政策支持力度提升，公众关注提高，REITs试点范围有望扩大到长租房、商业地产等领域。近年来，相关监管部门、主管部委积极探索、加大力度推进我国公募REITs发展。展望2023年，公募REITs市场有望在保质提效基础上实现常态化发行，资产类型、原始权益人类型、投资者类型有望进一步多元化，REITs市场资产转让、税收等相关制度也将进一步规范和完善，REITs生态体系逐步建立，多层次REITs市场建设不断推进。
　　REITs取得基础设施项目的完全所有权或经营权，为封闭式运作基金，属于优质投资资产。交易结构采取“股+债”模式，具有如下优势：1）盘活存量资产，改善负债水平，降低企业杠杆率；2）高分红比，现金流稳定，将90%的基金年度可分配利润用于分配，投资回报良好；3）期限较长，适合长期投资，封闭式基金，仅可通过转让退出；4）底层资产类型丰富，包含产业园、仓储物流、高速公路等一系列基础设施。目前有25只公募REITs发行，涉及六大基础设施板块，划分产权与经营权类，底层资产优质，运作情况较好。
　　产业园区REITs与保租房REITs底层资产的收入来源主要为租金，绝大部分原始权益人为国资。产业园区REITs底层资产的出租率均较高，单位租金与城市能级有关，租户集中于科技、制造、医药等行业，承租能力较强。产业园的主要盈利来源于租金收入、物业服务、停车位出租三方面，其中租金收入占比最大。22年上市的产业园REITs资本化率高于首批，基本在5%以上。8支产业园REITs中，7支的原始权益人为国资背景，增加收益稳定性，拥有其他同类产业丰富，协同能力强，有进一步扩募基础。目前市场共有四单保租房REITs产品，各保障房项目规模、运营成熟度不同，配备业态有差异，收入来源超九成来自租金收入，出租率均达到较高水平（>90%），城市能级差异导致平均租金差异较大，原始权益人均与地方公共部门有着较为紧密联系。
　　产权类REITs在一级市场认购中表现优于特许经营权类。从投资者类型来看，目前公募REITs的主要投资者仍是机构投资者。已发售的25支公募REITs中，几乎超过90%的配额通过向机构投资者配售完成，公众投资者认购相对来说只占据较少部分。从认购活跃度来看，首批9支公募REITs的认购倍数整体不高，平均值为8.22，伴随着REITs基金的有序扩募和良好表现，后续发行批次的认购活跃度显著高于首批REITs，平均认购倍数达到93.59。分REITs类型来看，产权类REITs认购倍数高于特许经营权类REITs。
　　REITs公募基金二级市场表现优异，跑赢其他指数，市场活跃度逐步提高，投资回报相对较高。中证REITs指数跑赢上证指数、沪深300、中证500以及5年国债全收益，收益率达到5.83%。产权类REITs指数优于特许经营权类REITs指数，分板块来看，能源基础设施板块REITs表现最好。REITs市场活跃水平不断提高，产业园REITs活跃度最高。REITs产品收益情况普遍较好，较大部分REITs取得正收益。从估值分析，REITs公募基金市场存在一定程度的溢价情况。
　　投资建议：随着政策支持及REITs交易规则及配套政策法规更加完备，预计2023年公募REITs市场将震荡上行。REITs有序扩募有望提供新的资产配置渠道，但同时扩募注入的REITs资产也会影响现有REITs的估值。目前REITs打新的收益率相较前期已相对滑落，但同时也能够获取一定收益。因此需要关注市场扩募带来的投资机会，抓住底层优质资产，同时注意供给新增同时使公募REITs稀缺性进一步弱化，从而带来的相关风险。产权类相关基础设施随着减免租金政策的退出以及相关政策利好，经营情况有望迎来反弹，可重点关注产业园区、保障性租赁住房板块REITs。随着国内出行的有序恢复及旅游消费的释放，受疫情冲击影响较大的特许经营权类REITs将得到修复，可关注交通基础设施板块REITs。
　　风险提示：项目运营及行业下行风险，市场波动风险，政策支持力度不及预期风险。
　　

研究报告全文：行业深度报告房地产2023年2月23日tablemain公司深度报告模板政策助力扩募加速REITs市场大有可为房地产行业房地产行业REITs专题报告推荐维持评级核心观点政策支持力度提升公众关注提高REITs试点范围有望扩大到长租房分析师商业地产等领域近年来相关监管部门主管部委积极探索加大力王秋蘅度推进我国公募REITs发展展望2023年公募REITs市场有望在保质861080927618提效基础上实现常态化发行资产类型原始权益人类型投资者类型wangqiuhengyjchinastockcomcn有望进一步多元化REITs市场资产转让税收等相关制度也将进一步规分析师登记编码S0130520050006范和完善REITs生态体系逐步建立多层次REITs市场建设不断推进特别鸣谢实习生黄旭东REITs取得基础设施项目的完全所有权或经营权为封闭式运作基金属于优质投资资产交易结构采取股债模式具有如下优势1盘活存量资产改善负债水平降低企业杠杆率2高分红比现金流相对其他指数表现图稳定将90的基金年度可分配利润用于分配投资回报良好3期限沪深300房地产较长适合长期投资封闭式基金仅可通过转让退出4底层资产类1000500型丰富包含产业园仓储物流高速公路等一系列基础设施目前有00025只公募REITs发行涉及六大基础设施板块划分产权与经营权类-500-1000底层资产优质运作情况较好-1500产业园区REITs与保租房REITs底层资产的收入来源主要为租金绝大-2000-2500部分原始权益人为国资产业园区REITs底层资产的出租率均较高单-3000位租金与城市能级有关租户集中于科技制造医药等行业承租能-3500力较强产业园的主要盈利来源于租金收入物业服务停车位出租三2022-01-042022-01-192022-02-032022-02-182022-03-052022-03-202022-04-042022-04-192022-05-042022-05-192022-06-032022-06-182022-07-032022-07-182022-08-022022-08-172022-09-012022-09-162022-10-012022-10-162022-10-312022-11-152022-11-302022-12-152022-12-302023-01-142023-01-29方面其中租金收入占比最大22年上市的产业园REITs资本化率高于资料来源同花顺iFinD中国银河证券研究首批基本在5以上8支产业园REITs中7支的原始权益人为国资背院景增加收益稳定性拥有其他同类产业丰富协同能力强有进一步相关研究扩募基础目前市场共有四单保租房REITs产品各保障房项目规模运营成熟度不同配备业态有差异收入来源超九成来自租金收入出租率均达到较高水平90城市能级差异导致平均租金差异较大原始权益人均与地方公共部门有着较为紧密联系产权类REITs在一级市场认购中表现优于特许经营权类从投资者类型来看目前公募REITs的主要投资者仍是机构投资者已发售的25支公募REITs中几乎超过90的配额通过向机构投资者配售完成公众投资者认购相对来说只占据较少部分从认购活跃度来看首批9支公募REITs的认购倍数整体不高平均值为822伴随着REITs基金的有序扩募和良好表现后续发行批次的认购活跃度显著高于首批REITs平均认购倍数达到9359分REITs类型来看产权类REITs认购倍数高于特许经营权类REITsREITs公募基金二级市场表现优异跑赢其他指数市场活跃度逐步提高投资回报相对较高中证REITs指数跑赢上证指数沪深300中证500以及5年国债全收益收益率达到583产权类REITs指数优于特许经营权类REITs指数分板块来看能源基础设施板块REITs表现最好REITs市场活跃水平不断提高产业园REITs活跃度最高REITs产品收益情况普遍较好较大部分REITs取得正收益从估值分析REITs公募基金市场存在一定程度的溢价情况wwwchinastockcomcn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明行业深度报告房地产投资建议随着政策支持及REITs交易规则及配套政策法规更加完备预计2023年公募REITs市场将震荡上行REITs有序扩募有望提供新的资产配置渠道但同时扩募注入的REITs资产也会影响现有REITs的估值目前REITs打新的收益率相较前期已相对滑落但同时也能够获取一定收益因此需要关注市场扩募带来的投资机会抓住底层优质资产同时注意供给新增同时使公募REITs稀缺性进一步弱化从而带来的相关风险产权类相关基础设施随着减免租金政策的退出以及相关政策利好经营情况有望迎来反弹可重点关注产业园区保障性租赁住房板块REITs随着国内出行的有序恢复及旅游消费的释放受疫情冲击影响较大的特许经营权类REITs将得到修复可关注交通基础设施板块REITs风险提示项目运营及行业下行风险市场波动风险政策支持力度不及预期风险请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明行业深度报告房地产目录一基础设施公募REITs基本情况1一发展历程分析1二REITs的基本概念和构造4二产业园区类REITs及保租房类REITs底层资产分析5一REITs市场主要分为两大类别六大板块5二产业园区REITs底层资产优质出租率及资本化率较高6三保障性租赁住房REITs底层资产出租率在9成以上12三公募REITS一级市场认购情况14一产权类REITs询价区间差额低于特许经营权类14二REITs产品的主要投资者为机构投资者15三REITs认购活跃度逐步走高17四公募REITS二级市场表现19一REITs指数跑赢其他指数19二REITs市场活跃度较高20三REITs具体产品市场表现22五投资建议25六风险提示25插图目录26表格目录26请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明行业深度报告房地产一基础设施公募REITs基本情况一发展历程分析近年来相关监管部门主管部委积极探索加大力度推进我国公募REITs发展2020年4月国家发改委和中国证监会联合发布了关于推进基础设施领域不动产投资信托REITs试点相关工作的通知明确了采用公募基金单一基础设施资产支持证券的产品架构优先支持基础设施补短板行业此通知标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步对于盘活存量基础设施资产扩大有效投资强化资本市场服务实体经济功能进一步丰富资本市场投融资工具等具有重要意义2021年5月首批9单公募基础设施REITs项目获得中国证监会上海证券交易所及深圳证券交易所审核通过2021年6月首批9单公募基础设施REITs项目分别在上海证券交易所及深圳证券交易所完成资金募集并成功挂牌上市交易为进一步加强对REITs的管理后续政策又规定了回收资金需强制用于基础设施的建设建设基金同平台提供转让份额推出通道单独对保障性住房REITs发出通知明确保险资管投资REITs规则压实基金管理人责任给予税收优惠政策支持民间资本央企参加REITs试点等随着制度体系的不断完善也势必为REITs基金的发展增添新动力2022年12月证监会表示进一步扩大REITs试点范围尽快覆盖到新能源水利新基建等基础设施领域加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域发展保租房REITs能够有效引导多主体投资从而筹集长期权益性资本探索新型房地产发展投融资模式并且能够募集有效资金以扩大保租房供给并在资金保障下提高项目运作水平惠及更多刚需人群同时证监会2023年系统工作会议也提出要大力推进公募REITs常态化发行今年REITs扩募有望获得飞速的进展展望2023年公募REITs市场有望在保质提效基础上实现常态化发行资产类型原始权益人类型投资者类型有望进一步多元化REITs市场资产转让税收等相关制度也将进一步规范和完善REITs生态体系逐步建立多层次REITs市场建设不断推进表1关于REITs的政策发展进程日期发布方文件名称内容中国证关于推进基础设施领域不动产投资信在公募REITs问世之前国内不动产进行REITs运作有两个渠道RIETs监会2020430托基金REITs试点相关工作的通知即境外REITs上市和境内发行类REITs此文件开启了我国公募启动国家发证监发202040号REITs的新篇章改委请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明1行业深度报告房地产1基础设施基金属上市交易的封闭式公募基金80以上基金资产投资于基础设施资产支持证券ABS通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利基金管理人主动运营管理基础设施项目以获取稳定现金流并将90以上公开募集基础设施证券投资基金指引合并后基金年度可供分配金额按要求分配给投资者202086证监会试行证监会202054号2基金份额发售方式采取网下询价的方式确定基金份额认购价格公众投资者以询价确定的认购价格参与基金份额认购3压实机构主体责任公募REITs基金的基金管理人与基础设施资产支持证券管理人专项计划管理人为同一主体或存在实际控制关系受同一控制人控制建立REITs项目库为发行做准备关于建立全国基础设施领域不动产投1将符合条件的项目纳入基础设施REITs项目库切实加强基础设2021113发改委资信托基金REITs试点项目库的通知施REITs试点项目储备管理发改办投资202135号REITs2将入库项目分为意向项目储备项目存续项目3类上市前上海证券交易所公开募集基础设施证上交准备阶券投资基金REITs业务办法试行规定发售业务流程强调业务审核关注点规范尽职调查细则REITs2021129所深段深圳证券交易所公开募集基础设施证进入到发行前具体准备工作交所券投资基金业务办法试行全国人关于国民经济和社会发展第十四个五推动REITs的健康发展有效盘活存量资产形成存量资产和新增2021311大会议年计划和2035年远景目标纲要的决议投资的良性循环发展基础设施公募REITs提到国家战略层面在十四五规划及40号通知的要求基础上细化要求内容包括1试点区域京津冀协同发展长江经济带发展粤港澳大湾区建设长三角一体化发展海南全面深化改革开放黄河流域生态保护和高质量发展等2行业范围交通基础设施能源基础设施市政基础设施生态国家发展改革委关于进一步做好基础设环保基础设施仓储物流基础设施园区基础设施新型基础设施202172发改委施领域不动产投资信托基金REITs试保障性租赁住房点工作的通知发改投资2021958号3项目基本条件项目运营时间原则上不低于3年预计未来3年REITs净现金流分派率预计年度可分配现金流目标不动产评估净值原交易及则上不低于4当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元管理规以及申报材料要求项目申报程序项目审查内容中介机构要求则的不其他工作要求等断细化中国银保监会办公厅关于保险资金投银保监资公开募集基础设施证券投资基金有关明确险资投资REITs的要求包括机构资质投资标的风险管理20111110会事项的通知银保监办发2021120流程及强化监督管理要求号国家发展改革委办公厅关于加快推进1积极推进项目入库愿入尽入应入尽入不得以任何理由基础设施领域不动产投资信托基金拒绝入库20211231发改委REITs有关工作的通知发改办投资2对已发行基础设施REITs的项目要加强回收资金使用情况的跟20211048号踪监督请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明2行业深度报告房地产财政关于基础设施领域不动产投资信托基设立基础设施REITs前原始权益人不确认所得不征企业所得税2022126部税金REITs试点税收政策的公告财资产装入阶段暂不征税项目公司股权转让阶段延迟缴纳所得税务总局政部税务总局公告2022年第3号上海证券交易所基金自律监管规则适上交用指引第3号基金通平台份额转2022128所深让深圳证券交易所证券投资基金推出基金通平台为有需求的投资者提供退出渠道交所业务指引第3号基金通平台份额转让国务院关于进一步盘活存量资产扩大有效明确对满足基础设施基金上市要求符合市场预期确保风险可控2022525办公厅投资的意见国办发202219号且已能够实现长期稳定收益的项目灵活确定运营年限关于规范做好保障性租赁住房试点发证监首个保障性租赁住房通知强调了回收资金用途的严格闭环管理机行基础设施领域不动产投资信托基金2022527会发制压实参与机构责任切实防范REITs回收资金违规流入商品住REITs有关工作的通知证监办发改委宅和商业地产开发领域202253号上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金REITs规则适用指引第3上交号新购入基础设施项目试行2022531所深规范基础设施REITs新购入基础设施项目及扩募发售等行为深圳证券交易所公开募集基础设施证交所券投资基金业务指引第3号新购入基础设施项目试行扩募及保障性国家发展改革委办公厅关于做好基础租赁住202277发改委设施领域不动产投资信托基金REITs简化新购入项目申报要求完善推荐程序房新购入项目申报推荐有关工作的通知REITs上海证券交易所公开募集基础设施证规定券投资基金REITs规则适用指引第4上交号保障性租赁住房试行深对原始权益人及基础设施项目进行严格限制且回收资金仅可用于2022715所深圳证券交易所公开募集基础设施证券投保障性租赁住房投资建设严防资金流向商业性房地产交所资基金业务指引第4号保障性租赁住房试行20221028国务院国务院关于金融工作情况的报告稳步扩大REITs试点范围促进盘活存量资产关于进一步完善政策环境加大力度支支持民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金REITs2022117发改委持民间投资发展的意见发改投资试点在发行基础设施REITs时对各类所有制企业一视同仁20221652号证监发挥中央企业创新引领支撑作用支持中央企业开展基础设施REITs中国证监会国务院国资委关于支持会国试点重点支持交通能源水利生态环保及5G工业互联网等20221111中央企业发行科技创新公司债券的通务院国新型基础设施项目发行REITs鼓励回收资金用于科技创新领域投知证监发202280号资委资拓宽增量资金来源完善科技创新融资支持请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明3行业深度报告房地产中国人民银关于做好当前金融支持房地产市场平拓宽住房租赁市场多元化融资渠道稳步推进房地产投资信托基金20221123行银稳健康发展工作的通知REITs试点保监会关于深圳建设中国特色社会主义先行优化基础设施REITs市场环境探索基础设施收费机制改革研究2023126发改委示范区放宽市场准入若干特别措施的意基础设施REITs税收政策支持开展基础设施REITs试点减轻企见业和投资者负担资料来源国务院证监会财政部发改委中国人民银行银保监会网站上交所网站深交所网站中国银河证券研究院二REITs的基本概念和构造我国公开募集基础设施证券投资基金以下简称基础设施公募REITs依法向社会投资者公开募集资金通过基础设施资产支持证券以下简称ABS等特殊目的载体持有基础设施项目由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品与传统公募基金不同基础设施公募REITs需将80公募资金投资于ABS专项计划并100持有该ABSABS也需持有基础设施项目公司100股权通过ABS基础设施项目公司穿透REITs取得基础设施项目的完全所有权或经营权此外基础设施公募REITs为封闭运作基金且封闭期较长首批九支基础设施公募REITs的封闭期在20年至99年不等投资者在封闭期间内不得申购和赎回仅能通过转让退出详细来看具备以下特点1盘活存量资产改善负债水平降低企业杠杆率助力企业轻资产运营模式转型更好地推动资本市场服务实体经济2高分红比现金流稳定将90的基金年度可分配利润用于分配现金流持续稳定投资回报良好3期限较长适合长期投资首批REITs存续期限由20年到99年不等且为封闭式基金仅可通过转让退出4底层资产类型丰富包含产业园仓储物流高速公路污水处理等一系列基础设施图1基础设施公募REITs的结构资料来源上交所中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明4行业深度报告房地产此外首批九支基础设施公募REITs均采取用了股债的交易结构即在具体交易结构中资产支持专项计划对项目公司未采用单一的股权投资形式而系采用股权投资债权投资包括直接投资或间接投资的投资形式如基础设施项目公司存在合适的存量负债可进行置换则可利用现有债权直接将募集资金用于资产支持专项计划向项目公司发放股东借款以置换项目公司对其他债权人的存量债务形成资产支持专项计划对项目公司股债的交易结构如项目公司不存在合适的存量负债则可以由资产支持专项计划先下设或受让一家空壳的SPV公司资产支持专项计划获得SPV全部股权后向SPV发放股东贷款形成债权再由SPV以其获得的股权投资与债权投资受让项目公司的全部股权最后以项目公司为主体反向吸收合并SPV合并完成后项目公司主体存续SPV主体注销由项目公司继承SPV的原有债权同样形成了资产支持专项计划对项目公司股债的交易结构图2股债构造方式沪杭甬高速广州交投广河高速普洛斯仓储物流首创水务所采用结构首钢生物质招商蛇口产业园创新盐田港仓储物流张江光大园所采用结构资料来源上交所中国银河证券研究院二产业园区类REITs及保租房类REITs底层资产分析一REITs市场主要分为两大类别六大板块海外REITs的投资标的通常包括商业地产基础设施等其中主要投资于基础设施的产品被称为基础设施类REITs此外还有主流的零售商业办公楼住宅公寓和酒店类新兴养老医疗类以及工业数据中心物流仓库通讯基站和林地类REITs截至目前25只公募REITs在上交所和深交所发行目前我国的REITs品种主要分为六类能源基础设施生态环保交通基建产业园仓储物流保障性租赁住房与地产板块关联紧密的为园区基础设施即产业园和保障性租赁住房REITs按照是否拥有所有权可划分为特许经营权REITs和产权REITs特许经营权REITs实质是一种经营权利和收费权利不拥有特许经营权对应的固定资产的所有权收益仅来自每年现金分派每期分红可以理解为投入资金的部分返还及投资对应的收益具备债券的特点产权REITs的底层资产是基础设施项目的所有权和经营权收益来自每年的现金分派和到期残值具备更多股权特点请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明5行业深度报告房地产表2目前上市的REITs最新份额亿REITs类型资产类型基金代码基金简称发行价元最新收盘价元涨幅份508056SH中金普洛斯REIT389524348115仓储物流180301SZ红土创新盐田港REIT23031537138508098SH嘉实京东仓储基础设施REIT35141718645508077SH华夏基金华润有巢REIT24226810805508068SH华夏北京保障房REIT25130119805保障性租赁住房180501SZ红土深圳安居REIT24829418325508058SH中金厦门安居REIT26030216045产权类180103SZ华夏杭州和达高科产园REIT28131612575508088SH国泰君安东久新经济REIT30439329495508021SH国泰君安临港创新产业园REIT41256837892180102SZ华夏合肥高新REIT21925817997园区基础设施508099SH建信中关村产业园REIT32042733479180101SZ博时招商蛇口产业园REIT23130632479508000SH华安张江光大园REIT29941338235508027SH东吴苏园产业REIT38848324439能源基础设施180401SZ鹏华深圳能源REIT59082239386508006SH富国首创水务封闭式REIT37047929385生态环保180801SZ中航首钢绿能REIT1338154615581508008SH国金中国铁建高速REIT9599953775特许经营权508009SH中金安徽交控REIT10881053-32410类508066SH华泰江苏交控REIT7647751554交通基础设施508018SH华夏中国交建高速REIT940862-83310180202SZ华夏越秀高速公路REIT71078310343180201SZ平安广交投广河高速REIT13021169-10187508001SH浙商沪杭甬REIT8728932405截至20230221资料来源同花顺IFIND中国银河证券研究院二产业园区REITs底层资产优质出租率及资本化率较高当前市场共八单产业园REITs博时蛇口REIT华安张江REIT东吴苏园REIT于2021年6月21日首批上市建信中关村REIT于2021年12月17日第二批上市国泰君安东久新经济临港创新智造华夏合肥高新创新于2022年8月第三批上市以及华夏杭州和达高科产园REIT于2022年12月第四批上市目前上市的产品中产业园用途为工业或科研用途的研发楼标准厂房孵化器等成熟度较高具有较高的科技创新价值同时收益较为稳定产权清晰具备一定的增值空间非常符合我国目标REITs资产的条件具体来看产业园区底层资产规模体量大首批上市的产业园REITs资产估值区间从147亿元至335亿元具备REITs进一步扩募的条件土地使用年限从35年至50年高年限提高未来分红折现估值长请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明6行业深度报告房地产期持有产业园区具备资产增值想象空间表32021年上市产业园REITs底层资产概况华安张江光博时招商蛇口产业东吴苏州工业园区产业园建信中关村产业园大园园25产业园一期二国际科技园五期B张江光大园互联网创新中心5号楼项目协同中心4号楼万融大万海大期项目区项目项目项目和孵化加速器项目厦厦所在城市苏州市上海市海淀区深圳市用地性质科研设计用地工业用地工业用地研发用地地下车库工业用地资产估值亿元152183147307310351493车位数量199322335建筑面积万平230933025121668417536米可出租面积万15427124341297416526平米土地剩余使用年38年35年50年40年限资料来源各REIT招募书中国银河证券研究院首批产业园区整体出租率均较高租金与城市能级有关租户集中于科技行业承租能力强其中东吴苏园产业REIT底层资产的出租率和平均租金相对较低国际科技园五期2021年的出租率为8825产业园为68由于所处城市与其他三个产业园能级不同租金为40-60元平米月租户行业以信息技术产业为主租期分布均衡华安张江光大REIT底层资产2020年底出租率达9951为四支中最高租户以在线新经济和金融科技为主集中度较高签约期限集中在近两年建信中关村REIT底层资产的出租率达97租户以软件和信息技术服务业科技推广和应用服务业为主集中度较高博时蛇口产园REIT底层资产的出租率为90左右租户行业分散度较高产业园的主要盈利来源于租金收入物业服务停车位出租三方面其中物业出租占比较大建信中关村产业园的租金达总收入的98东吴苏州工业园租金占比最低也达75由于2020年疫情冲击及租金减免政策2020年经营性现金流阶段性下滑资产盈利能力方面位于北上广高能级城市的资产盈利能力较强三个REITs底层资产资本化率均达到35以上最高为建信中关村产业园由于海淀区上地租金普遍较高且租户集中在软件开发信息技术业对租金负担能力较强表4首批产业园REITs底层资产经营情况东吴苏州工业园区产业园华安张江光大园建信中关村产业园博时招商蛇口产业园互联网创新中心5号楼项目协25产业园一期二国际科技园五张江光大园项目同中心4号楼项目和孵化加速万融大厦万海大厦期项目期B区项目器项目租金816收入来源租金75物业费停车费租金98租金85物业费停车费物业费停车费请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明7行业深度报告房地产出租率688899519784089436平均租金元612411557150-1951279214574平米月18-20年经8620898142464056营性现金流44905206372864725618694612167158931371872607305551961354116万元信息技术业信息技术在线新经济信息技术业信息技术2557文5644专5177金软件和信息技术服务5382844文化2942房地化创意业租户类型业服务融科技科技推广和应用服务2785创意业2637产1273科2595传822人3031集商务服务业858传统产业研技术1012统产业工智能441成电路828154414152021年2021年25422021年412021年37982021年27652022年22932022年27348620222021年8932022年2022年2022年26612023年30542023年25年58173442023年41928742023年3146签约期限2024年5042024年62023年至2025年2024年5792025年之后2023年2024年2392025年及之后2025年及之后672202589830132025年及之后16121年之后0252024年1189315资本化率294473504381资料来源各REIT招募书中国银河证券研究院后续上市的产业园中出租率相对较高均超过80但受城市及产业园区位规模等因素影响平均租金相对较低基本位于15-50元平米月之间从租户行业集中度来看华夏合肥高新创新产业园租户集中度较高电子信息与现代服务业占其总租户的80以上而其他三个产业园则相对分散但基本保持着较为平衡的结构同时华夏杭州和达高科产业园中租户以科学研究科技推广及应用行业为主科教属性相对其他产业园而言更为浓厚从运营效率来看国泰君安东久新经济产业园运营管理较好其各产业园出租率均达到100且租户租约年限较长前十大租户平均签约期限708年剩余35户平均租约期限371年续约风险低收益相对更加稳定而华夏合肥高新创新产业园与华夏杭州和达高科产业园则面临着一定的租户续约风险相较而言后续上市的产业园更依赖于租金收入租金占营业收入的比重均在80以上同时国泰君安东久新经济产业园国泰君安临港创新智造产业园与华夏合肥高新创新产业园几乎全部收入都来自于租户租金及管理费收入来源相较来说更为单一同样在疫情冲击下2020年经营性现金流有不同程度下降但后续均有一定幅度回升与超越另一方面后续上市的产业园规模相较于第一批较小其资产估值均不超过10亿元且大部分位于5亿元以下其中超过最高的两个分别为华夏杭州和达高科产业园-孵化器项目以及华夏合肥高新创新产业园-高新君道资产分别为847亿元和746亿元但从资产盈利能力方面来看后续上市产业园的盈利能力高于首批产业园绝大部分资产资本化率高于5最高的为国泰君安东久新经济产业园-东久无锡智造园达到658仅有华夏合肥高新创新产业园-高新睿成资产资本化率低于5为444请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明8行业深度报告房地产表5后续上市产业园REITs底层资产概况国泰君安临港创新智造华夏杭州和达高科国泰君安东久新经济产业园华夏合肥高新创新产业园产业园产业园东久金东久昆东久无东久常临港奉贤临港奉贤高新君道资高新睿成资孵化器和达药谷山智造山智造锡智造州智造智造园一智造园三产产项目一期项目园园园园期期所在城市上海市昆山市无锡市常州市上海市合肥市杭州市工业用房工业用地工科教用用地性质工业用地工业用地工业用地工业用地工业用地工业用地办公用房业科研车工业用地地科研库资产估值445412415104260470746605847577亿元车位数量11411094建筑面积856787836361408729187216961239847万平米可出租面积万平820780826357398722156514091174839米土地剩余41年43年43年41年38年42年36年36年31年41年使用年限资料来源各REIT招募书中国银河证券研究院表6后续上市产业园REITs底层资产经营情况国泰君安临港创新国泰君安东久新经济产业园华夏合肥高新创新产业园华夏杭州和达高科产业园智造产业园东久东久东久东久金临港奉临港奉昆无常和达药谷一期山贤智造贤智造高新君道资产高新睿成资产孵化器项目山智锡智州智项目智造园一期园三期造园造园造园园办公房屋租赁办公及公寓的收入80房屋租赁收入物业管理收入835物租户租金及物业费租户租金及物业费100停车16兼有业管理收入收入来源租户租金917物业费83100费暂不享有收益权部分与场地相16兼有关的服务收入部分与场地相含停车场收关的服务收入入405出租率10010010010010000990093258289469950平均租金29982919286316063313313535474453请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明9行业深度报告房地产元平米月19-21年经323554营性现金流77480495950994484077581662717678815710171559491841230389310413468446万元科技推广和应大学医药研究用服务业院26493253软科技推广和应精密机械2974电子信息电子信息精密机械3199汽车装备件和信息技术用服务业高新材料26727202现5935现租户类型2757信息产业2063服务业2559医汽车装备2332代服务业代服务业高新材料18021870批药制造业生物医药123912082363发业12051231研研究和试验发究和试验发展展110810352023年及以前8752023年及以前2023年及之前2023年及以前2023年及以前2024-2026年348215082024年2979309757992024-2026年前十大租户平均签约期限7083322025年2024年-20262024年-20262026-2027年6153签约期限年剩余35户平均租约期限3714842026年年4715年668210272026-2027年年3162027年2026年-20272026年-20272027-2028年12848412028年年2307年22119012027-2028年及以后25202028年及以后237398资本化率582620658641547561506444543512资料来源各REIT招募书中国银河证券研究院首批产业园中原始权益人实控人为国资背景增加收益稳定性拥有其他同类产业丰富协同能力强有进一步扩募基础产业园区REITs原始权益人均为国资背景能够有效保障REITs的稳定运营仅博时蛇口产园REIT的原始权益人为央企招商蛇口为A股上市公司经营状况良好无违约风险而后续产业园中则出现了以外资背景为原始权益人的国泰君安东久新经济产业园从资产管理规模来看东久工业投资的产业园区资产规模超200万平方米与中国产业园区上市公司资产管理规模相比位列第7名在非国企上市公司中位列第3名其具备以下优势首屈一指的产业导入能力丰富多元的租户网络资源以及强大的战略合作伙伴支撑可持续发展而其他三个产业园区实控人均为国资背景有着较为完备的产业园开发运营经验请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明10行业深度报告房地产表7首批产业园REITs原始权益人东吴苏州工业园区产业园华安张江光大园建信中关村产业园博时招商蛇口产业园互联网创新中心5号楼项目协25产业园一期二国际科技园五张江光大园项目同中心4号楼项目和孵化加速万融大厦万海大厦期项目期B区项目器项目光控安石北京苏州工业园区建苏州工业园区投资管理有限公北京中关村软件园发展有限责任招商局蛇口工业区控股股份有限公原始权益人屋产业园开发有科技发展有限司上海光全投公司司限公司公司资中心有限合伙实控人企业国资国资国资国资国资性质生物医药产业园1-2期25产业张江集电是光全除标的基础设施外还运营信息园建胜产业园人力资源产业园及持有同类资投资的主要合伙中心国际软件大厦软件广场国际科技产业园1-7期等优质产业产情况人在管资产达云计算基地协同中心等其他科园项目总建筑面积可达260万平60万平方米技园项目方米资料来源各REIT招募书中国银河证券研究院表8后续上市产业园REITs原始权益人国泰君安临港创新智国泰君安东久新经济产业园华夏合肥高新创新产业园华夏杭州和达高科产业园造产业园东久东久东久东久金临港奉临港奉贤昆无常高新君道和达药谷一期山贤智造智造园三高新睿成资产孵化器项目山智锡智州智资产项目智造园一期期造园造园造园园上海临港奉贤经济发杭州万海投资管理有限公司杭州和达原始权益人FULLREGALIALIMITED合肥高新股份有限公司展有限公司高科技发展集团有限公司实控人企业外资国资国资国资性质合肥高新股份拥有丰富的产临港奉贤智造园三期东久重临港奉贤智造园二期业园类基础设施资产储备公庆智造园东久南通智造和达高科旗下持有23个产业园区包四期五期等其他同类司共持有建成或在建产业园持有同类资园临港奉贤智造园六期等17括和达芯谷一期二期和达药谷六基础设施资产共计12区面积约215万平方米决产情况个产业园资产其中10处为标期等其中通过科服公司和生物医药公处总计可出租面积算总投资约8827亿元具准厂房资产总建筑面积可达司运营9个自有产业园区138万平方米体包括创新产业园二期语220万平方米音产业园等资料来源各REIT招募书中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明11行业深度报告房地产三保障性租赁住房REITs底层资产出租率在9成以上目前市场共有四单保障性租赁住房REITs产品首批保障性租赁住房REITs项目北京保障房深圳人才安居和厦门安居集团2022年8月底上市交易华润有巢于2022年11月初获得证监会发行批准将11月14日上市前三单保租房REITs用地性质为人才公寓廉租房等有巢租赁住房REIT是首单R4租赁用地性质资产自身层面各保障房项目规模运营成熟度不同配备业态有差异深圳人才安居属于中小型租赁社区华润有巢北京保障房中心单个资产可提供约1000多套房源属于中型租赁社区厦门安居单个资产可提供超过2000套房源为中大型租赁社区除厦门安居项目之外其他项目均位于一线城市北京保障房项目自15年开始运营项目成熟度更高现金流更稳定华润有巢项目内部商业配套项目最为丰富齐全表9保障性租赁住房REITs底层资产概况中金厦门安居保障性华夏基金华润有巢租赁华夏北京保障房中心红土创新深圳人才安居保障性租赁住房租赁住房住房租赁住房有巢东部珩琦公园博公寓凤凰公馆安居百泉安居锦园保利香槟有巢泗泾文龙家熙悦尚经开区项寓项目项目项目阁项目项目苑项目项目园项目郡项目目所在城市厦门市集美区深圳市福田区罗湖区大鹏新区坪山区上海市松江区北京海淀朝阳区住宅公城镇住宅租赁住房租赁住房用地性质住房租赁二类居住用地R2共租赁住用地住R4R4房住宅宅竣工时间202003202003202010222021113020211015202061820213312021228201464201797资产估值5100070400213105761030050683053600574007320041900万元建筑面积85678791128751851553873930132269486164572866334551368776564723623158平方米物业套数20512614666594360210134812642614772配套商业建004143062581784面万平车位294216553470土地剩余使64年64年64年66年66年64年663年664年58年61年用年限资料来源各REIT招募书中国银河证券研究院收入来源超九成来自租金收入出租率均达到较高水平90城市能级差异导致平均租金差异较大签约期限均集中在近两年以个体租户为主请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明12行业深度报告房地产表10保障性租赁住房REITs底层资产经营情况中金厦门安居保障红土创新深圳人才安居保障性租赁住房华夏基金华润有巢租赁住房华夏北京保障房中心租赁住房性租赁住房安居百保利香珩琦公园博公凤凰公安居锦有巢东部经有巢泗泾项熙悦尚郡项泉阁项槟苑项文龙家园项目寓项目寓项目馆项目园项目开区项目目目目目租金收入994收入来保障性租赁住房租金收入90以上配套主要为通过自有房屋租赁停罚金收入等营业外房屋租金收入源商业设施租金收入配套停车场租金收入车场经营等获取经营收入收入出租率999998999910094949295保租房60元保租房77元平均租平月商业配平月商业配金元套租金95元套租金84元30523235174059744438145252006000平方米平月车位租平月车位租月金150元月金200元月个个2022年66142023年32442022620221922024年143202361签约期2022年0862023年27532024202262220225532023169园博公寓珩琦公寓2024限年2242025年4921202337820234472024594平均剩余租约期限877202545分别为684个月202503和668个月租户均为公个体租户个体租户个体租户开摇号配租租户类个体租户8936批发业1045商务服务10事业918791877572企快速配租及型企业租户1064单位864软件和信息服务业591企业租户企业租户业租户实时配租的7517512428个人配租无单位趸租资料来源各REIT招募书中国银河证券研究院原始权益人均与地方公共部门有着较为紧密联系同时属于承担着住房保障的责任四单REITs原始权益人分别为厦门安居集团有限公司深圳市人才安居集团有巢深圳央企以及北京保障房中心有限公司均是各地负责保障性租赁住房建设的主要公共单位并且拥有后续扩募潜力请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明13行业深度报告房地产表11保障性租赁住房REITs原始权益人情况中金厦门安居保障华夏北京保障房中心租赁住红土创新深圳人才安居保障性租赁住房华夏基金华润有巢租赁住房性租赁住房房安居百保利香珩琦公园博公凤凰公安居锦有巢东部经有巢泗泾项文龙家园项熙悦尚郡项泉阁项槟苑项寓项目寓项目馆项目园项目开区项目目目目目目深圳市福田人才安居有限公司深圳市罗厦门安居集团有限原始权益人湖人才安居有限公司深圳市人才安居集有巢深圳北京保障房中心有限公司公司团有限公司实控人企业性华润置地REIT领域首个房国资国资国资质企有巢住房租赁已入驻15城在营项目34个房间数约25万间储备项目21个房间深圳市人才安居集团成立五年来发挥政公司是目前全国一次性注资数约31万间多个优质项目策市场优势已快速建设筹集各类保障规模最大的保障性住房建设后溪花园坑坪公获政府评定为保障性租赁住持有同类资产性住房超过161万套已供应了61万投资企业承担着为北京市统寓杏北锦园永房项目包括天津之眼店获评情况套占全市同期总量三分之一以上服务筹建设收购运营公共租赁住祥花园等租赁住房天津市首批保租房项目企业超过4000家住户超过10万名房项目以及市政府委托建设北京总部基地店北京润棠瀛成为深圳市安居工程的主力军的定向置房项目融资的任务海店等多个项目也获认证为保租房项目和人才公寓资料来源各REIT招募书中国银河证券研究院三公募REITS一级市场认购情况一产权类REITs询价区间差额低于特许经营权类从REITs询价阶段情况来看各类型REITs与各版块询价区间有一定分化产权类REITs在询价阶段的区间差额普遍低于特许经营权类REITs其绝大部分低于05其中询价区间差异最大最的一支为国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金达到073而特许经营权类REITs询价区间差异普遍高于1其中差异最大的一支达到160为华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金分版块REITs来看交通基础设施板块询价区间差异整体偏高市场对于该类REITs的价值仍有一定分歧表12公募REITs询价阶段详情询价区询价区区间代码名称资产类型询价时间间下限间上限差额180301SZ红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金仓储物流2021-05-24216238022508056SH中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金仓储物流2021-05-24370426056508098SH嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金仓储物流2022-12-30324374049请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明14行业深度报告房地产180501SZ红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房2022-08-05227261034508058SH中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房2022-08-05244270026508068SH华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房2022-08-12228264036508077SH华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房2022-11-09220255035180101SZ博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施2021-05-25210242032180102SZ华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施2022-09-09198228030180103SZ华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施2022-12-07253293040508000SH华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施2021-05-24278320042508021SH国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施2022-09-13361434073508027SH东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施2021-05-24356409054508088SH国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施2022-09-15272314041508099SH建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施2021-11-19285335050180401SZ鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施2022-06-27533614081180801SZ中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金生态环保2021-05-2412501400150508006SH富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金生态环保2021-05-24349402052180201SZ平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金交通基础设施2021-05-2512471326079180202SZ华夏越秀高速公路封闭式基础设施证券投资基金交通基础设施2021-11-19651750099508001SH浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金交通基础设施2021-05-24827951124508008SH国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金交通基础设施2022-06-159131052138508009SH中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金交通基础设施2022-10-2810191172153508018SH华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金交通基础设施2022-03-298471007160508066SH华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金交通基础设施2022-10-20706813107资料来源同花顺iFinD中国银河证券研究院整理二REITs产品的主要投资者为机构投资者基础设施基金份额的发售分为网下询价并定价战略配售网下配售公众投资者认购等活动基础设施基金的认购价格通过交易所网下发行电子平台向网下投资者以询价的方式确定基金份额认购价格确定后战略投资者网下投资者和公众投资者应当按照交易所发售业务指引规定的认购方式参与基础设施基金份额认购其中基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不得低于本次基金份额发售数量的20其中基金份额发售总量的20持有期自上市之日起不少于60个月超过20部分持有期自上市之日起不少于36个月基金份额持有期间不允许质押战略投资者需根据事先签订的配售协议进行认购对网下投资者进行询价发售如对网下投资者进行分类配售的同类投资者获得的配售比例应当相同扣除向战略投资者配售部分后本基金份额向网下投资者发售比例不得低于本次公开发售数量的70从投资者类型来看目前公募REITs的主要投资者仍是机构投资者已发售的25支公募REITs中战略投资者配售比例均超过总比例的50平均达到6708其中最高的中金安徽交控高速公路REIT达到80同时网下投资者占比大约平均可达2371因此几乎超过90请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明15行业深度报告房地产的配额通过向机构投资者配售完成公众投资者认购相对来说只占据较少部分公众投资者认购占比最高的国泰君安临港创新智造产业园REIT公众投资者认购占比达到135而分具体板块来看六大板块REITs中保障性租赁住房生态环保板块发行规模较小发行规模基本处于10-20亿元之间交通基础设施板块发行规模较大处在20-110亿元之间同时机构投资者也更加偏好交通基础设施板块的投资公众投资者占比偏低表13公募REITs配售认购情况占总份额比例发行发行发行战略网下公众规模份额代码名称资产类型价格投资投资投资亿亿元者者者元份180301SZ红土创新盐田港仓储物流仓储物流1840230800600028001200508056SH中金普洛斯仓储物流仓储物流5835389150072002240560508098SH嘉实京东仓储物流仓储物流175735150070002100900180501SZ红土创新深圳人才安居保障性租赁住房保障性租赁住房1242248500600028001200508058SH中金厦门安居保障性租赁住房保障性租赁住房1300260500624726271126508068SH华夏北京保障房中心租赁住房保障性租赁住房1255251500600028001200508077SH华夏基金华润有巢租赁住房保障性租赁住房1209242500600028001200180101SZ博时招商蛇口产业园园区基础设施2079231900650025001000180102SZ华夏合肥高新创新产业园园区基础设施1533219700650024501050180103SZ华夏杭州和达高科产业园园区基础设施1404281500630025901110508000SH华安张江光大园园区基础设施1495299500553331271340508021SH国泰君安临港创新智造产业园园区基础设施824412200550031501350508027SH东吴苏州工业园区产业园园区基础设施349238890060003200800508088SH国泰君安东久新经济产业园园区基础设施1518304500650024501050508099SH建信中关村产业园园区基础设施288032090070092094897180401SZ鹏华深圳能源清洁能源能源基础设施353859060070002100900180801SZ中航首钢生物质生态环保13381338100600030001000508006SH富国首创水务生态环保185037050076001920480180201SZ平安广州交投广河高速公路交通基础设施9114130270078971603500180202SZ华夏越秀高速公路交通基础设施213071030070002100900508001SH浙商证券沪杭甬杭徽高速交通基础设施436087250074302185386508008SH国金铁建重庆渝遂高速公路交通基础设施479395950075001750750508009SH中金安徽交控高速公路交通基础设施108801088100080001400600508018SH华夏中国交建高速公路交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