核心观点
　　城市宏观：遂宁市位于四川盆地中部，与重庆市、成都市呈等距三角；是四川省战略部署建设的“六大都市区”之一，总面积5322平方公里，辖2个市辖区（船山区、安居区）、2个县（蓬溪县、大英县）、代管1个县级市（射洪市）。21年末遂宁常住人口278.2万，比上年末减少3.3万人，连续六年呈现人口小幅净流出的状态；地区生产总值1520亿元，同比增长8.2%；城镇居民人均可支配收入4.03万元，同比增长8.6%，近六年来保持较高的增速；城镇、农村居民人均住房面积分别为35.76、55.29平，分别较上年增加1.01、0.08平。
　　房地产市场：1）新房：新房市场乏力，销售连续三年负增长，22年9月以来房价持续承压。22年遂宁商品房销售面积362.8万平，同比下降49.4%；商品房销售额227.0亿元，同比下降47.0%；商品房均价经历三年连续下跌后在22年小幅回升1.1%，但6316元/平的销售均价仍远低于18-20年的均价水平，22年9-11月新房价格持续下跌，疫情冲击、需求疲软、库存积压与人口流出是近年遂宁房价面临下跌压力的核心因素。2）二手房：22年全年二手房成交2297套，同比增长40.2%，成交均价5649元/平（22年12月），较21年年末小幅增长了0.3%。尽管全年成交量同比大幅走高，但下半年二手房市场表现低迷，二手房价格仍缺乏稳定上涨的动能。3）根据我们的调研，2023年春节期间全市新房与二手房交易量同比明显上升，新房成交量同比2022年春节期间增长接近一倍。4）购房客：目前购房客以自住、中小户型为主，30-45岁本地购房者为绝对主力。5）开发商格局：主要以川内开发商为主，遂宁本地房企规模小。外来房企主要有金科、碧桂园、绿城、保利等，当前售价最高的为绿城和四川本地房企邦泰置业开发的楼盘。
　　政策：22年底房贷利率显著下降，放款加速明显。遂宁市已有政策主要为限贷政策。2023年实际操作中，首套房房贷利率已由22年4月的4.9%回落至当前的3.5-4.1%，二套房由22年4月的5.4%降至当前的4.6-5.2%左右。四大行的放款周期现已调整至1-2个月左右，小银行1个月以内。遂宁市首次购买普通自住房的居民家庭，最低首付比例为20%，拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，购买普通自住房最低首付比例下调为30%。
　　土地市场：2022年土地市场供需回落，整体成交热度锐减，呈量价齐跌态势。2022年遂宁土地成交169宗，成交面积635万平，同比下降30.0%；成交地面均价1099元/平，同比下降27.8%，土地市场量价齐跌主要由于房地产下行周期中住宅市场去化速度减慢，房企资金周转压力增大，销量预期降低，且土地市场供应延迟等因素。房企仍将以消化现有存量住宅用地为主，土地市场短期难以上扬。国企与品牌房企托底，底价拿地，溢价率与流拍率进一步降低。
　　项目调研：我们调研了遂宁市船山区物流港片区的邦泰·时代之城和位于高铁新城片区的邦泰·江山樾两个项目，分别位于现有城市门户成熟区位与未来发展核心区。1）邦泰·时代之城：刚需型项目，本地品牌开发商遂宁展盛同辉房地产开发有限公司开发，项目主打中小户型，以刚需和低容积率吸引客户，均价为5500元/平，在当地属于平均水平，该项目是目前遂宁销量排行第一的新房楼盘。21年11月开盘即推出949套全部房源，整体去化率约为65%，根据我们的调研，该项目的预计毛利率约为28%。其中，100平米以下的去化率较高，目前的购房客偏向购买中小户型为主，满足居住需求的同时价格控制在可接受范围内。2）邦泰·江山樾：遂宁城市门户高铁新城高端大盘，亲民价格促成遂宁火车站区域最热楼盘之一。项目由本地民营地产开发商展驰房地产开发，全年持续占据销量榜前五，主推80-100平左右的三房两厅，以优越的地理位置、便捷的交通与全方位的配套吸引了众多本地购房客的更新置业需求，尽管其容积率略高（2.2），依然是高铁新城片区的优质大盘。21年10月首次开盘，首开去化率约为55%，22年9月加推，第二次开盘去化率约为40%，保守估计目前该项目的去化率超过58%，上述两家房企均使用邦泰物业公司进行物业服务。
　　

研究报告全文：房地产行业证券研究报告行业点评2023年2月17日强于大市春节返乡楼市调研系列五四川遂宁22年全年新房成交接近腰斩23年春节新房成交量同比增长接近一倍核心观点城市宏观遂宁市位于四川盆地中部与重庆市成都市呈等距三角是四川省战略部署建设的六大都市区之一总面积5322平方公里辖2个市辖区船山区安居区2个县蓬溪县大英县代管1个县级市射洪市21年末遂宁常住人口2782万比上年末减少33万人连续六年呈现人口小幅净流出的状态地区生产总值1520亿元同比增长82城镇居民人均可支配收入403万元同比增长86近六年来保持较高的增速城镇农村居民人均住房面积分别为35765529平分别较上年增加101008平房地产市场1新房新房市场乏力销售连续三年负增长22年9月以来房价持续承压22年遂宁商品房销售面积3628万平同比下降494商品房销售额2270亿元同比下降470商品房均价经历三年连续下跌后在22年小幅回升11但6316元平的销售均价仍远低于18-20年的均价水平22年9-11月新房价格持续下跌疫情冲击需求疲软库存积压与人口流出是近年遂宁房价面临下跌压力的核心因素2二手房22年全年二手房成交2297套同比增长402成交均价5649元平22年12月较21年年末小幅增长了03尽管全年成交量同比大幅走高但下半年二手房市场表现低迷二手房价格仍缺乏稳定上涨的动能3根据我们的调研2023年春节期间全市新房与二手房交易量同比明显上升新房成交量同比2022年春节期间增长接近一倍4购房客目前购房客以自住中小相关研究报告户型为主30-45岁本地购房者为绝对主力5开发商格局主要以川内浙江平湖年月限购放松后外地购房客增多228开发商为主遂宁本地房企规模小外来房企主要有金科碧桂园绿城疫情管控政策放松后到访量提升春节返乡楼市保利等当前售价最高的为绿城和四川本地房企邦泰置业开发的楼盘调研系列一20230204重庆22年政策明显放松但成交量仍创五年来新政策22年底房贷利率显著下降放款加速明显遂宁市已有政策主要为限贷政低房价也自5月开始持续下跌春节返乡楼市调策2023年实际操作中首套房房贷利率已由22年4月的49回落至当前的研系列二2023020735-41二套房由22年4月的54降至当前的46-52左右四大行的放款周陕西西安22年下半年政策明显放松年底政策放期现已调整至1-2个月左右小银行1个月以内遂宁市首次购买普通自住房的松力度加大但效果仍不及预期春节返乡楼市调居民家庭最低首付比例为20拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家研系列三20230210庭购买普通自住房最低首付比例下调为30安徽合肥22年整体房价稳步攀升23年春节新房成交同比回暖春节返乡楼市调研系列四土地市场2022年土地市场供需回落整体成交热度锐减呈量价齐跌态势202220230211年遂宁土地成交169宗成交面积635万平同比下降300成交地面均价1099元平同比下降278土地市场量价齐跌主要由于房地产下行周期中住宅市场去化速度减慢房企资金周转压力增大销量预期降低且土地市场供应延迟等因素房企仍将以消化现有存量住宅用地为主土地市场短期难以上扬国企与品牌房企托底底价拿地溢价率与流拍率进一步降低项目调研我们调研了遂宁市船山区物流港片区的邦泰时代之城和位于高铁新中银国际证券股份有限公司城片区的邦泰江山樾两个项目分别位于现有城市门户成熟区位与未来发展核具备证券投资咨询业务资格心区1邦泰时代之城刚需型项目本地品牌开发商遂宁展盛同辉房地产房地产行业开发有限公司开发项目主打中小户型以刚需和低容积率吸引客户均价为5500元平在当地属于平均水平该项目是目前遂宁销量排行第一的新房楼盘21证券分析师夏亦丰年11月开盘即推出949套全部房源整体去化率约为65根据我们的调研862120328348该项目的预计毛利率约为28其中100平米以下的去化率较高目前的购房yifengxiabocichinacom客偏向购买中小户型为主满足居住需求的同时价格控制在可接受范围内2证券投资咨询业务证书编号S1300521070005邦泰江山樾遂宁城市门户高铁新城高端大盘亲民价格促成遂宁火车站区域最热楼盘之一项目由本地民营地产开发商展驰房地产开发全年持续占据销量证券分析师许佳璐榜前五主推80-100平左右的三房两厅以优越的地理位置便捷的交通与全方862120328710位的配套吸引了众多本地购房客的更新置业需求尽管其容积率略高22依jialuxubocichinacom然是高铁新城片区的优质大盘21年10月首次开盘首开去化率约为5522证券投资咨询业务证书编号S1300521110002年9月加推第二次开盘去化率约为40保守估计目前该项目的去化率超过58上述两家房企均使用邦泰物业公司进行物业服务目录1城市宏观成渝双城经济圈重要门户枢纽成渝发展主轴绿色经济强市52房地产市场房地产市场层次分化明显市场销量跌幅明显整体需求疲软房价面临下行压力921船山区为遂宁城区核心区域覆盖了超过78的在售商品房新盘922新房市场乏力销售连续三年负增长22年9月以来房价持续承压1123新房市场区域分化明显部分区域同质化竞争激烈且存量高企整体去化不理想1224全年二手房市场成交量同比上升明显成交均价波动显著下半年二手房市场持续低迷1425土地市场供需回落地价持续走低国企托底溢价率与流拍率进一步降低1526政策2022年底楼市政策进一步放松房贷利率显著下降放款加速明显1827购房人群以自住中小户型为主刚需与改善带来的本地购房客居多1828当地主流房企与开发商格局川内开发商为主主流房企集中度提升193项目调研2031邦泰时代之城新房销量榜第一静态毛利率预计为28小户型去化更好2032邦泰江山樾高铁新城板块高端社区整体去化率58222023年2月17日春节返乡楼市调研系列2图表目录图表1遂宁市位于四川盆地中部涪江中游是成渝经济区的重要组成部分5图表22021年遂宁市实现生产总值GDP151987亿元按可比价格计算同比增长826图表32021年遂宁市第一二三产业结构比为1454633926图表42021年四川省部分市州主要经济指标及排序亿元6图表52016-2021年遂宁市户籍人口数量总体稳中有降常住人口呈现小幅净流出状态7图表62010年到2020年十年间遂宁市15-59岁人口占比降低60岁以上人口占比提高7图表72021年遂宁市城镇人均可支配收入达40324元同比增长86农村人均可支配收入为19727元近五年保持高速增长8图表8遂宁市行政区域划分图8图表9遂宁市区域格局规划8图表10遂宁市域城镇体系规划布局图9图表11遂宁市中心城区空间格局图9图表12遂宁市热门新房排行榜10图表13以遂宁经开区遂宁高新区为发展重点城市建设加快向高新区经开区和河东新区拓展新盘数量与安置房数量显著增加10图表14商品房均价近年承压11图表152022年商品房销售面积同比大跌11图表162022年商品房销售额同比大跌11图表172021年房地产开发投资同比回落明显11图表18遂宁市新房成交均价趋势元平12图表19遂宁楼市区域格局13图表20遂宁楼市项目分布13图表212022年典型小区开盘表现14图表22遂宁市二手房成交趋势元平14图表23遂宁市二手房挂牌趋势元平15图表24遂宁市土地供应数量统计宗16图表25遂宁市土地供应面积统计16图表26遂宁市三类用地土地供应面积统计万平16图表27遂宁市土地成交宗数与面积万平17图表28遂宁市土地成交价款统计17图表29遂宁市挂牌地面均价与成交均价对比17图表30遂宁市平均土地溢价率17图表31遂宁市流拍土地统计18图表32遂宁市五限政策182023年2月17日春节返乡楼市调研系列3图表33部分已入驻大型品牌房企19图表34邦泰时代之城区位图21图表35邦泰时代之城效果图21图表36邦泰江山樾区位图23图表37邦泰江山樾效果图232023年2月17日春节返乡楼市调研系列41城市宏观成渝双城经济圈重要门户枢纽成渝发展主轴绿色经济强市遂宁市位于四川盆地中部与重庆市成都市呈等距三角是成渝经济区区域性中心城市也是成渝地区双城经济圈中联动成渝的重要门户枢纽和成渝发展主轴绿色经济强市2021年遂宁市实现地区生产总值GDP151987亿元按可比价格计算比上年增长82其中第一产业增加值22081亿元增长76第二产业增加值70407亿元增长77第三产业增加值59499亿元增长89三次产业结构调整为145463392第一产业对经济增长的贡献率为148拉动经济增长12个百分点第二产业对经济增长的贡献率为424拉动经济增长35个百分点第三产业对经济增长的贡献率为429拉动经济增长35个百分点遂宁是成渝间重要的节点城市和综合交通枢纽是与成都重庆一起列入的陆港型国家物流枢纽承载城市已建成铁路3向7线243公里高速公路1环8射359公里实现东西南北四向高速连接形成了成遂渝高速中轴线成渝经济区高速公路北环线和76公里绕城高速环线构建了至成渝及周边城市90分钟交通圈图表1遂宁市位于四川盆地中部涪江中游是成渝经济区的重要组成部分资料来源百度百科中银证券2023年2月17日春节返乡楼市调研系列5图表22021年遂宁市实现生产总值GDP151987亿图表32021年遂宁市第一二三产业结构比为145463元按可比价格计算同比增长82392160015198710100140318134573990140088307833451221398182880404403943921200113806100845770100066080055043526440499600457462447463330400220200110167156139138159145000201620172018201920202021201620172018201920202021地区生产总值亿元同比增长按可比价格计算第一产业第二产业第三产业资料来源遂宁市统计局中银证券资料来源遂宁市统计局中银证券得益于成渝地区双城经济圈建设遂宁的经济在十三五期间发展较快经济总量每年上一个台阶2021年的经济总量突破1500亿元达到151987亿元遂宁GDP在四川省的排名也从2015年的第十六位上升至2021年的第十三位尤其是遂宁的工业在最近几年增长非常迅速遂宁的工业主要包括以下四大产业锂电及新材料产业电子信息产业食品饮料产业和能源化工产业通过围绕这四大优势产业并深度融入成渝经济圈的建设大力开展招商引资活动遂宁经济有望在投资的积极拉动下继续保持高速且稳定的增长图表42021年四川省部分市州主要经济指标及排序亿元2500020000150001000050000资料来源遂宁市统计年鉴2022中银证券2021年全市全年出生人口333万人死亡人口284万人人口自然增长率为174人口增长较为稳定截至2021年末遂宁全市户籍人口35760万人比上年末减少171万人常住人口27820万人比上年末减少33万人连续六年呈现小幅人口净流出的状态其中城镇人口16194万人常住人口城镇化率582比上年末提高09个百分点截至2021年末遂宁市共有户数13284万户平均每个家庭户的人口为335人2023年2月17日春节返乡楼市调研系列6图表52016-2021年遂宁市户籍人口数量总体稳中有降常住人口呈现小幅净流出状态4003779336973654362935931357635030129432894300285428152782250200150100500201620172018201920202021户籍人口万人常住人口万人资料来源遂宁市统计年鉴2022中银证券中青年人口占比逐步降低老年人口占比相应提升14岁以下人口占比较为稳定2020年全市常住人口中0-14岁人口为437万人占总人口的155215-59岁人口为1669万人占总人口的592960岁及以上人口为70万8875人占总人口的2519与2010年第六次全国人口普查相比0-14岁人口的比重上升044个百分点15-59岁人口的比重下降857个百分点60岁及以上人口的比重上升813个百分点图表62010年到2020年十年间遂宁市15-59岁人口占比降低60岁以上人口占比提高1009017062519807060506786592940302010150815520201020200-14岁15-59岁60岁及以上资料来源遂宁市统计局中银证券人均可支配收入增速与GDP增速同步近六年来均呈高速增长趋势其中农村可支配收入保持高速增长城镇增长虽略低于农村增速但每年增速仍超过52021年城镇居民人均可支配收入40324元农村居民人均可支配收入19727元同比分别增长86和1072021年城镇居民人均住房面积3576平方米比上年增加101平方米同比增长291农村居民人均住房面积5529平方米比上年末增加008平方米同比增长0142023年2月17日春节返乡楼市调研系列7图表72021年遂宁市城镇人均可支配收入达40324元同比增长86农村人均可支配收入为19727元近五年保持高速增长4500012403244000037117107348451021035000939395318308929308878686300002696282500065197276178152000016358148441357915000124234100002500000201620172018201920202021城镇居民人均可支配收入农村居民人均可支配收入同比增速城镇同比增速农村资料来源遂宁市统计局中银证券根据遂宁市国土空间总体规划未来区域发展规划为一核三片四区协同发展共筑公园城区以国土空间规划为基础以统一用途管制为手段的国土空间开发保护制度推动遂宁绿色发展高质量发展构建一核三片四区协同区域发展新格局初步形成国土空间总体规划1135成果体系即一本市级国土空间总体规划一个信息平台三个县级国土空间总体规划船山安居两区和三个市直园区独立成册图表8遂宁市行政区域划分图图表9遂宁市区域格局规划资料来源遂宁市自然资源和规划局遂宁市国土空间总体规划资料来源遂宁市自然资源和规划局遂宁市国土空间总体规划2019-20352019-2035年中银证券年中银证券2023年2月17日春节返乡楼市调研系列82房地产市场房地产市场层次分化明显市场销量跌幅明显整体需求疲软房价面临下行压力21船山区为遂宁城区核心区域覆盖了超过78的在售商品房新盘遂宁总面积5322平方公里辖2个市辖区船山区安居区2个县蓬溪县大英县代管1个县级市射洪市船山区和安居区为中心市区目前政府部门密集办公的河东新区成为房地产市场的核心区域遂宁市下辖14个街道7个镇与5个乡其中船山区辖5乡7镇14个街道幅员面积3671平方千米以介福路街道育才路街道和凯旋路街道构成主城区主城区又可分为以凯旋街道育才河道和介福路街道为主的老城区和以灵泉街道街道慈音街道构成的河东新城区自2016年政府职能部门陆续迁至河东新区目前政府部门学校市中心医院分院万达商业中心等均已完成在河东新区的部署成为推动河东新城区域房价上升的基础图表10遂宁市域城镇体系规划布局图图表11遂宁市中心城区空间格局图资料来源遂宁市人民政府遂宁市国民经济和社会发展第十四个五年资料来源遂宁市人民政府遂宁市国民经济和社会发展第十四个五年规规划和二三五年远景目标纲要中银证券划和二三五年远景目标纲要中银证券棚改安置房转移大量非城区人口叠加主城区房地产市场强劲的改善型需求超过78在售商品房新盘集中于主城区遂宁市从2014年开始进行了大规模的旧城棚户区改造城镇的大量老旧住宅被拆除形成了大量刚需居民在领取拆迁款后多数购入新城区修建的安置房与商品房大大加速了本地的住房去库存至2019年前后棚户区改造进度逐渐停滞住房更新与投机型需求成为主要驱动因素由于2019年后人口流出逐年增加且随后面临疫情与宏观经济低迷的冲击遂宁房地产市场承压导致库存进一步积压以经开区和高新区为代表的新经济增长点在未来五年内有望推动遂宁房地产市场扩容增长进而提升全市房地产市场的质量与成交量2023年2月17日春节返乡楼市调研系列9图表12遂宁市热门新房排行榜区域楼盘名称在售均价元平邦泰时代之城5500邦泰理想城6500邦泰江山樾5800邦泰云璟9300主城区邦泰云璟南区8800遂宁健康城圣平澜岸6300正黄优筑翡翠公园5500桃李郡7000逸都江城6300射洪市正黄金域华府5400正黄翡翠公园9300资料来源贝壳中银证券图表13以遂宁经开区遂宁高新区为发展重点城市建设加快向高新区经开区和河东新区拓展新盘数量与安置房数量显著增加资料来源遂宁市人民政府遂宁市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要中银证券2023年2月17日春节返乡楼市调研系列1022新房市场乏力销售连续三年负增长22年9月以来房价持续承压2022年全年遂宁投资与新开工规模下降竣工仍实现超过两成的增长2022年全市房地产开发投资1992亿元同比下降131商品房施工面积18006万平方米同比下降124房地产新开工面积3539万平方米同比下降273商品房竣工面积1194万平方米同比增长2622022年全年商品房市场表现乏力销售面积已连续三年负增长2022全年遂宁商品房销售面积3628万平同比下降494全年实现商品房销售额2270亿元同比下降470商品房均价经历三年连续下跌后在2022年小幅回升11但6316元平的销售均价仍远低于2018-2020年的均价水平疫情冲击需求疲软库存积压与人口流出是近年遂宁房价面临下跌压力的核心因素同时由于改善型需求过度透支刚性需求难以支撑改善房价2018-2020年楼市均价连续三年大幅下跌在售项目价格较难有上涨空间2022年新房均价虽出现微弱回升但销售量进一步降低房企为实现走量新开项目绝大多数以刚需为主其较低的置业门槛并配合降价做竞争突围从而吸收周边购买能级较低城镇乡镇客群推高全年销量根据克而瑞数据2022年新出项目均以80-95平的功能性套三户型三室一厅和三室两厅为主注重改善居住环境其销量均属前列项目价格方面城南供需两旺其较低的单价拉低全年均价随着河东新区等较高单价刚需项目与高端项目的陆续上市后续月度均价走势有望小幅波动上扬但人口增长趋缓需求整体疲软使得遂宁整体新房市场仍处于供远大于求的状态库存的进一步积压加剧了房价的下跌压力此外对于遂宁楼市而言成都房地产市场的虹吸效应不可忽视成都市较为强劲的房地产市场直接导致一部分周边城市居民迁居至成都人口流出明显成都近期购房政策的放松亦明显使遂宁楼市价格面临下跌压力图表14商品房均价近年承压图表152022年商品房销售面积同比大跌8007567940900050343872624717227778680843080004157002600707040207000667062506316600540353011161060005498500-124050002040212-40440036281-10400011110-203003000110-302002000-57-63-40-91-101001000-4941-500-200-602017201820192020202120222016201720182019202020212022商品房均价元平增速商品房销售面积万平方米同比增速资料来源四川省统计局中银证券资料来源四川省统计局中银证券图表162022年商品房销售额同比大跌图表172021年房地产开发投资同比回落明显25030500502293743743754442442220545042803402612534719922400302002002036336176052042017348172233501510144563001501025283110250-332270353318763-10222001000-20-07150-5-30100-4050-10-13150-470-50-150-600-2020162017201820192020202120222016201720182019202020212022商品房销售额亿元同比增速房地产开发投资亿元同比增速资料来源四川省统计局中银证券资料来源四川省统计局中银证券2023年2月17日春节返乡楼市调研系列11从月度新房成交价走势看受房地产行业周期影响2021年12月价格触及低位随后在2022年1-8月新房价格曾出现小幅回升2022年8月后新房价格开始持续下跌截至2022年11月新房价格已跌回2021年底水平有房无价低价甩卖的市场行情同时城南供需两旺的低单价刚需产品是2022年均价承压的核心因素之一因具功能性和控总价的刚需产品由老城向城南河东新区覆盖均价受各区域销量的变动而跌宕起伏2022下半年整体呈下行之势全年新房均价虽相较去年底略有上升但上升幅度微弱且整体波动并不显著图表18遂宁市新房成交均价趋势元平6500647464746474645064506414640063646363637263506300629262826285625062196200615061006050资料来源数据汇中银证券根据我们实地走访调研与交流我们得到以下结论1供应方面遂宁2022年新房供应量环比有所回升大部分项目货值于2022年基本上市2023年将处于缓慢去库存阶段就供需走势而言2022年上半年新房供应缓慢整体以去库存为主下半年新盘接连上市推货量提升明显2成交方面年底供应较为活跃刚需和更新产品承担供需主力但整体市场已明显呈现疲态2022年销量已出现明显下跌部分楼盘在楼市整体的压力下采取以价换量的策略来保障项目业绩全年走势来看上半年销量低位平稳运行无较大波澜下半年刚需新盘释放刚性需求同时强力营销与楼市利好政策刺激客户边际神经销量于传统旺季突破高值此后高位微降整体而言刚需与改善主导供需置业门槛降低强力营销保障销量并做阶段性冲刺等因素影响遂宁新房市场2023年春节期间回温明显短期内受返乡置业季的推动销量有走稳的预期3目前刚需与改善需求主导新房市场产品结构与需求有一定程度错配但整体来看尚属合理例如以老城区与河东新区为代表的成熟居住区存在大量住房改善与高端住宅需求但该区域目前推出的很多项目仍以高性价比的刚需住宅为主而西宁与金桥片区的住宅产品尚无法满足该区域的大量刚性置业需求部分区域维持以价保量的自我调节机制例如龙凤新区以总价不足50万的项目吸附乡镇县域客群等物流港片区新房楼盘亦以具竞争力的价格和高端的楼盘质量与环境吸引众多刚需置业人群受人口企稳供需改善政策放松与预期修复等多种因素影响2023年后市新房销量有走稳的预期23新房市场区域分化明显部分区域同质化竞争激烈且存量高企整体去化不理想遂宁市新房市场区域分化明显分区域看河东新区目前作为全市高端居住区区位优势明显主要以低密高端楼盘为主河东新区分为两期一期已开发近20年区域发展成熟均价高辐射力强目前新房均价已达到8000元平二期正处于起步阶段供地充足但配套缺乏新房均价在6500元平左右老城区属成熟居住区开发已近饱和城市地位逐渐被转移物流港依托商贸和物流成为河西重点开发区目前该区域新房均价为5500元平西宁金桥与龙凤片区则不属于市区主流居住区仍属偏远市郊区开盘项目亦较少整体来看遂宁产品与需求目前仍有一定程度错配在以价换量的市场行情中刚需走量可观改善走量高压住房市场表现尚不容乐观2023年2月17日春节返乡楼市调研系列12图表19遂宁楼市区域格局资料来源实地调研中银证券各区域新房楼盘面临较大同质化竞争压力与存量去化压力同时需求持续走弱导致市场情况不容乐观从具体项目看目前遂宁主城区重点呈现楼盘29个老城区与河东板块存量高企又有政府预售管控放松重点监管的预售资金由工程建设资金总额的12倍下调至10倍新增项目0层即可办理预售市场竞争较为激烈老城区有13项目在售健康城圣平澜岸正黄金域香江绿地遂宁1958凭借其具功能性的刚性产品性价比配套等特点在遂宁房地产市场较为畅销但该区域产品同质化严重大多数以高层为主且存量方面目前该区域竞品可售存量超过4000套竞争也较为激烈物流港较多楼盘项目多处尾盘期竞争压力逐渐转小但该区域库存高企且需求仍然乏力图表20遂宁楼市项目分布资料来源实地调研贝壳中银证券注包含在售与待售盘未统计尾盘部分项目因小面积产品和地段优势去化率尚可我们的调研结果表明由于2022上半年因市场下行且多数项目存货较多基本无项目举行重大开盘仅个别楼盘少量顺推但整体去化均不理想下半年市场开始向好新盘陆续上市其主推的刚需产品与市场需求相配叠加控总价的优势走量有所提升从具体楼盘来看由于遂宁主城区市场竞争激烈碧桂园河东与著遂宁建康城正黄金域香江等项目依托小面积控总价地段等优势开盘去化率均过4成表现尚可另邦泰云玺中梁大唐壹号院桃李郡和敏捷珑玥府虽主推刚需产品但市场长期的以价换量助长客户对价格的看衰且区域内主流产品重叠推盘节点撞档去化不足3成2023年2月17日春节返乡楼市调研系列13图表212022年典型小区开盘表现3501003063007428824425023849442003738331461502726261201181081008079601754481640413850353032372210010供应套数套成交套数套去化率资料来源实地调研中银证券注仅考察集中开盘不包含顺推数据24全年二手房市场成交量同比上升明显成交均价波动显著下半年二手房市场持续低迷2022年遂宁市二手房成交套数同比上涨超四成二手房房价波动显著节点性特征明显根据贝壳二手房跟踪数据统计2022年全市二手房交易套数2297套同比增长402最新的二手房价数据显示成交均价5649元平2022年12月较2021年年末小幅增长了03受房地产市场整体形势等因素影响尽管二手房成交量同比大幅走高但二手房价格仍缺乏稳定上涨的动能从月度走势来看上半年二手房市场成交活跃下半年市场持续低迷4月受到疫情扰动二手房成交量和房价处于年内小低点56月迎来疫情后的补涨7-9月再度出现大幅下挫四季度缓慢修复总体而言全市二手房市场上半年热度较高带动全年二手房成交大幅上升而自2022年下半年来受新房市场等因素扰动二手房市场交易与价格呈均震荡下行的趋势二手房市场疲态已显图表22遂宁市二手房成交趋势元平620030061006117269606225325060005966229223594659002082075865200187582058005800179178576815957001491505644568356341285649560011555701005500540050530052000二手房成交均价二手房成交套数资料来源数据汇中银证券2023年2月17日春节返乡楼市调研系列14从二手房供给层面看2022年7-8月遂宁市二手房挂牌数量持续下降但供给端整体仍十分充足挂牌均价波动显著2022年8月二手房挂牌套数与2021年10月相比大幅下降4482022年8月全市二手房挂牌均价为6553元平比2021年10月小幅回落14仍与实际成交均价保持较大差异根据我们的调研遂宁二手房挂牌数量远超成交数量买卖双方撮合难度较大是普遍现象多数二手房交易实则为卖方急需资金回笼或改善置业而妥协的结果例如遂宁市老牌优质小区遂宁花园在2022年的大半年的时间里仅成功交易一笔二手房成交周期漫长且不确定性大因此二手房市场的进一步回温仍需静待新房市场全面升温亦需经济基本面需求面政策面同时发力图表23遂宁市二手房挂牌趋势元平685068242000173568001800147467501600135713406683128214006700667966431094105112009986624999665011639586598100066006560657065556550655380065506006500400645020064000二手房挂牌均价二手房挂牌套数资料来源数据汇中银证券二手房市场虽同比成交量增长明显但今年下半年以来有价无市特征明显成交周期长持续低迷根据我们的调研2022年下半年二手房市场整体表现乏力主要原因为1二手房挂牌价虚高普遍存在有价无市的现象市场存在的大部分刚需与更新需求更倾向于购置更高品质的新房2二手房市场存量大且存在不少老破小小区市场对此类二手房的需求较为羸弱买卖双方难以达成满意的共识叠加近期诸多新房楼盘陆续开售高质量并具性价比的新房直接影响了二手房市场的交易3政策方面政府近期政策对新房尤其是刚需的支持力度较大不仅房贷利息进一步降低并且首付款仅付一部分即可买房相比而言二手房交易还受到多种税收政策掣肘导致二手房交易所涉及的税款和手续等费用远大于购置新房的成本25土地市场供需回落地价持续走低国企托底溢价率与流拍率进一步降低2022年遂宁市土地供应力度明显减弱土地供给总数量与面积均显著下降2022年遂宁市土地出让共224宗出让面积为79183万平同比下降280其中住宅用地出让85宗面积为261万平同比下降2160商服办公用地出让44宗面积为109万平同比降低5386工业仓储用地出让76宗面积为333万平同比回落3146此外土地挂牌价格自2020年持续下行2022年全市土地挂牌地面均价同比大幅下降265至1156元平根据我们的调研2022年土地市场供给同比回落明显主要受以下因素影响1房地产市场整体形势低迷2022年房地产市场行情下行压力加剧同时遂宁住房市场库存量较大叠加疫情反复扰动全年仅581112月有少数供应供应节奏明显放缓供给数量受年底20宗商业地的撬动供给跌幅略小于预期22021年遂宁市土地供给与成交基数较大由于去库存持续进行且2021年疫情形势有所好转土地供给规模大幅提高供应面积达到2020年的两倍此外在遂宁市积极招商引资的政策推动下2021年工业仓储用地与商服办公用地供应量大幅上升这两类土地供应在2021年全部出让土地中占比达6843土地需求降低与地价波动遂宁市近年一直处于高速发展的阶段随着经济发展趋缓市场对各类土地的需求有所下降特别是在2022年受疫情的影响和政策调整的影响市场需求更加疲软土地市场的价格出现了明显的波动从而使得开发商在土地投资上更加审慎这亦是土地供应的下降的重要因素2023年2月17日春节返乡楼市调研系列15图表24遂宁市土地供应数量统计宗图表25遂宁市土地供应面积统计400120012010998112535010010003007668079183800728760250626440200600541651753471632015040035460224100207210182177-20200-290-280124-34550-4000-6020162017201820192020202120222016201720182019202020212022土地供应面积万平同比资料来源遂宁市自然资源和规划局中银证券资料来源遂宁市自然资源和规划局中银证券2022年遂宁供应的住宅用地多为优质地块住宅市场竞争激烈全年品牌房企和平台公司分食地市小房企鲜有拿地动作其中多数品牌房企地较为理性只涉足地段佳有利规划的热门地块紧跟市政规划提前锚定城市发展新区域土地供应面积占比中工业仓储用地与住宅用地占据主导地位2022年商服办公用地出让面积占比同比显著降低77个百分点图表26遂宁市三类用地土地供应面积统计万平12004510008004868926600230315333278272364001921968525365109184752003353928133326722126112502016201720182019202020212022住宅用地商服办公用地工业仓储用地其他用地资料来源遂宁市自然资源和规划局中银证券土地市场需求端减弱土地成交规模与成交价格下跌明显2022年遂宁市土地出让成交数量为169宗成交面积为63501万平同比下降3004土地成交价款同比大幅下降502至6979亿元其中住宅用地的成交价款为4499亿元商服办公用地的成交价款为1377亿元工业仓储用地的成交价款为424亿元2022年遂宁市土地成交地面均价为1099元平同比下降278土地市场整体成交热度锐减呈量价齐跌态势主要由于房地产下行周期中住宅市场去化速度减慢房企资金周转压力增大销量预期降低且土地市场供应延迟等因素土地市场降温房企拿地趋于谨慎虽然目前遂宁市在土地市场层面也出台过各类宽松政策放松资金监管以应对疫情影响但目前尚未反映在土地市场受市场走势与情绪影响房企仍将以消化现有存量住宅用地为主土地市场短期难以上扬预计遂宁土地市场的恢复仍需静待需求面的销售回温与预期修复2023年2月17日春节返乡楼市调研系列16图表27遂宁市土地成交宗数与面积万平图表28遂宁市土地成交价款统计100090767160200900140011408001465150120700635011066657015100600100942692146055004156842619805206979504002679260499313230021903824-137156169-2342001301231354084-502-5010020020162017201820192020202120220-1002016201720182019202020212022土地成交价款亿元同比增速土地成交宗数宗成交面积万平资料来源遂宁市自然资源和规划局中银证券资料来源遂宁市自然资源和规划局中银证券国企托底拿地土地市场溢价率进一步下降中指院跟踪数据数据显示自2020年来遂宁市全部成交土地及住宅用地的平均土地溢价率持续保持下行趋势2022年遂宁全市平均土地溢价率为1106同比下降25个百分点其中住宅用地溢价率为1070同比进一步降低16个百分点图表29遂宁市挂牌地面均价与成交均价对比图表30遂宁市平均土地溢价率25002500706117204721616059200018982000187117825046721587157244301500150014271522401253126711561201301000109910002017221513160713565005001534109912301106101489107000020162017201820192020202120222016201720182019202020212022挂牌地面均价元平成交地面均价元平住宅用地全部土地资料来源遂宁市自然资源和规划局中银证券资料来源遂宁市自然资源和规划局中银证券国企托底保流拍率是全年流拍率降低的核心因素2022年遂宁市全市流拍土地总数降至47宗同比大幅降低2022年流拍土地面积降至14686万平但相较于2020前水平土地市场流拍宗数与面积仍然高企以地方性国企为代表的开发商积极托底地市使土地流拍率回落同时全年土地供给显著降低亦是土地流拍宗数减少的关键因素之一2023年2月17日春节返乡楼市调研系列17图表31遂宁市流拍土地统计14032694350126120300100250802001468660150514740879610020313537233565010710660202016201720182019202020212022流拍土地面积万平流拍土地宗数宗资料来源遂宁市自然资源和规划局中银证券26政策2022年底楼市政策进一步放松房贷利率显著下降放款加速明显根据我们对本地银行与房地产中介的调研遂宁市暂无限售限购限价与限签政策已有政策主要为限贷政策2022年4月起遂宁市中国银行建设银行等国有大型银行将首套房利率下调至49二套房降至54银行房地产贷款限制大幅放松多家商业银行贷款额度增加办理新房贷款更为便捷顺利同时银行放款速度大幅增加至2023年1月初上述限贷政策进一步放松2023年实际操作中房贷利率已回落到首套房35-41二套46-52左右自2022年4月底开始放款时间明显缩短放款周期现已调整至四大行放款速度1-2个月左右小银行1个月以内首付比例方面在2022年8月31日遂宁市房地产新十条发布后首套房首付比例进一步降至为20拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买普通自住房最低首付比例仅为30图表32遂宁市五限政策五限政策内容限购无限售无2023年1月当前的四大行的首套与二套房贷利率为35-4146-52房贷利率从2022年4月底开始出现过明显的下降首套房房贷利率为49二套房为54限贷首付比例方面首套房首付比例进一步降至为20拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买普通自住房最低首付比例仅为30放款周期方面自2022年4月底开始放款时间明显缩短当前四大行的放款速度已调整为为1-2个月小银行为1个月内限价无限签无资料来源遂宁市住房城乡建设局实地调研中银证券27购房人群以自住中小户型为主刚需与改善带来的本地购房客居多根据我们对本地银行与房地产中介的调研遂宁市的主要购房人群为本地人自住为主房屋主要户型为3房2厅设计极为相似面积在100-120平方米左右由于房屋总价基本不高于100万月供门槛相对较低另有少量大户型为130-150平方米月供较高提高了购房门槛精装修房较毛坯房单价高出1500元平米左右当然近年来投机需求的增长也十分明显不少楼盘临近开盘前便被炒房客整栋预定并择机卖出2023年2月17日春节返乡楼市调研系列18根据我们的实地调研大量棚户区改造乡镇房屋拆迁项目开发土地占用等使得当地居民不得不迁入城区置业这带来了相当数量的刚性居住需求同时我们的调研结果显示70的遂宁居民名下拥有近3套房产包含乡镇房屋因此相当一部分居民存在改善型住房需求此外遂宁市部分乡镇正在进行乡镇小初中合并部分村镇唯一的小初中被撤销为求更好的教育质量与生活质量大部分当地居民前往市中心区域购买学区房此类教育刚需购房亦成为本地购房客的主体需求28当地主流房企与开发商格局川内开发商为主主流房企集中度提升目前遂宁房地产市场开发商以川内房企为主且近年来主流房企的集中度持续提升本地主流房企为北兴集团正黄集团凯达地产和嘉合置业等企业四家房企均深耕遂宁市场超过十年根据调研北兴集团与正黄集团为遂宁市本地的老牌房企二者市占率一度达到50以上正黄集团于2003年11月21日在遂宁市船山区工商行政管理局登记成立以高端临江住宅项目金港名都为起点目前在遂宁已开发了金域系列和翡翠系列等多个项目成为遂宁的主要房企此外目前已进驻遂宁的大型品牌房企超过16家包括碧桂园绿地保利融创金科等大型房企它们大多以拍地方式和与遂宁本土房企进行产业合作的方式进入市场这些大型品牌房企在遂宁拥有较多知名在售与待售项目目前仅华侨城地块暂未呈现楼盘作品图表33部分已入驻大型品牌房企已进驻品牌房企部分在售及已开发项目进入方式碧桂园碧桂园天誉碧桂园东环壹号拍地进入绿地绿地遂宁1985产业进入金科集美嘉悦金科美湖湾金科集美天宸金科拍地进入金科美湖湾香山保利保利养生谷产业进入融创融创九樾府拍地进入置信置信逸都仁湖花园置信丽府拍地进入敏捷敏捷河东院子邦泰东湖上院拍地进入中铁中铁蓝珀江宸拍地进入中梁中梁首府中梁大唐壹号院拍地进入正黄正黄翡翠湾正黄金域名邸正黄金域香江拍地进入佳乐佳乐金融中心产业进入华侨城拍地进入邦泰邦泰东湖上院邦泰河东院子邦泰云著拍地进入领地领地桃李郡拍地进入资料来源实地调研贝壳中银证券2023年2月17日春节返乡楼市调研系列193项目调研31邦泰时代之城新房销量榜第一静态毛利率预计为28小户型去化更好遂宁邦泰时代之城矗立于高新区核心区位拥有40万方公园大城生态资源较为丰富周边具有众多名校鹭栖湖学校绿然国际学校等并覆盖全龄段教育配套项目规划占地面积45200平方米建筑面积124181平方米共15栋建筑类型包括板楼塔楼平房总共949户项目绿化率300绿化面积135600平方米容积率20建筑密度较低居住舒适度较高项目规划地上车位0个地下车位833个车位配比11项目户型涵盖7643-1093平米3-4居为毛坯交房可根据个人喜好风格装修周边3km直线距离内有45个公交站最近的公交站是静宗寺距离该楼盘99米主要线路有601路乘坐公交可直达周边有多条公交线路该楼盘周边有1个小学兰井村小学等有1个中学广德中学等2个购物中心距离最近的健坤国际百货广场距离项目2139米除此之外还有春天百货等有1个百货商场距离最近的健坤国际百货广场距离项目2417米有35个大型超市距离最近的名扬超市距离项目682米除此之外还有惠多多超市联合一百亿家超市全国连锁等销售均价5500元平开盘时间首开时间为2021年11月27日共开盘一次目前一期已全部开盘项目地址西宁大道邦泰时代之城开盘说明共开盘一次时间为2021年11月27日开盘楼栋为10111913142住宅共计约300套均价约5500元平户型为7643平8146平837平8712平8723平8888平8894平1093平共八种户型目前一期七栋楼全部开盘共949套房源开发商遂宁展盛同辉房地产开发有限公司物业公司四川邦泰物业服务有限公司遂宁分公司物业费用18元平月小区特点封闭小区智慧小区人车分流参考总价41-58万套建筑类型板楼塔楼平房装修标准毛坯售卖楼栋共13栋整体去化率约65周边交通情况周边3km内有45个公交站2条高速公路最近的公交站是静宗寺距离该楼盘仅99米主要线路有601路最近的高速路口为广洪高速黄龙路S40入口周边教育配套周边3km内有1个小学兰井村小学等有1个中学广德中学等周边生活配套周边3km内有2个购物中心距离最近的健坤国际百货广场距离为21km此外还有春天百货等距离楼盘最近的名扬超市距离项目地682米此外还有惠多多等连锁超市同时项目周边还有2个公园以及多个步行可达的菜市场周边医疗周边3km内有1家三甲综合医院即遂宁市第一人民医院高新院区距离仅1km左右另有1家专科医院和13家诊所我们从实地调研了解到对比去年春节期间的销售情况受益于疫情政策调整与春节消费复苏今年春节期间到访量和购房热度有明显提升且与2022年末相比咨询量与热度也有明显上升根据我们走访调研的结果疫情政策放开后遂宁市房地产已有缓慢复苏迹象尤其在2023年春节期间全市新房与二手房交易量同比明显上升新房成交量同比2022年春节期间增长接近一倍购房者以改善居住环境和养老教育等刚需为目的选购此楼盘开发商亦推出打折首付减免以及契税减免等优惠活动吸引新年返乡置业客户目前项目主推建面约80-100平米的中小户型均为毛坯房均价大概在5500元平左右总价41万起截至目前2023年2月1日共推出房源949套总去化率约为65根据我们的调研该项目的预计毛利率约为28其中100平米以下的去化率较高因此目前的购房客偏向购买中小户型为主满足居住需求的同时价格控制在可接受范围内2023年2月17日春节返乡楼市调研系列20