核心观点
　　首只民企仓储物流REIT上市收涨，交投活跃，带动市场持续飘红。我国高标仓需求旺盛，整体供不应求，已上市的两只仓储物流REIT也展现出较强的经营稳定性。周内证监会指出推进公募REITs常态化发行，强调全力推动REITs市场高质量发展，在拓展REITs市场广度深度的同时，REITs市场建设也将不断完善。
　　行业动态信息
　　证监会强调全力推动REITs市场高质量发展。本周主要政策信息如下：1）2月4日，山东省人民政府颁布《山东省人民政府印发关于促进经济加快恢复发展的若干政策措施暨2023年“稳中向好、进中提质”政策清单（第二批）的通知》，提出将稳妥开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，滚动做好后续项目储备。2）2月5日，湖南省人民政府出台《关于打好经济增长主动仗实现经济运行整体好转的若干政策措施》，将基础设施REITs产业有关咨询服务纳入政府购买服务指导性目录。3）中国证监会召开2023年债券监管工作会议，指出推进公募REITs常态化发行，强调全面深化REITs市场建设，坚持发展与规范并重，全力推动REITs市场高质量发展。
　　新基上市，市场连续两周飘红。1）本周REITs指数收于1061.52，小幅上涨0.1%。周内日均换手率为1.32%，较上周上涨0.12个百分点，全周交易量约为4.46亿份，较上周同期上升8.4%；2）周内产权类REIT上涨1.1%，特许经营权类REIT小幅下跌0.1%；3）子板块中，嘉实京东物流仓储REIT上市带动仓储物流REIT上涨，全周仓储物流REIT上涨2.8%，涨幅最多；生态环保REIT下跌最多，下行0.6%；4）嘉实京东物流仓储REIT周内涨幅最大，上涨14.5%；红土深圳安居REIT跌幅最大，下跌1.2%。
　　嘉实京东仓储物流REIT于2月8日正式上市交易，上市后表现活跃。1）2月8日，嘉实京东仓储物流REIT正式上市交易，基金开盘价格为3.862元，较发行价格3.514元上涨9.9%；收盘价格为3.923元，较发行价格上涨11.6%。全天交易量（含大宗）为49.6万份，占全市场当日交易量的44.54%；全天成交额（含大宗）为1.93亿元，占全市场当日交易额38.22%；换手率为33.25%。
　　风险提示：1、审批及发行进展不及预期的风险2、疫情超预期影响REITs项目经营；3、政策出台不及预期的风险。
　　

研究报告全文：证券研究报告行业动态REITs周报24-210首只民企仓储物流REIT房地产上市收涨核心观点维持强于大市首只民企仓储物流REIT上市收涨交投活跃带动市场持续飘竺劲红我国高标仓需求旺盛整体供不应求已上市的两只仓储物流REIT也展现出较强的经营稳定性周内证监会指出推进公募zhujinbjcsccomcnREITs常态化发行强调全力推动REITs市场高质量发展在拓SAC编号s1440519120002展REITs市场广度深度的同时REITs市场建设也将不断完善SFC编号BPU491行业动态信息发布日期2023年02月12日市场表现证监会强调全力推动REITs市场高质量发展本周主要政策信息如下12月4日山东省人民政府颁布山东省人民政府印发13关于促进经济加快恢复发展的若干政策措施暨2023年稳中向3好进中提质政策清单第二批的通知提出将稳妥开展-7基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点滚动做好后-17续项目储备22月5日湖南省人民政府出台关于打好经济-27增长主动仗实现经济运行整体好转的若干政策措施将基础设202217202227202237202247202257202267202277202287202297202210720221172022127施REITs产业有关咨询服务纳入政府购买服务指导性目录3房地产上证指数中国证监会召开年债券监管工作会议指出推进公募2023REITs常态化发行强调全面深化REITs市场建设坚持发展与规范并相关研究报告重全力推动REITs市场高质量发展新基上市市场连续两周飘红1本周REITs指数收于106152小幅上涨01周内日均换手率为132较上周上涨012个百分点全周交易量约为446亿份较上周同期上升842周内产权类REIT上涨11特许经营权类REIT小幅下跌013子板块中嘉实京东物流仓储REIT上市带动仓储物流REIT上涨全周仓储物流REIT上涨28涨幅最多生态环保REIT下跌最多下行064嘉实京东物流仓储REIT周内涨幅最大上涨145红土深圳安居REIT跌幅最大下跌12嘉实京东仓储物流REIT于2月8日正式上市交易上市后表现活跃12月8日嘉实京东仓储物流REIT正式上市交易基金开盘价格为3862元较发行价格3514元上涨99收盘价格为3923元较发行价格上涨116全天交易量含大宗为496万份占全市场当日交易量的4454全天成交额含大宗为193亿元占全市场当日交易额3822换手率为3325风险提示1审批及发行进展不及预期的风险2疫情超预期影响REITs项目经营3政策出台不及预期的风险本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明房地产行业动态研究报告目录本周重要政策新闻2本周市场表现3本周重要公告5本周关注基础设施公募REITs分红5本周在审项目情况7本周主要招标信息8风险分析8图表目录图表1本周重要政策新闻2图表2REITs指数总体情况3图表3近30个交易日REITs指数3图表4近30个交易日REITs换手率3图表5近30个交易日REITs交易量3图表6分类市场表现4图表7REITs重要公告及动态更新5图表8国内基础设施公募REITs分红政策5图表9REITs上市分红次数对比6图表10REITs分红比例及分红收益率6图表11本周在审首发项目情况7图表12本周在审扩募项目情况7图表13本周主要招标信息8请参阅最后一页的重要声明1房地产行业动态研究报告本周重要政策新闻图表1本周重要政策新闻发布时间来源机构会议政策主要内容山东省人民政府印发关于促进经2023年2月4济加快恢复发展的若干政策措施暨稳妥开展基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点滚山东省人民政府日2023年稳中向好进中提质政动做好后续项目储备策清单第二批的通知大力盘活存量资产资源持续推进国有三资清查处置争取安排1亿元用于支持引导社会资本参与盘活国有存量资产2023年2月5关于打好经济增长主动仗实现经对省内原始权益人发行的基础设施REITs项目推荐至国家发展湖南省人民政府日济运行整体好转的若干政策措施改革委的给予原始权益人200万元的前期工作费用补助资金将基础设施REITs产业有关咨询服务纳入政府购买服务指导性目录支持地方符合条件的项目优先使用地方政府专项债券作资本金积极推进基础设施等领域不动产投资信托基金REITs试点对成功发行且募集资金用于省内项目建设的原始权益人2023年2月7聚焦高质量发展推动经济运行整四川省人民政府可按投资规模的05申请一次性补助最高不超过500万元日体好转的若干政策措施未来将常态化制度化向社会资本推介项目支持民间资本更多进入交通能源水利文体旅游教育卫生养老农业农村等重点行业和领域2023年2月10全面深化REITs市场建设坚持发展与规范并重全力推动中国证监会2023年债券监管工作会议日REITs市场高质量发展资料来源Wind政府官网中信建投请参阅最后一页的重要声明2房地产行业动态研究报告本周市场表现图表2REITs指数总体情况图表3近30个交易日REITs指数资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投图表4近30个交易日REITs换手率图表5近30个交易日REITs交易量资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投请参阅最后一页的重要声明3房地产行业动态研究报告图表6分类市场表现本周累计涨发行至今累计涨跌幅预计年化息率02月06日02月07日02月08日02月09日02月10日名称本周收盘价走势本周交易量跌幅0210市值0210市值周一涨跌幅周二涨跌幅周三涨跌幅周四涨跌幅周五涨跌幅A产权类112703800-01060005A1产业园区07265350100010004东吴苏园产业01231370300-01-0403REIT博时蛇口产园08298320204-020103REIT华安张江光大163753000-03050014REIT建信中关村REIT17325330503020105华夏合肥高新00145350001-02-0305REIT国泰君安临港创1635934-0103050703新产业园REIT国泰君安东久新0028838-03-03030301经济REIT华夏和达高科001153800-0204-0301REITA2仓储物流2830234-01-01190109红土盐田港REIT0135735-010000-0102中金普洛斯REIT0133134-01-01-040007嘉实京东仓储物14514535--1160521流REITA3能源0038664-02-02010002鹏华深圳能源0038664-02-02010002REITA4保租房0014435-01-03000201中金厦门安居0214335-01-02010102REIT华夏北京保障房011783402-03000002REIT红土深圳安居-121563401-09-03-0201REIT华夏基金华润有089537-04040009-01巢REITB特许经营权类-01-186901-01000000B1生态环保-0623178-05-04-030303富国首创水务-0128371-0701-020006REIT中航首钢绿能-1115889-03-11-040600REITB2高速公路-01-366801-0100-0100平安广州广河-04-98610000-01-02-01REIT华夏越秀高速-0110458-0100-010100REIT浙商沪杭甬REIT-02297100-02000001华夏中国交建-01-854802-0401-0202REIT国金中国铁建0231840101000000REIT华泰紫金交控-050773-05-01-010100REIT中金安徽交控02-378504-01000000REIT资料来源wind各REITs公告中信建投注1分类计算使用REITs发行规模作为权数加权平均请参阅最后一页的重要声明4房地产行业动态研究报告本周重要公告图表7REITs重要公告及动态更新公告发布日期REITs名称公告名称主要公告内容嘉实京东仓储物流REIT于2023年2月8日上市基金开盘价格为3862元较发行价格3514元上涨99收盘价格嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券为3923元较发行价格上涨116全天交易量含大宗2023年2月8日嘉实京东REIT投资基金上市交易提示性公告为496万份占全市场当日交易量的4454全天成交额含大宗为193亿元占全市场当日交易额3822换手率为3325资料来源基金公告中信建投本周关注基础设施公募REITs分红根据相关政策要求基础设施公募REITs收益分配每年不得少于一次且收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90分派率方面预计未来3年净现金流分派率预计年度可分配现金流目标不动产评估净值原则上不低于4如基础设施REITs连续两年未按照法律法规进行收益分配的基金管理人应当申请基金终止上市图表8国内基础设施公募REITs分红政策政策颁布日期政策颁布机构政策名称分红政策相关内容公开募集证券投资基金运作封闭式基金的收益分配每年不得少于一次封闭式基金年度收益分2014年7月7日中国证监会管理办法第三十七条配比例不得低于基金年度可供分配利润的百分之九十公开募集基础设施证券投资基金管理人主动运营管理基础设施项目以获取稳定现金流并将902020年8月7日中国证监会基金指引试行第二条以上合并后基金年度可供分配金额按要求分配给投资者1涉及基础设施项目处置的应当遵循份额持有人利益优先的原则上海证券交易所公开募集基资产支持证券管理人应当配合基金管理人按照有关规定和约定进行2020年9月4日上交所础设施证券投资基金REITs资产处置并尽快完成剩余财产分配2基础设施基金以获取基础设业务办法试行征求意见稿施项目租金收费等稳定现金流为主要目的收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90第一批基础设施REITs试点项目的行业范围必须是基础设施拟发售关于做好第一批基础设施基金规模规模需大于5亿元项目运营时间应超过3年预计未来32020年9月8日国家发改委REITs试点项目申报工作的通年净现金流收益率不低于4回收资金应用于建设新的基础设施项知目上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金REITs基金管理人应当提供经会计师事务所审阅的可供分配金额测算报告2021年1月29日上交所规则适用指引第1号审核并在相关文件中披露关注事项试行第二十一条请参阅最后一页的重要声明5房地产行业动态研究报告政策颁布日期政策颁布机构政策名称分红政策相关内容基础设施基金REITs应当将90以上合并后基金年可供分配金额以现公开幕集基础设施证券投资金形式分配可供分配金额包括合并净利润和超出合并净利润的其他2021年2月9日中国基金业协会基金运营操作指引试行返还在计算合并净利润时应按照息税折旧及摊销前利润EBITDA确定国家发展改革委关于进一步现金流持续稳定且来源合理分散投资回报良好近3年内总体保持做好基础设施领域不动产投资2021年6月29日国家发改委盈利或经营性净现金流为正预计未来3年净现金流分派率预计年信托基金REITs试点工作的度可分配现金流目标不动产评估净值原则上不低于4通知上海证券交易所公开募集基基础设施基金新购入基础设施项目的可以单独或同时以留存资金础设施证券投资基金REITs对外借款或者扩募资金等作为资金来源在有效保障基础设施基金可2022年5月31日上交所规则适用指引第3号新购供分配现金流充裕性及分红稳定性前提下合理确定拟购入基础设施入基础设施项目试行第九项目的资金来源条上交所深交所督促基础设施REITs应当严格按照公开募集证券投关于规范深圳证券交易所公资基金运作管理办法第三十七条公开募集基础设施证券投资基2022年11月18日上交所深交所开募集基础设施证券投资基金金指引试行第二条等规定进行收益分配基础设施REITs连续收益分配相关事项的通知两年未按照法律法规进行收益分配的基金管理人应当申请基金终止上市资料来源中国证监会国家发改委上交所深交所中国基金业协会中信建投截至目前共有12只REITs分红11只2021年上市的REITs均已至少分红1次2022年中上市最早的华夏中国交建REIT也已进行两次分红华夏越秀高速公路REIT博时招商蛇口产园REIT中航首钢生物质REIT中金普洛斯仓储物流REIT上市以来已完成三次分红大多数REITs的分红比例能够达到90以上图表9REITs上市分红次数对比图表10REITs分红比例及分红收益率资料来源基金公告中信建投资料来源基金公告中信建投注分红收益比率实际可供分配金额基金单位净值分红比例实际分配金额可供分配金额请参阅最后一页的重要声明6房地产行业动态研究报告本周在审项目情况图表11本周在审首发项目情况受理日期202211142022-12-302022-12-302022-12-30更新日期202212132022-12-302022-12-302022-12-30交易所上交所上交所上交所上交所当前审核状态已反馈已反馈已反馈已反馈中金山高集团高速公路封中信建投国家电投新能源中金湖北科投光谷产业园中航京能光伏封闭式基础REITs名称闭式基础设施证券投资基封闭式基础设施证券投资封闭式基础设施证券投资设施证券投资基金金基金基金国家电力投资集团有限公京能国际能源发展北京湖北省科技投资集团有限主要原始权益人山东高速集团有限公司司国家电投集团江苏电力有限公司联合光伏常州公司有限公司投资集团有限公司基础设施项目类型高速公路能源能源产业园滨海北H1项目滨海北榆林光伏项目晶泰光伏项具体基础资产鄄菏高速H2项目和配套运维驿站项光谷软件园互联网项目目目目标募集规模亿元3136751329111620基金存续期19年44年20年30年类别特许经营权类产权类产权类产权类光伏发电收入电价中包含租金收入物业管理费及广收入来源通行费收入风力发电收入国补告停车费等中国国际金融股份有限公中信建投证券股份有限公中国国际金融股份有限公基金管理人中航证券有限公司司司司资料来源基金招募说明书中信建投注上交所审核环节为已申报-已受理-已反馈-通过未通过深交所审核环节为申报-受理-问询-审核意见-注册中止终止图表12本周在审扩募项目情况受理日期20229292022929202292920229292022929更新日期20221272022127202212720221272022127交易所上交所上交所上交所深交所深交所当前审核状态已反馈已反馈已反馈已问询已问询华安张江光大园封闭富国首创水务封红土创新盐田港仓中金普洛斯仓储物流封闭式博时招商蛇口产业园封闭REITs名称式基础设施证券投资闭式基础设施证储物流封闭式基础基础设施证券投资基金式基础设施证券投资基金基金券投资基金设施证券投资基金上海张江集团有限北京首创生态环公司上海张江集成电深圳市盐田港物流招商局光明科技园有限公主要原始权益人普洛斯中国控股有限公司保集团股份有限路产业区开发有限公有限公司司公司司请参阅最后一页的重要声明7房地产行业动态研究报告受理日期20229292022929202292920229292022929基础设施项目类型产业园区仓储物流生态环保仓储物流产业园区普洛斯青岛前湾港国际物流深圳市光明高新园区招商长治市污水处理园普洛斯江门鹤山物流园局光明科技园科技企业加具体基础资产张润大厦特许经营PPP世纪物流园项目及普洛斯重庆城市配送速器二期项目的部分基础项目物流中心设施资产估值亿元16160410273701138基金合同生效日基金合同生效日至基金存续期40年50年至2047年9月2950年2057年6月29日日类别产业园区仓储物流生态环保仓储物流产业园区污水处理服务费主要收入来源租金收入租金收入租金收入租金收入收入华安基金管理有限公富国基金管理有红土创新基金管理基金管理人中国国际金融股份有限公司博时基金管理有限公司司限公司有限公司资料来源基金招募说明书中信建投注上交所审核环节为已申报-已受理-已反馈-通过未通过深交所审核环节为申报-受理-问询-审核意见-注册中止终止本周主要招标信息图表13本周主要招标信息原始权益人日期主要信息2023年2月9上海城投控股投资有限公司公告保障性租赁住房公募REITS基金管理服务中标结上海城投控股投资有限公司日果中标人为上海国泰君安证券资产管理有限公司2023年2月11北京市昌平保障房建投公司公募REITs专业服务团队选聘项目中标候选人公示中北京市昌平保障房建投公司日标候选人前三名分别为中航基金平安基金及华夏基金资料来源启信宝公司公告中信建投风险分析1审批及发行进展不及预期的风险REITs审批及发行受项目质量监管审核速度及市场环境等多方面因素影响若项目成熟度不高监管审核速度放慢及市场环境低迷将会使REITs审批发行放缓2疫情超预期影响REITs项目经营2022年疫情反复及相应管控措施对高速公路及产业园区等项目经营造成较大影响若疫情反复则可能会影响REITs项目经营3政策出台不及预期的风险我国REITs立法税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善若相关政策出台不及预期可能会影响REITs市场的持续健康发展请参阅最后一页的重要声明8房地产行业动态研究报告竺劲房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专分析师介绍注于房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验连续三年2018-2020荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业获得2020年新财富最佳分析师房地产行业入围奖2020年机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业大陆区入围奖2020年卖方分析师水晶球奖房地产行业第5名吴钰洁wuyujiecsccomcn研究助理请参阅最后一页的重要声明9房地产行业动态研究报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号福田区益田路6003号荣超商务中环交易广场2期18楼座12层南塔2106室中心B座22层电话86108513-0588电话86216882-1600电话867558252-1369电话8523465-5600联系人李祉瑶联系人翁起帆联系人曹莹联系人刘泓麟邮箱lizhiyaocsccomcn邮箱wengqifancsccomcn邮箱caoyingcsccomcn邮箱charleneliucscihk请参阅最后一页的重要声明10