行业政策：增信心、防风险、促转型，2023年政策发力可期
　　2022年房地产行业低迷态势未有明显改变，在中央经济工作会议精神的统领下，2023年住建部和金融监管部门均明确了2023年的政策思路。住建部从行业发展出发，提出“增信心、防风险、促转型”的工作主线，金融监管部门从风险防范出发，力求以保交楼为切入点，促进房地产与金融正常循环。在“房住不炒”的基础上，我们认为需求端政策可能的方向在于一线城市定向放松对刚需和改善性需求的限制，二线及以下城市使用常规政策工具箱之外的政策或者一定程度允许突破现有政策框架，供给端政策的重点在保交楼、改善优质房企资产负债表和持续化解行业资金链断裂风险三方面。
　　住宅市场：“返乡置业”成色不足，“小阳春”或仍可期待
　　从我们监测的40城数据来看，1月全国商品住宅销售面积为1292.3万平米，同比下行29.3%，环比下行33.9%。
　　总体而言，春节月一二线城市市场形势变化不大，只不过因为季节性因素下行幅度加大，而三四线城市“返乡置业”不太明显，2023年面临的压力较大。展望未来，随着疫情政策的优化、需求政策的释放以及保交楼工作的持续推进，此前压制购房信心的诸多因素已出现了一定程度的好转。在没有其他大的负面因素出现的情况下，居民的购房信心在2023年预计将持续修复，带动整体地产销售在2023年逐渐企稳回升，基本面较好的一二线城市“小阳春”的仍然值得期待。
　　土地市场：开年成交季节性回落，集中供地制度再调整
　　2023年1月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积达3516.2万平米，推出土地宗数达847宗，分别同比减少51.7%和40.1%。受到春节假期的影响，政府的供应亦有所减少，整体供应的面积出现较为明显的下滑。成交方面，1月成交呈现出“量跌质优”的特点。一方面各大核心城市的供地普遍未开始，整体成交规模明显下台阶；另一方面，地方政府也拿出了相对较为优质的土地，少数地块引发开发商的积极竞拍，推高了市场的整体热度。2023年1月监测城市宅地成交总建筑面积为3279.8万平米，同比和环比分别下滑54.3%和88.9%。和往年一样，开年1月的成交规模环比下滑明显，叠加春节假期等因素的影响，1月成交明显萎缩，成交规模明显下台阶。
　　随着土地市场热度的持续下滑，发端于过去市场火热时的集中供地制度亦相应的发生变化。近日，自然资源部办公厅发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，提出要“在详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告”，预计未来各城市都会逐步优化调整一年仅三次的集中供地。我们认为，如果能够灵活选择时间进行供地，有利于降低区域之间的竞争烈度，预计对于土地市场的成交也会起到正向作用。此外，在政策优化后，地块条件成熟即可上市交易，无需等待，也有利于提升供地效率。
　　企业表现：开年销售低迷，海外融资曙光初现
　　投资方面，2023年1月，受到春节假期等因素的影响，房企拿地规模明显萎缩。1月房企拿地总金额同比下降49.2%，环比下滑91.5%。拿地平均溢价率4.6%，溢价率有所回升。受到疫情等因素的影响，2023年1月单月TOP200房企总销售额仍然同比下降26.4%，环比下降42.1%，地产销售远未恢复。融资方面，尽管监管当局释出的“三支箭”政策给予了优质民营企业较大的支持，但从境内债发行情况来看，其实质性支持作用可能有限。如龙湖自2022年11月至2023年1月总债券发行规模仅为20亿元。相对于企业本身庞大的负债，发债的规模杯水车薪。在这种情况下，企业仍需积极自救，以平稳度过2023年的债务高峰期。海外债方面，海外债新发“破冰”，万达和越秀相继发行海外债，境外投资人对于中资地产债主体的信心有所回升，海外债融资曙光初现。
　　

研究报告全文：房地产行业研究研究报告2022年2月6日亿翰智库全联房地产商会返乡置业成色不足海外债融资曙光初现1月房地产行业月报第55期相关研究投资要点2023年1月中国典型房企销售业绩研究报告行业政策增信心防风险促转型2023年政策发力可期保项目与保主体矛盾吗2022年房地产行业低迷态势未有明显改变在中央经济工作会议精神的统领下月读数据丨行业规模回落至13万亿累2023年住建部和金融监管部门均明确了2023年的政策思路住建部从行业发展出发计开发投资下降102022年1-12月提出增信心防风险促转型的工作主线金融监管部门从风险防范出发力求以保交楼为切入点促进房地产与金融正常循环在房住不炒的基础上我们认为需求端政策可能的方向在于一线城市定向放松对刚需和改善性需求的限制二线及以下城市使用常规政策工具箱之外的政策或者一定程度允许突破现有政策框架供给端政策的重点在保交楼改善优质房企资产负债表和持续化解行业资金链断裂风险三方面住宅市场返乡置业成色不足小阳春或仍可期待从我们监测的40城数据来看1月全国商品住宅销售面积为12923万平米同比2021年12月-2023年1月行业表现下行293环比下行33904总体而言春节月一二线城市市场形势变化不大只不过因为季节性因素下行幅02度加大而三四线城市返乡置业不太明显2023年面临的压力较大展望未来0随着疫情政策的优化需求政策的释放以及保交楼工作的持续推进此前压制购房信-02心的诸多因素已出现了一定程度的好转在没有其他大的负面因素出现的情况下居-04202212202112202202202203202204202205202206202207202208202209202210202211202301202112民的购房信心在2023年预计将持续修复带动整体地产销售在2023年逐渐企稳回升沪深300房地产指数基本面较好的一二线城市小阳春的仍然值得期待注相对收益与沪深300相比土地市场开年成交季节性回落集中供地制度再调整2023年1月亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积达35162万平米推出土地宗数达847宗分别同比减少517和401受到春节假期的影响政府的供应亦联系方式有所减少整体供应的面积出现较为明显的下滑成交方面1月成交呈现出量跌联系人质优的特点一方面各大核心城市的供地普遍未开始整体成交规模明显下台阶报告撰写亿翰智库于小雨姜晓刚另一方面地方政府也拿出了相对较为优质的土地少数地块引发开发商的积极竞拍报告审核全联房地产商会秦晶李晨曦推高了市场的整体热度2023年1月监测城市宅地成交总建筑面积为32798万平米官方网站同比和环比分别下滑543和889和往年一样开年1月的成交规模环比下滑明wwwcreccorg显叠加春节假期等因素的影响1月成交明显萎缩成交规模明显下台阶wwwehconsultingcomcn随着土地市场热度的持续下滑发端于过去市场火热时的集中供地制度亦相应的发生变化近日自然资源部办公厅发布的关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知提出要在详细清单内的地块在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告预计未来各城市都会逐步优化调整一年仅三次的集中供地我们认为如果能够灵活选择时间进行供地有利于降低区域之间的竞争烈度预计对于土地市场的成交也会起到正向作用此外在政策优化后地块条件成熟即可上市交易无需等待也有利于提升供地效率关于我们全联房地产商会经国务院批准在民政部注册登记的国家一级社团法人主管单位全国工商联是中国房地产界最具影响力的行业组织之一亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析行业研判与企业研究为核心的研究机构并于2017年联合数十家房企共同成立企业研究分会隶属于全联房地产商会的专业二级机构本研究成果由双方团队共同完成定期向业内与资本市场发布如有疑问请及时与我们联系企业表现开年销售低迷海外融资曙光初现投资方面2023年1月受到春节假期等因素的影响房企拿地规模明显萎缩1月房企拿地总金额同比下降492环比下滑915拿地平均溢价率46溢价率有所回升受到疫情等因素的影响2023年1月单月TOP200房企总销售额仍然同比下降264环比下降421地产销售远未恢复融资方面尽管监管当局释出的三支箭政策给予了优质民营企业较大的支持但从境内债发行情况来看其实质性支持作用可能有限如龙湖自2022年11月至2023年1月总债券发行规模仅为20亿元相对于企业本身庞大的负债发债的规模杯水车薪在这种情况下企业仍需积极自救以平稳度过2023年的债务高峰期海外债方面海外债新发破冰万达和越秀相继发行海外债境外投资人对于中资地产债主体的信心有所回升海外债融资曙光初现1房地产行业月度策略报告目录1引言12行业政策增信心防风险促转型2023年政策发力可期13住宅市场返乡置业成色不足小阳春或仍可期待34土地市场1月成交季节性回落集中供地制度再调整55企业经营开年销售低迷海外融资曙光初现8房地产行业月度策略报告图表目录图表11月全国层面政策2图表2各能级城市1月商品住宅成交面积情况万平米4图表3典型城市近半年去化周期情况月5图表42023年1月份各能级城市成交规划建筑面积情况万平米7图表52023年1月各能级城市土地成交平均溢价率7图表62020年1月至2023年1月全国房企拿地总金额和平均溢价率9图表72020年12月至2023年1月权益拿地金额TOP100房企企业性质9图表82023年1月销售额TOP10房企销售情况11图表92023年1月样本房企销售业绩及增速亿元12图表102020年1月-2023年1月TOP200房企销售总额及同比12图表112020年1月-2023年1月房企信用债融资情况亿元13图表122021年5月-2023年1月不同性质房企信用债融资情况13图表132020年1月-2023年1月房企海外债融资情况14房地产行业月度策略报告1引言1月2023年住建部和金融监管部门均明确了2023年的政策思路住建部从行业发展出发提出增信心防风险促转型的工作主线金融监管部门从风险防范出发力求以保交楼为切入点促进房地产与金融正常循环这也为2023年的政策奠定了主基调市场方面尽管疫情管控政策放开但受到购买力和预期双重下降的影响1月的返乡置业不及预期整体表现不尽人意企业方面整体销售情况持续低迷部分国央企销售恢复更加乐观地方国企继续托底拿地融资端尽管监管当局释出的三支箭政策给予了优质民营企业较大的支持但从境内债发行情况来看其实质性支持作用可能有限海外债方面境外投资人对于中资地产债主体的信心有所回升海外债融资曙光初现2行业政策增信心防风险促转型2023年政策发力可期2022年房地产行业低迷态势未有明显改变在中央经济工作会议精神的统领下2023年伊始住建部和金融监管部门均明确了2023年的政策思路住建部从行业发展出发提出增信心防风险促转型的工作主线金融监管部门从风险防范出发力求以保交楼为切入点促进房地产与金融正常循环在房住不炒和因城施策的基础上2023年供需双端的政策类型和力度都将迎来突破需求端增信心方面政策基调依然是大力支持刚性和改善性需求强调因城施策和精准施策2022年一线城市政策未有太多松动二线及以下城市的常规需求端政策释放程度已经较高在此背景下我们认为2023年需求端政策的方向在于一线城市定向放松对刚需和改善性需求的限制二线及以下城市使用常规政策工具箱之外的政策或者一定程度允许突破现有政策框架政策推行的方式类似房贷利率动态机制由国家确定政策内容和触发条件符合条件的城市自行确定执行细节供给端方面我们认为2023年的政策主要有以下三个重点第一保交楼为重要目标金融监管部门对保交楼的资金支持将会持续第二优质房企资产负债表改善为重要抓手通过资产激活权益补充以及信贷和发债支持等既切实缓解优质房企的短期现金流压力也为房企向新模式转型打下基础第三化解行业资金链断裂风险贯穿始终表现为对金融十六条四支箭的进一步贯彻落实1房地产行业月度策略报告2023年是贯彻全国二十大精神的开局之年在实现整体经济的恢复中作为支柱产业房地产行业应该同时也能够发挥重要作用我们期待2023年政策能够尽快和持续发力助力行业恢复和经济复苏图表11月全国层面政策时间部委政策内容据悉自2022年第四季度起各城市政府可于每季度末月以上季度末月至本季度第二个月为评估期对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估此外人民银对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市阶段性15行保监放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限地方政府按照因城施策原则可自主会决定自下一个季度起阶段性维持下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限倪虹表示对于购买首套住房的要大力支持首付比首套利率该降的都要降下来而对于购买第二套住房的要合理支持以旧换新以小换大生育多子女家15住建部庭都要给予政策支持对于购买三套以上住房的原则上不支持就是不给投机炒房者重新入市留有空间人民银行党委书记银保监会主席郭树清1月7日表示当前我国金融业运行平稳风险整体可控但多种因素共同作用下金融风险仍处于易发多发期我国具人民银有独特的制度优势经济长期向好的基本面最为坚实金融稳定发展的基础不会改17行保监变下一步将重点做好以下工作努力促进房地产与金融正常循环落实金融会十六条措施以保交楼为切入点以改善优质头部房企资产负债表为重点促进房地产业平稳健康发展逐步推动房地产业向新发展模式过渡房地产融资方面会议明确要全面贯彻落实中央经济工作会议精神坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡同时要有效防范化解优质头部房企风险实施改善优质房企资产负债表计划聚焦专注主业合规经营资质良好具有一定系统重要性的优质房企开展资产激活负债接续权益补充预期提升四项行动综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流引导优质房企资产负债表回归安全区间人民银会议强调要配合有关部门和地方政府扎实做好保交楼保民生保稳定各项工110行保监作运用好保交楼专项借款保交楼贷款支持计划等政策工具积极提供配套融资会支持维护住房消费者合法权益会议指出要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施用好民营企业债券融资支持工具第二支箭保持房企信贷债券等融资渠道稳定满足行业合理融资需求要因城施策实施好差别化住房信贷政策更好支持刚性和改善性住房需求加大住房租赁金融支持做好新市民青年人等住房金融服务推动加快建立租购并举住房制度着力防范化解重大风险密切关注地方融资平台风险做好债务房地产金融112国资委投资安全环保等重点领域风险防控加快健全风险监测防控工作体系牢牢守住不发生重大风险的底线为贯彻落实中央经济工作会议部署有效防范化解优质头部房企风险改善资产负金融监管债状况有关部门起草了改善优质房企资产负债表计划行动方案围绕资产113部门激活负债接续权益补充预期提升四个方面拟重点推进21项工作任务引导优质房企资产负债表回归安全区间推动行业向新发展模式平稳过渡2房地产行业月度策略报告时间部委政策内容金融部门强调保交楼是金融部门确保房地产市场平稳发展的重要切入点加快新增1500亿元保交楼专项借款投放设立2000亿元保交楼贷款支持计划加大保交楼专项借款配套融资力度强化保交楼司法保障等人民银行坚持房住不炒的定位落实好金融16条做好金融支持房地产市场平稳健112营管部康发展相关工作会议要求全力支持经济运行整体好转把支持恢复和扩大消费摆在优先位置做好对投资的融资保障支持社会领域加快补短板不断优化进出口贸易金融服务113银保监会大力发展普惠金融全面推进乡村振兴二是努力促进金融与房地产正常循环坚持房住不炒定位落实金融十六条措施因城施策实施差别化信贷政策推动房地产业向新发展模式平稳过渡推动落实房地产金融十六条等政策措施支持房地产企业合理融资需求落实好差人民银行116别化住房信贷政策保障刚性和改善性个人住房贷款需求加大住房租赁金融支持上海总部力度会议强调以增信心防风险促转型为主线促进房地产市场平稳健康发展大力支持刚性和改善性住房需求毫不动摇坚持房子是用来住的不是用来炒的定117住建部位因城施策精准施策推进保交楼保民生保稳定工作化解企业资金链断裂风险努力提升品质建设好房子整治房地产市场秩序让人民群众放心购房放心租房国务院副总理刘鹤于论坛上表示房地产业是中国国民经济的支柱产业与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40房地产业相关收入占地方综合财力的50房地产占城镇居民资产的60刘鹤表示要处理好房地产业系统性风险和道德风险的关系房地产在中国是重要的支柱产业但是从二零二一年以来发生了一些变化房地产企业普遍出现了流动性差资产负债表恶化个别头部企业面临着重大的风险117国务院他指放松在房地产市场过热期间采取的一些管制的决策从而有效的扩大需求使房地产公司具备造血的功能通过这些努力看到最近以来中国的市场在房地产方面已经出现了明显的变化针对最近市场对中国房地产业所持的悲观论调他认为从未来来看中国仍处于城市化较快的发展阶段巨大的需求潜力将为房地产行业健康发展提供有力的支撑资料来源亿翰智库3住宅市场返乡置业成色不足小阳春或仍可期待1成交面积一二线城市市场变化不大三四线城市返乡置业不明显从我们监测的40城数据来看1月全国商品住宅销售面积为12923万平米同比下行293环比下行339具体来看一线城市成交量为2301万平米同比下行314环比下行3房地产行业月度策略报告202具体而言四城同比和环比均为下降由于新房密集供应上海环比下行幅度较小广州和深圳环比和同比下降幅度较大一线城市成交下行幅度变大的主要原因在于季节性因素市场的基本面依然稳固2023年春节较2022年提前一个月因此同比下行幅度加大不难理解若将2023年1月数据与2022年2月进行对比北京上海分别上升411和164广州深圳的同比降幅也明显收窄核心二线和普通二线城市住宅成交整体同环比下行少数城市成交表现较好核心二线城市来看住宅成交量达到5127万平米同比下行393环比下行395武汉青岛苏州南京等城市环比和同比下降幅度相对较大核心二线城市的成交下行同样叠加了季节性因素影响过半城市2023年1月的成交要好于2022年2月其中杭州厦门等城市春节月的表现明显好于2022年普通二线城市来看住宅成交量达到2634万平米同比上行93环比下行138同环比均受到温州单城的较大影响温州1月表现亮眼同环比上行均超过100是我们监测到的为数不多出现返乡置业潮的二线城市不过我们同时也注意到2022年全年温州市场表现出很强的季节起伏6月和9月成交量能达到其他月的3倍以上因此成交上行的持续性可能不足三四线城市住宅成交量为2860万平米同比下行298环比下行444出行完全打开后三四线城市的返乡置业不太明显供需双方的信心都较弱总体而言春节月一二线城市市场形势变化不大只不过因为季节性因素下行幅度加大而三四线城市返乡置业不太明显2023年面临的压力较大展望未来随着疫情政策的优化需求政策的释放以及保交楼工作的持续推进此前压制购房信心的诸多因素已出现了一定程度的好转在没有其他大的负面因素出现的情况下居民的购房信心在2023年预计将持续修复带动整体地产销售在2023年逐渐企稳回升基本面较好的一二线城市小阳春的仍然值得期待图表2各能级城市1月商品住宅成交面积情况万平米城市名称1月成交面积同比环比一线城市2301-314-202核心二线城市5127-393-395普通二线城市263493-138三四线城市2860-298-4444房地产行业月度策略报告资料来源亿翰智库2去化周期去化周期变化不大高库存城市需及时调整供地计划2023年1月亿翰智库监测的40城去化周期较2022年12月略有下降具体城市来看北京上海苏州西安黄石等城市去化周期有所下降北京去化周期下降明显回到了2022年初的水平其他城市有所上升不过幅度并不大总的来说在供需信心均较弱的情况下库存压力整体不会有太大变化而库存水平较高的城市需要针对性调整供地水平和结构图表3典型城市近半年去化周期情况月时间202208202209202210202211202212202301北京180191192193196148上海414240455351广州144158163178201202深圳97105114127133143南京115121124128138149苏州109108989710299厦门209211185207130173福州201215219236241248西安8998102106120112宁波185201219225220228太仓9110186101101100黄石216238187233233177资料来源亿翰智库4土地市场1月成交季节性回落集中供地制度再调整1土地供应供应持续走弱集中供地制度再调整2023年1月亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积达35162万平米推出土地宗数达847宗分别同比减少517和401受到春节假期的影响政府的供应亦有所减少整体供应的面积出现较为明显的下滑从价格来看2023年1月推出楼面均价达2601元平米同比上升76推出土地的价格持续上行5房地产行业月度策略报告具体来看受到春节假期等因素影响各线城市的供应节奏各异供应情况分化明显1月份各线城市的土地供应均出现了不同程度的下滑一线城市方面2023年1月无土地供应及成交核心二线城市方面1月的供应规模达到了2248万方同比上升716供应规模放量明显普通二线城市方面1月共推土地48宗土地供应规模达2946万方同比减少467环比下行703整体规模下行明显创下近3年新低三四线城市方面1月共推出土地765宗推出规划建面达29969万平米同比和环比分别下滑534和656整体供应规模持续萎缩供应规模同样创下近年新低开年供应情况相对冷清随着土地市场热度的持续下滑发端于过去市场火热时的集中供地制度亦相应的发生变化近日自然资源部办公厅发布的关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知提出要在详细清单内的地块在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告预计未来各城市都会逐步优化调整一年仅三次的集中供地并不会因当地土地市场整体热度相对较高而选择继续仅进行三轮此外此前集中供地时不仅城市间因为房地产市场热度和供地先后等不同有竞争关系城市内各区域各板块间的竞争也较大如果能够灵活选择时间进行供地有利于降低竞争烈度预计对于土地市场的成交也会起到正向作用此外在政策优化后地块条件成熟即可上市交易无需等待也有利于提升供地效率2土地成交成交量少质优市场热度略有提振成交方面1月成交呈现出量跌质优的特点一方面各大核心城市的供地普遍未开始整体成交规模明显下台阶另一方面地方政府也拿出了相对较为优质的土地少数地块引发开发商的积极竞拍推高了市场的整体热度2023年1月监测城市宅地成交总建筑面积为32798万平米同比和环比分别下滑543和889和往年一样开年1月的成交规模环比下滑明显叠加春节假期等因素的影响1月成交明显萎缩成交规模明显下台阶具体来看各能级城市的成交规模均出现了不同程度的下滑一线城市方面由于2023年各大一线城市的供地均未开始因此一线城市无土地成交核心二线城市方面1月核心二线城市的土地成交规模达945万方同比下滑393成交规模持续下行1月的平均溢价率则有所上行平均溢价率升至18溢价率环比上升02个百分点土地市场热度略有上行从具体成交情况来看由于大部分核心二线城市的供地并未开始成交上以安置房为主力因此整体的成交规模相对较低6房地产行业月度策略报告图表42023年1月份各能级城市成交规划建筑面积情况万平米城市能级1月成交面积同比环比一线城市核心二线城市945-393-9635普通二线城市4395-548-837三四线城市27458-546-886资料来源亿翰智库随着地产销售的持续萎靡1月普通二线城市成交土地规划建面分别为4395万平米同比减少548土地成交持续回落土地溢价率方面普通二线城市1月份的溢价率为38市场热度环比有所回升我们认为1月份普通二线城市的溢价率有所上升主要是由于1月出让的土地规模较少且地块相对较为优质以宁波第四轮集中供地为例本轮宁波原计划出让6宗涉宅地最终海曙区长乐未来社区3宗地块因故终止出让鄞州区3宗地块成功成交其中2宗地块触顶成交相对较高的溢价率拉动整体平均溢价率的提升三四线城市方面1月份成交的土地规划建面达27458万平米同比下滑546环比下滑886从规模上来看1月三四线的成交规模为2020年以来最低从溢价率来看1月三四线城市平均溢价率为51环比上升25个百分点展望2023年我们认为2023年的土地市场的修复预计将缓慢进行一方面政府出台了一系列的刺激政策支持地产需求的释放地产销售有望迎来小阳春这将对土地市场形成正向作用另一方面从调研的情况来看在经历了漫长的拿地真空期后部分企业在部分区域已经存在缺地的情况预计后续拿地的意愿也将有所提升我们预计短期内的土地成交仍将出现小幅度的回落但跌幅将逐渐收窄表现出弱复苏的态势图表52023年1月各能级城市土地成交平均溢价率城市能级1月土地成交平均溢价率相较2022年同期增减较上月增减一线城市核心二线城市1816pcts02pcts普通二线城市12-26pcts31pcts7房地产行业月度策略报告城市能级1月土地成交平均溢价率相较2022年同期增减较上月增减三四线城市5118pcts25pcts资料来源亿翰智库5企业经营开年销售低迷海外融资曙光初现投资方面2023年1月受到春节假期等因素的影响房企拿地规模明显萎缩1月房企拿地总金额同比下降492环比下滑915拿地平均溢价率46溢价率有所回升受到疫情等因素的影响2023年1月单月TOP200房企总销售额仍然同比下降264环比下降421地产销售远未恢复融资方面尽管监管当局释出的三支箭政策给予了优质民营企业较大的支持但从境内债发行情况来看其实质性支持作用可能有限海外债方面境外投资人对于中资地产债主体的信心有所回升海外债融资曙光初现1投资央企拿地沉寂地方国企再次霸榜受到春节假期等因素的影响叠加部分核心城市供地并未开始房企拿地规模明显萎缩2023年1月房企拿地总金额同比下降492环比下滑915拿地平均溢价率46溢价率有所回升从企业性质来看1月拿地中地方国企占据了绝对优势1月权益拿地金额TOP100房企中央企地方国企和民企的占比分别为83699和218地方国企的占比则来到了2022年1月份以来的新高份额持续攀升亿翰监测的8家典型央企1月的拿地相对沉寂仅中国中铁和绿城中国两家房企进行了拿地且拿地规模均相对较小整体权益拿地金额仅为75亿元远小于2022年同期752亿元的规模我们认为从过去央企拿地的情况来看其拿地的布局普遍集中于核心一二线城市而上述这些城市1月供地规模均相对较小在一定程度上限制了央企的拿地而从另一方面可能也在一定程度上反映了在地产销售较为萎靡的情况下央企拿地相对谨慎的心态从1月的土拍情况来看地方国企仍然是土地市场的主力军以地方城投地铁集团为首的地方国企拿地力度仍然相对较大从1月单月的拿地金额来看地方国企拿地占总权益拿地金额的699居于主流位置我们认为1月国企占据主流位置一方面是由于1月核心城市供地较少头部民企和央企拿地力度均较低另一方面在土地市场整体保持弱势的情况下国企承担了更多的托底的作用其重要性也更加凸显8房地产行业月度策略报告典型如溧阳城发集团1月耗资18亿元在常州拿下5宗地块后其拿地金额达长三角企业之首高居拿地TOP100企业前3名这也在相当程度上反映了当下土地市场的弱势民企方面在土地市场整体低迷的情况下1月民企拿地的比例同比继续下滑民企拿地持续萎靡1月权益拿地金额TOP100房企中民企的拿地金额占比环比提升至218但同比下滑119个百分点从具体企业来看1月拿地的民营房企多为扎根当地的民营房企如广州润川在广州拿地佛山东建在佛山拿地TOP100排行榜中难觅大型民企踪影民企在1月拿地相对沉寂图表62020年1月至2023年1月全国房企拿地总金额和平均溢价率1200003001000002508000020060000150400001002000050000020206202072020820209202012020220203202042020520211202122021320214202152021620217202182021920221202222022320224202252022620227202282022920231202010202011202012202110202111202112202210202211202212全国拿地总金额亿元平均溢价率资料来源亿翰智库图表72020年12月至2023年1月权益拿地金额TOP100房企企业性质9房地产行业月度策略报告100146121117128118902192182101622001662188036633770569435466476457482604744104294414784415027240507699177304054194134074152036234034936438940025530410157830央企地方国企民企资料来源亿翰智库2销售黎明将至销售仍待恢复告别了艰难困苦的3年抗疫随着疫情管控政策的优化全行业都在期盼新的曙光但从1月的销售表现来看整体市场表现不尽人意销售仍待恢复根据亿翰智库2023年1月中国典型房企销售业绩研究报告在2022年基数很低的情况下2023年1月单月TOP200房企总销售额仍然同比下降264环比下降421地产销售远未恢复具体到门槛值数据各梯队房企的门槛值依旧未脱离负增长区间其中TOP10房企门槛值为109亿元同比降幅为96TOP3050房企门槛值分别为3620亿元同比降幅分别为39538整体门槛值仍然呈现持续下降的趋势从各梯队来看以2023年1月销售额TOP100房企为样本从各梯队数据来看TOP10企业表现相对较好头部企业在年尾发力大部分头部房企的1月单月销售规模较2022年同期均有一定程度的增长其中保利发展的销售额同比上升42整体销售规模升至第一此外华发股份和滨江集团的销售表现亦相对亮眼分别同比增长193和166整体来看TOP100房企中29家房企的单月销售规模录得正成长较12月增加了4家71家房企的销售额同比下滑从整体情况来看随着房企信用的分化销售表现整体仍在持续分化马太效应日益明显从企业性质来看1月无论国企和民企的销售表现均不尽人意相对而言国央企销售整体和2022年同期持平且部分国央企表现亮眼民10房地产行业月度策略报告企除个别优质房企销售状况整体趋于恶化以2023年1月销售额TOP50房企为样本TOP50房企中国央企1月销售额同比下滑12跌幅较12月收窄12个百分点同比增速连续2个月为负部分地方国企销售表现较为强势如华发股份建发房产越秀房产1月同比增速分别为193287和636表现相对靓丽其他头部房企如保利发展42华润置地68招商蛇口46的销售增速亦实现了正增长表现相对较好在销售环境恶化的情况下国央企成为了市场的中流砥柱销售表现相对较好民企方面受到2022年1月低基数的影响TOP50房企的民企1月销售同比下降350同比跌幅收窄170整体销售形势仍然相对萎靡具体来看1月有5房企保持同比正增长较12月增加了4家其中滨江集团166龙湖集团09卓越集团82和建业集团158顺利实现正增长且均为信用状况相对良好的民营企业部分此前遭遇流动性危机的民企如融创中梁宝龙金科的单月销售跌幅均在50以上销售持续萎靡我们认为出险企业的信用的修复可能需要较长时间销售的恢复也是如此其持续回落的销售预计仍将在中期拖累整体房企的销售表现整体来看虽然疫情放开各地感染高峰逐次降临短期的恐慌情绪仍在对1月的销售仍然存在一定的冲击此外由于疫情因素经济形势不佳等因素制约消费者的购买力和预期仍偏负向疫情管控放开后整个春节期间居民的出行需求释放而购房需求则并未明显兑现返乡置业并未如期而至冷淡行情依旧持续在当前预期和购买力双重走弱的情况下整体销售可能在2023年6月份以后才能见到明显修复的趋势图表82023年1月销售额TOP10房企销售情况序号企业名称2023年1月全口径销售金额亿元2023年1月销售面积万m1保利发展295017732万科地产278017533碧桂园270033624华润置地16026325招商蛇口15858006绿城中国13475257中海地产12505108华发股份12193489滨江集团120726810龙湖集团1085702数据来源亿翰智库11房地产行业月度策略报告图表92023年1月样本房企销售业绩及增速亿元企业梯队2023年1月2022年1月同比TOP1-101772622678-218TOP11-301255617019-262TOP31-5053298946-404TOP51-10061258551-284资料来源亿翰智库图表102020年1月-2023年1月TOP200房企销售总额及同比2500025020000200150001501000010050005000202032021120205202072020920213202152021720219202212022320225202272022920231-500020201-50202011202111202211-10000-100单月销售金额亿元同比资料来源亿翰智库3融资民企境内债发行回落海外债曙光初现1信用债中债增支持作用可能有限房企仍需积极自救2023年1月房企在境内市场成功发行信用债31笔总融资规模为3912亿元同比上行321净融资规模-05亿元在经历了12月的发债潮后净融资规模再次转负发债成本上1月房企境内债融资平均票面利率为37较12月基本持平从企业性质来看央企民企和地方国企的发债规模分别为2422亿元440亿元和1050亿元平均票面利率分别为3144和37国央企方面央企开年融资规模小幅度萎缩融资规模达2422亿元环比下降97民企方面1月民企融资规模仅为44亿元环比下滑543其中在中债增的大力支持下新希望中骏雅居乐和合景4家民营企业顺利发行公司债券但从规模上来看各家企业的发行规模普遍维持在12房地产行业月度策略报告7-15亿元之间发行规模其实不大我们认为中债增对企业进行担保更多的是希望帮助企业度过流动性危机并起到树立信心的作用未来仍将逐步过渡到信用发债在这种情况下中债增的实质支持作用可能有限典型如龙湖自2022年11月至2023年1月总债券发行规模仅为20亿元相对于企业本身庞大的负债发债的规模杯水车薪在这种情况下企业仍需积极自救以平稳度过2023年的债务高峰期图表112020年1月-2023年1月房企信用债融资情况亿元1200610005800460034002200100总发行量亿元平均票面利率资料来源wind亿翰智库图表122021年5月-2023年1月不同性质房企信用债融资情况13房地产行业月度策略报告8007006005004003002001000202162021520217202182021920221202222022320224202252022620227202282022920231202111202110202112202210202211202212央企地方国企民企资料来源wind亿翰智库2海外债房企海外发债重启融资曙光初现2023年1月房企海外债融资1138亿美元海外债的发行规模1月呈现井喷之势具体来看尽管整体发债的规模井喷新发债券的规模其实不高1138亿元的债券发行中的1023亿元为华夏幸福的债券交换邀约华夏幸福于1月份执行其海外债重组计划全部境外债券展期8年导致其发行规模大幅度井喷发债成本上1月海外债发行平均票面利率为36较12月份的平均票面利率环比下滑28个百分点主要系华夏幸福海外债重组后的票面利率相对较低拉低了整体发债成本尽管当前的融资环境相对恶劣但我们仍然看到了融资环境转暖的曙光大连万达商业管理集团维好发行4亿美元2年期高级债券票息为11尽管当前万达以商业地产业务为主业但这也是2022年11月以来首笔来自中资地产发行人的公开簿记交易此外近期越秀地产担保发行票面利率达40的20亿元高级无抵押自贸区票据这也是上海自贸区历史上第一笔香港上市公司发行第一笔境外担保结构发行整体来看尽管1月发行的海外债多有增信措施但发行的成功也仍然证明境外投资人对于中资地产债主体的信心在回升海外债融资曙光初现图表132020年1月-2023年1月房企海外债融资情况14房地产行业月度策略报告180016160014140012120010100088006600440020020001月4月7月10月1月4月7月10月1月4月7月10月1月2020202120222023总发行量亿美元平均票面利率资料来源亿翰智库15房地产行业月度策略报告免责声明本报告由亿翰智库和全联房地产商会分发本研究报告仅供内部高端客户和商会会员使用本研究报告是基于我们认为可靠的目前已公开的信息但我们不保证该信息的准确性和完整性报告内容仅供参考报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价亿翰智库和全联房地产商会不对因使用本报告的内容而导致的损失承担任何责任除非法律法规有明确规定本报告反映研究人员的不同观点见解及分析方法并不代表亿翰智库和全联房地产商会的报告所载资料意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断可随时更改且不予通告版权所有亿翰智库与全联房地产商会未经亿翰智库和全联房地产商会事先书面同意本材料的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发关于我们全联房地产商会原名全国工商联房地产商会英文名称ChinaRealEstateChamberofCommerce简称CRECC2012年7月23日经国务院批准在民政部注册登记为国家一级社团法人主管单位全国工商联全联房地产商会是中国房地产界最具影响力的行业组织之一亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析行业研判与企业研究为核心的研究机构隶属于亿翰股份其专注于行业趋势企业模型及资本价值等多维度研究及应用定期向业内资本市场等发布各类研究成果达数千次亿翰智库力求打造中国房地产企业与资本的高效对接平台企业研究分会是隶属于全联房地产商会的专业二级机构2017年由亿翰智库联合数十家房企发起成立企业研究分会旨在通过对宏观环境行业发展脉络企业竞争格局的分析结合企业自身禀赋形成针对房地产企业的研究平台着力提升房地产企业的核心竞争力推进中国房地产行业的健康发展核心理念专业企业资本树立房地产专业研发权威打造金融地产行业话语权实现企业与资本的高效接轨所谓专业做精专业以房地产专业研究为载体实现业内巨大影响力所谓企业研究企业打破房地产企业运营的黑匣子剖析房企运营精髓所谓资本嫁接资本顺应金融脱媒趋势实现企业与资本的高效嫁接邮箱Researchehconsultingcomcn官网wwwehconsultingcomcn16电话021-60545979