市场行情：本周（2.6-2.10）A股地产指数（申万房地产）涨幅1.13%（上周-0.74%），A股大盘（中证A股）涨幅-0.10%（上周0.91%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-1.17%（上周-9.21%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-5.97%（上周-10.09%），H股大盘（恒生指数）涨幅-2.17%（上周-4.53%）。本周A股、H股地产板块表现均强于大盘、H股物业板块表现均弱于大盘。
　　行业基本面：
　　新房销售降幅收窄、二手房销售回暖。从数据来看，27城商品房累计销售面积（1.1~2.11）同比-16.1%，1月整月同比-33.1%；12城二手房成交面积（1.1~2.10）同比4.3%，1月整月同比-22.5%。
　　土地市场成交数据同比有所上升。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.2.12）成交土地建面同比15.9%，上周累计同比16.3%；本周100大中城市（2.6~2.12）土地成交溢价率4.4%，上周1.9%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.2.12）土地成交总价同比21.0%，上周累计同比12.2%。
　　内债融资同比回升，外债余额持续下降。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~2.12）累计同比1.2%，1月整月同比-7.7%；内地房企海外美元债券余额（截至2.12）同比去年同期-21.90%，环比上月末-0.18%；内地房企海外港元债券余额（截至2.12）同比去年同期-3.02%，环比上月末-3.02%。
　　投资策略：新房销售持续低迷，地方积极调整购房政策促进住房消费。2月6日，武汉动态调整住房限购范围，在武汉市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格，在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数，非本市户籍在限购区域购买首套住房的可实行购房资格“承诺办、容缺办”。2月7日四川省政府提出，优化住房限购、限售、二套房认定标准等政策，支持符合条件的地方动态调整首套房贷款利率下限；鼓励有条件的地区对引进人才、生育二孩或三孩家庭、进城务工人员等购买商品房（含二手房）给予补贴。同时，本周还有临沂、长沙、太原，德州等地发布公积金购房贷款支持政策，济南、赣州等地发放购房补贴等。
　　我们认为，随着供需两端全国性政策的加速释放，政策正在形成合力，进入新一轮宽松周期。随着改善优质房企资产负债表计划的实施，优质民营房企的信用风险已经大幅降低。而本就具有信用优势的央企和国企，在改善优质房企资产负债表计划的助力下，将有效提升拿地和并购能力，对市场形成更加有效的支撑。当前市场观望情绪依旧很浓，居民购房信心不足，需求端的恢复将会是后续市场企稳的最关键因素，我们预计各地需求端鼓励政策还将持续出台。
　　我们推荐两条投资主线：
　　主线一：具有信用优势的优质央企和国企，建议持续跟踪保利发展、越秀地产。我们认为信用优势正推动优质央企和国企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。
　　主线二：开发主业稳健，能够率先获得金融机构重点支持，有效降低自身信用风险的优质房企，建议持续跟踪金地集团、碧桂园、龙湖集团。当前政策思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持，市场对优质民企的担忧也有望大幅降低。
　　风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。

研究报告全文：行业研究房地产周报20230213二手房销售回暖2023年2月13日看好维持东地方积极调整购房政策房地产行业报告兴分析师陈刚电话010-66554028邮箱chengangdxzqnetcn执业证书编号S1480521080001证券股投资摘要份市场行情本周26-210A股地产指数申万房地产涨幅113上周-074A股大盘中证A股涨幅-010上有限周091H股地产指数克而瑞内房股领先指数涨幅-117上周-921H股物业指数恒生物业服务及管理指数公涨幅-597上周-1009H股大盘恒生指数涨幅-217上周-453本周A股H股地产板块表现均强于大盘H司股物业板块表现均弱于大盘证行业基本面券新房销售降幅收窄二手房销售回暖从数据来看27城商品房累计销售面积11211同比-1611月整月同比-331研12城二手房成交面积11210同比431月整月同比-225究土地市场成交数据同比有所上升从数据来看100大中城市本年累计202212262023212成交土地建面同比159报上周累计同比163本周100大中城市26212土地成交溢价率44上周19100大中城市本年累计告202212262023212土地成交总价同比210上周累计同比122内债融资同比回升外债余额持续下降从数据来看境内地产债发行规模11212累计同比121月整月同比-77内地房企海外美元债券余额截至212同比去年同期-2190环比上月末-018内地房企海外港元债券余额截至212同比去年同期-302环比上月末-302投资策略新房销售持续低迷地方积极调整购房政策促进住房消费2月6日武汉动态调整住房限购范围在武汉市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数非本市户籍在限购区域购买首套住房的可实行购房资格承诺办容缺办2月7日四川省政府提出优化住房限购限售二套房认定标准等政策支持符合条件的地方动态调整首套房贷款利率下限鼓励有条件的地区对引进人才生育二孩或三孩家庭进城务工人员等购买商品房含二手房给予补贴同时本周还有临沂长沙太原德州等地发布公积金购房贷款支持政策济南赣州等地发放购房补贴等我们认为随着供需两端全国性政策的加速释放政策正在形成合力进入新一轮宽松周期随着改善优质房企资产负债表计划的实施优质民营房企的信用风险已经大幅降低而本就具有信用优势的央企和国企在改善优质房企资产负债表计划的助力下将有效提升拿地和并购能力对市场形成更加有效的支撑当前市场观望情绪依旧很浓居民购房信心不足需求端的恢复将会是后续市场企稳的最关键因素我们预计各地需求端鼓励政策还将持续出台我们推荐两条投资主线主线一具有信用优势的优质央企和国企建议持续跟踪保利发展越秀地产我们认为信用优势正推动优质央企和国企在土地和并购市场获得优势持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机进一步提升市场份额主线二开发主业稳健能够率先获得金融机构重点支持有效降低自身信用风险的优质房企建议持续跟踪金地集团碧桂园龙湖集团当前政策思路已经从救项目扩展到了稳房企经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持市场对优质民企的担忧也有望大幅降低风险提示行业政策落地不及预期的风险盈利能力继续下滑的风险销售不及预期的风险资产大幅减值的风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P2房地产周报20230213二手房销售回暖地方积极调整购房政策目录1市场行情2022262022210411本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅412截至本周A股及H股地产板块与大盘走势413截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅514本周A股及H股各板块涨跌幅615本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜62新房销售截至2022211721新房累计成交面积同比722新房月度成交面积同比93二手房销售截至2022210931二手房累计成交面积同比1032二手房月度成交面积同比114土地市场截至20222121141成交土地规划建筑面积同比1242成交土地溢价率1243成交土地总价135融资情况截至20222121451境内地产债发行规模1452境外地产债余额156政策情况2023262023212167投资策略168风险提示17插图目录图1截至本周A股地产板块与大盘走势4图2截至本周H股地产物业板块与恒生指数走势5图3截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5图4截至本周H股地产物业板块与恒生指数累计涨跌幅5图5本周A股各板块周涨跌幅6图6本周H股各板块周涨跌幅6图7本周A股地产板块公司涨跌幅榜6图8本周H股地产板块公司涨跌幅榜7图9本周H股物业板块公司涨跌幅榜7图1027城商品房成交面积日累计值8图1127城商品房成交面积日累计同比8图12各线城市商品房成交面积日累计同比8图1327城商品房月成交面积同比9敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230213二手房销售回暖地方积极调整购房政策P3图14各线城市商品房月成交面积同比9图1512二手房成交面积日累计值10图1612城二手房成交面积日累计同比10图17各线城市二手房成交面积日累计同比10图1812城二手房月成交面积同比11图19各线城市二手房月成交面积同比11图20100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值12图21100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比12图22100大中城市成交土地楼面均价12图23成交土地溢价率13图24100大中城市成交土地总价周累计值13图25100大中城市成交土地总价周累计同比13图26境内地产债发行规模日累计值14图27境内地产债发行规模日累计同比14图28境内地产债每月发行规模同比15图29内地房企海外债券余额15图30内地房企海外债券余额规模同比15表格目录表1本周A股地产板块与大盘涨跌幅4表2本周H股地产板块与大盘涨跌幅4表3新房成交面积同比7表4二手房成交面积同比9表5100大中城市土地成交与供应11表6内债发行规模同比截至202221214表7内地房企海外债券余额截至202221214表8本周主要地产要闻梳理16敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P4房地产周报20230213二手房销售回暖地方积极调整购房政策1市场行情202226202221011本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅表1本周A股地产板块与大盘涨跌幅指数20230210本周涨幅上周涨幅近12周累计涨幅房地产申万30948113-074462中证A股35288-010091667沪深30041063-085-095839资料来源iFinD东兴证券研究所表2本周H股地产板块与大盘涨跌幅指数20230210本周涨幅上周涨幅近12周累计涨幅克而瑞内房股领先指数25051-117-9211044恒生物业服务及管理指数32747-597-10091154恒生指数211904-217-4531777资料来源iFinD东兴证券研究所12截至本周A股及H股地产板块与大盘走势图1截至本周A股地产板块与大盘走势资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230213二手房销售回暖地方积极调整购房政策P5图2截至本周H股地产物业板块与恒生指数走势资料来源iFinD东兴证券研究所13截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅图3截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所图4截至本周H股地产物业板块与恒生指数累计涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P6房地产周报20230213二手房销售回暖地方积极调整购房政策14本周A股及H股各板块涨跌幅图5本周A股各板块周涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所图6本周H股各板块周涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所15本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜图7本周A股地产板块公司涨跌幅榜资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230213二手房销售回暖地方积极调整购房政策P7图8本周H股地产板块公司涨跌幅榜资料来源iFinD东兴证券研究所图9本周H股物业板块公司涨跌幅榜资料来源iFinD东兴证券研究所2新房销售截至2022211表3新房成交面积同比27城商品房成交面积一线城市4城二线城市10城三四线城市13城本年至今累计同比-161-169-192-79本月至今累计同比127889114131383上月同比-331-308-374-250资料来源iFinD东兴证券研究所21新房累计成交面积同比敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P8房地产周报20230213二手房销售回暖地方积极调整购房政策图1027城商品房成交面积日累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图1127城商品房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所图12各线城市商品房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230213二手房销售回暖地方积极调整购房政策P922新房月度成交面积同比图1327城商品房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所图14各线城市商品房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所3二手房销售截至2022210表4二手房成交面积同比12城二手房成交面积一线城市2城二线城市6城三四线城市4城本年至今累计同比43-155897本月至今累计同比3398288636203888上月同比-225-291-207-165资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P10房地产周报20230213二手房销售回暖地方积极调整购房政策31二手房累计成交面积同比图1512二手房成交面积日累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图1612城二手房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所图17各线城市二手房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230213二手房销售回暖地方积极调整购房政策P1132二手房月度成交面积同比图1812城二手房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所图19各线城市二手房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所4土地市场截至2022212表5100大中城市土地成交与供应100大中城市一线城市二线城市三线城市成交建面本年累计同比本周159553160136成交建面本年累计同比上周163372141161成交土地溢价率本周44694517成交土地溢价率上周19000030成交土地总价本年累计同比本周2101189133176成交土地总价本年累计同比上周12223468145资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P12房地产周报20230213二手房销售回暖地方积极调整购房政策41成交土地规划建筑面积同比图20100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图21100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所42成交土地溢价率图22100大中城市成交土地楼面均价资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230213二手房销售回暖地方积极调整购房政策P13图23成交土地溢价率资料来源iFinD东兴证券研究所43成交土地总价图24100大中城市成交土地总价周累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图25100大中城市成交土地总价周累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P14房地产周报20230213二手房销售回暖地方积极调整购房政策5融资情况截至2022212表6内债发行规模同比截至2022212境内地产债本年至今发行规模累计同比12本月至今发行规模累计同比5500上月发行规模同比-77资料来源iFinD东兴证券研究所表7内地房企海外债券余额截至2022212内地房企海外债券余额同比去年同期环比上月末亿美元-2190-018亿港元-302-302资料来源iFinD东兴证券研究所51境内地产债发行规模图26境内地产债发行规模日累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图27境内地产债发行规模日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230213二手房销售回暖地方积极调整购房政策P15图28境内地产债每月发行规模同比资料来源iFinD东兴证券研究所52境外地产债余额图29内地房企海外债券余额资料来源iFinD东兴证券研究所图30内地房企海外债券余额规模同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P16房地产周报20230213二手房销售回暖地方积极调整购房政策6政策情况2023262023212表8本周主要地产要闻梳理日期政策主体政策内容政策类型202326武汉武汉动态调整住房限购范围在武汉市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个限购政策购房资格在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数非本市户籍在限购区域购买首套住房的可实行购房资格承诺办容缺办202326临沂山东临沂购买首套住房申请公积金贷款最低首付款比例降至二成二孩家庭公积金政策最高贷款额度提高10万元三孩及以上家庭提高20万元202327河南河南省住房和城乡建设工作会议明确今年将进一步规范商品房预售资金监管发展战略逐步提高预售门槛以郑州开封为试点积极探索预售制度改革和现房销售推动房地产企业做强一批整合一批转型一批出清一批探索建立人房地钱联动机制河南首批保交楼专项借款项目交房时间表同时出炉第一批专项借款项目10月底前全部建成交付第二批年底前交付50202327四川四川省提出优化住房限购限售二套房认定标准等政策支持符合条件的地综合政策方动态调整首套房贷款利率下限鼓励有条件的地区对引进人才生育二孩或三孩家庭进城务工人员等购买商品房含二手房给予补贴202328济南济南市将发放5000万元置业消费券2月8日至6月30日凡购买新建商品住补贴政策宅并在济南市房地产信息系统前5000名签订网签合同的消费者不含单位均有机会参与领取每套网签合同对应10000元消费券202328江西赣州赣州市政府近期同意将章贡区赣州经开区蓉江新区享受契税补贴的购房时限补贴政策延续至6月30日另外3个区已停止实行新建商品住房和二手商品住房限购政策202328江苏无锡据中证报有消息称无锡首套房贷利率降至38无锡当地一家工行房贷业务房贷政策经理称确实已经降到388日刚开始执行二套房贷款利率保持不变202329长沙长沙延长住房公积金疫情缓缴和可提可贷阶段性支持政策期限至6月30日公积金政策期间购买首套房既可以申请购房提取也可以申请住房公积金贷款202329山西太原山西太原首套住房公积金贷款首付比例不低于20二套房首付比例不低于公积金政策40公积金贷款额度为双职工最高64万元单职工最高40万元缴存年限在三年以下最高贷款额度24万元2023210山东德州山东德州支持多子女家庭购房自2月13日起一人缴存公积金最高贷款50万公积金政策元夫妻双方均缴存最高贷款60万元公积金贷款首套房首付比例不低于20二套房不低于30资料来源iFinD政府网站东兴证券研究所7投资策略新房销售持续低迷地方积极调整购房政策促进住房消费2月6日武汉动态调整住房限购范围在武汉市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数非本市户籍在限购区域购买首套住房的可实行购房资格承诺办容缺办2月7日四川省政府提敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230213二手房销售回暖地方积极调整购房政策P17出优化住房限购限售二套房认定标准等政策支持符合条件的地方动态调整首套房贷款利率下限鼓励有条件的地区对引进人才生育二孩或三孩家庭进城务工人员等购买商品房含二手房给予补贴同时本周还有临沂长沙太原德州等地发布公积金购房贷款支持政策济南赣州等地发放购房补贴等我们认为随着供需两端全国性政策的加速释放政策正在形成合力进入新一轮宽松周期随着改善优质房企资产负债表计划的实施优质民营房企的信用风险已经大幅降低而本就具有信用优势的央企和国企在改善优质房企资产负债表计划的助力下将有效提升拿地和并购能力对市场形成更加有效的支撑当前市场观望情绪依旧很浓居民购房信心不足需求端的恢复将会是后续市场企稳的最关键因素我们预计各地需求端鼓励政策还将持续出台我们推荐两条投资主线主线一具有信用优势的优质央企和国企建议持续跟踪保利发展越秀地产我们认为信用优势正推动优质央企和国企在土地和并购市场获得优势持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机进一步提升市场份额主线二开发主业稳健能够率先获得金融机构重点支持有效降低自身信用风险的优质房企建议持续跟踪金地集团碧桂园龙湖集团当前政策思路已经从救项目扩展到了稳房企经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持市场对优质民企的担忧也有望大幅降低风险提示行业政策落地不及预期的风险盈利能力继续下滑的风险销售不及预期的风险资产大幅减值的风险8风险提示行业政策落地不及预期的风险盈利能力继续下滑的风险销售不及预期的风险资产大幅减值的风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P18房地产周报20230213二手房销售回暖地方积极调整购房政策分析师简介陈刚清华大学金融硕士同济大学土木工程本科2019年加入东兴证券研究所从事房地产行业研究分析师承诺负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师在此申明本报告的观点逻辑和论据均为分析师本人研究成果引用的相关信息和文字均已注明出处本报告依据公开的信息来源力求清晰准确地反映分析师本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关风险提示本证券研究报告所载的信息观点结论等内容仅供投资者决策参考在任何情况下本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议市场有风险投资者在决定投资前务必要审慎投资者应自主作出投资决策自行承担投资风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230213二手房销售回暖地方积极调整购房政策P19免责声明本研究报告由东兴证券股份有限公司研究所撰写东兴证券股份有限公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构本研究报告中所引用信息均来源于公开资料我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更我们已力求报告内容的客观公正但文中的观点结论和建议仅供参考报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关我公司及报告作者在自身所知情的范围内与本报告所评价或推荐的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系在法律许可的情况下我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务本报告版权仅为我公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用刊发需注明出处为东兴证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改本研究报告仅供东兴证券股份有限公司客户和经本公司授权刊载机构的客户使用未经授权私自刊载研究报告的机构以及其阅读和使用者应慎重使用报告防止被误导本公司不承担由于非授权机构私自刊发和非授权客户使用该报告所产生的相关风险和责任行业评级体系公司投资评级A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数以报告日后的6个月内公司股价相对于同期市场基准指数的表现为标准定义强烈推荐相对强于市场基准指数收益率15以上推荐相对强于市场基准指数收益率515之间中性相对于市场基准指数收益率介于-55之间回避相对弱于市场基准指数收益率5以上行业投资评级A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数以报告日后的6个月内行业指数相对于同期市场基准指数的表现为标准定义看好相对强于市场基准指数收益率5以上中性相对于市场基准指数收益率介于-55之间看淡相对弱于市场基准指数收益率5以上东兴证券研究所北京上海深圳西城区金融大街5号新盛大厦B虹口区杨树浦路248号瑞丰国际福田区益田路6009号新世界中心座16层大厦5层46F邮编100033邮编200082邮编518038敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P20房地产周报20230213二手房销售回暖地方积极调整购房政策电话010-66554070电话021-25102800电话0755-83239601传真010-66554008传真021-25102881传真0755-23824526敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源