核心观点
　　公募REITs市场在节后迎来开门红，24只上市REITs均收涨，REITs指数回升，交易量较节前明显放大。市场自2022年9月以来的波动回调、宏观经济及项目经营修复预期、政策不断完善的预期使REITs市场在节后第一周表现优异。2022Q4经营表现优异稳健的产品领涨。本周证监会强调大力推进公募REITs常态化发行，预计2023年公募REITs常态化发行将持续推进，市场进入快速发展期，扩容扩募扩业态均可期；同时公募REITs2022Q4业绩表现有所分化，投资者需积极关注项目的经营情况，甄选配置。
　　行业动态信息
　　中国证监强调大力推进公募REITs常态化发行。本周主要政策信息如下：1）2月2日，中国证监会召开2023年系统工作会议，在会议强调要全力以赴抓好全面实行股票发行注册制改革、增强股债融资、并购重组政策对科创企业的适应性和包容度以及大力推进公募REITs常态化发行等。2）1月29日，上海市人民政府发布《上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案》，强调用好基础设施REITs等金融工具进行融资。3）2月3日，水利部召开水利规划计划工作座谈会，提出应加快推进项目前期工作，努力扩大投资规模，推进水利PPP模式发展和REITs试点实现突破。
　　市场迎来开门红，交易量大幅上涨。1）本周REITs指数收于1060.27，上涨2.2%。周内日均换手率为1.2%，较节前最后一周提升0.38个百分点，全周交易量约为4.12亿份，较节前最后一周大幅上涨53.9%；2）周内产权类REIT上涨2.7%，特许经营权类REIT上涨1.2%；3）子板块中，生态环保REIT表现最好，上涨5.4%，高速公路REIT涨幅最小，上涨0.9%；4）中航首钢绿能REIT周内涨幅最大，大幅拉升6.8%；国金中国铁建REIT涨幅最小，上涨0.4%。
　　嘉实京东物流仓储REIT发布上市交易公告书，将于2月8日上市交易。1）嘉实京东REIT将于2023年2月8日在上交所上市，上市交易份额为约1.49亿份，发售价格为3.514元/份。
　　风险提示：1、审批及发行进展不及预期的风险2、疫情影响项目经营；3、政策出台不及预期的风险。
　　

研究报告全文：证券研究报告行业动态REITs周报128-23节后首周REITs全体收房地产涨公募REITs将迎常态化发行核心观点维持强于大市公募REITs市场在节后迎来开门红24只上市REITs均收涨竺劲REITs指数回升交易量较节前明显放大市场自2022年9月以来的波动回调宏观经济及项目经营修复预期政策不断完善的zhujinbjcsccomcn预期使REITs市场在节后第一周表现优异2022Q4经营表现优SAC编号s1440519120002异稳健的产品领涨本周证监会强调大力推进公募REITs常态化SFC编号BPU491发行预计2023年公募REITs常态化发行将持续推进市场进入快速发展期扩容扩募扩业态均可期同时公募REITs2022Q4发布日期2023年02月04日业绩表现有所分化投资者需积极关注项目的经营情况甄选配置市场表现13行业动态信息3-7中国证监强调大力推进公募REITs常态化发行本周主要政策信-17息如下12月2日中国证监会召开2023年系统工作会议-27在会议强调要全力以赴抓好全面实行股票发行注册制改革增强202217202227202237202247202257202267202277202287202297202210720221172022127股债融资并购重组政策对科创企业的适应性和包容度以及大力房地产上证指数推进公募常态化发行等月日上海市人民政府REITs2129发布上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案强调用好相关研究报告基础设施REITs等金融工具进行融资32月3日水利部召开水利规划计划工作座谈会提出应加快推进项目前期工作努力扩大投资规模推进水利PPP模式发展和REITs试点实现突破市场迎来开门红交易量大幅上涨1本周REITs指数收于106027上涨22周内日均换手率为12较节前最后一周提升038个百分点全周交易量约为412亿份较节前最后一周大幅上涨5392周内产权类REIT上涨27特许经营权类REIT上涨123子板块中生态环保REIT表现最好上涨54高速公路REIT涨幅最小上涨094中航首钢绿能REIT周内涨幅最大大幅拉升68国金中国铁建REIT涨幅最小上涨04嘉实京东物流仓储REIT发布上市交易公告书将于2月8日上市交易1嘉实京东REIT将于2023年2月8日在上交所上市上市交易份额为约149亿份发售价格为3514元份风险提示1审批及发行进展不及预期的风险2疫情影响项目经营3政策出台不及预期的风险本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明房地产行业动态研究报告目录本周重要政策新闻2本周市场表现3本周重要公告5本周关注证监会强调大力推进公募REITs常态化发行5本周在审项目情况6本周主要招标信息8风险分析8图表目录图表1本周重要政策新闻2图表2REITs指数总体情况3图表3近30个交易日REITs指数3图表4近30个交易日REITs换手率3图表5近30个交易日REITs交易量3图表6分类市场表现4图表7REITs重要公告及动态更新5图表8不同国家公募REITs市场总市值单位亿元5图表9不同国家公募REITs市场REITs总数5图表10REITs申报上市情况截至2023年2月4日6图表11本周在审首发项目情况6图表12本周在审扩募项目情况7图表13本周主要招标信息8请参阅最后一页的重要声明1房地产行业动态研究报告本周重要政策新闻图表1本周重要政策新闻发布时间来源机构会议政策主要内容对存量规模较大当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项安徽省人民政府办公厅关于印发目资产着力用好金融工具重点盘活对综合交通枢纽改造2023年1月28安徽省人民政府进一步盘活存量资产扩大有效投资工业企业退城进园等通过吸引社会资本统筹实施项目改扩建日实施方案的通知对长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产注重引入专业力量有序推进市场化运营用好国家政策性开发性金融工具基金专项债券制造业2023年1月29上海市提信心扩需求稳增长促发中长期贷款基础设施REITs等扩大投资政策和工具加快2023上海市政府日展行动方案年地方政府专项债券发行和使用做好重点项目储备和申报工作大力发展基础设施领域不动产投资信托基金REITs对企业2023年2月1关于建设现代金融创新高低助力杭州市人民政府将优质基础设施项目通过REITs形式在境内外交易所上市的日经济高质量发展的实施意见给予项目所属权益人最高不超过300万元的一次性奖励大力推进公募REITS常态化发行增强股债融资并购重组政2023年2月2策对科创企业的适应性和包容度在服务民营经济中小企业中国证监会2023年系统工作会议日促进房地产平稳健康发展支持平台经济等重点领域和薄弱环节推出更多务实举措2023年将积极推进南水北调后续工程高质量发展大力推进国2023年2月3家水网重大项目建设加快推进项目前期工作努力扩大投资水利部水利规划计划工作座谈会日规模推进水利PPP模式发展和REITs试点实现突破全力做好重大战略水利规划落实突出抓好生态环境问题整改资料来源Wind政府官网中信建投请参阅最后一页的重要声明2房地产行业动态研究报告本周市场表现图表2REITs指数总体情况图表3近30个交易日REITs指数资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投图表4近30个交易日REITs换手率图表5近30个交易日REITs交易量资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投请参阅最后一页的重要声明3房地产行业动态研究报告图表6分类市场表现本周累计涨发行至今累计涨跌幅预计年化息率01月30日01月31日02月01日02月02日02月03日名称本周收盘价走势本周交易量跌幅0203市值0203市值周一涨跌幅周二涨跌幅周三涨跌幅周四涨跌幅周五涨跌幅A产权类2727339061410-0402A1产业园区2525635051508-0401东吴苏园产业2323035110705-0201REIT博时蛇口产园1728835042006-05-09REIT华安张江光大31353300309060706REIT建信中关村REIT3430333091817-1201华夏合肥高新2214536031405-0303REIT国泰君安临港创5633731053218-0506新产业园REIT国泰君安东久新0728738001601-07-03经济REIT华夏和达高科1711537-021303-0206REITA2仓储物流3133732081711-0803红土盐田港REIT2235732091407-0901中金普洛斯REIT3433032071712-0704A3能源1638678000409-0104鹏华深圳能源1638678000409-0104REITA4保租房3914435081717-0300中金厦门安居3314236081212-0203REIT华夏北京保障房43177340610200006REIT红土深圳安居6417034143228-02-09REIT华夏基金华润有158639031308-07-02巢REITB特许经营权类12-1771060900-0401B1生态环保5423768121618-0108富国首创水务43285710714170600REIT中航首钢绿能6817165181920-1020REITB2高速公路09-35710508-02-0401平安广州广河12-9476061200-03-04REIT华夏越秀高速141056504080201-01REIT浙商沪杭甬REIT133196090500-0403华夏中国交建10-84470907-03-0704REIT国金中国铁建0429780207-02-03-01REIT华泰紫金交控0412108000400-0202REIT中金安徽交控08-40650409-04-0302REIT资料来源wind各REITs公告中信建投注1分类计算使用REITs发行规模作为权数加权平均请参阅最后一页的重要声明4房地产行业动态研究报告本周重要公告图表7REITs重要公告及动态更新公告发布日期REITs名称公告名称主要公告内容嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券嘉实京东REIT将于2023年2月8日在上交所上市上市交2023年2月2日嘉实京东REIT投资基金上市交易公告书易份额为149233254份发售价格为3514元份资料来源基金公告中信建投本周关注证监会强调大力推进公募REITs常态化发行我国公募REITs自2021年6月21日试点落地以来得到了快速发展但相较于欧美及亚太成熟的REITs市场规模仍偏小仍需大力扩容扩募扩业态截至2022年12月31日美国市场共有206只公募总市值约87643亿元日本市场共有61只公募REITs总市值约8310亿元新加坡市场共有42只公募REITs总市值约5104亿元图表8不同国家公募REITs市场总市值单位亿元图表9不同国家公募REITs市场REITs总数1000002509000080000200700006000015050000400001003000020000501000000中国美国日本新加坡中国美国日本新加坡资料来源基金公告NareitJ-REITREITAS中信建投资料来源基金公告NareitJ-REITREITAS中信建投注国外REITs市场总市值均经过2022年12月31日汇率调整1USDCNY689731JPYCNY00525932022年8月末证监会会同发改委等相关方制定了加快推进基础设施公募REITs常态化发行的十条措施2022年8月以来公募REITs的发审速度显著加快2022年下半年共有12只公募REITs上市占当前已上市产品数量的一半截至2023年2月4日我国共有24只公募REITs产品上市1只待上市4只首发获受理5只扩募获受理2022年11月中国证券报报道证监会将继续抓好REITs常态化发行十条措施的落地实施促进盘活存量资产扩大有效投资进一步扩大REITs试点范围2022年12月国家发改委投资司副司长韩志峰在第七届中国PPP论坛上表示基础设施REITs很可能会进入快速发展期提及希望到2023年底基础设施REITs能够超过60只总发行规模超过2000亿元证监会于2023年2月2日召开系统工作会议在会议强调要全力以赴抓好全面实行股票发行注册制改革增强股债融资并购重组政策对科创企业的适应性和包请参阅最后一页的重要声明5房地产行业动态研究报告容度以及大力推进公募REITs常态化发行等2023年公募REITs快速扩容可期图表10REITs申报上市情况截至2023年2月4日资料来源基金公告中信建投本周在审项目情况图表11本周在审首发项目情况受理日期202211142022-12-302022-12-302022-12-30更新日期202212132022-12-302022-12-302022-12-30交易所上交所上交所上交所上交所当前审核状态已反馈已反馈已反馈已反馈中金山高集团高速公路封中信建投国家电投新能源中金湖北科投光谷产业园中航京能光伏封闭式基础REITs名称闭式基础设施证券投资基封闭式基础设施证券投资封闭式基础设施证券投资设施证券投资基金金基金基金国家电力投资集团有限公京能国际能源发展北京湖北省科技投资集团有限主要原始权益人山东高速集团有限公司司国家电投集团江苏电力有限公司联合光伏常州公司有限公司投资集团有限公司基础设施项目类型高速公路能源能源产业园滨海北H1项目滨海北榆林光伏项目晶泰光伏项具体基础资产鄄菏高速H2项目和配套运维驿站项光谷软件园互联网项目目目目标募集规模亿元3136751329111620请参阅最后一页的重要声明6房地产行业动态研究报告受理日期202211142022-12-302022-12-302022-12-30基金存续期19年44年20年30年类别特许经营权类产权类产权类产权类光伏发电收入电价中包含租金收入物业管理费及广收入来源通行费收入风力发电收入国补告停车费等中国国际金融股份有限公中信建投证券股份有限公中国国际金融股份有限公基金管理人中航证券有限公司司司司资料来源基金招募说明书中信建投注上交所审核环节为已申报-已受理-已反馈-通过未通过深交所审核环节为申报-受理-问询-审核意见-注册中止终止图表12本周在审扩募项目情况受理日期20229292022929202292920229292022929更新日期20221272022127202212720221272022127交易所上交所上交所上交所深交所深交所当前审核状态已反馈已反馈已反馈已问询已问询华安张江光大园封闭富国首创水务封红土创新盐田港仓中金普洛斯仓储物流封闭式博时招商蛇口产业园封闭REITs名称式基础设施证券投资闭式基础设施证储物流封闭式基础基础设施证券投资基金式基础设施证券投资基金基金券投资基金设施证券投资基金上海张江集团有限北京首创生态环公司上海张江集成电深圳市盐田港物流招商局光明科技园有限公主要原始权益人普洛斯中国控股有限公司保集团股份有限路产业区开发有限公有限公司司公司司基础设施项目类型产业园区仓储物流生态环保仓储物流产业园区普洛斯青岛前湾港国际物流深圳市光明高新园区招商长治市污水处理园普洛斯江门鹤山物流园局光明科技园科技企业加具体基础资产张润大厦特许经营PPP世纪物流园项目及普洛斯重庆城市配送速器二期项目的部分基础项目物流中心设施资产估值亿元16160410273701138基金合同生效日基金合同生效日至基金存续期40年50年至2047年9月2950年2057年6月29日日类别产业园区仓储物流生态环保仓储物流产业园区污水处理服务费主要收入来源租金收入租金收入租金收入租金收入收入华安基金管理有限公富国基金管理有红土创新基金管理基金管理人中国国际金融股份有限公司博时基金管理有限公司司限公司有限公司资料来源基金招募说明书中信建投注上交所审核环节为已申报-已受理-已反馈-通过未通过深交所审核环节为申报-受理-问询-审核意见-注册中止终止请参阅最后一页的重要声明7房地产行业动态研究报告本周主要招标信息图表13本周主要招标信息原始权益人日期主要信息上海城投控股投资有限公司保障性租赁住房公募REITs基金管理服务中标候选人2023年2月6上海城投控股投资有限公司公示第1及第2中标候选人分别是上海国泰君安证券资产管理有限公司及华夏基日金管理有限公司资料来源启信宝公司公告中信建投风险分析1审批及发行进展不及预期的风险REITs审批及发行受项目质量监管审核速度及市场环境等多方面因素影响若项目成熟度不高监管审核速度放慢及市场环境低迷将会使REITs审批发行放缓2疫情影响项目经营年内疫情及相应管控措施已对高速公路及产业园区等项目造成较大影响若疫情多轮发散将会影响REITs项目经营3政策出台不及预期的风险我国REITs立法税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善若相关政策出台不及预期可能会影响REITs市场的持续健康发展请参阅最后一页的重要声明8房地产行业动态研究报告竺劲房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专分析师介绍注于房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验连续三年2018-2020荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业获得2020年新财富最佳分析师房地产行业入围奖2020年机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业大陆区入围奖2020年卖方分析师水晶球奖房地产行业第5名吴钰洁wuyujiecsccomcn研究助理请参阅最后一页的重要声明9房地产行业动态研究报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号福田区益田路6003号荣超商务中环交易广场2期18楼座12层南塔2106室中心B座22层电话86108513-0588电话86216882-1600电话867558252-1369电话8523465-5600联系人李祉瑶联系人翁起帆联系人曹莹联系人刘泓麟邮箱lizhiyaocsccomcn邮箱wengqifancsccomcn邮箱caoyingcsccomcn邮箱charleneliucscihk请参阅最后一页的重要声明10