《求是》杂志刊登文章《习近平：当前经济工作的几个重大问题》，作为习近平总书记在中央经济工作会议上讲话的一部分，强调要合理增加消费信贷，支持住房改善等消费。要因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求。人民银行召开2023年金融市场工作会议，切实落实“两个毫不动摇”，拓展民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持范围，推动金融机构增加民营企业信贷投放。动态监测分析房地产市场边际变化，因城施策实施好差别化住房信贷政策，落实好金融支持房地产市场平稳健康发展的16条政策措施，积极做好保交楼金融服务，加大住房租赁金融支持，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
　　▍政策监测市场动态变化的能力更强，具备丰富的能力和精准手段应对新的基本面。2023年春节之后，房地产市场边际复苏。我们认为，在过去几年房价明显调整的地方，房价小幅回升是正常的。在绝对房价较高的核心一线城市，房价过快上涨是政策不能接受的。当前，按揭贷款的区域定价差异达到历史高位，即一线城市首套按揭定价维持4.6%左右水平，而中小城市按揭定价则下降到3.7%左右。同时，随着二线城市不断优化限购政策，一线核心城市和其他城市限购严厉程度之间的差异也达到历史最高。我们预计，未来一线城市和其他城市的政策差异度将进一步拉大。面对复苏的市场，北京上海等地的需求刺激政策可能基本告一段落，其他城市，尤其是低线城市，则预计将出台更大力度，更具效果的政策手段，稳定和提振需求。
　　▍拿地和开发投资难以恢复，信用融资难以整体回暖，预计提振住房需求主旋律并不会变化。我们并不认为销售回暖是政策的终点。第一、绝大多数城市的待售新房加待开发土地规模在高位；第二、大多数公司的信用融资渠道远未恢复，很多未出险企业当前信用融资成本明显高于历史一般水平；第三、除了在北京和杭州等个别城市，其他城市企业拿地热情极为低落；第四、由于拿地表现分化，存在流动性压力的企业货值结构差。2021年四季度之后出让新货的质量远高于2020年企业获得的项目。只有持续的销售复苏，才能逐渐化解这些企业的交付和信用压力。综合以上原因，我们相信政策不存在转向的可能。
　　▍房价稳定时间更长，精准调控才对行业有利。我们认为，如果真的放任个别城市的房价上涨，反而对行业的平稳运行不利。紧密监测行业的变化，不断加大区域政策的差异度，维持理性竞争的土地市场，在稳定房价之下维持稳定盈利水平，这对于行业才更有利。当然，预期本身是扩散的，一边加大鼓舞低线城市需求的力度，一边又维持一线城市相对严厉的限制政策，避免一线城市房价上升，后者确实在预期上会抵消一些前者的效果。但我们认为这一政策成本是值得的，持续推动低线城市的销售复苏，同时保持一线核心城市房价基本稳定，这一看似不容易的政策目标是可以达成的。如果说2023年2月，楼市的基本面复苏是超过投资者预期的，那么我们相信，下一个显著超预期的事件，可能是低线城市的需求复苏，行业整体风险明显消退。
　　▍洗牌后行业竞争回归常态，企业盈利稳定性显著提升。2022年之前，由于企业很轻易可以获得长期廉价信用融资，导致企业不断降低土地市场盈利能力要求，激进扩大土地储备。部分区域一边限制房价，一边又坐视地价不断上涨，无视企业亏损，甚至不能交付的可能。经过2022年的信用风波，能够获得信用融资的企业数量大大减少，土地供给方的态度也相当理性，不仅考虑土地出让收入，也会适当对地价封顶，为企业预留合理盈利空间。
　　▍风险因素：房地产复苏反复的风险。很多过去一年拿地偏少的企业货值结构不断恶化的风险。
　　▍政策导向不变，看好贝壳，看好货值充裕的开发企业。我们认为，在政策加持下，房地产市场全年新房销售有望增长5%，二手房销售有望增长20%以上，房地产开发投资降幅有望较2022年有所下降。但较之周期回稳更重要的，是整个房地产开发行业的竞争格局明显改善，融资相对通畅，拿地相对积极的企业盈利能力走出谷底，发展的可持续性大大提升。我们看好在理性市场中份额持续提升的服务商贝壳，也看好2021年四季度之后增加土储，货值占优的蓝筹地产企业。

研究报告全文：紧密监测边际变化政策区域差别或扩大信用退潮投资低谷提振需求决心勿低估房地产行业重大事项点评2023216中信证券研究部核心观点求是杂志刊登文章习近平当前经济工作的几个重大问题作为习近平总书记在中央经济工作会议上讲话的一部分强调要合理增加消费信贷支持住房改善等消费要因城施策着力改善预期扩大有效需求支持刚性和改善性住房需求人民银行召开2023年金融市场工作会议切实落实两个毫不动摇拓展民营企业债券融资支持工具第二支箭支持范围推动金融机构增加民营企业信贷投放动态监测分析房地产市场边际变化因城陈聪施策实施好差别化住房信贷政策落实好金融支持房地产市场平稳健康发展的基础设施和现代服16条政策措施积极做好保交楼金融服务加大住房租赁金融支持推动房地务产业首席分析师产业向新发展模式平稳过渡S1010510120047政策监测市场动态变化的能力更强具备丰富的能力和精准手段应对新的基本面2023年春节之后房地产市场边际复苏我们认为在过去几年房价明显调整的地方房价小幅回升是正常的在绝对房价较高的核心一线城市房价过快上涨是政策不能接受的当前按揭贷款的区域定价差异达到历史高位即一线城市首套按揭定价维持46左右水平而中小城市按揭定价则下降到37左右同时随着二线城市不断优化限购政策一线核心城市和其他城市限购严张全国厉程度之间的差异也达到历史最高我们预计未来一线城市和其他城市的政策房地产和物业服务差异度将进一步拉大面对复苏的市场北京上海等地的需求刺激政策可能基本行业联席首席分析告一段落其他城市尤其是低线城市则预计将出台更大力度更具效果的政师策手段稳定和提振需求S1010517050001拿地和开发投资难以恢复信用融资难以整体回暖预计提振住房需求主旋律并不会变化我们并不认为销售回暖是政策的终点第一绝大多数城市的待售新房加待开发土地规模在高位第二大多数公司的信用融资渠道远未恢复很多未出险企业当前信用融资成本明显高于历史一般水平第三除了在北京和杭州等个别城市其他城市企业拿地热情极为低落第四由于拿地表现分化存在流动性压力的企业货值结构差2021年四季度之后出让新货的质量远高于2020年企业获得的项目只有持续的销售复苏才能逐渐化解这些企业的交付和信用压力综合以上原因我们相信政策不存在转向的可能房价稳定时间更长精准调控才对行业有利我们认为如果真的放任个别城市的房价上涨反而对行业的平稳运行不利紧密监测行业的变化不断加大区域政策的差异度维持理性竞争的土地市场在稳定房价之下维持稳定盈利水平这对于行业才更有利当然预期本身是扩散的一边加大鼓舞低线城市需求的房地产和物业服务行业力度一边又维持一线城市相对严厉的限制政策避免一线城市房价上升后者评级强于大市维持确实在预期上会抵消一些前者的效果但我们认为这一政策成本是值得的持续推动低线城市的销售复苏同时保持一线核心城市房价基本稳定这一看似不容易的政策目标是可以达成的如果说2023年2月楼市的基本面复苏是超过投资者预期的那么我们相信下一个显著超预期的事件可能是低线城市的需求复苏行业整体风险明显消退洗牌后行业竞争回归常态企业盈利稳定性显著提升2022年之前由于企业很轻易可以获得长期廉价信用融资导致企业不断降低土地市场盈利能力要求激进扩大土地储备部分区域一边限制房价一边又坐视地价不断上涨无视企业亏损甚至不能交付的可能经过2022年的信用风波能够获得信用融资的企业数量大大减少土地供给方的态度也相当理性不仅考虑土地出让收入也证券研究报告请务必阅读正文之后第5页起的免责条款和声明房地产行业重大事项点评2023216会适当对地价封顶为企业预留合理盈利空间风险因素房地产复苏反复的风险很多过去一年拿地偏少的企业货值结构不断恶化的风险政策导向不变看好贝壳看好货值充裕的开发企业我们认为在政策加持下房地产市场全年新房销售有望增长5二手房销售有望增长20以上房地产开发投资降幅有望较2022年有所下降但较之周期回稳更重要的是整个房地产开发行业的竞争格局明显改善融资相对通畅拿地相对积极的企业盈利能力走出谷底发展的可持续性大大提升我们看好在理性市场中份额持续提升的服务商贝壳也看好2021年四季度之后增加土储货值占优的蓝筹地产企业重点公司盈利预测估值及投资评级股价EPS元PE公司名称评级交易21A22E23E24E21A22E23E24E币种万科A买入173419421022625490827768华润置地买入359537341445349383756963龙湖集团买入247035437942548060565044绿城中国买入105422828030935940322925越秀地产买入117813414116520276726250华发股份买入99815112115521066836448滨江集团买入1016097117140169104877360中国国贸买入1693102109121138167155139123金融街买入52405505806306895918377陆家嘴买入100710708108209494125123107华侨城A买入5450460250620671182188782贝壳-W买入5150061051200246728877222181资料来源Wind中信证券研究部预测注股价为2023年2月15日收盘价请务必阅读正文之后的免责条款和声明2房地产行业重大事项点评2023216相关研究房地产服务行业跟踪点评房地产服务行业港股通机会前瞻2023-02-13房地产行业跟踪点评夜一程昼一程星月轮转2023-02-11房地产行业跟踪报告把握窗口期迎接开门红2023-01-29租赁住宅行业深度研究报告被忽视的供给革新高成长的产业机遇2023-01-29房地产行业2022年度宏观数据点评政策托底行业有望企稳反转2023-01-17物业行业2022年年报前瞻挑战机遇并存结构变化之始2023-01-16房地产行业重大事项点评化解现金流困扰期待销售复苏2023-01-16房地产行业重大事项点评四项行动标本兼治齐心协同力促复苏2023-01-11房地产行业专题报告政策风口掘金销售二次分化新模式下聚焦存量资产运营2023-01-06房地产行业重大事项点评大力支持首置需求合理支持改善需求2023-01-06房地产行业专题报告地产行业研究的四个常见误区2023-01-05房地产行业专题研究历史视角的地产再融资2023-01-04房地产行业2022年销售数据点评迎接二次分化2023-01-02物业服务行业跟踪点评两大政策发力方向值得关注2022-12-26房地产行业专题研究房地产政策如何出实招2022-12-20房地产行业重大事项点评新要求新举措新方向2022-12-18房地产行业2022年11月宏观数据点评已是悬崖百丈冰只把春来报2022-12-15房地产行业跟踪报告REITs市场扩容对房企的三大影响2022-12-15基础设施和现代服务产业2023年投资策略从政策底到市场底2022-12-08物业管理行业跟踪报告时代机遇重塑初心2022-12-07房地产行业跟踪报告政策协同合力企业结束缩表2022-12-07房地产行业基金重仓分析专题2022年三季度房地产行业基金重仓分析专题2022-12-07房地产行业重大事项点评REITs市场红利持续投融管退终成正果2022-12-05房地产行业跟踪点评透视土地市场迎接扩表机遇2022-12-01C-REITs2023年投资策略复盘和展望股性与债性PPT2022-11-30物业服务行业跟踪点评地产信用新周期物业管理受益几何2022-11-30房地产行业重大事项点评股权再融资快速推进信用新周期拉开序幕2022-11-30房地产行业重大事项点评A股平台崛起竣工交付发力2022-11-29房地产开发行业2023年投资策略政策破解恶性循环时间消化不良资产2022-11-25房地产开发行业2023年投资策略政策破解恶性循环时间消化不良资产2022-11-23房地产和物业服务行业2022年10月宏观数据点评尤需警惕缩表密切留意房价2022-11-17物业管理行业跟踪报告时代机遇重塑初心2022-11-16房地产和物业服务行业重大事项点评左右协同上下合力2022-11-15房地产和物业服务行业跟踪报告双管齐下和复苏起点2022-11-13房地产行业跟踪点评逆周期微操稳需求市场化托举稳信用2022-11-09请务必阅读正文之后的免责条款和声明3房地产行业重大事项点评2023216房地产行业2022年三季报总评结构性缩表2022-11-04空间运营服务行业2023年投资策略拓宽品牌护城河提效作业基本盘2022-11-02物流仓储行业专题报告结构性变革引领产业投资新机遇2022-10-27房地产行业2022年9月宏观数据点评销售复苏投资下行政策发力跨境承压2022-10-24房地产行业2022年9月企业销售数据点评市场走向复苏分化预计加剧2022-10-15房地产经纪行业系列专题之四佣金率怎么变2022-10-14房地产经纪行业系列专题之五存量时代虽迟但到2022-10-14房地产行业周报长假地产基本面跟踪2022101-1072022-10-09房地产行业重大事项点评促流通提信心组合拳稳定地产市场2022-10-01房地产行业重大事项点评活用利率政策工具有效刺激区域需求2022-09-30房地产和物业服务行业专题报告开竣工调整的结构和路径2022-09-30宏观经济和房地产产业链深度研究保交付循序渐进稳信心多方努力2022-09-29房地产行业周报地产周度数据跟踪2022921-9272022-09-28地产周度数据跟踪2022914-920地产周度数据跟踪2022914-9202022-09-22房地产行业专题研究住房供应生力军REITs市场优等生2022-09-19房地产行业2022年8月宏观数据点评弱复苏平稳有序保交付成果初显2022-09-17房地产行业跟踪报告金九银十不如关注供给侧机遇2022-09-15地产周度数据跟踪202297-913地产周度数据跟踪202297-9132022-09-14地产周度数据跟踪2022831-96地产周度数据跟踪2022831-962022-09-08房地产行业2022年中报总评销售复苏投资向下2022-09-04物业服务行业2022年中报总评竞争格局剧变央企全面崛起2022-09-02商管行业深度研究报告重奢商管以稀为贵资源与能力的壁垒2022-08-24房地产行业专题研究地产政策的三支箭2022-08-20房地产行业专题研究房地产行业的研究方法论2022-08-16请务必阅读正文之后的免责条款和声明4分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的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