需求侧：
　　1月居民新增存款6.2万亿，贷款规模低于历史同期
　　23年1月，居民部门新增存款62000亿元，同比增加7900亿元，环比增加33097亿元。1月新增信贷49000亿元，同比增加9200亿元，环比增加35000亿元；其中居民短贷新增341亿元，同比减少665亿元，环比增加454亿元；居民中长贷新增2231亿元，同比少增5193亿元，环比增加366亿元。新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约4.6%。
　　截至2月10日，全国首/二套房按揭利率下限分别为4.10%/4.90%。103个重点城市主流首/二套房贷利率为4.10%/4.91%，主流银行平均放款周期31天。
　　供给侧：境内优质民企合理融资需求得到有序支持，境外债券发行迎来曙光
　　23年1月单月房企发债约481亿元，受春节假期影响环比-4.8%，单月净融资-723亿元。其中境内债单月发债391亿元，单月净融资额-164亿元；境外发债迎来曙光，单月发行90亿元，净融资额约-558亿元。具体来看，主流国央企仍保持相对畅通融资渠道，随着中央及地方相关支持政策的出台，市场信心逐渐恢复，民营房企融资环境也得到一定程度改善，1月合景泰富集团、中骏集团控股、雅居乐集团陆续发债传递破冰信号。
　　22年9月/10月/11月，抵押补充贷款（PSL）当月分别新增1082/1543/3675亿元，为“保交楼”提供有力的资金保障。截至23年1月，PSL余额为3.14万亿元，同比增长12.1%。
　　民企存量债务展期及重组方面，华夏幸福、融创中国、阳光城涉及已到期债券（或部分）本金以及（或）应计利息商议展期和债务重组的情况。
　　截至23年2月10日，C-REITs产品已增至25只。从上市日到至今的二级市场收益情况来看，除平安广州广河、中金安徽交控及华夏中国交建高速REIT破发外，其他产品全部实现正收益，其中10只股价（截至23-2-10）较上市首日涨幅超20%，平均录得涨幅17.3%。
　　中证估值方面，截至23年2月10日，周内房地产板块的仓储物流、产业园及保障房公募REITs产品的中证估值价格整体呈上升趋势，REITs估值平均为3.67元，较上周同期均值上涨0.29元；估值收益率方面，15只REITs中证估值收益率较上周同期均值上行0.54BP，达6.48%。
　　投资建议：2023开年监管部门密集发声，释放积极信号，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率，发放购房补贴等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温，疫情管控优化，供需回暖可期，资本市场关注度提升，建议关注三条主线：1）看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，建议关注华润置地、上海临港等。
　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。
　　

研究报告全文：2023年2月12日行业研究需求侧按揭增量有限供给侧海外债迎曙光光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告2023年1月要点房地产地产开发需求侧1月居民新增存款62万亿贷款规模低于历史同期增持维持23年1月居民部门新增存款62000亿元同比增加7900亿元环比增加33097亿元1月新增信贷49000亿元同比增加9200亿元环比增加35000亿元作者其中居民短贷新增341亿元同比减少665亿元环比增加454亿元居民中分析师何缅南长贷新增2231亿元同比少增5193亿元环比增加366亿元新增居民中长执业证书编号S0930518060006贷占新增人民币贷款比重约46021-52523801hemiannanebscncom截至2月10日全国首二套房按揭利率下限分别为410490103个重点城市主流首二套房贷利率为410491主流银行平均放款周期31天联系人周卓君供给侧境内优质民企合理融资需求得到有序支持境外债券发行迎来曙光021-52523855zhouzjebscncom23年1月单月房企发债约481亿元受春节假期影响环比-48单月净融资-723亿元其中境内债单月发债391亿元单月净融资额-164亿元境外发债行业与沪深300指数对比图迎来曙光单月发行90亿元净融资额约-558亿元具体来看主流国央企仍保持相对畅通融资渠道随着中央及地方相关支持政策的出台市场信心逐渐恢复民营房企融资环境也得到一定程度改善1月合景泰富集团中骏集团控股雅居乐集团陆续发债传递破冰信号22年9月10月11月抵押补充贷款PSL当月分别新增108215433675亿元为保交楼提供有力的资金保障截至23年1月PSL余额为314万亿元同比增长121民企存量债务展期及重组方面华夏幸福融创中国阳光城涉及已到期债券或部分本金以及或应计利息商议展期和债务重组的情况截至23年2月10日C-REITs产品已增至25只从上市日到至今的二级市场收益情况来看除平安广州广河中金安徽交控及华夏中国交建高速REIT破发外其他产品全部实现正收益其中10只股价截至23-2-10较上市首日涨幅超20平均录得涨幅173中证估值方面截至23年2月10日周内房地产板块的仓储物流产业园及保障房公募REITs产品的中证估值价格整体呈上升趋势REITs估值平均为367元较上周同期均值上涨029元估值收益率方面15只REITs中证估值收益率较上周同期均值上行054BP达648资料来源Wind投资建议2023开年监管部门密集发声释放积极信号房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全相关研报局供给侧来看多部委相继表态通过信贷债券股权多种方式综合协同20230203集中供地优化完善更好促进土地市三箭连珠执行层面的可操作性大幅提升有力提振房地产行业信心需求场平稳运行对集中供地优化政策的点评侧来看5年期LPR连续下调地方政府因城施策引导合理住房需求包202301162023开年监管密集发声全年地产平稳回暖可期对近期房地产政策的综合点括优化认房认贷标准下调首付比例及按揭利率发放购房补贴等政策利评好频发供给侧信用风险出清促需求实质性升温疫情管控优化供需回暖可20230201开年销售弱势结构分化明显房期资本市场关注度提升建议关注三条主线1看好核心城市土储充裕信地产行业百强销售月报2023年1月用优势显著品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升建议关注保利202301312022年宅地成交量缩价稳一线城市楼面均价提升明显土地市场月度跟踪报发展招商蛇口中国金茂中国海外发展等2看好先发布局多元赛道注告2022年12月重运营升维第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企建议关注万科A万202301182022全年房地产投资下降1012科企业龙湖集团新城控股等3关注存量资产资源丰富质地优异管理月35城新房价格同环比连续三月下降房地高效的房企未来运用REITs提高资产回报率建议关注华润置地上海临港等产行业统计局数据月度跟踪报告2022年12月风险分析房地产行业宽松政策推进不及预期风险房地产市场需求不及预期风险房地产企业项目竣工不及预期风险房地产企业多元化业务经营不佳风险等敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告房地产目录1重点政策跟踪42需求侧1月居民新增存款62万亿贷款规模低于历史同期721居民新增存款情况及主要数据图表722居民新增贷款情况及主要数据图表73供给侧境内优质民企合理融资需求得到有序支持境外债券发行迎来曙光1031房企融资情况及主要数据图表1132主流房企融资情况和存量债券跟踪154房地产行业公募REITs情况跟踪175投资建议206风险分析20敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告房地产图目录图1居民部门新增人民币存款单月值累计值7图2居民部门新增人民币存款当月变动累计变动7图3居民企业部门新增人民币贷款单月值亿元8图4居民企业部门新增人民币贷款累计值亿元8图5居民部门新增短贷中长贷当月值亿元8图6居民部门新增短贷中长贷当月同比8图7居民部门新增短贷中长贷累计值亿元9图8居民部门新增短贷中长贷累计同比9图9贷款市场报价利率LPR5年9图10房企境内债券单月发行到期净融资亿元11图11房企境内债券累计发行到期净融资亿元11图12房企境内债按类型拆分2015-202312图13内房海外债券单月发行到期净融资12图14内房海外债券累计发行到期净融资12图15房企单季境内发债海外发债境内到期海外到期金额13图16房地产集合信托单月成立规模及同比增速13图17房地产集合信托累计成立规模及同比增速13图18资金信托余额及房地产信托余额截至2022Q314图19房地产信托余额同比及占比截至2022Q314图20MarkitiBoxx债券指数2021年1月1日定基10014图21MarkitiBoxx债券指数2022年1月1日定基10014图22抵押补充贷款PSL当月新增亿元15图23抵押补充贷款PSL期末余额亿元15表目录表1近期房地产需求侧重要政策5表2近期房地产供给侧重要政策6表3近期公募REITs重要政策6表4主流房企境内债发行情况16表5主流房企境外债发行情况16表6优质民企存量债务情况跟踪16表7部分民企的存量债务展期及重组情况跟踪17表8基础设施公募REITs二级市场表现18表9房地产相关REITs估值情况19表10申报审批中公募REITs项目20敬请参阅最后一页特别声明-3-证券研究报告房地产1重点政策跟踪房地产政策方面2022年从中央到地方的各级政府对房地产行业政策支持力度均较强房地产调控由释放维稳信号步入出台更为积极的支持措施2月24日住建部提出满足合理的改善型购房需求3月5日全国两会支持更好满足合理住房需求4月29日政治局会议定调支持各地从当地实际出发完善房地产政策5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策7月28日政治局会议定调保交楼8月中旬住建部等联合出台措施支持已售逾期难交付住宅项目交付9月23日银保监会相关部门负责人表示房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转9月29日央行银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策对于居民合理购房需求的信贷第一支箭支持力度进一步增强9月30日财政部明确支持居民换购住房个税优惠11月8日在央行支持下交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具以第二支箭支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资11月23日央行及银保监会官方发布金融十六条11月28日证监会官网发布证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问文中提及决定在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施第三支箭此外政策首次提及鼓励优质房企依托符合条件的仓储物流产业园区等资产发行REITs为公募REITs在房地产存量资产上撬动投资价值打开空间12月7日央行提出用好保交楼专项借款和民营企业债券融资支持工具等各项政策加大对房地产企业和建筑企业的贷款投放力度支持房地产市场平稳健康发展12月15-16日中央经济工作会议谈及满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况等12月23日银保监会提出扎实做好保交楼保民生保稳定工作稳定房地产开发贷款投放积极满足优质头部房企合理融资需求做好房地产并购融资支持等2023开年监管密集发声全年地产平稳回暖可期23年1月5日央行银保监会发布通知决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制同时住建部部长接受专访时表态对于购买第一套住房的要大力支持三部委同时发布需求侧居民购房按揭利好1月12日国资委提出密切关注地方融资平台风险1月13日央行介绍在研究推出结构性工具重点支持房地产市场平稳运行同日银保监会明确努力促进金融与房地产正常循环同时相关金融部门提及起草了新方案改善优质房企资产负债状况目前第一二支箭在信贷与增信债权工具上的支持力度与范围持续扩大已释放供给侧政策加速落地的积极信号当前监管部门密集发声为23年房地产政策走势指明方向在坚持房住不炒主基调的同时明确继续落实22年末金融十六条等利好政策助力行业供给侧风险出清加速行业经营重回正轨敬请参阅最后一页特别声明-4-证券研究报告房地产公募REITs政策方面我国公募REITs市场建设力度加大2022年年初以来相关支持政策相继推出REITs市场利好不断值得注意的是2022年5月25日国办发布关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见为国家层面首次以书面方式对REITs的重要性进行确认3月18日证监会发文提出正在研究制定基础设施REITs扩募规则5月31日在证监会指导下沪深两市证券交易所制定发布新购入基础设施项目试行支持上市REITs通过扩募等方式收购资产9月末公募REITs首批扩募申请正式启动12月初首批申请扩募的5单REITs同步收到交易所第一轮反馈意见12月8日证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛上提出研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域12月25日国家发改委投资司副司长韩志峰在第七届中国PPP论坛上表示2023年基础设施REITs很可能会进入快速发展期希望到2023年年底基础设施REITS发行能够超过60支总发行规模超过2000亿元2023年1月3日证监会债券部主任周小舟发表题为中国特色REITs市场的探索实践及展望的署名文章指出尽快将试点范围覆盖到新能源水利新基建等基础设施领域1月3日发改委投资司投融资处处长呼和发表文章发展REITs要以党的二十大精神为重要价值取向指出应将党的二十大报告明确的一些原则作为发展REITs长期坚持的价值取向1月16日水利部在全国水利工作会议上提出推动水利基础设施投资信托基金REITs试点项目实现突破2月2日证监会在系统工作会议上提出要大力推进公募REITs常态化发行增强股债融资并购重组政策对科创企业的适应性和包容度在服务民营经济中小企业促进房地产平稳健康发展2月3日水利部在水利规划计划工作座谈会上提出努力扩大投资规模推进水利PPP模式发展和REITs试点实现突破表1近期房地产需求侧重要政策时间部门政策事件会议名称主要内容央行银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制新建商品住宅销售价格环比2023-01-05央行银保监会和同比连续3个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限住建部部长倪虹在接受央视记者专访时表示对于购买第一套住房的要大力支持首付比首套利率该降的都要降下来对于购买第二套住房的要合理支持以旧换新以小换大2023-01-05住建部生育多子女家庭都要给予政策支持对于购买三套以上住房的原则上不支持不给投机炒房者重新入市留有空间更好支持刚性和改善性住房需求加大住房租赁金融支持做好新市民青年人等住房金融2023-01-10央行主要银行信贷工作座谈会服务推动加快建立租购并举住房制度着力恢复和扩大消费扎实推动生活服务消费有序恢复多渠道增加城乡居民收入特别是提高中低收入居民的消费能力改善消费环境和条件全面促进消费提质升级支持住房改2023-01-18发改委2023年1月新闻发布会善新能源汽车养老服务教育医疗文化体育服务等消费培育线上线下融合等新型消费着力满足居民个性化多样化高品质的消费需求资料来源各政府部门及会议相关文件光大证券研究所整理注统计时间截至2023-02-10敬请参阅最后一页特别声明-5-证券研究报告房地产表2近期房地产供给侧重要政策时间部门政策事件会议名称主要内容着力防范化解重大风险密切关注地方融资平台风险做好债务房地产金融投资安2023-01-12国务院地方国资委负责人会议全环保等重点领域风险防控加快健全风险监测防控工作体系牢牢守住不发生重大风险的底线努力促进金融与房地产正常循环坚持房住不炒定位落实金融十六条措施因2023-01-13银保监会2023年银保监会工作会议城施策实施差别化信贷政策推动房地产业向新发展模式平稳过渡货币政策司司长邹澜表示根据中央经济工作会议的部署防范风险从问题房企向优质房企扩散有关部门起草了改善优质房企资产负债表计划行动方案针对三线四档规则2023-01-13央行2022年金融统计数据新闻发布会方案明确要完善针对30家试点房企的三线四档规则在保持规则整体框架不变的基础上完善部分参数设置一是稳预期要牢牢坚持房子是用来住的不是用来炒的定位增强政策的精准性协调性以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求提升市场信心努力保持供需基本平衡结构基本合理价格基本稳定同经济社会发展相协调同住宅产业发展相协调严控投机炒房2023年全国住房和2023-01-18住建部二是防范风险要抓两头带中间以慢撒气的方式防范化解风险城乡建设工作会议三是促进转型各项制度要从解决有没有转向解决好不好有条件的可以进行现房销售继续实行预售的必须把资金监管责任落到位防止资金抽逃不能出现新的交楼风险资料来源各政府部门及会议相关文件光大证券研究所整理注统计时间截至2023-02-10表3近期公募REITs重要政策时间部门政策事件会议名称主要内容证监会债券部主任周小舟发表题为中国特色REITs市场的探索实践及展望的署名文章中国特色REITs市场的探索指出尽快将试点范围覆盖到新能源水利新基建等基础设施领域推动专门立法进一2023-01-03证监会实践及展望步明确基础设施REITs的会计处理方式和税收征管细则推动全国社会保障金基本养老金企业年金职业年金等配置型长期机构投资者参与REITs投资国家发展改革委投资司投融资处处长呼和发表文章发展REITs要以党的二十大精神为重要价值取向文章指出我国不动产投资信托基金REITs发展至今成效显著但对关键发展REITs要以党的二十大问题的探索和改革也进入深水区应将党的二十大报告明确的一些原则作为发展REITS长期2023-01-03发改委精神为重要价值取向坚持的价值取向一是发展REITs应更加注重把着力点放在促进实体经济高质量发展上二是发展REITs应坚持以人民为中心主要服务于长期和价值投资者三是发展REITs应更加体现中国特色更加贴近改革发展实际深入推进水利基础设施政府与社会资本合作PPP模式规范发展阳光运行建立合2023-01-16水利部全国水利工作会议理回报机制吸引更多社会资本参与水利工程建设运营推动水利基础设施投资信托基金REITs试点项目实现突破国家发展改革委商务部发布关于深圳建设中国特色社会主义先行示范区放宽市场准深圳建设中国特色社会主义先入若干特别措施的意见意见中指出优化基础设施领域不动产投资信托基金REITs2023-01-26国家发改委行示范区放宽市场准入若干特别市场环境研究基础设施领域不动产投资信托基金REITs税收政策支持开展基础措施设施领域不动产投资信托基金REITs试点减轻企业和投资者负担大力推进公募REITs常态化发行增强股债融资并购重组政策对科创企业的适应性和2023-02-02证监会2023年系统工作会议包容度在服务民营经济中小企业促进房地产平稳健康发展支持平台经济等重点领域和薄弱环节推出更多务实举措2023年将积极推进南水北调后续工程高质量发展大力推进国家水网重大项目建设2023-02-03水利部水利规划计划工作座谈会加快推进项目前期工作努力扩大投资规模推进水利PPP模式发展和REITs试点实现突破全力做好重大战略水利规划落实突出抓好生态环境问题整改资料来源各政府部门及会议相关文件光大证券研究所整理注统计时间截至2023-02-10敬请参阅最后一页特别声明-6-证券研究报告房地产2需求侧1月居民新增存款62万亿贷款规模低于历史同期21居民新增存款情况及主要数据图表211居民新增存款情况2023年1月居民部门新增存款62000亿元同比增加7900亿元环比增加33097亿元212主要数据图表2023年1月居民部门新增存款62000亿元同比增加7900亿元环比增加33097亿元图1居民部门新增人民币存款单月值累计值图2居民部门新增人民币存款当月变动累计变动资料来源Wind光大证券研究所资料来源Wind光大证券研究所注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能部分月份同比变化幅度注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能数据统计截至2023-01大未在图片显示数据统计截至2023-0122居民新增贷款情况及主要数据图表221居民新增贷款情况2023年1月人民币贷款增加49000亿元同比增加9200亿元2312环比增加35000亿元2500其中企业部门新增46800亿元同比多增13200亿元393环比多增34163亿元居民部门新增2572亿元同比减少5858亿元-695环比增加819亿元2023年1月人民币贷款企业部门新增占比约955居民部门新增占比52拆分居民部门来看1月居民短贷新增341亿元同比减少665亿元-661环比增加454亿元居民中长贷新增2231亿元同比少增5193亿元-699环比增加366亿元196敬请参阅最后一页特别声明-7-证券研究报告房地产222主要数据图表2023年1月人民币贷款增加49000亿元同比增加9200亿元231环比增加35000亿元2500其中企业部门新增46800亿元居民部门新增2572亿元同比减少5858亿元-695环比增加819亿元图3居民企业部门新增人民币贷款单月值亿元图4居民企业部门新增人民币贷款累计值亿元资料来源Wind光大证券研究所资料来源Wind光大证券研究所注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能数据统计截至2023-01注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能数据统计截至2023-01具体拆分居民部门信贷数据1月居民短贷增加341亿元同比减少665亿元-661环比增加454亿元居民中长贷新增2231亿元同比少增5193亿元-699环比增加366亿元196图5居民部门新增短贷中长贷当月值亿元图6居民部门新增短贷中长贷当月同比资料来源Wind光大证券研究资料来源Wind光大证券研究所部分月份同比变化幅度大未在图片显示注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能数据统计截至2023-01注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能数据统计截至2023-012023年1月新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约462022年全年水平为129敬请参阅最后一页特别声明-8-证券研究报告房地产图7居民部门新增短贷中长贷累计值亿元图8居民部门新增短贷中长贷累计同比资料来源Wind光大证券研究所资料来源Wind光大证券研究所部分月份同比变化幅度大未在图片显示注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能数据统计截至2023-01注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能数据统计截至2023-01截至2023年2月10日5年期LPR报价为43全国首套房按揭利率下限5年期LPR-20bp即410全国二套房按揭利率下限为5年期LPR60bp即490图9贷款市场报价利率LPR5年资料来源Wind光大证券研究所注数据统计截至2023-01根据贝壳研究院统计数据显示2023年1月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为410二套利率为491首套房贷利率环比上行1bp二套利率环比基本持平1月103城主流银行平均放款周期31天受近期疫情防控优化影响较上月延长三天其中一线城市平均放款周期为37天二线城市平均放款周期为30天三线城市平均放款周期为30天敬请参阅最后一页特别声明-9-证券研究报告房地产图10103个重点城市主流首套房贷利率及平均放款周期天数资料来源贝壳研究院光大证券研究所注数据统计截至2023-013供给侧境内优质民企合理融资需求得到有序支持境外债券发行迎来曙光2023年1月房企境内外单月合计发债481亿元受春节假期影响较22年12月小幅回落环比-4822年12月381同比2612月110单月净融资-723亿元12月-51亿元其中1月境内发债规模回落单月发行391亿元12月504亿元环比下降22312月为732同比上升20312月163单月净融资-164亿元12月境外发债迎来曙光单月发行90亿元环比增长88亿元同比下滑37312月为-895单月净融资额约-558亿元12月为-90亿元境内债券方面1月发行类型以公司债超短融中期票据及ABS新增发行为主发行主体仍以国央企为主随着中央及地方相关支持政策的出台市场信心逐渐恢复行业整体债务风险有所缓解国企逆势上行民营房企融资环境也得到一定程度改善1月合景泰富集团中骏集团控股雅居乐集团陆续发债传递破冰信号目前在疫情影响逐渐淡化下支持优质民企合理融资需求已释放积极信号将助力行业供给侧风险出清加速行业经营重回正轨海外债方面在沉寂多月后迎来发行重启1月房企海外债单月发行90亿元环比增长88亿元到期偿债金额为649亿元境外单月净融资为-558亿元从MarkitiBoxx债券指数来看中资美元地产债指数在2022年3月中旬迎来一波反弹在4-10月呈现震荡下行态势后于12月迎来回升按2022年1月1日定基10000指数计算2023年2月9日投资级指数为8497高收益债指数为73182023年1月房地产集合信托成立金额约38亿元同比下降564占单月集合信托成立规模的比重为6722年12月772022年9月10月11月抵押补充贷款PSL当月分别新增108215433675亿元为保交楼提供有力的资金保障截至2023年1月PSL余额为314万亿元同比增长121敬请参阅最后一页特别声明-10-证券研究报告房地产31房企融资情况及主要数据图表311房企融资情况整体来看2023年1月单月房企发债约481亿元受春节假期影响较22年12月小幅回落环比-481月单月房企净融资-723亿元对比12月为-51亿元其中1月房企境内债单月发债391亿元环比下降22312月为732单月境内债净融资额为-164亿元12月为39亿元从结构来看1月房企发债融资以一般中期票据和证监会ABS为主分别发行17218亿元85亿元占当月境内债发行比重分别达342169超短融私募债证监会ABS发行有所增加一般短期融资券一般公司债一般中期票据发行量下降定向工具可交换债交易商协会ABN一般企业债可转债可交换债等均无发行1月海外债一级市场发行量较12月回升房企海外债单月发行90亿元环比增长88亿元同比下滑373到期偿债金额为649亿元境外单月净融资为-558亿元2023年1月房地产集合信托成立金额约38亿元同比下降564占单月集合信托成立规模的比重为67较22年12月略有下降312主要数据图表2023年1月房企境内发债金额391亿元同比上升203环比下降223计入到期金额后1月房企境内单月债券净融资-164亿元对比12月净融资39亿元图10房企境内债券单月发行到期净融资亿元图11房企境内债券累计发行到期净融资亿元资料来源Wind光大证券研究所单位亿元数据统计截至2023-01资料来源Wind光大证券研究所单位亿元数据统计截至2023-01注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能2023年1月从房企境内发债类型来看中期票据证监会ABS超短融公司债规模居前金额分别为172亿元85亿元82亿元43亿元占比分别为34216916385敬请参阅最后一页特别声明-11-证券研究报告房地产图12房企境内债按类型拆分2015-2023资料来源Wind光大证券研究所单位亿元注数据统计截至2023-01由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能2023年1月海外债一级市场发行量较12月回升房企海外债单月发行90亿元环比增长88亿元同比下滑373计入到期金额后1月内房海外债券净融资-558亿元对比12月净融资约-90亿元图13内房海外债券单月发行到期净融资图14内房海外债券累计发行到期净融资资料来源Wind光大证券研究所单位亿元数据统计截至2023-01资料来源Wind光大证券研究所单位亿元数据统计截至2023-01注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能不计入回售影响2023年房企债券合计到期规模约9305亿元2022年全年为9529亿元其中Q1Q2Q3Q4分别到期3149亿元2234亿元2256亿元1667亿元敬请参阅最后一页特别声明-12-证券研究报告房地产图15房企单季境内发债海外发债境内到期海外到期金额资料来源Wind光大证券研究所单位亿元数据统计截至2023-01用益信托网数据显示2023年1月房地产集合信托单月募集38亿元同比下降564环比下降557占当月集合信托发行规模比重6722年12月占比77截至2022年9月末房地产资金信托余额约为128万亿同比下降342占信托余额比重下降至85图16房地产集合信托单月成立规模及同比增速图17房地产集合信托累计成立规模及同比增速资料来源用益信托网光大证券研究所单位亿元数据统计截至2023-01资料来源用益信托网光大证券研究所单位亿元数据统计截至20223-01注由于用益信托月度更新调整前期数据或存在变化的可能注由于用益信托月度更新调整前期数据或存在变化的可能敬请参阅最后一页特别声明-13-证券研究报告房地产图18资金信托余额及房地产信托余额截至2022Q3图19房地产信托余额同比及占比截至2022Q3资料来源信托业协会光大证券研究所单位亿元数据统计截至2022Q3资料来源信托业协会光大证券研究所数据统计截至2022Q3从MarkitiBoxx债券指数来看中资美元地产债指数在22年3月中旬迎来一波反弹在4-10月呈现震荡下行态势后于12月迎来回升按2022年1月1日定基10000指数计算2023年2月9日投资级指数为8497高收益债指数为7318图20MarkitiBoxx债券指数2021年1月1日定基100图21MarkitiBoxx债券指数2022年1月1日定基100资料来源Wind光大证券研究所整理数据截至2023-02-09资料来源Wind光大证券研究所整理数据截至2023-02-09注部分月份变化幅度较大未在图片显示注部分月份变化幅度较大未在图片显示抵押补充贷款SupplementaryLending即PSL是指经国务院批准为支持国民经济重点领域薄弱环节和社会事业发展央行以质押方式向金融机构提供的特种贷款央行于2014年创设PSL配合三大政策性银行提供长期稳定及成本较低的资金投向棚改基建和其他特定领域及项目2022年9月10月11月抵押补充贷款PSL当月分别新增108215433675亿元为保交楼提供有力的资金保障截至2023年1月PSL余额为314万亿元同比增长121敬请参阅最后一页特别声明-14-证券研究报告房地产图22抵押补充贷款PSL当月新增亿元图23抵押补充贷款PSL期末余额亿元资料来源Wind光大证券研究所整理数据统计截至2023-01资料来源Wind光大证券研究所整理数据统计截至2023-0132主流房企融资情况和存量债券跟踪321境内债发行情况从一级市场来看境内债券方面1月发债主体仍以国央企为主其中金融街发债规模最高发行金额达1000亿元1月12日金融街发行3年期15亿元一般中期票据利率为3791月18日金融街发行18年期同时为1月发债期限最长85亿元证监会主管ABS利率为360其他主流国央企亦保持相对畅通融资渠道1月5日保利发展发行3年期15亿元中期票据利率为3821月13日华润置地发行049年期15亿元超短期融资债券利率为2191月17日华润置地发行048年期20亿元超短期融资债券利率为2161月17日招商蛇口发行033年期13亿元超短期融资债券利率为216同时行业融资进入相对稳定阶段在疫情影响逐渐淡化下支持优质民企合理融资需求已释放积极信号将助力行业供给侧风险出清加速行业经营重回正轨1月17日中骏集团控股发行3年期15亿元中期票据利率为4101月18日雅居乐集团发行3年期12亿元中期票据利率为4701月19日合景泰富集团发行3年期7亿元中期票据利率为450敬请参阅最后一页特别声明-15-证券研究报告房地产表4主流房企境内债发行情况发行人发行日期债券类型发行规模期限利率上年同期限发行利率近期同期限发行利率亿元人民币年保利发展1月5日一般中期票据1500300382295235金融街1月12日一般中期票据1500300379--华润置地1月13日超短融1500049219--华润置地1月17日超短融2000048216--招商蛇口1月17日超短融1300033216--中骏集团控股1月17日一般中期票据1500300410--金融街1月18日证监会主管ABS85001801360--雅居乐集团1月18日一般中期票据1200300470--合景泰富集团1月19日一般中期票据700300450--资料来源Wind光大证券研究所统计时间截至2023-01注上年同期发行利率为发行人去年同月或上下3个月内同期限债券发行利率近期同期发行利率为发行人上月同期或上3个月内限债券发行利率仅供参考322境外债发行情况海外债市场方面在沉寂多月后迎来发行重启1月海外债发行量较去年12月明显回升其中1月9日越秀地产发行3年期20亿元境外债利率为4001月12日万达发行2年期4亿美元境外债利率为11001月16日中国金茂发行3年期205亿元境外债利率为400表5主流房企境外债发行情况发行人发行日期债券类型发行规模期限年利率上年同期发行利率上月同期发行利率越秀地产1月9日境外债20亿CNH3400--万达1月12日境外债4亿美元21100--中国金茂1月16日境外债205亿CNH3400440-资料来源Wind光大证券研究所统计时间截至2023-01注上年同期发行利率为发行人去年同月或上下3个月内同期限债券发行利率近期同期发行利率为发行人上月同期或上3个月内限债券发行利率仅供参考323优质民企存量债务情况跟踪23年1月11日碧桂园发布公告称公司于公开市场进一步购回金额218390000美元2023年1月到期的475优先票据表6优质民企存量债务情况跟踪日期公司公告摘要2023年1月11日碧桂园公司于公开市场进一步购回金额218390000美元2023年1月到期的475优先票据资料来源Wind光大证券研究所统计时间截至2023-02-10敬请参阅最后一页特别声明-16-证券研究报告房地产324部分民企的存量债务展期及重组情况跟踪1月4日融创中国称公司境内债重组方案获债券持有人会议表决通过共计约160亿元的存续境内债平均展期35年同日融创中国在境内的发债主体融创房地产集团有限公司发布债券复牌公告2月10日阳光城发布关于公司债务情况的公告称受宏观经济环境行业环境融资环境叠加多轮疫情影响阳光城流动性出现阶段性紧张截至2月10日公司已到期未支付的债务包含金融机构借款合作方款项公开市场相关产品等本金合计金额46018亿元2月10日华夏幸福发布关于债务逾期债务重组进展等事项的公告截至1月31日华夏幸福债务重组计划中2192亿元金融债务已签约实现债务重组的金额累计约为172340亿元人民币含境外间接全资子公司发行的496亿美元债券重组约合33532亿元人民币相应减免债务利息豁免罚息金额共计17641亿元表7部分民企的存量债务展期及重组情况跟踪日期公司公告摘要集团总计160亿元的境内债券整体展期方案已获债券持有人会议表决通过展期方案通过后将有效缓解融创中国未1月4日融创中国来3至4年的流动性压力受宏观经济环境行业环境融资环境叠加多轮疫情影响阳光城流动性出现阶段性紧张截至2月10日公司已到期未支付的债务包含金融机构借款合作方款项公开市场相关产品等本金合计金额46018亿元其中涉及担2月10日阳光城保事项的已到期未支付债务本金累计21743亿元公开市场方面境外公开市场债券未按期支付本金累计1015亿美元境内公开市场债券未按期支付本金累计19611亿元截至1月31日华夏幸福债务重组计划中2192亿元金融债务已签约实现债务重组的金额累计约为172340亿元人民币含境外间接全资子公司发行的496亿美元债券重组约合33532亿元人民币相应减免债务利息豁免罚2月10日华夏幸福息金额共计17641亿元另外公司根据债务重组相关工作的推进情况对已签署债务重组协议中适用兑抵接清偿方式的相关债权人已启动两批现金兑付安排合计将兑付金额为1916亿元资料来源Wind光大证券研究所统计时间截至2023-02-104房地产行业公募REITs情况跟踪我国公募REITs市场建设力度加大相关支持政策相继推出REITs市场利好不断值得注意的是2022年5月25日国办发布关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见为国家层面首次以书面方式对REITs的重要性进行确认3月18日证监会发文提出正在研究制定基础设施REITs扩募规则5月31日在证监会指导下沪深两市证券交易所制定发布新购入基础设施项目试行支持上市REITs通过扩募等方式收购资产9月末公募REITs首批扩募申请正式启动12月初首批申请扩募的5单REITs同步收到交易所第一轮反馈意见12月8日证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛上提出研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域2023年1月3日证监会债券部主任周小舟发表题为中国特色REITs市场的探索实践及展望的署名文章指出尽快将试点范围覆盖到新能源水利新基建等基础设施领域1月16日水利部在全国水利工作会议上提出推动水利基础设施投资信托基金REITs试点项目实现突破2月2日证监会在系统工作会议上提出要大力推进公募REITs常态化发行增强股债融资并购重组政策对科创企业的适应性和包容度服务民营经济中小企业促进房地产平稳健康敬请参阅最后一页特别声明-17-证券研究报告房地产发展2月3日水利部在水利规划计划工作座谈会上提出努力扩大投资规模推进水利PPP模式发展和REITs试点实现突破截至2023年2月10日我国上市公募REITs产品已增至25只从1月数据来看C-REITs二级市场价格整体稳定产权类REITs保障房产业园仓储物流表现突出整体收益表现仍优于特许经营权类REITs环保类韧性较大高速公路类受疫情影响最重从上市日到至今的二级市场收益情况来看除平安广州广河REIT中金安徽交控REIT及华夏中国交建高速REIT破发外其他产品全部实现正收益其中10只股价截至2023-02-10较上市首日涨幅超20平均录得涨幅173此外REITs成交活跃度受新上市产品影响活跃度提升日均换手率微升至240表8基础设施公募REITs二级市场表现日均日均日均日均代码名称底层资产类型发行份额流通份额发行价收盘价涨跌幅交易量换手率涨跌幅振幅万份万份元元万份富国首创水务508006SH污水处理特许经营权类500004834937047528303696247008008REIT中航首钢绿能180801SZ垃圾处理特许经营权类100009985133815501581574134005005REIT红土创新盐田港180301SZ仓储物流产权类800007992523031235743888107008008REIT中金普洛斯508056SH仓储物流产权类15000014932238951833116189118008008REIT建信中关村508099SH产业园区产权类900008772932042432505048180002002REIT508000SH华安张江光大产业园区产权类500004430029941137463641138008008REIT508027SH东吴苏园产业产业园区产权类900008957338847823073599091006006REIT博时蛇口产园180101SZ产业园区产权类900008657723130029835421160005005REIT浙商沪杭甬508001SH高速公路特许经营权类50000498568728982941111077003003REIT平安广州广河180201SZ高速公路特许经营权类700006983313021175-9751821102-001-001REIT华夏越秀高速180202SZ高速公路特许经营权类300001981671078410441713188-001-001REIT华夏中国交建508018SH高速公路特许经营权类10000092328940860-8504681189-005-005REIT国金中国铁建508008SH高速公路特许经营权类50000144399599893142115171002002REIT鹏华深圳能源能源基础设180401SZ特许经营权类600005965059081738572924164010010REIT施红土创新深圳安180501SZ保障房产权类500004135024828715582508126-011-011居REIT中金厦门安居508058SH保障房产权类500004974426029714353224176-012-012REIT华夏北京保障房508068SH保障房产权类500004919725129617812946148-009-009REIT华夏合肥高新180102SZ产业园区产权类700006990721925114526546269-014-014REIT国泰君安临港创508021SH产业园区产权类200001941641256035904400494006006新产业园REIT国泰君安东久新508088SH产业园区产权类500004879730439128765921341002002经济REIT敬请参阅最后一页特别声明-18-证券研究报告房地产华泰江苏交控508066SH高速公路特许经营权类40000397157647690692361237001001REIT中金安徽交控508009SH高速公路特许经营权类1000009994210881047-3741846093002002REIT华夏基金华润有508077SH保障房产权类50000488542422659524359219-016-016巢REIT华夏杭州和达高180103SZ产业园区产权类500004998428131311506032328008008科产园REIT嘉实京东仓储基508098SH仓储物流产权类50000319893514031454234391569086086础设施REIT均值620005802353459517284400243004004合计155000014505756资料来源Wind各REITs基金公告光大证券研究所注统计时间截至2023-02-10涨跌幅数据为较上市首日的涨跌幅表现中证估值方面截至23年2月10日周内房地产板块的仓储物流产业园及保障房公募REITs产品的中证估值价格整体呈上升趋势REITs估值平均为367元较上周同期均值上涨029元其中国泰君安临港创新产业园REIT价格涨幅最大达009元估值收益率方面15只REITs中证估值收益率较上周同期均值上行054BP达648其中华夏杭州和达高科产园REIT上行幅度最大为047BP表9房地产相关REITs估值情况中证估值代码名称底层资产REITs估值ABS估值PV乘数估值收益率周度估值收益率变动元元BP180301SZ红土创新盐田港REIT312242129610024508056SH中金普洛斯REIT仓储物流518410126691023508098SH嘉实京东仓储基础设施REIT403313129811-508099SH建信中关村REIT424365116595025508000SH华安张江光大REIT411330124518025508027SH东吴苏园产业REIT478421113565025180101SZ博时蛇口产园REIT300316095519025产业园区180102SZ华夏合肥高新REIT251195129661-130508021SH国泰君安临港创新产业园REIT560369152795044508088SH国泰君安东久新经济REIT391278141816043180103OF华夏杭州和达高科产园REIT313286109652047180501SZ红土创新深圳安居REIT287233123608-100508058SH中金厦门安居REIT297245121657-107保障房508068SH华夏北京保障房REIT296232128608-106508077SH华夏基金华润有巢REIT265226117618-098均值367298123648-019资料来源Wind光大证券研究所注统计时间截至2023-02-10嘉实京东仓储基础设施REIT于2月8日上市暂无周度估值收益率变动截至2023年2月10日根据上交所及深交所项目动态披露仍有4只公募REITs项目处于申报审批过程中其中中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金于2022年12月13日状态更新为已反馈中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金和中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金于2023年1月20日状态更新为已反馈敬请参阅最后一页特别声明-19-证券研究报告房地产表10申报审批中公募REITs项目预期募集基金管理人基金名称底层资产类别类型受理决定日状态更新日期说明规模亿元中金山高集团高速公路封闭式基中金基金管理有限公司高速公路特许经营权类31362022-11-142022-12-13已反馈础设施证券投资基金中金湖北科投光谷产业园封闭式中金基金管理有限公司园区基础设施产权类16202022-12-302023-01-20已反馈基础设施证券投资基金中航京能光伏封闭式基础设施证中航基金管理有限公司能源基础设施产权类29122022-12-302023-01-20已反馈券投资基金中信建投基金管理有限中信建投国家电投新能源封闭式能源基础设施产权类75132022-12-302023-01-20已反馈公司基础设施证券投资基金资料来源Wind各REITs基金公告光大证券研究所注统计时间截至2023-02-105投资建议2023开年监管部门密集发声释放积极信号房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局供给侧来看多部委相继表态通过信贷债券股权多种方式综合协同三箭连珠执行层面的可操作性大幅提升有力提振了房地产行业信心需求侧来看5年期LPR连续下调地方政府因城施策引导合理住房需求包括优化认房认贷标准下调首付比例及按揭利率发放购房补贴等政策利好频发供给侧信用风险出清促需求实质性升温疫情管控优化供需回暖可期资本市场关注度提升投资建议关注三条主线1看好核心城市土储充裕信用优势显著品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升建议关注保利发展招商蛇口中国金茂中国海外发展等2看好先发布局多元赛道注重运营升维第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企建议关注万科A万科企业龙湖集团新城控股等3关注存量资产资源丰富质地优异管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率建议关注华润置地上海临港等6风险分析房地产行业宽松政策推进不及预期风险后续房地产宽松政策推行速度及落地效果或不及预期或导致居民及企业信心修复缓慢房地产销售市场回暖滞缓进而影响企业销售回款拉长房地产开发运营周期加大企业资金压力房地产市场需求不及预期风险一旦就业情况恶化或导致部分居民薪资缩水及家庭可支配收入下降或影响居民购房需求及居民部门结构性信用扩张以及按揭贷款偿还房地产企业项目竣工不及预期风险当前新冠疫情反复不排除未来疫情拖缓公司施工进度从而影响竣工规模并导致企业业绩兑现不及预期的风险房地产企业多元化业务经营不佳风险当前新冠疫情反复叠加房企多元业态可能受宏观经济环境变化或行业竞争环境恶化等因素影响出现多元业务经营效果不及预期投资回报收益率表现不佳等风险房地产企业信用风险近期房企迎来债务到期高峰叠加三道红线降杠杆要求部分房企信用风险暴露有所抬升现金流管理能力较弱及负债结构较差的房企债务违约风险增加敬请参阅最后一页特别声明-20-证券研究报告