投资摘要：
　　市场行情：本周（2.13-2.17）A股地产指数（申万房地产）涨幅-3.16%（上周1.13%），A股大盘（中证A股）涨幅-1.65%（上周-0.10%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-2.73%（上周-1.17%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-0.01%（上周-5.97%），H股大盘（恒生指数）涨幅-2.22%（上周-2.17%）。本周A股、H股地产板块表现均弱于大盘、H股物业板块表现强于大盘。
　　行业基本面：
　　新房销售降幅进一步收窄、二手房销售持续回暖。从数据来看，27城商品房累计销售面积（1.1~2.17）同比-11.6%，1月整月同比-33.1%；12城二手房成交面积（1.1~2.18）同比13.0%，1月整月同比-22.5%。
　　土地市场成交有所改善。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.2.19）成交土地建面同比12.0%，上周累计同比18.4%；本周100大中城市（2.13~2.19）土地成交溢价率5.0%，上周4.3%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.2.19）土地成交总价同比4.5%，上周累计同比21.9%。
　　内债融资有所下滑，外债余额持续下降。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~2.19）累计同比-4.0%，1月整月同比-7.7%；内地房企海外美元债券余额（截至2.19）同比去年同期-22.57%，环比上月末-1.04%；内地房企海外港元债券余额（截至2.19）同比去年同期-17.51%，环比上月末-17.51%。
　　投资策略：《求是》杂志刊文强调要确保房地产市场平稳发展，支持刚性和改善性住房需求，各地持续出台公积金政策支持住房消费。本周，海南省、吉林市、惠州市和大连市都出台了公积金购房支持政策，山东潍坊提出鼓励开展商品房现房销售试点和预售资金分期付款试点。国家统计局数据显示，1月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个。我们认为，随着供需两端政策形成合力，销售市场正在走向触底回升。
　　但是当前新房市场复苏动能依然较弱，市场观望情绪依旧较浓，销售的企稳回升还需要政策的持续发力。新房销售的企稳是解决交付问题和行业信用风险的核心，只有新房市场销售实现了持续性复苏，才能确保房地产市场的平稳，我们预计各地需求端鼓励政策还将持续出台。
　　我们推荐两条投资主线：
　　主线一：具有信用优势的优质央企和国企，建议持续跟踪保利发展、越秀地产。我们认为信用优势正推动优质央企和国企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。
　　主线二：开发主业稳健，能够率先获得金融机构重点支持，有效降低自身信用风险的优质房企，建议持续跟踪金地集团、碧桂园、龙湖集团。当前政策思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持，市场对优质民企的担忧也已经大幅降低。
　　风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。

研究报告全文：行业研究房地产周报20230220新房销售降幅收2023年2月20日看好维持东窄二手房销售持续回暖房地产行业报告兴分析师陈刚电话010-66554028邮箱chengangdxzqnetcn执业证书编号S1480521080001证券股投资摘要份市场行情本周213-217A股地产指数申万房地产涨幅-316上周113A股大盘中证A股涨幅-165上有限周-010H股地产指数克而瑞内房股领先指数涨幅-273上周-117H股物业指数恒生物业服务及管理指数公涨幅-001上周-597H股大盘恒生指数涨幅-222上周-217本周A股H股地产板块表现均弱于大盘H司股物业板块表现强于大盘证行业基本面券新房销售降幅进一步收窄二手房销售持续回暖从数据来看27城商品房累计销售面积11217同比-1161月整研月同比-33112城二手房成交面积11218同比1301月整月同比-225究土地市场成交有所改善从数据来看100大中城市本年累计202212262023219成交土地建面同比120上周累计报同比184本周100大中城市213219土地成交溢价率50上周43100大中城市本年累计202212262023219告土地成交总价同比45上周累计同比219内债融资有所下滑外债余额持续下降从数据来看境内地产债发行规模11219累计同比-401月整月同比-77内地房企海外美元债券余额截至219同比去年同期-2257环比上月末-104内地房企海外港元债券余额截至219同比去年同期-1751环比上月末-1751投资策略求是杂志刊文强调要确保房地产市场平稳发展支持刚性和改善性住房需求各地持续出台公积金政策支持住房消费本周海南省吉林市惠州市和大连市都出台了公积金购房支持政策山东潍坊提出鼓励开展商品房现房销售试点和预售资金分期付款试点国家统计局数据显示1月份70个大中城市中新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个比上月分别增加21个和6个我们认为随着供需两端政策形成合力销售市场正在走向触底回升但是当前新房市场复苏动能依然较弱市场观望情绪依旧较浓销售的企稳回升还需要政策的持续发力新房销售的企稳是解决交付问题和行业信用风险的核心只有新房市场销售实现了持续性复苏才能确保房地产市场的平稳我们预计各地需求端鼓励政策还将持续出台我们推荐两条投资主线主线一具有信用优势的优质央企和国企建议持续跟踪保利发展越秀地产我们认为信用优势正推动优质央企和国企在土地和并购市场获得优势持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机进一步提升市场份额主线二开发主业稳健能够率先获得金融机构重点支持有效降低自身信用风险的优质房企建议持续跟踪金地集团碧桂园龙湖集团当前政策思路已经从救项目扩展到了稳房企经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持市场对优质民企的担忧也已经大幅降低风险提示行业政策落地不及预期的风险盈利能力继续下滑的风险销售不及预期的风险资产大幅减值的风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P2房地产周报20230220新房销售降幅收窄二手房销售持续回暖目录1市场行情20222132022217411本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅412截至本周A股及H股地产板块与大盘走势413截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅514本周A股及H股各板块涨跌幅615本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜62新房销售截至2022217721新房累计成交面积同比722新房月度成交面积同比93二手房销售截至2022218931二手房累计成交面积同比1032二手房月度成交面积同比114土地市场截至20222191141成交土地规划建筑面积同比1242成交土地溢价率1243成交土地总价135融资情况截至20222191451境内地产债发行规模1452境外地产债余额156政策情况20232132023219167投资策略168风险提示17插图目录图1截至本周A股地产板块与大盘走势4图2截至本周H股地产物业板块与恒生指数走势5图3截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5图4截至本周H股地产物业板块与恒生指数累计涨跌幅5图5本周A股各板块周涨跌幅6图6本周H股各板块周涨跌幅6图7本周A股地产板块公司涨跌幅榜6图8本周H股地产板块公司涨跌幅榜7图9本周H股物业板块公司涨跌幅榜7图1027城商品房成交面积日累计值8图1127城商品房成交面积日累计同比8图12各线城市商品房成交面积日累计同比8图1327城商品房月成交面积同比9敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230220新房销售降幅收窄二手房销售持续回暖P3图14各线城市商品房月成交面积同比9图1512二手房成交面积日累计值10图1612城二手房成交面积日累计同比10图17各线城市二手房成交面积日累计同比10图1812城二手房月成交面积同比11图19各线城市二手房月成交面积同比11图20100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值12图21100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比12图22100大中城市成交土地楼面均价12图23成交土地溢价率13图24100大中城市成交土地总价周累计值13图25100大中城市成交土地总价周累计同比13图26境内地产债发行规模日累计值14图27境内地产债发行规模日累计同比14图28境内地产债每月发行规模同比15图29内地房企海外债券余额15图30内地房企海外债券余额规模同比15表格目录表1本周A股地产板块与大盘涨跌幅4表2本周H股地产板块与大盘涨跌幅4表3新房成交面积同比7表4二手房成交面积同比9表5100大中城市土地成交与供应11表6内债发行规模同比截至202221914表7内地房企海外债券余额截至202221914表8本周主要地产要闻梳理16敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P4房地产周报20230220新房销售降幅收窄二手房销售持续回暖1市场行情2022213202221711本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅表1本周A股地产板块与大盘涨跌幅指数20230217本周涨幅上周涨幅近12周累计涨幅房地产申万29971-316113108中证A股34706-165-010436沪深30040345-175-085613资料来源iFinD东兴证券研究所表2本周H股地产板块与大盘涨跌幅指数20230217本周涨幅上周涨幅近12周累计涨幅克而瑞内房股领先指数24367-273-117-089恒生物业服务及管理指数32743-001-597455恒生指数207198-222-2171790资料来源iFinD东兴证券研究所12截至本周A股及H股地产板块与大盘走势图1截至本周A股地产板块与大盘走势资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230220新房销售降幅收窄二手房销售持续回暖P5图2截至本周H股地产物业板块与恒生指数走势资料来源iFinD东兴证券研究所13截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅图3截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所图4截至本周H股地产物业板块与恒生指数累计涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P6房地产周报20230220新房销售降幅收窄二手房销售持续回暖14本周A股及H股各板块涨跌幅图5本周A股各板块周涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所图6本周H股各板块周涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所15本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜图7本周A股地产板块公司涨跌幅榜资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230220新房销售降幅收窄二手房销售持续回暖P7图8本周H股地产板块公司涨跌幅榜资料来源iFinD东兴证券研究所图9本周H股物业板块公司涨跌幅榜资料来源iFinD东兴证券研究所2新房销售截至2022217表3新房成交面积同比27城商品房成交面积一线城市4城二线城市10城三四线城市13城本年至今累计同比-116-156-134-34本月至今累计同比655328768752上月同比-331-308-374-250资料来源iFinD东兴证券研究所21新房累计成交面积同比敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P8房地产周报20230220新房销售降幅收窄二手房销售持续回暖图1027城商品房成交面积日累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图1127城商品房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所图12各线城市商品房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230220新房销售降幅收窄二手房销售持续回暖P922新房月度成交面积同比图1327城商品房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所图14各线城市商品房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所3二手房销售截至2022218表4二手房成交面积同比12城二手房成交面积一线城市2城二线城市6城三四线城市4城本年至今累计同比13053155195本月至今累计同比1421111015911604上月同比-225-291-207-165资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P10房地产周报20230220新房销售降幅收窄二手房销售持续回暖31二手房累计成交面积同比图1512二手房成交面积日累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图1612城二手房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所图17各线城市二手房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230220新房销售降幅收窄二手房销售持续回暖P1132二手房月度成交面积同比图1812城二手房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所图19各线城市二手房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所4土地市场截至2022219表5100大中城市土地成交与供应100大中城市一线城市二线城市三线城市成交建面本年累计同比本周12031215989成交建面本年累计同比上周184557187161成交土地溢价率本周50004457成交土地溢价率上周43694319成交土地总价本年累计同比本周45-513166166成交土地总价本年累计同比上周2191190139189资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P12房地产周报20230220新房销售降幅收窄二手房销售持续回暖41成交土地规划建筑面积同比图20100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图21100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所42成交土地溢价率图22100大中城市成交土地楼面均价资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230220新房销售降幅收窄二手房销售持续回暖P13图23成交土地溢价率资料来源iFinD东兴证券研究所43成交土地总价图24100大中城市成交土地总价周累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图25100大中城市成交土地总价周累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P14房地产周报20230220新房销售降幅收窄二手房销售持续回暖5融资情况截至2022219表6内债发行规模同比截至2022219境内地产债本年至今发行规模累计同比-40本月至今发行规模累计同比120上月发行规模同比-77资料来源iFinD东兴证券研究所表7内地房企海外债券余额截至2022219内地房企海外债券余额同比去年同期环比上月末亿美元-2257-104亿港元-1751-1751资料来源iFinD东兴证券研究所51境内地产债发行规模图26境内地产债发行规模日累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图27境内地产债发行规模日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230220新房销售降幅收窄二手房销售持续回暖P15图28境内地产债每月发行规模同比资料来源iFinD东兴证券研究所52境外地产债余额图29内地房企海外债券余额资料来源iFinD东兴证券研究所图30内地房企海外债券余额规模同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P16房地产周报20230220新房销售降幅收窄二手房销售持续回暖6政策情况20232132023219表8本周主要地产要闻梳理日期政策主体政策内容政策类型2023213海南省海南省住房公积金管理局发布公告在住房公积金个人住房贷款领域提出资产证公积金政策券化和贴息贷款两项举措征求公众意见谋划创新融资方式解决公积金贷款资金缺口问题2023214山东潍坊山东潍坊提出鼓励开展商品房现房销售试点和预售资金分期付款试点引导企资金监管业精准研判避免盲目拿地同质项目竞争等粗放发展推动房地产业向新发展模式平稳过渡2023214吉林省吉吉林市调整公积金贷款政策最高贷款限额度提高至70万元同时继续优化公积金政策林市住房公积金贷款条件放宽二手房贷款房龄要求另外原公积金阶段性支持政策延至年底2023215求是杂求是杂志发表国家领导人重要文章当前经济工作的几个重大问题文章中央定调志文章指出要合理增加消费信贷支持住房改善要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系做好风险应对各项工作确保房地产市场平稳发展要因城施策着力改善预期扩大有效需求支持刚性和改善性住房需求支持落实生育政策和人才政策解决好新市民青年人等住房问题鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给探索长租房市场建设2023216广东惠州广东省惠州市出台楼市新政将全市商品住房限售年限由3年调整为1年限售政策2023217大连大连将出台公积金惠民便民政策措施双十条其中包括辽宁沿海经济带住房公积金政策公积金一体化联合商业银行开展住房公积金租房贷业务等资料来源iFinD政府网站东兴证券研究所7投资策略求是杂志刊文强调要确保房地产市场平稳发展支持刚性和改善性住房需求各地持续出台公积金政策支持住房消费本周海南省吉林市惠州市和大连市都出台了公积金购房支持政策山东潍坊提出鼓励开展商品房现房销售试点和预售资金分期付款试点国家统计局数据显示1月份70个大中城市中新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个比上月分别增加21个和6个我们认为随着供需两端政策形成合力销售市场正在走向触底回升但是当前新房市场复苏动能依然较弱市场观望情绪依旧较浓销售的企稳回升还需要政策的持续发力新房销售的企稳是解决交付问题和行业信用风险的核心只有新房市场销售实现了持续性复苏才能确保房地产市场的平稳我们预计各地需求端鼓励政策还将持续出台我们推荐两条投资主线主线一具有信用优势的优质央企和国企建议持续跟踪保利发展越秀地产我们认为信用优势正推动优质央企和国企在土地和并购市场获得优势持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机进一步提升市场份额敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230220新房销售降幅收窄二手房销售持续回暖P17主线二开发主业稳健能够率先获得金融机构重点支持有效降低自身信用风险的优质房企建议持续跟踪金地集团碧桂园龙湖集团当前政策思路已经从救项目扩展到了稳房企经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持市场对优质民企的担忧也已经大幅降低8风险提示行业政策落地不及预期的风险盈利能力继续下滑的风险销售不及预期的风险资产大幅减值的风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P18房地产周报20230220新房销售降幅收窄二手房销售持续回暖分析师简介陈刚清华大学金融硕士同济大学土木工程本科2019年加入东兴证券研究所从事房地产行业研究分析师承诺负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师在此申明本报告的观点逻辑和论据均为分析师本人研究成果引用的相关信息和文字均已注明出处本报告依据公开的信息来源力求清晰准确地反映分析师本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关风险提示本证券研究报告所载的信息观点结论等内容仅供投资者决策参考在任何情况下本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议市场有风险投资者在决定投资前务必要审慎投资者应自主作出投资决策自行承担投资风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230220新房销售降幅收窄二手房销售持续回暖P19免责声明本研究报告由东兴证券股份有限公司研究所撰写东兴证券股份有限公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构本研究报告中所引用信息均来源于公开资料我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更我们已力求报告内容的客观公正但文中的观点结论和建议仅供参考报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关我公司及报告作者在自身所知情的范围内与本报告所评价或推荐的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系在法律许可的情况下我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务本报告版权仅为我公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用刊发需注明出处为东兴证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改本研究报告仅供东兴证券股份有限公司客户和经本公司授权刊载机构的客户使用未经授权私自刊载研究报告的机构以及其阅读和使用者应慎重使用报告防止被误导本公司不承担由于非授权机构私自刊发和非授权客户使用该报告所产生的相关风险和责任行业评级体系公司投资评级A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数以报告日后的6个月内公司股价相对于同期市场基准指数的表现为标准定义强烈推荐相对强于市场基准指数收益率15以上推荐相对强于市场基准指数收益率515之间中性相对于市场基准指数收益率介于-55之间回避相对弱于市场基准指数收益率5以上行业投资评级A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数以报告日后的6个月内行业指数相对于同期市场基准指数的表现为标准定义看好相对强于市场基准指数收益率5以上中性相对于市场基准指数收益率介于-55之间看淡相对弱于市场基准指数收益率5以上东兴证券研究所北京上海深圳西城区金融大街5号新盛大厦B虹口区杨树浦路248号瑞丰国际福田区益田路6009号新世界中心座16层大厦5层46F邮编100033邮编200082邮编518038敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P20房地产周报20230220新房销售降幅收窄二手房销售持续回暖电话010-66554070电话021-25102800电话0755-83239601传真010-66554008传真021-25102881传真0755-23824526敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源