研究报告全文：房企机会来了代建新签约首次突破一亿平一政策均与政府代建相关2022年代建行业规范政策陆续出台为代建行业更加规范良性健康发展提供有力支持从时间来看代建相关政策主要于下半年密集发布从发布城市来看目前主要分布于存量市场和城市更新需求较多的城市如深圳市和东莞市全年均发布代建相关政策2个当前代建政策依旧为与政府代建相关尚未有商业代建相关政策出台相关内容主要体现在以下几个层面其一完善代建企业名单库如昆山市为代建企业名录库扩容新增代建企业其二颁布代建制度使代建政策更适合后期市场发展需求利于投资项目的高质效达成如济南市新增投资项目代建制管理办法更加规范代建相关制度东莞市颁布政府投资建设项目代建制管理办法提升政府投资项目效益其三明确代建工作流程及相关细则进一步提高区域代建管理标准化水平如厦门市颁布代建工作规程该规程填补了国内综合性代建管理地方标准的空白东莞市颁布项目代建管理费总额控制数费率计提办法明确代建费率计算办法表2022年部分代建政策梳理序时间区域政策重点内容号关于公布昆山市政府投将昆山高新置业发展有限公司新增纳入昆山12022125昆山市资项目代建单位名录库新市政府投资项目代建单位名录库增代建单位名单的通知湖南省发展和改革委员会湖南省将依据评价结果更新代建单位名录库关于公布2021年度湖南省22022224湖南省信息并将有关评价结果作为2022年度代建政府投资项目代建单位监单位招标评分依据管评价结果的通知为进一步深化投资体制改革提高政府投资济南市政府投资项目代项目管理水平和投资效益济南市就代建单32022526济南市建制管理办法位管理职责分工资金管理等多项制定详细管理细则东莞市政府投资建设项规则的颁布有利于东莞市健全政府投资管4202267东莞市目代建制管理办法理体制充分利用社会化专业技术和管理力量完善政府投资建设项目代建制管理模式创新体制机制提升市政府投资建设项目的建设管理水平和投资效益规程分为通用篇和房建路桥市政公用港工水利海洋园林绿化7个专业篇详细规范了企业管理以及项目的前期实施验收交付协调风险信息采购合同等管理体系作为代建企业的工作标准和建设520227厦门市厦门发布代建工作规程单位及有关部门的管理依据从质量进度投资安全生产文明施工维修保养等方面提升项目代建管理水平强化质量保证该规程填补了国内综合性代建管理地方标准的空白关于印发宿迁市2022年62022917宿迁市度市本级政府投资代建项项目涉及路桥会展服务中心医院等目计划第二批的通知韶关市曲江区人民政府管理办法对建设主体建设管理模式实施主72022923韶关市投资非经营性项目代建管体职责等多项进行了规范理办法深圳市罗湖区政府投资管理办法对代建范围代建单位确定组织实820221023深圳市项目代建制管理办法施方式考核及奖惩等做出了规定意见指出考虑深圳人口持续净流入对住房的需求加大中央预算内投资对深圳保障性关于支持深圳探索创新住房筹集建设的补助加大中央财政城镇保920221031深圳市财政政策体系与管理体制障性安居工程补助资金对深圳公租房保障的实施意见性租赁住房和老旧小区改造的支持力度推动解决大城市住房突出问题东莞市政府投资社会代新增项目建议书批复后代建可行性研究报建项目代建管理费总额控告批复后代建以及概算批复后代建的代建管102022114东莞市制数费率计提办法政策理费分别按全过程代建管理费的9080解读70进行计取等多项条款龙泉市政府投资项目代管理办法对代建职责分工代建程序资金管1120221113龙泉市建制管理办法理代建费等做出了规定资料来源中指研究院整理二规模首次突破一亿平集中度有所上升1新签约规模首次突破一亿平方米保持快速增长2022年预计代建企业代建项目新签约建筑面积为11073万平方米首次突破一亿平方米较2021年同比增长113依旧保持较快增长速度图2018-2022年房地产代建新签约项目面积与增长率情况120003510000302580002060001540001020005002018年2019年2020年2021年2022年新签约项目建筑面积万平方米增长率2市场集中度2022年从代建新签约项目建筑面积来看预计前5企业所占市场份额为586较2021年上升54个百分点2022年入局代建领域的企业持续增多导致行业竞争加剧头部企业为获得领先优势加速发展通过探索项目纾困资本代建等新的业务发展模式和寻求在产业园写字楼等新赛道突破获取大量项目表现突出图2018-2022年房地产代建新签约项目前五企业市场集中度807060504030201002017年2018年2019年2020年2021年2022年前五企业占比三典型房地产代建企业头部企业探索新业务模式多家房企入局代建领域头部企业通过探索项目纾困资本代建等新业务发展模式拓展代建领域随着代建竞争加剧头部代建企业积极探索新业务模式如绿城管理携手金融机构落地资本代建介入项目纾困等探索新的发展模式2022年落地奥园广州云和公馆等项目为其业绩提供有力支持中原建业与多个城市城投平台及国企达成战略合作积极拓展政府代建领域多家房企入局代建领域且发展迅猛2022年龙湖中梁和华夏幸福均成立代建公司进军代建业务其中龙湖龙智造成功签约重庆江北中铁城投天府新区等项目幸福安基中标沈阳市代建保交付项目廊坊片区综合开发代建项目共计252万平方米发展势头迅猛表2020年以来成立代建平台的房企及业务表现情况企业名称代建平台成立年份及业务表现中交地产中交管理2020年成立联手信达地产合作房地产纾困类代建业务世茂集团世茂管理2021年成立签约江苏连云港灌南宝鸡中华如意城等代建项目2021年成立2022年新增管理项目47个新增管理总建面超900万旭辉集团旭辉建管平方米龙湖集团龙湖龙智造2022年成立签约重庆江北中铁城投天府新区等项目中梁控股中梁建管2022年成立2022年成立中标沈阳市代建保交付项目廊坊片区综合开发代建项华夏幸福幸福安基目共计252万平方米分别在无锡梁溪河南平顶山和祥符拓展产业园轻资产运营项目3个数据来源中指院综合整理三未来趋势政府代建前景广阔新赛道获突围机遇房地产代建是当前倡导的新发展模式的重要方向房地产行业旧有的高负债杠杆周转发展模式难以为继2021年12月中央经济工作会议首次提出要加强预期引导探索新的发展模式2022年3月政府工作报告指出探索新的发展模式2022年12月中央经济工作会议指出推动房地产业向新发展模式平稳过渡房地产代建具有轻资产低负债抗周期等特点是新发展模式的重要形式之一日益受到房地产企业青睐政府代建前景广阔保障性住房老旧小区改造等均为政府代建提供了广阔的空间具体来看十四五时期全国初步计划投资建设筹集保障性租赁住房近900万套间改造老旧小区16亿平方米地方国企城投公司积极拿地为代建提供更多机会根据2022年中国房地产企业拿地排行榜显示地方城投公司托底拿地明显按面积TOP100拿地企业中有地方城投公司71个是2021年同期的3倍多拿地金额TOP100企业中地方城投占比164较上年同期增加137个百分点城投公司拿地后入市率较低2022年地方城投拿地入市率不足12021年不足10尚未入市土地均为代建企业提供更多机遇项目纾困为资本代建提供更多机遇2021年下半年以来房地产行业进入调整期房企债务违约项目延迟交付等问题频发保交楼成为2022年政府工作的重中之重一方面项目纾困为房地产代建提供了更多空间另一方面当前项目纾困手段多样其中以政府金融机构和房企三方合力的模式较多该模式下金融机构入局又为资本代建提供了更多的发展空间和借鉴经验新赛道获得突围机会面对竞争加剧的房地产代建行业部分代建企业在新赛道寻求突围一方面持续加大在保障房等政府代建领域签约力度另一方面利用自身优势在写字楼商业综合体产业园等领域获取新机遇