核心观点：
　　经历房地产行业困境，作为行业内的重要参与者，地方政府可能也感触最深。客观上来说，要解决房地产行业的困境，地方政府已经是意愿强烈，但实际上所受牵绊也多，需要考虑的事项也复杂，所以虽有意愿，行动却跟不上意愿，挣扎可能也不可避免。2月6日，《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展的举措》，将房地产划归为“困难行业”，房地产业的艰难可见一斑。
　　自从房企频繁出险以来，预售制度就一直处在风口浪尖，特别是停贷事件发生后，预售制度更是成为众矢之的，普遍认为行业之所以走到如此境地，就是在预售制度，因为预售制度造就了行业的高杠杆。所以，自然就会有一种判断，如果没有预售制度，实现现房销售，行业的问题可以迎刃而解。
　　归根到底，预售制度只是个工具，根本原因也并在它，把所有过错都归结于它显然不合适。取消预售制度，实行现房销售就能解决根本问题吗？并不尽然。取消预售制度的根本考虑在于，想要把房企加杠杆的通道堵住，这样就有可能保证项目的质量，保障企业发展的稳健性、安全性。
　　当前这个时点，不光河南，全国范围内都不适合去大范围铺开现房销售，河南又是停贷事件的重灾区，这个时候需要更谨慎，更冷静，更稳健。
　　

研究报告全文：上海亿翰商务咨询股份有限公司电话021-80197619邮箱yihanzhikuehconsultingcomcn上海北京深圳武汉成都所属行业房地产相关研究发布时间2023年02月10日2020H1年报综述规则已定房企的空间还有多大行业研究2020年12月地产月报房住不炒定位长期不变2021更看好以长三角为主的核心城市为什么是河南为什么是郑州2020年12月月度数据全年销售174万亿疫情冲击下房地产实现87的增长核心观点年度盘点2020住宅成交结构性特征明显高能级经历房地产行业困境作为行业内的重要参与者地方城市具备先发优势政府可能也感触最深客观上来说要解决房地产行业的困行业研究长沙为何会成为全国学习的范本境地方政府已经是意愿强烈但实际上所受牵绊也多需企业研究华南房企对外扩张的终极选择占领要考虑的事项也复杂所以虽有意愿行动却跟不上意愿长三角企业研究从万科A看头部房企的成长与担当挣扎可能也不可避免2月6日关于激发市场主体活力企业研究重装上阵重新出发且看绿城推动经济高质量发展的举措将房地产划归为困难行如何探底回升业房地产业的艰难可见一斑自从房企频繁出险以来预售制度就一直处在风口浪尖特别是停贷事件发生后预售制度更是成为众矢之的普遍认为行业之所以走到如此境地就是在预售制度因为预售制度造就了行业的高杠杆所以自然就会有一种判断如果没有预售制度实现现房销售行业的问题可以迎刃而解归根到底预售制度只是个工具根本原因也并在它把所有过错都归结于它显然不合适取消预售制度实行现房销售就能解决根本问题吗并不尽然取消预售制度的根本研究员于小雨rainyxy微信号考虑在于想要把房企加杠杆的通道堵住这样就有可能保yuxiaoyuehconsultingcomcn证项目的质量保障企业发展的稳健性安全性王玲w18705580201微信号当前这个时点不光河南全国范围内都不适合去大范wanglingehconsultingcomcn围铺开现房销售河南又是停贷事件的重灾区这个时候需要更谨慎更冷静更稳健亿翰智库专业出品1上海亿翰商务咨询股份有限公司电话021-80197619邮箱yihanzhikuehconsultingcomcn上海北京深圳武汉成都引言经历房地产行业困境作为行业内的重要参与者地方政府可能也感触最深客观上来说要解决房地产行业的困境地方政府已经是意愿强烈但实际上所受牵绊也多需要考虑的事项也复杂所以虽有意愿行动却跟不上意愿挣扎可能也不可避免2月6日关于激发市场主体活力推动经济高质量发展的举措将房地产划归为困难行业房地产业的艰难可见一斑各地方政府也都在尽力化解行业风险力争将房地产行业拉回正常发展轨道2月7日河南省在郑州召开全省住房和城乡建设工作会议会议既回顾了历史成绩也展望了未来工作规划而其中所涉及到的内容同样引发了大家关注核心关注有四点1预售制度改革和现房销售将进一步规范商品房预售资金监管逐步提高预售门槛以郑州开封为试点积极探索预售制度改革和现房销售2保交楼仍是重中之重会议明确了今年保交楼工作目标任务第一批专项借款项目10月底前全部建成交付第二批年底前交付50为顺利完成今年保交楼任务目标会议建立健全保交楼工作机制继续发挥一楼一策一专班一银行机制作用细化分解交付目标任务倒排工期挂图作战以周保月以月保季以季保年确保按时间节点完成目标任务将加快推进项目资产变现确保项目建成交付后及时收回资金促进专项借款资金快进快出循环使用并推动有关金融机构逐个落实保交楼项目配套融资提供金融信贷支持3保需求主持合理住房消费继续通过优化二套房认定标准开展团购房展会等促销活动支持合理住房消费从而稳预期促消费4转变发展方向房企要谋求转型推动房地产企业做强一批整合一批转型一批出清一批支持房地产企业向商业文化旅游物业管理住房体检住房养老等延伸由开发商向城市综合服务运营商转型看到此处很多人可能都会钦佩河南的积极努力的做法心中也难免有诸多疑问我们也在心中给自己找了答案1为什么是河南为什么是郑州河南是人口大省但是房地产行业却跟随大势市场表现并不尽人意萎靡的行情需要更大力度的政策扶持需要更直接具体的行动力求使得房地产行业再度焕发生机实现良性循环而且河南省也遭遇了的严峻的外部挑战疫情自不用多说暴雨洪水的冲击亿翰智库专业出品2上海亿翰商务咨询股份有限公司电话021-80197619邮箱yihanzhikuehconsultingcomcn上海北京深圳武汉成都也使得河南的房地产市场雪上加霜也给经济发展带来挑战河南需要积极找到一个可靠的抓手来修复缺失的信心河南省还有另一特点城市间的差异是比较大的或者说有断层郑州一枝独秀稳定住郑州的发展能起到引领作用虹吸效应下也能对其他城市形成正向反馈所以2022年郑州就先人一步3月1日发布19条政策支持房地产行业发展其后也有其他二线城市跟进抄作业河南有稳定房地产的动力和实践2现房销售能否解决当前问题自从房企频繁出险以来预售制度就一直处在风口浪尖特别是停贷事件发生后预售制度更是成为众矢之的普遍认为行业之所以走到如此境地就是在预售制度因为预售制度造就了行业的高杠杆所以自然就会有一种判断如果没有预售制度实现现房销售行业的问题可以迎刃而解归根到底预售制度只是个工具根本原因也并在它把所有过错都归结于它显然不合适取消预售制度实行现房销售就能解决根本问题吗并不尽然取消预售制度的根本考虑在于想要把房企加杠杆的通道堵住这样就有可能保证项目的质量保障企业发展的稳健性安全性其一无论是预售制度还是现房销售并不是一个非要二选一的命题用好它是关键不必纠结于到底用哪个再好的工具用不好也是白搭其二当前的问题需要分开来看一是历史的问题二是潜在的问题需要新老划断历史的问题就包括在建的停工的烂尾的项目已经出险的企业这显然不能再借助现房销售来解决潜在的问题就是可能的风险可以通过现房销售来尽可能避免但也并不是完全能避免其三实行现房销售核心的目的之一就是不让房企加杠杆但现实情况是现在房企根本也就不会再有加杠杆的意愿担心房企再高度加杠杆可能是多余的其四现房销售并非完全不可取但当前的情况下不太适合大规模铺开可以选择合适的时间地点去试点范围过大推进太急都未必是好的选择当前这个时点不光河南全国范围内都不适合去大范围铺开现房销售河南又是停贷事件的重灾区这个时候需要更谨慎更冷静更稳健3保交楼风风火火到底有没有作用2022年停贷潮掀起时多地保交楼工作也在逐步深入河南是其中代表多次出台新亿翰智库专业出品3上海亿翰商务咨询股份有限公司电话021-80197619邮箱yihanzhikuehconsultingcomcn上海北京深圳武汉成都举措支持保交楼7月底郑州召集8家房企开会提出项目纾困四种模式包括棚改统贷统还项目并购破产重组保障房租赁9月7日郑州市印发了郑州市大干30天确保全市停工楼盘全面复工保交楼专项行动实施方案的通知要求10月6日前实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工此次的会议再次强调保交楼并有相应明确的时间线和工作规划未来很长一段时间保交楼都将是一项重要且复杂的工程而且很难短时间内见效涉及到项目具体情况摸排资金的筹集各相关方的利益协调等等无论对哪个城市哪个企业来说保交楼都不是轻而易举能完成的4需求能不能保障保需求一直都是政策的核心归属之一行政性的政策一出再出一松再松一动再动多数城市已经没有多大的空间可动限购啊限贷啊限售啊利率公积金等等都已经没有什么作用一个政策出台也已经不会再有太多的关注可能大家也都形成了一个共识这种政策的变动改变不了预期改变不了经济形势也改变不了多数消费者空空的钱包需求的保障和提振不能只靠行业内的政策5转型是不是退路房企频繁出险以后自然衍生出来一个命题房企是不是都要转型转型是不是一种退路这可以分两个层面来理解其一时代不同了形势改变了形势对行业对企业的要求也不同了转型是一种必须其二对于已经很难再在行业内顺利发展的企业转型也是一种无奈一种不得不接受的宿命没有选择的余地与其说转型是一种退路我们更愿意把它定义为一种可能的活路跨越千山万水历经荆棘险地最终找到一条小径看见东方初升的太阳亿翰智库专业出品4