城市宏观：西安是陕西省省会，是国家实施西部大开发战略的桥头堡，具有承东启西、连接南北的重要战略地位，文旅产业发达，未来发展潜力较大。作为国家中心城市和“一带一路”重要节点城市，下辖11个市辖区、2个县。21年末西安市常住人口1316万人，占陕西省总人口比重33%，位列第一，17-20年常住人口逐年攀升，21年呈现小幅人口净流出的情况；全年地区生产总值为11487亿元，同比增长4.4%。2021年末西安市人口城镇化率79.5%。
　　房地产市场：1）新房成交：从商品房成交数量来看，西安市22全年成交10.4万套，同比下降30.1%；从成交面积来看，全年成交1021.5万平，同比下降22.8%。西安市22年底商品房库存量为3693万平，去化周期升至29.96个月，较21年年底的18.2个月进一步上升。开盘去化率约50%。2）房价：22年12月新房环比微涨0.1%，扭转了9-11月连续三个月的环比负增长的态势，与开盘项目价格较高有关；但12月二手房环比仍降0.3%。22年12月新房、二手房均价分别为15996元/平、14563元/平。3）购房客：西安市商品房成交市场中，外省购房客占比23%，主要来自陕西临近省份甘肃、河南、山西等地。最大客群来源主要为省内其他城市购房客户，占比42%，以渭南、咸阳、榆林等地。西安本市客群占比35%。分年龄段看，主力客群仍为30-40岁及20-30岁，占比分别为38.7%、32.6%；以改善型需求为主，成交面积段集中在120-144平，占比39.1%。4）开发商：目前入驻的开发商主要以外来房企为主，外来房企有绿城、万科、龙湖、碧桂园、华润、招蛇、新希望、保利、金地等，本地房企主要为紫薇和天地源。22年销售额超过百亿的房企有：绿城、碧桂园，分别为153、118亿元。
　　政策：2022年西安政策最为明显的变化在于限购和限贷政策。限购：22年11月开始，从市外迁入本市户籍的居民二手房的购买取消了落户后满一年和连续缴纳12个月社保的限制。限贷：22年3月为主流银行首套房贷利率4.75-5.87%，二套5.9%-6.15%，11月后商业贷款首套为4.1-4.3%，二套在5%左右，贷款利率明显降低。
　　土地市场：1）土地市场量跌价涨。22年西安市土地成交1632宗，同比下降15.5%，成交建面8537万平，同比下降25.7%；成交总价1178.5亿元，同比下降9.9%；楼面均价1380元/平，同比上升21.2%。2）土拍热度明显下降。22年溢价率0.9%，较21年下降6.3pct；流拍率30.91%，较21年上升4.44pct，土拍市场进一步遇冷。
　　项目调研：我们取西安未来重点发展地段的两个标志性楼盘中海云锦、紫薇云峰里作为调研对象，分别位于西安市灞桥区与高新区。1）中海云锦：位于韩森东路与纺西街交汇处西南角，均价22989元/平。最新于2022年9月17日开盘的3号楼已基本售罄，去化率接近100%。本楼盘去化率较高的主要因素有：精装现房销售，不存在烂尾风险；浐灞区生态环境较好，交通便利；当前地产行情动荡，购房客相对信赖稳定的央企地产。2）紫薇云峰里：位于高新区规划二十八路与经二十二路交汇处西北角，均价为24063元/平。2022年8月9日首次开盘后一周去化率仅18%。影响本楼盘开盘销售疲软因素有：地段位于西安市高新三期，许多项目仍停留在规划阶段；楼盘本身亮点较少，宣传集中在周边配套设施和地区发展潜力上；价格较高，销售均价为24063元/平，而高新区2023年1月新房均价为22621元/平。投资属性强于居住属性，受行情影响市场整体呈观望态度。

研究报告全文：房地产行业证券研究报告行业点评2023年2月10日强大于市春节返乡楼市调研系列三陕西西安22年下半年政策明显放松年底政策放松力度加大但效果仍不及预期核心观点城市宏观西安是陕西省省会是国家实施西部大开发战略的桥头堡具有承东启西连接南北的重要战略地位文旅产业发达未来发展潜力较大作为国家中心城市和一带一路重要节点城市下辖11个市辖区2个县21年末西安市常住人口1316万人占陕西省总人口比重33位列第一17-20年常住人口逐年攀升21年呈现小幅人口净流出的情况全年地区生产总值为11487亿元同比增长442021年末西安市人口城镇化率795房地产市场1新房成交从商品房成交数量来看西安市22全年成交104万套同比下降301从成交面积来看全年成交10215万平相关研究报告相关研究报告同比下降228西安市22年底商品房库存量为3693万平去化周期升房地产2022年12月统计局数据点评全年销售投资降幅创历史新低预期2023年呈现前低后高走势至2996个月较21年年底的182个月进一步上升开盘去化率约50202301172房价22年12月新房环比微涨01扭转了9-11月连续三个月的环Q4居民购房意愿再度走弱房价看涨预期处于历史比负增长的态势与开盘项目价格较高有关但12月二手房环比仍降最低点房企贷款需求略有改善央行2022年四季度0322年12月新房二手房均价分别为15996元平14563元平3问卷调查点评20221228购房客西安市商品房成交市场中外省购房客占比23主要来自陕房地产行业2023年度策略弩箭已离弦能否冰西临近省份甘肃河南山西等地最大客群来源主要为省内其他城市解的破20221218购房客户占比以渭南咸阳榆林等地西安本市客群占比房地产2022年11月统计局数据点评核心指标再度4235探底房企到位资金持续承压20221216分年龄段看主力客群仍为30-40岁及20-30岁占比分别为387房地产2022年10月统计局数据点评销售与投资持326以改善型需求为主成交面积段集中在120-144平占比391续低迷房企非房款到位资金降幅收窄202211154开发商目前入驻的开发商主要以外来房企为主外来房企有绿城银保监允许保函置换预售资金规定的点评允许保xxx万科龙湖20171222碧桂园华润招蛇新希望保利金地等本地房企函置换预售监管资金优质房企流动性压力或将进一步主要为紫薇和天地源22年销售额超过百亿的房企有绿城碧桂园缓解20221115分别为153118亿元房地产行业2022年10月月报需求端仍然低迷民企资金支持力度加大20221114政策2022年西安政策最为明显的变化在于限购和限贷政策限购22房地产行业2022年三季报综述行业业绩利润率年11月开始从市外迁入本市户籍的居民二手房的购买取消了落户后满现金流持续承压房企分化加剧头部与区域深耕型房一年和连续缴纳12个月社保的限制限贷22年3月为主流银行首套房企优势显著2022114贷利率475-587二套59-61511月后商业贷款首套为41-43中国真实住房需求还有多少2022版202283凡益之道与时偕行关于短期博弈与长期格局二套在5左右贷款利率明显降低的思考2022615土地市场1土地市场量跌价涨22年西安市土地成交1632宗同比2022年五问房地产行业2021126下降155成交建面8537万平同比下降257成交总价11785亿元同比下降99楼面均价1380元平同比上升2122土拍热xxx度明显下降2017122222年溢价率09较21年下降63pct流拍率3091xxx较2017122221年上升444pct土拍市场进一步遇冷中银国际证券股份有限公司项目调研我们取西安未来重点发展地段的两个标志性楼盘中海云锦具备证券投资咨询业务资格紫薇云峰里作为调研对象分别位于西安市灞桥区与高新区1中海云锦位于韩森东路与纺西街交汇处西南角均价22989元平最新于2022房地产年9月17日开盘的3号楼已基本售罄去化率接近100本楼盘去化证券分析师夏亦丰率较高的主要因素有精装现房销售不存在烂尾风险浐灞区生态环862120328348境较好交通便利当前地产行情动荡购房客相对信赖稳定的央企地yifengxiabocichinacom产2紫薇云峰里位于高新区规划二十八路与经二十二路交汇处西北证券投资咨询业务证书编号S1300521070005角均价为24063元平2022年8月9日首次开盘后一周去化率仅18影响本楼盘开盘销售疲软因素有地段位于西安市高新三期许多项目证券分析师许佳璐仍停留在规划阶段楼盘本身亮点较少宣传集中在周边配套设施和地862120328710区发展潜力上价格较高销售均价为24063元平而高新区2023年1jialuxubocichinacom月新房均价为22621元平投资属性强于居住属性受行情影响市场整证券投资咨询业务证书编号S1300521110002体呈观望态度目录1城市宏观西安是中国西北最大城市陕西省省会文化底蕴丰富发展前景广阔高新技术产业蓬勃发展52房地产市场2022年市场供销低迷去化放缓价格区域分化较为明显721港务区高新区和浐灞区为商品房供应核心区域722西安新房总体价格稳中有升二手房稳中有降房价区域分化明显823西安市商品房供销缩量明显库存进一步增加1124西安市2022年土地市场量跌价涨土拍热度明显下降1325政策2022年下半年开始房贷利率明显下行放款周期明显缩短1526购房客以改善型为主30-40岁的中年本地购房者为购房主力1627本地主流房企与开发商格局173项目调研1831中海云锦已开盘的基本售罄最新一期开盘去化率接近1001832紫薇云峰里楼盘开售时销售较为疲软近期有所回升202023年2月10日春节返乡楼市调研系列三2图表目录图表1西安市为陕西省的省会城市5图表2西安市是中国西北部最大的中心城市下辖11个区2个县5图表3西安市GDP占比35052021年房地产开发投资完成额占比5476图表4西安市历年常住人口不含西咸新区6图表52022年全年西安市GDP达1148651亿元比上年增长446图表6港务区是西安经济社会发展和城市建设北扩东拓西联的前沿区域7图表7高新区是西安经济发展的主引擎技术产业基础实力雄厚7图表8浐灞区在西安快速城市化进程中正在从市郊区向东部新中心演变8图表92022年西安商品房住宅销售业绩排行8图表102018年9月西安新房环比增长最高为629图表112021年11月后西安二手房价格指数环比持续为负数9图表122022年2月西安新房环比增长最高为109图表132022年12月西安新房房价为15996元平10图表142022年12月西安二手房房价为14563元平10图表152023年1月西安下辖11个市辖区2个县中二手房价最高是雁塔区为13590元平10图表162023年1月西安市各区域中曲江新区高新区港务区的二手房价格位列前三11图表172022年港务区高新区浐灞区是房地产重点板块新房供应的主力区域12图表182022年西安新房6月份获批34840套12图表192022年西安新房6月份批售面积为323万平12图表202022年西安商品房成交量为103733套12图表212022西安商品房销售面积为1022万平12图表222022年西安市年度去化率为500去化百分比逐年递减13图表232022年西安商品住宅67月达到供需高峰13图表262022年西安市成交土地总价1178亿元同比减小9914图表272022年西安市成交土地楼面均价为1380元平同比上升21214图表282022年西安成交土地溢价率为0914图表292022年西安市土地出让流拍率为30914图表302022年西安成交土地规划建筑面积最高为雁塔区达到了630万平15图表312022年西安市地块成交金额前十名15图表32西安市房地产政策16图表332022上半年西安商品房市场最大客群来源主要为省内购房客户占比总量的4216图表34西安市主力客群仍为30-40岁及20-30岁占比分别为3870326216图表35绿城中国销售额最高为153亿元172023年2月10日春节返乡楼市调研系列三3图表36中海云锦楼盘信息19图表37中海云锦楼盘19图表38中海云锦19图表39中海云锦区位图20图表40中海云锦是中海西安首个5G健康社区20图表41紫薇云峰里楼盘信息21图表42紫薇云峰里楼盘21图表43紫薇云峰里22图表44紫薇地产开发板图222023年2月10日春节返乡楼市调研系列三41城市宏观西安是中国西北最大城市陕西省省会文化底蕴丰富发展前景广阔高新技术产业蓬勃发展西安地处关中平原中部是国家明确建设的国际化大都市国家中心城市获评国家卫生城市国家园林城市中国形象最佳城市中国国际形象最佳城市中国最具幸福感城市全国文明城市等是中国西北部最大的中心城市下辖11个区2个县7个国家及省级重点开发区并代管一个国家级新区即西咸新区总面积为10752平方公里平原地形占37502021年末全市常住人口含西咸共管区131630万人不含西咸共管区为12873万人2017-2020年常住人口逐年攀升2021年常住人口小幅下滑了8万人其中男性人口67213万人占5106女性人口64417万人占4894性别比为10434以女性为100男性对女性的比例根据西安市住建局发布西安市十四五保障性租赁住房发展规划当中提到在十四五期间2021年-2025年预测西安市仍然为人口净流入城市综合考虑近十年西安市人口增长情况及外来人口流入情况预计2021年至2025年西安市城镇常住人口年均增量约为25万人西安市新市民青年人群体数量不断增加2021年末西安市人口城镇化率7949人口出生率844死亡率751自然增长率0932021年全年新增城镇就业1598万人城镇失业人员再就业407万人21年末城镇登记失业率为36全年新登记市场主体5009万户比上年增长11521年末累计在册各类市场主体26902万户增长1072022年上半年西安居民人均可支配收入20432元比2021年同期名义增长36其中城镇居民人均可支配收入24649元增长29农村居民人均可支配收入9268元增长39城乡收入比为2661较上年同期缩小002图表1西安市为陕西省的省会城市图表2西安市是中国西北部最大的中心城市下辖11个区2个县资料来源百度图片中银证券资料来源百度图片中银证券2023年2月10日春节返乡楼市调研系列三5图表3西安市GDP占比35052021年房地产开发投图表4西安市历年常住人口不含西咸新区资完成额占比547资料来源国家统计局中银证券资料来源中经数据中银证券西安市在支柱产业领域主要布局行业为电子信息制造汽车制造航空航天高端装备制造新材料新能源和生物医药主要集中在以新城区莲湖区和碑林区为中心的城市周围产业重点的布局仍旧以西安市的各大开发区为主基于不同开发区发展优势发展不同类型支柱产业2022年全年西安市GDP达1148651亿元比上年增长44其中第一产业增加值32358亿元增长37占比210第二产业增加值407156亿元增长107占比3560第三产业增加值709137亿元增长13占比6230农业经济总体平稳粮食产量连年丰收2022全年全市农林牧渔业增加值比上年增长38粮食总产量14041万吨连续3年稳定在140万吨以上工业持续快增装备制造业支撑有力2022全年全市规模以上工业增加值比上年增长139较前三季度提高05个百分点较上年提高82个百分点2022年西安续建新建前期储备项目合计897个总投资25万亿元年计划投资4346亿元其中在建项目553个年计划投资4346亿元前期储备项目344个总投资30亿元以上项目209个图表52022年全年西安市GDP达1148651亿元比上年增长44资料来源西安市统计局中银证券西安文旅产业发达2023年春节假期西安文旅全面复苏接待人次旅游收入双创新高重点景区人气较足持续高位运行西安市监测的15家重点旅游景区累计接待22779万人次同比增长160恢复至2019年同期水平过夜游客占比提升1296过夜游客平均停留天数达到424天星级饭店出租率达到8012过夜游客拉动旅游收入显著增强文旅市场安全平稳有序文旅消费成为带动西安市消费增长的重要力量客源结构中市外游客占比达到634尤其是省外游客占4959占比较2019年提高10个百分点客源主要来源于长三角京津冀和陕西周边省份从年龄层次看西安市接待游客中17-45岁占894越来越多的年轻人爱上西安2023年2月10日春节返乡楼市调研系列三62房地产市场2022年市场供销低迷去化放缓价格区域分化较为明显21港务区高新区和浐灞区为商品房供应核心区域港务区项目原是陕西省西安市十一五规划物流龙头项目被省政府列为争取国家十一五规划重大建设项目由西安浐河经济开发区规划设计整体开发地处西安市东北部灞渭三角洲西沿灞河北至铁路北环线东至西韩公路南接城市三环和西安绕城高速规划建设范围为446平方公里是西安经济社会发展和城市建设北扩东拓西联的前沿区域高新区则是西安经济发展的主引擎历经30余年建设城势向南而丝路科学城作为高新原有规划的进一步升级是西高新未来30年主战场高新技术产业基础实力雄厚培育形成以光电子信息智能制造生物医药汽车新材料新能源等为主导的55611现代产业体系浐灞区是中国第一个以生态命名的开发区在西安快速城市化进程中以绿色换未来以生态换空间的浐灞正在从市郊区向东部新中心演变港务区高新区也是商品房供应核心区域2022年西安商品房住宅销售业绩排行前十名区域为高新区的占四席国际港务区占两席第一名为港务区绿城西安全运村销售额为772亿元图表6港务区是西安经济社会发展和城市建设北扩图表7高新区是西安经济发展的主引擎技术产业基础实力东拓西联的前沿区域雄厚资料来源百度百科中银证券资料来源百度百科中银证券2023年2月10日春节返乡楼市调研系列三7图表8浐灞区在西安快速城市化进程中正在从市郊区向东部新中心演变资料来源百度图片中银证券图表92022年西安商品房住宅销售业绩排行项目名称区域销售额亿元绿城西安全运村国际港务区772碧桂园云顶航天基地590金地中央公园雁塔区531中国铁建万科翡翠国际曲江新区426龙湖青云阙高新区397万科东望雁塔区393招商城市主场国际港务区385中天新希望未来印高新区358新希望锦麟天玺高新区339碧桂园高新云墅高新区315资料来源中指研究院中银证券22西安新房总体价格稳中有升二手房稳中有降房价区域分化明显据国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况2018-2022年西安新房环比增速明显下降尤其是2022年末9月10月11月连续三个月环比增长为负从新房方面看12月西安新房环比销售价格微涨01同比上涨2环比三连降的趋势变为止跌回涨从面积段看90平及以下面积房源其销售价格环比涨01同比上涨2190-144平销售价格环比持平同比涨18144平及以上面积房源销售价格环比涨03同比涨25二手房方面12月二手房环比销售价格降03较11月的-07降幅有所收窄同比降23分面积段看90平及以下面积段销售价格环比降03同比降290-144平价格环比降04同比降23144平及以上房源环比降01同比降32023年2月10日春节返乡楼市调研系列三8图表102018年9月西安新房环比增长最高为622011-2022年西安新建商品住宅价格指数环比增长变化76543210-12018-92019-72020-52021-32022-12012-12012-32012-52012-72012-92013-12013-32013-52013-72013-92014-12014-32014-52014-72014-92015-12015-32015-52015-72015-92016-12016-32016-52016-72016-92017-12017-32017-52017-72017-92018-12018-32018-52018-72019-12019-32019-52019-92020-12020-32020-72020-92021-12021-52021-72021-92022-32022-52022-72022-92012-112013-112014-112015-112016-112017-112018-112019-112020-112021-112022-11-2资料来源wind中银证券图表112021年11月后西安二手房价格指数环比持续为负数2018-2022年西安二手房价格指数环比增长变化21510502021202220182018201920192019201920192019201920192020202020202020202020202020202020202021202120212021202120212021202120222022202220182018201820192019202020202020202120212021202220222022----------------------------------------------9989123456781234567891234567817811121012101112101112101112-0510-1-15资料来源wind中银证券图表122022年2月西安新房环比增长最高为102022年西安新建商品住宅价格指数变化121010080606040403030202010100001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月-02-03-03-04-05-06资料来源wind中银证券2023年2月10日春节返乡楼市调研系列三9从安居客数据来看2022年年末新房成交均价有所升高与开盘项目价格较高有关二手房自8月以来持续下跌2022年2-5月新房价格均呈现出下降的趋势其中下降幅度最大的为3月5-12月整体呈现波动上升趋势2022年12月新房均价为15996元平2022年西安二手房降势明显从5月份开始二手房价格持续下跌8月中央层面从保持房地产信贷融资渠道稳定保交楼下调房贷利率等多角度持续发声支持刚性和改善性住房需求促进房地产市场健康发展和良性循环受此影响二手房价格上升但在2022年8月之后二手房价再次回落2022年12月二手房均价为14563元平图表132022年12月西安新房房价为15996元平图表142022年12月西安二手房房价为14563元平资料来源安居客西安房价网中银证券资料来源野天鹅网中银证券从行政区划分来看西安下辖11个市辖区2个县11区分别是未央区新城区碑林区莲湖区灞桥区雁塔区阎良区临潼区长安区高陵区鄠邑区2县分别是蓝田县周至县雁塔区房价最高2023年1月二手房均价为13590元平其次是长安区未央区莲湖区碑林区新城区二手房房价也都超过11万元平而均价较低的为蓝田和周至分别为6940元平与5531元平均距离西安核心发展区较远许多地方尚未规划图表152023年1月西安下辖11个市辖区2个县中二手房价最高是雁塔区为13590元平2023年1月西安市下辖各区域二手房房价图元平1600013590140001210411832117741176311556120001096310570100008917877976268000694055316000400020000雁塔长安未央莲湖碑林新城鄠邑灞桥高陵阎良临潼蓝田周至资料来源房天下中银证券2023年2月10日春节返乡楼市调研系列三10从房地产板块来看港务区西咸新区经济开发区航天新城浐灞区高新区曲江新区为西安市重点板块其中港务区主体位于灞桥区西咸新区是西安与咸阳的交界地区域范围涉及西安咸阳两市所辖7县区23个乡镇和街道经济开发区主体位于西安市未央区被国务院批准为国家级开发区航天新城主体位于雁塔区浐灞区主体位于西安市未央区和灞桥区是西安市确定重点发展的四区二基地之一高新区主体属于雁塔区但是行政类别为开发区不是行政区曲江新区主体位于雁塔区是陕西省西安市确立的以文化产业和旅游产业为主导的城市发展新区是西安建设国际化大都市的重要承载区2023年1月西安市各区域中曲江新区高新区港务区的二手房价格位列前三曲江新区均价为25254元平高新区为20026元平港务区为16035元平曲江区为西安重点文化产业区环境优美有曲江池寒窑等文化景点高新区为西安的高新产业重点规划区产业完备港务区是西安经济社会发展和城市建设北扩东拓西联的前沿区域图表162023年1月西安市各区域中曲江新区高新区港务区的二手房价格位列前三2023年1月西安房地产板块重点区域二手房房价图元平30000252542500020026200001603515757148521370115000129471000050000曲江新区高新港务区浐灞航天新城经济开发区西咸新区资料来源房天下中银证券23西安市商品房供销缩量明显库存进一步增加从商品房供应来看2022年西安市商品房供销缩量明显商品房新增供应面积195042万平同比缩量1319六年来首次跌破两千万方港务区高新区浐灞区是新房供应的主力区域这三大区域在2022年新增供应量分别达到了13696套11810套8887套三大区域的新增供货占到西安房地产板块重点区域的750西安楼市呈现出的南北双格局的局面愈发明显2022年的供应总量是近几年供应量最少的一年主城区新房供应量的下降在未来也将继续成为趋势因为主城区可供开发的土地越来越少城市土地供应逐步向外围区域转移2023年2月10日春节返乡楼市调研系列三11图表172022年港务区高新区浐灞区是房地产重点板块新房供应的主力区域2022年西安房地产板块重点区域商品房供应量160001369614000118101200010000888780006000384640003417331020008960港务区高新浐灞经济开发区航天新城西咸新区曲江新区资料来源安居客中银证券图表182022年西安新房6月份获批34840套图表192022年西安新房6月份批售面积为323万平资料来源安居客中银证券资料来源安居客中银证券从商品房成交数量来看全年成交103733套同比下降301从成交面积来看全年成交102153万平同比下降2282022年底商品房库存量为369316万平去化周期升至2996个月2021年年底去化周期为1821个月去化周期进一步上升开盘去化率从2018年的80下降到2022年的50图表202022年西安商品房成交量为103733套图表212022西安商品房销售面积为1022万平2018-2022西安市商品房销售套数2018-2022西安市商品房销售面积及增速250000102500-050711981365193020000017385902000-51638148397138566-5150000150013291323-10-10-1231037331022-151000001000-151-15-203-20-18850000-25500-20-301-30-2280-350-252018年2019年2020年2021年2022年2018年2019年2020年2021年2022年销售套数套同比增速销售面积万平同比增速资料来源中指院中银证券资料来源中指院中银证券2023年2月10日春节返乡楼市调研系列三12图表222022年西安市年度去化率为500去化百分比逐年递减资料来源沈视楼市中银证券图表232022年西安商品住宅67月达到供需高峰资料来源沈视楼市中银证券24西安市2022年土地市场量跌价涨土拍热度明显下降西安市2022年土地市场量跌价涨土拍热度明显下降1量2022年西安市土地成交1632宗同比下降155土地成交建面8537万平同比下降2572价2022年成交土地总价1178亿元同比下降992022年土地成交楼面均价为1380元平同比上升2123土拍热度2022年西安成交土地溢价率为09同比下降63个百分点土地出让流拍率为3091同比上升444个百分点土拍热度与2021年相比明显下降2023年2月10日春节返乡楼市调研系列三13图表242022年西安市成交土地数量为1632宗同比减图表252022年西安市成交土地建筑面积为85373万平小155同比减小257西安市成交土地数量及同比增速西安市成交土地建筑面积及同比增速2500436350016000311435014083140003001945193240012759125512000115361149116921724120002501607162816321021014373009288917015001395134810000855288318537200122080562008000150114790196110007846000100584100584210279369301-4330400021550-130-176-62-56-251-1551047250016121958-179-79-187-1351611680-195-25775200082200-1000-50成交土地数量宗同比增长成交土地建筑面积万平同比增长资料来源wind中银证券资料来源wind中银证券图表262022年西安市成交土地总价1178亿元同比减图表272022年西安市成交土地楼面均价为1380元平同小99比上升212西安市成交土地总价及同比增速西安市成交土地楼面均价及同比增速14001285130918016001455501380117816040120011221400108214015233933721139301200106010001201102010010008618942128001101-151711861064280759134-7162658358890780070910006071642600463468528548-104254060049045650649840026-71-20377472-9120400168-207256-217-301221870200200581319-20-40-36-990-400-387-50成交总价亿元同比增速楼面均价元平同比增速资料来源wind中银证券资料来源wind中银证券图表282022年西安成交土地溢价率为09图表292022年西安市土地出让流拍率为309资料来源wind中银证券资料来源wind中银证券结合我们的调研西安市涉宅类土地拍卖的以下几个特点12022年西安市土地出让与成交主要集中在下半年由于上半年库存持续增长政府推地更为谨慎企业也由于融资困难等原因拿地意愿降低导致上半年土地出让与成交持续低迷而下半年随着土地政策不断放开大量土地进入市场土拍热度明显上涨22022年西安市成交土地建筑规划面积主要集中在雁塔区和未央区两个区域这两个区域均为西安市老城区其中成交土地规划建筑面积最大的为雁塔区达到63001万平未央区成交土地规划建筑面积达34769万平米西安市老城区交通便利有特色城区风貌产业完善周围医疗商业教育设施配套完整这些因素使老城区的成交土地规划建筑面积独占鳌头2023年2月10日春节返乡楼市调研系列三14图表302022年西安成交土地规划建筑面积最高为雁塔区达到了630万平2022年西安市下辖各区成交土地规划建筑面积万平70063060050040034829428030026224920011610018161612000雁塔未央周至长安阎良灞桥高陵临潼蓝田莲湖鄠邑碑林新城资料来源wind中银证券2022年西安单宗地价TOP10总成交金额为280亿元占比全年总成交金额的249而其中位于高新区的GX33711宗地成交金额达到了353亿元被保利拍得成为西安2022年成交地块中金额排名第一图表312022年西安市地块成交金额前十名排名宗地编号成交金额万地块位置拿地房企第一名GX3-37-1-1353000高新保利第二名FD-3-13311400西咸新区西咸发展第三名GX3-35-1-2298400高新中建东孚第四名GX3-18-16294900高新中建丝路第五名GX3-35-31293400高新中国铁建第六名FD4-3-14258200西咸新区陕西交控第七名BL9-14-33-1257520高新城墙文投第八名GX3-17-21247800高新天地源第九名GX3-18-1245300高新中海地产第十名GX3-25-24242200高新天地源资料来源拓虎智库中银证券25政策2022年下半年开始房贷利率明显下行放款周期明显缩短西安市的楼市政策为1限购从市外迁入本市户籍的居民购买首套商品房须在购房前落户满1年购买首套二手房须在住房限购区域无住房落户西安后即可在住房限购区域购买首套二手住房落户满三年可购买第二套房商品房或二手房非本市户籍居民购买首套商品房须持有西安市居住证且在购房之日前2年在西安连续缴纳社会保险或个人所得税或已连续缴纳5年及以上社保或个税购买首套二手房须在住房限购区域无住房持有西安市居住证且在购房之日前6个月在西安市连续缴纳社会保险或个人所得税2限售商品房为买卖合同网签备案满3年且取得不动产权证书或取得不动产权证书满2年二手房为不动产权证书取得满2年3限贷当前商业贷款首套住房的贷款利率为41-43二套贷款利率在5左右公积金贷款首套住房的贷款利率为26-31二套贷款利率在3025-3575左右商业贷款首付比例首套房不低于30在符合首付比例要求的情况下居民家庭住房商业贷款未结清时再次使用商业贷款购买住房的首付比例不低于604限价限购区域实行价格备案制度单个项目备案每次备案价格环比上浮不能超过32023年2月10日春节返乡楼市调研系列三152022年西安市政策变化明显变化最为明显的为限购政策和限贷政策从限购政策来看2022年3月为从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买商品住房或二手住房的须落户满1年且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税退役军人经批准引进的各类人才除外而11月的政策为从市外迁入本市户籍的居民购买首套商品房须在购房前落户满1年购买首套二手房须在住房限购区域无住房落户西安后即可在住房限购区域购买首套二手住房落户满三年可购买第二套房商品房或二手房二手房的购买取消了落户后满一年的限制从限价政策来看2022年3月为主流银行首套房的房贷利率在475-587之间二套房利率在59-615之间而11月的政策为商业贷款首套住房的贷款利率为41-43二套贷款利率在5左右贷款利率明显降低图表32西安市房地产政策政策内容从市外迁入本市户籍的居民购买首套商品房须在购房前落户满1年购买首套二手房须在住房限购区域无住房落户西安后即可在住房限购区域购买首套二手住房落户满三年可购买第二套房商品房或二手房限购非本市户籍居民购买首套商品房须持有西安市居住证且在购房之日前2年在西安连续缴纳社会保险或个人所得税或已连续缴纳5年及以上社保或个税购买首套二手房须在住房限购区域无住房持有西安市居住证且在购房之日前6个月在西安市连续缴纳社会保险或个人所得税商品房为买卖合同网签备案满3年且取得不动产权证书或取得不动产权限售证书满2年二手房为不动产权证书取得满2年当前商业贷款首套住房的贷款利率为41-43二套贷款利率在5左右公积金贷款首套住房的贷款利率为26-31二套贷款利率在3025-3575左右限贷商业贷款首付比例首套房不低于30在符合首付比例要求的情况下居民家庭住房商业贷款未结清时再次使用商业贷款购买住房的首付比例不低于60限购区域实行价格备案制度单个项目备案每次备案价格环比上浮不能超过限价3资料来源西安房管局中银证券26购房客以改善型为主30-40岁的中年本地购房者为购房主力2022年西安市商品住宅产品主要以改善型为主成交面积段集中在120-144平占比总量3906且占比连年扩大200平以上终极改善类型占比达到527成交价格段主要为15-2万元平占比总量361320-25万平及25-3万元平高价类型占比较2021年分别增加490134个百分点就客户来源看2022年上半年西安市商品房成交市场中外省市场占比23主要为陕西临近省份甘肃河南山西等地客群最大客群来源主要为省内购房客户除西安本地外的省内城市占比42西安对省内吸附力逐渐加强以渭南咸阳榆林等地客群为主西安本市客群占比35分年龄段看西安市主力客群仍为30-40岁及20-30岁占比分别为38703262较2021年同期占比微增20岁以下客群占比呈逐年下降态势图表332022上半年西安商品房市场最大客群来源主要图表34西安市主力客群仍为30-40岁及20-30岁占比分为省内购房客户占比总量的42别为38703262资料来源紫薇地产2022年上半年西安房地产市场报告中银证券资料来源西安地产视线陕西华地房地产估价咨询有限公司中银证券2023年2月10日春节返乡楼市调研系列三1627本地主流房企与开发商格局西安市楼市市场主要以外来TOP10大房企为主本地房企以国有企业为主本地主流房企主要为天地源和紫薇地产两家二者均深耕西安市场超过十年二者均为西安高科集团下属国有企业外来房企主要有有绿城中国万科龙湖碧桂园华润置地招商蛇口新希望地产保利发展金地集团等2022年销售额最高的企业为绿城中国销售金额为15283亿元接下来是碧桂园销售金额达到了11798亿元这是2022年西安销售额唯二过百亿的房企第十名为西安本土房企天地源销售额为5893亿元图表35绿城中国销售额最高为153亿元资料来源西安地产视线中银证券2023年2月10日春节返乡楼市调研系列三173项目调研31中海云锦已开盘的基本售罄最新一期开盘去化率接近100中海云锦位于韩森东路与纺西街交汇处西南角位于西安市浐灞区浐灞区是中国第一个以生态命名的开发区在西安快速城市化进程中以绿色换未来以生态换空间的浐灞正在从市郊区向东部新中心演变中海云锦是中海西安首个5G健康社区创建的SHES健康体系以12大科技系统打造集科技健康生态安全于一体的智慧住区引领城市人居全新升级项目总占地约80亩分为两期开发项目一期规划小高层住宅10栋公租房1栋幼儿园1栋售楼部1栋二期正在报建中一期交房时间为2022年12月31日前绿化率30项目为小高层高层板楼中海云锦附近有香醍天街半坡国际广场华阳城凯德广场华夏R26幸福里购物广场华润万家大明宫建材家具城等商场购物需求基本可以满足学校有东城第一小学东城第二小学纺织城小学西安市东城第一中学西安市第三十四中学西安铁一中滨河学校有空军军医大学唐都医院西安医学院第二附属医院等这些医院其他还有桃花潭公园华夏文旅王国西安世博园广运潭公园灞桥湿地公园市政公园铁路主题公园规划中半坡博物馆半坡国际艺术区东方国际设计师产业园整体来看项目周围有较为完善的配套设施销售均价22989元平方米项目地址韩森东路与纺西街交汇处西南角开盘说明1569于2021年9月7日开盘71213于2021年10月17日开盘10于2022年3月19日开盘3于2022年9月17日开盘开发商西安中海东诚置业有限公司物业公司中海物业管理有限公司西安分公司物业费28元平月当前去化率最新于2022年9月17日开盘的3号楼已基本售罄去化率接近100精装毛坯精装当期户数856户楼高总高15-18层层高约30-315米梯户比2梯2户主力户型3居建面127平3居建面143平4居建面143平容积率250教育设施西安建筑工程技师学院领军教育纺正街店五环中学星翰堂教育博帆教育陕西省灞桥教师进修学校西安市灞桥区教育局博远教育西安市灞桥区晓敏舞蹈艺术培训中心宇华教育周边医院西安医学院第二附属医院西安灞桥纺织医院西安市灞桥区中医医院西安海声航空医院-门诊西安市儿童医院浐灞门诊部西安医学院第二附属医院-医学美容部西安医学院第二附属医院-急诊纺织城社区卫生服务中心红旗半坡社区卫生服务站西安市灞桥区妇幻保健站周边业态朴里幸福里购物广场华润万家朴里幸福里购物广场店卜蜂莲花凯德广场御锦城店惠都购物广场半坡店西安纺织城商业大厦大明宫建材家居城东城店东环超市纺四路店三方超市好又来生活超市滚石新天地KTV纺织城店纺织公园铁路公园一期机车主题公园新旺角乐购公园西安国际铁路主题公园半坡三角公园纺织公园-西北门新东方城市商业公园-停车场纺织公园-西门纺织公园-东门西安四棉纺织公司-北门2023年2月10日春节返乡楼市调研系列三18图表36中海云锦楼盘信息建筑形式高层小高层项目地址韩森东路与纺西街交汇处西南角最近开盘日期2022年9月17日近期购买交房日期第二个月即可交付建筑面积180363平占地面积53654平绿化率30容积率250物业公司西安中海物业管理有限公司物业费28元平月开发商西安中海东诚置业有限公司总户数856户资料来源房天下中银证券图表37中海云锦楼盘资料来源中海地产中银证券图表38中海云锦资料来源中海地产中银证券2023年2月10日春节返乡楼市调研系列三19图表39中海云锦区位图资料来源中海地产中银证券图表40中海云锦是中海西安首个5G健康社区资料来源中海地产中银证券中海云锦去化率较高的主要因素有1全部为精装现房销售不存在烂尾风险2浐灞区生态环境较好交通便利3当前地产行情动荡购房客相对信赖稳定的央企地产32紫薇云峰里楼盘开售时销售较为疲软近期有所回升紫薇云峰里位于高新区规划二十八路与经二十二路交汇处西北角高新区历经30余年建设目前一二期已经饱和城势向南丝路科学城作为高新规划的进一步升级将是西高新未来30年的主战场丝路科学城规划总面积约220平方公里预计2025年将实现人口目标50万人经济规模1万亿楼盘紧邻丝路科学城核心未来之瞳的区位超400亩滨水商业旁近享都市生活配套紫薇云峰里亦与城市超前规划同频周边交通便捷未来地铁6号线在建中和地铁12号线在建中可畅达高新一期二期三期西太路西沣路南三环绕城主干道搭建项目周边立体交通网络未来业主无论自驾出行公共交通出行都非常便利2023年2月10日春节返乡楼市调研系列三20