销售金额增速筑底，国央企销售增速-1%。本月重点头部房企销售面积同比下滑26%、销售金额同比下滑19.5%，销售面积较12月降幅扩大8个百分点，而销售金额修复0.5个百分点，销售仍然维持低位。1）本月春节返乡置业需求被证伪，低能级城市难有起色；而高能级城市逐步筑底，居民端对后续政策仍抱有宽松预期，实际购房需求仍在，预计二线城市需求端政策继续推出、疫情改善推动销售复苏有力。2）复苏继续呈现国央企明显优于民企的局面，越秀、绿城等国央企本月销售金额同比上涨76%、10%，多数民企仍大幅下跌，除居民对民企保交楼担忧外，过去民企扩规模意愿强，下沉投资过程中积累的低质量土储拖累当前供货质量，也是重要因素。
　　高能级城市1月供地节奏放缓，头部房企投资意愿较低。由于高能级城市1月份放缓供地节奏，叠加春节假期影响，本月重点房企拿地金额同比下滑64%，房企投资强度2%，降幅明显。1）本月重点头部房企中，仅华润置地、绿城在公开市场拿地，拿地金额41亿元，分别布局广州、西安。2）2022年头部房企拿地金额中，一二线占比达到88%，向核心城市集中的趋势非常明显，而2023年1月份16家龙头房企仅获取2宗核心城市的优质地块，反映在当前市场环境下房企谨慎布局的态度，不再扩充低质量土储。3）2022年头部房企楼面价/销售均价比例普遍较高，如中海、保利101%、97%，反映头部房企在不断置换高质量土储，随着市场回暖有望率先受益。4）随着头部房企投资布局转移，低能级城市仍将面临缩表下的价格下行压力，复苏将明显滞后。
　　行业境内融资稳定，境外融资小幅改善。本月海外债发行规模同比增长190%，头部房企发行信用债83亿元，越秀发行20亿元海外债。1）国央企凭借天然的信用优势，融资成本进一步降低，如华润置地、招商蛇口1月份发债利率已低至2.2%。2）2023年部分房企仍存在较大的偿债压力，如金地、中南2023年到期债务占比接近50%，在销售端难以明显回暖的情况下，融资端支持政策的落实仍需要由进一步加快。
　　2023年投资机会关注“两个中心、一个基本点”。1月，随着本轮地产政策的逐步兑现，政策博弈行业进入下半程，地产板块上涨3.7%，在申万一级板块中排名第23，A股中6家头部企业上涨，而港股中头部企业普遍上涨。预计2023年行业将从缩表转向结构性扩表，建议关注：1）以高能级城市复苏为中心，高能级城市在行业结构性扩表中再现小周期上行，2023年房企销售均价和销售增速正相关的现象将得到延续，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司，关注越秀地产、华发股份、金地集团、绿城中国、华润置地、招商蛇口等。2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势。该过程将促使国央企估值得到系统性修复，按照剩余收益模型，部分国央企存在较大的估值修复空间，关注金融街、首开股份、中国金茂、中国海外发展等。3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司，如保利发展、万科A等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。
　　

研究报告全文：行业研究证券研究报告房地产2023年02月18日房地产行业跟踪报告销售持续筑底拿地谨慎布局推荐维持头部房企月报1月销售金额增速筑底国央企销售增速-1本月重点头部房企销售面积同比下华创证券研究所滑26销售金额同比下滑195销售面积较12月降幅扩大8个百分点而销售金额修复05个百分点销售仍然维持低位1本月春节返乡置业需证券分析师单戈求被证伪低能级城市难有起色而高能级城市逐步筑底居民端对后续政策仍抱有宽松预期实际购房需求仍在预计二线城市需求端政策继续推出疫邮箱shangehcyjscom情改善推动销售复苏有力2复苏继续呈现国央企明显优于民企的局面越执业编号S0360522110001秀绿城等国央企本月销售金额同比上涨7610多数民企仍大幅下跌除居民对民企保交楼担忧外过去民企扩规模意愿强下沉投资过程中积累的行业基本数据低质量土储拖累当前供货质量也是重要因素占比股票家数只119002总市值亿元1603650173高能级城市月供地节奏放缓头部房企投资意愿较低由于高能级城市11流通市值亿元1525345215月份放缓供地节奏叠加春节假期影响本月重点房企拿地金额同比下滑64房企投资强度2降幅明显1本月重点头部房企中仅华润置地绿城相对指数表现在公开市场拿地拿地金额41亿元分别布局广州西安22022年头部1M6M12M房企拿地金额中一二线占比达到88向核心城市集中的趋势非常明显绝对表现-25-10-41而2023年1月份16家龙头房企仅获取2宗核心城市的优质地块反映在当前相对表现-013387市场环境下房企谨慎布局的态度不再扩充低质量土储32022年头部房企楼面价销售均价比例普遍较高如中海保利10197反映头部房企在2022-02-182023-02-17不断置换高质量土储随着市场回暖有望率先受益4随着头部房企投资布12局转移低能级城市仍将面临缩表下的价格下行压力复苏将明显滞后0-12220222052207220922122302行业境内融资稳定境外融资小幅改善本月海外债发行规模同比增长190-25头部房企发行信用债83亿元越秀发行20亿元海外债1国央企凭借天然的信用优势融资成本进一步降低如华润置地招商蛇口1月份发债利率已房地产沪深300低至2222023年部分房企仍存在较大的偿债压力如金地中南2023相关研究报告年到期债务占比接近50在销售端难以明显回暖的情况下融资端支持政策的落实仍需要由进一步加快房地产行业深度研究报告分省销售投资面面观2023-02-032023年投资机会关注两个中心一个基本点1月随着本轮地产政策的地产回乡见闻县城房地产市场观察逐步兑现政策博弈行业进入下半程地产板块上涨37在申万一级板块2023-02-02中排名第23A股中6家头部企业上涨而港股中头部企业普遍上涨预计销售分化延续结构性扩表渐兑现头部房企月报2022年12月2023年行业将从缩表转向结构性扩表建议关注1以高能级城市复苏为中2023-01-27心高能级城市在行业结构性扩表中再现小周期上行2023年房企销售均价和销售增速正相关的现象将得到延续关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司关注越秀地产华发股份金地集团绿城中国华润置地招商蛇口等2以国央企估值修复为中心在行业信用坍塌重塑的过程中国央企享受天然优势销售拿地融资端均有显现而股权融资的放开也将进一步放大该优势该过程将促使国央企估值得到系统性修复按照剩余收益模型部分国央企存在较大的估值修复空间关注金融街首开股份中国金茂中国海外发展等3以逐步建立护城河为基本点估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长关注护城河逐步形成的公司如保利发展万科A等风险提示微观传导机制失灵仍无法有效终结房企缩表证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号未经许可禁止转载房地产行业跟踪报告目录一板块涨幅落后房企积极响应融资新政4二销售头部房企销售金额增速筑底国央企与民企持续分化5一销售金额增速为-20其中国央企增速为-15二销售均价保持高位低能级城市需求仍疲弱6三投资1月供地节奏放缓房企拿地金额低位徘徊8一受供应影响龙头房企投资下降拿地金额同比下滑648二16家房企拿地持续集中高能级城市9三16家房企拿地楼面价下降溢价率回落至09四融资1月国央企融资利率进一步下降民企年内偿债压力较大11五投资建议13六风险提示13证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号2房地产行业跟踪报告图表目录图表11月地产板块上涨37一级行业中排名234图表21月A股头部房企多数上涨港股越秀领涨4图表3头部民营房企多渠道融资保障项目开发4图表4龙头房企1月销售面积同比下滑265图表5龙头房企1月销售金额同比下滑1955图表6国央企销售面积同比下降16降幅好于民企5图表7国央企销售金额增速好于民企5图表81月越秀绿城等房企销售金额同比上升6图表9龙头房企1月销售均价同比上涨106图表10量价关系较差显示低能级城市销售不容乐观6图表112023年1月华润金茂招商蛇口越秀销售均价涨幅超107图表121月拿地金额仅41亿同比下滑648图表131月土地投资强度2投资意愿进一步下降8图表141月仅有华润绿城公开市场拿地8图表151月龙头房企拿地均在一二线城市9图表162022年龙头房企在一二线城市拿地占比889图表171月龙头房企拿地主要集中在珠三角中西部9图表182022年龙头房企长三角拿地占比419图表19龙头房企1月拿地楼面价下降至10459元平10图表20龙头房企1月拿地溢价率010图表211月绿城华润拿地楼面价较低楼面价销售均价保持低位10图表221月全行业境内债券发行量306亿元11图表231月全行业境外债券发行量438亿元11图表241月16家龙头房企发行信用债63亿元11图表251月华润招商蛇口发债利率22较2022年降低11图表26碧桂园债务余额超千亿金地中南建设2023年到期债务占比接近5012证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号3房地产行业跟踪报告一板块涨幅落后房企积极响应融资新政1月申万地产板块上涨37落后于板块A股头部房企多数上涨港股头部房企中越秀地产领涨1月政策进入平淡期叠加部分房企业绩低于预期地产板块表现疲弱申万一级地产行业上涨37在31个一级行业板块中排名第23位重点追踪的16家头部房企中A股有6家房企上涨招商蛇口大幅上涨18金地集团小幅下跌3港股融创中国仍未复牌其余8家房企中越秀地产大幅上涨20碧桂园上涨10其余个股均有不同幅度上涨图表11月地产板块上涨37一级行业中排名23图表21月A股头部房企多数上涨港股越秀领涨1625A股港股142012151010865402招中绿保新万金越碧中龙旭华中绿科-5商南地利城A地秀桂国湖辉润国城0蛇建控发控集地园金集控置海中有计电汽机电通建非家基石钢国环建医食煤传轻纺房银农公交美综社商口设股展股团产茂团股地外国色算力车械子信筑银用础油铁防保筑药品炭媒工织地行林用通容合会贸-2金机设设材金电化石军装生饮制服产牧事运护服零集发属备备料融器工化工饰物料造饰渔业输理务售团展1月涨跌幅1月涨跌幅资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券房企积极响应融资新政多方式融资保障项目开发1碧桂园获批200亿元中票储价式注册发行2融创通过债券展期转让现金回笼较慢的文旅项目资产包引入地方AMC等多种方式自救图表3头部民营房企多渠道融资保障项目开发房企时间事件万科建行成立100亿建万住房租赁基金主要投资于万科及其下属子公司万科2023116及其关联方持有的自持住宅存量商办物业等存量资产用于租赁住房碧桂园获批200亿元中票储架式注册发行成为春节后获批储架式注册发行碧桂园2023131的首家房企龙湖2023116龙湖智创生活招股书再次失效此份上市申请于2022年7月7日递交拟非公开发行股票募资不超28亿元扣除发行费用后的募集资金净额将全中南202315部用于临沂春风南岸项目青岛即墨樾府项目以及补充流动资金华发股份358亿元收购深圳融创华发冰雪文旅城项目融创持有的51股权202313收购完成后华发将持有项目100股权融创160亿元境内债券整体展期将缓解未来3至4年的流动性压力进一202314融创步改善整体财务状况陕西金融资产管理股份有限公司于2022年底入股咸阳融创森屿城项目当202316时该合作是国内首笔地方AMC对地产项目纾困的顺利落地目前首笔资金4亿元已到位资料来源公司公告华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号4房地产行业跟踪报告二销售头部房企销售金额增速筑底国央企与民企持续分化一销售金额增速为-20其中国央企增速为-11月头部房企销售增速仍未显著好转1月监测的16家头部房企销售面积1359万方同比下滑26较上月回落8pcts销售金额2073亿元同比下滑195与上月基本持平总体表现仍较为疲弱1月春节返乡置业效应疲弱随着后续需求端宽松政策持续出台如东莞佛山全面放开限购等预计增速将稳步反弹销售端将迎来一定修复图表4龙头房企1月销售面积同比下滑26图表5龙头房企1月销售金额同比下滑19545000700004000-1060003500-1050003000-20-2025004000-30-3020003000-401500-4020001000-501000-505000-600-601月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年万方2021年万方2020年亿元2021年亿元2022年万方2023年万方2022年亿元2023年亿元2022单月同比右轴2023单月同比右轴2022单月同比右轴2023单月同比右轴资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券1月头部国央企销售面积同比下降16显著好于非国央企16家房企中有8家国央企8家民企及混合所有制企业1月销售面积增速来看国央企和非国央企分别为-161-346销售金额增速来看国央企和非国央企分别为-08-402由于土储分布的差异及市场对保交楼的担忧持续存在国央企与非国央企间销售复苏分化预计持续存在图表6国央企销售面积同比下降16降幅好于民企图表7国央企销售金额增速好于民企140200120100150806010040502000-20-40-502019-072021-042022-042019-012019-042019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-072021-102022-012022-072022-102023-012019-012019-102020-072021-042022-012022-102019-072020-012020-042020-102021-012021-072021-102022-042022-072023-01-602019-04-80-100国央企销售面积增速非国央企销售面积增速国央企销售金额增速非国央企销售金额增速资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券大部分房企1月销售金额有所下滑约6家房企销售金额同比回正越秀表现尤为突出1月房企销售普遍下滑头部国央企逆势上涨从销售金额看越秀同比增长76显著好于其他房企绿城销售金额增速10华润置地连续8个月销售金额增速为正销证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号5房地产行业跟踪报告售面积来看16家龙头房企中仅龙湖越秀同比增加融创销售面积跌幅明显同比下降73图表81月越秀绿城等房企销售金额同比上升单月销售面单月销售面2022年销售单月销售金单月销售金2022年销售样本房企积万平积同比面积同比额亿元额同比金额同比碧桂园306-34-33220-39-36万科167-21-31286-20-34融创59-73-6972-74-72保利177-5-182954-15中海71-14-27132-11-20绿城42-14-1512110-20华润63-41-141605-5招商蛇口64-9-181584-10金地55-1-2692-38-23绿地68-30-4498-14-52龙湖7011-261091-30旭辉38-30-4250-41-50金茂49-16-411000-34新城71-11-4958-27-50中南29-25-6332-30-67越秀2421-189769资料来源Wind华创证券二销售均价保持高位低能级城市需求仍疲弱1月销售均价保持高位高能级城市改善盘需求较强1月监测的16家房企销售均价15354元平环比下降35同比上涨10销售均价仍维持在较高水平主要与当前销售集中在高能级城市以及改善盘需求好于刚需盘有关量价关系较差龙头房企在低能级城市销售状况仍较疲弱图表9龙头房企1月销售均价同比上涨10图表10量价关系较差显示低能级城市销售不容乐观1800020140201600012014000101001512000801000010800006060004054000-10200200000-20-20-51月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月-402021-012022-042019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-042021-072021-102022-012022-072022-102023-012019-01-10-602020年元平2021年元平-80-152022年元平2023年元平2022单月同比右轴2023单月同比右轴销售面积同比销售均价同比右轴资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券1月超半数龙头房企销售均价同比上涨华润受推盘结构影响均价波动较大16家房企中销售均价同比上涨房企9家环比上涨7家其中华润置地销售均价同比环比分别上涨7838高能级城市改善盘推盘占比提高导致销售均价波动越秀销售均证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号6房地产行业跟踪报告价绝对值高达37564元平同比上涨46图表112023年1月华润金茂招商蛇口越秀销售均价涨幅超102019年至今单月销售均2022年销售均2022年销售样本房企环比同比销售均价走价元平价元平均价同比势碧桂园7193-8-98032-4万科1711323115854-4融创12317-1-513181-9保利16638-19166424中海18543-44212519绿城28810-92826835-6华润2534838782113911招商蛇口2459436152451310金地16685-5-38217504绿地14504242210805-14龙湖15456-4-916112-5旭辉143146-714777-13金茂2061035191988411新城8108-8-189740-2中南11368-15-711951-11越秀375649463020010资料来源Wind华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号7房地产行业跟踪报告三投资1月供地节奏放缓房企拿地金额低位徘徊一受供应影响龙头房企投资下降拿地金额同比下滑641月龙头房企拿地维持低位1月各城市放缓供地节奏供应大幅减少叠加春节假期影响16家龙头房企1月拿地金额仅41亿元同比下滑64从土地投资强度房企拿地金额销售金额看1月土地投资强度为2较2022年12月进一步下降缺乏优质地块供应下房企投资意愿进一步下降图表121月拿地金额仅41亿同比下滑64图表131月土地投资强度2投资意愿进一步下降35008070300060406025002050200001500-2040-401000-6030500-80200-1001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月102020年亿元2021年亿元02018-012019-012020-012021-012022-012023-012022年亿元2023年亿元土地投资强度2022单月同比右轴2023单月同比右轴资料来源克而瑞华创证券资料来源Wind克而瑞华创证券1月仅16家龙头房企中仅华润绿城公开拿地本月在16家监测房企中仅华润绿城两家房企参与了公开土地市场拿地金额分别为30亿元11亿元投资强度相对较低图表141月仅有华润绿城公开市场拿地当月拿地当月拿地金2022年拿地2022年拿地当月土地2022年土地土地投资样本房企建面额建面金额投资强度投资强度强度趋势万平亿元万平亿元碧桂园00043110万科0003403679融创000710保利000746119926中海00034474025绿城1411926150324华润253019780106635招商蛇口00039476026金地0001441919绿地000210龙湖00030030715旭辉00029212金茂00016221014新城000591中南000941越秀00031449940资料来源Wind克而瑞华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号8房地产行业跟踪报告二16家房企拿地持续集中高能级城市1月华润绿城拿地布局广州西安从2022年全年来看房企一线城市拿地占比46二线城市拿地占比42房企投资重心主要聚焦高能级城市本月华润绿城分别在广州西安拿地均位于核心一二线城市图表151月龙头房企拿地均在一二线城市图表162022年龙头房企在一二线城市拿地占比881001000011009090113026808031307070426060505054524740407430302020461010151622002019120197202012020720211202172022120227202312019年2020年2021年2022年2023年一线二线三线四线五线一线二线三线四线五线资料来源克而瑞华创证券资料来源克而瑞华创证券1月房企拿地主要集中在珠三角中西部从2022年全年来看房企拿地41集中在长三角与上年基本持平中西部拿地占比进一步降低至14而2023年1月长三角集中供地缩量16家房企拿地聚焦珠三角中西部分别为广州西安图表171月龙头房企拿地主要集中在珠三角中西部图表182022年龙头房企长三角拿地占比41100100901614902322268080181870702322606023275050172040407430302020363643411010002019120197202012020720211202172022120227202312019年2020年2021年2022年2023年长三角珠三角环渤海中西部长三角珠三角环渤海中西部资料来源克而瑞华创证券资料来源克而瑞华创证券三16家房企拿地楼面价下降溢价率回落至01月房企拿地楼面价下降溢价率维持低位1月16家龙头房企公开市场拿地平均楼面价10459元平环比下降38楼面价销售均价下降至68从拿地溢价率看1月溢价率0仍保持在较低水平证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号9房地产行业跟踪报告图表19龙头房企1月拿地楼面价下降至10459元平图表20龙头房企1月拿地溢价率03000025030252500020020000201501500015100100001050500050002018-012019-012020-012021-012022-012023-01201811201911202011202111202211202311拿地均价元平楼面价销售均价右轴溢价率资料来源Wind克而瑞华创证券资料来源克而瑞华创证券1月房企拿地楼面价较低本月房企拿地楼面价偏低绿城拿地楼面价仅7709元平楼面价销售均价比值仅27华润拿地楼面价12000元平楼面价销售均价比值47从2022年全年来看中海绿城招商蛇口拿地楼面价偏高拿地持续向高能级城市集中图表211月绿城华润拿地楼面价较低楼面价销售均价保持低位本月拿地2022年拿本月楼面价2022年楼面楼面价销样本房企楼面价地楼面价销售均价价销售均价售均价趋势元平元平碧桂园265133万科1200176融创170113保利1608097中海21471101绿城7709271925872华润12000471367165招商蛇口1930379金地1327161绿地320630龙湖1024064旭辉726149金茂1297665新城16600170中南464439越秀1588453资料来源Wind克而瑞华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号10房地产行业跟踪报告四融资1月国央企融资利率进一步下降民企年内偿债压力较大1月行业境内融资相对平稳境外融资改善11月全行业境内信用债含企业债公司债中票短融定向工具资产支持证券可转债可交债发行量共306亿元同比下降1421月全行业境外债总发行量438亿元同比增加190相较2022年单月境外债券发行量为单月最高但境外债发债主体主要为国央企及外资房企图表221月全行业境内债券发行量306亿元图表231月全行业境外债券发行量438亿元14001201400600120012005008010001000400800408003006000600200400400100-4020020000-800-1001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年亿元2021年亿元2020年亿元2021年亿元2022年亿元2023年亿元2022年亿元2023年亿元2022年单月同比右轴2023年单月同比右轴2022年单月同比右轴2023年单月同比右轴资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券1月国央企发债仍占主力1月16家龙头房企发行信用债合计63亿元全部为国央企华润置地保利置业招商蛇口分别发行信用债35亿元15亿元13亿元华润置地招商蛇口发债利率创新低票面利率约22图表241月16家龙头房企发行信用债63亿元发行规模发行年限发债主体债券简称融资类型票面利率亿元年华润置地23华润控股SCP002短期融资债20005216招商蛇口23招商蛇口SCP001短期融资债13003216华润置地23华润置地SCP001短期融资债15005219保利置业23保利置业MTN001中票15030382资料来源Wind华创证券国央企融资成本进一步下降11月融资端环境持续改善国央企凭借天然信用优势融资利率进一步降低如华润置地招商蛇口发债利率已低至22较2022年发债成本进一步降低21月越秀发行20亿境外债利率40重启债券融资图表251月华润招商蛇口发债利率22较2022年降低2022年1-12月债券2021年1-12月债券发债利率房企利率利率融资规模亿元融资规模亿元变化华润352231031-90bp越秀2040---保利15382632990bp证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号11房地产行业跟踪报告招商蛇口132229527-50bp万科--30131-中海--23529-绿城--14635-金茂--13135-龙湖--8535-碧桂园--7244-新城--4751-旭辉--4352-金地--1736-中南建设-----绿地-----融创-----资料来源中指研究院华创证券部分房企2023年仍有较大偿债压力1部分房企2023年内偿债规模较大如碧桂园融创到期债务分别为232224亿元金地中南建设2023年到期债务占比接近502分月度来看2023年2月各房企债务到期压力较轻仅有绿城保利面临到期债务分别为15亿元9亿元图表26碧桂园债务余额超千亿金地中南建设2023年到期债务占比接近50海外债券2023年内信用债券亿元总债券余额2月份到期2023年到亿元房企到期亿元亿元期债务占比2月份2023年亿元2月份到期2023年内到期内碧桂园100423223205127华润92812313123中海881159187485万科8441471737110保利6319101169101龙湖616921592金茂60955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