投资要点：
　　2月20日，证监会发布《证监会启动不动产私募投资基金试点支持不动产市场平稳健康发展》。正式提出：1）证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。2）此次试点工作按照试点先行、稳妥推进的原则，符合一定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求募集设立不动产私募投资基金，进行不动产投资试点。3）不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。4）考虑到不动产私募投资基金的规模较大、期限较长等特点，投资者需要有更高的风险识别能力和风险承担能力，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。
　　1）不动产私募投资基金试点，是“第三支箭”重要内容的响应，将进一步填补房企股权融资的不足，积极地化解房企资金困境。我们认为，此次政策是对2022年11月28日“第三支箭”政策组合拳中的“积极发挥私募股权投资基金作用”的积极响应，它的推出将是房企股权融资渠道的有益补充，可以有针对性地聚焦开发项目的现金流周转和顺利实现“保交楼”任务，将有助于引导更多各类型的社会资本甚至个人资金参与进来，进一步化解房企面临的资金困境。
　　2）有助于发挥私募基金专业投资运作的优势，促进房地产市场盘活存量，满足不动产领域合理融资需求。我们认为，此次政策将有助于发挥私募基金的专业化投资优势，着力盘活房企的经营性不动产并探索新的发展模式，增强项目的债务融资信用，改善金融市场的非理性预期，并进一步促进房地产业的良性循环和健康发展。
　　 3）保障试点初期的基金稳健运行和风险控制，扩大了资金的来源和外资参与方式。我们认为，此次试点要求以机构投资者为主，但也没有排除自然人投资者的参与，此外此次政策还积极鼓励境外投资者以QFLP方式投资。这些规定既可以保障试点初期的基金稳健运行和风险控制在一定范围内，又可以使得基金资金的来源多元化，扩大社会资本的参与度，从而使得试点的成功率加大，有助于后续试点的快速推广，为困境中的房企带来更多源头活水。
　　 4）我们认为，未来行业规模还有大致10年上下平台期，监管层仍存在充分时间缓解市场风险。而目前政策从供需两端发力，将有助于化解出险民营房企面对的困境。
　　投资建议：给予行业“优于大市”评级。综上所述，我们认为行业政策整体将逐步向好，企业将从规模转向质量发展，而龙头和蓝筹企业强者恒强的逻辑依然存在，相关企业将获得供需改善下的成长机会。
　　建议关注：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、建发股份、华发股份；H股-中国海外发展；2）商住类：华润置地、新城控股；3）物业类：华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余；4）文旅类-华侨城A。
　　风险提示：行业面临调控风险和基本面下行风险。

研究报告全文：TableMainInfo行业研究房地产证券研究报告行业跟踪报告2023年02月21日TableInvestInfo投资评级优于大市维持市场化盘活存量积极化解房企风险评市场表现不动产私募基金试点TableSummaryTableQuoteInfo房地产海通综指投资要点8131772月20日证监会发布证监会启动不动产私募投资基金试点支持不动产市-458场平稳健康发展正式提出1证监会指导基金业协会在私募股权投资基金-1094框架下新设不动产私募投资基金类别并采取差异化的监管政策2此-1729次试点工作按照试点先行稳妥推进的原则符合一定条件的私募股权投资基-2365202222022520228202211金管理人可以按照试点要求募集设立不动产私募投资基金进行不动产投资试点3不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房包括存量商品住宅资料来源海通证券研究所保障性住房市场化租赁住房商业经营用房基础设施项目等4考虑到不动产私募投资基金的规模较大期限较长等特点投资者需要有更高的风险相关研究识别能力和风险承担能力试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万TableReportInfo第7周新房成交同比增速回落供销比元人民币且以机构投资者为主有自然人投资者的自然人投资者合计出资回升20230219第6周新房成交同比增速供销比双双金额不得超过基金实缴金额的20基金投资方式也将有一定限制不动产私回升20230212募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币在符合一定要求第5周新房成交同比增速反弹供销比前提下可以扩募鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金回落202302051不动产私募投资基金试点是第三支箭重要内容的响应将进一步填补房企股权融资的不足积极地化解房企资金困境我们认为此次政策是对2022年11月28日第三支箭政策组合拳中的积极发挥私募股权投资基金作用的积极响应它的推出将是房企股权融资渠道的有益补充可以有针对性地聚TableAuthorInfo焦开发项目的现金流周转和顺利实现保交楼任务将有助于引导更多各类型的社会资本甚至个人资金参与进来进一步化解房企面临的资金困境2有助于发挥私募基金专业投资运作的优势促进房地产市场盘活存量满足不动产领域合理融资需求我们认为此次政策将有助于发挥私募基金的专业化投资优势着力盘活房企的经营性不动产并探索新的发展模式增强项目的债务融资信用改善金融市场的非理性预期并进一步促进房地产业的良性循环和健康发展分析师涂力磊3保障试点初期的基金稳健运行和风险控制扩大了资金的来源和外资参与方Tel02123219747式我们认为此次试点要求以机构投资者为主但也没有排除自然人投资者Emailtll5535haitongcom的参与此外此次政策还积极鼓励境外投资者以QFLP方式投资这些规定既证书S0850510120001可以保障试点初期的基金稳健运行和风险控制在一定范围内又可以使得基金分析师谢盐资金的来源多元化扩大社会资本的参与度从而使得试点的成功率加大有Tel02123219436助于后续试点的快速推广为困境中的房企带来更多源头活水Emailxieyhaitongcom证书S08505110100194我们认为未来行业规模还有大致10年上下平台期监管层仍存在充分时间缓解市场风险而目前政策从供需两端发力将有助于化解出险民营房企面对的困境投资建议给予行业优于大市评级综上所述我们认为行业政策整体将逐步向好企业将从规模转向质量发展而龙头和蓝筹企业强者恒强的逻辑依然存在相关企业将获得供需改善下的成长机会建议关注1开发类A股-万科A保利发展招商蛇口建发股份华发股份H股-中国海外发展2商住类华润臵地新城控股3物业类华润万象生活中海物业保利物业招商积余4文旅类-华侨城A风险提示行业面临调控风险和基本面下行风险请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业2附录截止2021年底我国城镇人口达到914亿人而过去五年我国人均住房建筑面积的年均增加值为052平米假设未来二十年2022年-2041年以下同我国人均住房建筑面积年均增加值从052平米人逐年线性缩减至025平米人基于以上变化可推算得到1未来二十年我国改善性住房需求预计将从2022年的471亿平缩减至2041年的222亿平城镇人口人均住房建筑面积增加值根据Wind数据2021年我国实际执行棚户区改造住房165万套假设未来二十年我国每年棚户区改造的套数165万套不变考虑我国2021年的人均住房建筑面积是3748平米人假设未来二十年我国户均常住人口3人户不变基于以上变化可推算得到2未来二十年我国棚改拆迁改造释放的住宅需求预计将从2022年的188亿平增加至2041年的223亿平棚改套数户均常住人口人均住房建筑面积截止2021年我国总人口达到1413亿人根据IMF的预测预计我国2022-2027年五年内总人口年均将减少165万人假设未来二十年我国总人口年均减少165万人则可知在未来我国人口呈下降趋势的影响下未来二十年3我国人口红利产生的住房需求预计将从2022年的减少041亿平至2041年的减少059亿平总人口变动城镇化率人均住房建筑面积过去五年内我国市民化率年均增加106个百分点假设未来二十年我国市民化率年增加值从106个百分点逐年线性缩减至03个百分点基于以上变化可推算得到4未来二十年我国城镇入籍创造的住房需求预计将从2022年的568亿平缩减至2041年的187亿平总人口市民化率年增加值人均住房建筑面积过去五年内我国城镇化率年均增加118个百分点假设未来二十年我国城镇化率年增加值从118个百分点逐年线性缩减至03个百分点基于以上变化可推算得到5未来二十年我国人口城镇迁移带来的住房需求将从2022年的630亿平缩减至2041年的188亿平总人口城镇化率年增加值人均住房建筑面积综合上述测算我们预计未来二十年我国住房建面需求合计将从2022年的1817亿平缩减至2031年的1366亿平并进一步缩减至2041年的762亿平2022年我国百城住宅价格指数同比-0022021年我国百城住宅价格指数同比增加244因此我们假设2023-2041年我国房价同比增速从3逐年线性缩减至2基于以上数据判断未来二十年我国的住房需求销售金额合计将从2022年的1816万亿元缩减至2031年的1748万亿元并进一步缩减至2041年的1217万亿元注以上测算为潜在需求数据真实成交数据与潜在需求或有差异但会在未来逐步体现我们认为与日本相比我国住宅长期需求确实面临下行压力但是考虑2022年行业进入供给侧改革且后阶段还存在大致10年上下平台期后阶段企业和监管层仍存在充分准备时间缓解市场风险图1未来二十年我国商品房销售金额将逐步回落20未来商品房需求合计万亿元右轴未来需求增速左轴118016-114-21210-38-46-54-620-72022E2023E2024E2025E2026E2027E2028E2029E2030E2031E2032E2033E2034E2035E2036E2037E2038E2039E2040E2041E资料来源Wind海通证券研究所测算请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业3信息披露分析师声明TableA涂力磊nalyst房地产行业s谢盐房地产行业本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明分析师负责的股票研究范围TableStocks重点研究上市公司华侨城A中国国贸新湖中宝碧桂园华润臵地保利物业碧桂园服务天健集团金科股份建发股份卓越商企服务融创服务万物云保利发展旭辉控股集团锦和商管华发股份金地集团龙湖集团中国海外发展招商蛇口东方雨虹张江高科美的臵业远洋服务越秀服务首开股份陆家嘴万科A绿城中国投资评级说明1投资评级的比较和评级标准类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表现优于大市预期个股相对基准指数涨幅在10以上为比较标准报告发布日后6个月内股票投资评中性预期个股相对基准指数涨幅介于-10与10之间的公司股价或行业指数的涨跌幅级弱于大市预期个股相对基准指数涨幅低于-10及以下相对同期市场基准指数的涨跌幅无评级对于个股未来6个月市场表现与基准指数相比无明确观点2市场基准指数的比较标准优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平10以上股市场以海通综指为基准香港市A行业投资评场以恒生指数为基准美国市场以标中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间级普或纳斯达克综合指数为基准500弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10以下法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经海通证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络海通证券研究所并获得许可并需注明出处为海通证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明