核心观点：
　　本周政策情况：优化土地计划指标分配，武汉限购放松。本周自然资源部表态统筹优化“十四五”时期土地计划指标分配，适当增加今年指标。地方层面，本周武汉限购放松，限购区购房家庭可新增一个购房资格，赣州取消限购，铜陵义安区限价放松，哈尔滨、内江、濮阳等地按揭放松，哈尔滨利率下限降至3.8%，内江降至3.9%，濮阳降至4.0%。
　　本周基本面情况：成交、推盘节后回弹，二手成交节后改善明显。根据房管局及克而瑞数据，本周39城新房成交面积环比+34.5%，同比+14.4%（同比基数为22年春节后一周，下同），2月前9天日均成交面积同比-19.5%（同比基数为22年2月除春节外日均成交面积，下同）；本周12城二手房单周成交环比+31.9%，同比+88.9%，23年2月前9天日均同比+32.9%。将各年春节日度数据对齐，春节后12城二手房日均成交较22年节后日均增长41.6%，而节前日均下滑了12.4%，二手房成交复苏趋势较新房更为明显。推盘方面，11城单周推盘面积环比上升133.0%，23年2月前9天推盘面积同比下降22.6%。
　　本周土地情况：土地成交节后边际回升，溢价率维持低位。由于第5周为春节假期基数较低，23年第6周商住土地成交面积环比上升420.9%，出让金环比上升156.8%，溢价率为2.2%。23年前六周（截至23年2月5日），累计商住土地成交面积同比下降11.4%，出让金同比上升6.2%。两集中方面，本周杭州、北京完成22年五批次土拍，郑州完成23年一批次土拍。
　　开发板块观点：节后成交复苏，关注新增供给吸纳能力。春节后第二周新房及二手房成交规模较此前一周均有回升，企业端反馈新房客户到访量环比有所回升，部分城市二手房价格环比企稳，市场表现出一定改善迹象。但从央行数据来看，1月居民中长期贷款增长净额仍仅2231亿元，仅为19-21年月均净增额的一半，居民的购买力、购房意愿等修复仍需时间及政策催化，未来市场新增供给的吸纳能力也将影响成交走势。本周武汉、赣州等多地放松进一步放松限购，需求端政策环境自12月末以来持续优化，预计未来将进一步改善，助推基本面企稳复苏及行业板块估值修复，推荐关注板块及优质房企的投资机会。
　　本周物业观点：板块伴随大盘下跌，龙头跌幅更大。A股开盘第二周，恒生指数下跌2.2%，物业板块平均下滑2.2%，其中央国企龙头下跌4.1%，民企龙头下跌7.9%，物业板块整体动态PE10.1x，处于20年以来4%分位。
　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。
　　

研究报告全文：TablePage跟踪分析房地产证券研究报告TableTitleTableGrade房地产及物管行业23年第6周周报行业评级买入前次评级买入节后成交复苏关注新增供给吸纳能力报告日期2023-02-12TableSummary相对市场表现TablePicQuote核心观点本周政策情况优化土地计划指标分配武汉限购放松本周自然资源14部表态统筹优化十四五时期土地计划指标分配适当增加今年指7标地方层面本周武汉限购放松限购区购房家庭可新增一个购房资-1022204220622082210221222格赣州取消限购铜陵义安区限价放松哈尔滨内江濮阳等地按-8揭放松哈尔滨利率下限降至38内江降至39濮阳降至40-16本周基本面情况成交推盘节后回弹二手成交节后改善明显根据-23房管局及克而瑞数据本周39城新房成交面积环比345同比房地产沪深300同比基数为年春节后一周下同月前天日均成交1442229面积同比-195同比基数为22年2月除春节外日均成交面积下分析师TableAuthor郭镇同本周12城二手房单周成交环比319同比88923年2SAC执证号S0260514080003月前9天日均同比329将各年春节日度数据对齐春节后12城SFCCENoBNN906二手房日均成交较22年节后日均增长416而节前日均下滑了021-38003639124二手房成交复苏趋势较新房更为明显推盘方面11城单周guozgfcomcn推盘面积环比上升133023年2月前9天推盘面积同比下降226分析师乐加栋本周土地情况土地成交节后边际回升溢价率维持低位由于第5周SAC执证号S0260513090001为春节假期基数较低23年第6周商住土地成交面积环比上升021-380036424209出让金环比上升1568溢价率为2223年前六周截lejiadonggfcomcn至23年2月5日累计商住土地成交面积同比下降114出让金854658分析师邢莘同比上升62两集中方面本周杭州北京完成22年五批次土拍SAC执证号S0260520070009郑州完成23年一批次土拍021-38003638开发板块观点节后成交复苏关注新增供给吸纳能力春节后第二周xingshengfcomcn新房及二手房成交规模较此前一周均有回升企业端反馈新房客户到分析师谢淼访量环比有所回升部分城市二手房价格环比企稳市场表现出一定改SAC执证号S0260522070007善迹象但从央行数据来看1月居民中长期贷款增长净额仍仅2231021-38003637亿元仅为19-21年月均净增额的一半居民的购买力购房意愿等xiemiaogfcomcn修复仍需时间及政策催化未来市场新增供给的吸纳能力也将影响成分析师欧阳喆交走势本周武汉赣州等多地放松进一步放松限购需求端政策环境SAC执证号S0260522070002自12月末以来持续优化预计未来将进一步改善助推基本面企稳复021-38003641苏及行业板块估值修复推荐关注板块及优质房企的投资机会ouyangzhegfcomcn本周物业观点板块伴随大盘下跌龙头跌幅更大A股开盘第二请注意乐加栋邢莘谢淼欧阳喆并非香港证券及期货事周恒生指数下跌22物业板块平均下滑22其中央国企龙头务监察委员会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动下跌41民企龙头下跌79物业板块整体动态PE101x处于20年以来4分位风险提示基本面不及预期包括行业政策面改善力度不及预期融资收紧供给侧改革出清影响情绪对于市场情绪产生扰动识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明130TablePageText跟踪分析房地产重点公司估值和财务分析表最新最近合理价值EPS元PExEVEBITDAxROE股票简称股票代码货币评级收盘价报告日期元股2022E2023E2022E2023E2022E2023E2022E2023E万科A000002SZ人民币17672023120买入2380204209838154659185保利发展600048SH人民币1578202316买入2217153180107911291448691招商蛇口001979SZ人民币14812023212买入17910541002731491341003560新城控股601155SH人民币205320221118买入291635432658634848122101金地集团600383SH人民币97420221028买入1592178189555290105113107建发股份600153SH人民币13182023116买入181221425961514036113120华发股份600325SH人民币10172023120买入134812115084688425110120滨江集团002244SZ人民币106920221027买入140212413886783227157148新湖中宝600208SH人民币271202255买入35403003392822963225861中国国贸600007SH人民币169220211031买入24821141291491325551113113金融街000402SZ人民币5282022414买入103905605794922632664342首开股份600376SH人民币5472023113买入7220130514071072892161140万科企业02202HK港币148820221030买入2223204209636246579185中国海外发展00688HK港币20152023129买入2655281315625547418284中国海外宏洋00081HK港币34620221214买入52112412524245563130114集团越秀地产00123HK港币11842023120买入1515118131877838337375万物云02602HK港币445520221012买入68531712242271747652122143保利物业06049HK港币50302022831买入66831962492221757150143162招商积余001914SZ人民币16222022125买入26010580772772101841486781绿城管理控股09979HK港币6822023131买入8220370481611248765203241数据来源Wind广发证券发展研究中心备注1以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的2A股标的合理价值货币单位为人民币港股标的万科企业中国海外发展中国海外宏洋集团越秀地产万物云保利物业招商积余绿城管理控股合理价值货币单位为港币3A股及港股标的EPS货币单位均为人民币4表中估值指标按照最新收盘价计算识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明230TablePageText跟踪分析房地产目录索引一地产行业政策及基本面跟踪情况6一主要政策回顾6二重点城市成交情况9三重点城市推盘及库存跟踪16四全国土地市场供给成交情况18二重点公司跟踪情况20三地产开发板块投资观点23四物业管理板块投资观点24五风险提示28识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明330TablePageText跟踪分析房地产图表索引图139城2020年至今周成交面积万方走势9图239城新房商品房日成交万方MA3趋势10图339城新房周均及单周成交面积万方10图439城分线城市新房周成交环比增速10图539城新房月度成交同环比11图639城分线城市新房月度成交同比11图739城新房成交整体年同比11图839城新房成交分线城市年同比11图9全国分区域商品房二手房单周成交同环比20230203-2023020913图1012城二手房日成交万方MA3趋势14图1112城二手房周均及单周成交面积万方14图1212城分线城市二手房周成交环比增速14图1312城二手房成交月度同环比14图1412城分线城市二手房成交月同比14图15二手房成交整体年同比15图1612城市分线二手房成交年同比15图1711城市商品房周度推盘16图1811城市商品房月度推盘16图1911城市商品房推盘年同比趋势16图2011城市商品房月度批售比16图2111城市商品房库存与去化周期17图2211城市及分线城市商品房去化周期周17图2311城市商品房周度库存及去化周期17图2411城市住宅周度库存及去化周期17图25全国300大中城市商住土地供应成交及供销比数据万方19图26全国300大中城市商住土地供应年度累计同比19图27全国300大中城市商住土地成交年度累计同比19图28全国300大中城市商住土地出让金年同比20图29全国300大中城市土地出让金分线城市年同比20图30全国300大中城市商住土地楼面价和溢价率20图31全国300大中城市分线城市商住土地溢价率20图32A股重点地产公司股价周变动幅度23图33H股重点地产公司股价周变动幅度23表1各地利率下限下调情况截至23年2月10日6表2本周主要中央政策20230204-202302108识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明430TablePageText跟踪分析房地产表3本周主要地方政策20230204-202302108表439城市商品房成交面积汇总20230203-2023020911表512城二手房成交面积汇总20230203-2023020915表6重点城市商品房库存及去化周期变化情况20230203-2023020917表7重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况20230203-2023020918表8开发类房企上周重点公司公告20230205-2023021021表9截止23年2月10日涉房企业股权融资计划一览21表10房企每周融资汇总20230205-2023021023表11房企每周拿地汇总20230205-2023021023表12物业公司股价涨跌幅排名截至2023021024表13上市物业企业股价表现及估值截至2023021024表14陆港股通持仓量及占比截至2023021026表15近半年来上市物业企业股价表现及解禁情况截至2023021027表16交表物业公司基本情况27表17本周上市物业公司主要事件20230204-2023021027表18广发地产小组股票推荐及建议关注名单27识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明530TablePageText跟踪分析房地产一地产行业政策及基本面跟踪情况一主要政策回顾中央政策方面本周自然资源部表态优化十四五时期土地计划指标分配适当增加今年指标2月6日自然资源部表态统筹优化十四五时期土地计划指标分配适当增加今年指标2月7日住建部副司长翟波指出支持人口净流入的大城市发展共有产权住房鼓励有条件的地方将公租房保障范围扩大到城镇常住人口与收入困难家庭地方政策方面本周放松政策以四限改善和公积金放松为主四限改善方面2月6日武汉再次放松限购限购区购房家庭可新增一个购房资格原仅本市户籍可新购一套非限购区拥有的住房不计入购房资格认定套数非本市户籍家庭限购区购首套房可实行购房资格承诺办容缺办2月7日赣州取消限购中心城区三区停止实行新房和二手房限购政策原中心城区非中心城区户籍家庭限购区限购21套2月8日铜陵义安区限价放松房屋销售备案价下浮上限上调至15原10公积金放松方面2月6日东营购买二套房单双人公积金贷款额度调整为4060万元原3050万元首二套房公积金贷款首付比降为2030原3040月还款额与月收入比上限提高到60原50同日威海首套房公积金贷款首付比下调至20原30有未成年多子女家庭贷款额度提高10万元临沂公积金贷款购买首套房首付下调至20原30二三孩家庭最高公积金贷款额提高1020万元即单方提高至6070万元双方提高至90100万元2月7日聊城多孩家庭单双方公积金贷款购买首套房最高贷款额上调至2745万元原2440万元2月9日乌兰察布单双方公积金贷款额度提高至5080万元原4070万元按揭放松方面本周哈尔滨利率下限降至38原41内江首套房贷利率下限降至39原41濮阳利率下限降至40原41首套房贷利率动态调整机制出台以来已有23城首套房商贷利率下限降至4以下目前下调城市的首套利率平均下限仍为LPR的9折左右表1各地利率下限下调情况截至23年2月10日省份城市日期利率下限为LPR的调整前利率下限下调幅度广东韶关230120取消利率下限-410-广东肇庆230129取消利率下限-410-广东惠州230129取消利率下限-410-广东珠海23013137086410-40bp识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明630TablePageText跟踪分析房地产广西南宁23020137086410-40bp湖南常德23020137086410-40bp山西太原23012038088410-30bp河北唐山23012038088410-30bp河南郑州23012938088410-30bp福建福州23013138088410-30bp福建厦门23013138088410-30bp吉林长春23013138088410-30bp浙江丽水23013138088410-30bp江苏无锡23020338088410-30bp湖南岳阳23020338088410-30bp吉林吉林23020338088410-30bp吉林四平23020338088410-30bp黑龙江哈尔滨23021038088410-30bp广东中山23013139091410-20bp辽宁沈阳23013139091410-20bp四川内江23020639091410-20bp江西九江23012040093410-10bp河南濮阳23021040093410-10bp首套房贷利率动态调整机制出台后平均38289410-28bp广东湛江221008取消利率下限-410-广东云浮221008取消利率下限-410-广东江门221008取消利率下限-410-湖北恩施221025取消利率下限-410-安徽安庆221026取消利率下限-410-广东清远22100137086410-40bp湖南株洲22122537086410-40bp河北石家庄22101438088410-30bp河北秦皇岛22101738088410-30bp浙江温州22102538088410-30bp福建泉州22110438088410-30bp广东阳江22100839091410-20bp贵州贵阳22101139091410-20bp湖北武汉22101239091410-20bp湖北宜昌22101339091410-20bp湖北襄阳22101339091410-20bp内蒙古包头22101339091410-20bp天津天津22101439091410-20bp四川泸州22102039091410-20bp山东济宁22100539592410-15bp安徽阜阳22101439592410-15bp云南昆明22101739592410-15bp识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明730TablePageText跟踪分析房地产云南大理22101939592410-15bp辽宁大连22102039592410-15bp甘肃兰州22121540093430-30bp首套房贷利率动态调整机制出台前平均38890411-23bp数据来源各地政府官网广发证券发展研究中心表2本周主要中央政策20230204-20230210时间部门内容26自然资源部统筹优化十四五时期土地计划指标分配适当增加今年指标住建部副司长支持人口净流入的大城市发展共有产权住房鼓励有条件的地方将公租房保障范围扩大到城镇常住人口与收入困难家27翟波庭数据来源财政部证监会上证报广发证券发展研究中心表3本周主要地方政策20230204-20230210时间城市内容坚持房住不炒定位大力支持刚性和改善性住房需求继续在住房质量环境配套设施提升上下功夫积极创新推广新建25青岛住宅先验房后收房举措限购区购房家庭可新增一个购房资格原仅本市户籍可新购一套非限购区拥有的住房不计入购房资格认定套数非本市户26武汉籍家庭限购区购首套房可实行购房资格承诺办容缺办a购买二套房单双人公积金贷款额度调整为4060万元原3050万元b首二套房公积金贷款首付比降为203026东营原3040c月还款额与月收入比上限提高到60原5026威海首套房公积金贷款首付比下调至20原30有未成年多子女家庭贷款额度提高10万元a公积金贷款购买首套房首付下调至20原30b二三孩家庭最高公积金贷款额提高1020万元即单方提高至26临沂6070万元双方提高至90100万元26安阳23年2月1日至3月15日农民进城购房城镇居民购房补贴53万元套26内江据媒体报道首套房商贷利率降低至39原41a可利用住房公积金增值收益收购社会房源作为公租房保障性租赁住房满足各类群体租赁住房需求b出台政策吸26湖南引外地人口落户和安居促进二手房交易消化现房a中心城区三区停止实行新房和二手房限购政策原中心城区非中心城区户籍家庭限购区限购21套b中心城区三27赣州区契税补贴政策延续至23年6月30日原22年12月31日a多孩家庭单双方公积金贷款购买首套房最高贷款额上调至2745万元原2440万元b多孩家庭主城区购买新房27聊城发放3万元套购房消费券c顶尖人才国家级领军人才省级领军人才给予1005030万元购房补贴博士硕士全日制本科生给予2053万元补贴a逐步提高预售门槛以郑州开封为试点积极探索预售制度改革和现房销售b首批保交楼专项借款项目将于10月27河南底前全部交付第二批年底前交付5027四川优化住房限购限售二套房认定标准等政策支持符合条件的地方动态调整首套房贷款利率下限支持各市采取发放购房消费券等形式促进住房消费通过适当方式支持家庭购买唯一或第二套住房多孩家庭购买首套房允27山东许适当上浮公积金可贷额铜陵a房屋销售备案价下浮上限上调至15原10b购买90平以下以上新房给予115万元购房补贴c购买新28义安区房按缴纳契税额100给予补贴29鹰潭刚性引进并连续工作两年以上的人才按分类给予最高100万元购房补贴29乌兰察布单双方公积金贷款额度提高至5080万元原4070万元识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明830TablePageText跟踪分析房地产29广州支持项目拿地即开工着力推进中心城区旧改210哈尔滨据乐居网首套住房个人商贷利率下限下调至38原41210濮阳首套房贷款利率下调至40原41福州210引人才稳就业购房补助政策延期至23年6月30日原22年12月31日连江县数据来源各地政府网站广发证券发展研究中心二重点城市成交情况根据WindCRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示数据更新日期为2023年2月10日下同图139城2020年至今周成交面积万方走势12000010000080000600004000020000000-20000W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W522020202120222023数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心本周2023年2月3日-2023年2月9日下同我们监测的39城商品房成交面积31748万方环比上升345同比上升144同比基数为2022年春节后一周下同分线城市来看本周四大一线城市商品房成交面积6759万方环比上升711同比上升2815个二线样本城市成交面积17673万方环比上升259同比上升24920个三四线样本城市成交面积为7317万方环比上升301同比上升42将各年春节日度数据对齐可以看出23年春节后一周新房成交与往年基本一致日均仅较22年下滑12后续复苏回弹趋势稍慢于往年元宵节后日均较22年下滑128但降幅较春节前已有明显收窄识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明930TablePageText跟踪分析房地产图239城新房商品房日成交万方MA3趋势14000120001000080006000春节假期40002000000010301100117012401310207021402210228030703140321032820192020202120222023数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心注横坐标为23年对应日期图339城新房周均及单周成交面积万方图439城分线城市新房周成交环比增速700345608060600404020500200040031748-20-20300-40-40200-60-60-80100-80-1000-100-1202021202223W1-23-W323-W423-W523-W623-W123-W223-W323-W423-W523-W6W639城新房周均成交面积当周成交环比右一线城市4城二线城市15城三四线城市20城数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心月度来看2023年2月前9天39城新房日均成交面积同比下降195同比基数为2022年2月除春节外日均成交面积下同降幅环比23年1月收窄190pct其中一线二线和三四线城市分别同比下降225177207一线二线和三四线城市降幅分别环比收窄95pct165pct327pct识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1030TablePageText跟踪分析房地产图539城新房月度成交同环比图639城分线城市新房月度成交同比30202010100-1771000-10-207-10-20-20-30-225-195-30-40-40-50-50-60220822102212230201-220822102212230201-23020923020939城新房成交环比39城新房成交同比一线城市二线城市三四线城市数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心年度来看截至2023年2月9日新房成交同比22年同期下降232其中一线二线和三四线城市分别同比下降177178395一二线城市累计降幅较22年全年有所收窄而三四线降幅扩大图739城新房成交整体年同比图839城新房成交分线城市年同比102051000-5-10-177-10-20-15-178-30-20-40-25-232-395-50-30201720192021230101-201720182019202020212022230101-23020923020939城新房成交年同比一线城市4城二线城市15城三四线城市20城数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心分城市来看高能级城市节后回弹表现较好四个一线成交均较上周大幅增长二线城市中长沙济南在近期四限改善政策落地后成交分别环比增长10645改善明显南京苏州等强二线也实现了两位数的环比增长表439城市商品房成交面积汇总20230203-20230209本周成交上周成交23周均22周均年周均同分线城市周环比周同比月同比万方万方万方万方比北京1878949978104517917202201-219一线上海29321807622-16-23334663440084个广州1299886466-337-47111932289-479深圳6503081113-93-264770995-226识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1130TablePageText跟踪分析房地产一线合计6759395171128-22571488924-199杭州1871147127171213321622204-19南京15191195271-193-46313321797-259武汉269121732388289129963260-81苏州1161952219-118-33412532088-400厦门620492259-399-399910819112宁波707596186799-252489806-393无锡504066214-94-391502835-398二线福州389317227-98-397428591-27715个青岛17051240375115-26116343524-536南宁1181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