事件
　　2023年第8周（2.18-2.24），Wind35城新房成交445万方（恢复至22年下半年周均水平），环比+16.5%，较22年节后第四周+0.6%。15城二手房成交218万方（超过21、22年同期水平），环比+19.1%，较22年节后第四周+68.1%；北京、成都继续领涨，杭州、南京跟涨。
　　点评
　　一二手房持续复苏，销售或迎实质性拐点。从2月单月（截至24日）看，35城新房成交面积1285万方，环比+15.2%，同比+20.3%；15城二手房成交面积623万方，环比+59.7%，同比+131%。从1-2月累计看（剔除春节影响），35城新房成交面积同比-20.4%；15城二手房成交面积同比+29.7%。一二手房在春节后均持续复苏，且二手房较新房更为强势，年初至今累计同比已经转正，主要原因：①整体住房需求仍在，2022年底积压的部分需求逐步释放；②1-2月是传统淡季，同时2022年市场刚需产品去化难度较大，房企推货量小，新房市场刚需项目供应不多，且区位配套不及二手房；③刚需客户对保交付风险仍有担忧，二手房所见即所得，消费者购买二手房意愿更强烈。
　　预计房企3月提高推货量，市场复苏更加明显。1月TOP30房企中已有多家单月同比销售转正，而2月各房企项目到访量、转化率的等指标均环比有明显好转，即使在新推货少的情况下仍能保持与2022下半年相当的去化率，预计2月销售同比转正的数量将更多，头部央企如保利、招商等能稳步增长，而去年2月基数较低的房企如越秀等能实现较大同环比增幅。市场回暖迹象愈发明显，预计手里有货的房企将在3月加大新推货量，去化率或进一步提升，而在去年低基数的背景下，新房市场的同比转正将持续。
　　部分城市土拍热度回升，优质房企拿地渠道或拓宽。2月北京、杭州、苏州等城市相继完成开年土拍，热度较2022年有所回升，其中北京出让6宗3宗触顶摇号、杭州出让13宗8宗触顶摇号、苏州出让11宗3宗触顶摇号；从市场参与主体来看，央国企和地方平台仍是主力，如保利、招商、华润、建发等，民营房企除滨江外身影依然较少，但地方本土开发商等“新玩家”参与度提升，如浙江中豪、伟星等。2023年重点城市土拍竞争或有所提升，有拿地能力的房企获地渠道将提升，以保持补货力度，如合作开发城投项目：2022年在集中供地的22城中地方平台公司拿地比例超过40%，其开发能力较弱，寻求央国企合作的意愿较强。我们预计即使2023年土拍竞争加剧，头部央国企和改善型房企仍能补充优质的土地资源。
　　政策仍以宽松为主基调，促进房地产市场平稳发展。供给侧改善优质房企资产负债表计划将持续推进，疏通房企融资渠道，2月23日，银行间交易商协会称碧桂园（200亿元）、绿城（110亿元）、中骏（30亿元）、雅居乐（20亿元）中票、成都兴城人居（30亿元）的中票获得协会接受注册。需求侧当前复苏较快的一线城市政策出台或放缓，而二线及以下城市的支持继续加大，近期常州、扬州相继出台政策放松限购限售、长沙三套房开放贷款等，整体宽松的需求政策将支持行业的平稳复苏。
　　投资建议
　　一二手房市场持续复苏，3月房企预计加大新盘推货量，销售或迎实质性拐点，同时优质房企获地渠道或拓宽，利好有持续拿地能力的高信用房企，如建发国际集团、中国海外发展、滨江集团等；物业板块，在保交楼持续推进、地产销售复苏的背景下，低估值民营物业公司修复空间较大，如滨江服务等；同时当前二手房成交活跃度高、新房销售对分销有依赖，利好强房产中介平台贝壳。
　　风险提示
　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

研究报告全文：事件2023年第8周218-224Wind35城新房成交445万方恢复至22年下半年周均水平环比165较22年节后第四周0615城二手房成交218万方超过2122年同期水平环比191较22年节后第四周681北京成都继续领涨杭州南京跟涨点评一二手房持续复苏销售或迎实质性拐点从2月单月截至24日看35城新房成交面积1285万方环比152同比20315城二手房成交面积623万方环比597同比131从1-2月累计看剔除春节影响35城新房成交面积同比-20415城二手房成交面积同比297一二手房在春节后均持续复苏且二手房较新房更为强势年初至今累计同比已经转正主要原因整体住房需求仍在2022年底积压的部分需求逐步释放1-2月是传统淡季同时2022年市场刚需产品去化难度较大房企推货量小新房市场刚需项目供应不多且区位配套不及二手房刚需客户对保交付风险仍有担忧二手房所见即所得消费者购买二手房意愿更强烈预计房企3月提高推货量市场复苏更加明显1月TOP30房企中已有多家单月同比销售转正而2月各房企项目到访量转化率的等指标均环比有明显好转即使在新推货少的情况下仍能保持与2022下半年相当的去化率预计2月销售同比转正的数量将更多头部央企如保利招商等能稳步增长而去年2月基数较低的房企如越秀等能实现较大同环比增幅市场回暖迹象愈发明显预计手里有货的房企将在3月加大新推货量去化率或进一步提升而在去年低基数的背景下新房市场的同比转正将持续部分城市土拍热度回升优质房企拿地渠道或拓宽2月北京杭州苏州等城市相继完成开年土拍热度较2022年有所回升其中北京出让6宗3宗触顶摇号杭州出让13宗8宗触顶摇号苏州出让11宗3宗触顶摇号从市场参与主体来看央国企和地方平台仍是主力如保利招商华润建发等民营房企除滨江外身影依然较少但地方本土开发商等新玩家参与度提升如浙江中豪伟星等2023年重点城市土拍竞争或有所提升有拿地能力的房企获地渠道将提升以保持补货力度如合作开发城投项目2022年在集中供地的22城中地方平台公司拿地比例超过40其开发能力较弱寻求央国企合作的意愿较强我们预计即使2023年土拍竞争加剧头部央国企和改善型房企仍能补充优质的土地资源政策仍以宽松为主基调促进房地产市场平稳发展供给侧改善优质房企资产负债表计划将持续推进疏通房企融资渠道2月23日银行间交易商协会称碧桂园200亿元绿城110亿元中骏30亿元雅居乐20亿元中票成都兴城人居30亿元的中票获得协会接受注册需求侧当前复苏较快的一线城市政策出台或放缓而二线及以下城市的支持继续加大近期常州扬州相继出台政策放松限购限售长沙三套房开放贷款等整体宽松的需求政策将支持行业的平稳复苏投资建议一二手房市场持续复苏3月房企预计加大新盘推货量销售或迎实质性拐点同时优质房企获地渠道或拓宽利好有持续拿地能力的高信用房企如建发国际集团中国海外发展滨江集团等物业板块在保交楼持续推进地产销售复苏的背景下低估值民营物业公司修复空间较大如滨江服务等同时当前二手房成交活跃度高新房销售对分销有依赖利好强房产中介平台贝壳风险提示宽松政策对市场提振不佳三四线城市恢复力度弱多家房企出现债务违约敬请参阅最后一页特别声明1行业点评内容目录内容目录2图表目录2图表附录3风险提示5图表目录图表135城新房春节周成交量万方对比3图表215城二手房春节周成交量万方对比3图表335城新房成交量年初累计同比周度3图表415城二手房成交量年初累计同比周度3图表52021-2022年22城集中供地拿地企业分布3图表6A股地产PE-TTM4图表7港股地产PE-TTM4图表8港股物业股PE-TTM4图表9覆盖公司估值情况5敬请参阅最后一页特别声明2行业点评图表附录图表135城新房春节周成交量万方对比图表215城二手房春节周成交量万方对比900250210800684696200190700651168218140600523182475150500442443153400313140100127130300106445383762003262645010000T-4T-3T-2T-1TT1T2T3T4T-4T-3T-2T-1TT1T2T3T42023年2022年2021年2023年2022年2021年来源wind国金证券研究所注T为春节当周来源wind国金证券研究所注T为春节当周图表335城新房成交量年初累计同比周度图表415城二手房成交量年初累计同比周度010023W123W223W323W423W523W623W723W8-580-25767-10-12660-15-204-2040297-215-236-2520-261168204-301020-35-34923W123W223W323W423W523W623W723W8-20-40-67-39-422-279-45-40来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所图表52021-2022年22城集中供地拿地企业分布1001389018517980391400532703146040859950253342100401031131308614462040140227932510244216021一批次21二批次21三批次22一批次22二批次22三批次央国企混合所有制地方国资民企来源中指研究院国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明3行业点评图表6A股地产PE-TTM2520151052016712017112017712020712018712019112019712020112021112021712022112022712023110201811PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV来源wind国金证券研究所图表7港股地产PE-TTM20PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV181614121086422017112018712019712020712021712022112023112017712018112019112020112021112022710201671来源wind国金证券研究所图表8港股物业股PE-TTM120PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV100806040202016712017712018712020112020712023112018112019112019712021112021712022112022710201711来源wind国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明4行业点评图表9覆盖公司估值情况市值股票代码公司评级PE归母净利润亿元归母净利润同比增速亿元2021A2022E2023E2021A2022E2023E2021A2022E2023E000002SZ万科A增持1910858174225223552571-4659600048SH保利发展买入1786659879273918302248-5-3323001979SZ招商蛇口买入11181082662011037421555-15-5932600153SH建发股份买入38964605161065176935718002244SZ滨江集团买入31610579603034015293032320688HK中国海外发展买入1928484744401640914400-9283900HK绿城中国买入2465544284475608821825581908HK建发国际集团买入38612279533174887224254482423HK贝壳买入1605699893298229180539-60-222009666HK金科服务买入72688973106829971-23219983HK建业新生活买入335348426269784511146098HK碧桂园服务买入44811186694035186525028261209HK华润万象生活买入86350138430417222528411130261995HK旭辉永升服务买入5284635062821045833263316HK滨江服务买入631951441083244584735336626HK越秀服务买入641771581443640448112102156HK建发物业买入57358241168162434504943平均值667170168109755709857301137中位值3861058673303401539421226来源wind国金证券研究所注1数据截至2023年2月24日2预测数据为国金预测贝壳的利润数据为Non-GAAP净利润口径风险提示市场对宽松政策反应钝化目前房地产调控宽松基调已定各地均陆续出台房地产利好政策若政策利好对市场信心的提振不及预期市场销售将较长一段时间处于低迷态势三四线城市恢复力度弱目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象而三四线城市成交量依然在低位徘徊而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激市场恢复力度相对较弱多家房企出现债务违约若在宽松政策出台期间多家房企出现债务违约将对市场信心产生更大的冲击房企自救意愿低落消费者观望情绪加剧金融机构挤兑债务等房地产业良性循环实现难度加大敬请参阅最后一页特别声明5行业点评行业投资评级的说明买入预期未来36个月内该行业上涨幅度超过大盘在15以上增持预期未来36个月内该行业上涨幅度超过大盘在515中性预期未来36个月内该行业变动幅度相对大盘在-55减持预期未来36个月内该行业下跌幅度超过大盘在5以上敬请参阅最后一页特别声明6行业点评特别声明国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告版权归国金证券股份有限公司以下简称国金证券所有未经事先书面授权任何机构和个人均不得以任何方式对本报告的任何部分制作任何形式的复制转发转载引用修改仿制刊发或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用经过书面授权的引用刊发需注明出处为国金证券股份有限公司且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证本报告反映撰写研究人员的不同设想见解及分析方法故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断在不作事先通知的情况下可能会随时调整亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反本报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可能会受汇率影响而波动过往的业绩并不能代表未来的表现客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素证券研究报告是用于服务具备专业知识的投资者和投资顾问的专业产品使用时必须经专业人士进行解读国金证券建议获取报告人员应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问报告本身报告中的信息或所表达意见也不构成投资法律会计或税务的最终操作建议国金证券不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保在任何时候均不构成对任何人的个人推荐在法律允许的情况下国金证券的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员国金证券并不因收件人收到本报告而视其为国金证券的客户本报告对于收件人而言属高度机密只有符合条件的收件人才能使用根据证券期货投资者适当性管理办法本报告仅供国金证券股份有限公司客户中风险评级高于C3级含C3级的投资者使用本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提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