本周观点：业绩反映历史，销售决定未来
　　因市场下行、结转利润率下降与计提减值准备，67家披露22年业绩快报/预告的房企中多数出现大额亏损。但业绩反映历史，我们认为此刻更需关注销售市场修复。1月60城新房成交面积同比下降37%，对齐21年春节月则只下滑5%，二手房复苏进程优于新房，房价下行趋势已有所缓解，反映市场仍在筑底阶段，但已初现复苏迹象。
　　上周行情回顾
　　上周沪深300指数下跌0.95%，房地产开发板块下跌1.50%，恒生指数下跌4.53%，克而瑞内房股指数下跌9.92%，恒生物业服务及管理指数下跌10.09%。
　　重点公司及动态
　　在行业复苏和政策呵护的背景下，我们持续看好房地产板块的贝塔机遇，看好优质头部房企将融资优势转化为拿地和销售优势。本周重点推荐：1）A股开发：华发股份、万科A、滨江集团、招商蛇口、新城控股；2）大股东具备资源的房企；3）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、招商积余等。
　　风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。
　　
　　

研究报告全文：证券研究报告房地产业绩反映历史销售决定未来华泰研究房地产开发增持维持2023年2月05日中国内地行业周报第五周房地产服务增持维持研究员陈慎本周观点业绩反映历史销售决定未来SACNoS0570519010002chenshenhtsccomSFCNoBIO834862128972228因市场下行结转利润率下降与计提减值准备67家披露22年业绩快报预告的房企中多数出现大额亏损但业绩反映历史我们认为此刻更需关注销售市研究员刘璐场修复1月60城新房成交面积同比下降37对齐21年春节月则只下滑SACNoS0570519070001liulu015507htsccomSFCNoBRD8258621289722185二手房复苏进程优于新房房价下行趋势已有所缓解反映市场仍在筑底阶段但已初现复苏迹象研究员林正衡SACNoS0570520090003linzhenghenghtsccom上周行情回顾SFCNoBRC046862128972087上周沪深300指数下跌095房地产开发板块下跌150恒生指数下跌联系人陈颖453克而瑞内房股指数下跌992恒生物业服务及管理指数下跌SACNoS0570122050022chenying019881htsccom10098675582492388重点公司及动态重点推荐在行业复苏和政策呵护的背景下我们持续看好房地产板块的贝塔机遇看目标价好优质头部房企将融资优势转化为拿地和销售优势本周重点推荐1A股股票名称股票代码当地币种投资评级开发华发股份万科A滨江集团招商蛇口新城控股2大股东具备华发股份600325CH1195买入万科A000002CH2300买入资源的房企3港股开发华润置地中国海外发展龙湖集团4物管滨江集团002244CH1323买入公司华润万象生活中海物业保利物业万物云招商积余等招商蛇口001979CH1788买入新城控股601155CH2323买入风险提示疫情行业政策行业基本面下行部分房企经营风险华润置地1109HK4429买入中国海外发展688HK2800买入龙湖集团960HK4002买入华润万象生活1209HK4663买入中海物业2669HK1360买入保利物业6049HK7036买入万物云2602HK5687买入招商积余001914CH1950买入资料来源华泰研究预测一周内行业走势图一周行业内各子板块涨跌图一周涨幅前十公司股票名称股票代码涨跌幅房地产开发我爱我家000560CH1288房地产服务房地产开发苏州高新600736CH945沪深300京投发展600683CH87050园区开发万通发展600246CH79733华夏幸福600340CH781物业管理15香江控股600162CH757电子城600658CH67203房地产中介业务高新发展000628CH63320上实发展600748CH6312000002004006000120012401280201三六五网300295CH594一周内各行业涨跌图一周跌幅前十公司股票名称股票代码涨跌幅新城控股601155CH66660泛海控股000046CH51930首开股份600376CH49600金地集团600383CH45230ST云城600239CH44660中国国贸600007CH427汽计教航综传基有机房通电环农商纺钢多轻建电建公石食房交医证家煤银社保华侨城A000069CH417车算育天合媒础色械地信子保林业织铁元工筑力材用油品地通药券用炭行会险机和军化金设产牧贸服金制与设事天饮产运健电服城建发展600266CH398人工工属备服渔易装融造工备业然料开输康器务深深房A000029CH374力务程与气发资新荣盛发展002146CH360源能源资料来源华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读1房地产本周观点房企业绩22年结转与减值准备释放业绩压力截至1月31日申万房地产板块已有67家上市房企披露业绩快报预告其中39家房企预计22年将出现归母净亏损较21年同22年样本范围增加11家7家房企亏损达百亿67家样本房企合计净亏损约920-1339亿元21年亏损309亿元根据业绩预告房企业绩大幅下滑主要系1结转项目减少和毛利率降低2因市场下行进一步计提减值准备3费用化利息及销售费用有所增长我们认为房企2022年业绩出现调整主要反映的是此前周期中土地成本和市场下行而计提减值准备将逐步释放业绩压力为后续业绩弹性构筑基础当前需要更加关注的是销售市场的修复市场复苏1月相较去年春节月降幅有所收窄关注销售改善空间新房方面1月60城新房成交面积同比下降36较11月-3112月-24降幅有所扩大主要系春节错位影响我们将23年1月与22年2月春节月对比23年1月60城新房成交面积较22年2月下降5其中一线城市上升4二线三线城市分别下降59降幅较11月12月有显著收窄二手房方面1月26城二手房成交面积较22年2月上升52修复进程好于新房新房降幅收窄以及二手房成交改善叠加部分先行指标显示市场关注度有所提升后续值得关注销售改善空间政策房贷利率持续下行房价下行趋势有所缓解22年供需两端政策密集释放11-12月合计出台需求端放松政策约70次不完全统计1月5日央行建立首套住房贷款利率政策动态调整机制23年以来需求侧政策持续释放我们已经统计到各地出台需求侧政策放松40次并且据贝壳研究院郑州厦门珠海首套房利率均已进入3时代目前政策效果有所显现据中指院数据1月百城新建住宅价格指数环比下跌002跌幅较22年12月收窄006pct下跌城市个数减少6个百城二手房住宅价格指数环比下跌011跌幅较22年12月收窄011pct下跌城市个数减少3个因市场下行结转利润率下降与计提减值准备67家披露22年业绩快报预告的房企中多数出现大额亏损但业绩反映历史我们认为此刻更需关注销售市场修复1月60城新房成交面积同比下降37二手房复苏进程优于新房房价下行趋势已有所缓解反映市场仍在筑底阶段但已初现复苏迹象在行业复苏和政策呵护的背景下我们持续看好房地产板块的贝塔机遇看好优质头部房企将融资优势转化为拿地和销售优势中长期看好1A股开发华发股份万科A建发股份滨江集团招商蛇口金地集团新城控股2大股东具备资源的房企城建发展华联控股3港股开发华润置地中国海外发展龙湖集团4物管公司华润万象生活中海物业保利物业万物云招商积余新大正免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读2房地产数读一周楼市政策红黑榜图表1一周政策红黑榜2023年1月30日-2023年2月5日时间城市政策变化政策具体内容1月30日长沙公积金长沙市住房公积金管理委员会发布通知明确12022年长沙市住房公积金个贷率为79082个贷率介于75和80之间长沙市缴存职工含省直分中心可贷额度按照借款人夫妻双方住房公积金账户余额之和的16倍计算2022年为15倍1月30日厦门人才政策据厦门市高层次人才官方微信号消息在厦门市青鹭英才优培行动中认定的C类人才可申请130万元的购房补贴或电购最高100平方米人才房或享受每月6000元的租房补贴其中购房补贴分10年发放首次发放30第2至第5年每年发放10第6至第10年每年发放61月30日宜昌公积金湖北宜昌住房公积金中心发布关于调整全市公积金使用政策的通知多孩家庭购买住房的可按现有最高额度的14倍申请公积金贷款且不超过房屋总价的规定比例1月30日潍坊公积金潍坊市住房公积金管理中心30日发布关于支持多子女家庭使用住房公积金购房有关政策的通知在潍坊市购买首套自住住房的多子女家庭住房公积贷款款额度上限在最高贷款额度基础上提高20万元1月31日湖南限贷长沙举行2022年度湖南省金融运行形势新闻发布会根据会议湖南全省13个非限购市州的首付比下限均降至首套20二套301个限购市长沙市的首付比政策下限首套30二套降至40在房贷利率方面湖南因地制宜下调个人住房贷款利率政策下限2022年12月全省新发放首套住房贷款加权平均利率4221月31日厦门房贷利率据新京报消息厦门市借款人家庭名下没有未结清住房贷款记录申请商业性贷款购买住房贷款利率为最近一个月相应期限LPR-50个基点首套房贷最低利率为381月31日珠海房贷利率据上证报消息珠海银行业在研究降低房贷利率相关事项四大行首套房利率目前可按37执行部分国有银行已经开始执行这一利率此前珠海多数银行的首套房贷利率普遍为39二套房贷利率基本为491月31日德宏限贷购房据德宏发布消息德宏州将举行房交会优惠政策包括1房交会期间完成商品房网签备案及取得契税完税凭证的购房人补贴房贷给予所缴纳契税额50的一次性购房补贴单套住宅补贴限额不超过2万元2个人住房贷款首付20起贷款年化利率目前利率最低执行41住房公积金缴存职工购买首套房的首付款20后可以享受五年以下含五年年利率26五年以上年利率31的优惠政策1月31日清远公积金清远市住房公积金管理中心发布关于开展购买预售商品住房提取公积金支付首期款业务的通知明确从2023年2月1日至2023年12月31日在全市范围内开展购买预售商品住房提取公积金支付首期款业务2月1日洛阳人才政策洛阳2022年重点民生实事落实情况系列新闻发布会第三场声明洛阳将进一步扩大扩大购房补贴和租房补贴的人员范围青年人才购房补贴按照博士硕士本科专科分为10万5万3万2万元购房补贴分3年核发每年发放4030302月1日沈阳公积金沈阳市延长阶段性支持职工家庭互助购房提取住房公积金政策执行期限职工购房时限由原来2022年12月31日延长至2023年6月30日即2022年10月1日至2023年6月30日职工家庭成员在本市购买自住住房职工本人及其配偶子女夫妻双方父母在2023年8月31日前均可提取住房公积金支付购房首付款或购房全款2月1日盐城公积金盐城市调整住房公积金使用政策内容包括1在城区亭湖区盐都区盐南高新区盐城经济技术开发区购建自住住房的公积金贷款最高限额由60万元调整至100万元其余各地购建自住住房的贷款最高限额由60万元调整至80万元二三孩家庭最高贷款额度在此基础上分别提高1020万元公积金贷款年限由最长不超过20年延长至30年2月2日洛阳限贷购房洛阳市支持房地产市场健康发展若干措施明确3方面20条举措支持房地产市场健康发展包括1实行新发放首套住房个补贴人住房贷款利率动态调整长效机制推动房贷利率进一步下降个人首套房首付比例按照20执行并鼓励银行逐步降低二套房首付比例22023年购买洛阳市区单套建筑面积在144平方米以下新建普通商品住宅交纳契税和房屋专项维修资金后按商品住房合同价款的05进行补贴最高不超过1万元3积极推行存量房带押过户2月2日威海购房补贴2023威海新春线上房交会将于2月4日启幕本次线上房交会将通过线上平台发放千万元的购房优惠券每张优惠券额度2万元购房者凭优惠购房券可在议价基础上再抵2万元购房款2月3日南京购房补贴南京发布关于推动经济运行率先整体好转的若干政策措施其中有关住房的政策有1对出售自有住房并在现住房出售后1公积金棚年内在市场重新购买住房的纳税人对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠2允许分区实施阶段性住房购买契税补改货币化贴优惠3支持提取住房公积金支付购房首付款减轻居民首付资金周转压力4在充分尊重居民意愿基础上适当拓宽房屋征收货币化安置渠道2月3日襄阳购房补贴据襄阳房协官微消息湖北襄阳襄州区出台提振楼市举措包括1在政策出台至2023年10月31日期间首次购买商品房给予每套2万元补贴属改善型的给予15万元补贴二三孩家庭购房给予分别每套2万元3万元补贴2新购商品房在2023年12月31日前缴清契税的对购买业主给予50契税财政补贴90平方米以下最高不超过1万元90平方米含以上的最高不超过2万元先征后补3在城区购买新建商品住房的农民在享受阶段性购房补贴和交易契税财政补贴的基础上再一次性给予2万元的补贴2月3日宁波购房补贴据海曙发布消息宁波海曙区明天起推出总额2000万元的购房送汽车家电消费券活动自2月4日至10日期间购海曙区买海曙区新建商品住宅不含办公商业车位完成商品房买卖合同网签备案的购房人房价在300万元以内的可获10万元消费券300万-500万元的送15万元500万元以上的送18万元购房者凭券在海曙区指定商家购买汽车家电三个月内有效注蓝底代表放松类政策变化灰底代表收紧类政策变化白底代表中性政策变化资料来源各城市政府房管局住建委华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读3房地产新房与二手房成交1月60城新房销售面积同比下降36其中一线下降31二线下降37三线下降37年初至今60城新房销售面积累计同比下降36其中一线下降31二线下降37三线下降37图表260城新房销售面积同比增速图表3一线4城新房销售面积同比增速60城新房销售面积当月同比增速累计同比增速一线4城新房销售面积当月同比增速累计同比增速5050404030302020101000-10-10-20-20-30-30-40-40-50-50202282022920221020221120221220231202282022920221020221120221220231资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究图表4二线13城新房销售面积同比增速图表5三线43城新房销售面积同比增速二线13城新房销售面积同比增速累计同比增速三线43城新房销售面积同比增速累计同比增速5050404030302020101000-10-10-20-20-30-30-40-40-50-50202282022920221020221120221220231202282022920221020221120221220231资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读4房地产1月26城二手房成交面积同比下降9其中一线下降27二线上升1三线下降12年初至今26城二手房累计同比下降9其中一线下降27二线上升1三线下降12图表626城二手房成交面积同比增速图表7一线2城二手房成交面积同比增速26城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速一线2城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速40903070205010030-1010-20-10-30-30-40-50-50202282022920221020221120221220231202282022920221020221120221220231资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究图表8二线9城二手房成交面积同比增速图表9三线15城二手房成交面积同比增速二线9城二手房成交面积当月同比增速三线15城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速累计同比增速100908070605040301020-100-30-20-50202282022920221020221120221220231202282022920221020221120221220231资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读5房地产图表1021城二手房热力图注表内数据为城市二手房成交套数同比增速单位为1月份数据截至1月31日上海广州重庆武汉成都大连西安长沙宁波福州沈阳济南南昌合肥郑州太原石家庄长春哈尔滨呼和浩特海口兰州昆明贵阳西宁银川为中指院二手住宅城市全口径天津为克而瑞二手商品房城市全口径无锡为Wind二手商品房城市全口径其余城市为Wind二手住宅城市全口径空格表示该城市当月数据或上月数据暂未更新资料来源Wind中指院华泰研究库存与推盘1月23日-1月29日33城库存面积四周滚动环比上升0同比下降0其中一线环比下降2同比上升7二线环比下降1同比下降4三线环比上升2同比上升033城去化速度为89周四周滚动环比放缓2周同比放缓13周其中一线去化速度为80周四周滚动环比加快0周同比放缓23周二线去化速度为71周四周滚动环比放缓1周同比放缓9周三线去化速度为115周四周滚动环比放缓4周同比放缓4周免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读6房地产图表1133城库存与去化速度33城库存面积万平左轴去化速度周右轴31000120305001003000080295006029000402850020280000202222022320224202252022620227202282022920221020221120221220231资料来源中指院华泰研究1月23日-1月29日31城推盘面积四周滚动环比下降48同比下降4310城新开盘去化率为14四周滚动环比下降114个百分点其中一线去化率24四周滚动环比下降37个百分点二线去化率4四周滚动环比下降432个百分点图表1231城批准上市面积31城批准上市面积万平6005004003002001000202222022320224202252022620227202282022920221020221120221220231资料来源中指院华泰研究图表1310城新开盘去化率10010城开盘去化率80604020202222022320224202252022620227202282022920221020221120221220231资料来源中指院华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读7房地产土地市场1月1日-1月29日百城住宅类土地供应建面同比下降39年初至今累计同比下降39其中一线下降80二线下降36三线下降36百城住宅类土地成交建面同比下降12年初至今累计同比下降12其中一线下降100二线下降29三线下降4百城住宅类土地成交楼面价同比上涨18年初至今累计同比上涨18其中一线下跌100二线上涨42三线上涨28百城住宅类土地溢价率为13环比上升109个百分点其中一线二线三线溢价率分别为0017图表14百城住宅类土地供应建面同比增速图表15百城住宅类土地成交建面同比增速百城住宅类土地供应建面当月同比累计同比百城住宅类土地成交建面当月同比累计同比10403002010-100-20-10-20-30-30-40-40-50-50-60202282022920221020221120221220231202282022920221020221120221220231资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究图表16百城住宅类土地成交楼面价同比增速图表17百城住宅类土地成交溢价率百城住宅类土地楼面价当月同比累计同比百城住宅类土地溢价率142013151211101059807-56-1054-153-2021-250202282022920221020221120221220231202282022920221020221120221220231资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读8房地产重点推荐图表18重点推荐公司一览表收盘价目标价市值百万EPS元PE倍股票名称股票代码投资评级当地币种当地币种当地币种20212022E2023E2024E20212022E2023E2024E华发股份600325CH买入936119519817151121139168620774673557万科A000002CH买入17972300209004194200210234926899856768滨江集团002244CH买入10151323315810971261441661046806705611招商蛇口001979CH买入139517881079601340540701241041258319931125新城控股601155CH买入201823234551855911318324236117861103834华润置地1109HK买入36754429262062454469518588809784709625中国海外发展688HK买入20302800222181367349364422553582558481龙湖集团960HK买入24854002157591393438469518632567530480华润万象生活1209HK买入43404663990610760921261615711471734442696中海物业2669HK买入10241360336570300400520683413256019691506保利物业6049HK买入53707036297141592002523183377268521311689万物云2602HK买入47155687555651431622182993297291021631577招商积余001914CH买入16521950175170480650811023442254220401620资料来源Bloomberg华泰研究预测图表19重点推荐公司最新观点股票名称最新观点华发股份2022年归母净利润有所下滑维持买入评级600325CH公司1月19日发布业绩快报2022年实现营收591亿元同比15归母净利润26亿元同比-20低于我们预期33亿元参考实际结转情况我们调高少数股东损益占比调整2022-2024年EPS至121139168元前值157166191元可比公司平均2023PE为64倍Wind一致预期考虑到公司投销融表现俱优大股东支持力度大且资源丰富我们维持估值溢价认为公司合理2023PE为86倍目标价1195元前值1345元基于81倍2023PE维持买入评级风险提示疫情行业政策行业基本面下行利润率下行投资收益和少数股东损益占比波动风险报告发布日期2023年01月19日点击下载全文华发股份600325CH买入释放业绩压力迎接改善空间万科A股债双通道融资并进维持A股买入评级000002CH公司12月16日发布债务以及股权融资授权议案均获股东大会通过的公告第三支箭政策以来公司频获融资支持而此次会议彰显公司希望继续把握持续性融资利好从而进一步做大做强的意愿我们维持2022-2024年EPS分别为200210234元的预测A股000002CH参考可比公司2022年PE均值842xWind一致预期稳健的财务强化公司龙头地位万物云成功分拆上市REITs政策推进同样加快多元化价值重估我们予以2022年115xPE予以目标价2300元前值1720元2022PE86xH股2202HK参考22年9-11月平均折价率25以及两地对业绩和多元化业务估值差异予以A股折价25目标价1917港币前值1110港币维持增持评级风险提示行业销售下滑公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险报告发布日期2022年12月19日点击下载全文万科A2202HK增持000002CH买入股债双通道并进加大投拓信心滨江集团上调盈利预测维持买入评级002244CH公司10月26日披露三季报1-3Q2022实现营收1987亿元同比-19归母净利润206亿元同比55考虑到公司表外项目结转提升我们上调投资收益下调少数股东损益占比上调22-24年EPS至126144166元前值115135154元可比公司2022年平均PEWind一致预期为74倍考虑到公司销售拿地和融资优势突出是民营房企中的稀缺优质标的我们仍认为公司合理2022PE为105倍上调目标价至1323元前值1208元维持买入评级风险提示疫情行业政策区域市场少数股东损益占比波动风险报告发布日期2022年10月26日点击下载全文滨江集团002244CH买入结转放量业绩亮眼强化杭州布局招商蛇口业绩受制行业下行压力拿地积极憧憬未来001979CH公司1月6日发布2022年度业绩预告公司预计2022年归母净利润38-46亿同比下降5565-6336因行业下行对短期内毛利率下行幅度及减值损失影响超我们预期因此我们调整2022-2024年归母净利至421545958亿元前值774867962亿元参考可比公司2024年103倍PE估值Wind一致预期公司融资优势显著我们认为公司2024年合理PE估值为144倍目标价1788元前值1960元2023年PE175x维持买入评级风险提示定增事项推进不及预期行业销售下滑报告发布日期2023年01月09日点击下载全文招商蛇口001979CH买入业绩受制于行业下行拿地积极免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读9房地产股票名称最新观点新城控股22年归母净利同比下滑70-95地产开发与商业运营此消彼长601155CH1月30日公司公告预计22年实现归母净利63-378亿元同比减少70-95因公司结算面积同比降幅以及计提减值超我们预期我们预计2022-2024年归母净利分别为254414546亿元前值814866956亿元参考可比公司2024年91倍PE估值作为一家财务相对稳健的民企公司商业外拓积极双轮驱动路径日益清晰中债增信成功发债以及监管层持续的支持性表态加大了公司的财务安全性我们认为公司2024年合理PE估值为96倍目标价2323元前值2772元2022年PE77x维持买入评级风险提示行业销售下滑三四线商业地产竞争加剧报告发布日期2023年01月31日点击下载全文新城控股601155CH买入结算与减值影响业绩商业逆势稳增华润置地1H22业绩稳健维持买入1109HK公司于8月31日发布中报业绩1H22营收同比-1至729亿元核心净利润同比2至102亿元毛利率同比-44pct至269考虑地产行业下行及疫情防控对公司经营的影响我们下调营收和毛利率的假设调整2022-2024年EPS预测至469518588元前值500569659元可比公司2022EPE均值为69倍Wind一致预期考虑公司公司强大的不动产经营能力和融资优势我们认为公司合理2022EPE为83倍维持目标价为4429港币前值5556港币维持买入评级风险提示1疫情影响业务开展尤其是经营性不动产业务2盈利能力和销售增速不及预期报告发布日期2022年09月02日点击下载全文华润置地1109HK买入行业排名提升经营业务稳健增长中国海外发展1H22逆境下业绩韧性尽显维持买入688HK公司于8月24日发布中报业绩1H22营收同比-4至1038亿归母净利润同比-19至167亿毛利率同比-51pct至235考虑结转情况我们下调收入和毛利率假设调整公司2022-2024EEPS至349364422元前值为369421493元可比公司平均2022EPE均值为58倍Wind一致预期考虑公司目前财务状况良好在逆境下业绩韧性尽显且拿地积极叠加非房开业务保持增长轨迹我们认为公司合理2022EPE为70倍对应目标价调整至2800港币前值3644港币维持买入评级风险提示1疫情影响业务开展尤其是经营性不动产业务2盈利能力和销售增速不及预期报告发布日期2022年08月26日点击下载全文中国海外发展688HK买入稳健均好维持积极拿地强度龙湖集团1H22业绩彰显韧性维持买入960HK公司于8月26日发布中报业绩1H22营收同比56至948亿元核心归母净利润同比6至66亿元毛利率同比-64pct至213考虑结转情况我们下调收入和毛利率假设调整公司2022-2024EEPS至438469518元前值438489570可比公司2022EPE均值为66倍Wind一致预期考虑公司财务表现优秀短期无公开市场偿债压力且经营性业务持续贡献稳定现金流我们认为公司合理2022EPE为8倍调整目标价至4002港币前值5376港币维持买入评级风险提示1疫情影响业务开展2行业下行削弱公司融资能力3销售增速和非开发业务发展不及预期报告发布日期2022年08月30日点击下载全文龙湖集团960HK买入民企信用标杆业绩稳中有进华润万象生活独具特色的21业务模式首次覆盖给予买入评级1209HK公司隶属于华润集团着力构建商管物管和大会员生态体系一体化发展的21业务模式短期来看21下半年以来几大压制因素宏观经济环境地产预期港股流动性正在逐步改善商业不动产REITs的推进也将构成催化长期来看公司凭借购物中心商管的深厚竞争壁垒物管的清晰发展路径以及大会员体系的探索有望实现中高速业绩增长我们预计2022-2024年EPS为092126161元可比公司平均2023PE为19倍Wind一致预期考虑公司的稀缺性和历史估值我们认为合理2023PE为33倍目标价4663港币首次覆盖给予买入评级风险提示宏观经济和防控政策的不确定性收购整合风险规模扩张不及预期利润率不及预期报告发布日期2022年12月19日点击下载全文华润万象生活1209HK买入构建非凡生态迎接万象更新中海物业22H1业绩取得较高同比增速维持买入评级2669HK公司8月31日发布半年报持续兑现十四五期间归母净利润CAGR超过30的业绩指引22H1实现营收581亿港币同比35归母净利润52亿港币同比33我们预计公司202220232024年EPS为040052068港币前值041054072港币可比公司平均2022年预测PE为26倍Wind一致预期考虑到公司市拓快速成长我们预测的业绩增速较高22-24年归母净利润CAGR31vs可比公司28我们认为公司合理2022EPE为34倍目标价1360港币前值1353港币基于33倍2022EPE维持买入评级风险提示疫情带来的经营风险关联房企支持减弱市拓规模和盈利能力下行风险社区增值服务不及预期报告发布日期2022年09月01日点击下载全文中海物业2669HK买入持续兑现承诺市拓能力快速提升保利物业稳健前行的央企物管龙头维持买入评级6049HK公司8月29日发布半年报22H1实现营收645亿元同比25归母净利润63亿元同比28我们预计公司22-24年EPS为200252318元前值200254326元可比公司平均2022年预测PE为25倍Wind一致预期考虑到公司稳健的业绩和拓展表现以及优秀的社区增值服务能力我们认为公司合理2022EPE为31倍目标价7036港币前值7386港币基于30倍2022EPE维持买入评级风险提示疫情带来的经营风险关联房企支持减弱盈利能力下行社区增值服务不及预期报告发布日期2022年08月30日点击下载全文保利物业6049HK买入业绩稳健增长非住宅市拓持续发力免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读10房地产股票名称最新观点万物云空间科技服务领军者首次覆盖给予买入评级2602HK公司作为物管领军企业之一力求通过独特的蝶城模式探索服务品质和成本的平衡有望在重点街道形成较高的竞争壁垒甚至通过产业互联网革新我国物管的作业模式全业态布局和全渠道拓展能力已经成型的空间科技服务能力充裕的内生现金流和募集资金是公司达成战略目标的三大保障我们预计公司2022-2024年EPS为162218299元可比公司2023PE平均为16倍考虑到公司的行业领军地位和全面的综合能力我们认为公司合理2023PE为24剔除收并购摊销影响为21倍目标价5687次覆盖给予买入评级风险提示疫情带来的经营风险关联房企支持减弱的风险蝶城推进收并购项目经营表现科技板块和业主增值服务发展不及预期报告发布日期2022年11月10日点击下载全文万物云2602HK买入科技重塑万物服务羽化成蝶招商积余央企非住宅物管龙头维持买入评级001914CH公司10月25日发布三季报1-3Q2022实现营收918亿元同比21归母净利润47亿元同比24扣非归母净利润38亿元同比11我们维持22-24年EPS为065081102元的盈利预测可比公司22年平均PE为20倍Wind一致预期我们认为公司轻重资产分离收并购等重点工作持续取得进展央企背景在当前环境下更具优势非住宅竞争壁垒突出合理22PE估值水平为30倍目标价1950元前值2145元基于33倍22PE维持买入评级风险提示疫情扰动房地产市场下行盈利能力下行轻重资产分离不及预期整合不及预期报告发布日期2022年10月26日点击下载全文招商积余001914CH买入Q3再受减租拖累物管继续提质增效资料来源Bloomberg华泰研究预测图表20公司动态公司公告日期具体内容万科A2023-02-04关于按照香港上市规则公布2023年1月证券变动月报表的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-048817695pdf2023-02-042023年1月销售及近期新增项目情况简报链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-048817696pdf2023-02-02关于行使20万科01公司债券发行人赎回选择权的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-028815460pdf2023-02-02关于行使20万科01发行人赎回选择权的第一次提示性公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-028815459pdf华侨城A2023-02-022018年面向合格投资者公开发行公司债券第二期品种二2023年付息公告1链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-028815619pdf2023-02-02关于18侨城04公司债券回售结果及摘牌的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-028815620pdf2023-02-022018年面向合格投资者公开发行公司债券第二期品种一2023年兑付兑息及摘牌公告12链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-028815921pdf2023-02-022018年面向合格投资者公开发行公司债券第二期品种一2023年兑付兑息及摘牌公告1链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-028815618pdf2023-01-312022年度业绩预告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-12023-01-318809528pdf2023-01-30关于在子公司之间调剂担保额度的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-12023-01-308805797pdf金融街2023-02-04关于召开2023年第一次临时股东大会的通知链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-048816546pdf2023-02-04第九届董事会第四十四次会议决议公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-048816544pdf2023-02-02关于对外提供财务资助的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-028812884pdf中交地产2023-02-04关于放弃相关项目商业机会的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-048816721pdf2023-02-04关于召开2023年第三次临时股东大会的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-048816720pdf2023-02-04第九届董事会第十九次会议决议公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-048816722pdf2023-02-04独立董事意见链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-048816723pdf2023-02-04独立董事事前认可意见链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-048816724pdf2023-02-022023年第二次临时股东大会法律意见书链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-028813627pdf免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读11房地产公司公告日期具体内容2023-02-022023年第二次临时股东大会决议公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-028813625pdf2023-02-02关于股东减持达到1的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-028813626pdf2023-01-31关于全资子公司对外投资的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-12023-01-318809841pdf2023-01-30关于拟筹划非公开发行股票的提示性公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-12023-01-308806329pdf新大正2023-02-02关于披露重大资产购买预案后的进展公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESZSTOCK20232023-22023-02-028813649pdf城建发展2023-02-03关于审计机构变更项目质量控制复核人的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20232023-22023-02-038814953pdf绿地控股2023-01-312022年第四季度房地产经营情况简报链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20232023-12023-01-318808003pdf2023-01-312022年第四季度基建业务经营情况简报链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20232023-12023-01-318808002pdf2023-01-312022年年度业绩预告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20232023-12023-01-318808000pdf2023-01-31基建产业重大项目公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20232023-12023-01-318808001pdf2023-01-31股份质押延期公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20232023-12023-01-318808004pdf新城控股2023-01-31关于控股股东部分股权质押的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20232023-12023-01-318807797pdf2023-01-312022年年度业绩预减公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20232023-12023-01-318807796pdf中新集团2023-02-03关于更新投资者联系电话的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20232023-22023-02-038814654pdf2023-02-01关于董事会秘书辞职的公告链接httpscrmhtsccomcnpdffinchinaCNSESHSTOCK20232023-22023-02-018811137pdf资料来源财汇资讯华泰研究风险提示疫情发展不确定性海外疫情蔓延国内疫情反复病毒变异的可能等因素使得疫情发展存在不确定性行业政策风险宏观流动性的变化因城施策的调控政策土地金融财税住房制度等相关领域政策存在不确定性行业下行风险房地产行业规模高峰可能已经过去若宏观流动性和调控政策未出现较大力度放松部分区域销售拿地新开工投资等关键指标存在下行风险部分房企经营风险房地产金融政策难以大幅放松以及销售下行造成回款减少都可能导致部分房企资金链面临更大压力不排除部分房企出现经营困难等问题免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读12房地产免责声明分析师声明本人陈慎刘璐林正衡兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见彼以往现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬一般声明及披露本报告由华泰证券股份有限公司已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格以下简称本公司制作本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用本公司不因接收人收到本报告而视其为客户本报告基于本公司认为可靠的已公开的信息编制但本公司及其关联机构以下统称为华泰对该等信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载的意见评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断在不同时期华泰可能会发出与本报告所载意见评估及预测不一致的研究报告同时本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动以往表现并不能指引未来未来回报并不能得到保证并存在损失本金的可能华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司不是FINRA的注册会员其研究分析师亦没有注册为FINRA的研究分析师不具有FINRA分析师的注册资格华泰力求报告内容客观公正但本报告所载的观点结论和建议仅供参考不构成购买或出售所述证券的要约或招揽该等观点建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对客户私人投资建议投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果华泰及作者均不承担任何法律责任任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现不应作为日后回报的预示华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现分析中所做的预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报华泰及作者在自身所知情的范围内与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系在法律许可的情况下华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易为该公司提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务华泰的销售人员交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务华泰的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策投资者应当考虑到华泰及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据有关该方面的具体披露请参照本报告尾部本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布的机构或人员也并非意图发送发布给因可得到使用本报告的行为而使华泰违反或受制于当地法律或监管规则的机构或人员本报告版权仅为本公司所有未经本公司书面许可任何机构或个人不得以翻版复制发表引用或再次分发他人无论整份或部分等任何形式侵犯本公司版权如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并需在使用前获取独立的法律意见以确定该引用刊发符合当地适用法规的要求同时注明出处为华泰证券研究所且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改本公司保留追究相关责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记中国香港本报告由华泰证券股份有限公司制作在香港由华泰金融控股香港有限公司向符合证券及期货条例及其附属法律规定的机构投资者和专业投资者的客户进行分发华泰金融控股香港有限公司受香港证券及期货事务监察委员会监管是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司在香港获得本报告的人员若有任何有关本报告的问题请与华泰金融控股香港有限公司联系免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读13房地产香港-重要监管披露华泰金融控股香港有限公司的雇员或其关联人士没有担任本报告中提及的公司或发行人的高级人员华发股份600325CH招商蛇口001979CH万物云2602HK金地集团600383CH华泰金融控股香港有限公司其子公司和或其关联公司实益持有标的公司的市场资本值的1或以上有关重要的披露信息请参华泰金融控股香港有限公司的网页httpswwwhtsccomhkstockdisclosure其他信息请参见下方美国-重要监管披露美国在美国本报告由华泰证券美国有限公司向符合美国监管规定的机构投资者进行发表与分发华泰证券美国有限公司是美国注册经纪商和美国金融业监管局FINRA的注册会员对于其在美国分发的研究报告华泰证券美国有限公司根据1934年证券交易法修订版第15a-6条规定以及美国证券交易委员会人员解释对本研究报告内容负责华泰证券美国有限公司联营公司的分析师不具有美国金融监管FINRA分析师的注册资格可能不属于华泰证券美国有限公司的关联人员因此可能不受FINRA关于分析师与标的公司沟通公开露面和所持交易证券的限制华泰证券美国有限公司是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司任何直接从华泰证券美国有限公司收到此报告并希望就本报告所述任何证券进行交易的人士应通过华泰证券美国有限公司进行交易美国-重要监管披露分析师陈慎刘璐林正衡本人及相关人士并不担任本报告所提及的标的证券或发行人的高级人员董事或顾问分析师及相关人士与本报告所提及的标的证券或发行人并无任何相关财务利益本披露中所提及的相关人士包括FINRA定义下分析师的家庭成员分析师根据华泰证券的整体收入和盈利能力获得薪酬包括源自公司投资银行业务的收入招商蛇口001979CH华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司在本报告发布日之前12个月内曾向标的公司提供投资银行服务并收取报酬华发股份600325CH招商蛇口001979CH万物云2602HK金地集团600383CH华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司实益持有标的公司某一类普通股证券的比例达1或以上华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司及或不时会以自身或代理形式向客户出售及购买华泰证券研究所覆盖公司的证券衍生工具包括股票及债券包括衍生品华泰证券研究所覆盖公司的证券衍生工具包括股票及债券包括衍生品华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司及或其高级管理层董事和雇员可能会持有本报告中所提到的任何证券或任何相关投资头寸并可能不时进行增持或减持该证券或投资因此投资者应该意识到可能存在利益冲突评级说明投资评级基于分析师对报告发布日后6至12个月内行业或公司回报潜力含此期间的股息回报相对基准表现的预期A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数具体如下行业评级增持预计行业股票指数超越基准中性预计行业股票指数基本与基准持平减持预计行业股票指数明显弱于基准公司评级买入预计股价超越基准15以上增持预计股价超越基准515持有预计股价相对基准波动在-155之间卖出预计股价弱于基准15以上暂停评级已暂停评级目标价及预测以遵守适用法规及或公司政策无评级股票不在常规研究覆盖范围内投资者不应期待华泰提供该等证券及或公司相关的持续或补充信息免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读14房地产法律实体披露中国华泰证券股份有限公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格经营许可证编号为91320000704041011J香港华泰金融控股香港有限公司具有香港证监会核准的就证券提供意见业务资格经营许可证编号为AOK809美国华泰证券美国有限公司为美国金融业监管局FINRA成员具有在美国开展经纪交易商业务的资格经营业务许可编号为CRD298809SEC8-70231华泰证券股份有限公司南京北京南京市建邺区江东中路228号华泰证券广场1号楼邮政编码210019北京市西城区太平桥大街丰盛胡同28号太平洋保险大厦A座18层邮政编码100032电话862583389999传真862583387521电话861063211166传真861063211275电子邮件ht-rdhtsccom电子邮件ht-rdhtsccom深圳上海深圳市福田区益田路5999号基金大厦10楼邮政编码518017上海市浦东新区东方路18号保利广场E栋23楼邮政编码200120电话8675582493932传真8675582492062电话862128972098传真862128972068电子邮件ht-rdhtsccom电子邮件ht-rdhtsccom华泰金融控股香港有限公司香港中环皇后大道中99号中环中心58楼5808-12室电话852-3658-6000传真852-2169-0770电子邮件researchhtsccomhttpwwwhtsccomhk华泰证券美国有限公司美国纽约公园大道280号21楼东纽约10017电话212-763-8160传真917-725-9702电子邮件Huataihtsc-uscomhttpwwwhtsc-uscom版权所有2023年华泰证券股份有限公司免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读15