城市宏观：拥有全省最长海岸线，未来发展潜力较大。霞浦县为福建省宁德市下辖县区，下辖3个街道、6个镇、6个乡。海岸线长505公里，占全省的八分之一，居全省之首，素有“中国海带之乡”、“中国紫菜之乡”等美誉。霞浦人口数量稳定，2021年末霞浦县户籍人口为54.93万人，常住人口为47.70万人，较2020年末增加1000人。2005-2021年霞浦常住人口数量较为稳定，保持在46-47万。2020年霞浦城镇化率突破60%，随着城区人口集中度增加，以松山街道（滨海新区）为中心发展的房地产市场发展前景良好。2022年霞浦县GDP达353.7亿元，同比增长13.6%，位居宁德市第四位。第三产业已成为霞浦支柱产业。
　　房地产市场：1）城市规划：老城区西面与北面环山土地供给受限，“东扩、南移、面海”城市发展战略将成为霞浦房地产发展大趋势。霞浦县目前在售楼盘有11个，其中5个位于滨海新区，5个位于东部新城区，1个位于西部老城区。随着学校、医院、商业配套设施的完善、大型房产公司的入驻及充足的土地存量，霞浦未来以滨海新区为发展中心并向东扩张的规划蓝图已清晰可见。2）新房成交：受疫情阶段性复发的影响，2022年霞浦楼市总体呈现疲软之势。2022年霞浦商品房销售27.4万平，同比下降55.1%；商品房销售额25.8亿元，同比下降55.5%。根据我们的调研，2022年12月底至2023年1月底返乡置业潮的热度明显回升，新房日成交量同比增长超过100%。3）房价：受疫情间断性爆发影响，霞浦房价自2022年10月起持续下挫，房价于12月达到当年最低水平，新房8376元/平，二手房为9583元/平。随着疫情全面放开及房地产利好政策的持续加码，2023年1月新房房价8561元/平，环比增长2.2%，二手房房价9655元/平，环比增长0.8%。4）购房客：新房购房客中外来人口仅约占5%，本地购房者约占95%，其中以投资为目的的购房者约两成，剩余八成购房者均以满足刚需、刚改为目的购置房产。二手房购房客主要以本地人为主，多为满足小孩入学要求购房，成交的二手房多集中在新城区。5）开发商格局：现阶段霞浦楼市目前形成了以建发、世茂、碧桂园为代表的房企，以及本地行业龙头中茵相竞争的格局。中茵旗下的楼盘是霞浦县最为热门的，其产品线覆盖最广，二手房的价格也最高。目前霞浦在售11个楼盘中，有4个属于中茵集团旗下，新房销售中超过50%的交易为中茵旗下产品。
　　政策：2022年利率水平显著下降，霞浦目前暂无限购、限售、限签政策，已有政策主要为限价和限贷政策：1）限价：全县楼盘的销售价格可根据不同户型浮动，但楼盘整体销售均价不得超过8700元/平；2）限贷：首套和二套房贷利率无差别，均为4.3%。名下无房无贷的购房者首付比例为20%，如购房者名下拥有一套房且有贷款则首付比例上调30%，名下拥有两套房的购房者首付比例为40%，但其必须在购房前至少结清其中一套房贷。
　　土地市场：2022年供应土地6宗，其中居住用地3宗，涉宅面积16.2万方，仅成功交易1块土地，揽金5.1亿，楼面均价3725元/平，相比于2021年无涉宅用地流拍，2022年流拍率显著上升，高达66%，反映出开发商对霞浦房地产市场的短期信心受挫。
　　项目调研：此次我们调研了中茵·外滩云玺和世茂·滨海广场两个项目，分别位于霞浦未来发展潜力较大的滨海新区和新城区。1）中茵·外滩云玺：与县医院新院和滨海小学为邻，周边商圈完成度高，销售均价为9350元/平，粗算静态毛利率约为37%。受疫情管控政策的影响，该项目自2022年6月开盘后销售较为缓慢，当前去化率约为30%。该项目2022年6-11月日均去化约1-2套，自2022年12月底疫情管控逐步放开起，日均去化显著上升，约为6-8套。春节期间，项目热度高涨，日均去化约为10-20套；2）世茂·滨海广场：靠近霞浦一中、九大馆、公交总站等一系列精华地区，以周边天然的自然环境为招牌，项目于21年9月开盘，大部分销售集中在2021年年尾和2022年上半年，销售均价9600元/平，整体去化率约95%，粗算静态毛利率约为24%。今年春节期间购房的热度有所恢复，项目售楼部的访客量大幅提升，但因为该项目当前是尾盘，房型有限，客户的选择较少，整体销量相对于去年春节并没有明显的改善。
　　
　　

研究报告全文：房地产证券研究报告行业点评2023年2月21日春节返乡楼市调研系列六强于大市福建霞浦2022年楼市需求疲软2023年春节返乡置业热度有所提升核心观点城市宏观拥有全省最长海岸线未来发展潜力较大霞浦县为福建省宁德市下辖县区下辖3个街道6个镇6个乡海岸线长505公里占全省的八分之一居全省之首素有中国海带之乡中国紫菜之乡等美誉霞浦人口数量稳定2021年末霞浦县户籍人口为5493万人常住人口为4770万人较2020年末增加1000人2005-2021年霞浦常住人口数量较为稳定保持在46-47万2020年霞浦城镇化率突破60随着城区人口集中度增加以松山街道滨海新区为中心发展的房地产市场发展前景良好2022年霞浦县GDP达3537亿元同比增长位居宁德市第四位第三产业已成为霞浦支柱产业136房地产市场1城市规划老城区西面与北面环山土地供给受限东扩南移面海城市发展战略将成为霞浦房地产发展大趋势霞浦县目前在售楼盘有11个相关研究报告其中5个位于滨海新区5个位于东部新城区1个位于西部老城区随着学校医院商业配套设施的完善大型房产公司的入驻及充足的土地存量霞浦未来房地产2022年12月统计局数据点评全年销售投资降幅创历史新低预期2023年呈现前低后高走势以滨海新区为发展中心并向东扩张的规划蓝图已清晰可见2新房成交受疫20230117情阶段性复发的影响2022年霞浦楼市总体呈现疲软之势2022年霞浦商品房Q4居民购房意愿再度走弱房价看涨预期处于历史销售274万平同比下降551商品房销售额258亿元同比下降555根最低点房企贷款需求略有改善央行2022年四季度据我们的调研2022年12月底至2023年1月底返乡置业潮的热度明显回升新问卷调查点评20221228房日成交量同比增长超过1003房价受疫情间断性爆发影响霞浦房价自房地产行业2023年度策略弩箭已离弦能否冰2022年10月起持续下挫房价于12月达到当年最低水平新房8376元平二解的破20221218手房为9583元平随着疫情全面放开及房地产利好政策的持续加码2023年1房地产年月统计局数据点评核心指标再度202211月新房房价8561元平环比增长22二手房房价9655元平环比增长08探底房企到位资金持续承压202212164购房客新房购房客中外来人口仅约占5本地购房者约占95其中以投房地产2022年10月统计局数据点评销售与投资持资为目的的购房者约两成剩余八成购房者均以满足刚需刚改为目的购置房产续低迷房企非房款到位资金降幅收窄20221115银保监允许保函置换预售资金规定的点评允许保二手房购房客主要以本地人为主多为满足小孩入学要求购房成交的二手房多函置换预售监管资金优质房企流动性压力或将进一步集中在新城区5开发商格局现阶段霞浦楼市目前形成了以建发世茂碧缓解20221115桂园为代表的房企以及本地行业龙头中茵相竞争的格局中茵旗下的楼盘是霞房地产行业2022年10月月报需求端仍然低迷民浦县最为热门的其产品线覆盖最广二手房的价格也最高目前霞浦在售11企资金支持力度加大20221114个楼盘中有4个属于中茵集团旗下新房销售中超过50的交易为中茵旗下产房地产行业2022年三季报综述行业业绩利润率品现金流持续承压房企分化加剧头部与区域深耕型房企优势显著2022114政策2022年利率水平显著下降霞浦目前暂无限购限售限签政策已有政中国真实住房需求还有多少2022版202283策主要为限价和限贷政策1限价全县楼盘的销售价格可根据不同户型浮动凡益之道与时偕行关于短期博弈与长期格局但楼盘整体销售均价不得超过8700元平2限贷首套和二套房贷利率无差别的思考2022615均为43名下无房无贷的购房者首付比例为20如购房者名下拥有一套房且2022年五问房地产行业2021126有贷款则首付比例上调30名下拥有两套房的购房者首付比例为40但其必须在购房前至少结清其中一套房贷土地市场2022年供应土地6宗其中居住用地3宗涉宅面积162万方仅中银国际证券股份有限公司成功交易1块土地揽金51亿楼面均价3725元平相比于2021年无涉宅用具备证券投资咨询业务资格地流拍2022年流拍率显著上升高达66反映出开发商对霞浦房地产市场房地产行业的短期信心受挫项目调研此次我们调研了中茵外滩云玺和世茂滨海广场两个项目分别位于证券分析师夏亦丰霞浦未来发展潜力较大的滨海新区和新城区1中茵外滩云玺与县医院新院862120328348和滨海小学为邻周边商圈完成度高销售均价为9350元平粗算静态毛利率yifengxiabocichinacom约为37受疫情管控政策的影响该项目自2022年6月开盘后销售较为缓慢证券投资咨询业务证书编号S1300521070005当前去化率约为30该项目2022年6-11月日均去化约1-2套自2022年12月底疫情管控逐步放开起日均去化显著上升约为6-8套春节期间项目热证券分析师许佳璐度高涨日均去化约为10-20套2世茂滨海广场靠近霞浦一中九大馆862120328710公交总站等一系列精华地区以周边天然的自然环境为招牌项目于21年9月jialuxubocichinacom开盘大部分销售集中在2021年年尾和2022年上半年销售均价9600元平证券投资咨询业务证书编号S1300521110002整体去化率约粗算静态毛利率约为今年春节期间购房的热度有所9524恢复项目售楼部的访客量大幅提升但因为该项目当前是尾盘房型有限客户的选择较少整体销量相对于去年春节并没有明显的改善目录1城市宏观城镇化率稳步上升产业结构持续优化未来发展潜力较大42房地产市场2022年房市疲软返乡置业潮刺激需求恢复821东扩南移面海将成为大趋势822新房与二手房成交2022年楼市疲软2023年春节返乡置业热度回升1023房价2022年房价稳中微降2023年年初返乡置业潮使得房价略有回暖1124土地市场流拍率大幅上升未销售存量住宅集中在松港街道1225政策2022年利率持续下行霞浦目前暂无限购限售限签政策1326购房客结构以满足刚需刚改为主本地购房者为主力军1327开发商格局外来房企与本土行业龙头并存中茵市占率最高143项目调研1531中茵外滩云玺春节期间日均去化套数明显提升预计静态毛利率为371532世茂滨海广场尾盘销售改善不明显预计静态毛利率为24172023年2月21日春节返乡楼市调研系列六2图表目录图表1霞浦常住人口数量较为稳定稳定在46-47万4图表22020年松港街道析置松山街道霞浦城镇化进一步扩张5图表3城镇与农村居民人均可支配收入稳健增长5图表4房地产开发投资短期维持下行趋势6图表52010-2022年霞浦县第二三产业占比稳中有进第三产业已成为霞浦支柱产业6图表6旅游建设及政府支持性政策吸引大量游客增长潜力较大7图表7疫情后保持高增长姿态2021年旅游收入恢复至疫情前水平7图表8城区为房地产布局最核心且最密集的区域分为老城区新城区滨海新区8图表9老城区西面与北面环山发展受限东扩南移面海的城市发展战略将成为霞浦房地产发展大趋势9图表10新城区与滨海新区存量住宅用地充足为未来楼盘的新建和扩张奠定基础9图表112022年商品房需求疲软商品房销售面积降幅较大10图表122022年商品房需求疲软商品房销售额低于2018年水平10图表133-10月商品房销售面积整体下行11月短暂修复后12月再经历阵痛10图表143-10月商品房销售额整体下滑11月短暂修复后12月再经历阵痛10图表152023年1月新房房价为8561元平11图表162023年1月二手房房价为9655元平11图表172021年土地交易5宗2022年1宗成交地块多集中于滨海新区12图表182022年土地流拍5宗涉宅土地流拍率高达6612图表192022年存量住宅用地集中于松港街道13图表20霞浦存量住宅进入平稳下调阶段13图表21霞浦五限政策13图表22中茵旗下的楼盘是霞浦县最为热门的二手房的价格也最高14图表23中茵外滩云玺楼盘信息15图表24中茵外滩云玺区位图16图表25中茵外滩云玺楼盘鸟瞰图16图表26中茵外滩云玺楼盘效果图17图表27世茂滨海广场楼盘信息18图表28世茂滨海广场区位图18图表29世茂滨海广场楼盘鸟瞰图192023年2月21日春节返乡楼市调研系列六31城市宏观城镇化率稳步上升产业结构持续优化未来发展潜力较大拥有全省最长海岸线未来发展潜力较大霞浦县为福建省宁德市下辖县区陆地占地面积为1716平方公里霞浦被称为中国最美滩涂位于台湾海峡西北岸北距温州南距福州均160公里霞浦县下辖3个街道6个镇6个乡由于地处沿海呈半岛型区域全县陆地面积1716平方公里海域面积295926平方公里海岸线长505公里占全省的八分之一居全省之首因此霞浦县是福建最早开放的对台贸易口岸素有中国海带之乡中国紫菜之乡闽浙要冲鱼米之乡海滨邹鲁的美誉人口数量稳定城镇化率逐年增长2021年末霞浦县户籍人口为5493万人常住人口为4770万人较2020年末增加1000人其中年龄段为0-14岁占215215-59岁占591065岁以上占13242005-2021年霞浦常住人口数量较为稳定稳定在46-47万自2010年起人口总体呈现小幅净流入状态2021年净流入1000人2021年霞浦城市与乡村人口比例为383617城镇化率61902020年霞浦县政府根据宁德市人民政府关于霞浦县松港街道析置松山街道的批复同意松港街道析置松山街道增设松山街道办事处标志着霞浦城镇化的进一步扩张霞浦城镇化率也在2020年一年内就提升了116个百分点突破602021年城镇化率再度提升至619我们认为霞浦人口将逐渐往城区集中以松山街道滨海新区为中心发展的房地产市场具有较大潜力图表1霞浦常住人口数量较为稳定稳定在46-47万2010年-2021年霞浦县年末户籍人口与常住人口数量6055465438548254475486550955065493531553265353540051735182519852065241476047705046414626463546304645461246134620462046304645466546704680467040302010020052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021户籍人口万人常住人口万人资料来源福建省统计局中银证券2023年2月21日春节返乡楼市调研系列六4图表22020年松港街道析置松山街道霞浦城镇化进一步扩张城镇化率历史水平一览7006096196004834935004604734414494154263803964003563623633653703002001000020052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021城镇化率资料来源万得中银证券经济稳健增长房地产开发投资连续两年下降2022年霞浦县GDP达3537亿元同比增长136位居宁德市第四位全体居民人均可支配收入31410元同比增长74分城乡看城镇居民人均可支配收入42774元增长61农村人均可支配收入23786元增长96增势较为稳定受房企普遍面临资金压力疫情复发叠加销售下行等影响20212022年霞浦县房地产开发投资完成额连续两年有所下降分别达41463981亿元同比分别下降41和40图表3城镇与农村居民人均可支配收入稳健增长城镇和农村居民人均可支配收入走势4500042774130403091251221204000037118356021103500030472326631051031022824910030000969625940908623886237869025000818921696877986192868020000721805116380151517013736150001253368113426160100005050004340030201420152016201720182019202020212022城镇居民人均可支配收入元农村居民人均可支配收入元城镇居民人均可支配收入同比增长农村居民人均可支配收入同比增长资料来源万得中银证券2023年2月21日春节返乡楼市调研系列六5图表4房地产开发投资短期维持下行趋势2010年-2022年霞浦房地产开发投资完成额走势500100044794508384324414680076039814006436003505405202909294140030028442634256025925020014920016531558-3300150-41-40900-200100714-40050-412-40900-6002010201120122013201420152016201720182019202020212022房地产开发投资完成额亿元同比增长资料来源霞浦县统计年鉴中银证券产业结构不断优化催生一定住房需求截止2022年末霞浦第一产业增加值8540亿元同比增长17第二产业增加值12726亿元同比增长401第三产业增加值14103亿元同比增长32三次产业分布为2413603992010年以来第一二三产业增加值增长迅速年复合增长率达120147119从产业结构来看第二第三产业比重呈现长期稳中有进的趋势尤其第三产业已成为霞浦支柱产业产业结构更加合理将进一步铺设房地产发展的坚实基石在促进工业发展方面霞浦县政府积极招商引资加强企业培育力度随着以宁德时代为代表的劳动密集型企业进驻其导入的外来人口将催生一定住房需求在推进全域旅游业发展方面县政府积极出台系列支持性政策并打造特色项目2021年期间霞浦县全区域旅游建设已经初见成效新增2A级景区4个3A旅游景区1个三沙镇获评为旅游生态小镇2021年末霞浦县各旅游景点共接待境内外游客7117万人次同比增长500旅游总收入653亿元同比增长365二者均已恢复至疫情前水平随着疫情管控放松霞浦旅游业将迎来更快的发展通过对霞浦2023年春节前后旅游相关产业的调研我们发现春节期间来霞浦游客人数增加以民宿酒店为代表的服务业热度较高主要城区酒店及民宿价格上涨逾3-4倍旅游景点附近价格上涨逾2倍且仍出现一房难求的局面随着旅游业的快速增长叠加外来住房需求上升有望对霞浦房地产带来利好图表52010-2022年霞浦县第二三产业占比稳中有进第三产业已成为霞浦支柱产业2010年-2022年霞浦第一二三产业GDP及占比4000035000300003991410325000440136344912000046043712977415117061012340891543601500040482383941272673383003786548392571693042882872752471000040852492967011653647073116357664243832632059673135639411349275316320419350002992612413687296297276265262280929628628580848540272295596265636394674469352634482476251663143395100024652010201120122013201420152016201720182019202020212022第一产业GDP亿元第二产业GDP亿元第三产业GDP亿元资料来源万得中银证券2023年2月21日春节返乡楼市调研系列六6图表6旅游建设及政府支持性政策吸引大量游客增长图表7疫情后保持高增长姿态2021年旅游收入恢复至疫潜力较大情前水平2018年-2021年霞浦县接待游客人数2018年-2021年霞浦县旅游总收入80006007006486537007117500500600700060056761545004006000478400344500365474530050004579413300400201200211200400010010030030000000200-1002000-100-2001001000-200-261-229-30000-30000-40020182019202020212018201920202021旅游总收入亿元同比增长接待游客人数万人同比增长资料来源霞浦县国民经济和社会发展统计公报霞浦县统计年鉴中资料来源霞浦县国民经济和社会发展统计公报霞浦县统计年鉴中银银证券证券2023年2月21日春节返乡楼市调研系列六72房地产市场2022年房市疲软返乡置业潮刺激需求恢复21东扩南移面海将成为大趋势城区为房地产布局最核心且最密集的区域根据松城街道松港街道松山街道分为老城区新城区滨海新区老城区西面与北面环山土地供给受限东扩南移面海城市发展战略将成为霞浦房地产发展大趋势作为该战略的核心区和国家城乡融合发展试验区的先行区滨海新城于2020年开工项目总投资额15亿元主要建设内容包括行政服务中心及松港街道便民服务中心业务用房福宁湾滨海新城基础路网8条市政道路包括滨海新城空海大道沙洲路洲洋路上沙东路塔山路滨河路世纪大道湖滨北路滨海新城邻里服务中心霞浦县工人文化宫等4个子项目的建设滨海新城现已建成并投入使用项目包括游泳馆南路车站县医院新院红星美凯龙滨海小学等目前县医院县公安局等核心部门均已从西面搬迁至新城区和滨海新区作为霞浦最大的购物商场红星美凯龙方圆荟分别坐落在东面新城区和南面滨海新区的位置这将进一步带动周边房地产的发展霞浦县目前在售楼盘有11个其中5个位于滨海新区5个位于东部新城区1个位于西部老城区此外根据县政府公布2022年第四季度存量住宅用地分布图可知共15个存量住宅用地中有7个位于滨海新区8个位于东部新城区为未来滨海新区与新城区的楼盘新建与扩张奠定基础随着学校医院商业配套设施的完善大型房产公司的入驻及充足的土地存量霞浦未来以滨海新区为发展中心并向东扩张的规划蓝图已清晰可见图表8城区为房地产布局最核心且最密集的区域分为老城区新城区滨海新区资料来源大山谷图库中银证券2023年2月21日春节返乡楼市调研系列六8图表9老城区西面与北面环山发展受限东扩南移面海的城市发展战略将成为霞浦房地产发展大趋势资料来源高德地图中银证券图表10新城区与滨海新区存量住宅用地充足为未来楼盘的新建和扩张奠定基础资料来源霞浦县住建局中银证券2023年2月21日春节返乡楼市调研系列六922新房与二手房成交2022年楼市疲软2023年春节返乡置业热度回升2022年市场总体呈现疲软之势商品房销售降幅超过五成根据霞浦统计年鉴数据霞浦县商品房成交面积自2018年的274万平方米持续增长至于2021年的611万平方米但同比增速于2020年达到473高峰后降至2021年的138增长落后于2019年水平2018-2021霞浦县商品房成交面积分别为274365537611万方商品房成交额分别为262315483580亿元呈上升趋势受制于2022年整体市场低迷的走势霞浦县2022年全年商品房销售面积和销售额较2021年同比显著下降2022年霞浦商品房销售面积274万平方米同比下降551商品房销售额258亿元同比下降555受疫情影响2022年霞浦商品房销售面积与销售额持续走低其中7-9月的降幅高达八成市场基本于2022年9月触底四季度的降幅明显收窄11月地产利好政策频出第二支箭关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知等政策在一定程度上重振了市场信心11月霞浦房市短暂扭转颓势商品房销售面积和销售额同比增幅分别达到159和20712月随着疫情全面放开霞浦房地市场经历短暂阵痛单月商品房销售面积15万方同比下降478商品房销售额15亿元同比下降464根据我们的调研2022年12月底至2023年1月底返乡置业潮的热度明显回升新房日均成交量同比增长超过100以中茵外滩云玺为例2022年6-11月日均去化约为1-2套自2022年12月底起日均去化约为6-8套根据我们对当地房产中介福宁房产的调研霞浦二手房的成交量较少福宁房产2022年12月成交量约为4套2023年1月成交量为6套成交的二手房绝大多数均分布在新城区且二手房的购房者多为老城区住户图表112022年商品房需求疲软商品房销售面积降幅较图表122022年商品房需求疲软商品房销售额低于2018大年水平霞浦县商品房销售面积走势霞浦县商品房销售额走势7006007006005326114735806004006004003315374835002005002022022001384003650040000315300274274-200300262258-200200-400200-400-551-555100-600100-60000-80000-8002018201920202021202220182019202020212022商品房销售面积万平方米同比增长商品房销售额亿元同比增长资料来源霞浦县国民经济和社会发展统计公报霞浦县统计年鉴中资料来源霞浦县国民经济和社会发展统计公报霞浦县统计年鉴中银银证券证券图表133-10月商品房销售面积整体下行11月短暂修图表143-10月商品房销售额整体下滑11月短暂修复后复后12月再经历阵痛12月再经历阵痛2022年霞浦商品房房销售面积走势2022年霞浦商品房销售额走势47504640050400454045207200381592004040353100350029282830-20030-20023-24025-3222520-35319-400-35717-40020161515-478201515-464-515131512-60015-601-56011-600-633-624-6681010-816-798-799-780-795-800-806-800050500-100000-1000商品房销售面积万平方米同比增速商品房销售额亿元同比增速资料来源霞浦县国民经济和社会发展统计公报霞浦县统计年鉴中资料来源霞浦县国民经济和社会发展统计公报霞浦县统计年鉴中银银证券证券2023年2月21日春节返乡楼市调研系列六1023房价2022年房价稳中微降2023年年初返乡置业潮使得房价略有回暖2022年四季度新房和二手房房价均下挫2023年开年以来房价回暖受疫情间断性爆发影响霞浦房价自2022年10月起持续下挫房价于12月达到当年最低水平新房8376元平二手房为9583元平由于此期间楼盘库存多为大面积户型且疫情期间买房以改善居多刚需较少销售面积的显著上涨并未使得房价恢复之前水平伴随着疫情政策的松绑和持续利好的房地产政策出台市场预期出现反转返乡置业潮进一步刺激购房需求房价呈现上升态势2023年1月新房房价8561元平环比增长22二手房房价9655元平环比增长08图表152023年1月新房房价为8561元平霞浦县新房价格走势88000508730872542408700086258631308578858886000856485612022140912108500084600701008381-03840008376-11-1083000-20-30-3082000-40-4081000-502022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月房价元平环比增速资料来源安居客中银证券图表162023年1月二手房房价为9655元平霞浦县二手房价格走势10400010332601024510224444410200040299961100000179893209809089800000965596079617-10-15-16958396000-21-20-28945294000-4092000-63-6090000-80房价元平环比增速资料来源安居客中银证券2023年2月21日春节返乡楼市调研系列六1124土地市场流拍率大幅上升未销售存量住宅集中在松港街道2022年霞浦出让土地6宗其中居住用地3宗涉宅面积162万方仅成功交易1块土地由厦门建发房产福建华越中茵海润霞浦县城市建设投资有限公司等五家参拍最终霞浦县城市建设投资有限公司以51亿成交价折合楼面均价3725元平溢价率104竞得对比2021年2021年霞浦成交土地5块3块位于滨海新区1块位于新城区占地192万方总建359万方揽金16亿元城区楼面均价4602元平2021年土拍主要集中在后半年由本土房企中茵竞得的中茵外滩云玺中茵观澜云顶项目总土地面积为130万方占总土拍面积的675外来房企世茂竞得的世茂滨海广场项目土地面积为62万平方米占总土拍面积的322在2021年土拍成交的分布中老城区新城区和滨海新区的占比分别为03268可以看出新城区和滨海新区已成为各大房企的布局的重点相比于2021年无涉宅土地流拍2022年涉宅土地流拍率显著增加高达66反映出开发商对霞浦房地产市场的短期信心受挫图表172021年土地交易5宗2022年1宗成交地块多集中于滨海新区面积总建面起拍价成交价楼面价元日期板块城区万平容积率万平万万溢价率竞得人项目平方米方米方米元元万安路南侧赤岸滨海新霞浦县城市建设投2022年3月6872013744638451022372510建发望潮府大道西侧区资有限公司空海大道西侧滨海新霞浦县中茵房地产2021年11月463209252915034750375519中茵外滩云玺塔山路南侧区开发有限公司空海大道西侧滨海新霞浦县中茵房地产2021年11月47320946297903099032774中茵外滩云玺世纪大道北侧区开发有限公司原溪南镇财政所2021年8月-0054502293093041850陈从勇-地方赤岸大道东侧宁德韬达企业管理2021年7月沈海高速公路南新城区6191811154181057200513037世茂滨海广场有限公司侧空海大道西侧滨海新霞浦县亿瑞达房地2021年5月362165801903036230624790中茵观澜云顶体育北路南侧区产开发有限公司资料来源霞浦县自然资源局中银证券图表182022年土地流拍5宗涉宅土地流拍率高达66面积万起拍价日期板块容积率土地用途平方米万元居住用地-城镇住宅用地二类城镇住宅用地商业2022年11月六一七东路北侧黄瓜山路西侧24220-2211052服务业用地-商业用地餐饮用地居住用地-城镇住宅用地二类城镇住宅用地商业上沙路东侧福宁大道南侧宁远2022年10月69116-1837314服务业用地-商业用地零售商业用地商业服务用路北侧地-商务金融用地办公2022年4月下浒镇外浒村11010-15662商服用地-旅馆用地旅馆商服用地-商务金融用地办公商服用地-零售商业2022年4月黄瓜山路南侧赤岸大道西侧12228-324211用地商铺商服用地-旅馆用地酒店2022年1月宁远路北侧福宁大道西侧47510-115912商服用地-旅馆用地酒店资料来源霞浦县自然资源局中银证券霞浦县存量住宅用地集中在松港街道根据政府最新披露2022年4季度霞浦县存量住宅用地总面积841万方涉及项目15个均已动工未竣工未销售土地面积117万方占存量住宅用地总面积的130截止2022年第四季度松港街道拥有最多存量住宅用地为73万方占比625其次松山街道拥有44万方占比375松城街道暂无存量住宅用地2020-2022年霞浦存量住宅面积分别为937万方892万方841万方呈现平稳下降趋势2023年2月21日春节返乡楼市调研系列六12图表192022年存量住宅用地集中于松港街道图表20霞浦存量住宅进入平稳下调阶段目前存量住宅用地分布区域占比存量住宅历史走势一览10093780737008926259084170600806050070504440060375405030030402003020171620151010000100000000松港街道松山街道松城街道202020212022未销售房屋的土地面积万平方米占比项目总数存量住宅用地总面积万平方米资料来源霞浦县自然资源局中银证券资料来源霞浦县自然资源局中银证券25政策2022年利率持续下行霞浦目前暂无限购限售限签政策根据我们的调研总结霞浦的五限政策为1限价全县楼盘的销售价格可根据不同户型浮动但楼盘整体销售均价不得超过8700元平2限购无限购政策3限售购房者取得产权证后即可上市交易或办理转让公证手续无限售4限贷目前首套和二套房贷利率无差别均为43名下无房无贷的购房者首付比例为20如购房者名下拥有一套房且有贷款则首付比例上调至30名下拥有两套房的购房者首付比例为40但其必须在购房前至少结清其中一套房贷5限签目前市场政策环境较为宽松暂无限签情况图表21霞浦五限政策政策对象政策内容全县楼盘的销售价格可根据不同户型浮动限价政策企业但楼盘整体销售均价不得超过8700元平限签政策市场政策环境较为宽松暂无限签情况限购政策本地户口和非本地户口均不限购购房者取得产权证后即可上市交易或办理限售政策转让公证手续无限售名下无房无贷购房者首付比例为20客户名下一套房有贷款的购房者首付比例为30限贷政策名下两套房有均有贷款的购房者必须结清一套房的贷款才可购房首付比例为40名下两套均无房贷的购房者首付比例40资料来源草根调研中银证券26购房客结构以满足刚需刚改为主本地购房者为主力军根据我们对中茵售楼部的调研得知新房购房客中外来人口仅约占5本地购房者约占95其中以投资为目的的购房者约两成剩余八成购房者均以满足刚需刚改为目的购置房产二手房购房客主要以本地人为主多为满足小孩入学要求购房成交的二手房多集中在新城区2023年2月21日春节返乡楼市调研系列六1327开发商格局外来房企与本土行业龙头并存中茵市占率最高中茵旗下的楼盘是霞浦县最为热门的其产品线覆盖最广二手房的价格也最高霞浦楼市目前形成了以建发世茂碧桂园为代表的外来房企与本土行业龙头中茵相竞争的格局根据我们调研走访目前霞浦在售11个楼盘中有4个属于中茵集团旗下新房销售中超过50的交易为中茵旗下产品相比于其他楼盘中茵的楼盘最受欢迎因为其具有丰富的产品线能够满足消费者的多元需求在售楼盘中中茵外滩锦城户型面积在77-170楼盘均价较低适合刚需型和刚改型购房者中茵外滩云玺主打中等户型户型面积在89-127之间楼盘均价相对中茵外滩锦城较高能够满足以投资为目的购房需求中茵观澜云顶则以高端客户为主户型面积在129-186之间楼盘均价高于其他中茵产品在当前已交房的楼盘中二手房房价最高的楼盘为中茵集团所开发的楼盘中茵外滩一号中茵蔚蓝国际分别位于滨海新区和新城区板块二手房均价为15000-15500元平13500-14500元平开盘时新房售价约为8500元平毛坯7800元平毛坯其余二手房房价较高的楼盘还有碧桂园正阳首府唐宁街1号均位于新城区板块碧桂园正阳首府当前二手房均价在13000-14000元平高于唐宁街1号的11000-12000元平图表22中茵旗下的楼盘是霞浦县最为热门的二手房的价格也最高楼盘名称中茵蔚蓝国际中茵外滩一号碧桂园正阳首府唐宁街1号开发商福建中茵投资有限公司霞浦中菌房地产开发有限公司霞浦正阳房地产开发有限公司福建德华房地产开发有限公司板块新城区滨海新区新城区新城区开盘时间2015年12月19日2018年3月30日2014年12月8日2018年9月6日当时的开盘均价7800元平毛坯8500元平毛坯8300元平毛坯7500元平毛坯当前二手房均价13500-14500元平15000-15500元平13000-14000元平11000-12000元平物业管理公司万科物业英皇物业荣和物业-物业费12元平月14元平月15元平月15元平月建筑面积23344114712026000093683占地面积60894535656200030000绿化率30303235容积率30223527总户数1560户1056户1801户651户总栋数1313187三居建面89-95平方二居建面89三居建三居建面94-110四居三居建面87四居建主力户型米四居113-127平面108-109五居建面115-140面115方米115-141装修状况毛坯毛坯毛坯毛坯资料来源草根调研中银证券2023年2月21日春节返乡楼市调研系列六143项目调研31中茵外滩云玺春节期间日均去化套数明显提升预计静态毛利率为37项目位于霞浦县城市中心新盘霞浦新城心与县医院新院滨海小学左右为邻中茵外滩云玺项目总建筑面积约936万容积率20小区绿化率高达35政府大力注资建设新城配套建设将打造聚集产业经济居住功能城市花园医疗保障安全保障和全年龄段教育体系的功能核心区滨海新城周边商业繁荣红星美凯龙弄潮里商业中心汇川府商业中心海底捞永辉超市等商业聚集打造商业休闲娱乐为一体的多元配套商业生活区小区内部设计为新加坡园林风格体现了新加坡独特自然环境以及多元社会文化下衍生出不同的风景中茵外滩云玺为了满足消费者的多元需求提供了一系列不同房型的选择A1户型三房两厅两卫建筑面积89A3户型三房两厅两卫建筑面积96B3户型三房两厅两卫建筑面积100C1户型三房两厅两卫建筑面积108C2户型四房两厅两卫建筑面积115D1户型四房两厅两卫建筑面积127受霞浦疫情管控政策的影响该项目自2022年6月开盘后销售较为缓慢当前去化率约为30该项目2022年6-11月日均去化约1-2套自2022年12月底疫情管控逐步放开起日均去化显著上升约为6-8套春节期间项目热度高涨日均去化约为10-20套销售均价9350元平楼面价3500元平开盘时间2022年6月项目地址霞浦县赤岸大道东侧县医院新院旁开发商霞浦中茵房地产开发有限公司中茵集团在霞浦县的开发项目还有中茵外滩云锦和中茵观澜云顶等物业公司万科物业物业费18元平月当前去化率约30精装毛坯全部为毛坯交付地块信息霞浦县中茵房地产开发有限公司2021年11月17日所获2021-4和2021-3号地块楼面成本3500元平建安成本2400元平销售均价9350元平粗算可得静态毛利率为37周边商业永辉超市红星美凯龙万豪商业广场霞浦方圆荟周边医院霞浦县医院新院周边学校滨海小学图表23中茵外滩云玺楼盘信息建筑形式高层项目地址霞浦县空海大道西侧世纪大道北侧开盘日期2022年6月18日交房日期2025年3月30日建筑面积2461万方占地面积936万平绿化率35容积率20物业公司万科物业物业费18元平月开发商霞浦中茵房地产开发有限公司总户数1764户资料来源草根调研中银证券2023年2月21日春节返乡楼市调研系列六15图表24中茵外滩云玺区位图资料来源草根调研中银证券图表25中茵外滩云玺楼盘鸟瞰图资料来源草根调研中银证券2023年2月21日春节返乡楼市调研系列六16图表26中茵外滩云玺楼盘效果图资料来源草根调研中银证券32世茂滨海广场尾盘销售改善不明显预计静态毛利率为24项目位于高速公路南侧赤岸大道东侧由世茂集团继天悦时代广场的另一个项目精心打造霞浦轻尚生活中心其项目位于霞浦以东向南主场位于霞浦县滨海新区靠近霞浦一中九大馆公交总站等一系列精华地区项目总占地面积有619万平方米容积率达18小区绿化率35背靠福宁公园拥有丰富的自然环境为周边居民周末提供良好的休息场所同时城雕公园也在筹建中形成对项目一种环绕的状态达到了在城市闹中取静的效果滨海新区已成为政府重点发展区域发展潜力较大新商业综合体为未来发展大趋势小区配套设施规划了众多功能活动场所包括儿童游乐园居民锻炼区林下书吧花园景观等并且该楼盘还为周边居民配建一所9班幼儿园由于该项目于2021年9月开盘大部分销售集中在2021年年尾和2022年上半年受疫情影响较小去化较快当前去化率约为95今年春节期间购房的热度有所恢复项目售楼部的访客量大幅提升但因为该项目当前是尾盘房型有限客户的选择较少整体销量相对于去年春节并没有明显的改善销售均价9600元平楼面价5130元平开盘时间2021年9月项目地址赤岸大道东侧沈海高速公路南侧开发商霞浦世茂新领域置业有限公司物业公司世茂天成物业当前去化率约95精装毛坯全部为毛坯交付户型拥有五个户型种类分别是紧凑三房三室两厅两卫共89舒适三房三室两厅两卫共100紧凑四房四室两厅两卫共116改善四房四室三厅两卫共128舒适四房四室三厅两卫共136地块信息宁德韬达企业管理有限公司2021年7月8日所获2021-8号地块楼面成本5130元平销售均价9600元平若建安成本为2200元平粗算可得静态毛利率为24周边商业紧靠东方伟业广场双子铂金广场世茂天悦时代广场且项目自带12万方的开放式街区2023年2月21日春节返乡楼市调研系列六17周边景观福宁文化公园城雕公园周边医院福宁医院新县医院周边学校霞浦一中霞浦四小图表27世茂滨海广场楼盘信息建筑形式高层项目地址赤岸大道东侧沈海高速公路南侧开盘日期2021年9月27日交房日期2024年4月30日建筑面积1457万方占地面积619万方绿化率35容积率18物业公司世茂服务控股有限公司物业费18元平月开发商霞浦世茂新领域置业有限公司总户数867户资料来源草根调研中银证券图表28世茂滨海广场区位图资料来源草根调研中银证券2023年2月21日春节返乡楼市调研系列六18图表29世茂滨海广场楼盘鸟瞰图资料来源草根调研中银证券2023年2月21日春节返乡楼市调研系列六19披露声明本报告准确表述了证券分析师的个人观点该证券分析师声明本人未在公司内外部机构兼任有损本人独立性与客观性的其他职务没有担任本报告评论的上市公司的董事监事或高级管理人员也不拥有与该上市公司有关的任何财务权益本报告评论的上市公司或其它第三方都没有或没有承诺向本人提供与本报告有关的任何补偿或其它利益中银国际证券股份有限公司同时声明将通过公司网站披露本公司授权公众媒体及其他机构刊载或者转发证券研究报告有关情况如有投资者于未经授权的公众媒体看到或从其他机构获得本研究报告的请慎重使用所获得的研究报告以防止被误导中银国际证券股份有限公司不对其报告理解和使用承担任何责任评级体系说明以报告发布日后公司股价行业指数涨跌幅相对同期相关市场指数的涨跌幅的表现为基准公司投资评级买入预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数20以上增持预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数10-20中性预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数变动幅度在-10-10之间减持预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数跌幅在10以上未有评级因无法获取必要的资料或者其他原因未能给出明确的投资评级行业投资评级强于大市预计该行业指数在未来6-12个月内表现强于基准指数中性预计该行业指数在未来6-12个月内表现基本与基准指数持平弱于大市预计该行业指数在未来6-12个月内表现弱于基准指数未有评级因无法获取必要的资料或者其他原因未能给出明确的投资评级沪深市场基准指数为沪深300指数新三板市场基准指数为三板成指或三板做市指数香港市场基准指数为恒生指数或恒生中国企业指数美股市场基准指数为纳斯达克综合指数或标普500指数2023年2月21日春节返乡楼市调研系列六20