核心观点
　　受疫情和春节假期因素影响，1月百强房企销售额同比下降31.7%，环比下降47.4%，主流房企仍有部分优质房企实现单月销售金额同环比正增长。1月债券融资环比下降，其中境外债融资30.7亿元，环比出现好转，股权融资方面因港股配股高峰已过，A股再融资尚未落地，整体规模有所下降。当前弱基本面和强政策预期背景下，优质房企投资机会较为明显。
　　摘要
　　受春节假期影响，百强房企销售金额同比下行，头部房企表现更佳。2023年1月百强房企实现全口径销售额3994亿元，环比下降47.4%，同比下降31.7%，降幅较上月扩大0.7pct，与去年春节月（2月）相比下降11.8%，疫情、春节假期等因素致使成交低迷。主流房企中，越秀地产、建发房产、华发股份、滨江集团、华润置地、招商蛇口和保利发展等房企实现了单月同比正增长，大悦城、碧桂园、美的置业和金科股份实现单月环比正增长。1月百强房企新增土地货值共1761亿元，同比下降36.1%，降幅较上月收窄24pct，环比下降39.6%。
　　重点城市新房二手房成交双双下行。1月30城新房共成交1052万方，同比下降40.9%，环比下降34.1%；其中一线环比下降22.3%，二线环比下降35.5%，三四线环比下降51.4%。二手房方面，我们跟踪的15个城市成交面积同比下降14.5%，环比下降16.9%。
　　股权融资有所放缓，境外债券融资出现好转。（1）1月行业股权融资规模为9.4亿元，环比大幅下降，11月股权融资开闸以来，港股配股高峰已过，A股再融资尚未落地，股权融资规模增长放缓；本月仅有雅居乐集团和首程控股配股落地；（2）本月房企债券融资总额为384.8亿元，环比下降23.0%，其中境内债发行规模为354.2亿元，环比下降28.8%，海外债发行规模为30.7亿元，环比上升1141.5%，境外融资情况明显好转；（3）1月境内公司债、中票、资产支持证券发行利率较上月有所下行，中票较上月有所上升，海外债发行利率为5.8%，较上月的8.00%下降218个BP。
　　当前处于弱基本面和强政策预期阶段，我们坚定看好行业的信用修复和政策放松下的销售复苏，优质房企将脱颖而出。推荐A股：万科A、保利发展、金地集团、建发股份、华发股份、滨江集团，港股：中国海外发展、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、碧桂园。后疫情时代，商业及物管企业的盈利和估值有望修复，推荐A股：新城控股，港股：龙湖集团、华润置地、华润万象生活、碧桂园服务、万物云。我们也看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股。
　　风险分析
　　房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：
　　1、销售不及预期，我们关注的重点城市周度销售面积同比仍然为负，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；
　　2、结转不及预期：2022年下半年以来，全国已经历疫情高峰期，施工进度受疫情影响较大，后续疫情的演进或导致施工放缓，结转不及预期；
　　3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧

研究报告全文：证券研究报告行业深度1月房企销售融资点评销售偏弱持续房地产开发分化境外融资出现好转核心观点维持强于大市受疫情和春节假期因素影响1月百强房企销售额同比下降竺劲环比下降主流房企仍有部分优质房企实现单月317474zhujinbjcsccomcn销售金额同环比正增长1月债券融资环比下降其中境外债融SAC编号s1440519120002资307亿元环比出现好转股权融资方面因港股配股高峰已过SFC编号BPU491A股再融资尚未落地整体规模有所下降当前弱基本面和强政黄啸天策预期背景下优质房企投资机会较为明显huangxiaotiancsccomcn摘要SAC编号S1440520070013受春节假期影响百强房企销售金额同比下行头部房企表现更佳2023年1月百强房企实现全口径销售额3994亿元环比下发布日期2023年02月07日降474同比下降317降幅较上月扩大07pct与去年春节月2月相比下降118疫情春节假期等因素致使成交市场表现低迷主流房企中越秀地产建发房产华发股份滨江集团16华润置地招商蛇口和保利发展等房企实现了单月同比正增长6大悦城碧桂园美的置业和金科股份实现单月环比正增长1-4月百强房企新增土地货值共1761亿元同比下降361降幅较-14上月收窄24pct环比下降396-24重点城市新房二手房成交双双下行1月30城新房共成交1052202227202237202247202257202267202277202287202297202317万方同比下降409环比下降341其中一线环比下降223202210720221172022127二线环比下降355三四线环比下降514二手房方面我房地产沪深300们跟踪的15个城市成交面积同比下降145环比下降169股权融资有所放缓境外债券融资出现好转11月行业股权相关研究报告融资规模为94亿元环比大幅下降11月股权融资开闸以来港股配股高峰已过A股再融资尚未落地股权融资规模增长放缓本月仅有雅居乐集团和首程控股配股落地2本月房企债券融资总额为3848亿元环比下降230其中境内债发行规模为3542亿元环比下降288海外债发行规模为307亿元环比上升11415境外融资情况明显好转31月境内公司债中票资产支持证券发行利率较上月有所下行中票较上月有所上升海外债发行利率为58较上月的800下降218个BP当前处于弱基本面和强政策预期阶段我们坚定看好行业的信用修复和政策放松下的销售复苏优质房企将脱颖而出推荐A股万科A保利发展金地集团建发股份华发股份滨江集团港股中国海外发展建发国际集团越秀地产绿城中国碧桂园后疫情时代商业及物管企业的盈利和估值有望修复推荐A股新城控股港股龙湖集团华润置地华润万象生活碧桂园服务万物云我们也看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明房地产开发行业深度报告目录1销售篇111百强房企1月销售同比降幅扩大环比降幅较大112各梯队房企销售门槛持续降低213单月销售同比正增长的房企数量减少去化压力仍较大314房企新增土地货值降幅收窄拿地力度梯队分化515新房成交持续探底二手房环比下降72融资篇821股权融资港股积压需求释放A股再融资尚未落地822债券融资融资规模下降利率表现分化9221整体概况房企债券融资规模下降利率表现分化9222公司债发行规模环比下降利率下降9223中期票据发行规模环比下降利率上行11224短期融资券发行规模大幅上升利率下降12225定向工具本月未发行13226资产支持证券发行规模环比上升利率下行13227海外债发行规模环比上升利率大幅下行1423信托融资融资规模环比下降1524主流房企信用评级评级调降潮放缓153投资建议短期推荐再融资受益标的长期看好三好房企16风险分析17请参阅最后一页的重要声明房地产开发行业深度报告图表目录图表1百强房企1月销售额同比下降3171图表2百强房企1月单月销售额3994亿元1图表3各梯队房企累计销售及同比1图表4各梯队房企月度销售金额及同比1图表5各梯队房企全口径销售金额累计入榜门槛2图表6各梯队房企权益销售金额累计入榜门槛2图表7各梯队房企累计权益销售金额市占率2图表8Top100房企操盘金额权益金额比例2图表9月度销售规模超过100亿的房企数量3图表10月度销售规模超200亿的房企3图表112023年1月主流房企销售表现4图表12拿地货值百强房企累计新增货值及同比变化5图表13拿地货值百强房企单月新增货值及同环比变化5图表14分梯队拿地百强房企累计新增货值及同比变化5图表15分梯队拿地百强房企单月新增货值及同比变化5图表162023年1月拿地金额构成6图表171月新增货值TOP10房企6图表18一手房月度成交面积同比房管局口径7图表19二手房月度成交面积同比房管局口径7图表20房地产企业增发股数8图表21房地产企业股权再融资规模8图表222023年1月港股增发配股融资明细8图表23债券融资产品发行地域结构9图表24债券融资产品发行利率9图表25境内债券融资产品发行规模亿元9图表26境内债券融资产品发行品种结构9图表27公司债发行数量及发行规模10图表28公司债发行期限及发行利率10图表29上市房企公司债发行数量及发行规模10图表30非上市房企公司债发行数量及发行规模10图表31中票发行数量及发行规模11图表32中票发行期限及发行利率11图表33上市房企中票发行数量及发行规模11图表34非上市房企中票发行数量及发行规模11图表35短融发行数量及发行规模12图表36短融发行期限及发行利率12图表37上市房企短融发行数量及发行规模12图表38非上市房企短融发行数量及发行规模12图表39资产支持证券发行数量及发行规模13请参阅最后一页的重要声明房地产开发行业深度报告图表40资产支持证券发行期限及发行利率13图表41上市房企资产支持证券发行数量及发行规模13图表42非上市房企资产支持证券发行数量及发行规模13图表43海外债发行数量及发行规模14图表44海外债发行期限及发行利率14图表45房地产信托成立数量及规模15图表46房地产信托资金运用方式结构15图表471月份主流房企评级变动情况15图表48主要房地产公司估值情况截至2月6日收盘16请参阅最后一页的重要声明房地产开发行业深度报告1销售篇11百强房企1月销售同比降幅扩大环比降幅较大受春节假期疫情等因素影响1月百强房企销售同比降幅较上月扩大环比出现大幅下降2023年1月百强房企全口径销售金额为3994亿元同比下降317降幅较上月扩大07pct环比下降474与去年春节月2月相比下降118全口径销售面积为2401万平同比下降364降幅较上月扩大24pct环比下降490百强房企销售同比降幅扩大销售金额环比大幅降低面积环比下降受春节疫情等因素影响市场成交低迷图表1百强房企1月销售额同比下降317图表2百强房企1月单月销售额3994亿元全国商品房销售金额亿元Top100房企累计销售金额亿元全国商品房销售面积万平Top100房企累计销售面积万平全国同比Top100同比全国同比Top100同比20000015018000020000012016000010018000010016000080140000140000601200005012000040100000100000208000008000006000060000-2040000-5040000-402000020000-600-800-100180318051807180918111901190319051907190919112001200320052007200920112101210321052107210921112201220322052207220922112301资料来源CRIC统计局中信建投资料来源CRIC统计局中信建投1月各梯队房企全口径销售金额同比持续负增长1月Top1-3Top4-10Top11-20Top21-50Top51-100各梯队全口径销售额同比增速分别为-242-195-186-467-414受春节和疫情影响较大房企间分化仍在持续上述各梯队1月全口径销售金额同比增幅较上月同比增速的变动分别为-279pct-135pct-94pct144pct48pct其中Top1-3梯队销售同比增速重新转负Top4-10Top11-20梯队销售降幅扩大Top21-50Top51-100梯队销售降幅扩大图表3各梯队房企累计销售及同比图表4各梯队房企月度销售金额及同比Top1-3Top4-10Top11-20Top1-3Top4-10Top11-20Top21-50Top51-100Top1-3同比Top21-50Top51-100Top1-3同比Top4-10同比Top11-20同比Top21-50同比Top4-10同比Top11-20同比Top21-50同比Top51-100同比Top51-100同比2000039014000060180003401600012000040290140002402012000100000190010000140800008000-2060009060000-40400040400002000-10-600-6020000-800-1002007200920112101210321052107210921112201220322052207220922112301190920022007201221052110220322082301资料来源CRIC中信建投资料来源CRIC中信建投请参阅最后一页的重要声明1房地产开发行业深度报告12各梯队房企销售门槛持续降低各梯队房企销售门槛继续下降Top100房企入榜门槛降幅最大2023年1月Top3Top10Top20Top50Top100全口径累计销售金额入榜门槛分别为270亿元108亿元51亿元20亿元5亿元同比增速分别为-46-72-393-434-490其中Top100房企销售门槛降幅最大整体维持下降的态势TOP3TOP10房企门槛降幅大幅收窄其余梯队房企门槛降幅与上月基本持平从权益口径累计销售金额入榜门槛来看各梯队销售门槛分别为181亿元74亿元37亿元14亿元4亿元同比增速分别为-97-184-384-471-414与上月相比TOP3TOP10房企门槛降幅大幅收窄其余梯队房企门槛降幅与上月基本持平图表5各梯队房企全口径销售金额累计入榜门槛图表6各梯队房企权益销售金额累计入榜门槛22012301同比22012301同比300602501008025040200602002015040-46-72150020100-970100-20-184-393-434-2050-490-4050-384-471-400-600-60Top3Top10Top20Top50Top100Top3Top10Top20Top50资料来源CRIC中信建投资料来源CRIC中信建投2022年各梯队权益销售金额市占率大幅下降百强房企操盘能力下降2022年Top100房企权益销售金额市占率为343较2021年下降上升155pct各梯队权益销售金额集中度均下降其中Top3Top10Top20Top50房企市占率分别为64140202282较2021年分别下降12pct44pct66pct124pct2022年12月Top100房企权益销售金额市占率为369其中Top3Top10Top20Top50房企市占率分别为62169242313从操盘能力与房企间合作比例来看2023年1月百强房企操盘金额全口径销售金额为895较上月下降14pct操盘能力下降权益销售金额全口径销售金额为699较上月下降14pct房企间合作上升图表7各梯队房企累计权益销售金额市占率图表8Top100房企操盘金额权益金额比例操盘金额全口径金额权益金额全口径金额20202021202210060544954889050447854068040343753017030268282652132021846020551409850107664200920102011201221012102210321042105210621072108210921102111211222012202220322042205220622072208220922102211221223010Top3Top10Top20Top50Top100资料来源CRIC中信建投资料来源CRIC中信建投请参阅最后一页的重要声明2房地产开发行业深度报告13单月销售同比正增长的房企数量减少去化压力仍较大从单月销售金额来看1月百强房企单月销售额最高为295亿仅有3家房企单月销售额超200亿共13家房企单月销售额超百亿较去年同期减少2家单月销售金额超200亿的房企中保利发展单月销售额达295亿元排名仍居于榜首万科地产碧桂园单月销售额分别为278亿元270亿元图表9月度销售规模超过100亿的房企数量图表10月度销售规模超200亿的房企653006029505529550502904443454428540342780353528028303027275312700251926191717270201515141414131526510260525502001200520092101210521092201220522092301保利发展万科地产碧桂园资料来源CRIC中信建投资料来源CRIC中信建投我们重点关注的主流上市房企在1月的销售金额单月同比负增长占多数从1月的单月销售金额口径看越秀地产建发房产华发股份滨江集团华润置地招商蛇口保利发展和龙湖集团等8家房企实现了单月同比正增长分别增长748286193165504642较上月的5家增多从环比边际变化的角度来看主流房企中有4家实现了销售金额单月环比正增长较12月的24家大幅下降主流房企去化压力仍较大排名方面主流房企中华发股份大悦城美的置业合景泰富滨江集团的克而瑞榜单排名提升幅度较大较上年排名分别上升11位10位7位7位5位13位此外绿地控股宝龙地产均上升2位保利发展万科招商蛇口越秀地产和新城控股均上升1位请参阅最后一页的重要声明3房地产开发行业深度报告图表112023年1月主流房企销售表现2023年1月CRIC全年销售排名变化较2021公司名称单月同比单月环比销售金额亿元销售榜单排名年保利发展295423-484011万科278-2191-300621碧桂园270-454017343-2华润置地1602498-677040招商蛇口1585464-628051中国海外发展125-1542-67156-1华发股份12191928-3167711滨江集团12071651-408985龙湖集团1085093-409490建发房产10782864-5766100绿城中国1047-1051-615111-3绿地控股103-1424-5348122中国金茂100000-429213-1金地集团92-3850-549214-7越秀地产8817480-6012151融创中国71-7457-137316-5美的置业65-1333833177新城控股566-2801-1382181旭辉控股集团501-4064-222021-4世茂集团451-3995-358523-1大悦城377-535788502710金科股份361-570228528-2远洋集团33-2650-694430-10中南建设323-2993-580031-2中骏集团305-3927-334233-2首开股份281-5410-711635-14合景泰富25-3990-3388397中国恒大208-3020-267644-2宝龙地产205-5639-3207462阳光城203-6975409748-3资料来源公司公告CRIC中信建投请参阅最后一页的重要声明4房地产开发行业深度报告14房企新增土地货值降幅收窄拿地力度梯队分化1月房企新增土地货值金额同比降幅收窄各梯队拿地力度分化加剧1月新增土地货值金额TOP100房企新增土地货值共1761亿元同比下降361较上月收窄24pct环比下降396具体而言1月Top1-3Top4-10Top11-20Top21-50Top51-100梯队房企的单月新增土地货值金额同比增速分别为-572-367-158-262-438Top11-20梯队降幅收窄最为明显2023年1月上述各梯队新增土地货值金额同比增速较2022年12月的变动分别为92pct304pct610pct-116pct-51pctTop1-3Top4-10Top11-20梯队新增土地货值同比降幅收窄但其余梯队拿地降幅增大分化加剧图表12拿地货值百强房企累计新增货值及同比变化图表13拿地货值百强房企单月新增货值及同环比变化累计新增土地货值亿元同比单月新增土地货值亿元同比环比1400004025000250200120000202000015010000001500010080000-205060000100000-4040000-505000-6020000-1000-800-150190519102003200821012106211122042209190519102003200821012106211122042209资料来源克而瑞中信建投资料来源克而瑞中信建投图表14分梯队拿地百强房企累计新增货值及同比变化图表15分梯队拿地百强房企单月新增货值及同比变化Top1-3Top4-10Top11-20Top1-3Top4-10Top11-20Top21-50Top51-100Top1-3同比Top21-50Top51-100Top1-3同比Top4-10同比Top11-20同比Top21-50同比Top4-10同比Top11-20同比Top21-50同比Top51-100同比Top51-100同比140000602500030012000040250200002020010000001508000015000-2010060000-40100005040000-600500020000-80-500-1000-1001909200220072012210521102203220819092002200720122105211022032208资料来源克而瑞中信建投资料来源克而瑞中信建投从企业类别来看在集中供地间隙百强房企落子极少仅有绿城中国华润建发在高能级城市拿地多地城投再次进场托底尤其是土地市场较为冷清的三四线城市从拿地金额TOP100房企来看城投上榜近50家请参阅最后一页的重要声明5房地产开发行业深度报告从各房企新增货值情况来看2023年1月新增货值中绿城中国华润置地位居前二分别新增货值4230亿元位列克而瑞新增货值榜单Top2图表162023年1月拿地金额构成图表171月新增货值TOP10房企9083807060499489457315043643238737937737440城投302050国央企民企100绿云中弘岳泰永际西江城南建丰阳森州华咸山中建国房城实经集新万18国投际地投业投团区里产发发置展展业资料来源克而瑞中信建投资料来源克而瑞中信建投请参阅最后一页的重要声明6房地产开发行业深度报告15新房成交持续探底二手房环比下降受春节假期和疫情等因素影响1月新房成交持续探底根据我们跟踪的30个重点城市数据1月新房共成交10524万方环比下滑341同比下滑409其中一线4城成交2586万方环比下降223同比下滑275二线15城成交7252万方环比下滑355同比下滑402三四线11城成交696万方环比下滑514同比下滑6731月二手房成交规模连续第二个月为负景气度仍处于低位根据我们统计1月全月15个城市二手房二手房共成交4166万方环比下滑169同比下滑145图表18一手房月度成交面积同比房管局口径图表19二手房月度成交面积同比房管局口径总体一线城市二线城市三线城市50050040040030030020020010010000-100-10019021907191220052010210321082201220622111902190719122005201021032108220122062211资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投请参阅最后一页的重要声明7房地产开发行业深度报告2融资篇21股权融资港股积压需求释放A股再融资尚未落地1月份正值春节假期前期港股配股高峰已过A股再融资尚未落地行业股权融资放缓2023年1月AH两市股权融资规模为94亿元较去年的662亿元和上月的862亿元环比增幅较大从市场来看本月新增股权融资均为港股市场再融资主要为1雅居乐集团于1月18日发布增发结果公告实际配售2195亿股发行价225HKD2首程控股于1月31日发布增发结果公告实际配售253亿股发行价18HKD图表20房地产企业增发股数图表21房地产企业股权再融资规模系列1系列170003500060003000050002500040002000030001500020001000010005000000000210821102112220222042206220822102212210821102112220222042206220822102212资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投图表222023年1月港股增发配股融资明细序号公司简称融资进度融资价格港元融资数量万股募集资金亿港元1泓富产业信托增发结果公告21895441550102首程控股增发结果公告1800025280254483雅居乐集团增发结果公告2250021950004894置富产业信托增发结果公告61760483662030资料来源wind中信建投请参阅最后一页的重要声明8房地产开发行业深度报告22债券融资融资规模下降利率表现分化221整体概况房企债券融资规模下行利率表现分化从发行总额来看2023年1月房企债券融资总额为3848亿元同比下降2183环比下降2303其中境内发债规模为3542亿元同比上升202环比下降2881境外发债规模折合人民币为307亿元同比下降7888环比上升114150从发债利率来看2023年1月境内公司债短融中票资产支持证券的发行利率分别为392274452342主要品类如公司债中票资产支持证券较上月有所下行中票较上月有所上升海外债发行利率为582较上月的800下降218个BP图表23债券融资产品发行地域结构图表24债券融资产品发行利率公司债短融中票定向工具境内发行金额海外发行金额境内占比海外占比资产支持证券海外债141800001200016000012100001400001200008000101000006000880000600004000640000200042000000000022021年1月2021年7月2022年1月2022年7月2023年1月02201220322052207220922112301资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投图表25境内债券融资产品发行规模亿元图表26境内债券融资产品发行品种结构公司债短融中票定向工具资产支持证券公司债短融中票定向工具资产支持证券9001008009070080706006050050400403003020020100100021012105210922012205220923012101210521092201220522092301资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投222公司债发行规模环比下降利率下行2023年1月房企共发行4只公司债发行规模达到430亿元同比下降314环比下降787其中上市房企发行规模为355亿元同比上升1367非上市房企发行规模为75亿元同比下降8431月请参阅最后一页的重要声明9房地产开发行业深度报告公司债发行期限为375年发行利率为392较上月下降了25个BP图表27公司债发行数量及发行规模图表28公司债发行期限及发行利率平均利率平均期限年发行金额亿元发行数量只7640035350306530025542502042003153150102100255011002112220222042206220822102212002112220222042206220822102212资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投图表29上市房企公司债发行数量及发行规模图表30非上市房企公司债发行数量及发行规模上市公司发行金额亿元上市公司发行数量只非上市公司发行金额亿元18014非上市公司发行数量只1601230020140181025016120148200100128061501086010046405042202000021122202220422062208221022122112220222042206220822102212资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投请参阅最后一页的重要声明10房地产开发行业深度报告223中期票据发行规模环比下降利率上行2023年1月房企共发行11只中票募资规模为1422亿元同比下降101环比下降367其中上市房企募资规模为360亿元环比较上月下降747非上市房企募资规模为1062亿元环比上升295中票的平均发行期限为34年加权平均发行利率为452较上月上升了118个BP图表31中票发行数量及发行规模图表32中票发行期限及发行利率发行金额亿元发行数量只平均期限年平均利率3503050500454503002540400250353502030300200152525015020200101001515010100550050500000000210721092111220122032205220722092211230121022105210821112202220522082211资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投图表33上市房企中票发行数量及发行规模图表34非上市房企中票发行数量及发行规模非上市公司发行数量只非上市公司发行金额亿元上市公司发行数量只上市公司发行金额亿元18200141801801601612160140141014012012120810010100680880606460404402202200000210121032105210721092111220122032205220722092211210121042107211022012204220722102301资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投请参阅最后一页的重要声明11房地产开发行业深度报告224短期融资券发行规模大幅上升利率下行2023年1月房企共发行7只短融募资规模为840亿元同比上升409环比上升3023其中上市房企发行规模为190亿元同比下降592非上市房企发行规模为650亿元同比上升40001月短融发行期限约05年发行利率为274较上月下降了86个BP图表35短融发行数量及发行规模图表36短融发行期限及发行利率发行金额亿元发行数量只平均利率平均期限年50816020414018071641200614310012053801004826003624041022021010021062109211222032206220922120002112220222042206220822102212资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投图表37上市房企短融发行数量及发行规模图表38非上市房企短融发行数量及发行规模非上市公司发行金额亿元上市公司发行金额亿元上市公司发行数量只80非上市公司发行数量只1012012709108100608780506660405444030232020021010-221112201220322052207220922112301002112220222042206220822102212资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投请参阅最后一页的重要声明12房地产开发行业深度报告225定向工具本月未发行2023年1月无房企发行定向工具226资产支持证券发行规模环比上升利率下行2023年1月房企共发行2只资产支持证券均为ABS发行规模为850亿元同比上升6549环比上升695发行期限约为180年发行利率为342较上月下降了87个BP图表39资产支持证券发行数量及发行规模图表40资产支持证券发行期限及发行利率平均利率平均期限年ABN发行规模亿元ABS发行规模亿元总发行数量只72510035906302080255701520604501510340103055220010010-50-52021年12月2022年3月2022年6月2022年9月2022年12月2021年12月2022年3月2022年6月2022年9月2022年12月资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投图表41上市房企资产支持证券发行数量及发行规模图表42非上市房企资产支持证券发行数量及发行规模非上市公司发行金额亿元非上市公司发行数量只上市公司发行金额亿元上市公司发行数量只5012501045459104040835357830630255256204204153151021051250020211220220220220420220620220820221020221200202112202202202204202206202208202210202212资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投请参阅最后一页的重要声明13房地产开发行业深度报告227海外债发行规模环比上升利率大幅下行2023年1月房企共发行2只海外债发行规模46亿美元同比下降799环比上升11415发行期限约为20年发行利率为582较上月下降了218个BP图表43海外债发行数量及发行规模图表44海外债发行期限及发行利率发行金额亿美元发行数量只平均利率平均期限年803016060701402550601202040501004015803030601020204010520100000002021122022022022042022062022082022102022122021年8月2021年12月2022年4月2022年8月2022年12月资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投请参阅最后一页的重要声明14房地产开发行业深度报告23信托融资融资规模环比下降1月融资类房地产信托发行规模94亿元同比下降916环比下降788信托融资规模进一步收缩图表45房地产信托成立数量及规模图表46房地产信托资金运用方式结构资料来源Wind中信建投资料来源Wind中信建投24主流房企信用评级评级调降潮放缓据我们统计2023年1月共有9家主流房企信用评级或展望被调整9次少于2022年24次的月均水平也少于上月的14次图表471月份主流房企评级变动情况日期评级机构主体原评级调整后评级原展望调整后展望2023-01-04穆迪华远地产B1稳定撤销评级2023-01-05惠誉希慎兴业A-稳定负面2023-01-10穆迪正商集团B3负面撤销评级2023-01-12惠誉昆明公共租赁BB负面撤销评级2023-01-16惠誉咸宁城发集团BB稳定撤销评级2023-01-18惠誉领展房产基金A稳定2023-01-19中诚信亚太泰兴城投BBBg稳定2023-01-26惠誉绿景中国地产CCC撤销评级2023-01-31中诚信亚太昆山国创Ag-稳定资料来源Wind久期财经中信建投请参阅最后一页的重要声明15房地产开发行业深度报告3投资建议短期推荐再融资受益标的长期看好三好房企坚定看好三好房企信用修复和政策放松下的销售复苏商业地产有望迎来强劲反弹1月受春节影响百强房企销售同比下滑325与去年春节月相比下滑118返乡置业未现但保利华润华发滨江建发越秀等龙头依然实现正增长当前处于弱基本面和强政策预期阶段我们坚定看好三好房企在信用修复和政策放松下的销售复苏推荐A股万科A保利发展金地集团建发股份华发股份滨江集团港股中国海外发展建发国际集团越秀地产绿城中国碧桂园后疫情时代商业及物管企业的盈利和估值有望修复推荐A股新城控股港股龙湖集团华润置地华润万象生活碧桂园服务万物云我们也看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股图表48主要房地产公司估值情况截至2月6日收盘股价市值EPSPE投资股本公司代码公司名称元港亿元人评级亿股2021A2022E2023E2021A2022E2023E元民币600048SH保利发展买入150217981202301532236598670688HK中国海外发展买入198618761093673583754748461109HK华润置地买入3600221671454466513686761000002SZ万科A买入172820101161942092258983770960HK龙湖集团买入2425132763376412455565146001979SZ招商蛇口买入92641845210212226444441600383SH金地集团买入128538630315217251415951600153SH建发股份买入996310310971211421028270002244SZ滨江集团买入1126246251771992555549383900HK绿城中国买入1056282311161291457971630123HK越秀地产买入24153621720226233810380621908HK建发国际集团买入92919721151121161627758600325SH华发股份买入4455453121421662232712321739979HK绿城管理控股买入66811620028036046205159126资料来源Wind中信建投请参阅最后一页的重要声明16