万元多子女家庭首二套房公积金贷款最高额度8050万元原6040万元养育未成年子女的多子女家庭首套及二套公积金贷款最高额均为80万元原60万元首二套房首付比调整为2030原3040同日宜昌二孩及以上家庭购房公积金贷款额度提高至84万元原60万元2月1日盐城购建自住房城区其余各地公积金贷款最高限额10080万元原均60万元二三孩家庭贷款最高限额在现行基础上提高1020万元年限最长30年原20年按揭放松方面上周肇庆惠州取消首套房贷利率下限珠海南宁常德首套房贷利率下限降至37原41郑州福州厦门长春丽水无锡岳阳四平吉林首套房贷利率下限降至38原41中山沈阳首套房贷利率下限降至39原41首套房贷利率动态调整机制出台以来已有20城首套房商贷利率下限降至4以下其中包括福州厦门无锡等二线城市珠海南宁常德利率下限下调至37为20城中最低韶关肇庆惠州取消利率下限识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明630TablePageText跟踪分析房地产表1各地利率下限下调情况截至23年2月3日省份城市日期利率下限为LPR的调整前利率下限下调幅度广东韶关230120取消利率下限-410-广东肇庆230129取消利率下限-410-广东惠州230129取消利率下限-410-广东珠海23013137086410-40bp广西南宁23020137086410-40bp湖南常德23020137086410-40bp山西太原23012038088410-30bp河北唐山23012038088410-30bp河南郑州23012938088410-30bp福建福州23013138088410-30bp福建厦门23013138088410-30bp吉林长春23013138088410-30bp浙江丽水23013138088410-30bp江苏无锡23020338088410-30bp湖南岳阳23020338088410-30bp吉林吉林23020338088410-30bp吉林四平23020338088410-30bp广东中山23013139091410-20bp辽宁沈阳23013139091410-20bp江西九江23012040093410-10bp首套房贷利率动态调整机制出台后平均38189410-29bp广东湛江221008取消利率下限-410-广东云浮221008取消利率下限-410-广东江门221008取消利率下限-410-湖北恩施221025取消利率下限-410-安徽安庆221026取消利率下限-410-广东清远22100137086410-40bp湖南株洲22122537086410-40bp河北石家庄22101438088410-30bp河北秦皇岛22101738088410-30bp浙江温州22102538088410-30bp福建泉州22110438088410-30bp广东阳江22100839091410-20bp贵州贵阳22101139091410-20bp湖北武汉22101239091410-20bp湖北宜昌22101339091410-20bp湖北襄阳22101339091410-20bp内蒙古包头22101339091410-20bp天津天津22101439091410-20bp四川泸州22102039091410-20bp识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明730TablePageText跟踪分析房地产山东济宁22100539592410-15bp安徽阜阳22101439592410-15bp云南昆明22101739592410-15bp云南大理22101939592410-15bp辽宁大连22102039592410-15bp甘肃兰州22121540093430-30bp首套房贷利率动态调整机制出台前平均38890411-23bp数据来源各地政府官网广发证券发展研究中心表2本周主要中央政策20230128-20230203时间部门内容国务院常务会129因城施策用好政策工具箱支持刚性和改善性住房需求做好保交楼工作议22年累计国有土地使用权出让收入669万亿元同比-233国有土地使用权出让收入相关支出637万亿元同比-130财政部178据上证报自然资源部确有印发关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知其中对住宅用地出让公告不再23自然资源部要求全年不超过3次但并非取消集中供地制度而是优化完善集中供地政策证监会23年系23在促进房地产平稳健康发展等重点领域和薄弱环节推出更多务实举措统工作会议数据来源财政部证监会上证报广发证券发展研究中心表3本周主要地方政策20230128-20230203时间城市内容a大力促进住房消费因城施策实施好差别化住房信贷政策积极支持刚性和改善性住房需求为以旧换新以小换大多孩129广东家庭住房消费提供便利按规定落实个人购买住房契税及换购住房个人所得税优惠政策b稳妥推进个别房企债务风险化解工作a单双方最高公积金贷款额上调至5060万元原4050万元多孩家庭首次可贷额上浮20推行公积金贷款带押过户129淮北b首二次公积金贷款购二手房首付比统一调整至3040原需按房屋使用年限分档调整c首次住房公积金贷款结清次月即可二次贷款原需半年间隔130长沙公积金可贷款额度提高为公积金账户余额的16倍原15倍a单双职工家庭公积金贷款最高额度提高至5080万元原4060万元b多子女家庭首二套房公积金贷款最高额度8050130济宁万元原6040万元养育未成年子女的多子女家庭首套及二套公积金贷款最高额均为80万元原60万元c首二套房首付比调整为2030原3040130宜昌二孩及以上家庭购房公积金贷款额度提高至84万元原60万元130厦门认定的C类人才给予130万元的住房补贴分10年发放130温州继续实行首次购买市区新房存量房给予06购房款补助的政策福州福130符合条件的企业人才可按市场评估价7折购买人才房源州新区a鼓励团购优惠购房鼓励房企在新市民外来务工人员多孩家庭引进人才及特殊人群购新房时给予特别优惠优惠价不130资阳计入备案价跌幅比例范围b全面实行货币化补偿和改签安置探索建立房票安置制度131湖南13个非限购市州首二套首付比下限降至2030限购市长沙市首二套首付比下限降至3040原3045识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明830TablePageText跟踪分析房地产印发关于推动经济运行率先整体好转的若干政策包括a调整优化限制性政策和土地出让政策落实居民个人换购住房个税政策根据实际情况调整公积金贷款政策加快推进货币化安置优化商品房价格备案制度b支持房地产业合理融资需求重131苏州点推进支持开发贷款信托贷款等存量融资合理展期政策落地c优化调整商品房预售资金监管政策房企可申请预售时间节点提前30日将进一步加大对省内优质房企的金融支持力度确定了100家省级白名单房企通过创新信贷产品开辟绿色通道降低融资成131河南本等方式努力满足白名单房企的合理融资需求据杭州网临平区乔司南苑街道放松限购已落户家庭或在本市工作且有一个月社保个税的非本市户籍家庭即可购房原落户杭州131未满5年非本市户籍需连续缴纳社保满2年4年才可在限购范围内购首套新房本市户籍家庭在上述镇街购二套房取消落户满临平区五年限制21山东逐步提高预售门槛鼓励有条件的地方先行先试开展现房销售试点购建自住房城区其余各地公积金贷款最高限额10080万元原均60万元二三孩家庭贷款最高限额在现行基础上提高102021盐城万元年限最长30年原20年21洛阳扩大补贴青年人才范围博士硕士本科专科原无专科毕业生购房补贴10532万元21清远23年2月1日至12月31日购买预售商品房可提取公积金支付首期款21沈阳阶段性支持职工家庭互助购房提取住房公积金政策执行期限延长至23年6月30日21德宏2月5日至14日房交会期间购新房补贴契税额50单套补贴限额2万元出台33条政策推动经济增长包括a继续实施现有政策通过提高购房居住证积分落实差别化住房信贷政策居民换购住房个税支持政策以及支持有60岁以上成员家庭和多子女居民家庭购房等措施不断满足刚性和改善性需求b不断完善政策21天津工具箱实施好阶段性土地出让支持政策通过优化二套房认定标准房屋交易等措施支持居民以小换大卖旧买新给予符合条件的多子女家庭最高公积金贷款额度支持c不断完善住房保障体系通过特许经营等方式探索公租房运营管理新模式积极推进闲置保障性住房转化为共有产权住房a23年购市区144平以下新房享05购房补贴最高1万元在洛工作全日制博士硕士本科专科生首次购唯一住房享22洛阳10532万元补贴b首套首付按20执行鼓励银行逐步降低二套首付比22威海2月4日至3月底举办线上房交会发放500份2万元购房优惠券23南京允许分区实施阶段性住房购买契税补贴优惠支持提取住房公积金支付购房首付款减轻居民首付资金周转压力襄阳23年10月31日前a首次改善型购买新房给予每套215万元补贴二三孩家庭给予每套23万元的补贴b享50契23襄州区税补贴90平以下以上最高12万元要组织商业银行成立银团对优质房地产企业加大贷款投放力度对于南通市未设立土地和在建工程抵押的项目重点监管资金23南通额度降低10数据来源各地政府网站广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明930TablePageText跟踪分析房地产二重点城市成交情况根据WindCRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示数据更新日期为2023年2月3日下同图139城2020年至今周成交面积万方走势12000010000080000600004000020000000-20000W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W522020202120222023数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心本周2023年1月27日-2023年2月2日下同我们监测的39城商品房成交面积23215万方环比前周下降366同比下降139各线城市春节假期后第一周成交表现依然低迷分线城市来看本周四大一线城市商品房成交面积3951万方环比前周下降604同比下降41415个二线样本城市成交面积13852万方环比前周下降316同比下降5620个三四线样本城市成交面积为5413万方环比前周下降159同比下降28图239城新房周均及单周成交面积万方图339城分线城市新房周成交环比增速700080-1060600-2040-366500-30200400-40-20300-5023215-40-60200-60-70-80100-80-1000-90-1202021202223W1-23-W223-W323-W423-W522-W5223-W123-W223-W323-W423-W5W539城新房周均成交面积当周成交环比右一线城市4城二线城市15城三四线城市20城数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1030TablePageText跟踪分析房地产图439城新房月度成交同环比图539城分线城市新房月度成交同比302020101000-10-10-20-320-20-30-30-40-342-385-40-50-399-535-50-6022082209221022112212230122082209221022112212230139城新房成交环比39城新房成交同比一线城市二线城市三四线城市数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心图639城新房成交整体年同比图739城新房成交分线城市年同比102051000-5-10-10-15-20-279-20-30-25-297-40-30-50-35-344-501-40-60201720182019202020212022230101-201720182019202020212022230101-23020223020239城新房成交年同比一线城市4城二线城市15城三四线城市20城数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心月度来看2023年1月39城新房成交面积同比下降385降幅环比22年12月扩大124pct其中一线二线和三四线城市分别同比下降320342535一线二线和三四线城市降幅分别环比扩大26pct68pct334pct年度来看截至2023年2月2日新房成交同比22年同期下降344其中一线二线和三四线城市分别同比下降279297501三四线城市表现相对较差低基数情况下依然大幅下滑表439城市商品房成交面积汇总20230127-20230202本周成交上周成交23周均22周均年周均同分线城市周环比周同比月同比万方万方万方万方比北京949057-598186-28816882201-233上海1807131-621-379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