本报告导读：
　　近期高能级城市开始兑现小阳春，全国楼市结构性复苏，新房缓慢修复，证伪的延后仍在进行中，扰动项是地方政府隐形债务和居民提前还贷。
　　摘要：
　　近期二手房市场渲染了乐观预期，新房市场也开始有所表现，和此前我们判断的供需两弱情况类似，需求弱复苏叠加供给收缩，等待价格信号，进一步引导楼市改善的预期，需求证伪还会延后。和2022年6月类似，在经历地产放松和疫情扰动后，楼市率先在二手房市场出现回暖，并一定程度上传导至新房上，同时，政府和媒体共同努力改变购房者信心，使得需求有所恢复。考虑到新房市场供给较少，供需两弱的局面基本形成。价格仍然是目前楼市的核心，而非债务，供需两弱的局面持续越久，对价格越有利，因此，即便需求仍未有起色，证伪的时间仍在延后。
　　重视结构，忽略总量，仍然是2023年乃至未来的主旋律，结构性小阳春已经到来。忽略总量的背景仍然是城镇化减速，逆周期强刺激在总量空间下降背景下，仍然不可取。重视结构，也是和目前主流上市房企的方向一致，对于2023年及以后，低能级布局少、历史包袱小的公司仍然会通过不断新增货值来换销售的持续增长，因此，过往低土储、也即低杠杆的公司仍然是今年的扩张主力。
　　扰动项是地方政府隐形债务和居民提前还贷，这对当前的楼市可能带来重大影响。地方政府隐形债务对应风险的本质在于刚性兑付，和2013年打破信托刚性兑付类似，在总量杠杆率需要进一步扩张来带动积极财政政策背景下，用更大的资金池（中央扩表）来承接地方债务，并控制新增规模，做法堪比2013年以后打破信托刚性兑付，如是，未来将迎来快速信用扩张。而同时，居民提前还贷现象制约了信用扩张，若银行加快审批，那么对M2和社融均将带来不利影响，带动M2见顶回落，不利于资金敏感性行业。
　　经历了2022年的成长主基调，2023年主基调是反转。我们在2022年年初开始即推荐二线央国企，而在2023年，我们认为反转才是全年主基调，推荐困境反转、业绩反转型公司，首选招商蛇口，继续推荐成长性的公司，受益中交地产、建发股份，同时推荐龙湖集团、万科A、保利发展、金地集团等。
　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。
　　
　　

研究报告全文：股票研究TableindustryInfo房地产TableMainInfoTableTitle评级TableInvest增持20230219上次评级增持预期加强结构小阳春TablesubIndustry细分行业评级行对当前房地产板块的讨论业谢皓宇分析师白淑媛分析师郝亚雯分析师更010-83939826021-38675923010-83939776xiehaoyugtjascombaishuyuangtjascomhaoyawengtjascom新证书编号S0880518010002S0880518010004S0880518010005本报告导读近期高能级城市开始兑现小阳春全国楼市结构性复苏新房缓慢修复证伪的延后相关报告TableDocReport仍在进行中扰动项是地方政府隐形债务和居民提前还贷房地产巨大的分歧一致的预期摘要20230212TableSummary近期二手房市场渲染了乐观预期新房市场也开始有所表现和此前房地产剑指需求继续演绎我们判断的供需两弱情况类似需求弱复苏叠加供给收缩等待价格20230201信号进一步引导楼市改善的预期需求证伪还会延后和2022年房地产正视供需两弱迎接新逻辑反转6月类似在经历地产放松和疫情扰动后楼市率先在二手房市场出20230129现回暖并一定程度上传导至新房上同时政府和媒体共同努力改房地产园区分布式光伏的最佳载体20230120变购房者信心使得需求有所恢复考虑到新房市场供给较少供需房地产证伪的延后两弱的局面基本形成价格仍然是目前楼市的核心而非债务供需20230117两弱的局面持续越久对价格越有利因此即便需求仍未有起色证证伪的时间仍在延后券重视结构忽略总量仍然是2023年乃至未来的主旋律结构性小研阳春已经到来忽略总量的背景仍然是城镇化减速逆周期强刺激在究总量空间下降背景下仍然不可取重视结构也是和目前主流上市房企的方向一致对于2023年及以后低能级布局少历史包袱小报的公司仍然会通过不断新增货值来换销售的持续增长因此过往低告土储也即低杠杆的公司仍然是今年的扩张主力扰动项是地方政府隐形债务和居民提前还贷这对当前的楼市可能带来重大影响地方政府隐形债务对应风险的本质在于刚性兑付和2013年打破信托刚性兑付类似在总量杠杆率需要进一步扩张来带动积极财政政策背景下用更大的资金池中央扩表来承接地方债务并控制新增规模做法堪比2013年以后打破信托刚性兑付如是未来将迎来快速信用扩张而同时居民提前还贷现象制约了信用扩张若银行加快审批那么对M2和社融均将带来不利影响带动M2见顶回落不利于资金敏感性行业经历了2022年的成长主基调2023年主基调是反转我们在2022年年初开始即推荐二线央国企而在2023年我们认为反转才是全年主基调推荐困境反转业绩反转型公司首选招商蛇口继续推荐成长性的公司受益中交地产建发股份同时推荐龙湖集团万科A保利发展金地集团等风险提示政府重新放开前融再走土地金融模式市场需求加速下行请务必阅读正文之后的免责条款部分行业更新表1重点公司盈利预测218最新总市值总股本年初投资证券简称21EPS22EEPS21PE22EPE股价元亿元亿股涨幅评级000002SZ万科A170919422788751901116-6增持600048SH保利发展150022922366671796120-1增持001979SZ招商蛇口145013114011110411227715增持600383SH金地集团9562321424643245-7增持002244SZ滨江集团9951011102933103113增持000402SZ金融街518055060948615530-1增持601512SH中新集团8291021188170124154增持000656SZ金科股份190067071282710153-1增持1109HK华润置地312345450269622227710增持0688HK中国海外发展172036738347451882109-5增持0960HK龙湖集团214339341455521359631增持2007HK碧桂园2231161181919616276-4增持3900HK绿城中国941179197534823825-6增持0817HK中国金茂1430370453932190133-3增持0884HK旭辉控股集团091087093111095104-5增持1918HK融创中国4010831054838218540增持数据来源注港股以人民币计价WIND国泰君安证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3行业更新本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发放概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为国泰君安证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明评级说明1投资建议的比较标准增持相对沪深300指数涨幅15以上投资评级分为股票评级和行业评级以报告发布后的12个月内的市场表现为谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于515之间比较标准报告发布日后的12个月内的股票投资评级公司股价或行业指数的涨跌幅相对同中性相对沪深300指数涨幅介于-55期的沪深300指数涨跌幅为基准减持相对沪深300指数下跌5以上2投资建议的评级标准增持明显强于沪深300指数报告发布日后的12个月内的公司股价或行业指数的涨跌幅相对同期的沪深行业投资评级中性基本与沪深300指数持平300指数的涨跌幅减持明显弱于沪深300指数国泰君安证券研究所上海深圳北京地址上海市静安区新闸路669号博华广深圳市福田区益田路6003号荣超商北京市西城区金融大街甲9号金融场20层务中心B栋27层街中心南楼18层邮编200041518026100032电话0213867666607552397688801083939888E-mailgtjaresearchgtjascom请务必阅读正文之后的免责条款部分3of3