核心观点
　　新房市场仍有分化，整体市场弱复苏。wind35城2023年春节后两周新房销售面积较节前一周分别-18.3%、-4.0%，而较2022年春节后两周分别同比-15.7%、-29.9%；而31个重点城市开盘去化率节后第二周升至51%，基本回到节前水平。高能级城市热销项目占比高，如杭州2023年以来有19个去化率超70%的热点项目（重点城市共47个项目）；热销项目主要为改善产品，62%的项目是中高端项目。房企销售也有明显分化，有持续拿地能力、主要布局高能级城市的央国企和改善型房企销售排名持续提升，未来行业格局预计延续此分化路径。
　　二手房量增价稳，恢复强势，是新房持续复苏的前兆。wind15城2023年春节后两周二手房销售面积较节前一周分别+33.3%、+44.8%，也超过了2022年12月周均成交面积；而较2022年春节后两周分别同比+84.2%、+43.4%，已接近2021年水平；其中北京、成都两城表现优异，节后两周二手房销量远超节前水平，增幅在50%以上；据贝壳研究院数据，春节过后一周贝壳50城二手房日均带看客户量和新增挂牌房源量均较1月春节前日均水平提高1倍以上。在房价端，北京、上海二手房价止跌企稳，广州、深圳尚在下跌中，随着近期成交量快速增加，预计二手房价企稳的时间或不会太久。高能级城市的二手房价止跌，对一二手房市场均有所提振，是楼市整体复苏的前兆。
　　在售库存企稳，住宅供给或缩量，市场复苏具有持续性。截至2023年2月10日,wind12城商品房库存为1.6亿方，环比-0.1%，同比+3.4%，库存增势放缓,较2022年底的高点（1.63亿方）-1.8%;典型城市中如上海、苏州、杭州等城市在售库存已出现降低，南京在售库存也基本企稳。从后续供给来看，2022年全年300城土地成交量同比-30.8%，而开发意愿较弱的地方平台拿地占比42.6%，假设地方平台拿地20%能形成有效供应，预计2022年成交土地形成的供应仅为2021年的45.6%，即形成的供应缩量约54.4%。在供应下降而需求逐步恢复的背景下，市场供求关系将得到明显改善，叠加二手房价的企稳，将持续支撑市场的复苏。
　　受限于资金到位情况，开复工及竣工端表现弱于销售。据百年建筑网数据，截至2023年农历正月十七，全国建筑项目开工复工率为38.4%，较2022年同期下降12.6pct；劳务到岗率43.3%，较2022年同期下降16.9pct。当前项目开复工的资金受限：房企本身资金吃紧，且一季度不是房企结转主要时点（仅占全年14.1%），开复工意愿不强烈；各地保交楼持续推进，但资金到位速度较慢。我们认为只有在销售端出现实质性好转后，房企自身销售和外部政策支持相协同，才能实现较好的开复工和竣工。因此预计全年的竣工复苏或晚于销售复苏。
　　政策宽松是主基调，后续更利好置换改善需求。当前供给侧政策基本应出尽出，在改善优质房企资产负债表行动计划出台后，未来将有更多房企获得融资支持。未来市场的复苏关键仍在需求侧，预计二线城市的宽松政策将持续出台，包括但不限于四限放松、认房认贷标准优化、普通住宅标准优化等；而当前一线城市的市场压力相对较小，其宽松政策的出台速度较缓慢，或在两会后能有明确基调。
　　投资建议
　　当前新房二手房销售持续复苏，高能级、高档次项目去化表现更为优异,在供应收缩背景下有可持续性；未来政策宽松是大趋势，预计后续政策将更利好置换改善需求的释放。首推有持续拿地能力、布局优质重点城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团等；稳健选择财务安全稳健的头部央企国企，如中国海外发展等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。
　　风险提示
　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约。
　　

研究报告全文：核心观点新房市场仍有分化整体市场弱复苏wind35城2023年春节后两周新房销售面积较节前一周分别-183-40而较2022年春节后两周分别同比-157-299而31个重点城市开盘去化率节后第二周升至51基本回到节前水平高能级城市热销项目占比高如杭州2023年以来有19个去化率超70的热点项目重点城市共47个项目热销项目主要为改善产品62的项目是中高端项目房企销售也有明显分化有持续拿地能力主要布局高能级城市的央国企和改善型房企销售排名持续提升未来行业格局预计延续此分化路径二手房量增价稳恢复强势是新房持续复苏的前兆wind15城2023年春节后两周二手房销售面积较节前一周分别333448也超过了2022年12月周均成交面积而较2022年春节后两周分别同比842434已接近2021年水平其中北京成都两城表现优异节后两周二手房销量远超节前水平增幅在50以上据贝壳研究院数据春节过后一周贝壳50城二手房日均带看客户量和新增挂牌房源量均较1月春节前日均水平提高1倍以上在房价端北京上海二手房价止跌企稳广州深圳尚在下跌中随着近期成交量快速增加预计二手房价企稳的时间或不会太久高能级城市的二手房价止跌对一二手房市场均有所提振是楼市整体复苏的前兆在售库存企稳住宅供给或缩量市场复苏具有持续性截至2023年2月10日wind12城商品房库存为16亿方环比-01同比34库存增势放缓较2022年底的高点163亿方-18典型城市中如上海苏州杭州等城市在售库存已出现降低南京在售库存也基本企稳从后续供给来看2022年全年300城土地成交量同比-308而开发意愿较弱的地方平台拿地占比426假设地方平台拿地20能形成有效供应预计2022年成交土地形成的供应仅为2021年的456即形成的供应缩量约544在供应下降而需求逐步恢复的背景下市场供求关系将得到明显改善叠加二手房价的企稳将持续支撑市场的复苏受限于资金到位情况开复工及竣工端表现弱于销售据百年建筑网数据截至2023年农历正月十七全国建筑项目开工复工率为384较2022年同期下降126pct劳务到岗率433较2022年同期下降169pct当前项目开复工的资金受限房企本身资金吃紧且一季度不是房企结转主要时点仅占全年141开复工意愿不强烈各地保交楼持续推进但资金到位速度较慢我们认为只有在销售端出现实质性好转后房企自身销售和外部政策支持相协同才能实现较好的开复工和竣工因此预计全年的竣工复苏或晚于销售复苏政策宽松是主基调后续更利好置换改善需求当前供给侧政策基本应出尽出在改善优质房企资产负债表行动计划出台后未来将有更多房企获得融资支持未来市场的复苏关键仍在需求侧预计二线城市的宽松政策将持续出台包括但不限于四限放松认房认贷标准优化普通住宅标准优化等而当前一线城市的市场压力相对较小其宽松政策的出台速度较缓慢或在两会后能有明确基调投资建议当前新房二手房销售持续复苏高能级高档次项目去化表现更为优异在供应收缩背景下有可持续性未来政策宽松是大趋势预计后续政策将更利好置换改善需求的释放首推有持续拿地能力布局优质重点城市主打改善产品的房企如绿城中国建发国际集团滨江集团等稳健选择财务安全稳健的头部央企国企如中国海外发展等二手房市场活跃度持续向好推荐强房产中介平台贝壳风险提示宽松政策对市场提振不佳三四线城市恢复力度弱多家房企出现债务违约敬请参阅最后一页特别声明1行业专题研究报告内容目录新房销售仍有分化整体市场弱复苏4新房市场缓慢复苏开盘去化率恢复节前水平4不同城市和不同档次项目的市场分化明显4房企销售分化加剧行业格局大洗牌6典型城市库存绝对值下降复苏具有可持续性7二手房量增价稳恢复强势9二手房成交量快速增长带看量等前瞻指标良好9高能级城市二手房价逐步企稳止跌10竣工端受限于房企资金复苏不及销售11全国建筑项目开工复工率弱于去年同期11开工复工率主要受房企资金限制12政策宽松是大趋势支撑市场持续复苏12供给侧政策落地成效逐步显现12需求侧政策加速出台3月或进入密集期13投资建议14推荐有拿地能力布局高能级城市主打改善产品的房企14行业估值15风险提示16图表目录图表1典型35城新房周度成交面积万方走势4图表2典型35城春节周前后新房成交面积万方对比4图表3克而瑞重点31城周度开盘去化率走势4图表4典型城市2023年周度新房成交面积万方走势5图表5克而瑞监测热销项目城市分布情况5图表6克而瑞监测热销项目档次分布6图表7百强房企2023年1月销售榜单6图表8典型12城在售库存及去化周期走势7图表912个重点城市商品房库存及去化周期8图表10上海商品房在售库存面积万方走势8图表11杭州商品房在售库存面积万方走势8敬请参阅最后一页特别声明2行业专题研究报告图表12苏州商品房在售库存面积万方走势8图表13南京商品房在售库存面积万方走势8图表14全国300城月度累计供求及同比走势9图表152021-2022年22城集中供地拿地企业分布9图表1615城二手房周度成交面积万方走势9图表1715城春节周前后二手房成交面积万方对比9图表18典型城市2023年周度二手房成交面积万方走势10图表1913城新房成交面积占一二手房总成交面积比例10图表20重点城市二手房领先指数11图表21全国建筑2021-2023年春节后开复工率11图表22截至正月十七各类建筑项目开工率及劳务到岗率11图表23A股上市房企季度结转营收节奏12图表242023年1月中下旬获增信发债情况12图表252023年以来重点省市需求端放松政策13图表262021-2022年房企权益拿地金额总榜TOP2014图表27A股地产PE-TTM15图表28港股地产PE-TTM15图表29港股物业股PE-TTM15图表30覆盖公司估值情况16敬请参阅最后一页特别声明3行业专题研究报告新房销售仍有分化整体市场弱复苏新房市场缓慢复苏开盘去化率恢复节前水平典型城市节后新房销售逐步好转但尚未恢复节前水平据wind数据35城2023年春节后两周新房销售面积分别为264万方310万方较节前一周分别-183-40而较2022年春节后两周分别同比-157-299参考开盘去化数据我们认为新房销量恢复速度较慢的主要原因为房企对一季度市场预期有限推盘的积极性不高各类促销活动也有所收回图表1典型35城新房周度成交面积万方走势图表2典型35城春节周前后新房成交面积万方对比700900589800600700684500474600523424408382500442400400323310313300264300200310200264100100023T-4T-3T-2T-1TT1T2050W2251W2252W221W232W233W234W235W236W232023年2022年2021年来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所注T为春节周农历对齐节后第二周典型城市开盘去化率快速提升恢复节前水平据克而瑞监测的重点31城周度开盘去化率数据显示节后第二周6W23开盘去化率升至51基本回到节前水平从微观项目来看部分城市如天津南京苏州福州等来访认购量也在稳步回升图表3克而瑞重点31城周度开盘去化率走势70605051403027282010050W2251W2252W221W232W233W234W235W236W23开盘去化率来源克而瑞国金证券研究所不同城市和不同档次项目的市场分化明显节后一线及强二线城市市场恢复速度更快2023年由于返乡潮的存在节前一周一二线城市销售面积环比有30以上的回落三四线环比表现相对较好春节期间一线城市成交量同比下降72二线城市同比下降28仅合肥南宁兰州等少数城市同比增长在返乡置业带动下三四线城市同比上涨13发达地区三四线如温州东莞中山珠海等城市涨幅超过50但在节后两周内高能级城市新房销售迅速提升其中广州武汉单周销量基本恢复至节前平均水平上海北京成都杭州等城市单周销量也与节前一周相当敬请参阅最后一页特别声明4行业专题研究报告热销项目主要集中在热点恒热的城市从克而瑞监测的2023年47个热销项目开盘去化率超过70的城市分布来看2022年以来市场持续具有韧性的城市市场仍然表现更好热销项目主要位于杭州19个上海7个成都6个和合肥4个等长三角和中西部核心城市如杭州占热销项目数量的4成主要是在22年二圈层成交的低密度项目进入集中入市期红盘频出图表4典型城市2023年周度新房成交面积万方走势城市1W232W233W234W235W236W23北京20627320000122194上海62451039702212319广州16117110503106135深圳8115861004165杭州32737123200172184宁波384845006071南京21212011600147125苏州1442099101123103武汉42342721209252303成都50353746503401419扬州153952021845江门433530004451莆田091015031614来源wind国金证券研究所图表5克而瑞监测热销项目城市分布情况20191816141210876644322211110杭州上海成都合肥昆明宁波苏州北京常州长沙西安来源克而瑞国金证券研究所注热销项目指开盘去化率超过70的项目中高端改善产品更易成为热点项目从克而瑞监测的47个热点项目档次分布来看中档项目是热销主力有29个占比62高档项目12个占比26而低档项目仅4个占比8供应稀缺差异化产品或周边配套完善的项目更容易成为热点项目这类项目要么在城市核心区位要么是拥有稀缺资源要么是高端改善产品如滨江集团在杭州临平区的蝶翠迎宾府项目临地铁的中高端改善产品于2月11日首开售罄敬请参阅最后一页特别声明5行业专题研究报告图表6克而瑞监测热销项目档次分布顶豪项目24低档项目48高档项目1226中档项目2962来源克而瑞国金证券研究所注低档项目均价小于城市均价70中档项目均价位于城市均价70-130之间高档项目均价位于城市均价130-200之间顶豪项目均价大于城市均价200房企销售分化加剧行业格局大洗牌百强房企销售总量仍然低迷2023年1月百强房企全口径销售3994亿元环比22年12月-471月为传统淡季12月为传统旺季同比-32分化程度加剧各梯队房企同环比均下滑而TOP10TOP11-30TOP31-50TOP51-100全口径销售分别同比-22-31-47和-41头部房企表现更优异同时优质房企如保利华润招商滨江建发29越秀60等同比仍有增长行业榜单大洗牌保利登顶滨江新晋前10保利置业象屿路劲大悦城中华企业跻身前30预计未来行业格局将继续分化近两年能保持较好拿地强度的房企行业地位将持续提升图表7百强房企2023年1月销售榜单全口径权益口径TOP房企1月销售金额1月销售金额单月同2023年1月排名2022年排名单月环比单月同比单月环比亿元亿元比保利发展12295-484210-455万科地产23278-36-17181-36-17碧桂园3127017-4521115-42华润置地44160-687120-6817招商蛇口56159-63598-628中海地产65125-66-19117-66-19A房企718122-321974-39-3滨江集团813121-411761-3512龙湖集团99109-46165-35-7建发房产1010108-582980-5437绿城中国118105-62-1067-6011绿地控股1214103-53-1493-53-14中国金茂1312100-43069-430金地集团14792-55-3957-55-39越秀地产151688-626077-6643融创中国161171-12-7440-15-74敬请参阅最后一页特别声明6行业专题研究报告美的置业1724658-13418-18新城控股181957-14-3741-9-33卓越集团192351-52932-56-6金隅集团20715144138445旭辉集团211750-18-4130-18-41保利置业224046-108428-4137世茂集团232245-36-4032-36-40象屿集团245644-420-4中交房地产252843-39-326-320路劲集团263240-33-2037-33-20中粮大悦城27373889-542077-57金科集团2826363-57263-57中华企业291003580311322166远洋集团302033-70-2722-70-27TOP101746-47-221260-48-20TOP11-301194-51-31787-48-33各梯队情况TOP31-50486-28-47341-42-51TOP51-100569-50-41403-51-41TOP1003994-47-322791-48-32来源克而瑞国金证券研究所典型城市库存绝对值下降复苏具有可持续性典型12城在售库存总量企稳去化周期延续上行截至2023年2月10日典型12城商品房库存为16亿方环比-01同比34库存增势放缓进入2023年后库存量有所下降较2022年底的高点163亿方-18去化周期为225月环比呈上行趋势较去年同比63个月去化周期的持续上升主要原因是月均销售面积的下滑图表8典型12城在售库存及去化周期走势180003016000251400012000201000015800060001040005200000可售面积万方去化周期月右来源wind国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明7行业专题研究报告图表912个重点城市商品房库存及去化周期3个月移动日均成交城市可售面积万方同比去年同期去化周期月同期增减月面积万方北京26481325348113上海559115732-001广州22341220374-071深圳9232713233-011杭州819-73187009南京2869620475-004苏州1365-1522211013福州1354-607636-524南宁837-1617164046泉州7000---温州13681220224-054莆田365-1202520-022来源wind国金证券研究所典型城市中已有部分城市在售库存出现降低上海在4Q22由于两个批次的新房放量供应年底库存翘尾进入2023年后持续下降当前在售库存559万方去化周期仅32个月杭州在售库存自2022年8月份以来呈下降态势当前在售库存819万方去化周期87个月苏州从2022年起基本进入去库存态势当前在售库存1365万方去化周期21个月即使是在售库存在近两年持续增加的南京在近期库存也逐步企稳当前在售库存2869万方较2022年高点-09图表10上海商品房在售库存面积万方走势图表11杭州商品房在售库存面积万方走势9001400800120070010006005008004006003004002002001000020196162020616202161620226162019616202061620216162022616来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所图表12苏州商品房在售库存面积万方走势图表13南京商品房在售库存面积万方走势180035001600300014002500120010002000800150060010004005002000020196162020616202161620226162019616202061620216162022616来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明8行业专题研究报告2021年下半年以来的土地成交下滑将带来2023年的住宅供应缩量2H21以来土拍市场持续低温2021年全年300城土地成交量同比-2322022年延续低迷态势全年300城土地成交量同比-308而从拿地房企看2H21央国企和地方平台公司拿地占比持续提升而民企拿地快速减少2022年集中供地城市中22城央国企混合所有制地方国资平台和民企拿地占比分别为35252426和170图表14全国300城月度累计供求及同比走势图表152021-2022年22城集中供地拿地企业分布16000030100138140000209018517910120000803914000532100000-107031480000-2060408-305996000050-4025340000100-5040103342112000031-6030860-70144620401402279325102442162019-072019-092020-052020-072021-052021-072022-032022-052019-032019-052019-112020-012020-032020-092020-112021-012021-032021-092021-112022-012022-072022-092022-112019-01021一批次21二批次21三批次22一批次22二批次22三批次累计供应量万方累计成交量万方累计供应同比累计成交同比央国企混合所有制地方国资民企来源中指研究院国金证券研究所来源中指研究院国金证券研究所预计2022年土地缩量带来的住宅供应或下滑超50在正常运营的情况下拿地到首开周期在6-12个月2022年成交的土地将在2023年形成住宅供应而地方国资获取的项目由于自身开发能力不足或开发诉求不高对土地开发的意愿很弱预计仅20能形成有效供应因此我们预计2022年成交土地形成的供应仅为2021年的4561-3081-42608即形成的供应缩量约544预计新房销售的复苏具有可持续性当前典型城市在售库存已经逐步企稳若供应下降而需求逐步恢复去化周期能快速下降同时土地缩量将使得2023年入市项目面临的竞争压力相对较小市场供求关系将改善或产生有效供给缺口支撑市场企稳复苏二手房量增价稳恢复强势二手房成交量快速增长带看量等前瞻指标良好典型城市节后二手房销量快速恢复超过节前及去年同期水平据wind数据15城2023年春节后两周二手房销售面积分别为140万方152万方较节前一周分别333448也超过了2022年12月周均成交面积而较2022年春节后两周分别同比842434已接近2021年水平分城市看北京成都两城表现优异节后两周二手房销量远超节前水平增幅在50以上深圳南京也恢复至节前平均水平图表1615城二手房周度成交面积万方走势图表1715城春节周前后二手房成交面积万方对比18016725016015214013414020016811912314012010510015010015280140100106607640502010050W2251W2252W221W232W233W234W235W236W23T-4T-3T-2T-1TT1T2二手房成交面积万方2023年2022年2021年来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所注T为春节周农历对齐敬请参阅最后一页特别声明9行业专题研究报告图表18典型城市2023年周度二手房成交面积万方走势城市1W232W233W234W235W236W23北京19831718200280296深圳576627005361杭州515028004559南京15323514000156144苏州1261831300087114成都28634722600387433厦门365434003839来源wind国金证券研究所二手房成交面积占一二手总成交面积比例逐步提升从新房和二手房销售比例来看13城同时有新房和二手房销售数据新房成交面积占一二手房总成交面积比例从2021年10月最高的74降至2023年1月的59与2022年7-8月期间由于停工断贷事件影响下的成交比例相当而2022下半年来二手房表现比新房好的主要原因为停工断贷事件让刚需购房者更倾向于买二手房所见即所得无交付风险图表1913城新房成交面积占一二手房总成交面积比例757470656059595550月月月月月月月月月月月月月月月月月月月5939371137157159111111年年年年年年年年年年年年年年年年年年年2020202020212021202220222023202020202020202120212021202220222022202120222020来源wind国金证券研究所注新房成交占比新房成交面积新房成交面积二手房成交面积13城包括北京深圳杭州南京苏州青岛成都厦门佛山南宁金华扬州江门带看量和挂牌量等领先指标快速增加据贝壳研究院数据春节过后一周贝壳50城二手房日均成交量较1月春节前日均成交水平提高30以上日均带看客户量和新增挂牌房源量均较1月春节前日均水平提高1倍以上长三角部分城市超过15倍为后期二手房成交量的持续增长提供支撑高能级城市二手房价逐步企稳止跌北京上海成都二手房价止跌天津广州深圳尚在下跌中从中原二手房领先指数看报价领先于成交价北京本轮二手房房价表现较强势未出现明显跌幅上海在经历一波近4的下跌后在12月和1月逐步企稳业主出现惜售不再以低价挂出成交成都整体二手房价较为坚挺处于小幅稳步增长态势广州深圳由于前期涨幅较大目前二手房价仍然处于回调中而近期成交量快速增加预计二手房价企稳的时间或不会太久而天津由于市场供求原因一二手房价自17年以来持续下跌高能级城市的二手房价止跌对一二手房市场均有所提振是楼市整体复苏的前兆敬请参阅最后一页特别声明10行业专题研究报告图表20重点城市二手房领先指数14001200100080060040020002012-052013-012014-012015-012015-092016-092017-052018-052019-052020-012021-012022-012022-092012-012012-092013-052013-092014-052014-092015-052016-012016-052017-012017-092018-012018-092019-012019-092020-052020-092021-052021-092022-05上海北京深圳天津广州成都来源中原地产国金证券研究所竣工端受限于房企资金复苏不及销售全国建筑项目开工复工率弱于去年同期据百年建筑网数据截至2023年农历正月十七全国建筑项目开工复工率为384较2022年同期下降126pct劳务到岗率433较2022年同期下降169pct而从不同项目类型来看开工率方面房建项目开工率392强于市政项目弱于基建项目到岗率方面房建项目到岗率406在三大类项目中表现最为弱势图表21全国建筑2021-2023年春节后开复工率全国开工复工率2021年2022年2023年截至正月初十175273105截至正月十七486510384截至正月二十四869696截至二月初一938804来源百年建筑国金证券研究所图表22截至正月十七各类建筑项目开工率及劳务到岗率项目类型开工率同比到岗率同比基建421479市政322423房建392406合计384-126cpt433-169pct来源百年建筑国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明11行业专题研究报告开工复工率主要受房企资金限制当前项目开复工的资金来源一是房企自身的投入包含项目正常运转的开发贷等二是保交楼政策给予的资金支持房企本身资金吃紧且一季度不是房企结转时点开复工意愿不强烈从历年房企结转营收节奏来看房企1-4季度占比分别为1412422210和407房企通常在二季度和四季度加快施工节奏提升结转营收规模同时自2H21以来市场快速下行销售回款大幅缩减房企在偿债端压力较大能在项目运营端投入的资金体量有限图表23A股上市房企季度结转营收节奏1200010000800060004000200001Q192Q193Q194Q191Q202Q203Q204Q201Q212Q213Q214Q211Q222Q223Q22来源公司公告国金证券研究所保交楼持续推进但资金到位速度较慢自2022年7月以来保交楼一直是政策强调的重中之重供给侧的多项措施齐齐发力保交楼目前各项措施都在稳步推进但到位资金速度较慢难以支撑大量项目快速开复工如保交楼重点城市郑州在2022年提出了4棚改统贷统还收并购破产重组保障性住房1郑州市纾困基金1国家保交楼专项借款5大干三十天的五个专项行动的纾困模式其中棚改统贷统还目前落地情况较缓慢收并购除了河南铁建投入股建业集团外无其他典型案例破产重组的项目较少仅几个小体量的老烂尾楼项目保障性租赁住房全年落地体量较小据行动计划中的10万套尚有距离而郑州市的纾困基金和保交楼专项借款确实有落地但预计当前落到项目层面的资金体量还难以达到保交付要求我们认为只有销售端出现实质性好转房企自身销售和外部政策支持相协同才能实现较好的开复工和竣工政策宽松是大趋势支撑市场持续复苏供给侧政策落地成效逐步显现供给侧政策房企三支箭保交楼专项借款预售资金监管优化等措施正逐步落地央行关于改善优质房企资产负债表的行动计划预计也将上线供给政策基本应出尽出近期有越来越多民营房企获得第二支箭的融资支持1月中下旬已有中骏集团雅居乐集团新希望地产和合景泰富4家房企在增信支持下成功新发债券金额在7-15亿元不等预计后续房企在发债和增发等方面的融资支持会持续增加图表242023年1月中下旬获增信发债情况日期公司金额亿元人民币期限年票面利率2023113新希望地产1034202023118中骏集团153410敬请参阅最后一页特别声明12行业专题研究报告2023120雅居乐集团1234702023130合景泰富73450来源各公司公告观点网国金证券研究所需求侧政策加速出台3月或进入密集期节前浙江全省武汉市推进二手房带押过户加快存量房的市场流通济南长沙等城市再度优化限购政策降低购房门槛以促进购房需求释放节后武汉南京等城市政策再发力其中武汉基本取消全市限购以提振市场销售同时在各省市的开年第一会中房地产市场的平稳健康运行都被放在了重要位置我们预计需求端二线城市的宽松政策将持续出台包括但不限于四限放松认房认贷标准优化普通住宅标准优化等而当前一线城市的市场压力相对较小其宽松政策的出台速度较缓慢或在两会后能有明确基调而我们认为后续宽松政策对置换改善需求的利好或更大相应主打改善型产品的房企也能更受益图表252023年以来重点省市需求端放松政策日期省市政策文件政策内容关于推行二手房带押今后在二手房交易过程中卖方不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记2023110武汉市过户深化登记金融协同买方可带抵押过户获取金融贷款招商银行光大银行作为试点银行正积极研服务工作的通知究探索试点二手房买卖跨行信贷流程推进带押过户全面落地依法生育两个及以上子女的长沙本市户籍家庭符合二孩及以上家庭购房政策依法生育两个及以上认定条件的可在原有家庭限购2套的基础上增加1套购房指标长沙户籍家2023113长沙市子女的本地户籍家庭购庭购买限购区域第3套商品住房不受缴交社保或个税房屋网签或办理不动产买商品住宅实施细则证时间等限制关于深化多跨协同推常态化提供带押过户登记服务稳妥推进带押过户贷款业务增量扩面加快2023117浙江省进二手房带押过户登记实现带押过户全流程线上办加快推动带押过户政策落地见效等服务新模式的通知对限购区域内已有3套及以上住房的出售1套后可于半年内在限购区域再济南市进一步优化房2023118济南市购买1套住房非本市户籍家庭在我市限购区域内购房不用再提供个人所得地产市场政策措施税或社会保险证明45周岁及以下的具有专科及以上学历博士硕士学历不限年龄或中级及以关于强省会人才购房2023119长沙市上专业技术资格高级专业技术资格不限年龄的人才可通过人才引进便捷实施细则落户长沙落户后缴纳社保或个税可在长沙限购区域内购买首套住房对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人对其关于推动经济运行率出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠允许分区实施阶段性住房购买202323南京先整体好转的若干政策契税补贴优惠支持提取住房公积金支付购房首付款减轻居民首付资金周转措施压力在充分尊重居民意愿基础上适当拓宽房屋征收货币化安置渠道支持居民家庭合理住房消费结合房价和新房库存情况动态调整住房限购范围关于激发市场主体活在我市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格在非限购区域拥有202326武汉力推动经济高质量发展的住房不计入居民家庭购房资格认定套数非本市户籍居民家庭在限购区域购的政策措施买首套住房的可实行购房资格承诺办容缺办来源各政府网站国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明13行业专题研究报告投资建议推荐有拿地能力布局高能级城市主打改善产品的房企当前新房市场分化市场整体弱复苏高能级高档次中高端改善项目去化表现更为优异在2021-2022年土地缩量且地方平台拿地占比较高的背景下2023年住宅有效供给或面临收缩优质城市将进入去库存阶段叠加二手房价的企稳我们认为市场的复苏是可持续的当年上市项目面临的竞争压力更小能获得更高的利润率利好2021年下半年以来能持续拿地的房企同时未来政策宽松是大趋势且后续能够出台的政策将更加利好置换改善需求的释放主打改善型产品的房企更受益首推有持续拿地能力布局优质重点城市主打改善产品的房企如绿城中国建发国际集团及受益的建发股份滨江集团其能实现规模业绩双增长ROE有望稳步提升稳健选择头部央企国企如保利发展招商蛇口中国海外发展华润置地越秀地产等其财务安全稳健确定性较高在经历高地价项目和存货计提减值后未来毛利率将持续改善引导估值提升高弹选择优质民营房企及相关物业企业如中骏集团控股建业新生活等当前供给侧政策直接利好尚未出险的民营房企估值偏低的标的股价有更大恢复弹性二手房市场活跃度持续向好推荐强房产中介平台贝壳图表262021-2022年房企权益拿地金额总榜TOP20总权益拿地金额总规划建面万排行企业名称土地宗数宗溢价水平楼面均价元亿元1保利发展2272122311010100112华润置地1151900190811129593中海地产881892106810184184万科150147523531977265招商蛇口1061383145216149876绿城中国1131376123616127547建发房产1021233114217144588碧桂园280116232131537879龙湖集团121104715518837310中国铁建146100121884535111滨江集团66825675121745712越秀地产49778652101527413中国金茂656508888856214中国中铁10558714734466315金地集团7357996810848316武汉城建集团2754948841361217融创中国108549129821943918A房企3144231451740019国贸地产2541445661332920新城控股844061254154574来源中指研究院国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明14行业专题研究报告行业估值图表27A股地产PE-TTM2520151052016712019112019712021112021712017712018112018712020112020712022112022712023110201711PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV来源wind国金证券研究所图表28港股地产PE-TTM20PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV181614121086422017112019712020712022112017712018112018712019112020112021112021712022712023110201671来源wind国金证券研究所图表29港股物业股PE-TTM120PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV100806040202017712018712020112020712022112023112017112018112019112019712021112021712022710201671来源wind国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明15行业专题研究报告图表30覆盖公司估值情况市值股票代码公司评级PE归母净利润亿元归母净利润同比增速亿元2021A2022E2023E2021A2022E2023E2021A2022E2023E000002SZ万科A增持1964878376225223552571-4659600048SH保利发展买入18896910384273918302248-5-3323001979SZ招商蛇口买入11461112732061037421555-15-5932600153SH建发股份买入39665615261065176935718002244SZ滨江集团买入33311083633034015293032320688HK中国海外发展买入1907474743401640914400-9283900HK绿城中国买入2435443284475608821825581908HK建发国际集团买入38712279543174887224254482423HK贝壳买入16337121063319229154512-60-332339666HK金科服务买入71688772106829971-23219983HK建业新生活买入365953476269784511146098HK碧桂园服务买入47911993734035186525028261209HK华润万象生活买入82347736629017222528411130261995HK旭辉永升服务买入5488665262821045833263316HK滨江服务买入621921411063244584735336626HK越秀服务买入641781591453640448112102156HK建发物业买入52328221154162434504943平均值679170178110755708855301039中位值3871108773303401529421226来源wind国金证券研究所注1数据截至2023年2月10日2预测数据为国金预测贝壳的利润数据为Non-GAAP净利润口径风险提示宽松政策对市场提振不佳目前房地产调控宽松基调已定各地均陆续出台房地产利好政策若政策利好对市场信心的提振不及预期市场销售将较长一段时间处于低迷态势三四线城市恢复力度弱目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象而三四线城市成交量依然在低位徘徊而本轮周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激市场恢复力度相对较弱多家房企出现债务违约若在宽松政策出台期间多家房企出现债务违约将对市场信心产生更大的冲击房企自救意愿低落消费者观望情绪加剧金融机构挤兑债务等房地产业良性循环实现难度加大敬请参阅最后一页特别声明16行业专题研究报告行业投资评级的说明买入预期未来36个月内该行业上涨幅度超过大盘在15以上增持预期未来36个月内该行业上涨幅度超过大盘在515中性预期未来36个月内该行业变动幅度相对大盘在-55减持预期未来36个月内该行业下跌幅度超过大盘在5以上敬请参阅最后一页特别声明17行业专题研究报告特别声明国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告版权归国金证券股份有限公司以下简称国金证券所有未经事先书面授权任何机构和个人均不得以任何方式对本报告的任何部分制作任何形式的复制转发转载引用修改仿制刊发或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用经过书面授权的引用刊发需注明出处为国金证券股份有限公司且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证本报告反映撰写研究人员的不同设想见解及分析方法故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断在不作事先通知的情况下可能会随时调整亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反本报告仅为参考之用在任何地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