预计22年全年房企业绩大幅下行，惨淡中房企结构分化加剧。基本面方面，2022年房地产行业基本面大幅下行，但考虑到供需两端政策放松不断推出，我们认为后续销售基本面将逐步修复，但同时考虑到本轮周期供需两端相对以往更弱，推动改善路径将呈现“L”型曲折性弱复苏走势。展望22年板块业绩，根据目前已出业绩预告公司情况，判断22年行业整体业绩仍显惨淡，比如阳光城、中南、蓝光继续亏损，金科、华侨城A年度业绩首次亏损，招蛇（同比-63%~-56%）、新城（同比-95%~-70%）、陆家嘴（同比-78%~-70%）、保利（同比-33%）、华发（同比-20%）等。我们认为，综合考虑到：1）房企资金紧张及近期疫情反复影响竣工结算进度；2）年初以来降价促销当期现房结算影响利润率水平，同时存货减值压力较大等因素也会对业绩产生负面拖累；3）房企结算业绩基数普遍较高；4）预计房企毛利率已处低位。后续再下行空间已有限，我们预计22年全年房地产板块业绩整体仍将承压，但企业之间业绩分化也将进一步加剧。
　　22年行业基本面呈底部弱复苏，后续供需两端政策均需更强发力。2022年房地产行业基本面开始呈底部回升态势，后续仍需政策持续催化。1）销售方面：22年50强房企销售金额同比-40%，其中10-12月单月同比分别为-34%/-33%/-30%，同比降幅持续收窄；我们认为一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振。2）拿地方面：22年300城住宅类土地成交面积累计同比-32%，其中10-12月单月同比分别为+19%/-10%/-10%，23年1月同比-55%；3）开工方面：22年房地产开工面积-39%。我们认为行业销售已然见底；受限于行业销售和融资修复晚于预期、以及出险房企数量已超52家，这将限制后续房企的补库存能力，从而导致后续投资仍将处于弱改善状态，预计投资修复节奏也会慢于以往周期。整体而言，弱复苏环境也将创造更长的政策友好期，有利于房地产行业以及优质房企的健康稳定发展。
　　根据结算节奏，我们预计主流公司2022年度归母净利润情况如下：
　　1）增速在+10%以上的公司：新大正、招商积余、滨江集团；
　　2）增速在-5%~+10%的公司：万科A、建发股份；
　　3）增速在-5%~-25%的公司：华发股份、金地集团；
　　4）增速在-25%~-40%的公司：保利发展；
　　5）增速在-40%以下的公司：新城控股、招商蛇口。
　　投资分析意见：地产板块业绩惨淡，房企结构分化加剧，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产目前需求端呈现出超跌状态，供给端处于过度出清状态，预计随着供给缓慢修复，中期销售将向着需求中枢13.4亿平逐步回归，但考虑到短期供需双弱，短期销售仍将呈现“L”型总量弱复苏、但结构强弹性，格局优化下优质房企成长空间打开，并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好，充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利发展、滨江集团、建发股份、华发股份、招商蛇口、金地集团、新城控股、中国建筑、万科A，建议关注：栖霞建设、陆家嘴；H股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、碧桂园，建议关注：越秀地产、绿城中国、新城发展；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：中海物业、保利物业、华润万象、新大正、碧桂园服务、旭辉永升服务、新城悦、宝龙商业，建议关注：招商积余、万物云。
　　风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。
　　

研究报告全文：行业及产房地产业2023年02月08日行地产板块业绩惨淡房企结构分化加剧业研究看好房地产行业2022年业绩前瞻行业点评相关研究本期投资提示需求端政策继续发力多地房贷利率再次密集下调-地产及物管行业周报预计22年全年房企业绩大幅下行惨淡中房企结构分化加剧基本面方面2022年房地证2023127-2023232023年2产行业基本面大幅下行但考虑到供需两端政策放松不断推出我们认为后续销售基本面券月5日将逐步修复但同时考虑到本轮周期供需两端相对以往更弱推动改善路径将呈现L型研供给不足问题渐显拿地多房企销售领曲折性弱复苏走势展望22年板块业绩根据目前已出业绩预告公司情况判断22年行究报跑-2023年1月房企销售数据点评业整体业绩仍显惨淡比如阳光城中南蓝光继续亏损金科华侨城A年度业绩首次2023年1月31日告亏损招蛇同比-63-56新城同比-95-70陆家嘴同比-78-70保利同比-33华发同比-20等我们认为综合考虑到1房企资金紧张及近期疫情反复影响竣工结算进度2年初以来降价促销当期现房结算影响利润率水平证券分析师同时存货减值压力较大等因素也会对业绩产生负面拖累3房企结算业绩基数普遍较高袁豪A02305201200014预计房企毛利率已处低位后续再下行空间已有限我们预计22年全年房地产板块业yuanhaoswsresearchcom绩整体仍将承压但企业之间业绩分化也将进一步加剧陈鹏A0230521110002chenpengswsresearchcom22年行业基本面呈底部弱复苏后续供需两端政策均需更强发力2022年房地产行业基本面开始呈底部回升态势后续仍需政策持续催化1销售方面22年50强房企销售联系人金额同比-40其中10-12月单月同比分别为-34-33-30同比降幅持续收窄陈鹏862123297818我们认为一二线城市将进入政策销量共振优质房企将进入长短期成长共振2拿地方chenpengswsresearchcom面22年300城住宅类土地成交面积累计同比-32其中10-12月单月同比分别为19-10-1023年1月同比-553开工方面22年房地产开工面积-39我们认为行业销售已然见底受限于行业销售和融资修复晚于预期以及出险房企数量已超52家这将限制后续房企的补库存能力从而导致后续投资仍将处于弱改善状态预计投资修复节奏也会慢于以往周期整体而言弱复苏环境也将创造更长的政策友好期有利于房地产行业以及优质房企的健康稳定发展根据结算节奏我们预计主流公司2022年度归母净利润情况如下1增速在10以上的公司新大正招商积余滨江集团2增速在-510的公司万科A建发股份3增速在-5-25的公司华发股份金地集团4增速在-25-40的公司保利发展5增速在-40以下的公司新城控股招商蛇口投资分析意见地产板块业绩惨淡房企结构分化加剧维持看好评级我们认为我国房地产目前需求端呈现出超跌状态供给端处于过度出清状态预计随着供给缓慢修复中期销售将向着需求中枢134亿平逐步回归但考虑到短期供需双弱短期销售仍将呈现L型总量弱复苏但结构强弹性格局优化下优质房企成长空间打开并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好充分享受估值驱动成长驱动双重红利我们维持房地产板块看好评级推荐A股保利发展滨江集团建发股份华发股份招商蛇口金地集团新城控股中国建筑万科A建议关注栖霞建设陆家嘴H股华润置地中海外发展建发国际龙湖集团碧桂园建议关注越秀地产绿城中国新城发展并维持物业管理板块看好评级推荐中海物业保利物业华润万象新大正碧桂园服务旭辉永升服务新城悦宝龙商业建议关注招商积余万物云风险提示调控政策再收紧销售和融资资金再趋紧受限占比再提升请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明行业点评表1主流AH上市房企估值表公司代码公司简称收盘价EPS市盈率市净率PB归母净利润百万元归母净利润增速2月8日2021A2022E2023E2021A2022E2023E2021A2021A2022E2023E2021A2022E2023E000002SZ万科A175019420020190888708225223212334-4573005600048SH保利发展1554229153183681028510273918302188-54-332195600383SH金地集团94520819820045484707941895902-95-4908001979SZ招商蛇口1423131054091109264156131037419701-153-596672601155SH新城控股200655809819936205101071260221448-174-8251027002244SZ滨江集团1058097122140109877614303379436301252151600325SH华发股份98613412115174816511319256319101-198244600153SH建发股份1311213221255625951096106657663549015200960HK龙湖集团215440539841953545111238525022629193495101109HK华润置地317345447552370676110324033853727874510100688HK中国海外发展174036737037947474605401640574149-85102301908HK建发国际集团221925428935087776333317463560417461208平均值2702252577198741216214516036-89236资料来源Wind申万宏源研究注以上单位均为人民币盈利预测为申万宏源房地产团队预测取202328收盘价表2主要公司2022年度业绩增速情况预测增速区间公司10新大正招商积余滨江集团-510万科A建发股份-5-25华发股份金地集团-25-40保利发展-40新城控股招商蛇口金科股份资料来源申万宏源研究表3已发布2022年业绩快报及业绩预告的房地产公司汇总21年营收亿22年营收区间亿21年业绩22年业绩区间亿代码名称涨幅区间涨幅区间元元亿元元000671SZ阳光城4253-695-110-80-58-15000667SZ美好置业35647673288-267-16-114059000656SZ金科股份11231360-190-95-628-364000631SZ顺发恒业271014185092000620SZ新华联860-389-242-2373839000608SZ阳光股份5706-42-28-753-536000573SZ粤宏远A121140305-77-66000560SZ我爱我家119617-33-24-299-245000558SZ莱茵体育141213-18-10-09-04-035368000540SZ中天金融1965-642-139-125-117-95000732SZST泰禾491-401-528-391-323000069SZ华侨城A10258380-110-80-390-311000056SZ皇庭国际7567-20-7-116-225-15-94-30000048SZ京基智农3223975893105请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共5页简单金融成就梦想行业点评21年营收亿22年营收区间亿21年业绩22年业绩区间亿代码名称涨幅区间涨幅区间元元亿元元000046SZ泛海控股1492-1125-100-701138002285SZ世联行608-113-38-266677000031SZ大悦城426111-298-278-2872-2686000014SZ沙河股份64042326549634001979SZ招商蛇口1606410373846-63-56002377SZ国创高新3802124-45-37-112-68-483957002305SZ南国置业32780100144206-112-10-71037000042SZ中洲控股868210508-75-63002208SZ合肥城建75688345-66-49002188SZ中天服务27150507-67-57002146SZ荣盛发展4724-496-250-190-405-283002133SZ广宇集团737330913-74-62600322SH天房发展467-184-44-297684600048SH保利发展2850228111-127391830-33000965SZ天保基建254050203-60-39000961SZ中南建设7921-338-90-75-166-122000918SZ嘉凯城1371661662121-127-97-972424000909SZ数源科技17806-08-05-225-183000609SZ中迪投资784145-48-43-38-43-27-1428000886SZ海南高速1314171336052226328408000838SZ财信发展505-74-36-185176000809SZST新城11222393101-14-03-028284000736SZ中交地产1454240303-85-85600606SH绿地控股544766182020-68-68600565SH迪马股份2046-205-295-295-44-44600658SH电子城19603476813892054600466SH蓝光发展2012-1383-2194-2194-59-59600463SH空港股份101-03-03-02-359600393SH粤泰股份89-82-117-117-41-41600376SH首开股份678069-15-10-317-244600340SH华夏幸福4318-39031116103104600067SH冠城大通946-980508105108002016SZ世荣兆业238711319-82-73600266SH城建发展241864-109-79-270-223600239SHST云城605-51-83-69-64-36600823SH世茂股份193996-576-384-699-500600159SH大龙地产17010-17-17-266-266600077SH宋都股份750-39-15-10-281-154600325SH华发股份5124591315319256-20601588SH北辰实业220920-167-148-926-832601155SH新城控股16823126063378-95-70600185SH格力地产71332-286-239-993-844600748SH上实发展102753115-81-72600743SH华远地产1369-67-39-35-483-423请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第3页共5页简单金融成就梦想行业点评21年营收亿22年营收区间亿21年业绩22年业绩区间亿代码名称涨幅区间涨幅区间元元亿元元600716SH凤凰股份4404-43-36-1307-1106600622SH光大嘉宝409370508-86-79600692SH亚通股份15105001-91-89600684SH珠江股份36107-176-176-2767-2767600675SH中华企业960810202-98-97600663SH陆家嘴138743196131-78-70资料来源Wind申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第4页共5页简单金融成就梦想行业点评信息披露证券分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿与公司有关的信息披露本公司隶属于申万宏源证券有限公司本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务客户可通过complianceswsresearchcom索取有关披露资料或登录wwwswsresearchcom信息披露栏目查询从业人员资质情况静默期安排及其他有关的信息披露机构销售团队联系人华东A组陈陶021-33388362chentao1swhysccom华东B组谢文霓18930809211xiewenniswhysccom华北组李丹010-66500631lidan4swhysccom华南组李昇0755-82990609Lisheng5swhysccom股票投资评级说明证券的投资评级以报告日后的6个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下买入Buy相对强于市场表现20以上增持Outperform相对强于市场表现520中性Neutral相对市场表现在55之间波动减持Underperform相对弱于市场表现5以下行业的投资评级以报告日后的6个月内行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下看好Overweight行业超越整体市场表现中性Neutral行业与整体市场表现基本持平看淡Underweight行业弱于整体市场表现我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论申银万国使用自己的行业分类体系如果您对我们的行业分类有兴趣可以向我们的销售员索取本报告采用的基准指数沪深300指数法律声明本报告仅供上海申银万国证券研究所有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户客户应当认识到有关本报告的短信提示电话推荐等只是研究观点的简要沟通需以本公司httpwwwswsresearchcom网站刊载的完整报告为准本公司并接受客户的后续问询本报告首页列示的联系人除非另有说明仅作为本公司就本报告与客户的联络人承担联络工作不从事任何证券投资咨询服务业务本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为作出投资决策的惟一因素客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本公司特别提示本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任市场有风险投资需谨慎若本报告的接收人非本公司的客户应在基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问本报告的版权归本公司所有属于非公开资料本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第5页共5页简单金融成就梦想