近期核心观点：
　　节后销售逐渐修复，但房企现金流压力未解，高层对房地产的支持态度愈发明确，雷不会爆，基本面磨底会继续，我们认为，后续需求端政策跟进力度无须担忧，可静待居民和房企信心重筑。
　　我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐越秀地产、保利发展、招商积余。
　　市场表现回顾：
　　板块方面，2023.2.13-2023.2.17期间，房地产指数（中信）下跌3.25%，沪深300指数下跌1.75%，房地产板块跑输沪深300指数1.5个百分点，位居所有行业第27位。近一个月，房地产指数（中信）下跌1.88%，沪深300指数下跌2.32%，房地产板块跑赢沪深300指数0.44个百分点。近半年，房地产指数（中信）下跌0.99%，沪深300指数下跌4.33%，房地产板块跑赢沪深300指数3.34个百分点。
　　个股方面，2023.2.13-2023.2.17期间，14只个股上涨，123只个股下跌，1只个股持平，占比分别为10%、89%、1%。涨跌幅居前5位的个股为：天润数娱、世荣兆业、鲁商置业、ST宏盛、中洲控股，居后5位的个股为：ST松江、深振业A、新城控股、大港股份、万方发展。
　　行业数据跟踪：
　　从日频数据跟踪来看，销售恢复至节前水平。2023年截至2月17日，30城商品房成交面积1427万㎡，同比-22%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-27%、-31%、-16%、-5%；一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-16%、-24%、-24%。
　　从统计局70城住宅销售价格来看，房价企稳趋势渐显。2023年1月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-2.3%，环比0.0%；二手住宅销售价格同比-3.8%，环比-0.3%。其中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨的城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个。
　　行业政策要闻：
　　①北京、上海、浙江杭州、浙江宁波、四川成都、广西南宁等多地银行放宽房贷还款年龄上限。②深圳整顿经营贷置换房贷，部分银行暂停接单、延缓审批。③贵阳降低个人住房消费门槛，鼓励引导执行首房首付20%。④海南调整二手房住房公积金贷款价格认定标准，并回应个人公积金贷款资产证券化仍在调研阶段。⑤吉林市提高住房公积金最高贷款额度至70万元，延长存量房房龄至30年。
　　风险提示：
　　1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击

研究报告全文：证券研究报告2023年02月20日房地产行业周观点超配节后销售逐渐修复房价企稳趋势渐显核心观点行业研究行业周报近期核心观点房地产节后销售逐渐修复但房企现金流压力未解高层对房地产的支持态度愈发超配维持评级明确雷不会爆基本面磨底会继续我们认为后续需求端政策跟进力度证券分析师任鹤证券分析师王粤雷无须担忧可静待居民和房企信心重筑010-880053150755-81981019renheguosencomcnwangyueleiguosencomcn我们看好三条主线久经考验的优质房企接近上岸的困境反转型S0980520040006S0980520030001标的受地产拖累的物业板块核心推荐越秀地产保利发展招商积余证券分析师王静021-60893314市场表现回顾wangjing20guosencomcnS0980522100002板块方面2023213-2023217期间房地产指数中信下跌325市场走势沪深300指数下跌175房地产板块跑输沪深300指数15个百分点位居所有行业第27位近一个月房地产指数中信下跌188沪深300指数下跌232房地产板块跑赢沪深300指数044个百分点近半年房地产指数中信下跌099沪深300指数下跌433房地产板块跑赢沪深300指数334个百分点个股方面2023213-2023217期间14只个股上涨123只个股下跌1只个股持平占比分别为10891涨跌幅居前5位的个股为天润数娱世荣兆业鲁商置业ST宏盛中洲控股居后5位的个股为ST松江深振业A新城控股大港股份万方发展资料来源Wind国信证券经济研究所整理行业数据跟踪相关研究报告从日频数据跟踪来看销售恢复至节前水平2023年截至2月17日30城房地产行业周观点-节后销售同比降幅迅速收窄1月房企非银融资环比回落2023-02-13商品房成交面积1427万同比-22其中长三角华南华中西南房地产行业周观点-销售磨底静待信心重筑北京一区一策释放积极信号2023-02-06华北东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-27-31-16-52023年1月房地产数据点评-市场表现平淡静待信心重筑一线城市二线城市三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-162023-02-03北京市政府工作报告重点任务清单地产部分点评-一区一策-24-24释放积极信号北京郊区或现边际放松2023-02-03房地产行业2023年2月投资策略-销售底部确认但复苏缓慢从统计局70城住宅销售价格来看房价企稳趋势渐显2023年1月70个政策跟进力度无需担忧2023-01-31大中城市新建商品住宅销售价格同比-23环比00二手住宅销售价格同比-38环比-03其中新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨的城市分别有36个和13个比上月分别增加21个和6个行业政策要闻北京上海浙江杭州浙江宁波四川成都广西南宁等多地银行放宽房贷还款年龄上限深圳整顿经营贷置换房贷部分银行暂停接单延缓审批贵阳降低个人住房消费门槛鼓励引导执行首房首付20海南调整二手房住房公积金贷款价格认定标准并回应个人公积金贷款资产证券化仍在调研阶段吉林市提高住房公积金最高贷款额度至70万元延长存量房房龄至30年风险提示1后续政策落地效果不及预期2疫情等因素致行业基本面超预期下行3房企信用风险事件超预期冲击请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告内容目录近期核心观点4市场表现回顾4行业数据跟踪5行业政策要闻8请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容2证券研究报告图表目录图1近半年房地产板块与沪深300走势比较4图2近1个月房地产板块与沪深300走势比较4图3A股各行业过去一期涨跌排名2023213-20232174图4涨跌幅前五个股5图5板块上涨下跌及持平家数5图630城商品房单日成交面积万20235图730城商品房累计成交面积同比20235图8历年30城商品房单日成交面积万6图9历年30城商品房累计成交面积万6图1030城商品房单日成交区域结构20236图1130城分区域商品房累计成交面积同比20236图1230城商品房单日成交能级结构20236图1330城分能级商品房累计成交面积同比20236图1470个大中城市新建商品住宅销售价格同比7图1570个大中城市新建商品住宅销售价格环比7图16各能级城市新建商品住宅销售价格同比7图17各能级城市新建商品住宅销售价格环比7图1870个大中城市二手住宅销售价格同比8图1970个大中城市二手住宅销售价格环比8图20各能级城市二手住宅销售价格同比8图21各能级城市二手住宅销售价格环比8表1近期行业政策一览2023211-20232188请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容3证券研究报告近期核心观点节后销售逐渐修复但房企现金流压力未解高层对房地产的支持态度愈发明确雷不会爆基本面磨底会继续我们认为后续需求端政策跟进力度无须担忧可静待居民和房企信心重筑我们看好三条主线久经考验的优质房企接近上岸的困境反转型标的受地产拖累的物业板块核心推荐越秀地产保利发展招商积余市场表现回顾板块方面2023213-2023217期间房地产指数中信下跌325沪深300指数下跌175房地产板块跑输沪深300指数15个百分点位居所有行业第27位近一个月房地产指数中信下跌188沪深300指数下跌232房地产板块跑赢沪深300指数044个百分点近半年房地产指数中信下跌099沪深300指数下跌433房地产板块跑赢沪深300指数334个百分点图1近半年房地产板块与沪深300走势比较图2近1个月房地产板块与沪深300走势比较资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理图3A股各行业过去一期涨跌排名2023213-2023217资料来源Wind国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容4证券研究报告个股方面2023213-2023217期间14只个股上涨123只个股下跌1只个股持平占比分别为10891涨跌幅居前5位的个股为天润数娱世荣兆业鲁商置业ST宏盛中洲控股居后5位的个股为ST松江深振业A新城控股大港股份万方发展图4涨跌幅前五个股图5板块上涨下跌及持平家数资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理行业数据跟踪从日频数据跟踪来看销售恢复至节前水平2023年截至2月17日30城商品房成交面积1427万同比-22其中长三角华南华中西南华北东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-27-31-16-5一线城市二线城市三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-16-24-24图630城商品房单日成交面积万2023图730城商品房累计成交面积同比2023资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容5证券研究报告图8历年30城商品房单日成交面积万图9历年30城商品房累计成交面积万资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理图1030城商品房单日成交区域结构2023图1130城分区域商品房累计成交面积同比2023资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理图1230城商品房单日成交能级结构2023图1330城分能级商品房累计成交面积同比2023资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容6证券研究报告从统计局70城住宅销售价格来看房价企稳趋势渐显2023年1月70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-23环比00二手住宅销售价格同比-38环比-03其中新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨的城市分别有36个和13个比上月分别增加21个和6个一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨02二手住宅销售价格环比由上月下降05转为上涨04二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降03转为上涨01二手住宅销售价格环比下降03降幅比上月收窄01个百分点三线城市新建商品住宅销售价格环比下降01降幅比上月收窄02个百分点二手住宅销售价格环比下降04降幅与上月相同图1470个大中城市新建商品住宅销售价格同比图1570个大中城市新建商品住宅销售价格环比资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理图16各能级城市新建商品住宅销售价格同比图17各能级城市新建商品住宅销售价格环比资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容7证券研究报告图1870个大中城市二手住宅销售价格同比图1970个大中城市二手住宅销售价格环比资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理图20各能级城市二手住宅销售价格同比图21各能级城市二手住宅销售价格环比资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理行业政策要闻2023211-2023218期间行业政策要闻主要包括以下内容北京上海浙江杭州浙江宁波四川成都广西南宁等多地银行放宽房贷还款年龄上限深圳整顿经营贷置换房贷部分银行暂停接单延缓审批贵阳降低个人住房消费门槛鼓励引导执行首房首付20海南调整二手房住房公积金贷款价格认定标准并回应个人公积金贷款资产证券化仍在调研阶段吉林市提高住房公积金最高贷款额度至70万元延长存量房房龄至30年表1近期行业政策一览2023211-2023218序号日期涉及地区政策新闻主要内容部门12月13日贵州贵阳贵阳贵安促进房地产1降低个人住房消费门槛鼓励引导金融机构实行首套房贷款首付20政策贵阳市人民政府领域健康发展若干措施对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买普的通知通住房的支持引导金融机构执行首套房贷款政策2完善房地产企业白名单制度对近3年在本地注册按区域公司认定且满足项目在建或有新增拿地房屋年度销售面积任一年在贵阳贵安排名前30名无重大安全事故无返现等违规销售行为无税务处罚记录无未处理的商品房烂尾项目无重大社会负面影响的房地产企业对修文息烽开阳县未进入贵阳贵安销售面积排名前30名其他条件均符合的房地产企业对属地有重请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容8证券研究报告大贡献的房地产企业经属地政府审核推荐报贵阳贵安市级住建部门同意后可纳入房地产企业白名单并作为贵阳贵安市区政府及行业主管部门重点纾困帮扶企业银行保函试点企业的依据22月14日海南省调整公积金贷款二手房1将原认定标准二手房房产价格认定依据存量房买卖合同或协议载明的购海南省住房公积房价认定标准房价款税务部门出具增值税普通发票载明的计税价格即发票中的金额金管理中心两者中的低值予以确认调整为二手房房产价格认定以网签备案的存量房买卖合同载明的购房价款税务部门出具增值税普通发票载明的价税合计额两者中的低值予以确认32月14日吉林省吉关于延长阶段性支持1通知提出提高个人住房公积金最高贷款额度单职工缴存住房公积金吉林市住房公积林市政策实施时间和调整相的家庭最高贷款额度为50万元双职工缴存住房公积金的家庭最高贷款额度为金管理中心关贷款政策的通知70万元放宽住房公积金贷款缴存条件缴存职工连续正常足额缴存住房公积金6个月含以上的即可申请住房公积金贷款同时降低住房公积金贷款首付款比例职工购买新建商品住房首次申请住房公积金贷款的首付款比例不低于202通知还提高了住房公积金贷款账户余额最低认定额度以及租房提取额度住房公积金贷款额度不得高于借款人及其配偶住房公积金账户余额之和的10倍账户余额不足3万元的按3万元计算可贷款额度提高至30万元无房且租房的住房公积金缴存职工符合租房提取条件的提取额度在现行额度基础上上浮503通知优化了住房公积金贷款条件职工申请住房公积金贷款时不得有尚未结清的住房公积金贷款职工如有未结清的其他贷款或担保其未结清贷款或担保的额度纳入借款人还款能力审核确定实际住房公积金贷款额度4另外存量房房龄限制延长至30年贷款年限与房龄之和不得超过40年且贷款终止日期不能大于存量房土地使用终止日期42月15日海南省个人公积金贷款资产证12月15日针对海南省住房公积金管理局官网上已找不到公积金贷款证券化海南省住房公积券化还在调研阶段征求意见稿的问题据海南省住房公积金管理局相关工作人员对外回应称该政金管理中心策还在调研阶段相关文件已经从官网上撤回2在不久前的2月13日海南省住房公积金管理局发布海南省住房公积金个人住房贷款资产证券化管理办法征求意见稿简称公积金贷款资产证券化管理办法和海南省住房公积金个人住房贴息贷款管理办法征求意见稿简称贴息贷款管理办法公开向社会征求意见3公积金贷款资产证券化管理办法显示住房公积金个人住房贷款资产证券化是海南省住房公积金管理局作为发起机构将个人住房贷款资产信托给受托机构由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券用该资产所产生的现金支付资产支持证券收益的资金筹措使用的管理活动也就是说将住房公积金个人住房贷款包装成证券产品进行上市流通进而实现盘活增加公积金贷款来源4同时贴息贷款管理办法指出贴息贷款是指海南省住房公积金管理局委托商业银行及农村信用社利用受委托银行自有资金向同时符合住房公积金个人住房贷款及受委托银行个人住房商业贷款条件的借款人发放的贷款借款人按照公积金贷款利率支付利息商业贷款利率高于公积金贷款利率产生的利息差额由公积金管理局补息简单来说贴息贷款就是个人申请公积金贷款时由商业银行出钱贷款高出公积金利息部分由公积金管理局承担52月15日广东深圳出手整顿经营贷转贷深圳市场传出消息因近期低成本经营贷置换房贷操作增多监管已经约谈部分深圳市银保监局部分银行暂停接单延银行要求加强合规审查财联社记者从多家银行处求证了解到确有部分银行缓审批上周五2月10日接到要求暂停审批存量房贷用户的经营贷转贷申请有银行表示已无法接单要过段时间才能办理此类业务有银行则表示目前仍可接单另外记者了解到对疑似利用经营贷置换房贷的提前还贷申请一些银行也开始采取更严格的合规审批流程这将延缓审批的进度和通过率62月16日北京上接力贷重现多地1北京中信银行北京分行相关人士告诉新京报贝壳财经记者该行住房按揭各地区的部分银海浙江放宽房贷还款年龄上限贷款项下的借款人年龄与授信期限之和最长不超过80年行杭州浙2上海目前多数银行规定的房贷到期年龄上限是70岁或75岁近期有报道江宁波称包括交通银行兴业银行在内的部分银行将贷款人的可贷年龄期限放四川成宽至80岁都广西3浙江杭州贝壳财经披露已有两家城商行延长贷款年龄至75周岁宁波两南宁家银行将房贷年龄期限提升至最高80周岁4浙江宁波宁波有个别银行于近期调整房贷政策将年龄年限之和提升到最高80岁5四川成都成都一名房产中介称成都目前主流的操作为年龄年限之和不得超过70岁有银行允许条件较好的购房者延至75岁6广西南宁2月15日晚建发房产发出一幅重磅海报宣布与南宁合作银行将住房按揭贷款年龄加贷款期限放宽子女作为共同借款人最长可贷至100岁海报内容涉及南宁建发房产旗下的10个楼盘和其合作的银行资料来源各地政府官网国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容9证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解通过合理判断并得出结论力求独立客观公正结论不受任何第三方的授意或影响作者在过去现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬特此声明国信证券投资评级类别级别说明买入股价表现优于市场指数20以上股票增持股价表现优于市场指数10-20之间投资评级中性股价表现介于市场指数10之间卖出股价表现弱于市场指数10以上超配行业指数表现优于市场指数10以上行业中性行业指数表现介于市场指数10之间投资评级低配行业指数表现弱于市场指数10以上重要声明本报告由国信证券股份有限公司已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格制作报告版权归国信证券股份有限公司以下简称我公司所有本报告仅供我公司客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式使用复制或传播任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准本报告基于已公开的资料或信息撰写但我公司不保证该资料及信息的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断在不同时期我公司可能撰写并发布与本报告所载资料建议及推测不一致的报告我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态我公司可能随时补充更新和修订有关信息及资料投资者应当自行关注相关更新和修订内容我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策本报告仅供参考之用不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请在任何情况下本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任证券投资咨询业务的说明本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格证券投资咨询是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动接受投资人或者客户委托提供证券投资咨询服务举办有关证券投资咨询的讲座报告会分析会等在报刊上发表证券投资咨询的文章评论报告以及通过电台电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务通过电话传真电脑网络等电信设备系统提供证券投资咨询服务中国证监会认定的其他形式发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式指证券公司证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值市场走势或者相关影响因素进行分析形成证券估值投资评级等投资分析意见制作证券研究报告并向客户发布的行为证券研究报告国信证券经济研究所深圳深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层邮编518046总机0755-82130833上海上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12层邮编200135北京北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层邮编100032