每周一谈：新房销售仍待复苏二手房热度高于新房
　　新房销售仍待复苏
　　新房市场尚未出现明显转暖信号。截止至2023年第6周（2月6日-12日），重点监控30座城市商品房销售面积累计同比-20.6%，最近一周单周同比增速+12.6%，由于2022年单周同比基数进入春节前后，基数错位同比增速提升。
　　分能级来看，截止至2月12日，4座一线城市商品房销售面积累计同比21.2%，8座二线城市累计同比增速-20.4%，18座三四线城市累计同比20.4%。
　　为了减少基数影响，我们选取春节相同时间间隔的单周销售表现比对，2023年同期销售增速仍未负值。其中春节前一周与2022年基本持平，春节后三周销售均不及2022年表现，但单周同比跌幅有所收窄，本周为节后第三周，假期影响已逐步消退，当周30座监控城市商品房销售面积同比增速-28.9%，较上周提高0.3pct。
　　观察2022及2023年与春节相同时间间隔的周度数据，春节后一线城市销售复苏进度好于三四线。以春节同期为基数，一线城市最新一周单周同比20%，较上周提高30pct，二线-31%，较上周提高6pct，三线为-32%，较上周提高13pct。
　　具体城市来看，拉萨、温州、南宁、惠州、江门、济南商品房销售面积累计同比增速为正，其余城市均为负增长；重点城市的累计同比增速分别为：北京-6.9%、上海-17.5%、广州-37%、深圳-33%、杭州-20.2%、南京-49.8%、武汉-14.8%、成都-31%。
　　二手房市场热度好于新房市场
　　销售数据同比表现优于新房，中介带看量较节前有显著提升。截止至2月12日，13城二手房销售面积累计同比增速-14%，本周有所回落，但仍好于新房市场；此外根据贝壳研究院数据，春节过后贝壳50城二手房日均成交量较节前提高30%以上，日均带看客户提高1倍以上；随着带看量提升，成交数据有望随之升温。
　　整体来看，当前疫情及春节假期对商品房市场的影响在逐步减弱，积累的需求逐步释放，成交活跃度的提升有利于恢复购房者的置业信心。尽管新房复苏尚不显著，但从新房销售面积单周同比的跌幅收窄、部分城市的市场升温、以及二手房市场的热度提升，都在传递积极信号；后续紧密关注市场进入三四月份的销售边际变化。
　　数据追踪（1月30日-2月5日，受春节假期基数影响，数据有较大波动）：
　　新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为+756pct、-24pct，一线城市+289pct，-25pct，二线城市+1236pct，-25pct，三线城市+1037pct，-21pct。
　　二手房市场：13城二手房成交面积累计同比-9pct。
　　土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-19pct，成交建筑面积累计同比+25pct，成交金额累计同比+4pct，土地成交溢价率为2.26%。
　　城市行情环比：北京（+905pct），上海（+357pct），广州（+425pct），深圳（+1023pct），南京（+641pct），杭州（+295pct），武汉（+445pct）。
　　投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。关注经营状况改善的民企，代建行业推荐龙头绿城管理控股。
　　风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。
　　

研究报告全文：行业新房销售仍待复苏二手房热度高于新房研房地产行业研究周报究投资摘要评级增持年月日每周一谈新房销售仍待复苏二手房热度高于新房2023212新房销售仍待复苏曹旭特分析师新房市场尚未出现明显转暖信号截止至2023年第6周2月6日-12日SAC执业证书编号重点监控30座城市商品房销售面积累计同比-206最近一周单周同比增速S1660519040001126由于2022年单周同比基数进入春节前后基数错位同比增速提升行分能级来看截止至2月12日4座一线城市商品房销售面积累计同比-翟苏宁研究助理业2128座二线城市累计同比增速-20418座三四线城市累计同比-SAC执业证书编号204S1660121100010为了减少基数影响我们选取春节相同时间间隔的单周销售表现比对2023研年同期销售增速仍未负值其中春节前一周与2022年基本持平春节后三周销售均不及2022年表现但单周同比跌幅有所收窄本周为节后第三周假究行业基本资料期影响已逐步消退当周30座监控城市商品房销售面积同比增速-289较股票家数115周上周提高03pct行业平均市盈率1347观察2022及2023年与春节相同时间间隔的周度数据春节后一线城市销售市场平均市盈率1193报复苏进度好于三四线以春节同期为基数一线城市最新一周单周同比-20较上周提高30pct二线-31较上周提高6pct三线为-32较上周行业表现走势图提高13pct20具体城市来看拉萨温州南宁惠州江门济南商品房销售面积累计同比增速为正其余城市均为负增长重点城市的累计同比增速分别为北10京-69上海-175广州-37深圳-33杭州-202南京-498武0汉-148成都-31-10二手房市场热度好于新房市场-20申销售数据同比表现优于新房中介带看量较节前有显著提升截止至2月12日13城二手房销售面积累计同比增速-14本周有所回落但仍好于新房-30港2022-022022-052022-082022-112023-02市场此外根据贝壳研究院数据春节过后贝壳50城二手房日均成交量较节证前提高30以上日均带看客户提高1倍以上随着带看量提升成交数据有房地产沪深300望随之升温资料来源wind申港证券研究所券整体来看当前疫情及春节假期对商品房市场的影响在逐步减弱积累的需求股逐步释放成交活跃度的提升有利于恢复购房者的置业信心尽管新房复苏尚1房地产行业研究周报1月房企销售份不显著但从新房销售面积单周同比的跌幅收窄部分城市的市场升温以及同比负增速土地市场平淡2023-02-06二手房市场的热度提升都在传递积极信号后续紧密关注市场进入三四月份2房地产行业研究周报基本面边际改善市场情绪向好2023-01-29有的销售边际变化3房地产行业研究周报2022年集中限供地回顾土地市场等待复苏2023-01-16数据追踪月日月日受春节假期基数影响数据有较大波动公130-25新房市场城成交面积单周及累计同比分别为一线城市30756pct-24pct司289pct-25pct二线城市1236pct-25pct三线城市1037pct-证21pct二手房市场13城二手房成交面积累计同比-9pct券土地市场100城土地供应建筑面积累计同比-19pct成交建筑面积累计同比25pct成交金额累计同比4pct土地成交溢价率为226研城市行情环比北京905pct上海357pct广州425pct深圳究1023pct南京641pct杭州295pct武汉445pct投资策略建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展万科A报龙湖集团关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团绿城中国等关注资信背景良好有发展潜力的地方国央企龙头建发国际越秀地产关注经营状告况改善的民企代建行业推荐龙头绿城管理控股风险提示销售市场复苏不及预期个别房企出现债务违约敬请参阅最后一页免责声明证券研究报告房地产行业研究周报内容目录1每周一谈新房销售仍待复苏二手房热度高于新房311新房销售仍待复苏二手房热度高于新房312投资策略52本周行情回顾53行业动态74数据追踪841新房成交数据842二手房成交数据843土地成交数据944部分重点城市周度销售数据95风险提示10图表目录图130座监控城市商品房成交面积及同比增速3图230座监控城市商品房成交面积累计同比增速-分能级3图3春节前后30座监控城市商品房销售面积万平方米及单周同比4图430座监控城市商品房成交面积累计同比增速-分城市4图513城二手房销售面积累计同比5图6申万一级行业涨跌幅6图7本周涨跌幅前十位6图8本周涨跌幅后十位6图9房地产行业近三年PETTM6图10房地产行业近三年PBLF7图1130大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速8图12一二三线城市30城周度成交面积同比8图13一二三线城市30城累计成交面积同比8图1413城二手房周度成交面积及同比环比增速8图1513城二手房周度成交面积累计同比增速8图16100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比9图17100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率9图18一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9图19二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9图20一二三线城市成交土地总价累计同比9图21一二三线城市成交土地周度溢价率9表1春节前后30座监控城市商品房销售面积万平方米及单周同比-分能级4表2部分重点城市周度销售面积万平方米9敬请参阅最后一页免责声明212证券研究报告房地产行业研究周报1每周一谈新房销售仍待复苏二手房热度高于新房11新房销售仍待复苏二手房热度高于新房新房市场尚未出现明显转暖信号截止至2023年第6周2月6日-12日重点监控30座城市商品房销售面积累计同比-206最近一周单周同比增速126由于2022年单周同比基数进入春节前后基数效应下同比增速提升图130座监控城市商品房成交面积及同比增速900商品房成交面积万平方米单周同比累计同比100800700506005000400300200-501000-100周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周12345621345678929394910111213141516171819202122232425262728303132333435363738404142434445464748505152第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第年第年第年第年第年第年第2022202220222022202220222022202220222022202220222022202220222022202220222022202220222022202220222022202220222022202220222022202220222022202220222022202220222022202220222022202220222022202220222022202220222022202320232023202320232023资料来源wind申港证券研究所分能级来看截止至2月12日4座一线城市商品房销售面积累计同比-2128座二线城市累计同比增速-20418座三四线城市累计同比-204图230座监控城市商品房成交面积累计同比增速-分能级10一线二线三四线0-10-20-30-40-50-60周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周12345612345678910111213141516171819202122232425262728293031323334353637383940414243444546474849505152第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第年第年第年第年第年第年第2022202220222022202220222022202220222022202220222022202220222022202220222022202220222022202220222022202220222022202220222022202220222022202220222022202220222022202220222022202220222022202220222022202220222022202320232023202320232023资料来源wind申港证券研究所为了减少基数影响我们选取春节相同时间间隔的单周销售表现比对2023年同期销售增速仍未负值其中春节前一周与2022年基本持平春节后三周销售均不及2022年表现但单周同比跌幅有所收窄本周为节后第三周假期影响已逐步消退当周30座监控城市商品房销售面积同比增速-289较上周提高03pct敬请参阅最后一页免责声明312证券研究报告房地产行业研究周报图3春节前后30座监控城市商品房销售面积万平方米及单周同比20222023单周同比5007253800450700400600350500300400250300200200150-23-302-289100100-790050-1000-200春节前1周春节期间春节后1周春节后2周春节后3周资料来源wind申港证券研究所观察2022及2023年与春节相同时间间隔的周度数据春节后一线城市销售复苏进度好于三四线以春节同期为基数一线城市最新一周单周同比-20较上周提高30pct二线-31较上周提高6pct三线为-32较上周提高13pct表1春节前后30座监控城市商品房销售面积万平方米及单周同比-分能级时间春节前1周春节期间春节后1周春节后2周春节后3周一线11265522286051057014二线254881485231161490217782三四线70084047156760235119合计437612412155432602929915一线单周同比-8394-87-50-20二线单周同比02486-79-25-31三四单周同比-1213-68-19-32合计-2725-79-30-29资料来源wind申港证券研究所具体城市来看拉萨温州南宁惠州江门济南商品房销售面积累计同比增速为正其余城市均为负增长重点城市的累计同比增速分别为北京-69上海-175广州-37深圳-33杭州-202南京-498武汉-148成都-31图430座监控城市商品房成交面积累计同比增速-分城市300250200150100500吉安台州绍兴温州南宁惠州江门济南北京常德扬州武汉江阴上海娄底宿州池州杭州福州青岛荆门龙岩成都深圳广州云浮苏州南京舟山-50拉萨-100-150资料来源wind申港证券研究所敬请参阅最后一页免责声明412证券研究报告房地产行业研究周报二手房市场热度好于新房市场销售数据同比表现优于新房中介带看量较节前有显著提升截止至2月12日13城二手房销售面积累计同比增速-14本周有所回落但仍好于新房市场此外根据贝壳研究院数据春节过后贝壳50城二手房日均成交量较节前提高30以上日均带看客户提高1倍以上随着带看量提升成交数据有望随之升温图513城二手房销售面积累计同比0202251202261202271202281202291202210120221112022121202311202321-5-10-15-20-25-30-35资料来源wind申港证券研究所整体来看当前疫情及春节假期对商品房市场的影响在逐步减弱积累的需求逐步释放成交活跃度的提升有利于恢复购房者的置业信心尽管新房复苏尚不显著但从新房销售面积单周同比的跌幅收窄部分城市的市场升温以及二手房市场的热度提升都在传递积极信号后续紧密关注市场进入三四月份的销售边际变化12投资策略建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展万科A龙湖集团关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团绿城中国等关注资信背景良好有发展潜力的地方国央企龙头建发国际越秀地产同时关注经营状况改善的民企代建行业推荐龙头绿城管理控股2本周行情回顾2月6-12日沪深300指数涨跌幅-085在申万一级行业中通信256传媒25环保238等板块涨跌幅靠前有色金属-28煤炭-169非银金融-119等板块排名靠后2月6-12日申万房地产板块涨跌幅113在申万一级行业中排名931领先沪深300指数199个百分点具体个股方面涨跌幅前三位个股为世荣兆业96华发股份87深振业A71涨跌幅后三位个股为广汇物流-41特发服务-38中天服务-32敬请参阅最后一页免责声明512证券研究报告房地产行业研究周报图6申万一级行业涨跌幅3210传媒环保综合电子钢铁银行汽车煤炭-1通信房地产计算机商贸零售公用事业轻工制造机械设备社会服务建筑装饰交通运输美容护理纺织服饰基础化工食品饮料家用电器石油石化国防军工医药生物农林牧渔建筑材料电力设备非银金融有色金属-2-3-4资料来源wind申港证券研究所图7本周涨跌幅前十位图8本周涨跌幅后十位120-0510-18-156-2-254-32-35-40-45资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所2月10日申万房地产行业PETTM为1347倍较前一周增加015近三年均值为959倍PBLF为09倍较前一周增加001近三年均值为104倍图9房地产行业近三年PETTM1614121086420资料来源wind申港证券研究所敬请参阅最后一页免责声明612证券研究报告房地产行业研究周报图10房地产行业近三年PBLF161412100806040200资料来源wind申港证券研究所3行业动态新城控股联席总裁曲德君失联2月11日晚新城控股发布公告表示暂时无法与公司董事联席总裁曲德君先生取得联系截至目前公司尚未能了解到具体原因公司经营决策机制健全管理规范前述事项不会对公司经营活动产生影响经自查公司目前各项工作均正常开展生产经营活动有序推进此前公开资料显示1月16日新城控股与厦门轨道建设发展集团有限公司携手合作的地铁1号线杏锦商业签约仪式举行曲德君出席了签约仪式另据澎湃新闻报道有接近万达的人士对澎湃新闻称据其了解目前曲德君正在配合调查或涉其在万达任职期间2019年曲德君离开万达加盟新城2021年5月20日曲德君接替陈德力成为新城控股联席总裁负责商业板块万科拟定增募资不超过150亿元用于开发项目和补充流动资金2月12日下午万科发布公告拟定向募资不超150亿元用于开发项目和补充流动资金发行对象不超过35名含35名特定对象符合中国证监会规定的证券投资基金管理公司证券公司财务公司资产管理公司保险机构投资者信托公司合格境外机构投资者以及其他合格的投资者等发行价格与定价方式本次非公开发行股票的定价基准日为发行期首日本次非公开发行的发行价格不低于定价基准日前20个交易日不含定价基准日下同公司A股股票交易均价的80即发行底价按进一法保留两位小数定价基准日前20个交易日公司A股股票交易均价定价基准日前20个交易日公司A股股票交易总额定价基准日前20个交易日A股股票交易总量发行数量不超过本次发行前公司总股本含库存股的946不超过本次敬请参阅最后一页免责声明712证券研究报告房地产行业研究周报发行前公司A股总股本含库存股的1132限售期安排自发行结束之日起6个月内不得转让募集资金数额及用途募集资金总额不超过人民币15000亿元含本数扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于11个项目开发及补充流动资金4数据追踪41新房成交数据图1130大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速图12一二三线城市30城周度成交面积同比100600800一线城市周度成交同比二线城市周度成交同比商品房成交面积万平方米周同比周环比50060050三线城市周度成交同比4004000300200200-5010000-200-100-150料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所图13一二三线城市30城累计成交面积同比2030大中城市一线城市二线城市三线城市100-10-20-30-40-50-60资料来源wind申港证券研究所42二手房成交数据图1413城二手房周度成交面积及同比环比增速图1513城二手房周度成交面积累计同比增速2002000180周度成交万周同比周环比160150-5140100120-1010050-1580060-2040-5020-250-100-30-352022652022732023112022582022522202292520231292022619202271720227312022814202282820229112022109202211620221242023115202211202022121820221023资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所敬请参阅最后一页免责声明812证券研究报告房地产行业研究周报43土地成交数据图16100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比图17100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率1001260供应土地规划建筑面积累计同比成交土地周度溢价率成交土地总价累计同比右轴801040成交土地规划建筑面积累计同比206080406-20204-4002-60-200-80-40-60资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所图18一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比图19二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比12060一线城市供应土地规划建筑面积累计同比100二线城市供应土地规划建筑面积累计同比40一线城市成交土地规划建筑面积累计同比80三线城市供应土地规划建筑面积累计同比2060二线城市成交土地规划建筑面积累计同比040三线城市成交土地规划建筑面积累计同比-2020-400-60-20-80-40-60资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所图20一二三线城市成交土地总价累计同比图21一二三线城市成交土地周度溢价率100一线城市成交土地总价累计同比16一线城市二线城市三线城市14二线城市成交土地总价累计同比125010三线城市成交土地总价累计同比860420-50-100资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所44部分重点城市周度销售数据表2部分重点城市周度销售面积万平方米销售面积环比城市19-115116-122123-129130-2519-115116-122123-129130-25北京281511350-46-92905上海55254200-55-823572广州148213-11-39-71425深圳16405141-76-881023杭州35184167-51-77295南京147213-17-50-75641武汉361852752-49-73445成都36334273-8-89649青岛21931512-56-71447苏州20821158-59-77507资料来源wind申港证券研究所敬请参阅最后一页免责声明912证券研究报告房地产行业研究周报5风险提示销售市场复苏不及预期个别房企出现债务违约敬请参阅最后一页免责声明1012证券研究报告房地产行业研究周报分析师承诺负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师在此申明本报告的观点逻辑和论据均为分析师本人独立研究成果引用的相关信息和文字均已注明出处不受任何第三方的影响和授意本报告依据公开的信息来源力求清晰准确地反映分析师本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关风险提示本证券研究报告所载的信息观点结论等内容仅供投资者决策参考在任何情况下本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效市场有风险投资者在决定投资前务必要审慎投资者应自主作出投资决策自行承担投资风险敬请参阅最后一页免责声明1112证券研究报告房地产行业研究周报免责声明申港证券股份有限公司简称本公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性和完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更申港证券研究所已力求报告内容的客观公正但报告中的观点结论和建议仅供参考不构成所述证券的买卖出价或征价投资者不应单纯依靠本报告而取代自身独立判断应自主作出投资决策并自行承担投资风险投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载资料意见及推测仅反映申港证券研究所于发布本报告当日的判断本报告所指证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会产生波动在不同时期申港证券研究所可能会对相关的分析意见及推测做出更改本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务本报告仅面向申港证券客户中的专业投资者本公司不会因接收人收到本报告而视其为当然客户本报告版权归本公司所有未经事先许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如转载或引用需注明出处为申港证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版复制发布转载和引用者承担行业评级体系申港证券行业评级体系增持中性减持增持报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率5以上中性报告日后的6个月内相对于市场基准指数收益率介于-55之间减持报告日后的6个月内相对弱于市场基准指数收益率5以上市场基准指数为沪深300指数申港证券公司评级体系买入增持中性减持买入报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率15以上增持报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率515之间中性报告日后的6个月内相对于市场基准指数收益率介于-55之间减持报告日后的6个月内相对弱于市场基准指数收益率5以上敬请参阅最后一页免责声明1212证券研究报告