事项：
　　据新华社等媒体报道，近期部分城市二手房市场出现回暖，新房到访量也有明显提升。
　　评论：
　　近期部分城市二手房及新房市场出现回暖迹象，反映核心城市在复苏。二手房数据看，11城12023年正月成交面积同比增长27%，成交面积绝对值仅略低于2021年。新房数据表现相对较弱，但从近期草根调研反馈看，核心一二线城市楼盘带看量及转化率均有一定提升，市场复苏较为明显。当前市场对于复苏分歧的点在于：1）热度是否会继续持续？还是类似于2022年6月份，政策出台后出现复苏，但迅速回落；2）核心城市市场复苏是否会外溢到低能级城市。
　　我们预计当前约20个左右的核心城市回暖具备较强的持续性，继续演绎后，部分城市下半年甚至有一定上行压力。1）12月后，东莞、佛山、武汉、扬州等城市密集有效放松政策，政策不仅集中于有效需求区，且击中买房首付比例、二套房认标准等痛点，2022年6月份则放松在远郊盘，本身需求端即有较大问题；2）土地市场对居民预期的影响正在演绎，杭州、北京等城市近期土拍市场明显回暖；3）2022年核心城市存在超跌现象，成交面积远低于需求中枢，2023年仍存在一定超跌反弹需求。上述因素都将支撑2023年核心城市面对是上行压力，而非下行压力。
　　但低能级城市本轮难以享受高能级城市复苏的需求外溢。当前低能级城市面临的是超前卖地而产业和人口兑现不及预期后，城市库存高企，未来产业发展动力不足的基本面问题，而非仅仅楼市小周期问题。在此背景下，流动性充裕的房企仍然难以进行下沉投资，我们预计类似于2022年的缩表行情仍会在低能级城市上演，甚至部分核心城市限购出现松动后，会进一步虹吸低能级城市购房需求。
　　由于低能级城市占比较高，2023年地产销售总量仍存压力，但由于基数效应，会导致下半年同比增长被动抬高。我们在前期报告中也阐述了由于高能级城市销售面积和销售金额占全国比例不高（详见报告《供需共振，推动高能级城市复苏》），导致全年全国层面销售存在一定压力。但由于2022年单月销售金额基数存量两年扭曲，2022年Q1销售占比达到23%，Q4占比降至25%，会导致即使全年销售热度基本持平，也会因为基数原因出现下半年同比高增的情况。如果我们以销售面积下滑3%测算，而各月销售在季调后数据保持一致，则1-2月销售面积增速-35%，12月增速为+33%。
　　震荡行情，左侧布局。从估值中枢看，我们认为当新的盈利模式没有确定之前，行业没有提估值中枢的基础，基于剩余收益模型测算，即使有部分远期溢价，开发业务的估值中枢折算至PB估值也仅约1-1.2倍PB。在2023年以震荡为主的行情下，注重当前处于估值中枢底部位置的布局机会。从alpha机会的角度看，仍然推荐“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复。3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华发股份、建发股份、保利发展、万科A、天地源、阳光股份等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。

研究报告全文：行业研究证券研究报告房地产2023年02月22日房地产行业重大事项点评推荐维持高能级城市复苏开启重视左侧布局机会华创证券研究所证券分析师单戈邮箱shangehcyjscom执业编号S0360522110001事项据新华社等媒体报道近期部分城市二手房市场出现回暖新房到访量也有明显提升评论近期部分城市二手房及新房市场出现回暖迹象反映核心城市在复苏二手房数据看11城12023年正月成交面积同比增长27成交面积绝对值仅略低于2021年新房数据表现相对较弱但从近期草根调研反馈看核心一二线城市楼盘带看量及转化率均有一定提升市场复苏较为明显当前市场对于复苏分歧的点在于1热度是否会继续持续还是类似于2022年6月份政策出台后出现复苏但迅速回落2核心城市市场复苏是否会外溢到低能级城市图表1正月11城二手房销售面积同比仅略低于2021图表2正月新房2销售则继续下滑跌至2019年水平年6001600140050012004001000300800600200400100200002019年2020年2021年2022年2023年2019年2020年2021年2022年2023年二手房正月成交面积万方新房正月成交面积万方资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券1有可比数据的共11个城市北京深圳杭州南京苏州成都青岛厦门佛山金华江门2有可比数据的共21个城市北京上海广州深圳杭州南京武汉成都苏州宁波惠州扬州韶关南宁佛山温州绍兴江门莆田泰安芜湖证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号未经许可禁止转载房地产行业重大事项点评我们预计当前约20个左右的核心城市回暖具备较强的持续性继续演绎后部分城市下半年甚至有一定上行压力112月后东莞佛山武汉扬州等城市密集有效放松政策政策不仅集中于有效需求区且击中买房首付比例二套房认标准等痛点2022年6月份则放松在远郊盘本身需求端即有较大问题2土地市场对居民预期的影响正在演绎杭州北京等城市近期土拍市场明显回暖32022年核心城市存在超跌现象成交面积远低于需求中枢2023年仍存在一定超跌反弹需求上述因素都将支撑2023年核心城市面对是上行压力而非下行压力但低能级城市本轮难以享受高能级城市复苏的需求外溢当前低能级城市面临的是超前卖地而产业和人口兑现不及预期后城市库存高企未来产业发展动力不足的基本面问题而非仅仅楼市小周期问题在此背景下流动性充裕的房企仍然难以进行下沉投资我们预计类似于2022年的缩表行情仍会在低能级城市上演甚至部分核心城市限购出现松动后会进一步虹吸低能级城市购房需求由于低能级城市占比较高2023年地产销售总量仍存压力但由于基数效应会导致下半年同比增长被动抬高我们在前期报告中也阐述了由于高能级城市销售面积和销售金额占全国比例不高详见报告供需共振推动高能级城市复苏导致全年全国层面销售存在一定压力但由于2022年单月销售金额基数存量两年扭曲2022年Q1销售占比达到23Q4占比降至25会导致即使全年销售热度基本持平也会因为基数原因出现下半年同比高增的情况如果我们以销售面积下滑3测算而各月销售在季调后数据保持一致则1-2月销售面积增速-3512月增速为33图表32022年Q1销售金额占比达到23图表4基数原因导致2023年同比增速被动改善35403030202510020-10-2015-3010-40-505-600Q1Q2Q3Q42017-2019年平均季度占比2021年季度占比2022年季度占比单月销售面积同比单月销售额同比资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券震荡行情左侧布局从估值中枢看我们认为当新的盈利模式没有确定之前行业没有提估值中枢的基础基于剩余收益模型测算即使有部分远期溢价开发业务的估值中枢折算至PB估值也仅约1-12倍PB在2023年以震荡为主的行情下注重当前处于估值中枢底部位置的布局机会从alpha机会的角度看仍然推荐两个中心一个基本证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号2房地产行业重大事项点评点1以高能级城市复苏为中心关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司2以国央企估值修复为中心在行业信用坍塌重塑的过程中国央企享受天然优势销售拿地融资端均有显现而股权融资的放开也将进一步放大该优势该过程将促使国央企估值得到系统性修复3以逐步建立护城河为基本点估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长关注护城河逐步形成的公司关注越秀地产绿城中国招商蛇口华发股份建发股份保利发展万科A天地源阳光股份等风险提示微观传导机制失灵仍无法有效终结房企缩表证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号3房地产行业重大事项点评房地产组团队介绍房地产组组长首席研究员单戈中国人民大学风险管理与精算学博士4年地产研究经验曾任职于农银理财子国泰君安证券研究所2022年加入华创证券研究所助理研究员许常捷同济大学建筑与土木工程硕士2年地产研究经验曾任职于华润置地从事房地产投资涉及住宅租赁住房商办综合体等2022年加入华创证券研究所证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号4房地产行业重大事项点评华创证券机构销售通讯录地区姓名职务办公电话企业邮箱张昱洁副总经理北京机构销售总监010-63214682zhangyujiehcyjscom张菲菲公募机构副总监010-63214682zhangfeifeihcyjscom侯春钰高级销售经理010-63214682houchunyuhcyjscom刘懿高级销售经理010-63214682liuyihcyjscom过云龙高级销售经理010-63214682guoyunlonghcyjscom北京机构销售部侯斌销售经理010-63214682houbinhcyjscom车一哲销售经理cheyizhehcyjscom蔡依林销售经理010-66500808caiyilinhcyjscom刘颖销售经理010-66500821liuying5hcyjscom顾翎蓝销售助理010-63214682gulinglanhcyjscom张娟副总经理广深机构销售总监0755-82828570zhangjuanhcyjscom汪丽燕高级销售经理0755-83715428wangliyanhcyjscom董姝彤销售经理0755-82871425dongshutonghcyjscom深圳机构销售部巢莫雯销售经理0755-83024576chaomowenhcyjscom张嘉慧销售经理0755-82756804zhangjiahui1hcyjscom邓洁销售经理0755-82756803dengjiehcyjscom王春丽销售助理0755-82871425wangchunlihcyjscom许彩霞总经理助理上海机构销售总监021-20572536xucaixiahcyjscom曹静婷销售副总监021-20572551caojingtinghcyjscom官逸超销售副总监021-20572555guanyichaohcyjscom黄畅资深销售经理021-20572257-2552huangchanghcyjscom吴俊资深销售021-20572506wujun1hcyjscom上海机构销售部张佳妮高级销售经理021-20572585zhangjianihcyjscom邵婧高级机构销售021-20572560shaojinghcyjscom蒋瑜销售经理021-20572509jiangyuhcyjscom施嘉玮销售经理021-20572548shijiaweihcyjscom朱涨雨销售助理021-20572573zhuzhangyuhcyjscom李凯月销售助理likaiyuehcyjscom潘亚琪销售总监021-20572559panyaqihcyjscom汪子阳高级销售经理021-20572559wangziyanghcyjscom私募销售组江赛专高级销售经理0755-82756805jiangsaizhuanhcyjscom汪戈销售经理021-20572559wanggehcyjscom宋丹玙销售经理021-25072549songdanyuhcyjscom证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号5房地产行业重大事项点评华创行业公司投资评级体系基准指数沪深300公司投资评级说明强推预期未来6个月内超越基准指数20以上推荐预期未来6个月内超越基准指数1020中性预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-1010之间回避预期未来6个月内相对基准指数跌幅在1020之间行业投资评级说明推荐预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5以上中性预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-55回避预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5以上分析师声明每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此作以下声明分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任免责声明本报告仅供华创证券有限责任公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司在知晓范围内履行披露义务报告中的内容和意见仅供参考并不构成本公司对具体证券买卖的出价或询价本报告所载信息不构成对所涉及证券的个人投资建议也未考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需求客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动本报告版权仅为本公司所有本公司对本报告保留一切权利未经本公司事先书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表转发或引用本报告的任何部分如征得本公司许可进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为华创证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改证券市场是一个风险无时不在的市场请您务必对盈亏风险有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎华创证券研究所北京总部广深分部上海分部地址北京市西城区锦什坊街26号地址深圳市福田区香梅路1061号中投国地址上海市浦东新区花园石桥路33号恒奥中心C座3A际商务中心A座19楼花旗大厦12层邮编100033邮编518034邮编200120传真010-66500801传真0755-82027731传真021-20572500会议室010-66500900会议室0755-82828562会议室021-20572522证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号6