2月20日，为落实党中央及国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”的决策部署，证监会宣布启动不动产私募投资基金试点。我们相信私募基金规范化参与房地产市场，将为优质房企带来新一轮的发展助力。中期而言，不动产私募投资基金，有望与公募REITs一起推动房地产的现代化，即建设“投融管退”的通路。
　　▍事项：2月20日证监会宣布启动不动产私募投资基金试点，证监会将指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管措施，以支持不动产市场平稳健康发展。
　　▍不动产资产业态覆盖面广，鼓励投资者广泛参与。通知明确不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（含存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等，几乎涵盖了所有房地产类资产，并不只局限于个别“政策红利型资产”；通知要求试点基金产品投资者首轮实缴出资不得低于1000万元人民币，且以机构投资者为主，自然人投资者合计出资金额不得超过实缴金额的20%。试点基金在符合一定前提下可以扩募，并鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。我们认为本次试点将大部分不动产业态一次性纳入，充分体现了监管机构盘活存量资产、满足合理融资需求的态度。
　　▍差异化安排预计将进一步健全资本市场资金配置功能，对优质房企发展形成实质性助力。本次试点方案充分考虑了不动产私募投资基金规模较大、期限较长且基金底层投资项目通常需要较大额度资金补充等特点，明确符合条件的基金在为被投企业提供借款或担保时将在现行规定的股债比限制方面进行差异化安排，以适应不动产私募投资基金的投资策略。我们相信，私募基金大规模、规范化地参与房地产行业投资将大幅优化我国不动产资产定价体系，有效缓解行业部分企业的融资困境，降低企业资金成本，对具备资产运营管理能力、手握优质存量资产的房企发展带来实质性助力。
　　▍中长期而言，公募REITs市场底层资产范围也有望向房地产类进一步扩大。当前公募REITs市场底层资产主要集中于基础设施领域，2022年12月8日，证监会副主席李超表示将“加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围扩展到市场化的长租房及商业不动产领域”，标志着我国公募REITs市场有望迎来新一轮底层资产类型增加与规模扩容。中期而言，我们认为不动产私募投资基金将与我国公募REITs市场相互促进，共同发展，补足我国不动产领域“投融管退”良性循环中的关键短板。
　　▍房地产定义的现代化，持续利好具备核心资产和运营能力的企业。房地产开发并不是一个成长性行业，但房地产业不止于房地产开发。房地产是指不动产的营建，运营，管理，服务和相关交易的一系列内容。随着房地产定义的现代化，房地产企业的发展空间也显现出来。企业一旦持有具备稳定现金流入的不动产，则其存量资源可能会被加快盘活。具备资产运营管理能力的企业，也将受益于这一持续的改革。
　　▍风险因素：不动产私募投资基金试点仍需要时间，当前也具备一定的门槛，需要循序渐进，短期不宜高估其对房地产开发投资资金来源的影响。不动产私募投资基金和REITs的主体存在差异，即REITs的运营主体要求为公募基金，未来两个产品可能存在对接上的挑战。
　　▍政策持续销售复苏，积极看待地产板块投资价值。我们认为，行业不仅有周期性复苏，更有趋势性变化。企业内卷拿地结束了，信用债市场的筛选企业的标准更加理性了，需求侧政策的区域差异扩大了，核心城市的房价基本稳定可以和全国范围房地产产业链的持续复苏并存。在开发领域，我们看好具备存量资源和资产运营能力，在过去15个月积极拿地的房企，包括万科A，华润置地，华发股份，越秀地产，滨江集团和龙湖集团；在房地产服务领域，则重点关注贝壳，万物云，保利物业和华润万象生活。
　　

研究报告全文：加速盘活存量资产持续利好运营能力房地产行业重大事项点评2023221中信证券研究部核心观点2月20日为落实党中央及国务院有关促进房地产业良性循环和健康发展的决策部署证监会宣布启动不动产私募投资基金试点我们相信私募基金规范化参与房地产市场将为优质房企带来新一轮的发展助力中期而言不动产私募投资基金有望与公募REITs一起推动房地产的现代化即建设投融管退的通路事项2月20日证监会宣布启动不动产私募投资基金试点证监会将指导基金陈聪基础设施和现代服业协会在私募股权投资基金框架下新设不动产私募投资基金类别并采取务产业首席分析师差异化的监管措施以支持不动产市场平稳健康发展S1010510120047不动产资产业态覆盖面广鼓励投资者广泛参与通知明确不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房含存量商品住宅保障性住房市场化租赁住房商业经营用房基础设施项目等几乎涵盖了所有房地产类资产并不只局限于个别政策红利型资产通知要求试点基金产品投资者首轮实缴出资不得低于1000万元人民币且以机构投资者为主自然人投资者合计出资金额不得超过实缴金额的20试点基金在符合一定前提下可以扩募并鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金我们认为本次试点将大部分不动产业态一张全国次性纳入充分体现了监管机构盘活存量资产满足合理融资需求的态度房地产和物业服务行业联席首席分析差异化安排预计将进一步健全资本市场资金配置功能对优质房企发展形成实质师性助力本次试点方案充分考虑了不动产私募投资基金规模较大期限较长且基S1010517050001金底层投资项目通常需要较大额度资金补充等特点明确符合条件的基金在为被投企业提供借款或担保时将在现行规定的股债比限制方面进行差异化安排以适应不动产私募投资基金的投资策略我们相信私募基金大规模规范化地参与房地产行业投资将大幅优化我国不动产资产定价体系有效缓解行业部分企业的融资困境降低企业资金成本对具备资产运营管理能力手握优质存量资产的房企发展带来实质性助力中长期而言公募REITs市场底层资产范围也有望向房地产类进一步扩大当前公募REITs市场底层资产主要集中于基础设施领域2022年12月8日证监会副主席李超表示将加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块研究推动试点范围扩展到市场化的长租房及商业不动产领域标志着我国公募REITs市场有望迎来新一轮底层资产类型增加与规模扩容中期而言我们认为不动产私募投资基金将与我国公募REITs市场相互促进共同发展补足我国不动产房地产和物业服务行业领域投融管退良性循环中的关键短板评级强于大市维持房地产定义的现代化持续利好具备核心资产和运营能力的企业房地产开发并不是一个成长性行业但房地产业不止于房地产开发房地产是指不动产的营建运营管理服务和相关交易的一系列内容随着房地产定义的现代化房地产企业的发展空间也显现出来企业一旦持有具备稳定现金流入的不动产则其存量资源可能会被加快盘活具备资产运营管理能力的企业也将受益于这一持续的改革风险因素不动产私募投资基金试点仍需要时间当前也具备一定的门槛需要循序渐进短期不宜高估其对房地产开发投资资金来源的影响不动产私募投资基金和REITs的主体存在差异即REITs的运营主体要求为公募基金未来两个产品可能存在对接上的挑战政策持续销售复苏积极看待地产板块投资价值我们认为行业不仅有周期性复苏更有趋势性变化企业内卷拿地结束了信用债市场的筛选企业的标准更加理性了需求侧政策的区域差异扩大了核心城市的房价基本稳定可以和全国证券研究报告请务必阅读正文之后第5页起的免责条款和声明房地产行业重大事项点评2023221范围房地产产业链的持续复苏并存在开发领域我们看好具备存量资源和资产运营能力在过去15个月积极拿地的房企包括万科A华润置地华发股份越秀地产滨江集团和龙湖集团在房地产服务领域则重点关注贝壳万物云保利物业和华润万象生活重点公司盈利预测估值及投资评级股价EPS元PE公司名称评级交易21A22E23E24E21A22E23E24E币种房地产开发万科A买入175619421022625491847869华发股份买入102915112115521068856649越秀地产买入115013414116520274716049滨江集团买入1029097117140169106887461龙湖集团买入249035437942548061575145房地产服务贝壳-W买入5125061051200247723871221179万物云买入4400156178259370243214147103保利物业买入5200153203271367294221165122华润万象买入4455076100135172509383284224生活招商积余买入1653048061079103342273208161资料来源Wind中信证券研究部预测注股价为2023年2月20日收盘价万物云为核心净利润和核心EPS请务必阅读正文之后的免责条款和声明2房地产行业重大事项点评2023221相关研究房地产行业跟踪报告销售可复苏政策可持续2023-02-20物业服务行业专题研究挑战机遇并存结构变化之始2023-02-20房地产行业重大事项点评紧密监测边际变化政策区域差别或扩大信用退潮投资低谷提振需求决心勿低估2023-02-16房地产服务行业跟踪点评房地产服务行业港股通机会前瞻2023-02-13房地产行业跟踪点评夜一程昼一程星月轮转2023-02-11房地产行业跟踪报告把握窗口期迎接开门红2023-01-29租赁住宅行业深度研究报告被忽视的供给革新高成长的产业机遇2023-01-29房地产行业2022年度宏观数据点评政策托底行业有望企稳反转2023-01-17物业行业2022年年报前瞻挑战机遇并存结构变化之始2023-01-16房地产行业重大事项点评化解现金流困扰期待销售复苏2023-01-16房地产行业重大事项点评四项行动标本兼治齐心协同力促复苏2023-01-11房地产行业专题报告政策风口掘金销售二次分化新模式下聚焦存量资产运营2023-01-06房地产行业重大事项点评大力支持首置需求合理支持改善需求2023-01-06房地产行业专题报告地产行业研究的四个常见误区2023-01-05房地产行业专题研究历史视角的地产再融资2023-01-04房地产行业2022年销售数据点评迎接二次分化2023-01-02物业服务行业跟踪点评两大政策发力方向值得关注2022-12-26房地产行业专题研究房地产政策如何出实招2022-12-20房地产行业重大事项点评新要求新举措新方向2022-12-18房地产行业2022年11月宏观数据点评已是悬崖百丈冰只把春来报2022-12-15房地产行业跟踪报告REITs市场扩容对房企的三大影响2022-12-15基础设施和现代服务产业2023年投资策略从政策底到市场底2022-12-08物业管理行业跟踪报告时代机遇重塑初心2022-12-07房地产行业跟踪报告政策协同合力企业结束缩表2022-12-07房地产行业基金重仓分析专题2022年三季度房地产行业基金重仓分析专题2022-12-07房地产行业重大事项点评REITs市场红利持续投融管退终成正果2022-12-05房地产行业跟踪点评透视土地市场迎接扩表机遇2022-12-01C-REITs2023年投资策略复盘和展望股性与债性PPT2022-11-30物业服务行业跟踪点评地产信用新周期物业管理受益几何2022-11-30房地产行业重大事项点评股权再融资快速推进信用新周期拉开序幕2022-11-30房地产行业重大事项点评A股平台崛起竣工交付发力2022-11-29房地产开发行业2023年投资策略政策破解恶性循环时间消化不良资产2022-11-25房地产开发行业2023年投资策略政策破解恶性循环时间消化不良资产2022-11-23房地产和物业服务行业2022年10月宏观数据点评尤需警惕缩表密切留意房价请务必阅读正文之后的免责条款和声明3房地产行业重大事项点评20232212022-11-17物业管理行业跟踪报告时代机遇重塑初心2022-11-16房地产和物业服务行业重大事项点评左右协同上下合力2022-11-15房地产和物业服务行业跟踪报告双管齐下和复苏起点2022-11-13房地产行业跟踪点评逆周期微操稳需求市场化托举稳信用2022-11-09房地产行业2022年三季报总评结构性缩表2022-11-04空间运营服务行业2023年投资策略拓宽品牌护城河提效作业基本盘2022-11-02物流仓储行业专题报告结构性变革引领产业投资新机遇2022-10-27房地产行业2022年9月宏观数据点评销售复苏投资下行政策发力跨境承压2022-10-24房地产行业2022年9月企业销售数据点评市场走向复苏分化预计加剧2022-10-15房地产经纪行业系列专题之四佣金率怎么变2022-10-14房地产经纪行业系列专题之五存量时代虽迟但到2022-10-14房地产行业周报长假地产基本面跟踪2022101-1072022-10-09房地产行业重大事项点评促流通提信心组合拳稳定地产市场2022-10-01房地产行业重大事项点评活用利率政策工具有效刺激区域需求2022-09-30房地产和物业服务行业专题报告开竣工调整的结构和路径2022-09-30宏观经济和房地产产业链深度研究保交付循序渐进稳信心多方努力2022-09-29房地产行业周报地产周度数据跟踪2022921-9272022-09-28地产周度数据跟踪2022914-920地产周度数据跟踪2022914-9202022-09-22房地产行业专题研究住房供应生力军REITs市场优等生2022-09-19房地产行业2022年8月宏观数据点评弱复苏平稳有序保交付成果初显2022-09-17房地产行业跟踪报告金九银十不如关注供给侧机遇2022-09-15地产周度数据跟踪202297-913地产周度数据跟踪202297-9132022-09-14地产周度数据跟踪2022831-96地产周度数据跟踪2022831-962022-09-08房地产行业2022年中报总评销售复苏投资向下2022-09-04物业服务行业2022年中报总评竞争格局剧变央企全面崛起2022-09-02商管行业深度研究报告重奢商管以稀为贵资源与能力的壁垒2022-08-24请务必阅读正文之后的免责条款和声明4分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可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