政策面：多地再提保交楼，各地需求侧放松态势延续。中央：央行召开会议指出要动态监测分析房地产市场边际变化，因城施策实施好差别化住房信贷政策，落实好金融支持房地产市场平稳健康发展的16条政策措施，积极做好保交楼金融服务。各地：保交楼：1）潍坊市：要防范风险，落实好保交楼、保民生、保稳定任务，“抓两头、带中间”，切实维护好购房人合法权益，满足好房企合理融资需求；2）合肥市：商业银行要结合实际切实做好金融支持房地产市场平稳健康发展的政策落实工作，为房地产开发企业量身定做金融产品，全力以赴助企纾困。需求端：1）广西、吉林、青岛实施调整住房公积金政策，包括降低首付款比例、延长住房公积金缓缴期限等；2）南昌、周口实施购房补贴政策，进一步刺激购房需求；3）福建省、海南省、惠州市分别发布信贷政策、调整二手房价认定标准、调整限售年限等措施。
　　基本面：本周新房市场热度持续，各线城市新房、二手房市场环比均有所上升。本周30大中城市商品房成交面积257万平，环比+16.8%，同比3.5%。新房市场分线城市来看，各线城市环比均上升，一二线城市同比下降，三线城市同比上升。18城二手房成交面积73万平，环比+15.2%，同比-20.8%。二手房市场分线城市来看，各线城市环比均上升，一二线城市同比下降，三线城市同比上升。
　　板块行情：本周SW房地产下降3.16%，房地产跑输大盘1.41pct，表现弱于大市。恒生地产建筑业下跌3.27%，跑输大盘1.05pct，表现弱于大市，恒生地产建筑业本周收益率排名7。恒生物业服务及管理下跌0.01%，跑赢大盘2.21pct，表现强于大市。
　　本周观点：本周潍坊、合肥再次强调落实保交楼工作。2月15日，《求是》杂志发表习近平总书记重要文章《当前经济工作的几个重大问题》，文章强调了房地产之于国民经济的重要性，明确化风险、保稳定的工作目标，点明未来地方因城施策的发力方向，重申“房住不炒”的定位，明确房地产行业向新模式转型的必然性。我们认为，短期来看化风险、保交楼仍然为各地政府的工作重点，且各地因城施策“着力改善预期、扩大有效需求”的政策方向不变。2023年春节之后，各地延续需求端放松趋势，新房购房需求持续释放，连续三周环比正增长，从成交量绝对值的角度来看，本周新房市场成交量已超过春节前一周成交量水平。根据1月16日国家统计局发布数据，1月70大中城市房价数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%，二手住宅销售价格环比由上月下降0.5%转为上涨0.4%；70大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个。我们认为，1月新房及二手房房价环比上涨城市数量出现正增长，房价出现“止跌”趋势，多地需求端放松效果逐步显现，行业调整有望加速进入尾声。我们继续看好2023年两类房企跑出Alpha：1）头部优质房企，穿越周期确定性强，定增有望率先通过，优化资产负债表：保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团、中国海外发展、华润置地、绿城中国；2）中型和地域性稳健类公司：华发股份、建发股份、滨江集团、天健集团、越秀地产。房地产交易量修复利好中介公司：贝壳。竣工率先修复利好物业公司2023年业绩修复，重点推荐：中海物业、保利物业。
　　风险提示：房企开发资金到位速度不及预期，融资实质进展不及预期

研究报告全文：证券研究报告1月房价出现止跌趋势新房市场热度持续房地产及物管行业周报2023年W72023211-2023217行业评级看好2023年2月19日分析师杨凡邮箱yangfan02stockecomcn电话13916395118证书编号S1230521120001本周核心观点政策面多地再提保交楼各地需求侧放松态势延续中央央行召开会议指出要动态监测分析房地产市场边际变化因城施策实施好差别化住房信贷政策落实好金融支持房地产市场平稳健康发展的16条政策措施积极做好保交楼金融服务各地保交楼1潍坊市要防范风险落实好保交楼保民生保稳定任务抓两头带中间切实维护好购房人合法权益满足好房企合理融资需求2合肥市商业银行要结合实际切实做好金融支持房地产市场平稳健康发展的政策落实工作为房地产开发企业量身定做金融产品全力以赴助企纾困需求端1广西吉林青岛实施调整住房公积金政策包括降低首付款比例延长住房公积金缓缴期限等2南昌周口实施购房补贴政策进一步刺激购房需求3福建省海南省惠州市分别发布信贷政策调整二手房价认定标准调整限售年限等措施基本面本周新房市场热度持续各线城市新房二手房市场环比均有所上升本周30大中城市商品房成交面积257万平环比168同比-35新房市场分线城市来看各线城市环比均上升一二线城市同比下降三线城市同比上升9518城二手房成交面积73万平环比152同比-208二手房市场分线城市来看各线城市环比均上升一二线城市同比下降三线城市同比上升板块行情本周SW房地产下降316房地产跑输大盘141pct表现弱于大市恒生地产建筑业下跌添加标题327跑输大盘105pct表现弱于大市恒生地产建筑业本周收益率排名7恒生物业服务及管理下跌001跑赢大盘221pct表现强于大市本周观点本周潍坊合肥再次强调落实保交楼工作2月15日求是杂志发表习近平总书记重要文章当前经济工作的几个重大问题文章强调了房地产之于国民经济的重要性明确化风险保稳定的工作目标点明未来地方因城施策的发力方向重申房住不炒的定位明确房地产行业向新模式转型的必然性我们认为短期来看化风险保交楼仍然为各地政府的工作重点且各地因城施策着力改善预期扩大有效需求的政策方向不变2023年春节之后各地延续需求端放松趋势新房购房需求持续释放连续三周环比正增长从成交量绝对值的角度来看本周新房市场成交量已超过春节前一周成交量水平根据1月16日国家统计局发布数据1月70大中城市房价数据显示一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨02二手住宅销售价格环比由上月下降05转为上涨0470大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个比上月分别增加21个和6个我们认为1月新房及二手房房价环比上涨城市数量出现正增长房价出现止跌趋势多地需求端放松效果逐步显现行业调整有望加速进入尾声我们继续看好2023年两类房企跑出Alpha1头部优质房企穿越周期确定性强定增有望率先通过优化资产负债表保利发展招商蛇口万科A金地集团中国海外发展华润置地绿城中国2中型和地域性稳健类公司华发股份建发股份滨江集团天健集团越秀地产房地产交易量修复利好中介公司贝壳竣工率先修复利好物业公司2023年业绩修复重点推荐中海物业保利物业2风险提示房企开发资金到位速度不及预期融资实质进展不及预期01地产板块目录02物业板块CONTENTS03公司公告301地产板块401本周行情回顾地产板块本周2023211-2023217沪深300下跌175SW房地产下降316房地产跑输大盘141pct表现弱于大市从SW一级各板块表现来看本周食品饮料板块领涨房地产本周收益率排名第25表现位于低水平恒生指数下跌222恒生地产建筑业下跌327房地产跑输大盘105pct表现弱于大市从恒生综指各板块表现来看本周电讯业板块领涨房地产本周收益率排名第7表现位于低水平图本周A股申万一级行业各板块涨跌幅图本周H股恒生指数行业各板块涨跌幅图本周A股房地产板块估值申万房地产PETTM本周H股房地产板块估值恒生房地产PETTM5资料来源Wind浙商证券研究所01本周行情回顾地产个股涨跌幅本周2023211-2023217房地产重点跟踪标的中A股标的中有2家公司上升其中表现前5的公司为我爱我家1093华发股份323绿地控股000金地集团000和天健集团-142H股标的中有3家公司上升其中表现前5的公司为越秀地产125宝龙地产124建发国际集团019金地商置000和中国海外发展-267图本周A股重点跟踪地产个股涨跌幅图本周H股重点跟踪地产个股涨跌幅6资料来源Wind浙商证券研究所01重点公司估值情况-AH股地产板块市值年初收盘价最新收盘价年内累计涨每股收益元每股PE倍代码公司简称亿元元元幅2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E000002SZ万科A190118201709-6194208224241881820763708600048SH保利发展179615131500-1229223245655671613001979SZ招商蛇口11221263145015116106119147125013711223986600383SH金地集团4321023956-7208212227241460451422397000069SZ华侨城A428533522-20470130440491104413011791069601155SH新城控股42520501883-8559329370403337572509468000402SZ金融街155525518-1055057060066942909859788002244SZ滨江集团310883995130971211421661026824701600000961SZ中南建设852192221-089-251000031SZ大悦城158376368-200301201501612267296824702287000656SZ金科股份101191190-1061075066069311255287276600325SH华发股份216906102213134161181763637565000090SZ天健集团1045465572096122142163580458393343600376SH首开股份137569533-6019007040添加标题057285074961323937均值16551841880772市值年初收盘价最新收盘价年内累计涨每股收益元每股PE倍代码公司简称亿港元港元港元幅2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E0081HK中国海外宏洋集团116339326-41481231231231792152152150123HK越秀地产3509451130201161241361537907396725970688HK中国海外发展215220601966-53673523663954344534354040817HK中国金茂217168163-30370410490553573242692400884HK旭辉控股集团108110104-50920520520540921611621560960HK龙湖集团15542430245014054104485074904854433921109HK华润置地25463575357004544665135706376205635071238HK宝龙地产6715716341450911908HK建发国际集团45022752590142542623384188268026205021918HK融创中国2504584580-8272007HK碧桂园705267255-41220530540591693873843513377HK远洋集团8510911120362513900HK绿城中国27211401076-61311992592966654373362943990HK美的置业13712041010-163042192192182693733743767均值423478426382资料来源Wind浙商证券研究所01本周政策速递方式时间部门城市细节详述央行于2月10日召开2023年金融市场工作会议指出要提高金融服务扩大国内需求和建设现代化产业体系的能力支持加快构建新发展格中央2月10日央行局动态监测分析房地产市场边际变化因城施策实施好差别化住房信贷政策落实好金融支持房地产市场平稳健康发展的16条政策措施积极做好保交楼金融服务加大住房租赁金融支持推动房地产业向新发展模式平稳过渡潍坊市住房和城乡建设工作会议于12日上午召开会议强调关于房地产平稳健康发展要稳定预期坚持房住不炒总基调全面准确把握发展形势增强市场信心坚持从供需两端发力保持房地产市场平稳运行要防范风险落实好保交楼保民生保稳定任务2月12日潍坊市抓两头带中间切实维护好购房人合法权益满足好房企合理融资需求要促进转型鼓励开展商品房现房销售试点和预售资金分期付款试点引导企业精准研判避免盲目拿地同质项目竞争等粗放发展推动房地产业向新发展模式平稳过渡保交楼合肥市住房保障和房产管理局于13日下午组织召开保交楼银企对接座谈会会议指出各房地产开发企业要充分发挥主体责任确保2月13日合肥市工程保质保量完成商业银行要结合实际切实做好金融支持房地产市场平稳健康发展的政策落实工作为房地产开发企业量身定做金融产品全力以赴助企纾困各地因广州市政府印发了支持市场主体高质量发展促进经济运行率先整体好转若干措施的通知延长住房公积金缓缴期限经营困难的缴存单位城2月14日广州市可按规定申请缓缴住房公积金缓缴期限延长至2023年6月30日缓缴期满后按规定进行补缴缓缴期间职工缴存时间连续计算正常施提取和申请住房公积金贷款不受影响策调整住房公积金政吉林市住房公积金管理中心发布关于延长阶段性支持政策实施时间和调整相关贷款政策的通知明确放宽住房公积金贷款缴存条件策2月14日吉林市降低住房公积金贷款首付款比例提高住房公积金贷款账户余额最低认定额度及租房提取额度政策继续延长至2023年12月31日同时即日起单职工缴存住房公积金的家庭最高贷款额度提高为50万元双职工缴存住房公积金的家庭最高贷款额度提高为70万元自2023年2月20日起青岛市住房公积金管理中心个人住房公积金贷款数据将分阶段接入中国人民银行征信系统按照先增量后存量2月17青岛市的工作要求青岛市住房公积金管理中心将首批接入2022年7月1日后申请住房公积金贷款的贷款数据剩余贷款数据将分批次接入8资料来源各省市住房和城乡建设局官网及微信公众号浙商证券研究所01本周政策速递方式时间部门城市细节详述自2月11日至6月30日期间购买辖区内新建住宅商品房最高可享800元平方米补贴对在高新区创业或在高新区就业且与用工单位签订了劳动合同的全日制博士研究生硕士研究生含高级技师本科生含技师大专生含高级工购买本辖区内新建住宅商品房的可在南昌市人才10条政策基础上享受区级购房补贴在瑶湖以东区域购买新建住宅商品房的按照上述学历层次分别给予每平方米2月11日南昌市800元600元400元200元标准的补贴在瑶湖以西区域购买新建住宅商品房的按照上述学历层次分别给予每平方米400元300元200元100元标准的补贴对在高新区创业或在高新区就业且与用工单位签订了劳动合同的全日制博士研究生硕士研究生含高级技师本科生含技师大专生含高级工购买本辖区内新建住宅商品房的可按实际缴纳契税的50享受契税补贴购房补贴2月15日周口市中心城区购房契税补贴办公室宣布在中心城区持续开展住房和契税补贴从2022年3月1日至2023年6月30日凡在周口市中心城区购买新建商品住房公寓写字楼签订商品房买卖合同办理备案手续并缴纳契税的均可享受补贴其中对居民购房实际缴纳的契税实行财政补贴住宅面积在144平方米以下的按实际纳税额的50补贴住宅面积在144平方米以上的按实际纳税额的2月15日周口市各30补贴购买新建商品住房建筑面积在144平方米以下的不含144平方米以货币形式一次性发放购房补贴具有大中专学历的地含技工院校补贴标准为06万元人具有本科学历的补贴标准为1万元人共同购房的只能申请一人次购房补贴新市民购买新建商品住房并办理网签备案手续且缴纳契税的每套发放5000元购房券因城2月13日人民银行福州中心支行联合福建银保监局出台关于金融促消费工作十条措施下称措施从金融支持居民住房消费施扩大汽车及餐饮文旅消费创新新兴消费业态金融服务优化消费金融产品和服务体系做好促消费的支付保险与数字人民币服务等五房地产信方面提出具体措施和工作要求为福建省促消费工作提供金融支撑措施提到稳妥实施房地产信贷政策支持居民住房消费各银行机构2月13日福建省策贷政策要合理安排个人住房贷款额度优化个人住房贷款业务流程全力支持居民首套和改善性住房需求在省内合格城市积极落实新发放首套住房个人住房贷款利率动态调整政策鼓励银行机构合理下调个人住房贷款利率降低居民购房融资成本鼓励金融机构围绕智能家居绿色家电建材家装等大宗消费领域设计专属中长期消费信贷产品重点加大家装家居家电等大宗消费的信贷支持2月14日海南省住房公积金管理局发布关于调整二手房房价认定标准的通知为充分发挥住房公积金住房保障功能切实维护缴存职工利调整二手益现对住房公积金贷款审批过程中二手房房价认定标准做出如下调整将原认定标准二手房房产价格认定依据存量房买卖合同或协房房价认2月14日海南省议载明的购房价款税务部门出具增值税普通发票载明的计税价格即发票中的金额两者中的低值予以确认调整为二手房房定标准产价格认定以网签备案的存量房买卖合同载明的购房价款税务部门出具增值税普通发票载明的价税合计额两者中的低值予以确认调整限售广东省惠州市人民政府办公室发布关于优化房地产调控政策的通知简称通知宣布即日起惠州商品住房限售年限从3年减为12月16日惠州市年限年9资料来源各省市住房和城乡建设局官网及微信公众号浙商证券研究所01新房市场30大中城市本周2023210-202321630大中城市商品房成交面积257万平环比168环比较上周下降216pct同比-35同比较上周下降984pct分线城市来看本周各线城市环比均上升一二线城市同比下降三线城市同比上升1一线城市商品房成交面积58万平环比4较上周下降631pct同比-25较上周下降1278pct2二线城市商品房成交面积138万平环比16较上周下降68pct同比-4较上周下降804pct3三线城市商品房成交面积60万平环比34较上周下降225pct同比36较上周下降1175pct图2022W47-2023W730城商品房周度成交面积和同比图2022W47-2023W7一线城市商品房周度成交面积和同比图2022W47-2023W7二线城市商品房周度成交面积和同比图2022W47-2023W7三线城市商品房周度成交面积和同比10资料来源Wind浙商证券研究所注二线城市样本为天津成都杭州南京青岛苏州厦门大连武汉南昌福州长春长沙哈尔滨01新房市场30大中城市对比历史三年成交数据本周30大中城市商品房成交面积处于近4年同期中上水平截至2023年2月17日30大中城市商品房累计成交面积1575万平同比-1880累计同比跌幅收窄244pct图2020-2023年30大中城市商品房周度成交面积情况万平11资料来源Wind浙商证券研究所01新房市场重点城市商品住宅成交情况表本周重点城市本周商品住宅成交情况本周成交面积上周成交面积23年累计成交面积城市周环比周同比累计同比万平万平万平北京118146-1928170上海28725612-361981-18一线城市广州1319932-10718-20深圳4859-19-30298-40杭州124167-25-411257-4南京1441338-34804-43苏州90102-12-10637-39宁波6871-3-56362-18无锡-34--266-30惠州483153144添加标题22815佛山1501044511730-11二线城市珠海----43-86福州32307-22228-26武汉3522335173189712成都3293164-262006-31青岛20114539211012-13大连1708108-76-济南34617795140114817扬州504026782137嘉兴262317653-53温州12110614291082112三四线城市金华-----江阴311785108135-8连云港------12资料来源Wind浙商证券研究所注珠海202316-2023216连云港2022106-2023216金华20221223-2023216无锡202323-2023216数据缺失01新房市场重点城市政策放松前后周平均成交量截至2023年2月16日21个重点监测的已放松四限政策的重点城市中15城需求出现修复政策放松后商品房周度平均成交量已超过政策放松前的水平需求修复的城市数量较上周不变上述21个四限政策放松城市中2个城市近四周平均成交量环比远四周出现改善较上周增多1个其中福州环比427贵阳环比177郑州环比-87长沙环比-100扬州环比-197图2022-2023年21个放松四限政策的重点城市的政策放松前后周平均成交量对比截至2023年2月16日图2022-2023年21个放松四限政策的重点城市的近四周平均成交量及环比情况截至2023年2月16日13资料来源中指院Wind浙商证券研究所括号内为各城市的首个重要四限政策放松时间01二手房市场18城重点城市本周2023210-202321618城二手房成交面积73万平环比152环比增速较上周上升651pct同比-208同比增速较上周下降574pct分线城市来看本周各线城市环比均上升一二线城市同比下降三线城市同比上升1一线城市成交面积19万平环比138较上周上升517pct同比-230较上周下降569pct2二线城市成交面积47万平环比83较上周上升621pct同比-257较上周下降635pct3三线城市成交面积7万平环比1156较上周上升1156pct同比705较上周上升341pct图2022W49-2023W718城二手房周度成交面积和同比图2022W49-2023W718城中一线城市二手房周度成交面积和同比图2022W49-2023W718城中二线城市二手房周度成交面积和同比图2022W49-2023W718城中三线城市二手房周度成交面积和同比14资料来源Wind浙商证券研究所01二手房市场18城重点城市对比历史三年数据本周18城二手房成交面积处于202020212022年的中上游水平2023年截至2月16日18城二手房累计成交面积63048万平同比-07图2020-2023年18城二手房周度成交面积情况万平添加标题15资料来源Wind浙商证券研究所01土地市场全国100大中城市截至2023年2月12日全国100大中城市土地供应面积1160万平环比18土地成交面积1396万平环比-2溢价率42分线城市来看1一线城市土地成交面积57万平环比10土地成交溢价率722二线城市土地成交面积465万平环比86土地成交溢价率353三线城市土地成交面积873万平环比-23同比18土地成交溢价率20图2022-2023年全国100大中城市土地市场周度变化图一线城市土地市场图二线城市土地市场图三线城市土地市场图各线城市土地市场周溢价情况16资料来源Wind浙商证券研究所注统计口径为一周内通过一般出让方式招标拍卖挂牌成交的土地总面积01土地市场全国100大中城市累计数据来看截至2023年2月12日全国100大中城市2023年土地累计供应面积9460万平同比-15累计成交面积11613万平同比19分线城市来看1一线城市土地累计成交面积280万平累计同比-15同比增速较上周上升14pct2二线城市土地累计成交面积3324万平累计同比11同比增速较上周上升7pct3三线城市土地累计成交面积799846万平累计同比24同比增速较上周下降1pct图2022W29-2023W7全国100大中城市土地市场周度累计同比图2022W29-2023W7各线城市土地市场周度累计同比17资料来源Wind浙商证券研究所01本周房企境内境外发债情况发行面额发行人发行日期利率期限年类型亿元2023-2-1510238049超短期融资债券2023-2-1510255058超短期融资债券建发股份2023-2-1510253057超短期融资债券2023-2-1410220024超短期融资债券江北建投2023-2-162229025超短期融资债券境内债云投集团2023-2-167769025超短期融资债券金融街2023-2-15133675中期票据兴化城建2023-2-1423480073超短期融资债券厦门象屿2023-2-1410281068超短期融资债券北京未来2023-2-14103405中期票据常德城投2023-2-13103201短期融资券18资料来源Wind浙商证券研究所02物业板块Partone1902本周物业行情AH本周202324-2023210恒生指数下跌222恒生物业服务及管理下跌001恒生物业服务及管理跑赢大盘221pct表现强于大市个股表现来看重点跟踪标的本周有4家公司上升其中表现前5的公司为远洋服务137越秀服务103绿城服务057金科服务015和佳兆业美好000图本周AH股重点跟踪物业个股涨跌幅20资料来源Wind浙商证券研究所