事项：
　　2023年2月20日，证监会启动不动产私募投资基金试点，支持不动产市场平稳健康发展。中国证券投资基金业协会同步正式发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。
　　国信地产观点：1）本次试点方案的出台是“第三支箭”、“金融16条”的进一步细化落地，也是2018年涉房私募基金备案暂停后首次打开，其中传递出的监管层对房地产市场持续关注和密切关怀的积极信号意义明显。2）试点方案的出台为市场资金提供更多可投资标的，确实能增加对存量不动产的需求（包括商品住宅、商办物业）。3）实操层面仍需解决基金募资难、优质资产少、税费不明确等问题，期待后续更多配套政策出台。4）投资建议：不动产私募投资基金试点工作的推进传递出积极信号，既激活存量不动产市场需求，又助力房企优化资产负债表，对资产的买方和卖方都是利好。建议关注持有较多优质存量不动产的新城控股、华润置地、龙湖集团、大悦城。5）风险提示：①后续配套政策落地不及预期；②疫情等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。
　　

研究报告全文：证券研究报告2023年02月21日不动产私募投资基金试点方案点评超配激活存量不动产市场需求助力房企优化资产负债表公司研究公司快评房地产投资评级超配维持评级证券分析师任鹤010-88005315renheguosencomcn执证编码S0980520040006证券分析师王粤雷0755-81981019wangyueleiguosencomcn执证编码S0980520030001证券分析师王静021-60893314wangjing20guosencomcn执证编码S0980522100002事项2023年2月20日证监会启动不动产私募投资基金试点支持不动产市场平稳健康发展中国证券投资基金业协会同步正式发布不动产私募投资基金试点备案指引试行国信地产观点1本次试点方案的出台是第三支箭金融16条的进一步细化落地也是2018年涉房私募基金备案暂停后首次打开其中传递出的监管层对房地产市场持续关注和密切关怀的积极信号意义明显2试点方案的出台为市场资金提供更多可投资标的确实能增加对存量不动产的需求包括商品住宅商办物业3实操层面仍需解决基金募资难优质资产少税费不明确等问题期待后续更多配套政策出台4投资建议不动产私募投资基金试点工作的推进传递出积极信号既激活存量不动产市场需求又助力房企优化资产负债表对资产的买方和卖方都是利好建议关注持有较多优质存量不动产的新城控股华润置地龙湖集团大悦城5风险提示后续配套政策落地不及预期疫情等因素致行业基本面超预期下行房企信用风险事件超预期冲击评论是前期政策的细化落地也是2018年涉房私募基金备案暂停后首次打开积极信号意义明显本次试点方案的出台是第三支箭金融16条的进一步细化落地也是2018年涉房私募基金备案暂停后首次打开其中传递出的监管层对房地产市场持续关注和密切关怀的积极信号意义明显具体来看在本次试点备案指引中明确指出1投资范围包括特定居住用房包括存量商品住宅保障性住房市场化租赁住房商业经营用房基础设施项目等其中存量商品住宅包括已经实现销售或者主体建设工程已开工的普通住宅公寓商业经营用房包括写字楼商场酒店等2主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方3试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币且以机构投资者为主有自然人投资者的自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20基金投资方式也将有一定限制不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币在符合一定要求前提下可以扩募鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金试点方案出台为市场资金提供更多可投资标的势必增加存量不动产市场的需求试点工作启动后不动产私募投资基金可投资范围明显扩大满足多样的投资需求吸引更多的市场资金进入存量不动产市场客观来说确实能增加对存量不动产的需求有效盘活市场有助于房企优化资产负债表据中国证券投资基金业协会披露截至2022年末协会存续私募股权房地产基金838只存续规模4043亿元存续私募股权基础设施基金1424只存续规模121万亿元主要投向商业地产交通基础设施物流仓储市政工程开发与建设等未来不动产私募投资基金将在支持房地产市场平稳健康发展促进不动产市场盘活存量转型发展等方面发挥更加积极作用请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容1证券研究报告实操层面仍需解决基金募资难优质资产少税费不明确等问题期待后续更多配套政策出台虽然为促进试点工作稳妥推进本方案已经明确了不动产投资范围及试点管理人要求从基金募集投资运作托管基金合同必备条款关联交易基金杠杆禁止行为特殊风险揭示基金备案信息披露和报送等方面提出了规范要求但在实操层面仍需解决基金募资难优质资产少税费不明确等问题期待后续更多配套政策出台能化解投资人的担忧更有效盘活存量不动产市场投资建议不动产私募投资基金试点工作的推进传递出积极信号既激活存量不动产市场需求又助力房企优化资产负债表对资产的买方和卖方都是利好建议关注持有较多优质存量不动产的新城控股华润置地龙湖集团大悦城风险提示1后续政策落地不及预期2疫情等因素致行业基本面超预期下行3房企信用风险事件超预期冲击相关研究报告房地产行业周观点-节后销售逐渐修复房价企稳趋势渐显2023-02-20房地产行业周观点-节后销售同比降幅迅速收窄1月房企非银融资环比回落2023-02-13房地产行业周观点-销售磨底静待信心重筑北京一区一策释放积极信号2023-02-062023年1月房地产数据点评-市场表现平淡静待信心重筑2023-02-03北京市政府工作报告重点任务清单地产部分点评-一区一策释放积极信号北京郊区或现边际放松2023-02-03请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容2证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解通过合理判断并得出结论力求独立客观公正结论不受任何第三方的授意或影响作者在过去现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬特此声明国信证券投资评级类别级别说明买入股价表现优于市场指数20以上股票增持股价表现优于市场指数10-20之间投资评级中性股价表现介于市场指数10之间卖出股价表现弱于市场指数10以上超配行业指数表现优于市场指数10以上行业中性行业指数表现介于市场指数10之间投资评级低配行业指数表现弱于市场指数10以上重要声明本报告由国信证券股份有限公司已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格制作报告版权归国信证券股份有限公司以下简称我公司所有本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式使用复制或传播任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准本报告基于已公开的资料或信息撰写但我公司不保证该资料及信息的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断在不同时期我公司可能撰写并发布与本报告所载资料建议及推测不一致的报告我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态我公司可能随时补充更新和修订有关信息及资料投资者应当自行关注相关更新和修订内容我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策本报告仅供参考之用不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请在任何情况下本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任证券投资咨询业务的说明本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格证券投资咨询是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动接受投资人或者客户委托提供证券投资咨询服务举办有关证券投资咨询的讲座报告会分析会等在报刊上发表证券投资咨询的文章评论报告以及通过电台电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务通过电话传真电脑网络等电信设备系统提供证券投资咨询服务中国证监会认定的其他形式发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式指证券公司证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值市场走势或者相关影响因素进行分析形成证券估值投资评级等投资分析意见制作证券研究报告并向客户发布的行为证券研究报告国信证券经济研究所深圳深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层邮编518046总机0755-82130833上海上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12层邮编200135北京北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层邮编100032